GERMÁN ÁVILA PLAZAS El Primer Ministro Viviendista en la Cartera de Hacienda: Un Cambio de Paradigma
El Primer Ministro Viviendista en la Cartera de Hacienda: Un Cambio de Paradigma en Colombia
Por Luis Alberto Vargas Ballén, ex director de la
fiduciaria que administro los recursos de la reconstrucción del eje cafetero y
ex asesor de la presidencia de Findeter.
La primera urbanización de la reconstrucción del eje cafetero fue el plan piloto Llanitos de Gualará en Calarcá.
La reciente designación de GERMÁN ÁVILA
PLAZAS como el primer ministro de Hacienda con una marcada trayectoria en
políticas de vivienda social marca un hito en la historia económica y social de
Colombia.
Esta decisión, que rompe con la tradición de
nombrar economistas ortodoxos en la dirección de la política fiscal del país,
refleja un giro estratégico hacia una visión más integral del desarrollo, donde
la vivienda y el bienestar social ocuparán un lugar central.
Un Perfil Diferente para una Economía en
Transformación
El nuevo ministro de Hacienda, Germán Ávila
Plazas proviene de un trasfondo eminentemente viviendista, habiendo liderado por
más de 40 años importantes iniciativas de vivienda asequible, planificación
urbana y desarrollo sostenible, que comienzan desde los propios barrios de
Zipaquirá donde se crio y creció junto a sus hermanos y a Gustavo Petro, cuando
militaron en el movimiento M-19 hasta el presente, siempre ha estado
construyendo viviendas.
No
conocí a Germán Ávila en esa época del eme, sino en el año 1999, justo cuando
fui nombrado director de la Fiduciaria La Previsora para la reconstrucción del
eje cafetero en Armenia, desde junio de ese año hasta diciembre de 2002 tuve la
oportunidad de conocerlo y a su equipo de trabajo, porque les había sido
encomendada por el Forec la Gerencia Zonal de la reconstrucción del Municipio
de Calarcá, la segunda ciudad más importante del Quindío y la quinta en
importancia del Eje Cafetero.
Al
término de esta gerencia zonal la ciudad quedó totalmente reconstruida en términos
de reposición de redes de servicios públicos, construcción de los equipamientos
de gobierno, educativos, de salud, recreativos y deportivos, comerciales e
institucionales y en especial en la ejecución y construcción de importantes
proyectos de vivienda social como Llanitos de Gualará y Balcones de La Villa en
Calarcá, que sumaron más de 2 mil unidades.
Fenavip
también ejecutó la Ciudadela Simón Bolívar en Armenia, con la OPV del mismo
nombre, sumando más del 10% del total de viviendas de la reconstrucción.
Su experiencia durante varias décadas desde la
fundación de la Federación Nacional de Vivienda Popular (Fenavip), y de las
iniciativas que agruparon cooperativas y organizaciones populares dedicadas a
la construcción de vivienda popular y la creación de la Cooperativa Nacional de
Ahorro y Crédito Crear, fueron fundamentales para que en Calarcá se
desarrollará el primer plan piloto de viviendas de la reconstrucción.
Como anécdota recuerdo que al momento de adquirir
los predios para desarrollar las obras de la reconstrucción de los comandos de
policía, batallones del ejército, puestos de salud, centros educativos y planes
de vivienda, se presentó una escalada alcista en el precio de la tierra, en Armenia
las tierras de la finca La Gobernación de propiedad de una familia de apellido
Vélez Mejía que en 1998 se ofrecía a $6.500 pesos el metro y se negoció por
parte de miembros del Consejo Directivo del Forec a $12.000 pesos, con un
incremento del 185%, en el lote para el Comando de Policía Quindío el incremento
del precio fue del 700% pagándose a $45.525 pesos y en Pereira el m2 se pagó a
$22,822 pesos para el Plan Piloto Los Girasoles a cargo de la Fundación Vida y
Futuro.
Lo mismo iba a pasar en Calarcá con la compra de
la finca Llanitos a su propietaria la señora Maria Leda Duque de Palacio, pero
Germán Ávila y su equipo, se opusieron a ello y destinaron la mitad de los
honorarios por concepto de la gerencia por la reconstrucción para adquirir el
predio y donarlo posteriormente a los arrendatarios, a quienes el Departamento Nacional
de Planeación había dejado por fuera de los beneficios de la reconstrucción en
el famoso Decreto 350 de febrero 25 de 1999, en el cual se dictaron las disposiciones
para hacer frente a la emergencia económica, social y ecológica causada por el
terremoto ocurrido el 25 de enero de 1999, y estableció medidas para atender la
emergencia económica, social y ecológica causada por el sismo.
