El Leasing Habitacional en América Latina y Colombia: Uso, Desempeño y Perspectivas frente al Crédito Hipotecario Tradicional

El Leasing Habitacional en América Latina y Colombia: Uso, Desempeño y Perspectivas frente al Crédito Hipotecario Tradicional

Por Luis Alberto Vargas Ballén, Fecha de elaboración: 30 de junio de 2025

Introducción[1]

El leasing habitacional se ha convertido en la última década en la vía más dinámica para ampliar el acceso a vivienda en América Latina. Frente al crédito hipotecario tradicional, este instrumento suprime la barrera de la cuota inicial, traslada al propietario institucional (banco o fiduciaria) los impuestos prediales, los seguros y parte del riesgo operacional, y ofrece al hogar la opción —no la obligación— de comprar al final del contrato.

El presente documento examina la evolución de esta figura en la región, con enfoque especial en Colombia, donde el saldo pasó de COP 20,4 billones en 2019 a 27,7 billones en el 1T-2024 y mantiene una morosidad de sólo 1,19 %.

El acceso a la vivienda digna en Colombia sigue siendo un desafío estructural. Las herramientas financieras disponibles para este fin han evolucionado en las últimas décadas, incorporando mecanismos como el leasing habitacional, una figura que permite al usuario ocupar una vivienda bajo contrato de arrendamiento con opción de compra.

Sinopsis

Colombia concentra más del 95 % de la cartera de leasing habitacional latinoamericana (COP 27,7 bn), seguida muy de lejos por Chile (≈ USD 2,3 m). El leasing exige entre 0 % y 10 % de cuota inicial, permite deducir cánones como gasto y mantiene la titularidad en la entidad hasta el cierre; la hipoteca exige 20 %-30 % de entrada.

Mercado colombiano en cifras

Saldo 1T-2024: 27,7 billones COP; crecimiento acumulado 2019-2024: +36 %.
Composición: 97,3 % No-VIS; VIS apenas 0,75 billones COP, limitado por topes de precio y la focalización del subsidio Mi Casa Ya hacia la hipoteca .
Participación por segmento: Banca comercial 86,3 %; FNA 9,7 %; cooperativas y cajas < 4 % .

Propuestas clave

Eje	Acción prioritaria	Impacto estimado
Financiamiento	Apalancar la financiación en el patrimonio de la entidad	+COP 1 bn/año en originación VIS sin cupo Mi Casa Ya
Suelo público	Desarrollar proyectos en predios SAE y CISA mediante Patrimonios Autónomos	Ahorro 15-20 % en tierra (≈ 120 000 viviendas potenciales)
Alianzas territoriales	Convenios FNA-ET para cofinanciar urbanismo básico y desarrollo en bienes fiscales	Reducción del costo de infraestructura y cupos para afiliados, independientes, servidores públicos y asociados de OPVs
Digitalización	Plataforma “FNA-Express” con trámites < 30 días	Mejora de reputación y captación de hogares sin subsidio

Con base en el potencial estratégico del FNA, se propone potenciar el leasing habitacional —y en particular la capacidad contra cíclica del Fondo Nacional del Ahorro— se articulan en cinco frentes complementarios:

Primero, con una parte de su robusto patrimonio respalde títulos con calificación AAA y spreads inferiores al TES + 75 pb, canalizando cada año al menos un billón de pesos adicionales a crédito para destinarlo a leasing para viviendas de hasta 150 SMMLV sin depender del subsidio Mi Casa Ya; Segundo, celebrar convenios marco con alcaldías y gobernaciones para cofinanciar urbanismo básico (vías, redes, espacio público) a cambio de cupos prioritarios para afiliados y servidores públicos, reduciendo 15-20 % el costo final de la vivienda; Tercero, estructurar proyectos en suelo público —predios de la SAE y la central de activos CISA, hoy subutilizados— mediante patrimonios autónomos de vivienda social (PAVS) que combinen aportes en tierra de la Nación/territorios y recursos del FNA, liberando unas 4 000 ha con potencial para 120 000 unidades VIS-VIP; Cuarto, lanzar la plataforma digital “FNA-Express”, con trámites 100 % en línea y acuerdos de nivel de servicio de máximo 30 días desde solicitud hasta escritura, mejorando percepción de eficiencia y captando la demanda excluida de subsidios; y Quinto, diversificar el fondeo con programas de ahorro voluntario joven y emisiones minoristas indexadas al IPC, mitigando la concentración actual (63 %) en cesantías públicas y fortaleciendo la resiliencia financiera del Fondo.

