TRANSFERENCIA A TITULO GRATUITO DE PREDIOS PARA EL DESARROLLO DE PROGRAMAS DE VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO Y SOCIAL
TRANSFERENCIA
A TÍTULO GRATUITO DE PREDIOS PARA EL DESARROLLO DE PROGRAMAS DE VIVIENDA DE
INTERÉS PRIORITARIO Y SOCIAL.
A.
MARCO NORMATIVO
La transferencia a título gratuito de
predios para el desarrollo de programas de vivienda de interés prioritario y
social, ha sido reglamentada por el Congreso de la República en las leyes 1151
de 2007, 1547 de 2012 y 1537 de 2012, manifestando de esta forma el espíritu
del legislador en facilitar el acceso a la vivienda digna partiendo del aporte
gratuito de los predios de propiedad estatal con vocación de vivienda para
facilitar el desarrollo de proyectos habitacionales.
Ley 1151 de 2007 (Plan Nacional de
Desarrollo 2006-2010), Artículo 90.
“Las entidades públicas del orden
nacional y territorial de carácter no financiero que hagan parte de
cualquiera de las Ramas del Poder Público, así como los órganos autónomos e
independientes, podrán transferir a título gratuito a Fonvivienda o a
las entidades públicas que desarrollan programas de vivienda de interés social
de carácter territorial, departamental, municipal o Distrital, los bienes
inmuebles fiscales de su propiedad, o la porción de ellos con vocación para
construcción o el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, de
conformidad con el reglamento que expida el Gobierno Nacional y sin perjuicio
de lo establecido en los Planes de ordenamiento territorial, previa
presentación de una propuesta que contenga el objeto y término de proyecto a
desarrollar, así como su viabilidad técnica, jurídica y financiera".
Artículo 6 de la Ley 1547 de 2012.
“Financiación y
desarrollo para los proyectos de Vivienda de Interés Prioritario. Los recursos mencionados en el artículo
anterior podrán ser transferidos directamente a los patrimonios autónomos que
constituyan Fonvivienda, Findeter, las entidades públicas de carácter
territorial o la entidad que determine el Gobierno Nacional.
Para la constitución de patrimonios
autónomos el Director o Representante Legal de la entidad respectiva
celebrará directamente contratos de fiducia mercantil en los que las entidades
del sector central y descentralizado por servicios del nivel nacional y
territorial, o cualquier persona natural o jurídica, podrán ser aportantes
de bienes o recursos, a título gratuito.
Tanto la selección del fiduciario, como la celebración de los contratos
para la constitución de los patrimonios autónomos y la ejecución y liquidación
de los proyectos por parte de los referidos patrimonios, se regirán
exclusivamente por las normas del derecho privado.
Las transferencias de recursos de
Fonvivienda, o de la entidad que haga sus veces, a los patrimonios autónomos se
tendrán como mecanismo de ejecución del Presupuesto General de la Nación.
Los patrimonios autónomos cuya constitución
se autoriza en la presente Ley podrán a su vez contratar fiducias mercantiles
para la administración de los recursos aplicables a los proyectos de
construcción de Vivienda de Interés Social prioritario, a las cuales podrán
aportar activos fideicomitidos.
Los patrimonios autónomos que se constituyan,
de acuerdo con el presente artículo, podrán adelantar procesos de convocatoria
y selección de los constructores interesados en desarrollar los proyectos de
vivienda y/o para la adquisición de proyectos de Vivienda de Interés
Prioritario. Tales procesos se rigen por
el derecho privado. Las condiciones y
criterios para la convocatoria, evaluación y selección de las propuestas para
el desarrollo de los proyectos, así como las actividades de seguimiento y
control de los mismos, serán definidas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y
Territorio. (…)”
Artículo 41 de la Ley 1537 de 2012 Reglamentado Parcialmente por el Decreto Nacional 872
de 2013.
