CRÓNICA DE UN FRACASO ANUNCIADO ALERTA CIUDADANA PROYECTOS DE VIVIENDA EMPRESA PROYECTA Y GOBERNACIÓN DEL QUINDÍO
SERIE DE HALLAZGOS 🟥 ALERTA CIUDADANA SOBRE PROYECTOS DE VIVIENDA DE PROYECTA Y LA GOBERNACIÓN DEL QUINDÍO
Por Luis Alberto
Vargas Ballén
Como veedor ciudadano e
investigador de políticas de vivienda, advierto a la opinión pública sobre las
graves irregularidades técnicas y jurídicas en los convenios de vivienda que
está promoviendo la Gobernación del Quindío a través de PROYECTA.
Usted encontrará en este blog el texto del convenio tipo, los 47 hallazgos preliminares, y al final todos los comentarios detallados con las observaciones más las irregularidades de este convenio.
🔎 Nuestros análisis muestran que:
* No hay planeación
seria ni estudios completos de viabilidad, prefactibilidad y factibilidad, no
existen análisis de riesgos, ni estándares de calidad de las obras ni
protección de los recursos de las familias.
* La Gobernación y
PROYECTA están comprometiendo recursos públicos sin un soporte normativo sólido
para manejar subsidios y aportes en especie. El departamento no cuenta con una
Ordenanza que le autorice otorgar subsidios.
* No se garantiza un
manejo transparente de los recursos no existe un esquema fiduciario robusto que
proteja el dinero de los hogares.
* Se ignoran y tratan
con ligereza las obligaciones de la Ley de Vivienda Segura y del Estatuto del
Consumidor, poniendo en riesgo la calidad y la estabilidad de las viviendas.
* Todo esto abre la
puerta a que los hogares terminen financiando costos ocultos de gerencia y
administración, e incluso pierdan sus ahorros y subsidios si el proyecto
fracasa, que es lo más seguro como ha sucedido con los proyectos que esta
empresa ha tenido antes.
🟡 Es importante dejar claro que los alcaldes están entregando lotes y
apoyando estos proyectos de buena fe, confiando en una pésima asesoría del
Departamento y de PROYECTA. El problema
no es que los municipios aporten el suelo inocentemente, sino la mala fe en la
estructuración y el alto riesgo con que PROYECTA diseñó estos convenios.
📢 Hago un
llamado urgente a la Contraloría, Procuraduría, la Asamblea del Quindío y los
Alcaldes para que actúen de inmediato, revisen los convenios, obliguen su
reformulación y protejan los recursos públicos y el dinero de las familias que
sueñan con una vivienda digna, y que hoy pueden estar entrando a proyectos con
altísimo riesgo de pérdida económica y frustración de sus derechos. Son ejemplos Ziruma en Armenia y El Tolra en
Buenavista.
Si vas a vincularte a
alguno de estos proyectos, infórmate muy bien antes de entregar tus ahorros o
firmar compromisos. Acude a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Tu casa no puede
convertirse en otro caso de fracaso anunciado. 🏠❗
1. Papel de Proyecta: de “estructurador” a simple intermediario costoso
En
la práctica, Proyecta no actúa como un verdadero estructurador integral de
proyectos, sino como un intermediario administrativo que traslada tareas,
responsabilidades y riesgos a terceros (municipio, fiduciaria, constructor,
hogares) sin aportar el nivel de rigor técnico, jurídico y financiero que se
esperaría de un gestor profesional de recursos públicos.
·
Se observa
una gestión pasiva, limitada a reproducir modelos contractuales estándar, sin
adaptar el esquema a las particularidades del predio, del mercado de vivienda
local, de la capacidad institucional del municipio ni de la población objetivo.
·
La asimetría
de información juega en contra del ente territorial: Proyecta concentra una
aparente experticia técnica y financiera (la cual no tiene), pero el contrato
no le impone obligaciones claras de resultado, ni indicadores verificables de
desempeño, ni sanciones proporcionales ante fallas en la estructuración o en la
ejecución.
·
El diseño
del esquema deja a Proyecta en una posición cómoda: captura honorarios
relevantes, pero el peso real del riesgo (reclamaciones, sobrecostos,
incumplimientos, demandas de los hogares) termina recayendo sobre el municipio y
finalmente en las familias.
En
síntesis, Proyecta ocupa el lugar de “cerebro” del proyecto, pero se reserva un
rol de baja responsabilidad y alta remuneración, sin los controles,
obligaciones y garantías que deberían acompañar a un gestor de esta naturaleza.
2. Deficiente estructuración del negocio y del contrato
Los
47 hallazgos convergen en un diagnóstico claro: la estructuración del negocio
es débil, incompleta y desequilibrada.
Entre
los aspectos más críticos se pueden resumir:
1. Planeación insuficiente y estudios previos
incompletos
o
No hay
evidencia robusta de estudios de demanda, capacidad de pago y perfil
socioeconómico que sustenten las metas de ventas y la viabilidad del proyecto.
o
La
evaluación de riesgos urbanísticos, ambientales, jurídicos y de servicios
públicos es superficial o meramente declarativa, sin matrices de riesgo
completas ni planes de mitigación serios.
2. Matriz de riesgos desequilibrada
o
El
contrato no distribuye de manera clara y justa los riesgos entre municipio,
Proyecta, fiduciaria y constructor.
o
Riesgos
que por su naturaleza deberían ser asumidos por el privado (riesgo comercial,
constructivo, de costos, de cumplimiento de plazos) se trasladan de facto al
ente territorial y al patrimonio autónomo.
3. Debilidad en la definición de obligaciones de
Proyecta
o
Las
obligaciones aparecen redactadas de forma genérica, vaga y difícil de exigir
(“apoyar”, “acompañar”, “gestionar”), lo que dificulta determinar cuándo hay
incumplimiento.
o
No se
fijan metas verificables (número mínimo de unidades escrituradas en determinado
plazo, niveles de satisfacción de usuarios, cronogramas obligatorios,
entregables técnicos concretos).
4. Cláusulas económicas poco transparentes
o
Esquemas
de remuneración que no se atan claramente a avances reales del proyecto ni a
indicadores de resultados.
o
Posibilidad
de que se paguen honorarios significativos aun cuando el proyecto no alcance la
totalidad de sus objetivos sociales o financieros.
5. Ausencia o debilidad de mecanismos de control y
seguimiento
o
Falta un
sistema robusto de informes periódicos obligatorios, con contenido mínimo y
verificación independiente.
o
No se
establecen con precisión los órganos de coordinación y toma de decisiones
(comités, mesas técnicas) ni sus competencias, quórums y responsabilidades
frente a decisiones críticas (cambios de especificaciones, modificaciones al
presupuesto, redefinición de cronograma, etc.).
En
conjunto, la estructuración no cumple el estándar exigible en materia de
proyectos con recursos públicos: no protege al municipio, no asegura resultados
para los hogares y deja a Proyecta con amplias zonas de confort contractual.
3. Riesgo de pérdida, desvío o ineficiencia en el uso de los recursos
El
diseño contractual y operativo identificado en el documento abre la puerta a un
alto riesgo de pérdida o uso ineficiente de los recursos públicos y de los
aportes de los hogares:
·
La ausencia
de blindajes suficientes y sin un patrimonio autónomo, permite que decisiones
unilaterales o poco transparentes afecten la destinación específica de los
recursos, sin una trazabilidad clara entre los aportes y las obligaciones
cumplidas.
·
La falta
de topes y reglas claras sobre costos indirectos, gastos de administración y
honorarios facilita la dilución de recursos en rubros administrativos,
consultorías y servicios accesorios, disminuyendo el porcentaje que
efectivamente se traduce en viviendas entregadas.
·
Los vacíos
en garantías, pólizas, cláusulas penales y mecanismos de repetición frente a
Proyecta y demás actores privados hacen que, ante un siniestro, incumplimiento
o fraude, el principal perjudicado termine siendo el patrimonio público y los
hogares, con pocas posibilidades reales de resarcimiento.
·
El modelo
no asegura una relación equilibrada entre riesgo asumido y beneficio recibido:
Proyecta percibe honorarios sin una correlación estricta con resultados
tangibles, mientras el municipio carga con la presión política, social y
financiera si el proyecto fracasa o se vuelve inviable.
Desde
la óptica de los órganos de control, el esquema descrito resulta altamente
vulnerable a sobrecostos, desfinanciación, retrasos crónicos, litigios futuros
y, en casos extremos, a la pérdida parcial o total de los recursos invertidos,
con afectación directa al derecho a la vivienda digna de los beneficiarios.
|
Municipio |
Nombre del proyecto |
FECHA RADICACION |
Modalidad del proyecto |
Valor total del proyecto |
Número soluciones |
Estado General del proyecto |
|
Buenavista |
URB EL TOLRA |
3/08/2009
00:00:00 |
Adq VIV Nueva |
$
1.139.331.183,00 |
49 |
ELEGIBLE |
|
Calarcá |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
5/08/2009 00:00:00 |
Const SP Disperso |
$ 996.300.776,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
Calarcá |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
15/01/2010 15:37:00 |
Const SP Disperso |
$ 1.146.193.822,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
Circasia |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
5/08/2009 00:00:00 |
Const SP Disperso |
$ 996.300.776,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
Circasia |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
15/01/2010 15:37:00 |
Const SP Disperso |
$ 1.146.193.822,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
Filandia |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
5/08/2009 00:00:00 |
Const SP Disperso |
$ 996.300.776,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
Filandia |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
15/01/2010 15:37:00 |
Const SP Disperso |
$ 1.146.193.822,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
La Tebaida |
URB CAMINO REAL |
3/08/2009
00:00:00 |
Adq VIV Nueva |
$
1.049.090.716,00 |
45 |
ELEGIBLE |
|
Montenegro |
CORAZON LA ZONA CAFETERA II |
14/09/2009 05:15:00 |
Const SP Disperso |
$ 1.183.355.136,00 |
79 |
NO ELEGIBLE |
|
Pijao |
URB APROPIJAO |
3/08/2009
00:00:00 |
Adq VIV Nueva |
$
411.527.220,00 |
17 |
ELEGIBLE |
|
Quimbaya |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
5/08/2009 00:00:00 |
Const SP Disperso |
$ 996.300.776,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
|
Quimbaya |
CORAZON LA ZONA CAFETERA |
15/01/2010 15:37:00 |
Const SP Disperso |
$ 1.146.193.822,00 |
69 |
NO ELEGIBLE |
4. Resumen sintético de los 47 hallazgos
Aunque
los 47 hallazgos son puntuales y específicos, pueden agruparse en seis grandes
bloques temáticos, que dan cuenta de la magnitud y coherencia de las
deficiencias detectadas:
1. Planeación y estudios previos (Hallazgos 1–8
aprox.)
o
Falencias
en diagnósticos de demanda, estudios de suelo, análisis de servicios públicos y
evaluación de riesgos.
o
Inexistencia
o debilidad de soportes técnicos que justifiquen el modelo de negocio adoptado.
2. Diseño contractual y distribución de riesgos
(Hallazgos 9–18)
o
Cláusulas
abiertas, ambiguas o desequilibradas que favorecen a Proyecta y demás privados.
o
Ausencia
de indicadores de desempeño exigibles, metas verificables y sanciones claras
por incumplimiento.
3. Gobernanza del proyecto y toma de decisiones
(Hallazgos 19–26)
o
Falta de
reglas claras para la conformación y funcionamiento de comités y órganos de
decisión.
o
Riesgos de
captura del proceso por parte del gestor, con poca capacidad de control real
por el municipio.
