Profundas limitaciones técnicas, sociales y territoriales que reproducen la visión macroeconómica y sectorial de la vivienda, desconectada de la realidad de los hogares colombianos

OBSERVACIONES CRÍTICAS A LA “SERIE VIVIENDA Y HÁBITAT” (DOCUMENTOS 37–42)

Vivienda en Bocas de Satinga, Nariño, Pacífico Colombiano

Desde una perspectiva de vivienda social, territorialidad y realidad socioeconómica de los hogares colombianos

Ciudadano Luis Alberto Vargas Ballén

 

1. CONSIDERACIÓN GENERAL

El documento “Hechos relevantes – Serie Vivienda y Hábitat” constituye un esfuerzo por poner la vivienda en el centro del debate público. Reconoce algunos problemas estructurales importantes como el crecimiento del arriendo, el déficit habitacional, la desigualdad territorial y la debilidad fiscal de los municipios.

Sin embargo, el análisis presentado evidencia profundas limitaciones técnicas, sociales y territoriales que terminan reproduciendo una visión macroeconómica y sectorial de la vivienda, desconectada de las realidades concretas de los hogares colombianos, particularmente de aquellos ubicados fuera del Sistema de Ciudades, en municipios intermedios, pequeños y rurales.

La principal debilidad del documento es que sigue entendiendo la vivienda como una meta de producción cuantitativa y de colocación financiera de créditos, antes que como un fenómeno complejo de hábitat, territorio, capacidad de pago, acceso al suelo, seguridad jurídica - titularidad, sostenibilidad ambiental y estabilidad socioeconómica de los hogares.

 Vivienda en Tumaco, Nariño, Pacífico Colombiano

2. CRÍTICA CENTRAL: LA DESCONEXIÓN CON LA REALIDAD ECONÓMICA DE LOS HOGARES

El documento insiste en metas de producción de “300.000 viviendas por año” sin presentar un solo estudio serio sobre:

·        Capacidad real de endeudamiento de los hogares;

·        Informalidad laboral y pago por debajo de los mínimos legales;

·        Inestabilidad de ingresos;

·        Envejecimiento poblacional;

·        Composición familiar con tendencia a hogares de uno y hogares mascotistas;

·        Costos efectivos de urbanización;

·        Costo del suelo;

·        Impacto de servicios públicos;

·        Cargas urbanísticas;

·        Gasto en transporte;

·        Sostenibilidad financiera de la propiedad.

 

Es decir, se habla de metas de vivienda sin estudiar la economía real de las familias.

En Colombia, millones de hogares no fracasan en acceder a vivienda únicamente por ausencia de subsidios, sino porque:

·        No tienen ingresos bancarizables;

·        Viven en zonas apartadas y en economías informales;

·        Tienen alta rotación laboral;

·        Un alto porcentaje se encuentra reportado negativamente en las centrales de información crediticia;

·        No pueden soportar cuotas crecientes indexadas con tasas altas de interés;

·        Y terminan atrapados entre arriendo, deuda y pobreza.

 

La política pública sigue diseñándose como si todos los hogares fueran hogares asalariados formales de ingresos estables, cuando la realidad nacional muestra exactamente lo contrario.  Los hogares son heterogéneos y las propuestas son homogéneas. 

De hecho el programa Mi Casa Ya en su última versión fue manipulado por banqueros que orientaron los escasos recursos públicos para los hogares con más altos ingresos de las clases trabajadoras formales.  Y les dieron como encima todos los recursos del FRECH para “supuestamente” reducir el pago de las cuotas mensuales.

 

 Viviendas en Albán San José, Nariño, Colombia.

3. AUSENCIA ABSOLUTA DE ESTUDIOS SOBRE EL COSTO REAL DE HABITAR

Uno de los errores más graves del documento es reducir el problema habitacional a la “producción de unidades”.

No existe una sola referencia seria al:

·        Costo total de habitar la vivienda;

·        Gasto mensual agregado de los hogares;

·        Impacto de la administración;

·        Costo de los servicios públicos;

·        Transporte;

·        Conectividad;

·        Seguridad;

·        Ni los costos de mantenimiento.

 

En la práctica, miles de viviendas VIS y VIP terminan siendo financieramente inviables para los hogares más pobres.