“Transferencia de inmuebles
para VIS. Las
entidades públicas del orden nacional y territorial que hagan parte de
cualquiera de las Ramas del Poder Público, los bancos inmobiliarios, así como
los órganos autónomos e independientes, podrán transferir a título gratuito
a Fonvivienda, a los patrimonios autónomos que este, Findeter, o las
entidades que establezca el Gobierno Nacional, constituyan, o a las entidades
públicas que desarrollen programas de Vivienda de Interés Social de carácter
territorial, departamental, municipal o distrital, los bienes inmuebles
fiscales de su propiedad, o la porción de ellos, que puedan ser destinados para
la construcción o el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social,
de acuerdo a lo establecido en los Planes de ordenamiento territorial y los
instrumentos que lo complementen o desarrollen.”
Artículo 5 del decreto 872 de 2013:
“Condiciones para el recibo de bienes inmuebles por parte de las
entidades y patrimonios autónomos autorizados por la Ley 1537 de 2012. Cuando Fonvivienda manifieste interés en
adquirir para sí, o para alguno de los patrimonios autónomos que haya
constituido, los inmuebles a los que hace referencia el presente título, la
transferencia se sujetará al reglamento que expida esa entidad, o a las
condiciones que se hayan definido para la adquisición y recibo de bienes
inmuebles por parte de los patrimonios autónomos respectivos.
Cuando se hayan constituido patrimonios
autónomos por parte de Findeter u otras entidades señaladas por el Gobierno
Nacional, para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, la
transferencia se sujetará al reglamento que expida la entidad que haya
constituido el patrimonio autónomo, o a las condiciones que se hayan definido
para la adquisición y recibo de bienes inmuebles por parte de los patrimonios
autónomos respectivos.”
B.
LA OFERTA DE VIVIENDA SOCIAL.
El mercado de la vivienda VIP y VIS tan sólo
ofrece unidades de vivienda de muy pocos metros cuadrados construidos, sin
ningún tipo de acabado y con ausencia casi total de equipamientos comunales,
como puede apreciarse para el caso de Cundinamarca de una muestra amplia de
proyectos que se venden en la sabana occidente, en los que se puede observar
los pocos metros cuadrados construidos y los elevados precios a los que se
venden.
Una familia de ingresos bajos nunca logrará
adquirir una vivienda de este tipo por las altas sumas de dinero que se piden
como cuota inicial y por las cuotas mensuales altas que no podrán soportar con
sus ingresos mensuales. Romper este
círculo vicioso es deber del estado y para ello se han promovido muchas normas
buscando generar una oferta de vivienda social desde el propio estado, muestra
de ello los proyectos impulsados con la aparición de la Ley 1537 de 2012.
También es frecuente encontrar en el mercado
y en la producción de vivienda económica, que los proyectos adolecen de los
equipamientos comunales básicos requeridos por la comunidad para el desarrollo
de sus actividades sociales fundamentales, los proyectos adolecen incluso de
cuartos técnicos para la disposición adecuada de RSU, no cuentan con tanques de
almacenamiento de agua potable ni sus equipos hidroneumáticos, no disponen de zonas
verdes, ni parques infantiles, tampoco cuentan con oficinas para la
administración del conjunto y los salones sociales son de tamaño muy reducido
que incluso al momento de reunir la asamblea de copropietarios deben alquilar
salones u ocupar las calles o parqueaderos para realizarlas.
Como se observa en las imágenes y en el cuadro resumen de la oferta de vivienda en los principales Municipios de Sabana Occidente, los precios de la vivienda y los metros cuadrados ofrecidos son muy altos para los hogares de bajos ingresos.
Fuente Proyectos en Oferta en el mercado de la vivienda Sabana Occidente 2014.
Para el caso de Madrid
y Facatativá, en 2014 se tenían dos únicos proyectos de vivienda VIS de $57
millones de pesos, que ofertaban 42,2 m2 y 41 m2 de área construida. Para ese año el valor de la vivienda VIP de
70 smmlv era de máximo $43.120.000 pesos.
Para el año 2015 se estimaba el valor de la vivienda VIP en $45.276.000
pesos.