En la negociación de ese predio para el Plan
Piloto de Vivienda de Calarcá, la Gerencia Zonal a cargo de FENAVIP, aportó de
sus propios recursos el 50% del valor del lote, asignando $769 millones de
pesos, una vez adquirido el predio lo destinó a la construcción de viviendas
para los hogares que vivían en arriendo asumiendo también los costos del
urbanismo y de las redes de servicios públicos, prontamente iniciaron el movimiento
de tierras, la construcción del urbanismo, las redes de servicios públicos y la
construcción de las viviendas.
Gracias a ese aporte y al empeño de esta gerencia
zonal, fue que en Calarcá se desarrolló la primera de las urbanizaciones de la
reconstrucción; el 25 de enero de 2000 FENAVIP inauguraba y entregaba las
primeras 360 casas de un total de 756 encargadas por el Forec para los
propietarios reubicados, el acto contó con la presencia del Presidente Andrés
Pastrana Arango y del Presidente del Forec el pereirano Luis Carlos Villegas
(quien fuera Presidente de la ANDI en el período 1996 - 2013). Ese mismo día en Armenia se inauguraron sólo 100
viviendas construidas en el Piloto Nueva Ciudad Milagro en apartamentos en 5
pisos de altura ejecutados por la firma AIA y la Corporación El Minuto de Dios.
En ningún otro municipio se lograron inaugurar
viviendas en esa fecha. Al final de la reconstrucción en diciembre de
2002 el total de nuevas viviendas superaba las 38 mil unidades.
Trasteos el 25 de enero de 2000 al plan piloto Llanitos de Gualará en Calarcá.
Ver: FIDEICOMISOS DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EJE
CAFETERO FOREC - FIDUPREVISORA 1999-2002 https://evivienda.blogspot.com/2025/02/fideicomisos-de-la-reconstruccion-del.html
La experiencia de Ávila Plazas en la formulación
de políticas habitacionales le permitió a la reconstrucción del eje cafetero
avanzar a pasos agigantados, en sólo 36 meses se otorgaron, pagaron y ejecutaron
un total de 130.272 subsidios por valor de $707.467 millones de 1999, se
asignaron 17.878 nuevas viviendas a los poseedores, 13.326 viviendas ubicadas
en zonas de alto riesgo fueron erradicadas y recibieron viviendas nuevas en los
proyectos construidos en los planes piloto de vivienda y en vitrina
inmobiliaria, 16.696 familias arrendatarias recibieron nuevas viviendas.
Total Proyectos Elegibles: 105, en Fiducia: 78, Sin Fiducia: 27, Planes Piloto de Vivienda
PPV: 5, en Vitrina Inmobiliaria: 56, por Circular 122 Forec: 20, de Organizaciones
Populares de Vivienda: 8, por Cooperación Internacional: 9 y en proyectos independientes:
7.
A quienes trabajamos en la Fiduciaria La Previsora
nos impresionaba el ritmo acelerado de trabajo de la ONG FENAVIP, además de
donar la mitad de sus honorarios, lo que no hizo ninguna otra ONG, las obras
que acometía eran las primeras en ser inauguradas, esto por supuesto conllevó a
que algunos directivos del Forec y de las otras gerencias zonales y aún los
mismos políticos locales construyeran una imagen distorsionada de Fenavip y de
sus directivos, acusándolos de hacer política.
Lo cierto es que una vez llegaron las elecciones
locales el Alcalde de Calarcá Jhon Bayro Cohecha perdió las elecciones, sacó un
par de concejales y se derrumbó así el mito de la participación en política de la
gerencia zonal.
Vivienda como Motor de Desarrollo Económico
Ávila Plazas entiende perfectamente la relación
entre la inversión en vivienda, la generación de empleo y el crecimiento
económico. Sabe ejecutar los proyectos, conoce la forma de gestionar el suelo y
es hábil en la estructuración de mecanismos financieros como la fiducia para
ejecutar las viviendas, pero especialmente tiene la experiencia para dirigir,
controlar y ejecutar.
El enfoque de este nombramiento contrasta con las
visiones tradicionales centradas en la estabilidad macroeconómica y el control
del déficit fiscal, que a menudo han relegado las políticas sociales a un
segundo plano.