4. Gestión financiera y protección del patrimonio
autónomo (Hallazgos 27–34)
o
Debilidad
en la definición de cuentas, flujos, priorización de pagos y límites a gastos
administrativos.
o
Riesgos de
desvío o uso ineficiente de recursos por falta de controles y reportes
detallados.
5. Control, seguimiento y rendición de cuentas
(Hallazgos 35–42)
o
Insuficiencia
de informes periódicos obligatorios, con contenido mínimo débil o inexistente.
o
Falta de
auditorías independientes robustas y de mecanismos de participación de los
beneficiarios.
6. Protección de los hogares y del interés público
(Hallazgos 43–47)
o
Vacíos en
la garantía del derecho a la información de los compradores, en la regulación
de cláusulas abusivas y en la atención de quejas y reclamaciones.
o
Débil
articulación con políticas públicas de vivienda, reglas urbanísticas y
estándares de vivienda digna.
En
suma, los 47 hallazgos no son simples detalles formales: dibujan un patrón
consistente de mala estructuración, desequilibrio contractual y alto
riesgo de afectación al patrimonio público y a los hogares, que amerita la
intervención preventiva y correctiva de los órganos de control.
Roles de las partes (como están escritos vs lo que realmente implican)
·
Departamento
del Quindío
o
Aporta
hasta $XXX millones (vigencias 2025–2026).
o
No da
anticipos; los giros se hacen cuando haya inicio de obras.
o
Asume el
liderazgo en supervisión y en control fiscal/presupuestal.
o
Pero el
convenio no prueba explícitamente (como tú señalas) que el Departamento
tenga una ordenanza actual y expresa que lo habilite para otorgar
Subsidios Familiares de Vivienda (SFV) o para este tipo de cofinanciación.
·
Municipio
de [MUNICIPIO]
o
Aporta en
especie el lote “XXXX” y tramita licencias, predial, gestiones normativas
(acuerdos para subsidios en especie, reglamentación de subsidios VIS/VIP,
etc.).
o
Convoca,
administra y cruza la base de datos oficial de vivienda; apoya gestión con
hogares.
o
Es quien
firma promesas y escrituras como propietario, y debe sanear el predio y asumir
costos asociados.
o
En la
práctica, varios compromisos que el texto deja en el municipio:
§
Se parecen
más a tareas de constructor/gerente (p.ej. parte de la gestión social y
financiera).
§
Podrían
significar trasladar a [MUNICIPIO] riesgos y costos que deberían estar en la
empresa ejecutora o en el constructor (varios de tus comentarios van en esta
línea).
·
PROYECTA
EICE
o
Aporta en
especie estudios y formulación; no se le reconocen esos costos con recursos
del convenio.
o
Su gerencia
integral se remunera con los recursos de los hogares (cuota inicial,
ahorro, crédito), no con subsidios.
o
Hace
estudios, diseños, contratación, ejecución de obras, gestión social y
comercial, administración de subsidios, escrituración y P.H.
o
Contrario
a lo indicado por el departamento plantea dar anticipios.
o
Pero:
§
No hay una
exposición de su experiencia concreta, resultados, reclamaciones o litigios.
§
No se
explica cómo se blindará el proyecto frente a problemas que ya se han visto en
otros desarrollos similares (Ziruma, RenoBo, etc.), que tú mencionas en los
comentarios.
Hallazgos detallados (1 a 47)
A
continuación, se presenta cada comentario como un hallazgo concreto, en
el mismo orden en que aparecen:
1.
Déficit
habitacional: el proyecto nace sin paciente diagnosticado
El
convenio habla de solución de vivienda pero jamás dice cuántas viviendas
faltan ni cuál es el déficit en [MUNICIPIO]. Es como formular un
tratamiento de cirugía mayor sin historia clínica, antes de hablar de
constructor y fiducia, se sabe cuántas unidades VIP y VIS se van a producir y
para qué déficit se trabaja.
2.
Viabilidad
técnica “por acto de fe”
No
se sabe quién hizo la viabilidad técnica, con qué estudios, ni dónde están los
documentos. Se exige creer en “la viabilidad” como dogma, los estudios y
documentos técnicos están listados, anexados y numerados; aquí, simplemente no
existen o no los muestran.
3.
Experiencia
de PROYECTA: hoja de vida invisible
Se
da por sentado que PROYECTA sabe lo que hace, pero no se presenta ni una
sola cifra: cuántos proyectos ha terminado, cuántas demandas tiene, cuántas
postventas ha dejado mal, un buen pliego obliga al constructor a probar
experiencia específica, certificados, montos y resultados; aquí en este
convenio, la empresa entra casi “por recomendación verbal”.
4.
Gerencia
integral que se come al constructor y a la fiducia
El
convenio confunde a PROYECTA con un híbrido extraño: gerente, estructurador,
casi fiduciario y casi constructor, todo sin delimitación clara. Es el
anti–esquema , donde se separan impecablemente el rol del municipio, del
constructor, de la fiduciaria, del estructurador y del interventor.
5.
Obligaciones
“corta y pegue” que ignoran Ley del Consumidor y Vivienda Segura
Se
listan compromisos de calidad y atención al comprador, pero sin amarrarlos a la
Ley 1480 ni a la Ley 1796. Quedan como promesas piadosas, no como obligaciones
exigibles, los riesgos técnicos, de calidad y seguros están amarrados a normas,
plazos y pólizas concretas.
6.
Ordenanzas
departamentales: se invocan como si fueran dogmas, no como normas vigentes
probadas
El
Departamento “dice” que tiene ordenanzas para hacer todo lo que propone… pero
no las articula ni demuestra que respalden subsidios y cofinanciación concreta.
Es el clásico “sí, sí, eso ya lo tenemos” sin soporte, la base legal es una
cadena precisa: Constitución, leyes sectoriales, decretos, Decreto 1082 y
Acuerdo Municipal específico.
7.
Gestión
social y postventa: nadie sabe quién la hace, pero todos dicen que es
importante
El
convenio adorna el texto con “acompañamiento a hogares”, pero no se asigna a
un responsable con nombre y apellido contractual. La gestión social queda
flotando en el aire, el PAS (Programa de Acompañamiento Social) no tiene
responsable, contenido y costos definidos.
8.
Alcance
técnico descrito a punta de lugares comunes
No
se ve reflejada la NSR, ni estudios de suelos, ni análisis de riesgos ni nada
serio. Es un “haremos diseños y obras” genérico, el anexo técnico disecciona
estudios geotécnicos, topográficos, redes, urbanismo, calidades y
especificaciones con bisturí. Aquí el bisturí se quedó sin filo.
9.
Focalización
social de adorno: el que manda es el cierre financiero
Hablan
de priorizar población vulnerable, pero en la práctica el mensaje es claro: el
que no logre el cierre financiero se queda afuera. Se vende inclusión, pero sin
cierre financiero real.
10.
Justificación
técnica mutilada: se olvidan las piezas clave
No
hay palabra seria sobre riesgos de suelo, amenazas, cargas urbanísticas ni
capacidad de servicios públicos. El convenio actúa como si el lote fuera un
lienzo en blanco perfecto, cada una de esas variables se enfrenta en cuadros,
ecuaciones y matrices de riesgo.
11.
“Gestión
social”: un título noble, un contenido vacío
Se
usa la expresión como comodín, sin detallar fases, productos, indicadores ni
quién responde si fracasa. Es gestión social “de discurso”, no de contrato.
12.
PROYECTA:
¿gerente, desarrollador, constructor u oráculo?
El
rol de PROYECTA está tan mal definido que podría decirse que hace de todo y,
por tanto, no responde por nada en concreto, el constructor tiene un
pliego entero de obligaciones específicas, y la fiduciaria otro tanto. Aquí
PROYECTA queda en la cómoda ambigüedad.
13.
Municipio
“aportante” al que le quieren colgar medio proyecto
El
texto sugiere que el Municipio “solamente aporta el lote”… pero a la hora de
repartir tareas, termina asumiendo obligaciones y riesgos que pertenecen al
constructor o al gerente. Es el típico truco: el proyecto “es social”, pero la
factura se la pasan a la entidad territorial.
14.
Departamento:
mucho discurso de subsidios, cero pruebas de competencia real
Se
supone que el Departamento puede otorgar SFV, pero ni una sola norma concreta
lo demuestra. Es un salto al vacío jurídico que haría sonrojar cualquier pliego
serio, donde cada facultad se amarra a una ley, un decreto y un acuerdo.
15.
Producto
de vivienda: venden humo, no proyecto
No
se dice cuántas viviendas serán, de qué área, con qué tipología ni con qué
estándares. Es como invitar a licitar una “vivienda sorpresa”, se fija número
de unidades, áreas, tipologías mínimas, equipamientos comunales y densidades
con exactitud obsesiva.
16.
Listado
de actividades: incompleto y sin responsable real
Las
actividades aparecen como lista de mercado: muchas palabras, poca estructura.
No se sabe quién hace qué, con qué plazos, bajo qué sanciones.
17.
Aporte
en lote: ni se sabe cuánto vale ni cómo entra al cierre financiero
No
hay regla clara para el valor del predio hoy ni el valor al momento de
escriturar. Tampoco cómo se imputa al cierre financiero de los hogares, el
valor del lote se cuantifica, se pasa a SMMLV, se mete a un cuadro y se define
cómo opera como SFV en especie, hasta el último peso.
18.
Cargas
urbanísticas: un tema grueso tratado con superficialidad alarmante
No
se cuantifican cesiones, equipamientos, vías internas, ni cómo se valoran. Es
como si el urbanismo fuera gratis. Unos buenos prepliegos muestran justo lo
contrario: cada obra tiene rubro, porcentaje y fuente de financiación.
19.
Porcentaje
de administración y gerencia: silencios que huelen a negocio oculto
No
fija con claridad los porcentajes y limita los honorarios y utilidades, aquí el
convenio calla. No hay techo claro para administración, gerencia ni costos
indirectos, abriendo la puerta a que la “gerencia integral” se coma el
proyecto.
20.
Hogares
convertidos en cajero automático del proyecto
Entre
lo no dicho y lo mal dicho, el mensaje es inequívoco: todo lo que no cubran
los recursos públicos, lo terminan poniendo los hogares, ya sea en cuotas,
créditos o sacrificando parte de sus subsidios.
21.
Valor
del predio: ni hoy, ni mañana, ni nunca se define con rigor
No
se fija valor a 2025 ni a 2026, ni método para actualizarlo a la fecha de
escrituración. Es el sueño de cualquier operador opaco: un activo de alto valor
sin reglas claras de valoración ni reparto.
22.
Aporte
municipal en especie… y en especie y media
El
discurso dice “el aporte del Municipio es el lote”, pero en el detalle se
cuelan otras cargas que terminan siendo asumidas de facto por la administración
local. Es un aporte “en especie + extras obligatorios” que no se transparentan.
23.
Disponibilidad
presupuestal municipal: ni rastro
El
convenio asume que el Municipio tiene músculo para todo lo que le asignan, pero
no aparece un solo CDP ni marco de gasto plurianual. Es presupuesto “virtual”
frente a obligaciones muy reales.
24.
Aporte
departamental: no se sabe dónde cae ni quién lo administra
No
se define si hay cuenta fiduciaria, subcuenta, patrimonio autónomo o qué. Los
recursos quedan en una especie de “limbo contable” perfecto para la confusión y
la irresponsabilidad.
25.
Administración
de recursos: sin fiducia clara, sin reglas, sin trazabilidad
Mientras
hay fideicomiso, encargo fiduciario de preventas, subcuentas, comité fiduciario
e instrucciones irreversibles, en este convenio se esquiva el tema con
elegancia sospechosa. El manejo de recursos parece más una caja negra que un
patrimonio autónomo serio.
26.