Como lo muestran los datos de la oferta del mercado al año 2014, en todo el Departamento se contaba con 5 proyectos de vivienda VIP, con un área promedio construida de 42,1 m2 en un precio de $44.104.000 pesos.
De un total de 120
proyectos estudiados, sólo el 4,2 % tenían destino VIP, el 65% tenían destino
VIS y el saldo de 30,8% eran No VIS.
Actualmente el
problema de oferta de vivienda VIP se ha agravado como se observa en este Cuadro,
donde es evidente que no se están ejecutando proyectos de vivienda VIP.
La producción de
vivienda VIP pasó de un promedio de 1.000 unidades trimestre en 2012 a menos de
200 en 2019.
Con una
característica los metros cuadrados construidos disminuyen cada trimestre,
mientras los precios de venta aumentan.
C.
LA EVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL.
El futuro de la
VIVIENDA no es promisorio, en el nuevo PLAN NACIONAL DE DESARROLLO “Pacto por
Colombia, Pacto por la Equidad" Ley No. 1955 de 2019 se nota con preocupación
que la VIVIENDA no es un eje principal que involucre los intereses estratégicos
del Gobierno Nacional.
El PND no incluyó un
capítulo dedicado a la Política Nacional Habitacional y sencillamente propone
tres asuntos que implican cambios, el primero de ellos el más desfavorable y
preocupante, ya que encarece la vivienda para las familias de menores recursos
del país, en un fino detalle de coquetería y sin estudios que soporten la
necesidad de este cambio, se presta a los intereses de Camacol para aumentar
los precios de las viviendas VIP sin exigir mayor área ni mucho menos calidad o
acabados.
Se aumenta en 128%
el valor de las viviendas de interés prioritario VIP, subiendo su precio de 70
a 90 smmlv, pero por ninguna parte se establece que al menos las áreas
construidas, la calidad, los acabados y los equipamientos comunales construidos
también se mejoren o aumenten en esa proporción.
En términos
sencillos, cuando un hogar en Colombia debía trabajar 5,8 años seguidos para
pagar una vivienda, ahora tendrá que trabajar 7,5 años. Si se tiene en cuenta que una familia en
promedio dedica el 20% de sus ingresos al pago de su vivienda o arriendo, pues
ahora tendrá que ahorrar durante 100 meses más para obtener esa misma vivienda.
Y es que al analizar
simplemente el indicador de cuántos metros cuadrados se entregan por unidad de
vivienda, las cifras se vuelven más preocupantes.
Este es el texto del
artículo sobre el Valor de la Vivienda Social y Prioritaria.
“ARTÍCULO
85°. CONCEPTO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
De conformidad con lo previsto en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, la vivienda de interés social es aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos, que cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible, y cuyo valor no exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 SMLMV). Excepcionalmente, para las aglomeraciones urbanas definidas por 1955 el CONPES y cuya población supere un millón (1.000.000) de habitantes, el Gobierno nacional podrá establecer como precio máximo de la vivienda de interés social la suma de ciento cincuenta salarios mínimos mensuales legales vigentes (150 SMLMV). Para el caso de los municipios que hacen parte de dichas aglomeraciones, el valor aplicará únicamente para aquellos en que el Gobierno nacional demuestre presiones en el valor del suelo, que generan dificultades en la provisión de vivienda de interés social. El valor máximo de la Vivienda de Interés Prioritario, será de noventa salarios mínimos mensuales legales vigentes (90 SMLMV).
Tratándose de programas y/o proyectos de renovación urbana, la vivienda de interés social podrá tener un precio superior a los ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 SMLMV), sin que este exceda los ciento setenta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (175 SMLMV). La vivienda de interés prioritario en renovación urbana podrá tener un precio superior a los noventa salarios mínimos mensuales legales vigentes (90 SMLMV), sin que este exceda los ciento diez salarios mínimos mensuales legales vigentes (110 SMLMV).”