La llegada de un ministro con este perfil plantea
una reorientación de las prioridades del Ministerio de Hacienda. Se espera que
el acceso a la vivienda y la inversión en infraestructura urbana se conviertan
en pilares de la estrategia económica del gobierno. Esto podría traducirse en
una mayor asignación de recursos para proyectos de vivienda social, incentivos
para la construcción sostenible y nuevas líneas de crédito para facilitar el
acceso a la vivienda propia.
Lo que si no deben esperar es que se dejen de lado
a la comunidad, Ávila Plazas es y será siempre un promotor y defensor de las
asociaciones y organizaciones populares de vivienda, por ellos los grandes
constructores del país deben comenzar a mirar a los hogares no como simples clientes
sino como aliados y protagonistas.
Las Líneas de Redescuento para Financiar Créditos
de Vivienda y el Ajuste del Precio de la Tierra Pública para Vivienda Popular
Creación de la Línea de Redescuento para Vivienda
VIS en FINDETER
Tras la experiencia en el Eje Cafetero, gracias a mi
cercanía con Germán Vargas Lleras, tuve la oportunidad de trabajar en Bogotá con
Bernardo Moreno Villegas, quien fuera designado por el presidente Álvaro Uribe
Vélez como presidente de la Financiera de Desarrollo Territorial (FINDETER).
En esta entidad, trabajamos en la creación de la
primera línea de redescuento para vivienda de interés social (VIS), durante
este proceso nuevamente con la participación de Germán Ávila Plazas, quien
desempeñaba un papel clave como cooperativista a través de la Cooperativa Crear
y con participación de cooperativas y
fondos de empleados, se estructuró y se creó la Línea de Redescuento para
Vivienda VIS de FINDETER, formalizada en el Decreto 3165 del 6 de noviembre
de 2003, que modificó los estatutos de FINDETER.
Esto permitió financiar al sector cooperativo y a
las cajas de compensación familiar con recursos para préstamos a familias de
bajos ingresos.
Esta línea de redescuento logró una reducción
significativa en el valor de la cuota mensual del crédito, pasando de $18.500
por millón a menos de $13.000, una disminución del 43%.
Para junio de 2004, los primeros desembolsos se
realizaron a entidades como Comfenalco Antioquia (Urabá Antioqueño),
Alcalicoop (Zipaquirá), Comfamiliar Risaralda (Dosquebradas), Comfandi (Cali),
Comfama (Valle de Aburrá), y las Cajas de Compensación de Bogotá (Cafam,
Colsubsidio, Comfenalco y Compensar).
Para respaldar esta línea, FINDETER realizó una
primera emisión de CDTs, captando $37.790 millones de los siguientes bancos: Tequendama
($670 millones, 2%), Santander ($13.550 millones, 36%), Bancolombia ($20.000
millones, 53%), Sudameris ($2.350 millones, 6%) y Bank Boston ($1.220 millones,
3%).
La asesoría de Germán Ávila Plazas fue fundamental
en este proceso. Su relación con Bernardo Moreno Villegas se fortaleció, al
punto de invitarlo posteriormente a integrar la Junta Directiva de
Metrovivienda cuando fue nombrado allí por el alcalde Lucho Garzón.
FINDETER y Metrovivienda: Alianza para la Vivienda
Social
Findeter y Metrovivienda se convirtieron en
aliados estratégicos para desarrollar proyectos de vivienda social en el país,
facilitando la evaluación de elegibilidad de estos proyectos y la colocación de
créditos mediante líneas de redescuento.
Uno de los grandes desafíos que enfrentó Germán
Ávila Plazas al intentar construir viviendas en Bogotá fue el alto costo de la
tierra adquirida por Metrovivienda en administraciones anteriores. A esto se
sumaban los elevados costos de urbanismo y redes de servicios públicos, lo que
hacía que el precio del suelo fuera igual o superior al de la construcción de
las viviendas. En condiciones normales, el costo de la tierra no debería
superar el 10% o 20% del valor total de la vivienda.
Aplicación de la Función Social de la Propiedad
Con el respaldo de una Junta Directiva sólida,
Ávila Plazas aplicó el principio constitucional de la función social de la
propiedad. Aunque la ley permitía la transferencia gratuita de predios
urbanizados a patrimonios autónomos para el desarrollo de vivienda de interés
prioritario, optó por asignarles su valor en libros y venderlos a
organizaciones de vivienda social en Bogotá.
Se demostró que era viable, tanto jurídica como
contablemente, no incluir el valor del terreno en el precio final de la
vivienda, garantizando que este beneficio se reflejara en mejoras para los
hogares beneficiarios, como mayores áreas construidas.
