GERMÁN ÁVILA PLAZAS El Primer Ministro Viviendista en la Cartera de Hacienda: Un Cambio de Paradigma

El Primer Ministro Viviendista en la Cartera de Hacienda: Un Cambio de Paradigma en Colombia

Por Luis Alberto Vargas Ballén, ex director de la fiduciaria que administro los recursos de la reconstrucción del eje cafetero y ex asesor de la presidencia de Findeter.

 

La primera urbanización de la reconstrucción del eje cafetero fue el plan piloto Llanitos de Gualará en Calarcá.

 

La reciente designación de GERMÁN ÁVILA PLAZAS como el primer ministro de Hacienda con una marcada trayectoria en políticas de vivienda social marca un hito en la historia económica y social de Colombia.

Esta decisión, que rompe con la tradición de nombrar economistas ortodoxos en la dirección de la política fiscal del país, refleja un giro estratégico hacia una visión más integral del desarrollo, donde la vivienda y el bienestar social ocuparán un lugar central.

 

Un Perfil Diferente para una Economía en Transformación


El nuevo ministro de Hacienda, Germán Ávila Plazas proviene de un trasfondo eminentemente viviendista, habiendo liderado por más de 40 años importantes iniciativas de vivienda asequible, planificación urbana y desarrollo sostenible, que comienzan desde los propios barrios de Zipaquirá donde se crio y creció junto a sus hermanos y a Gustavo Petro, cuando militaron en el movimiento M-19 hasta el presente, siempre ha estado construyendo viviendas.

No conocí a Germán Ávila en esa época del eme, sino en el año 1999, justo cuando fui nombrado director de la Fiduciaria La Previsora para la reconstrucción del eje cafetero en Armenia, desde junio de ese año hasta diciembre de 2002 tuve la oportunidad de conocerlo y a su equipo de trabajo, porque les había sido encomendada por el Forec la Gerencia Zonal de la reconstrucción del Municipio de Calarcá, la segunda ciudad más importante del Quindío y la quinta en importancia del Eje Cafetero.

Al término de esta gerencia zonal la ciudad quedó totalmente reconstruida en términos de reposición de redes de servicios públicos, construcción de los equipamientos de gobierno, educativos, de salud, recreativos y deportivos, comerciales e institucionales y en especial en la ejecución y construcción de importantes proyectos de vivienda social como Llanitos de Gualará y Balcones de La Villa en Calarcá, que sumaron más de 2 mil unidades.

Fenavip también ejecutó la Ciudadela Simón Bolívar en Armenia, con la OPV del mismo nombre, sumando más del 10% del total de viviendas de la reconstrucción.

Su experiencia durante varias décadas desde la fundación de la Federación Nacional de Vivienda Popular (Fenavip), y de las iniciativas que agruparon cooperativas y organizaciones populares dedicadas a la construcción de vivienda popular y la creación de la Cooperativa Nacional de Ahorro y Crédito Crear, fueron fundamentales para que en Calarcá se desarrollará el primer plan piloto de viviendas de la reconstrucción.

Como anécdota recuerdo que al momento de adquirir los predios para desarrollar las obras de la reconstrucción de los comandos de policía, batallones del ejército, puestos de salud, centros educativos y planes de vivienda, se presentó una escalada alcista en el precio de la tierra, en Armenia las tierras de la finca La Gobernación de propiedad de una familia de apellido Vélez Mejía que en 1998 se ofrecía a $6.500 pesos el metro y se negoció por parte de miembros del Consejo Directivo del Forec a $12.000 pesos, con un incremento del 185%, en el lote para el Comando de Policía Quindío el incremento del precio fue del 700% pagándose a $45.525 pesos y en Pereira el m2 se pagó a $22,822 pesos para el Plan Piloto Los Girasoles a cargo de la Fundación Vida y Futuro.

Lo mismo iba a pasar en Calarcá con la compra de la finca Llanitos a su propietaria la señora Maria Leda Duque de Palacio, pero Germán Ávila y su equipo, se opusieron a ello y destinaron la mitad de los honorarios por concepto de la gerencia por la reconstrucción para adquirir el predio y donarlo posteriormente a los arrendatarios, a quienes el Departamento Nacional de Planeación había dejado por fuera de los beneficios de la reconstrucción en el famoso Decreto 350 de febrero 25 de 1999, en el cual se dictaron las disposiciones para hacer frente a la emergencia económica, social y ecológica causada por el terremoto ocurrido el 25 de enero de 1999, y estableció medidas para atender la emergencia económica, social y ecológica causada por el sismo.