El documento demuestra que el leasing habitacional puede duplicar su participación en vivienda social si se articulan los recursos patrimoniales del FNA, el suelo público disponible y financiación de entes territoriales.

Con estas palancas, el Fondo está en posición de convertirse en el principal catalizador de la producción VIS 2025-2030, reduciendo el déficit habitacional colombiano sin presionar el presupuesto nacional.

Contenido.

1) El Leasing Habitacional: Concepto y Marco Legal

El leasing habitacional es un contrato mediante el cual una entidad financiera entrega un inmueble a una persona para su uso y goce a cambio de pagos periódicos, otorgándole al final del plazo la opción de compra por un valor residual. En Colombia, este mecanismo fue reglamentado con la Ley 795 de 2003 y profundizado mediante el Decreto 4433 de 2004. Otros países como México, Perú y Chile han desarrollado esquemas similares, aunque con variaciones regulatorias.

El atractivo del leasing radica en su menor exigencia de cuota inicial, tratamiento fiscal favorable y mayor flexibilidad para quienes no cumplen los requisitos de endeudamiento tradicionales.

2) Penetración del Leasing Habitacional en LATAM

2.1 Colombia

En Colombia, el leasing habitacional ha sido impulsado especialmente desde el sector bancario y el Fondo Nacional del Ahorro. Sin embargo, su penetración sigue siendo moderada frente al crédito hipotecario. Según cifras de la Superintendencia Financiera, hacia 2024 el leasing representaba apenas el 12% del total de cartera de vivienda, frente al 88% del crédito hipotecario tradicional. El FNA ha utilizado este instrumento como una forma de ampliar el acceso a vivienda VIS (vivienda de interés social), aunque con dificultades operativas y baja eficiencia comercial.

Gráfica. Participación del Leasing vs Crédito Hipotecario en Colombia.

Saldo vigente: 28,1 billones COP ≅ USD 7 000 millones (II Trim 2024) dane.gov.co
Peso en cartera de vivienda: 9 % (leasing) vs 91 % (crédito hipotecario).
Motor principal: bancos comerciales + Fondo Nacional del Ahorro, que en 2023 desembolsaron USD 806 millones vía leasing. anuarioviviendalac.com

2.2 México

En México, el leasing habitacional se encuentra en fase incipiente. Las entidades financieras tradicionales lo han explorado poco, y su uso ha sido más frecuente en el sector comercial o empresarial. El INFONAVIT y FOVISSSTE han tenido experiencias piloto, pero el modelo no ha despegado ampliamente en el segmento residencial.

2.3 Chile

En Chile, se utilizó un sistema de subsidio al arriendo con opción de compra, lo que podría considerarse un equivalente funcional al leasing habitacional, aunque sin el respaldo contractual financiero de un leasing formalizado.

Saldo vigente: 2 057 millones CLP ≅ USD 2,3 millones (mayo 2024).
Participación: < 1 % de la cartera total de leasing bancario; el producto es todavía marginal. cmfchile.cl

País	Situación actual	Motivo de exclusión del ranking
Perú	El regulador (SBS) publica saldos agregados de arrendamiento financiero sin separar vivienda; las estimaciones privadas sugieren un stock << USD 100 millones.	Faltan datos oficiales desagregados en 2024.
México	Los esquemas de leasing vivienda son pilotos del INFONAVIT y FOVISSSTE; los montos vigentes son testimoniales y no se reportan aparte.	Sin series públicas comparables.
Brasil	Existe “leasing imobiliário”, pero la banca lo usa casi exclusivamente para inmuebles comerciales; la Caixa y el programa MCMV operan con créditos, no con leasing.	El regulador no publica cartera habitacional.

3) Análisis Comparativo: Leasing vs. Crédito Hipotecario

El leasing habitacional resulta más atractivo para jóvenes, trabajadores independientes o informales, y hogares que no disponen de ahorro para cuota inicial. Sin embargo, el costo financiero puede ser mayor, y el riesgo de no consolidar la propiedad después de años de pagos, si no se ejerce la opción de compra, constituye una crítica importante.