De conformidad con lo previsto en el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, la vivienda de interés social es aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos, que cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible, y cuyo valor no exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 SMLMV). Excepcionalmente, para las aglomeraciones urbanas definidas por 1955 el CONPES y cuya población supere un millón (1.000.000) de habitantes, el Gobierno nacional podrá establecer como precio máximo de la vivienda de interés social la suma de ciento cincuenta salarios mínimos mensuales legales vigentes (150 SMLMV). Para el caso de los municipios que hacen parte de dichas aglomeraciones, el valor aplicará únicamente para aquellos en que el Gobierno nacional demuestre presiones en el valor del suelo, que generan dificultades en la provisión de vivienda de interés social. El valor máximo de la Vivienda de Interés Prioritario, será de noventa salarios mínimos mensuales legales vigentes (90 SMLMV).
Tratándose de programas y/o proyectos de renovación urbana, la vivienda de interés social podrá tener un precio superior a los ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 SMLMV), sin que este exceda los ciento setenta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (175 SMLMV). La vivienda de interés prioritario en renovación urbana podrá tener un precio superior a los noventa salarios mínimos mensuales legales vigentes (90 SMLMV), sin que este exceda los ciento diez salarios mínimos mensuales legales vigentes (110 SMLMV).”
Cuadro 01. COLOMBIA,
evolución de Unidades Construidas y promedio de los m2 licencias por Tipo de
Vivienda según el precio VIP, VIS o NO VIS. 2005 a 2019 (II Trim.)
No
VIS
|
VIP
|
VIS
|
Total
Suma de Unidades
|
Total
Promedio m2 x Unid
|
||||
AÑOS
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 Unid NO VIS
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 Unid VIP
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 Unid VIS
|
||
2005
|
62.426
|
146,4
|
41.874
|
56,4
|
104.355
|
133,2
|
||
2006
|
76.136
|
146,4
|
46.449
|
58,1
|
122.595
|
132,7
|
||
2007
|
86.350
|
149,5
|
55.182
|
58,0
|
141.647
|
134,8
|
||
2008
|
80.335
|
147,5
|
42.619
|
58,7
|
123.052
|
133,4
|
||
2009
|
66.531
|
145,7
|
44.167
|
63,7
|
111.014
|
136,2
|
||
2010
|
87.907
|
141,0
|
668
|
56,4
|
72.565
|
64,3
|
161.282
|
131,0
|
2011
|
126.545
|
140,5
|
86.540
|
63,5
|
213.299
|
131,0
|
||
2012
|
102.078
|
142,0
|
72.945
|
64,8
|
175.203
|
133,4
|
||
2013
|
103.569
|
139,2
|
34.043
|
46,7
|
72.038
|
65,5
|
209.657
|
129,8
|
2014
|
103.683
|
143,2
|
31.662
|
47,7
|
56.916
|
66,3
|
192.268
|
133,6
|
2015
|
149.377
|
139,3
|
22.381
|
46,5
|
71.389
|
64,3
|
243.152
|
131,8
|
2016
|
117.068
|
137,9
|
16.934
|
45,2
|
59.462
|
64,7
|
193.926
|
131,6
|
2017
|
116.110
|
139,5
|
9.953
|
45,1
|
55.239
|
64,8
|
181.391
|
133,4
|
2018
|
53.247
|
137,1
|
3.412
|
45,5
|
31.963
|
66,1
|
88.631
|
131,5
|
2019*
|
41.117
|
118,3
|
8.591
|
50,5
|
28.799
|
63,4
|
78.507
|
77,4
|
Total general
|
1.372.479
|
141,9
|
124.644
|
46,2
|
838.147
|
62,5
|
2.338.270
|
132,6
|
DIFERENCIA
|
93,6%
|
80,7%
|
117,2%
|
98,7%
|
||||
Cuadro
02. COLOMBIA, EVOLUCIÓN DE LA CANTIDAD
DE UNIDADES CONSTRUIDAS Y LOS METROS CUADRADOS (m2) CONSTRUIDOS POR TIPOLOGÍA
DE VIVIENDA (APARTAMENTO – CASA) Y VALOR VIP, VIS Y NO VIS, PERIODO 2005 a 2019
(II Trim.).