Esto se presenta porque se entregan viviendas:

·        Lejos del empleo,

·        Sin equipamientos públicos ni espacios comunales,

·        En muchos casos sin cuartos para RSU,

·        Sin comercio cercano a la mano,

·        Sin transporte digno,

·        Sin plazas para estacionamientos de vehículos y motocicletas,

·        Sin espacio público suficiente,

·        Y en muchos casos convertidas rápidamente en activos de arriendo informal o reventa especulativa.

 

El documento ignora completamente que la crisis habitacional ya no es solamente una crisis de acceso a vivienda, sino una crisis de sostenibilidad económica del habitar.

 

 Promoviendo la Vivienda en Arauca, Arauca.  Máquina de Dragado en la Construcción del Dique de protección de la Ciudad de Arauca por el Río Arauca.

4. UNA VISIÓN TODAVÍA EXCESIVAMENTE FINANCIARIZADA

Aunque el texto critica parcialmente las limitaciones del crédito hipotecario, continúa atrapado en la lógica de expansión crediticia como principal solución estructural.

La propuesta de ampliar créditos de 15 a 30 años: resulta profundamente problemática porque:

·        Traslada el problema hacia el endeudamiento perpetuo;

·        Incrementa el pago total de intereses a favor de los bancos;

·        Prolonga la vulnerabilidad financiera de los hogares;

·        Y convierte la vivienda en un mecanismo de captura financiera de largo plazo.

 

La experiencia colombiana demuestra que:

·        Mientras millones de familias continúan excluidas por no cumplir perfiles bancarios,

·        Los subsidios a la cuota inicial se orientan a la compra de la “Falsa VIS” en los topes más altos de precio,

·        El subsidio a la tasa termina favoreciendo más al sistema financiero que al hogar.

 

La política de vivienda no puede seguir subordinada a la lógica hipotecaria y bancaria. “la tasa baja es el subsidio más eficaz”.  Seguir el ejemplo del FNA es el camino más inmediato mientras se recompone la política nacional habitacional.

 

 Lotes con servicios en Puerto Boyacá, río Magdalena, Departamento de Boyacá.

5. FALTA DE COMPRENSIÓN DEL PROBLEMA DEL SUELO

El documento menciona el ordenamiento territorial y los POMCA , pero no aborda el verdadero núcleo estructural del problema: el modelo especulativo del suelo urbano.

No se estudia:

·        La ocupación y destinación ilegal a otros usos de bienes públicos que la ley de tierras obliga entregar para producir vivienda;

·        La captura privada de las plusvalías y la corrupción de las compensaciones urbanísticas;

·        El encarecimiento artificial del suelo a favor del desarrollador y aún en contra del propietario tradicional;

·        La concentración de tierra urbanizable en las grandes constructoras;

·        Los bloqueos normativos y el licenciamiento expreso en las curadurías;

·        Las distorsiones del POT para favorecer a los privados;

·        Ni las enormes ganancias derivadas de cambios de uso y edificabilidad, mediante el famoso volteo de tierras.

 

Sin intervenir el mercado del suelo y orientar los millones de m2 en manos del estado:

·        Ningún subsidio será suficiente;

·        Ninguna meta de vivienda será sostenible;

·        Y la vivienda social seguirá expulsándose hacia periferias precarias.

 

El problema de Colombia no es únicamente el déficit de vivienda.
Es déficit de suelo urbanizable accesible, legal, seguro y bien localizado a justo precio.

 

 Lanzamiento de proyectos de Vivienda Social en Yopal, Casanare.

6. AUSENCIA DEL ENFOQUE AMBIENTAL Y DE RIESGO

Aunque el documento menciona someramente los POMCA y viviendas en alto riesgo , el tratamiento es superficial y técnicamente insuficiente.

No se desarrolla:

·        La relación entre vivienda y cambio climático;

·        La resiliencia;

·        Ocupación de rondas hídricas, Rellenos y Drenajes;

·        Pérdida de humedales y rondas de los cauces;

·        Riesgo por remoción en masa, inundaciones e incendios;

·        Presión sobre las cuencas;

·        Ni la sostenibilidad hídrica urbana.

 

Resulta especialmente preocupante que el documento proponga metas masivas de construcción sin discutir:

·        Garantía de acceso a los SSPP;

·        Disponibilidad hídrica;

·        Capacidad de carga urbana;

·        Límites ambientales;

·        Ni infraestructura de saneamiento de aguas residuales y tratamiento adecuado de RSU.