Dimensión de costo / riesgo	Leasing Habitacional	Crédito Hipotecario tradicional
Exigencia de cuota inicial	Baja: Normalmente 0 %–5 % (canon inicial opcional)	Alta (normalmente 20 %–30 %) del valor del inmueble (según política bancaria)
Beneficios fiscales Tratamiento contable / fiscal del canon	Se registra como gasto de arriendo, deducible para independientes y empresas (según estatuto tributario)	Intereses y seguros son deducibles (hasta 100 UVT en Colombia); amortización de capital no
Impuesto predial	Mientras rige el contrato, lo paga la entidad propietaria; el usuario sólo asume la parte incluida en el canon (si la entidad así lo pacta)	Corre por cuenta del propietario-deudor desde el día 1
Seguros obligatorios	• La aseguradora es contratada por el banco/fiducia; prima se prorratea dentro del canon• Coberturas típicas: incendio, terremoto, actos maliciosos, vida del locatario	• El deudor contrata póliza de incendio/terremoto y vida deudor; prima se cobra en la cuota; puede escoger aseguradora (ley 1328/2009)
Cuotas de administración (propiedad horizontal)	Pagan íntegramente los usuarios; la entidad financiera suele exigir paz y salvo	Pagan íntegramente los propietarios; el incumplimiento genera intereses moratorios y procesos ejecutivos
Mantenimiento ordinario	A cargo del usuario-locatario (pintura, grifería, electrodomésticos)	A cargo del propietario; los gastos impactan el flujo de caja del hogar
Reparaciones estructurales / siniestros	• Daños mayores cubiertos por la póliza de la entidad; el usuario reporta siniestro y paga deducible, si aplica• El reaseguro protege al banco contra pérdida total	• El deudor gestiona el siniestro y asume deducible;• Si la indemnización < saldo adeudado, el deudor debe pagar la diferencia
Gastos notariales y registro	Menores: sólo inscripción de la compra al final (opción de compra)	Mayores: compraventa inicial + hipoteca (≈ 1,5 %–2 % del valor)
Titularidad del inmueble	El inmueble sigue a nombre de la entidad hasta ejercerse la opción; facilita desalojo en mora	Propiedad plena del deudor desde el inicio; ejecución hipotecaria requiere proceso judicial o abreviado
Flexibilidad de terminación	Alta: puede cancelarse sin venta del inmueble, se devuelve el bien y se paga penalidad moderada	Baja: hay que vender, ceder o prepagar; costos notariales + sanción por prepago (si aplica)
Riesgos en crisis	Riesgo de desalojo por incumplimiento	Riesgo de pérdida del bien por ejecución hipotecaria
Exposición a variación de tasas	Canon suele estar atado a IBR + margen fijo; contratos a tasa fija son raros	Hipotecas a tasa fija (UVR o pesos) o variable; el deudor asume directamente la indexación
Acceso para población informal	Mayor, si se flexibilizan condiciones	Limitado, por historial y exigencia de ingresos formales
Ventaja principal	Elimina barrera de cuota inicial y transfiere impuestos/gran parte del riesgo físico a la entidad	Construye patrimonio desde el día 1 y permite aprovechar plusvalía del inmueble
Desventaja principal	Si no se ejerce la opción, los cánones se “pierden” y no se genera patrimonio	Mayor riesgo de iliquidez en crisis y costos iniciales elevados

Puntos clave

Carga fiscal y parafiscal: el leasing traslada al propietario (banco/fiducia) el pago del predial y la contratación de seguros, suavizando el flujo de caja del hogar; en la hipoteca, todos esos rubros recaen sobre el deudor-propietario.
Riesgo de siniestros: bajo leasing, la entidad absorbe la pérdida total; el hogar sólo queda expuesto a un deducible. En la hipoteca, la indemnización se aplica primero al saldo y el propietario asume cualquier faltante.
Costos de comunidad: no varían entre esquemas; las cuotas de administración y el mantenimiento ordinario son siempre del ocupante. Sin embargo, la entidad financiera suele vigilar su pago y puede declararlo causal de incumplimiento en leasing, algo menos común en hipotecas.
Liquidez vs. patrimonio: el leasing privilegia liquidez inicial; la hipoteca privilegia acumulación de capital desde el arranque, a costa de un mayor esfuerzo de entrada y de asumir todos los riesgos patrimoniales.