Riesgo
jurídico por Subsidio Familiar de Vivienda: aquí no ha pasado nada
La
experiencia nacional con SFV mal administrados (RenoBo, Proyecta, etc.) parece
no existir para los redactores del convenio. No se menciona un solo caso, ni se
plantea cómo evitar repetir el desastre. Es aprendizaje cero.
27.
Al
Municipio le exigen lo que no puede hacer ni controlar
Se
le imponen obligaciones sobre decisiones que no están en su esfera (elección de
actores privados, control de operadores, etc.). Es la clásica cláusula de
“obligación imposible”, diseñada para culpar al municipio cuando las cosas
salgan mal.
28.
PROYECTA
cobra como gerente, pero descarga en el Municipio gran parte de su trabajo
Una
parte sustantiva de funciones que deberían ser de la gerencia integral
remunerada se desplaza hacia el Municipio, que no cobra por eso, pero sí
responde políticamente si algo falla.
29.
Base
de datos oficial de vivienda usada como bolsa de clientes
La
base de datos pública, que debería servir para política pública y
transparencia, se presta aquí para convertirse en lista de prospectos
comerciales de un proyecto privado-especial. Es una desviación de propósito
en cámara lenta.
30.
Valores
de referencia: cuatro opciones, cero decisiones
El
convenio no define si el proyecto se amarra a SMMLV, a UVR, a pesos corrientes
o a qué. Es una imprecisión peligrosa para un negocio que vive y muere por
detalles financieros, hasta el valor por m² en SMMLV queda matemáticamente
fijado.
31.
Trámite
normativo llega tarde: la casa se quiere habitar antes de construir los
cimientos legales
Los
acuerdos sobre enajenación de bienes fiscales, subsidios en especie y
reglamentación de subsidios VIS/VIP debieron tramitarse antes. Aquí se
confía en que “ya veremos luego”, fórmula segura para el bloqueo jurídico.
32.
Riesgos
arqueológicos tratados como chisme, no como obligación
En
un territorio con potencial arqueológico, el convenio trata el tema como si
fuera un detalle menor, hasta el plan de manejo antropológico se contempla en
los documentos técnicos; aquí, ni eso.
33.
Documentación
jurídica del proyecto: la hace PROYECTA, pero firma el Municipio
Queda
claro que el Municipio firmaría promesas y escrituras, pero el convenio no
amarra con suficiente contundencia que toda la elaboración de documentos y
su responsabilidad técnica recae en PROYECTA. El riesgo es que el Municipio
cargue con errores ajenos y además tenga que pagar los costos.
34.
Municipio
asumiendo obligaciones de costos que no son suyos
Impuestos,
tasas, servicios y otros rubros que deberían pagar constructor/proyecto se
insinúan como cargas que podrían terminar en los hombros del Municipio. Es una
invitación a la irresponsabilidad financiera.
35.
Recursos
de hogares y proyecto: nadie sabe en qué bóveda terminan
No
se aclara con qué encargo fiduciario, qué fiduciaria, bajo qué instrucciones.
Es la antítesis , donde el constructor está obligado a contratar fiducia,
encargo de preventas y a manejar cada peso vía patrimonio autónomo.
36.
Proyectos
infinitos: la puerta abierta a la obra eterna
La
posibilidad de “actualizar cantidades y presupuestos” sin una gobernanza clara
es la receta clásica para los proyectos que nunca terminan: siempre falta algo,
siempre se reacomodan cifras, siempre se amplía plazo.
37.
Contratar
“por pedacitos”: responsabilidad diluida desde el diseño
Se
deja la puerta abierta a tener varios constructores, varios responsables,
varias manos, sin un único doliente integral de la obra. En vivienda, eso suele
traducirse en caso de garantías y postventas.
38.
Obligaciones
duplicadas: todos parecen responsables de todo y, en la práctica, nadie lo es
Hay
tareas que se asignan simultáneamente a PROYECTA, al Municipio y al
Departamento. Es una estrategia perfecta para que, cuando haya un problema,
todos señalen a otro.
39.
Falta
norma departamental específica para SFV: el subsidio se ofrece sobre arena
movediza
La
existencia de una norma clara que autorice al Departamento a otorgar SFV brilla
por su ausencia. Se habla de subsidios como si ya estuviera todo resuelto,
pero no se muestra la base jurídica concreta.
40.
Cruce
de bases de datos: obligación importante tratada a las carreras
El
cruce de información para evitar doble subsidio o fraude se enuncia, pero sin
asignar un único responsable ni un procedimiento detallado. Otro tema clave
despachado con ligereza.
41.
Seguros
de cumplimiento: aquí también flota la ambigüedad
En
lugar de dejar claro que los seguros de cumplimiento, calidad y estabilidad son
a cargo del constructor, el convenio se pierde en vaguedades. Un buen
convenio debe contar con un capítulo completo de garantías con pólizas,
coberturas y vigencias.
42.
Anticipos:
el convenio no los prohíbe con la contundencia que merece la experiencia
nacional
Ya
sabemos cómo terminan muchos anticipos en vivienda: mal. El convenio debería cerrarles
totalmente la puerta a anticipos de obra; en vez de eso, queda un margen de
ambigüedad que no se justifica.
43.
Seguro
decenal: borrado del mapa
En
pleno 2025, con la Ley 1796 vigente, el convenio se “olvida” del seguro
decenal. Es un retroceso inaceptable frente a esquemas como el , donde el
seguro decenal se nombra, se obliga y se parametriza.
44.
Porcentajes
de comercialización/viabilidad: números lanzados al aire sin estudio serio
Se
habla de mínimos de comercialización (60%) como si fueran verdades reveladas,
sin un estudio técnico de demanda, ingresos y capacidad de pago de los hogares
de [MUNICIPIO]. Son porcentajes “de PowerPoint”, no de diagnóstico.
45.
Supervisión
conjunta: invento perfecto para que nadie responda
La
llamada “supervisión conjunta” es un engendro jurídico: todos vigilan, nadie
supervisa de verdad. Es justo lo contrario de la interventoría e independientes
técnicos bien delimitados que aparecen .
46.
Matriz
de riesgos: la invocan, pero nunca la muestran
El
convenio repite la palabra “riesgo”, pero jamás presenta una matriz seria: sin
identificación, sin asignación, sin mitigación. Es gestión del riesgo de papel,
no de proyecto.
47.
En
resumen: un convenio que se vende como moderno, pero no alcanza el estándar
mínimo
Tomando
como referencia unos buenos prepliegos, este convenio se queda corto en todo lo
que importa: diagnóstico, delimitación de roles, arquitectura fiduciaria,
garantías, gestión de riesgos y respeto por el recurso público y por los
hogares. El contraste es tan fuerte que más que un convenio de vivienda VIP,
parece un borrador apresurado que todavía no ha pasado por una revisión
adecuada mayor técnica y jurídica y de riesgos.
TEXTO.
CONVENIO INTERADMINISTRATIVO No (SIN NUMERAR) DE 2025 SUSCRITO ENTRE EL
DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA Y EL MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDÍO.
Entre
los suscritos. (I) EL DEPARTAMENTO DEL QUINDIO; (II)
LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL —
PROYECTA; y (III) EL MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDÍO; hemos convenido
celebrar el presente CONVENIO INTERADMINISTRATIVO, el cual se desarrolla con base en
las disposiciones legales vigentes aplicables a la materia, así
como en las consideraciones,
cláusulas y condiciones que se establecen en el presente acuerdo
de voluntades, así.
1.
IDENTIFICACIÓN DE LOS EXTREMOS CONVENCIONALES
1.1.
VANESSA KATHERINE
RINCON GAVIRIA, mayor de edad, identificada con la cédula de ciudadanía No 1.013.610.658 de Bogotá DC., en su calidad de Secretaria de Aguas e Infraestructura, de conformidad con el Decreto Departamental No
00888 del 01 de Octubre de 2025 y el Acta
de Posesión No 096
del 01 de Octubre de 2025, quien se
encuentra debidamente autorizada para celebrar el presente Convenio interadministrativo,
conforme con las facultades otorgadas por el
Sr. Gobernador JUAN MIGUEL GALVIS BEDOYA,
identificado con cédula de ciudadanía Nro. 89.006.347 de
Armenia Q., quien actúa en
nombre y representación del Departamento del Quindío conforme con el Acta de
Posesión Nro. 001 del 01 de enero de 2024 emitida por la
Asamblea Departamental del Quindío, quien para los efectos del presente
Convenio en adelante se denominará el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO.
1.2.
LINA
MARCELA ROLDAN PRIETO, identificado con la cédula
de ciudadanía Nro. 24.587.055 de Calarcá,
Quindío; quien actúa en calidad de Gerente
General de la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL-PROYECTA; identificada con NIT Nro. 801.004.883 conforme con Decreto de
nombramiento Nro. 001 del 01 de enero de 2024
y Acta de Posesión
Nro. 011 del 01 de enero de 2024
1.3.
ALCALDE,
identificado con cédula de ciudadanía XXX de XXXX, actuando en calidad
de Alcalde Municipal conforme con el Acta de Posesión Nro. XXX del XX de XXX de XXXX, suscrita en XXX [MUNICIPIO],
Quindío, obrando en representación del MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDÍO,
identificado con el NIT. XXXX, quien para los efectos
del presente Convenio en adelante se
denominará EL MUNICIPIO DE [MUNICIPIO].
Conforme
con la anterior identificación de los intervinientes, se procederá a desarrollar los argumentos y consideraciones
legales que sustentan la pertinencia, procedencia y necesidad de suscribir el
presente Convenio interadministrativo:
II. CONSIDERACIONES:
2.1.
El
articulo 305 numeral 2” de la Constitución Política, determina dentro de las
atribuciones del gobernador, la de dirigir y coordinar
la acción administrativa del departamento y actuar
en su nombre
como gestor y promotor del desarrollo
integral de su territorio, de conformidad
con la Constitución y las Leyes.
2.2.
El artículo
209 de la Constitución Política de Colombia señala que; “Las autoridades administrativas deben coordinar sus actuaciones para
el adecuado cumplimiento de los fines del Estado. La administración pública, en todos sus órdenes, tendrá un
control interno que se ejercerá en los términos que señale /a ley”.
2.3.
A su vez, el artículo
6º de la Ley 489 de 1998, predica que; ‘En
virtud del principio de coordinación y co/adoración, las autoridades administrativas deben garantizar la armonía en el ejercicio de sus respectivas funciones con el fin de lograr los
fines y cometidos estatales. (...) En
consecuencia, prestarán su colaboración a las
demás entidades para
facilitar el ejercicio de sus funciones y se
abstendrán de impedir o estorbar su cumplimiento
por los órganos, dependencias,
organismos y entidades titulares.
2.4.
En concordancia
con lo predicado anteriormente, el artículo
95 de la Ley 489 de 1998, determina que: “Las entidades públicas podrán asociarse con
el fin de cooperar en el cumplimiento
de funciones administrativas o de
prestar conjuntamente servicios que se hallen a su
cargo, mediante la celebración de convenios
interadministrativos o la conformación
de personas jurídicas sin ánimo de lucro.”
2.5.
Como fundamento
Constitucional frente al asocio entre
entidades. el
artículo 298
de la Constitución Nacional, ha
señalado que los “departamentos tienen autonomía para la administración 0e los asuntos seccionales y la planificación y promoción
del desarrollo económico y social dentro de su territorio y que los departamentos
ejercen funciones administrativas, de coordinación, de complementariedad de la
acción municipal, de intermediación entre la
nación y los municipios y de prestación de los servicios que determinen la Constitución y las
Leyes’'
2.6.