Esta práctica sentó un precedente y fue el
fundamento de la Ley 1537 de 2012, que formalizó la exclusión del costo
del suelo aportado por entidades públicas en proyectos de vivienda social.
El propio Ministerio de Vivienda ratificó
que la operación contable de los fideicomisos debe regirse por las resoluciones
de la Contaduría General de la Nación, con respaldo en la Sentencia
C-487 de 1997 de la Corte Constitucional, aplicable a entidades de
gobierno. Según este marco, los terrenos transferidos gratuitamente por
municipios o distritos a patrimonios autónomos deben registrarse contablemente,
pero su valor razonable no debe incluirse en el cierre financiero del
proyecto de vivienda de interés prioritario.
Se estableció una distinción clara entre el
registro contable y el flujo financiero del proyecto. Mientras el primero
sigue normas contables para reflejar activos y garantizar transparencia, el
segundo se basa en costos y gastos reales del desarrollo de la vivienda. La
fiduciaria responsable debe establecer una política contable para revelar el
valor del terreno en los estados financieros según el avalúo catastral o
comercial, pero sin trasladar este costo al valor de la vivienda.
Ley 1537 de 2012 y la Transferencia Gratuita de
Predios
Finalmente la Ley 1537 de 2012 consolidó
este principio al establecer, de manera más explícita, la posibilidad de
transferir gratuitamente inmuebles para proyectos de vivienda social y
prioritaria sin que esto suponga un costo adicional para los hogares
beneficiarios. Como antecedente, en Bogotá, la Contadora General del
Distrito respaldó esta interpretación respecto a la correcta
contabilización de los predios.
Este modelo ha permitido avanzar en el acceso a
vivienda para las familias de menores ingresos, garantizando que los costos del
suelo no afecten la asequibilidad de la vivienda social y permitiendo el
desarrollo de proyectos habitacionales más justos y equitativos en Colombia.
Así que las acusaciones que se le hacen hoy al recién
posesionado ministro resultan claramente infundadas y faltas de asidero real.
Ver: CREDITO Y MICROCREDITO INMOBILIARIO LINEA
DE REDESCUENTO VIS FINDETER https://evivienda.blogspot.com/2005/11/la-genesis-de-linea-de-redescuento-vis.html
Desafíos y Oportunidades
A pesar de las expectativas positivas, la
designación de un ministro con una visión predominantemente viviendista también
presenta desafíos. La sostenibilidad fiscal sigue siendo un factor clave, y
cualquier estrategia de expansión en el sector vivienda deberá equilibrarse con
la estabilidad económica del país. Además, será necesario articular estas
políticas con otros sectores, como el financiero, el de transporte y el
ambiental, para garantizar un desarrollo urbano armónico y sostenible.
Confiamos en que la llegada de Ávila a lo más alto
del sector hacienda le permita con su conocimiento del Grupo Bicentenario, reorientar
y rescatar la confianza que los colombianos hemos depositado en entidades hoy
sumidas en graves escándalos de corrupción como la Fiduprevisora y el Fondo
Nacional del Ahorro. Su trayectoria y el
cumplimiento fiel de la palabra empeñada y de los compromisos adquiridos con
los hogares más humildes a quienes siempre les entregó las viviendas que les
prometió hacer son garantía de que esto sucederá pronto bajo su liderazgo y con
su interés por la vivienda volverán a verse las grandes épocas de desarrollo de
viviendas populares como cuando lo hizo en Calarcá, en Metrovivienda y en más
de 200 proyectos en el país donde las OPVs fueron actores protagónicos.
Hacia un Modelo de Desarrollo Más Inclusivo
El nombramiento del primer ministro de Hacienda
con una visión centrada en la vivienda puede marcar el inicio de una nueva era
en la formulación de políticas económicas en Colombia. Este cambio de enfoque
podría contribuir a reducir la desigualdad, fortalecer el tejido social y
dinamizar la economía desde una perspectiva más humana y territorial.
La gran incógnita es si este modelo logrará
consolidarse y demostrar que el desarrollo económico y el bienestar social no
son objetivos contrapuestos, sino complementarios.
En un país donde el déficit habitacional sigue
siendo una de las principales problemáticas, esta apuesta podría significar una
transformación estructural con impactos positivos a largo plazo.
La ciudadanía y los actores del sector estaremos atentos
a los primeros pasos de esta nueva gestión, que sin duda marcará un antes y un
después en la historia de la política económica colombiana.