Este comparativo muestra que la elección entre leasing y crédito hipotecario depende no sólo de la cuota inicial y la tasa, sino de quién carga con los costos ocultos (impuestos, seguros, mantenimiento mayor) y cómo se distribuyen los riesgos operativos y patrimoniales a lo largo de la vida del contrato.

4) Informe — Leasing Habitacional en Colombia (1T‑2024)

El leasing habitacional alcanzó un saldo de 27,7 billones COP en el 1T‑2024, con una morosidad promedio de 1,19 %. Davivienda y Bancolombia concentran más del 70 % del mercado bancario, mientras que el FNA domina el nicho VIS. Las cooperativas, cajas y otros colectores suman menos de 5 % del portafolio.

Evolución del saldo 2019‑2024

Año	Saldo (billones COP)
2019	20.4
2020	20.9
2021	25.6
2022	23.0
2023	28.1
2024	27.7

El gráfico de línea resume la trayectoria reciente —con datos del DANE-CHV—:

2019-2020 crecimiento pausado (≈ 20,4 → 20,9 billones COP).
2021 salto fuerte (≈ 25,6 billones), impulsado por la rápida salida de la pandemia y por la ola de subsidios Mi Casa Ya que fomentó el arrendamiento con opción de compra. (dane.gov.co)
2022 ajuste (22,99 billones) tras el choque de tasas y la menor originación de VIS. (dane.gov.co)
2023 nuevo máximo histórico (28,05 billones) gracias al repunte de No-VIS de estratos altos y la dolarización de rentas inmobiliarias. (dane.gov.co)
1T-2024 ligera corrección (-1,2 % trimestral) hasta 27,73 billones, reflejando un entorno de tasas reales todavía elevadas y la normalización del mercado.

Balance neto 2015-2024: el portafolio se multiplicó ~2,6 × en diez años; 80 % de ese crecimiento vino de No-VIS, que hoy pesa 97 % del saldo.

VIS vs No VIS (1T-2024)

Composición VIS vs No VIS. El 97,3 % del saldo corresponde a vivienda No VIS; apenas 0,75 billones COP son VIS.

Tipo	Saldo	%
VIS	0,75 billones	2,7 %
No VIS	26,98 billones	97,3 %

El rezago de VIS responde a topes de precio
(150 SMMLV) que chocan con el ticket típico
de leasing y a que los subsidios favorecen más
al crédito tradicional que al leasing.

La gráfica circular confirma la altísima
concentración en vivienda media y alta.

5) Calidad de cartera

Indicador	1T-2023	1T-2024
Saldo leasing (COP bn)	28,05	27,73
Capital vencido (COP bn)	0,34	0,33
Mora %	1,22 %	1,19 %

La morosidad se mantiene en mínimos del sistema y es consistentemente más baja que la del crédito hipotecario (2,5 % en el mismo corte).

6) Ranking de participación (crédito + leasing, 1T-2024)

Puesto	Entidad / segmento	Cuota % cartera total
1	Bancos (Davivienda, Bancolombia, BBVA, Bogotá, Itaú, Colpatria, etc.)	86,3 %
2	Fondo Nacional del Ahorro (FNA)	9,7 %
3	Cooperativas & fondos de empleados	2,6 %
4	Cajas de compensación familiar	1,1 %
5	Otros colectores (CISA, patrimonios autónomos, etc.)	0,3 %

7) Ranking por Entidad

7.1 Bancos

Entidad	Saldo (billones COP)	Participación %
Davivienda	14.10	49.0
Bancolombia	7.20	25.0
BBVA Colombia	1.80	6.3
Banco de Bogotá	1.50	5.2
Itaú Colombia	1.30	4.5
Scotiabank Colpatria	1.00	3.5
Banco AV Villas	0.60	2.1
Banco Caja Social	0.50	1.7
Banco Pichincha	0.45	1.6
Otros bancos	0.30	1.0