El Plan
de Desarrollo
del Departamento del Quindío 2024-2027 “Por y
Para la Gente”
está conformado por cuatro líneas
estratégicas así “línea Estratégica 1. SOCIAL, INCLUSIVA Y PARTICIPATIVA.
‘En el Ouindío todos caben y nadie se queda atrás’, línea estratégica 2 PRODUCTIVIDAD, COMPETITI\/IDAD Y MEDIO
AMBIENTE. “Quindío amigo de las empresas y el
empleo. Quindío verde, territorio 0e
agua, agricultura y medio ambiente”, línea estratégica 3:
“CONVERGENCIA TERRITORIAL Quindío interconectado territorialmente, donde
el progreso y las oportunidades llegan a todos
los rincones” y la línea estratégica
4.’ GOBERNABILIDAD, FORTALECIMIENTO
INSTITUCIONAL Y SEGURIDAD. “Quindío
territorio seguro y confiable” Estas
líneas abarcan diecisiete (17) sectores, cincuenta (50) programas estratégicos, doscientos
ochenta (280) metas productos
y trescientos
treinta y
cuatro (334) indicadores, Tos cuales se encuentran establecidos de conformidad
a la Metodología General Ajustada — MGA del Departamento
Nacional de Planeación — DNP: La
línea Estratégica Convergencia territorial “Quindío
interconectado territorialmente, donde el progreso y las oportunidades llegan a
lodos los “ rincones”, se centra
en la creación
de un Quindío interconectado
territorialmente, en el que el p progreso y las oportunidades
sean accesibles en todos los rincones del departamento: Esta visión
abarca diversos sectores fundamentales para el desarrollo integral de la región incluyendo el Sector
Tecnologías de la Información y
Comunicaciones. el Sector Transporte. al igual que el Sector Vivienda, Ciudad y Territorio.
2.7.
Que en ese orden de ideas
el sector Vivienda, Ciudad y Territorio, se convierte en un componente de gran importancia para la
Administración Departamental toda vez que se
busca generar un impacto de gran
connotación en toda la sociedad quindiana, especialmente en las clases menos
favorecidas, razón por la cual, dentro de! banco de
proyectos de inversión, se encuentra el
denominado “CONSTRUCCIÓN Y MEJORAMIENTO DE UNIDADES
DE VIVIENDA PARA LA POBLACIÓN VULNERABLE DEL DEPARTAMENTO DEL QUINDIO”.
META Vivienda de Interés Prioritario construidas, CODIGO 4001039, el cual tiene
como finalidad principal, reducir el déficit habitacional
cualitativo y cuantitativo, latente en el territorio
del Departamento del Quindío, mediante la promoción, cofinanciación y acompañamiento a proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y, de manera especial, de Vivienda de Interés Prioritario (VIP),
dirigidos a
población en
condición de vulnerabilidad
socioeconómica y con necesidad de acceso a una vivienda digna.
2.8.
Por su
parte el
Municipio de [MUNICIPIO] Quindío, ha
identificado la necesidad de implementar soluciones de Vivienda de Interés
Social y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) que permitan
atender a hogares de
menores ingresos, mitigar condiciones de habitabilidad inadecuada y
contribuir de manera efectiva a la superación del déficit de vivienda [MINISTER1] en su jurisdicción, razón por la cual
ha manifestado su voluntad de destinar y/o poner a disposición
predios técnicamente aptos [MINISTER2] para el desarrollo de proyectos de
Vivienda de Interés Social y de Vivienda de
Interés Prioritario (VIP),
conforme a los lineamientos urbanísticos y normativos
aplicables, con el fin de garantizar la localización y materialización
del proyecto habitacional que se desarrolla en el marco del presente Convenio
Interadministrativo.
2.9.
En consonancia con ello se encuentra que la EMPRESA PARA EL
DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA es una Empresa
Industrial y Comercial del Estado del orden departamental, con capital público
del ciento por ciento (100%), cuyo objeto social comprende la formulación,
estructuración, gerencia, ejecución y acompañamiento social y técnico de
proyectos de vivienda, infraestructura y equipamiento colectivo y comunitario, orientados a
la mejora de las condiciones de habitabilidad y a la materialización del
derecho a una vivienda digna en el Departamento del Quindío.
2.10.
En virtud
a ello se considera
como un aliado estratégico la EMPRESA PARA
EL DESARROLLO TERRITORIAL
— PROYECTA, dado que su objeto
social, su capacidad técnica,
administrativa, jurídica, financiera y social, por tanto, la EMPRESA PARA EL
DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA asume la gerencia integral [MINISTER3] del proyecto de Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés
Prioritario (VIP) en el Municipio de [MUNICIPIO] Quindío, desarrollando, entre
otras, las siguientes
actuaciones[MINISTER4] :
(i) formulación técnica y arquitectónica del proyecto; (II)
gestión y obtención
de licencias urbanísticas y de construcción[MINISTER5] ; (III)
estructuración financiera
del proyecto; (IV) gestión
social y acompañamiento a la población
beneficiaria; (v) administración
de los recursos aportados por las partes
conforme al presente convenio; y (vi) ejecución de las obras de
urbanización y construcción, así como
el soporte en los procesos de asignación y entrega material de las
soluciones habitacionales.
2.11.
Es claro
entonces que el desarrollo de vivienda de
interés social y prioritario en el Municipio de [MUNICIPIO]
Quindío, constituye una necesidad pública inmediata y un deber estatal en
materia de protección especial a la
población vulnerable, en tanto permite abordar problemáticas asociadas al
déficit habitacional, al hacinamiento, a la habitabilidad inadecuada y a la falta de acceso efectivo a una vivienda
digna.
2.12.
Así las
cosas, la coordinación interinstitucional entre el DEPARTAMENTO DEL QUINDIO, la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL
— PROYECTA y el MUNICIPIO
DE [MUNICIPIO] QUINDÍO, resulta indispensable para garantizar el
cumplimiento de los fines esenciales del
Estado previstos en los artículos 2, 13, 51 y 209 de la Constitución Política,
en cuanto impone el deber de promover condiciones de igualdad real y efectiva,
priorizar la atención de sujetos y comunidades vulnerables, asegurar la función administrativa bajo los principios de
eficiencia, economía y coordinación, y materializar progresivamente el derecho
a la vivienda digna.
2.13.
En atención a lo anterior, se hace necesaria la celebración de
un convenio interadministrativo de cooperación, en los términos del artículo 95
de la Ley 489 de 1998, mediante el cual: (i) el MUNICIPIO DE [MUNICIPIO]
QUINDIO destina y/o pone a disposición los predios técnicamente viables, (ii)
el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO aporta los recursos financieros requeridos para la ejecución del
proyecto de vivienda[MINISTER6] ; y (iii) la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA
realiza[MINISTER7] la
formulación, estructuración, gestión técnica, jurídica, administrativa y
social, así como la ejecución de las actividades de licenciamiento,
urbanización, comercialización y posterior entrega material
de las soluciones habitacionales de Vivienda de Interés Social y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP).
2.14.
Cada una
de las entidades intervinientes en el presente instrumento ha manifestado su competencia legal y funcional y su capacidad
para concurrir, en lo que le corresponde, al cumplimiento
del objeto del convenio, a saber: (i) el
MUNICIPIO DE [MUNICIPIO] QUINDIO, con la destinación de suelo urbanísticamente apto y la gestión
territorial necesaria[MINISTER8] ; (ii) el DEPARTAMENTO
DEL QUINDÍO, con la asignación de recursos
económicos para la
cofinanciación del proyecto; y (III) la EMPRESA PARA EL DESARROLLO
TERRITORIAL — PROYE CTA, con la formulación,
gerencia integral, dirección técnica, administrativa, jurídica y social y la ejecución de las obras de urbanización y construcción, sin perjuicio
de los controles fiscal,
disciplinario y de
responsabilidad que correspondan a cada
una de las partes.
2.15.
Para la correcta
destinación social del proyecto de vivienda, las partes adoptarán criterios [MINISTER9] de focalización y priorización de
beneficiarios acordes con la normatividad aplicable en
materia de Vivienda de interés Social
y Vivienda de interés Prioritario (VIP), procurando la asignación[MINISTER10] a
hogares con condiciones de vulnerabilidad socioeconómica, riesgo o necesidad habitacional debidamente acreditada, y garantizando la trazabilidad social y administrativa de dicha
priorización.
2.16.
El desarrollo
integral del proyecto de vivienda requiere actuaciones técnicas, jurídicas, financieras, administrativas
y sociales coordinadas y continuas, que incluyen, entre otras, la planeación
urbanística, la gestión predial, la obtención de licencias, la formulación[MINISTER11] arquitectónica y de urbanismo, la estructuración social y el
relacionamiento comunitario, la construcción
de las obras y la posterior entrega material
de las soluciones habitacionales Para estos efectos: (i) el DEPARTAMENTO DEL
QUINDIO concurre mediante la asignación de recursos financieros; (ii) el
MUNICIPIO DE [MUNICIPIO] QUINDIO, aporta el suelo y adelanta
la gestión territorial necesaria[MINISTER12] ; y (iii) la EMPRESA
PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA adelanta la
formulación, gerencia
y ejecución[MINISTER13]
técnica, administrativa, jurídica y social
del proyecto
2.17.
En concordancia
con lo anterior, el proyecto de Vivienda de
Interés Social y de Vivienda
de Interés Prioritario (VIP) en el Municipio
de [MUNICIPIO], Quindío, demanda la asunción de compromisos específicos por parte de cada una de las entidades que concurren
al presente convenio,
incluidos: (i) la
destinación de suelo urbanísticamente [MINISTER14] viable
por parte del MUNICIP IO DE [MUNICIPIO],
QUINDIO; (ii) la
asignación de recursos financieros por parte del DEPARTAMENTO
DEL QUINDÍO para la cofinanciación
del proyecto[MINISTER15] ; y (iii) la formulación, estructuración,
licenciamiento, gerencia integral, ejecución técnica, administrativa,
jurídica, financiera y social urbanización,
construcción y entrega material de
las soluciones habitacionales por parte de
la EMPRESA PARA EL
DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA.
2.18.
Conforme lo establece el artículo
2.2.1.2.1.4.1. del Decreto 1082 de 2015, se expidió Acto
Administrativo motivado en el cual se justifica la modalidad de selección que se empleó para efectos
de la celebración
de la presente relación jurídico negocial.
2.19.
Es necesario establecer con respecto a
la tipología de convenio interadministrativo, que
si bien la
Ley 80 de
1993, no definió tal concepto, el Decreto
1082 de 2015 califica
a les convenios o contratos
interadministrativos como aquella contratación entre entidades estatales. Entonces, respecto de la celebración de
un contrato o convenio interadministrativo abarca de manera
principal el acuerdo donde concurre la voluntad de dos o más personas jurídicas
de derecho público (Entidades Estatales) con la finalidad de cumplir, en el marco de
sus objetivos misionales y sus competencias,
con les fines del Estado, sin que
ninguna de las partes de tal vínculo convencional persiga intereses distintos a
los cometidos y fines del Estado.
2.20.
Acorde
con lo anterior, convenios
interadministrativos nominados en la Ley 80 de 1993 están determinados por un criterio orgánico,
es decir, que, para la configuración de estos, es necesario que todos los
extremos de la relación convencional ostenten la calidad de entidades estatales, tal y como ocurre en el
presente caso pues se trata de entidades territoriales (Departamento del
Quindío), el Municipio de [MUNICIPIO] Q y de
una Empresa Industrial y Comercial del Estado con capital público del ciento
por ciento (EMPRESA PARA EL DESARROLLO
TERRITORIAL-PROYECTA ElCE), en donde todas y cada una de ella pretende el cumplimiento
de sus funciones y cometidos de carácter
constitucional y legal.
2.21.