AÑO
|
No
VIS
|
VIP
|
VIS
|
Total Suma de Unidades
|
Total Promedio de m2 x Unidad
|
|||
Tipología de Vivienda
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid NO VIS
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid VIP
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid VIS
|
||
Apto
|
966.852
|
105,6
|
89.063
|
49,6
|
540.394
|
61,3
|
1.596.309
|
100,6
|
2005
|
37.286
|
110,1
|
9.993
|
54,6
|
47.282
|
104,3
|
||
2006
|
50.630
|
107,8
|
17.161
|
54,1
|
67.791
|
101,8
|
||
2007
|
59.222
|
113,2
|
22.535
|
55,1
|
81.759
|
106,3
|
||
2008
|
54.182
|
112,4
|
22.783
|
54,2
|
76.968
|
106,2
|
||
2009
|
44.060
|
103,7
|
22.495
|
62,8
|
66.602
|
100,3
|
||
2010
|
62.135
|
101,0
|
240
|
59,2
|
46.064
|
61,5
|
108.440
|
96,9
|
2011
|
94.344
|
103,2
|
62.805
|
63,3
|
157.359
|
98,8
|
||
2012
|
75.318
|
109,4
|
46.601
|
63,4
|
122.098
|
104,2
|
||
2013
|
75.149
|
106,7
|
18.591
|
48,3
|
53.166
|
65,1
|
146.911
|
100,6
|
2014
|
76.176
|
107,5
|
27.082
|
49,9
|
43.677
|
64,4
|
146.941
|
101,3
|
2015
|
104.826
|
105,0
|
13.401
|
50,3
|
50.456
|
62,7
|
168.685
|
99,7
|
2016
|
81.524
|
101,3
|
12.996
|
50,4
|
50.777
|
64,0
|
145.758
|
97,3
|
2017
|
78.892
|
101,3
|
7.923
|
48,7
|
41.366
|
64,0
|
128.269
|
97,5
|
2018
|
36.441
|
101,9
|
3.036
|
49,2
|
26.488
|
63,8
|
65.973
|
97,9
|
2019*
|
36.667
|
91.5
|
5.794
|
49,4
|
24.027
|
61,9
|
66.488
|
67,6
|
Casa
|
405.627
|
158,1
|
38.581
|
43,8
|
297.753
|
62,9
|
741.961
|
146,8
|
2005
|
25.140
|
162,2
|
31.881
|
56,8
|
57.073
|
145,0
|
||
2006
|
25.506
|
164,6
|
29.288
|
59,2
|
54.804
|
146,2
|
||
2007
|
27.128
|
167,4
|
32.647
|
58,8
|
59.888
|
147,9
|
||
2008
|
26.153
|
165,9
|
19.836
|
60,0
|
46.084
|
146,4
|
||
2009
|
22.471
|
166,7
|
21.672
|
64,0
|
44.412
|
153,1
|
||
2010
|
25.772
|
162,0
|
428
|
53,6
|
26.501
|
65,3
|
52.842
|
148,1
|
2011
|
32.201
|
162,0
|
23.735
|
63,6
|
55.940
|
149,0
|
||
2012
|
26.760
|
159,7
|
26.344
|
65,7
|
53.105
|
149,3
|
||
2013
|
28.420
|
154,6
|
15.452
|
44,6
|
18.872
|
65,7
|
62.746
|
144,0
|
2014
|
27.507
|
160,4
|
4.580
|
43,3
|
13.239
|
67,2
|
45.327
|
149,6
|
2015
|
44.551
|
151,5
|
8.980
|
44,3
|
20.933
|
65,1
|
74.467
|
143,6
|
2016
|
35.544
|
151,8
|
3.938
|
43,1
|
8.685
|
65,1
|
48.168
|
145,1
|
2017
|
37.218
|
153,6
|
2.030
|
43,6
|
13.873
|
65,3
|
53.122
|
147,0
|
2018
|
16.806
|
150,7
|
376
|
43,0
|
5.475
|
67,5
|
22.658
|
145,0
|
2019*
|
4.450
|
145,2
|
2.797
|
51,6
|
4.772
|
64,9
|
12.019
|
87,2
|
Total general
|
1.372.479
|
141,9
|
124.644
|
46,2
|
838.147
|
62,5
|
2.338.270
|
132,6
|
Con base en las
cifras del DANE de sus Estadísticas De Edificación Licencias De Construcción –
ELIC, en el periodo 2005 a 2019 (corrido II Trimestre), se evidencia que lo
único que aumenta es el valor de la vivienda, pues sus metros cuadrados y
calidad se han quedado estancados.