7.2 Cooperativas y Fondos de Empleados

Entidad	Saldo (miles de millones COP)	Participación %
Confiar	150	20.8
COTRAFA	120	16.7
Coomeva	110	15.3
FINCOMERCIO	80	11.1
Progressa	70	9.7
Coomultrasan	60	8.3
Otros	130	18.1

7.3 Cajas de Compensación Familiar

Entidad	Saldo (miles de millones COP)	Participación %
Compensar	120	38.7
Colsubsidio	80	25.8
Comfenalco Antioquia	50	16.1
Comfama	30	9.7
Otros	30	9.7

7.4 Otros Colectores

Entidad	Saldo (miles de millones COP)	Participación %
CISA	60	75.0
Patrimonios autónomos	20	25.0

8) Indicadores de Morosidad por Entidad (1T‑2024)

Entidad	Mora %
Davivienda	1.05
Bancolombia	1.22
BBVA Colombia	0.98
Banco de Bogotá	1.15
Itaú Colombia	1.18
Scotiabank Colpatria	1.30
Banco AV Villas	1.25
Banco Caja Social	1.40
Banco Pichincha	1.60
Otros bancos	2.10
FNA	0.90
Cooperativas & Fondos	1.80
Cajas de Compensación	1.95
Otros colectores	3.50

9) Evaluación del Fondo Nacional del Ahorro (FNA)

El FNA ha sido uno de los principales promotores del leasing habitacional en Colombia, en especial para población afiliada por cesantías y con ingresos bajos o medios. Sin embargo, diversos informes de gremios y análisis sectoriales han señalado ineficiencias operativas, demoras en desembolsos, baja cobertura y problemas en el diseño de productos. Entre las críticas más relevantes se encuentran:

Escasa divulgación del producto frente al crédito tradicional.
Procesos lentos y burocráticos que desincentivan a constructores y compradores.
Falta de acompañamiento técnico para ejercer la opción de compra.
Incumplimientos presupuestales para vivienda VIS y VIP.

Pese a estos desafíos, el leasing del FNA ha representado una alternativa viable para cerca de 50.000 familias entre 2010 y 2024, especialmente en ciudades intermedias.

Su potencial como política pública sigue vigente, pero requiere rediseño, transparencia y alianzas con el sector constructor, gremios y entidades territoriales.

10) Potencial estratégico del Fondo Nacional del Ahorro (FNA)

Indicador 2024	FNA	Davivienda*	Bancolombia*	Cooperativas & Cajas**
Activos totales (COP bn)	14 584	140 800	372 000	< 2 000
Patrimonio (Equity) (COP bn)	≈ 3 800 (27 % de activos)	14 100 (10 % de activos)	28 500 (7.6 % de activos)	100–400
Originación hipotecaria 2024 (COP bn)	2 380	11 800	29 300	250
Calificación de riesgo	AAA (col) – Fitch	AA+	AAA	BBB- / sin rating

*Cifras de la Superfinanciera y reportes corporativos a dic-2024.
**Rango-promedio agregado de las diez mayores cooperativas y tres cajas con actividad VIS.
Fuentes: estados financieros FNA (abr-24) (fna.gov.co); Fitch (ago-24) (fitchratings.com); Davivienda patrimonio (dic-24) (larepublica.co).

10.1 Fortaleza patrimonial

Solvencia superior. Con un índice de capital sobre activos cercano al 27 %, el FNA más que duplica la ratio promedio de la gran banca (≈ 10 %). Esto le permite absorber pérdidas, ofrecer tasas competitivas y fondear proyectos contra cíclicos sin comprometer liquidez.
Estructura de fondeo estable. El 89 % de los pasivos proviene de cesantías y ahorro voluntario –recursos de bajo costo y permanencia media de 4-5 años–, frente a la banca que depende de CDTs y mercado mayorista.

10.2 Desafío & oportunidad: sin subsidios Mi Casa Ya

Aspecto	Riesgo	Oportunidad
Demanda VIS sujeta a subsidio	Menor elegibilidad en segmentos 1-2 SMMLV	Desarrollar esquemas propios de subsidio cruzados con bajos precios de la VIS-VIP
Competencia bancaria subvencionada	Bancos reciben la cobertura de tasa (FRECH)	FNA puede diferenciarse con tasa fija real neutra financiada con su margen patrimonial
Imagen pública	Percepción de ‘trámite complejo’ sin MCY	Posicionarse como ventanilla única para hogares que quedaron fuera del cupo MCY 2025-2027

Clave táctica: monetizar el patrimonio garantizado por cesantías—mecanismo exento de límite MCY y con preferencia regulatoria (Basel “Covered Bond”).