Respecto de la
modalidad de selección o de escogencia para efectos
de la celebración
del presente acuerdo convencional, es de señalar que para
el caso de
los contratos
c convenios interadministrativos la
Ley 1150 de 2007 establece que pueden
celebrarse directamente, siempre que las obligaciones
derivadas del mismo tengan
relación directa con el objeto de la
entidad ejecutora, señalado en la ley o en sus reglamentos en caso de contratos interadministrativos o según las
excepciones previstas en dicha ley, deba adelantarse un procedimiento con
pluralidad de oferentes, sin embargo, para el caso
en concreto, no se cumplen los presupuestos para efectos
de adelantar un proceso en competencia ya
que el presente acuerdo busca la coordinación y asocio de los extremos
contractuales en miras a la satisfacción de
una necesidad que beneficia a la población general del
Departamento del Quindío
2.22.
El
presente acuerdo convencional, entendido como el instrumento operativo de
coordinación interinstitucional entre el DEPARTAMENTO DEL
QUINDIO, la EMPRESA PARA EL
DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA y el MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDIO, se
suscribe para materializar los fines del Estado en materia
de hábitat digno y acceso a vivienda adecuada. En consecuencia, las
obligaciones y los aportes específicos de cada
una de las partes —incluyendo la destinación de predios por parte del MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDÍO; la cofinanciación
mediante recursos financieros por pase del DEPARTAMENTO DEL QUINDIO; y la formulación, gerencia integral, ejecución técnica, administrativa,
jurídica, social y constructiva del proyecto
[MINISTER16] por parte
de la
EMPRESA PARA EL DESAR ROLLO TERRITORIAL — PROYECTA—
se detallarán en el clausulado del presente
convenio.
2.23.
Para
efecto de soportar jurisprudencial y doctrinalmente la celebración y el fundamento jurídico aplicable a los Convenios
Interadministrativos, el Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A,
sentencia del 14 de junio de 2019, expediente 25000-23-37-000- 2010-02552-01
(AP), C.P. Marta Nubia Velásquez Rico ha señalado lo siguiente:
“(. ..) Esta corporación se ha encargado de diferenciarlos,
para establecer que no es posible la aplicación automática de la Ley 80 de 1993 a los convenios interadministrativos, sobre lo cual ha explicado.‘
Es
preciso señalar que los convenios interadministrativos se someten a los
principios constitucionales y legales de la actividad contractual del Estado
(transparencia, planeación, buena fe, entre otros) y, obviamente, a los
principios de la función administrativa previstos en el artículo 209 CP
(moralidad, economía, celeridad, entre otros), en virtud
del carácter vinculante de los mismos, dentro del contexto de un ánimo de cooperación que
se red/eja en el
plano de igualdad o equivalencia en que
se celebra y ejecutan,
lo que significa ausencia de prerrogativas en favor de unmparie a costa de la otra. Ahora,
dada la naturaleza jurídica explicada de los convenios interadministrativos,
las reglas del Estatuto General de Contratación de la Administración Pública
contenidas en la actualidad en las Leyes 80 de 1993, 1150 de 2007 y 1474 de 2011, no resultan de aplicación automática atale
convenios toda vez que ese Estatuto lo que
esencialmente regula son relaciones contractuales de contenido patrimonial y oneroso. En tal sentido, en cada caso
concreto deberá analizarse, de conformidad
con la naturaleza jurídica, objeto y finalidad que se pretende cumplir
o desarrollar con el respectivo convenio, si la disposición correspondiente del Estatuto Contractual es aplicable o no.
En esa
dirección, esta Subsección ha destacado que por la naturaleza asociativa de les convenios interadministrativos regulados por el artículo 95 de la Ley 489 che 1598. estos deben “autorregularse por sus propias estipulaciones
producto del ejercicio de la autonomía de la
voluntad de las entidades cooperantes, sin que pueda
hacerse prevalecer la aplicación de regímenes o normas incompatibles con dicha
finalidad”. (Negrilla y subrayado propio).
2.24.
En línea
con lo anterior, el Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A, sentencia
del 1 de diciembre de 2023, expediente 58442, C.P. María Adriana Marín,
determino en la citada sentencia interesantes precisiones frente al régimen
legal aplicable a los Convenios Interadministrativos, veamos:
23.1.
Quedó visto que en atención a la naturaleza asociativa de los convenios del artículo
95 de la Ley 489 de 1998, son las partes las
que definen las reglas a las que quedan sometidas, sin que pueda hacerse
prevalecer la aplicación de regímenes o orrr/as incompatibles con dicha finalidad.
23. 2.
El inciso primero del artículo 60 de la Ley 80 de 1993, que
no fue derogado por la Ley 1150 de 2007 14, impone
la liquidación en
los contratos que, entre oídos, se entiendan en el tiCfTipo
23.3. Para el caso particular de
los convenios que aquí se estudian, se ha entendido
que la liquidación “resulta válida, siempre que sea acordada por las partes -de manera c/ara e inequívoca-,
y no sea el resultado del ejercicio de Una
posición dominante”. lo anterior, como quiera que en “este tipo de acuerdos, al igual que en los regidos
por el derecho priva0o, las partes
gozan de una posición horizontal o igualitaria, relacionándose en un paralelismo de intereses bajo un ámbito de equivalencia”
23.6.
Por lo tanto,
aunque los anteriores pronunciamientos refieren a la posibilidad oo liquidación unilateral, lo cierto es que Donen de relieve que son las partes las que definen
las reglas a las cuales están sometidos los
convenios de que trata
el articulo 9ñ.
de la Ley 489 de 1998, “sin que pueda nacerse prevalecer la aplicación de
regímenes o normas incompatibles con dicha
finalidad” Esto significa que no se puede imponer el trámite liquidatorio,
no sólo el unilateral, sino también el bilateral, si las
partes no
lo han pactado expresamente”.
2.25.
Finalmente, en reciente pronunciamiento el
Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Tercera
Subsección A, Consejera Ponente Maria Adriana Marín de 5 de febrero de 2024
bajo radicado Nro. 230012333000201400057-01 y radicado interno Nro. (58883)
acogió esta misma línea frente al régimen jurídico aplicable, por lo tanto, es
necesario señalar que respecto al presente convenio su regulación será dada por
las normas previamente citadas pero también Por las cláusulas que se desarrollaran
en el acápite respectivo.
Con
base en las anteriores consideraciones que motivan y
sustentan la celebración del presente
convenio, a continuación de desarrollarán
las siguientes
IIL CLÁSULAS
CLÁUSULA
PRIMERA. OBJETO: “AUNAR
ESFUERZOS TECNICOS, ADMINISTRATIVOS, FINANCIEROS Y JURÍDICOS ENTRE EL DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, EL MUNICIPIO
DE [MUNICIPIO] Y LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO
TERRITORIAL — PROYECTA, PARA FORMULAR, ESTRUCTURAR, GESTIONAR, DISEÑAR, LICENCIAR, URBANIZAR,
CONSTRUIR, COMERCIALIZAR Y ENTREGAR VIVIENDAS
DE INTERÉS PRIORITARIO (VIP) EN LOS PREDIOS QUE APORTE EL MUNICIPIO, CON COFINANCIACIÓN DEL DEPARTAMENTO Y CON LA FORMULACIÓN,
GERENCIA INTEGRAL Y EJECUCIÓN DEL PROYECTO A CARGO DE EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL PROYECTA, DE CONFORMIDAD
CON LA NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA.
CLAUSULA SEGUNDA. ALCANCE DEL CONVENIO A EJECUTAR CONFORME CON LOS
COMPROMISOS Y OBLIGACIONES
ADQUIRIDAS:
El presente convenio tiene como objetivo principal ejecutar las actividades
necesarias [MINISTER17] para formular,
estructurar, licenciar, comercializar, urbanizar, construir y entregar
viviendas de Interés Prioritario (VIP) en el
municipio de [MUNICIPIO] (Quindío), articulando el aporte en especie [MINISTER18] de suelo del Municipio, la
cofinanciación del Departamento y la formulación, gerencia integral y ejecución a cargo
de PROYECTA, garantizando la correcta aplicación de los subsidios, el
cumplimiento de la normativa urbanística y
técnica vigente y la constitución de la propiedad horizontal, escrituración y registro.
C LÁUSU LA TERCERA. VALOR TOTAL DEL CONVENIO: El
valor del presente convenio asciende a la suma de hasta MIL OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS
($1.800.000.000) M/CTE, sin perjuicio de los aportes
en especie y cargas urbanísticas asumidas [MINISTER19] por
el Municipio de [MUNICIPIO], Quindío, y de la gestión
integral a cargo de la Empresa para el Desarrollo Territorial
— PROYECTA EICE.
CLÁUSULA CUARTA. APORTES Y
DESEMBOLSOS QUE REALIZARÁN LOS CONTRATANTES:
4.1.
DEPARTAMENTO
DEL Quindío: El valor del presente convenio
asciende a la suma
de hasta XXX MILLONES DE PESOS M/CTE
(SXXX.000.000) M/CTE, distribuidos así:
•
Vigencia
2025: XXX MILLONES DE PESOS ($XXX.000.000) M/CTE, respaldados
con el Certificado de Disponibilidad Presupuestal — CDP No. XXX expedido el 21 de Octubre de 2025.
•
Vigencia 2026: XXX MILLONES
DE PESOS (XXX.000.000) M/CTE este
valor será respaldado con presupuesto de la vigencia
2026 de acuerdo con
la aprobación por parte de la Asamblea Departamental conforme a la Ordenanza No. 019
del 04 de NOVIEMBRE 2025, “por medio de la cual se autoriza la asunción de
compromisos de vigencias futuras ordinarias”.
4.2.
EMPRESA
PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA: La Empresa para el Desarrollo
Territorial — PROYECTA aporta en especie los estudios,
diseños y la formulación
del proyecto sin reconocimiento económico a su favor ni recuperación
de costos por parte del convenio; por su parte, la gerencia integral se ejecutará como servicio
remunerado [MINISTER20] con cargo exclusivo al cierre financiero de los compradores [MINISTER21] (cuota
inicial, ahorro, crédito u otros recursos propios del adquirente), de manera que no se financiará con recursos de subsidio ni se
considerará aporte al convenio.
4.3.
MUNICIPIO
DE [MUNICIPIO], QUINDÍO (EN ESPECIE): El Municipio de [MUNICIPIO] aporta en especie el predio
“XXX" identificado con Matricula Inmobiliaria XXX y Ficha Catastral XXXX,
ubicado en el casco urbano del municipio,
cuyo valor se reconocerá según
avalúo
[MINISTER22] (catastral y/o comercial[MINISTER23] ). Este
convenio
no implica
transferencia de dominio; las actuaciones de
enajenación a beneficiarios, de ser
procedentes, se surtirán en etapas posteriores conforme a la normativa aplicable.
El Municipio, además, adelantará los
trámites y asumirá los
costos asociados a licencias
urbanísticas y vías de acceso que le correspondan,
de conformidad con el convenio y su disponibilidad presupuestal[MINISTER24] .
CLÁUSULA QUINTA. FORMA DE REALIZAR LOS APORTES: Los contratantes realizaran sus respectivos aportes una vez sea suscrito en
debida forma por la totalidad de las partes el presente convenio
interadministrativo, y de conformidad con lo establecido
en la Cláusula Cuarta del mismo:
—
El
DEPARTAMENTO DEL QUINDIO efectuará la transferencia de
Tos recursos a la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE en los
términos presupuestales y financieros autorizados.
—
El
MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDÍO, realizará el aporte
en especie [MINISTER25] del predio destinado al proyecto
y asumirá los trámites y costos de licencias que
le correspondan.