En la negociación de ese predio para el Plan Piloto de Vivienda de Calarcá, la Gerencia Zonal a cargo de FENAVIP, aportó de sus propios recursos el 50% del valor del lote, asignando $769 millones de pesos, una vez adquirido el predio lo destinó a la construcción de viviendas para los hogares que vivían en arriendo asumiendo también los costos del urbanismo y de las redes de servicios públicos, prontamente iniciaron el movimiento de tierras, la construcción del urbanismo, las redes de servicios públicos y la construcción de las viviendas.

Gracias a ese aporte y al empeño de esta gerencia zonal, fue que en Calarcá se desarrolló la primera de las urbanizaciones de la reconstrucción; el 25 de enero de 2000 FENAVIP inauguraba y entregaba las primeras 360 casas de un total de 756 encargadas por el Forec para los propietarios reubicados, el acto contó con la presencia del Presidente Andrés Pastrana Arango y del Presidente del Forec el pereirano Luis Carlos Villegas (quien fuera Presidente de la ANDI en el período 1996 - 2013).  Ese mismo día en Armenia se inauguraron sólo 100 viviendas construidas en el Piloto Nueva Ciudad Milagro en apartamentos en 5 pisos de altura ejecutados por la firma AIA y la Corporación El Minuto de Dios. 

En ningún otro municipio se lograron inaugurar viviendas en esa fecha.   Al final de la reconstrucción en diciembre de 2002 el total de nuevas viviendas superaba las 38 mil unidades.

 


Trasteos el 25 de enero de 2000 al plan piloto Llanitos de Gualará en Calarcá.


Ver: FIDEICOMISOS DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EJE CAFETERO FOREC - FIDUPREVISORA 1999-2002 https://evivienda.blogspot.com/2025/02/fideicomisos-de-la-reconstruccion-del.html

 

La experiencia de Ávila Plazas en la formulación de políticas habitacionales le permitió a la reconstrucción del eje cafetero avanzar a pasos agigantados, en sólo 36 meses se otorgaron, pagaron y ejecutaron un total de 130.272 subsidios por valor de $707.467 millones de 1999, se asignaron 17.878 nuevas viviendas a los poseedores, 13.326 viviendas ubicadas en zonas de alto riesgo fueron erradicadas y recibieron viviendas nuevas en los proyectos construidos en los planes piloto de vivienda y en vitrina inmobiliaria, 16.696 familias arrendatarias recibieron nuevas viviendas.

Total Proyectos Elegibles:  105, en Fiducia:  78, Sin Fiducia: 27, Planes Piloto de Vivienda PPV: 5, en Vitrina Inmobiliaria: 56, por Circular 122 Forec: 20, de Organizaciones Populares de Vivienda: 8, por Cooperación Internacional: 9 y en proyectos independientes: 7.

A quienes trabajamos en la Fiduciaria La Previsora nos impresionaba el ritmo acelerado de trabajo de la ONG FENAVIP, además de donar la mitad de sus honorarios, lo que no hizo ninguna otra ONG, las obras que acometía eran las primeras en ser inauguradas, esto por supuesto conllevó a que algunos directivos del Forec y de las otras gerencias zonales y aún los mismos políticos locales construyeran una imagen distorsionada de Fenavip y de sus directivos, acusándolos de hacer política. 

Lo cierto es que una vez llegaron las elecciones locales el Alcalde de Calarcá Jhon Bayro Cohecha perdió las elecciones, sacó un par de concejales y se derrumbó así el mito de la participación en política de la gerencia zonal.




 

Vivienda como Motor de Desarrollo Económico


Ávila Plazas entiende perfectamente la relación entre la inversión en vivienda, la generación de empleo y el crecimiento económico. Sabe ejecutar los proyectos, conoce la forma de gestionar el suelo y es hábil en la estructuración de mecanismos financieros como la fiducia para ejecutar las viviendas, pero especialmente tiene la experiencia para dirigir, controlar y ejecutar.

El enfoque de este nombramiento contrasta con las visiones tradicionales centradas en la estabilidad macroeconómica y el control del déficit fiscal, que a menudo han relegado las políticas sociales a un segundo plano.