Como se evidencia en
las cifras, el tamaño de las viviendas en promedio ha disminuido los m2
licenciados en 2,3%, lo que significa que en términos generales se están
entregando la misma cantidad de metros cuadrados por unidad de vivienda durante
los últimos 15 años, pero los precios si se ajustan en porcentajes superiores
anualmente.
Si se analiza la
cantidad de m2 licenciados en viviendas VIP, las mismas han disminuido su
tamaño en el 19,3%, mientras que sus precios han aumentado en términos reales
un 81,52%, al pasar de 56,4 m2 a 45,5 m2 y su precio se ha aumentado de
$26.705.000 a $54.686.940 pesos.
Aunque la vivienda
VIS ha aumentado en un 17,2% los m2 licenciados, sus precios han incrementado
también en 81,52%.
Gráfico 01. Colombia,
Licenciamiento de Vivienda, años completos 2005 a 2018.
Gráfico
02. Colombia, Evolución de los m2 Licenciados por Tipología de Vivienda en el
periodo 2005 a 2018.
Cuadro
03. COLOMBIA, EVOLUCIÓN DEL SALARIO
MÍNIMO MENSUAL.
Año
|
Salario
mínimo mensual
|
Variación
del salario mínimo
|
Inflación
del año
|
Decretos
del Gobierno Nacional
|
2005
|
$
381.500
|
7,80%
|
4,85%
|
4360
diciembre 22 2004
|
2006
|
$
408.000
|
6,90%
|
4,48%
|
4686
diciembre 21 2005
|
2007
|
$
433.700
|
6,30%
|
5,69%
|
4580
diciembre 27 2006
|
2008
|
$
461.500
|
6,40%
|
7,67%
|
4965
diciembre 27 2007
|
2009
|
$
496.900
|
7,70%
|
2,00%
|
4868
diciembre 30 2008
|
2010
|
$
515.000
|
3,60%
|
3,17%
|
5053
diciembre 30 2009
|
2011
|
$
535.600
|
4,00%
|
3,73%
|
033 enero
11 2011
|
2012
|
$
566.700
|
5,80%
|
2,44%
|
4919
diciembre 26 2011
|
2013
|
$
589.500
|
4,02%
|
1,94%
|
2738
diciembre 28 2012
|
2014
|
$
616.000
|
4,50%
|
3,66%
|
3068 diciembre 30
2013
|
2015
|
$
644.350
|
4,60%
|
6,77%
|
2731
diciembre 30 2014
|
2016
|
$
689.455
|
7,00%
|
5,75%
|
2552
diciembre 30 2015
|
2017
|
$
737.717
|
7,00%
|
4,09%
|
2209
diciembre 30 2016
|
2018
|
$
781.242
|
5,90%
|
3,18%
|
2269
diciembre 30 2017
|
2019
|
$
828.116
|
6,00%
|
2451
diciembre 27 2018
|
Gráfico
03. Colombia, Evolución del Salario Mínimo Mensual en el periodo 2005 a 2018.
Mientras
el smmlv se ha incrementado en el 81,52% a una tasa promedio de 5,83% anual,
los metros cuadrados de las viviendas han venido disminuyendo en términos
reales en 19.3%.