—
La EMPRESA PARA EL
DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE recibirá[MINISTER26] y ejecutará los recursos transferidos por el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO en el marco del objeto convenido.
CLÁUSULA SEXTA.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
6.1.
OBLIGACIONES
GENERALES.
6.1.1.
Destinar los recursos y aportes descritos en
el Convenio
exclusivamente al cumplimiento del objeto.
6.1.2.
Designar el/los funcionarios(s)
para la supervisión/seguimiento
y participar en los comités técnicos.
6.1.3.
Atender
requerimientos de organismos de control y garantizar
publicidad y transparencia
6.1.4.
Suministrar
y resguardar la información necesaria para
la ejecución y liquidar el Convenio en los términos legales.
6.2.
OBLIGACIONES ESPECIFICAS DEL
DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO:
6.2.1.
Apropiar en cada
vigencia (2025 y 2026) los recursos comprometidos a favorable proyecto, programándolos
en el PAC correspondiente;
y transferirlos a
PROYECTA únicamente cuando
se inicien las obras de urbanismo y la construcción del proyecto, acorde al plan
de pagos establecido
y ejecución del mismo; No habrá giros anticipados bajo ningún concepto.
6.2.2.
Designar supervisor y realizar seguimiento técnico-financiero al
Convenio.
6.2.3.
Velar
porque los recursos se apliquen exclusivamente a las
actividades del objeto, requiriendo informes e indicadores a PROYECTA.
6.2.4.
Facilitar la
coordinación interinstitucional y apoyar gestiones ante entidades del orden
nacional y territorial cuando se requiera.
6.3.
OBLIGACIONES
ESPECÍFICAS DEL MUNICIPO DE [MUNICIPIO].
6.3.1.
Aportar
en especie el lote
“XXX” (M.I. XXX, ficha catastral XXXX).
garantizando su disponibilidad, saneamiento físico—jurídico [MINISTER27] y
actualización catastral y registral.
6.3.2.
Gestionar [MINISTER28] y expedir el licenciamiento urbanístico
que se requiera —subdivisión, urbanismo y
construcción— solicitar la obtención de factibilidades de servicios públicos ante los operadores competentes (EDEQ, EPQ,
EFIGAS, y los que correspondan).
6.3.3.
Convocar, Administrar, y
actualizar la base de datos [MINISTER29] oficial
de vivienda [MINISTER30] del Municipio, a la cual le debe realizar los cruces correspondientes;
además de brindar información constante a la comunidad
sobre el proyecto de vivienda VIP: y apoyar en todos los trámites
administrativos con los potenciales beneficiarios
6.3.4.
Expedir
y/o facilitar las certificaciones y actos
administrativos internos necesarios para la focalización, postulación,
verificación y asignación del beneficio a
los hogares, conforme a la reglamentación municipal vigente.
6.3.5.
Participar
en los comités del proyecto, suministrar
información oportuna y apoyar la gestión social y territorial durante la
ejecución.
6.3.6.
Realizar el
avalúo
comercial [MINISTER31] del inmueble o certificar el avalúo
catastral vigente
6.3.7.
Adoptar y aplicar
la reglamentación
municipal [MINISTER32] de subsidios VIS/VIP y expedir los actos de asignación a los hogares
beneficiarios, cuando corresponda.
6.3.8.
Realizar,
a su cargo y dentro de su competencia constitucional y legal, todas las
actuaciones, trámites, gestiones y actos necesarios para la ejecución del
proyecto incluyendo —cuando aplique—: la radicación ante el Concejo Municipal de los proyectos de Acuerdo requeridos
para la enajenación de
bienes fiscales en otorgamiento en subsidio de vivienda en especie, la reglamentación
municipal de subsidios
VIS/VIP y las demás
autorizaciones normativas indispensables; la Promoción
e impulso de dichos
proyectos hasta su decisión por la Corporación; la adopción y/o expedición de
acuerdos, decretos y resoluciones: la obtención de licencias y permisos urbanísticos y/o ambientales
[MINISTER33] que le sean
atribuibles; el saneamiento y la
gestión predial; la suscripción de instrumentos complementarios (convenios,
actas, permisos, servidumbres y cesiones de áreas); las
adecuaciones normativas y presupuestales; la
coordinación interinstitucional; y la atención
de requerimientos de control, todo ello para garantizar la ejecución oportuna y
el cumplimiento del objeto del Convenio.
6.3.9.
Suscribir y
firmar, en su calidad de propietario del predio,
las promesas de compraventa y las escrituras públicas [MINISTER34] que resulten necesarias para la enajenación
y formalización del proyecto, así
como el reglamento de propiedad horizontal y
los demás instrumentos que correspondan (p. ej., cesiones obligatorias,
servidumbres actos de transferencia); adelantar o autorizar la inscripción
registral y las mutaciones catastrales respectivas. PROYECTA será responsable
de preparar los documentos, coordinar la gestión y radicar
los trámites, dejando al Municipio la suscripción en calidad de propietario.
6.3.10.
Asumir la
custodia y seguridad del lote hasta el inicio de obra; gestionar la exención
o no causación del impuesto predial y demás gravámenes
que no le sean exigibles y,
cuando
corresponda,
atender las obligaciones
fiscales [MINISTER35] y tasas
no exentas mantener al día los servicios públicos del predio; y abstenerse de gravarlo o enajenarlo mientras está comprometido en el marco del Convenio.
6.4.
OBLIGACIONES
ESPECIFICAS DE LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL-
PROYECTA EICE:
6.4.1.
Ejecutar el Convenio como entidad ejecutora y gerente integral, administrando los recursos [MINISTER36] con eficiencia, economía, eficacia, publicidad y transparencia. conforme al
régimen aplicable a las EICE y a los
principios de la contratación estatal, garantizando la
correcta ejecución de les mismos, durante las vigencias aprobadas.
6.4.2 Elaborar los estudios y diseños completos —urbanísticos,
arquitectónicos. estructurales, geotécnicos/suelos, hidrosanitarios, eléctricos
y de telecomunicaciones—, con sus memorias y especificaciones; estructurar el análisis financiero del proyecto, el cierre financiero y el presupuesto oficial, sin superar el tope de Vivienda
de Interés Prioritario
(VIP) de 90
SMLMV, incluyendo la actualización de cantidades de obra
[MINISTER37] y del
presupuesto final al momento de la escrituración
6.4.3.
Realizar el acompañamiento al Municipio en los trámites y la obtención de licencias
urbanísticas y en los demás trámites
técnicos de su competencia —incluidos englobe, desenglobe, subdivisión,
urbanismo y construcción—, con verificación de usos del suelo y armonización con el PBOT/EOT y
la normativa aplicable.
6.4.4.
Contratar las actividades, servicios y
obras objeto del Convenio [MINISTER38] conforme
a su régimen
jurídico, garantizando idoneidad,
experiencia, libre concurrencia y calidad de contratistas,
proveedores e interventores, según corresponda.
6.4.5.
Ejecutar las obras de
urbanismo y construcción cumpliendo la NSR-10 y las demás normas
técnicas y ambientales vigentes, el SG-SST y el régimen VIS/VIP, implementando
controles de calidad, ensayos y gestión de residuos RCD.
6.4.6.
Desarrollar la
gestión social del proyecto y la comercialización de las soluciones[MINISTER39] , conforme
a lo definido en el cierre financiero de
los hogares del Municipio —recursos propios,
cesantías, subsidios complementarios y crédito, cuando aplique—,
y de acuerdo con los criterios
de focalización, postulación y asignación
establecidos por la
entidad territorial
6.4.7.
Canalizar
administrar y coordinar
la asignación de los
subsidios previstos
en el Convenio conforme a la normativa nacional, departamental[MINISTER40] y municipal, garantizando la
trazabilidad, la verificación de
requisitos y la no duplicidad de beneficios; reportar a
las partes los
listados, novedades y
cruces de información[MINISTER41] que
correspondan.
6.4.8.
Realizar los trámites
administrativos y jurídicos que aseguren la trazabilidad de la asignación de los subsidios;
presentar informes físicos—financieros periódicos con sus soportes;
y permitir las visitas de seguimiento y
verificación de las partes y de los
órganos de control.
6.4.9.
Constituir y
mantener [MINISTER42] vigentes las garantías y pólizas exigidas: cumplimiento, calidad / estabilidad responsabilidad
civil extracontractual todo riesgo construcción
y manejo de anticipo [MINISTER43] (si aplica); y cumplir la normativa
aplicable en materia de construcción
y venta de vivienda [MINISTER44] y
postventa, garantizando la atención de garantías a los
hogares beneficiarios
6.4.10.
Entregar
las viviendas y áreas comunes mediante actas de recibo: constituir el régimen
de propiedad horizontal, elaborar y registrar el reglamento de P.H. ; y efectuar la escrituración, el registro, la entrega de áreas
de cesión y las mutaciones
catastrales de las
unidades inmobiliarias.
6.4.11.
Abstenerse
de iniciar la ejecución material de las obras de urbanización y construcción del proyecto de Vivienda de Interés
Prioritario (VIP) objeto del presente convenio, hasta
tanto no se
haya acreditado la
comercialización efectiva, asignación y/o adjudicación previa, formal y verificable
de al menos el SESENTA POR CIENTO (60%) [MINISTER45] de
las unidades habitacionales proyectadas como viables en el Municipio de [MUNICIPIO] Quindío, de conformidad
con los criterios de
focalización y priorización definidos
Para estos efectos, la EMPRESA PARA EL
DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE deberá contar con la intención de compra, y los
documentos que acrediten el cierre financiero de los
Potenciales beneficiarios: además la postulación, selección y
compromiso de adjudicación de los hogares beneficiarios vinculados a dicho
porcentaje mínimo, dicha información deberá estar a disposición del
supervisor del convenio antes del inicio de obra; Actividad que tendrá como plazo el
30 de junio del 2026.
6.4.12.
Realizar
entrega de informes periódicos y/o realizar comités de avance de ejecución a
los cooperantes.
6.4.13.
Rendir un informe final que recopile todas las
actividades relacionadas con la ejecución del convenio
CLÁUSULA
SEPTIMA PLAZO DE EJECUCIÓN: El
plazo de ejecución será de 24 meses. En todo caso no podrá exceder el 30
de noviembre del 2027. El plazo iniciara una vez se cumplan los requisitos de ejecución y suscriba la
respectiva acta de inicio
Este proyecto cuenta con la aprobación
por parte de la Asamblea Departamental
conforme a la Ordenanza No. 019 del 04 de NOVIEMBRE
2025, “por medio de
la cual se autoriza la asunción de compromisos de vigencias futuras ordinarias”
CLÁUSULA
OCTAVA IMPUTACION PRESUPUESTAL: El presente convenio se desarrollará con cargo a los siguientes Certificados de Disponibilidad Presupuestal:
SECRETARIA DE AGUAS E INFRAESTRUCTURA
DEPARTAMENTAL (Q) CDP No 6290 EXPEDIDO EL
DIA 21 DE OCTUBRE DE 2025
|
RUBRO |
DESCRIPCION |
VALOR |
|
D308- |
Construcción y mejoramiento |
|
|
2.3.2.02.02.005 00.00.00.40.01039.25 |
de unidades de vivienda para
la población vulnerable del Departamento del Quindío |
$XXX.000.000 |
|
654 -46 |
|
|
PARAGRAFO: LA IMPUTACION
PRESUPUESTAL PARA LOS XXXX MILLONES DE PESOS ($XXX.000.000) M/CTE restantes del
aporte, serán respaldados con presupuesto de la vigencia 2026 de acuerdo con la
aprobación por parte de la Asamblea Departamental conforme a la Ordenanza No.