La llegada de un ministro con este perfil plantea una reorientación de las prioridades del Ministerio de Hacienda. Se espera que el acceso a la vivienda y la inversión en infraestructura urbana se conviertan en pilares de la estrategia económica del gobierno. Esto podría traducirse en una mayor asignación de recursos para proyectos de vivienda social, incentivos para la construcción sostenible y nuevas líneas de crédito para facilitar el acceso a la vivienda propia.

Lo que si no deben esperar es que se dejen de lado a la comunidad, Ávila Plazas es y será siempre un promotor y defensor de las asociaciones y organizaciones populares de vivienda, por ellos los grandes constructores del país deben comenzar a mirar a los hogares no como simples clientes sino como aliados y protagonistas.


Las Líneas de Redescuento para Financiar Créditos de Vivienda y el Ajuste del Precio de la Tierra Pública para Vivienda Popular


Creación de la Línea de Redescuento para Vivienda VIS en FINDETER

Tras la experiencia en el Eje Cafetero, gracias a mi cercanía con Germán Vargas Lleras, tuve la oportunidad de trabajar en Bogotá con Bernardo Moreno Villegas, quien fuera designado por el presidente Álvaro Uribe Vélez como presidente de la Financiera de Desarrollo Territorial (FINDETER).

En esta entidad, trabajamos en la creación de la primera línea de redescuento para vivienda de interés social (VIS), durante este proceso nuevamente con la participación de Germán Ávila Plazas, quien desempeñaba un papel clave como cooperativista a través de la Cooperativa Crear y con  participación de cooperativas y fondos de empleados, se estructuró y se creó la Línea de Redescuento para Vivienda VIS de FINDETER, formalizada en el Decreto 3165 del 6 de noviembre de 2003, que modificó los estatutos de FINDETER.

Esto permitió financiar al sector cooperativo y a las cajas de compensación familiar con recursos para préstamos a familias de bajos ingresos.

Esta línea de redescuento logró una reducción significativa en el valor de la cuota mensual del crédito, pasando de $18.500 por millón a menos de $13.000, una disminución del 43%.

Para junio de 2004, los primeros desembolsos se realizaron a entidades como Comfenalco Antioquia (Urabá Antioqueño), Alcalicoop (Zipaquirá), Comfamiliar Risaralda (Dosquebradas), Comfandi (Cali), Comfama (Valle de Aburrá), y las Cajas de Compensación de Bogotá (Cafam, Colsubsidio, Comfenalco y Compensar).

Para respaldar esta línea, FINDETER realizó una primera emisión de CDTs, captando $37.790 millones de los siguientes bancos: Tequendama ($670 millones, 2%), Santander ($13.550 millones, 36%), Bancolombia ($20.000 millones, 53%), Sudameris ($2.350 millones, 6%) y Bank Boston ($1.220 millones, 3%).

La asesoría de Germán Ávila Plazas fue fundamental en este proceso. Su relación con Bernardo Moreno Villegas se fortaleció, al punto de invitarlo posteriormente a integrar la Junta Directiva de Metrovivienda cuando fue nombrado allí por el alcalde Lucho Garzón.

 

FINDETER y Metrovivienda: Alianza para la Vivienda Social

Findeter y Metrovivienda se convirtieron en aliados estratégicos para desarrollar proyectos de vivienda social en el país, facilitando la evaluación de elegibilidad de estos proyectos y la colocación de créditos mediante líneas de redescuento.

Uno de los grandes desafíos que enfrentó Germán Ávila Plazas al intentar construir viviendas en Bogotá fue el alto costo de la tierra adquirida por Metrovivienda en administraciones anteriores. A esto se sumaban los elevados costos de urbanismo y redes de servicios públicos, lo que hacía que el precio del suelo fuera igual o superior al de la construcción de las viviendas. En condiciones normales, el costo de la tierra no debería superar el 10% o 20% del valor total de la vivienda.

 

Aplicación de la Función Social de la Propiedad

Con el respaldo de una Junta Directiva sólida, Ávila Plazas aplicó el principio constitucional de la función social de la propiedad. Aunque la ley permitía la transferencia gratuita de predios urbanizados a patrimonios autónomos para el desarrollo de vivienda de interés prioritario, optó por asignarles su valor en libros y venderlos a organizaciones de vivienda social en Bogotá.

Se demostró que era viable, tanto jurídica como contablemente, no incluir el valor del terreno en el precio final de la vivienda, garantizando que este beneficio se reflejara en mejoras para los hogares beneficiarios, como mayores áreas construidas.