10.3 Alianzas con entidades territoriales

Convenios FNA-ET (municipio/departamento/FOVIS):

Cofinanciación de suelo y urbanismo básico (acueducto-alcantarillado) a cargo del ET.
Tasa compensada a cambio de cesión de cupos de vivienda para afiliados independientes y servidores públicos.
Desarrollo de los proyectos con empresas constructoras medianas.
Empleo de fiducias inmobiliarias con los aliados del Grupo Bicentenario.
Alianzas estratégicas con Asociaciones y Organizaciones Populares de Vivienda que tengan suelo urbanizable y urbanizado no desarrollado o que cuenten con hogares organizados ahorrando.

Uso de predios de la SAE y CISA:

Inventario potencial ≈ 4 000 ha urbanizables – gran parte en Bogotá, Medellín, Cali y Cartagena.
Permite ahorros de 15-20 % en costo de tierra; viabiliza proyectos VIS+ (135–150 SMMLV) sin subsidio estatal.
Figura jurídica: fiducia mercantil administrada por fiduciarias del Grupo Bicentenario; aportes del FNA como fideicomitente aportante (fiducia en garantía) y del ET / SAE / CISA como fideicomitente propietario (lote).

Modelo de “Desarrollo Integrado”:

Fase 1: diagnóstico de suelo ET/SAE/CISA + prefactibilidad VIS-VIP.
Fase 2: constitución de “Patrimonio Autónomo de Vivienda Social” (PAVS) con reglas fiduciarias de caja y leasing.
Fase 3: originación masiva de leasing habitacional FNA y/o crédito UVR a compradores priorizados por el FNA y Secretarías de Vivienda.

10.4 Ventajas competitivas emergentes

Potencia contra cíclica: en 2024 el FNA desembolsó COP 2,38 bn (+58 % a/a) mientras la originación bancaria caía 12 %. Su holgura patrimonial permite sostener flujos en entornos de tasas altas.
Gestor estatal ágil: la conversión a sociedad de economía mixta (feb-2024) le abre puerta a Joint-ventures público-privados sin requerir trámites presupuestales del PGN.
Sello AAA y spreads bajos: la triple-A doméstica autoriza emisiones por debajo del TES + 75 pb, atractivo para inversionistas de impacto.

10.5 Riesgos a gestionar

Riesgo	Mitigante propuesto
Concentración en cesantías públicas (63 %)	Diversificar con Ahorro Voluntario y bonos retail indexados al IPC
Capacidad operativa para proyectos propios en suelo público	Alianza con ET / Gestores Urbanos (Findeter, ERU Bogotá) y fiduciarias del Grupo Bicentenario
Exposición reputacional (retrasos y trámites)	Ventanilla digital “FNA-Express” y SLA máximos de 30 días a escritura

Oportunidad

El FNA posee un patrimonio desproporcionadamente alto respecto a sus competidores directos y, paradójicamente, no depende de los subsidios de Mi Casa Ya. Ese binomio le brinda una triple ventaja: margen para ofrecer tasas VIS sin apoyo fiscal, músculo para canalizar suelo público aportado por ET/SAE/CISA, y credibilidad soberana para detonar alianzas con gobernaciones y alcaldías.

Si alinea su gobierno corporativo y fortalece su capacidad de gestión de proyectos, puede convertirse en el principal catalizador de nueva vivienda social en Colombia 2025-2030, reduciendo el déficit habitacional sin presionar el presupuesto nacional.

11) Conclusiones

El leasing habitacional representa una alternativa importante al crédito hipotecario en América Latina, especialmente para segmentos excluidos del sistema financiero tradicional. Su potencial de crecimiento es evidente, pero depende de varios factores:

Reformas regulatorias no se requieren lo cual facilita su adopción y reduce riesgos jurídicos y financieros.
Ya existen incentivos fiscales y subsidios condicionados que hacen competitivo el producto frente al crédito hipotecario, bajo la modalidad de construcción de proyectos de vivienda pública en leasing.
Mejoras en la eficiencia institucional de entidades como el FNA y sus aliados del Grupo Bicentenario.
Alianzas público-privadas para la promoción y estructuración de proyectos VIS y VIP con leasing con los ET en suelos de SAE y CISA.
Educación financiera y acompañamiento técnico al usuario para garantizar que la opción de compra se ejerza efectivamente.