019 de! 04 de NOVIEMBRE 2025, “por medio de la cual se autoriza la asunción de compromisos de vigencias
futuras ordinarias”.
CLÁUSULA NOVENA- DE LOS RENDIMIENTOS FINANCIEROS: En caso de existir
recursos no ejecutados al momento de la
liquidación del presente convenio, incluyendo los rendimientos financieros que
se hayan generado sobre los recursos aportados por el DEPARTAMENTO DEL Quindío, estos deberán ser reintegrados al
DEPARTAMENTO DEL QUINDIO en la cuenta que para el efecto éste indique, sin que
ello implique modificación alguna de la naturaleza y
finalidad de los aportes efectuados.
CLÁUSULA DÉCIMA CONTROL, VIGILANCIA Y SUPERVISIÓN[MINISTER46] : La vigilancia y control del presente convenio será
ejercida por el DEPARTAMENTO
DEL QUINDIO, a través he funcionario que designe
el Gobernador del Quindío mediante documento u
oficio de designación, el cual
atenderá lo dispuesto en los artículos 83 y 84 de
la Ley 1474 de 2010, y por un designado
de la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL
— PROYECTA EICE y
por un designado del MUNICIPIO DE [MUNICIPIO],
QUINDIO, quienes de manera conjunta
ejercerán la supervisión técnica, administrativa, financiera, contable y
jurídica en la ejecución del objeto contratado y realizarán, entre otras,
las siguientes actividades:
10.1.
Exigir la ejecución idónea y oportuna del objeto
convenido
10.2.
Buscar el
cumplimiento de los fines del convenio interadministrativo.
10.3.
Suscribir
el acta de inicio del convenio.
10.4.
Suscribir
el certificado de cumplimiento a satisfacción del objeto contractual
10.5.
Elaborar informes
mensuales de ejecución y el informe final del
convenio.
10.6.
En caso de que se presenten problemas en el cumplimiento de las metas,
adelantar y suscribir
los correspondientes planes de mejora con los contratantes
10.7.
Reportar
oportunamente las fallas o anomalías presentadas en
la ejecución del convento
10.8.
Las demás
establecidas en las disposiciones legales pertinentes y
en los manuales correspondientes del DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA - INHABILIDADES E
INCOMPATIBILIDADES: Los contratantes declaran bajo la gravedad de
juramento que no se encuentra incurso en ninguna
causal de inhabilidad
e incompatibilidad de las señaladas en los artículos 8, 9 y concordantes de
la Ley 80
de 1993, el primero de ellos, adicionado por el artículo 18 de la Ley
1150 de 200/ y artículos
1 a 4
de la Ley 1474
de 2011.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA PERFECCIONAMIENTO Y REQUISITOS PARA LA EJECUCIÓN: El presente convenio se
entiende perfeccionado una vez suscrito y a ueda legalizado
una vez se realice su
registro en el presupuesto.
CLÁUSULA DÉCIMA
TERCERA - TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONVENIO:
El presente convenio podrá darse por terminado
de manera anticipada en los siguientes eventos:
13.1.
Por mutuo
acuerdo: Cuando las pares, de manera conjunta,
consideren que no subsisten las condiciones para la continuación
del convenio o que
el objeto convenido
ha perdido
su finalidad Esta decisión deberá
constar por escrito.
13.2.
Por falta de habilitación normativa: Cuando: el CONCEJO MUNICIPAL
DE [MUNICIPIO] GUINDIO, niegue, archive o no apruebe
de manera definitiva los proyectos de Acuerdo u li zs autorizaciones normativas indispensables para la
ejecución material del proyecto de vivienda objeto del presente convenio, incluyendo,
entre otros, las autorizaciones relacionadas con enajenación de bienes fiscales
en otorgamiento de subsidios de vivienda en
especie, reglamentación de subsidios VIS/VIP o cualquier
otra habilitación normativa requerida para
adelantar el proyecto en el predio aportado
por el municipio.
En este evento, el MUNICIPIO DE [MUNICIPIO], QUINDIO, podrá solicitar
por escrito
la terminación
anticipada del
convenio por
falta de habilitación
normativa.
13.3.
Por imposibilidad técnica o jurídica sobreviniente: Cuando, por causa
sobreviniente de fuerza mayor, caso fortuito,
decisión de autoridad competente o imposibilidad
técnica o jurídica debidamente acreditada (incluyendo
afectaciones urbanísticas, ambientales o de
uso del suelo que impidan
la ejecución
del proyecto de
vivienda en el
predio destinado), resulte imposible continuar con
la ejecución del
objeto del
convenio en
los términos pactados.
13.4. Por
razones presupuestales del DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO: Cuando el DEPARTAMENTO
DEL QUINDÍO, mediante decisión motivada,
acredite la imposibilidad presupuestal o fiscal
de continuar efectuando los aportes a su
cargo en los términos previstos en el presente convenio.
13.5.
Por incumplimiento grave: Cuando alguna de las partes incumpla de manera
grave las obligaciones esenciales que le corresponden
en el marco del presente convenio, siempre
que dicho incumplimiento haya sido requerido
por la parte afectada y no haya sido subsanado dentro del término
razonable otorgado para tal efecto. Esta circunstancia deberá dejarse soportada
por escrito.
13.6.
Por no alcanzar el punto mínimo de equilibrio
financiero, dentro del término previsto:
Cuando, realizada la feria de comercialización del proyecto de Vivienda de
Interés Prioritario (VIP) en el Municipio de [MUNICIPIO],
Quindío, y transcurridos SESENTA (60) días calendario contados a partir de la fecha de cierre de dicha feria,
la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE, en articulación con el Municipio de [MUNICIPIO], Quindío,
no haya acreditado la- comercialización, asignación y/o adjudicación
formal, verificable y documentada de por lo menos el SESENTA POR CIENTO (60%)
de las unidades habitacionales viables del proyecto, cualquiera de las
partes podrá solicitar por escrito la terminación
anticipada del presente convenio. En este evento, la
terminación no se considerará como incumplimiento
del solicitante ni dará lugar a la
imposición de multas o sanciones entre las
partes, procediéndose exclusivamente a la
liquidación bilateral con base en las
actividades ejecutadas y en los recursos
aplicados a la fecha
de la terminación.
Parágrafo. En cualquiera de
los eventos antes señalados, la terminación anticipada no se considerará como
un incumplimiento per se y no dará Lugar a la
imposición de multas o sanciones entre las
partes, salvo el
caso previsto en el literal e) anterior cuando se declare
incumplimiento grave imputable a una de ellas. En todos
los casos de terminación anticipada, las
partes procederán a la liquidación bilateral del convenio
con base en las
actividades efectivamente ejecutadas y en
los recursos aplicados hasta la fecha de terminación, sin
que haya lugar a reclamaciones adicionales distintas de las que se deriven
de dicha liquidación.
CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA - LIQUIDACIÓN: De conformidad con lo
establecido en el artículo 11 de la Ley 150 de 2007, las partes contratantes,
liquidaremos de común acuerdo el Convenio interadministrativo, dentro de los
CUATRO (4) MESES siguientes a la fecha de
terminación del acuerdo contractual.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - INDEMNIDAD:
Cada una de las entidades
que intervienen en el
presente convenio se obliga a mantener indemnes a las demás partes
frente a cualquier reclamación formulada por
terceros que tenga como causa actuaciones, omisiones, hechos u obligaciones que le sean
propias y que se deriven de la ejecución del presente convenio, respondiendo
únicamente por los perjuicios que le sean
imputables.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA- TIPIFICACIÓN, ESTIMACIÓN Y ASIGNACIÓN DE RIESGOS [MINISTER47] PREVISIBLES, QUE PUEDAN AFECTAR EL EQUILIBRIO ECONÓMICO DEL CONVENIO.
En atención a la naturaleza interadministrativa del convenio que se pretende
suscribir, y reconociendo que, aun tratándose de entidades públicas,
existen eventos que pueden afectar su adecuada ejecución y el equilibrio económico del proyecto de Vivienda de Interés Prioritario (VIP),
se tipifican, se estiman de manera cualitativa en términos de probabilidad
e impacto, y se asignan los riesgos previsibles asociados
a las distintas etapas del proyecto. Para
cada riesgo o se indica, entre otros, su descripción.
consecuencia. probabilidad, impacto
valoración, categoría, la parte a la que se asigna e! tratamiento › o control propuesto,
la valoración residual luego del tratamiento y el mecanismo
de monitoreo por
Anexo.
CLAUSULA DECIMA SEPTIMA - ANÁLISIS QUE SUSTENTA LA EXIGENCIA DE GARANTÍA. DESTINADAS A AMPARAR LOS PERJUICIOS DE
NATURALEZA CONTRACTUAL O EXTRACONTRACTUAL,
DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO DEL OFRECIMIENTO
O DEL CONTRATO SEGÚN EL CASO.
De conformidad con lo contenido
en el inciso 5 del artículo 7 de la Ley 1150 de 2007 y del artículo 2.2.1 2.1.4
5 del Decreto
1082 de 2015, no es
requisito para la celebración del presente
convenio, d‹'Jo su carácter de contratación
directa, la exigencia de garantía única a cargo de las entidades.
CLAUSULA DECJMA OCTAVA - DOCUMENTOS:
Hacen parte integral
del presente
convenio, s
estudios previos. el acto
administrativo que justifica la modalidad de
selección; los certificados ‘Je disponibilidad presupuestal, así como todos
los demás documentos que legalmente se requieran
y os que se produzcan durante el desarrollo
de este.
CLAUSULA DÉCIMA NOVENA- NORMATIVIDAD: El presente
convenio se regulará por los principios de la función
administrativa regulados en el artículo 209 de la Constitución Política de Colombia,
gcst/:Jn fiscal regulados en el artículo 267 de la Constitución Política de Colombia,
Régimen de Inhabilidades e Incompatibilidades,
normas civiles, comerciales y las demás condiciones y obligaciones
contractuales desarrollados en el presente
documento.
CLÁUSULA VIGESIMA - DOMICILIO CONTRACTUAL: Para todos
los efectos legales el domicilio es la
ciudad de Armenia Quindío, a los SIETE (07) días del mes de Noviembre de dos
mil veinticinco 2025.
[MINISTER1]Cuál es el déficit habitacional actual?
[MINISTER2]Quién y dónde realizó la evaluación técnica de
viabilidad de los predios para determinar su vocación para desarrollar
vivienda, cuál es la norma urbana aplicable, cuál es el resultado de la
simulación urbanística, cuenta con las disponibilidades de SSPP?
[MINISTER3]Cuál y cómo se soporta la experiencia de esta
empresa en la gerencia de proyectos de vivienda? Casos como Ziruma y el hecho
de que el 75% de los proyectos que presentó ante Findeter les fueran declarados
NO Elegibles, dejan muchas dudas sobre la idoneidad de esta empresa. De un
total de 11 proyectos que durante la existencia de la empresa el 100% han
presentado retrasos, sobrecostos, reclamaciones, acciones legales, menor
cantidad de ejecución, etc.
[MINISTER4]La empresa confunde las labores de Gerencia
“Integral” con las obligaciones del Constructor, no se detalla el alcance de
las obligaciones como gerente ni las responsabilidades como ejecutor. Una lectura rápida a los numerales 7 y 9 del
decreto 2090 de 1989 podrán dar luces sobre la materia. Sin embargo esta confusión conceptual en el convenio genera gran preocupación,
máxime cuando se omite indicar la forma como se EJECUTARÁN las obras, y en la
omisión a los procesos de legalización, escrituración de las unidades. Ya esta empresa tiene antecedentes de
incumplimiento de esta úlima obligación en el proyecto Villa Laura de apenas 16
viviendas en Salento, Quindío, el cual a la fecha NO ha sido escriturado a los
beneficiarios (o si lo está sucedió con al menos 8 años de retrazo).