 

Es decir: se propone expandir ciudades sin estudiar si los territorios soportan dicha expansión.

 

Lanzamiento de proyectos de Vivienda Social en Nemocón, Cundinamarca.

7. EL DOCUMENTO DESCONOCE LA REALIDAD MUNICIPAL

Uno de los aportes más importantes del texto es reconocer la debilidad fiscal municipal.

Sin embargo, la propuesta posterior entra en contradicción con esa realidad.

No existe análisis sobre:

·        Capacidad técnica municipal;

·        Debilidad de información catastral;

·        Inexistencia de inventarios de los bancos de bienes públicos;

·        Ausencia de planeación;

·        Corrupción urbanística;

·        Captura de curadurías;

·        Falta de actualización POT;

·        Ni incapacidad institucional para controlar expansión informal.

 

El país no puede seguir formulando política pública de vivienda desde Bogotá de frente a Monserrate y de espaldas al país o en el Norte de Armenia; como si el territorio real fuera homogéneo.

Los municipios pequeños:

·        No tienen bancos de tierras;

·        No tienen equipos técnicos robustos;

·        No tienen recursos de urbanismo;

·        Ni capacidad de estructuración de proyectos.

·        Pero sí ofrecen un excepcional aumento en la calidad de vida.

 

Sin fortalecer institucionalmente el territorio, las metas nacionales seguirán siendo retórica estadística.

 

 Primera Piedra del proyecto de Vivienda Social Altos de Villa Crisly en Villeta, Cundinamarca.

8. ERROR ESTRUCTURAL: CONFUNDIR VIVIENDA CON CONSTRUCCIÓN

El documento mantiene un enfoque altamente influenciado por la lógica edificadora y productiva que refuerza el discurso del gremio CamUcol.

Pero: vivienda no es solamente construcción.

La vivienda es:

·        Estabilidad social;

·        Arraigo territorial;

·        Acceso al agua potable;

·        Movilidad;

·        Empleo;

·        Salud;

·        Educación;

·        Integración urbana o rural;

·        Sostenibilidad ambiental;

·        Felicidad.

 

Construir unidades sin resolver hábitat produce:

·        Segregación,

·        Periferización,

·        Pobreza urbana,

·        Informalidad,

·        Y deterioro social acelerado.

 

 Inauguración del proyecto de Vivienda Social Senderos de Siete Trojes en Mosquera, Cundinamarca.

9. AUSENCIA DE UNA POLÍTICA REAL DE ARRENDAMIENTO SOCIAL

El documento reconoce correctamente que el arriendo ya supera la propiedad en Colombia.

Sin embargo: no desarrolla ninguna propuesta seria de:

·        Arriendo social;

·        Vivienda pública en alquiler;

·        Cooperativas habitacionales;

·        Leasing social;

·        Alquiler protegido (aplicación de la Ley 820);

·        Ni modelos europeos o latinoamericanos de vivienda pública permanente.

 

Se sigue asumiendo que la propiedad individual hipotecaria debe ser el único destino aspiracional de la política pública.  Olvidando figuras como el leasing.

Eso desconoce:

·        Nuevas dinámicas familiares;

·        Movilidad laboral;

·        Envejecimiento;

·        Y precarización económica.

 

Creación de las Oficinas del FNA en el Eje Cafetero en mayo de 1996.

10. CONCLUSIÓN

La “Serie Vivienda y Hábitat” acierta al advertir que Colombia enfrenta una crisis estructural de vivienda y territorio. Sin embargo, sus propuestas continúan ancladas en paradigmas tradicionales de producción de vivienda, expansión hipotecaria y metas cuantitativas, sin estudiar suficientemente:

·        La realidad financiera de los hogares;

·        El costo integral del habitar;

·        La captura especulativa del suelo;

·        Los límites ambientales;

·        Ni la profunda fragilidad institucional territorial.

La vivienda social no puede seguir tratándose únicamente como una política sectorial de construcción.

Debe entenderse como: una política integral de hábitat, territorio, sostenibilidad ambiental, justicia urbana y democratización del suelo.

Mientras no se reforme estructuralmente:

·        El modelo de suelo,

·        El sistema de financiación,

·        La planeación urbana,

·        Y la gobernanza territorial,

Colombia seguirá produciendo vivienda estadística, pero no soluciones habitacionales sostenibles para los hogares reales del país.

 

Luis Alberto Vargas Ballén