Esta práctica sentó un precedente y fue el fundamento de la Ley 1537 de 2012, que formalizó la exclusión del costo del suelo aportado por entidades públicas en proyectos de vivienda social.

El propio Ministerio de Vivienda ratificó que la operación contable de los fideicomisos debe regirse por las resoluciones de la Contaduría General de la Nación, con respaldo en la Sentencia C-487 de 1997 de la Corte Constitucional, aplicable a entidades de gobierno. Según este marco, los terrenos transferidos gratuitamente por municipios o distritos a patrimonios autónomos deben registrarse contablemente, pero su valor razonable no debe incluirse en el cierre financiero del proyecto de vivienda de interés prioritario.

Se estableció una distinción clara entre el registro contable y el flujo financiero del proyecto. Mientras el primero sigue normas contables para reflejar activos y garantizar transparencia, el segundo se basa en costos y gastos reales del desarrollo de la vivienda. La fiduciaria responsable debe establecer una política contable para revelar el valor del terreno en los estados financieros según el avalúo catastral o comercial, pero sin trasladar este costo al valor de la vivienda.

 

Ley 1537 de 2012 y la Transferencia Gratuita de Predios

Finalmente la Ley 1537 de 2012 consolidó este principio al establecer, de manera más explícita, la posibilidad de transferir gratuitamente inmuebles para proyectos de vivienda social y prioritaria sin que esto suponga un costo adicional para los hogares beneficiarios. Como antecedente, en Bogotá, la Contadora General del Distrito respaldó esta interpretación respecto a la correcta contabilización de los predios.

Este modelo ha permitido avanzar en el acceso a vivienda para las familias de menores ingresos, garantizando que los costos del suelo no afecten la asequibilidad de la vivienda social y permitiendo el desarrollo de proyectos habitacionales más justos y equitativos en Colombia.

Así que las acusaciones que se le hacen hoy al recién posesionado ministro resultan claramente infundadas y faltas de asidero real.

 

Ver: CREDITO Y MICROCREDITO INMOBILIARIO LINEA DE REDESCUENTO VIS FINDETER https://evivienda.blogspot.com/2005/11/la-genesis-de-linea-de-redescuento-vis.html

 

Desafíos y Oportunidades


A pesar de las expectativas positivas, la designación de un ministro con una visión predominantemente viviendista también presenta desafíos. La sostenibilidad fiscal sigue siendo un factor clave, y cualquier estrategia de expansión en el sector vivienda deberá equilibrarse con la estabilidad económica del país. Además, será necesario articular estas políticas con otros sectores, como el financiero, el de transporte y el ambiental, para garantizar un desarrollo urbano armónico y sostenible.

Confiamos en que la llegada de Ávila a lo más alto del sector hacienda le permita con su conocimiento del Grupo Bicentenario, reorientar y rescatar la confianza que los colombianos hemos depositado en entidades hoy sumidas en graves escándalos de corrupción como la Fiduprevisora y el Fondo Nacional del Ahorro.  Su trayectoria y el cumplimiento fiel de la palabra empeñada y de los compromisos adquiridos con los hogares más humildes a quienes siempre les entregó las viviendas que les prometió hacer son garantía de que esto sucederá pronto bajo su liderazgo y con su interés por la vivienda volverán a verse las grandes épocas de desarrollo de viviendas populares como cuando lo hizo en Calarcá, en Metrovivienda y en más de 200 proyectos en el país donde las OPVs fueron actores protagónicos.

 

Hacia un Modelo de Desarrollo Más Inclusivo


El nombramiento del primer ministro de Hacienda con una visión centrada en la vivienda puede marcar el inicio de una nueva era en la formulación de políticas económicas en Colombia. Este cambio de enfoque podría contribuir a reducir la desigualdad, fortalecer el tejido social y dinamizar la economía desde una perspectiva más humana y territorial.

La gran incógnita es si este modelo logrará consolidarse y demostrar que el desarrollo económico y el bienestar social no son objetivos contrapuestos, sino complementarios.

En un país donde el déficit habitacional sigue siendo una de las principales problemáticas, esta apuesta podría significar una transformación estructural con impactos positivos a largo plazo.

La ciudadanía y los actores del sector estaremos atentos a los primeros pasos de esta nueva gestión, que sin duda marcará un antes y un después en la historia de la política económica colombiana.