En un contexto de déficit habitacional creciente, mercados laborales informales y urgencia por soluciones flexibles, el leasing habitacional puede jugar un papel clave, si se gestiona con visión integral, transparencia y coordinación institucional.

12) Recomendaciones tácticas

Crecimiento moderado 2024-2025 – la cartera debería crecer 4-6 % nominal (≈ 3 % real) si la tasa efectiva anual de colocación baja al rango 12-13 %.

Oportunidad en VIS – el leasing apenas financia 3 % del stock VIS; si el nuevo decreto que equipara subsidio Mi Casa Ya para leasing se reglamenta (borrador publicado en mayo-25), la participación podría duplicarse en tres años.

Riesgo crediticio contenido – mora < 1,2 % y perfiles LTV promedio 70 % ofrecen buen resguardo ante shocks de precio de vivienda.

FNA como palanca contra cíclica – con 9,7 % de cuota, cada +1 pp de participación del FNA implica ≈ 0,3 billones COP adicionales de originación anual en VIS y AV-cesantías, amortiguando la desaceleración de la banca.

13) Fuentes y Notas Metodológicas

Boletines CHV del DANE (IV-21, IV-23, I-24) y tablas anexas A28-A31 para saldo y calidad; se usan valores en “millones de pesos corrientes” y se presentan en billones (÷ 1 000).
DANE — Boletín Cartera Hipotecaria y de Vivienda (CHV) Anexos A28‑A31, 1T‑2024.
Valora Analitik — Reportes de resultados trimestrales de Davivienda y Bancolombia.
Superintendencia Financiera — Estadísticas de cartera de vivienda. Las cifras de morosidad por entidad se estiman a partir del anexo A31. Para cooperativas, cajas y otros colectores, se usa el promedio simple reportado en la CHV.
El desglose por entidad corresponde al crédito hipotecario + leasing; DANE no publica el “split” exclusivo de leasing, pero los porcentajes son buena proxy porque 94 % del leasing está en balance bancario.
Serie 2015-2018: DANE provee datos trimestrales, pero los PDFs previos al 2019 no incluyen el módulo de leasing; por ello la línea histórica se muestra desde 2019, cuando el organismo empezó a divulgar cifras consolidadas.

· Según Valora Analitik, Davivienda reportó un saldo de $14,1 billones en leasing habitacional a 2024, lo que la ubica como el actor dominante del segmento (≈51 % del total bancario). (valoraanalitik.com)

· Las notas metodológicas del DANE confirman la estructura de mercado y la referencia a “Otros colectores” (CISA, patrimonios autónomos) dentro de la CHV. (dane.gov.co)

· Los saldos de cooperativas, cajas y patrimonios se estiman con base en la última encuesta trimestral CHV (anexo A28, 1T-2024) y redondeos públicos de las fuentes sectoriales; las participaciones se recalculan sobre el subtotal de cada categoría para facilitar la lectura.

Lecturas clave

Bancos dominan el leasing habitacional —Davivienda y Bancolombia juntos controlan ~55 % del saldo según reportes privados— gracias a su músculo para originar No-VIS en ciudades principales.
FNA es el gran jugador público: su cuota triplica la de cooperativas y explica ⅔ del leasing VIS. La entidad usa cesantías como colateral, lo que reduce riesgo y le permite tasas competitivas (9,5 %-12 % EA en 2024). (fna.gov.co)
Segmentos solidarios y cajas de compensación mantienen una presencia de nicho (menos de 4 % juntos), centrada en VIS regional.

Elaboro

LAVB

[1] Consulta series oficiales (DANE-CHV, Superintendencia Financiera), reportes corporativos y estudios sectoriales para comparar el leasing con la hipoteca, detallar indicadores por entidad y evaluar el papel del Fondo Nacional del Ahorro (FNA) como agente público clave en la expansión de vivienda social (VIS).