[MINISTER5]Esta obligación aparece duplicada para las
partes, en nuestro concepto sólo puede ser endilgada al Constructor. Ni el
gerente ni el municipio que es simplemente un aportante la pueden asumir por la
responsabilidad futura con respecto a la Ley del Consumidor y a la Ley de
Vivienda Segura.
[MINISTER6]El Departamento del Quindío debe contar con una
Ordenanza que le faculte la entrega de recursos públicos para desarrollar
proyectos de vivienda, esto es la asignación de Subsidios Familiares de
Vivienda. Hasta donde se ha podido indagar la Asamblea NO ha emitido una
ordenanza con estas facultades. Se
conocen las ordenanzas 011, 012 y 033 de 2010 y 007 de 2021.
[MINISTER7]En esta relación de acciones, se omite indicar
quién realizará la gestión y administración de los riesgos operativos, de
construcción, de interventoría, de legalización y escrituración, de cobro de
los aportes (ahorros, subsidios, créditos), el aseguramiento del proyecto
(seguro decenal) y en especial el programa de acompañamiento social a los
hogares y la atención de las postventas.
[MINISTER8]Este alcance debe se muy bien definido por
cuanto más adelante se le asignan todas las obligaciones relacionadas con la
obtención de las disponibilidades de los SSPP (lo cual puede requerior
imversiones para la conexión efectiva -última milla-), asi como la ejecución de
las obras de urbanismo y viales, y la obtención de las licencias, todo lo cual
siempre es con cargo al constructor. De
quien se desconoce como será escogido ni cuáles son los requisitos de experiencioa,
capacidad, músculo financiero y K residual, para mencionar estas pocas
características.
[MINISTER9]Cuáles serán los criterios? Acaso ya el Decreto
1077 de 2015 no los establece que es necesario definir otros?
[MINISTER10]A pesar de esta focalización muy loable por
demás, debe ser claro que este es un proyecto que debe ser pagado por los
hogares, quienes pueden emplear en el cierre financiero diferentes fuentes de
recursos (ahorro, sfv, créditos) entonces el criterio que va a primar es
garantizar el cierre financiero en un 100%.
[MINISTER11]Es preciso indicar que en cuanto a los asuntos
de diseño, se trata de indicar quién realizara los estudios de suelos, diseños
urbanísticos, arquitectónicos, de redes matrices de SSPP, de las 5 redes
internas de SSPP, cálculos, etc. Lo cual
se omité mencionar en estos considerandos.
[MINISTER12]Debe definirse qué es y el alcance de la
gestión territorial necesaria? Al final
del día podría exigirse al Municipio que garantice y financie la conexión,
matrículas, medidores y permisos para el uso de los diferentes SSPP (como ya ha
sucedido en otros proyectos de esta empresa, caso El Tolra), o que el municipio
gestione las cartas de habitabilidad y de responsabilidad previas a su
escrituración, o caso que tramite la legalización, escrituración y registro y
entrega de las viviendas, como ocurrió ya en Ziruma-Armenia.
[MINISTER13]Debe definirse el rol de esta empresa o es
gerente o es ejecutor (constructor), no puede ser ambas a la vez a menos que
demuestre que tiene un departamento técnico de obras como lo tienen los constructores profesionales,
pues es conocido de todos que lo que sucederá es que entregarán contratos sin
sujeción a la Ley 80 a diferentes contratistas que en la mayoría de ocasiones
NO tienen la experiencia ni la curva de aprendizaje para ejecutar este tipo de
obras (ya se vivió con las obras de los juegos deportivos nacionales de Armenia
que no pudieron realizarse en los escenarios que se habían contratado para tal
fin)
[MINISTER14]Si el aporte es solo el predio, debe quedar claro que el Municipio NO será
responsable por ninguna otra erogación con cargo a su presupuesto. Ya que todas las obras deben estar a cargo
del constructor.
[MINISTER15]El departamento debe demostrar que cuenta con
la capacidad legal para otorgar subsidios familiares de vivienda.
[MINISTER16]Ha quedado de lado y totalmente ausente la
descripción de aspectos tales como: el tipo de negocio fiduciario mediante el
cual se administrarán los recursos y la definición del PA que recibirá el
predio, se omite la formas de escogencia del constructor y sus obligaciones,
asó como el valor de las viviendas, la forma de pago, entro otros aspectos
relevantes.
[MINISTER17]En la relación de las actividades necesarias
para ejecutar un proyecto inmobiliario faltan demasiadas, se recomienda leer el
Decreto 2090 de 1989 y las guías técnicas del propio Minvivienda, en donde se
describen todas y cada una de ellas, así como sus responsables.
[MINISTER18]Debe definirse el alcance de este aporte y la
forma como será tazado su valor en el cierre financiero de los hogares.
[MINISTER19]Se deben describir, cuantificar y valorar las
cargas urbanísticas que asume el Municipio, en este caso debió contarse con un
CDP que las respalde. No podrá en el
futuro solicitarse al municipio el aporte de recursos por fuera del alcance de
este convenio.
[MINISTER20]Debió indicarse el valor porcentual (%) de este
servicio así como su alcance, las obligaciones y productos y la forma de
pago. En todo caso de acuerdo con el
numeral 9.2 decreto 2090 de 1989 no podrá exceder del 2,5% del valor total del
proyecto.
[MINISTER21]Es decir que serán los hogares los que deban
asumir el costo de esta gerencia y no el proyecto en general, es decir el
constructor. Significa que de los
recursos de cofinanciación anunciados de 30 o 40 millones les serán descontados
estos costos?
[MINISTER22]Debe indicarse cuál es ese valor al año 2025 y
cuál será el valor del predio al año de la escrituración.
[MINISTER23]Esta dicotomía debe resolverse o es uno o es
otro, de entrada debe ser claro cuál será el valor del avalúo a emplear y ¿cómo
afectará el cierre financiero de los hogares?.
El impacto del avalúo comercial se reflejará en la cantidad de m2
entregados a los hogares, lo cual debe haberse presentado en la pre
factibilidad.
[MINISTER24]No se menciona la disponibilidad presupuestal
para asumir estas obligaciones.
[MINISTER25]A dónde se realiza este aporte?
[MINISTER26]No se indica en dónde serán recibidos los
recursos, al tratarse de un proyecto de vivienda en el cual se ven involucrados
los hogares compradores quienes gozan de confianza legítima en este proceso
(así esté tan mal formulado) los recursos deben llegar a un contrato de fiducia
mercantil irrevocable que garantice que serán invertidos en los proyectos.
[MINISTER27]Este convenio omite por completo el riesgo
jurídico, se omite en su totalidad la realización de los estudios de
títulos. Sin ese estudio no será posible
adelantar ningún trámite jurídico sobre
los proyectos. (Ver caso demanda de
Akila vs Renobo-Bogotá proyecto San Javier San Cristóbal Bogotá DC)
[MINISTER28]Esta obligación resulta de imposible
cumplimiento para el municipio por cuanto no está obligado a realizar los
estudios y diseños del proyecto, ni a presentar los diseños urbanísticos y
arquitectónicos, ni los cálculos estructurales, YA QUE ESTOS insumos son
responsabilidad de los diseñadores y del constructor, los cuales el municipio
desconoce, no tiene relación ni injerencia en ellos y no sabe cómo serán
escogidos y contratados.
[MINISTER29]En últimas al Municipio se le están
transfiriendo la obligación de COMERCIALIZAR el proyecto, la cual está a cargo
de la empresa Proyecta y le será remunerada.
[MINISTER30]La base de datos oficial de vivienda es un
instrumento inocuo mal formulado mal diseñado y mal implementado, la cual NO
sirve para convocar, inscribir y seleccionar hogares compradores de este tipo
de proyectos de vivienda.
[MINISTER31]Si en la estructuración del proyecto no se
tiene claro cuál será el valor del predio en el presupuesto del proyecto y para
el cierre financiero, se le está generando un grave riesgo financiero al
proyecto. Una estructuración seria ya
debía haber establecido cuál valor establecer de los 4 posibles existentes.
[MINISTER32]Estos acuerdos ya deberían haberse tramitado y
aprobado en los Concejos municipales, este proyecto viene siendo anunciado ya
con 22 meses de antelación, esta es una falta de planeación del programa.
[MINISTER33]Ningún proyecto de vivienda requiere licencia
ambiental, pero en cambio sí requiere un plan de manejo arqueológico el cual se
omite por completo en este convenio.
Máxime cuando en estos municipios la presencia de la Nación Quimbaya ha
dejado grandes tesoros arqueológicos que se podrían ver afectados.
[MINISTER34]El municipio sólo comparecerá a la firma de las
escrituras como tradente y como fideicomitente aportante, por Ninguna razón
asumirá costos de notariado y registro, ni los relacionados con todos los
trámites previos de constitución de la urbanización, reglamento de propiedad
horizontal y los demás.
[MINISTER35]Debe quedar claro que el Municipio no puede
asumir la carga tributaria inherente a la construcción de las viviendas, la
cual debe ser asumida por el PA y por el Constructor. Esto deja la puerta abierta a que sea el municipio
quien asuma esos costos.
[MINISTER36]Debió quedar claro en dónde se administrarán
los recursos, debió obligarse a la constitución inicial de un encargo
fiduciario de preventas y luego de una fiducia mercantil. Esta puerta abierta
al manejo de los recursos ya se sabe donde terminará.
[MINISTER37]Cuando se abre la puerta a la actualización de
las cantidades de obra es porque no se tiene claro el sistema de contratación
que se va a utilizar, o mejor sí se tiene claro, en vez de emplear el sistema
de Precio Global Fijo sin formula de reajuste, la empresa abrirá la puerta para
que se deban actualizar y corregir los precios por las cantidades y se deban
adicionar partidas por emplear el sistema de costos unitarios con fórmula de
reajuste, sistema que no se emplea en este tipo de proyectos pero que la empresa
siempre ha utilizado en sus ya famosos proyectos de vivienda de eterna
duración.
[MINISTER38]Significa esto que podrá contratar por partes
las actividades del proyecto, y que no se contratará un solo constructor
responsable.
[MINISTER39]Esta obligación aparece duplicada para las
partes del convenio. Lo que indica que
cualquiera podrá no ejecutarla responsabilizando al otro. Como le será remunerada será deber de la
empresa ejecutarla.
[MINISTER40]No hay evidencia de que exista una norma
departamental que autorice el otorgamiento de SFV.
[MINISTER41]No se sabe quién realice este cruce, la
obligación quedo duplicada en las partes.
[MINISTER42]Los seguros de cumplimiento en sus diferentes
coberturas debe obtenerlos el constructor.
[MINISTER43]En estos proyectos no se dan anticipos porque
se los roban en la mayoría de ocasiones.
[MINISTER44]Omiten el seguro decenal aplicable ya en todo
el país.
[MINISTER45]Ningún proyecto de vivienda VIP es viable con
un punto de equilibrio en ventas del 60%, esto denota un grave desconocimiento
del sector. Al ser las utilidades
totales del 8 al 10% el punto de equilibrio será del 90 al 92%. Al respecto debe estudiarse la forma de
calcular este %.
[MINISTER46]Resulta este un nuevo invento jurídico sobre
una Supervisión colegiada. Cada entidad
debe tener su propio supervisor pero el
convenio omite hablar del INTERVENTOR DE LAS OBRAS DEL PROYECTO, sin este señor
nada de lo que se ejecute podrá considerarse que sea adecuado.
[MINISTER47]Ni en los estudios previos ni en el análisis
del mercado se observa que existan la matriz de análisis, gestión y asignación
de los riesgos.