Cuadro
04. COLOMBIA, DEPARTAMENTOS, CANTIDAD DE
UNIDADES CONSTRUIDAS Y METROS CUADRADOS (m2) CONSTRUIDOS POR VALOR VIP, VIS Y
NO VIS, PERIODO 2005 a 2018.
DEPARTAMENTO
|
No
VIS
|
VIP
|
VIS
|
Total
Suma de Unidades
|
Total
Promedio de m2 x Unidad
|
|||
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid NO VIS
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid VIP
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid VIS
|
|||
BOGOTÁ
|
298.097
|
162,7
|
16.841
|
49,2
|
211.611
|
67,5
|
527.095
|
130,2
|
ANTIOQUIA
|
231.580
|
133,2
|
4.854
|
47,4
|
61.640
|
62,9
|
298.080
|
128,0
|
CUNDINAMARCA
|
118.982
|
163,8
|
7.851
|
52,8
|
124.091
|
63,8
|
251.027
|
155,4
|
VALLE DEL CAUCA
|
122.492
|
138,9
|
9.586
|
47,8
|
92.096
|
61,1
|
224.290
|
131,5
|
SANTANDER
|
95.091
|
133,9
|
2.253
|
49,9
|
28.236
|
61,8
|
125.581
|
128,2
|
ATLÁNTICO
|
53.950
|
142,2
|
14.988
|
47,1
|
28.964
|
56,4
|
97.913
|
129,9
|
RISARALDA
|
44.289
|
134,0
|
5.626
|
44,9
|
30.705
|
67,7
|
80.817
|
121,5
|
BOYACÁ
|
53.130
|
123,2
|
1.316
|
45,5
|
15.321
|
67,6
|
69.768
|
119,4
|
TOLIMA
|
34.017
|
149,9
|
2.028
|
41,3
|
29.403
|
67,1
|
65.642
|
132,7
|
BOLIVAR
|
26.638
|
172,3
|
6.383
|
46,3
|
31.032
|
54,9
|
64.232
|
158,4
|
NTE SANTANDER
|
25.753
|
136,6
|
10.493
|
46,2
|
17.851
|
52,3
|
54.211
|
130,0
|
NARIÑO
|
35.879
|
132,6
|
2.513
|
49,7
|
12.579
|
70,1
|
50.972
|
125,8
|
HUILA
|
30.393
|
139,9
|
741
|
45,7
|
16.674
|
64,7
|
47.861
|
128,3
|
META
|
24.941
|
175,0
|
2.815
|
41,3
|
14.784
|
60,2
|
42.541
|
162,2
|
QUINDÍO
|
20.313
|
144,6
|
1.933
|
44,1
|
16.676
|
63,1
|
38.965
|
134,2
|
CAUCA
|
27.184
|
125,0
|
5.033
|
42,6
|
6.730
|
66,1
|
38.952
|
117,9
|
CALDAS
|
22.590
|
143,5
|
2.226
|
47,3
|
13.526
|
62,4
|
38.377
|
130,9
|
CÓRDOBA
|
13.762
|
155,5
|
6.140
|
37,9
|
13.490
|
51,3
|
33.393
|
142,5
|
MAGDALENA
|
15.819
|
123,8
|
5.213
|
46,2
|
11.283
|
54,6
|
32.320
|
115,3
|
CESAR
|
11.466
|
147,6
|
2.454
|
45,6
|
15.243
|
59,1
|
29.163
|
139,8
|
SUCRE
|
5.634
|
146,3
|
3.797
|
43,6
|
8.693
|
47,7
|
18.221
|
132,3
|
CASANARE
|
7.894
|
141,7
|
125
|
46,3
|
1.798
|
58,7
|
9.817
|
132,9
|
LA GUAJIRA
|
2.446
|
128,7
|
3.033
|
45,5
|
3.820
|
54,8
|
9.299
|
115,7
|
CAQUETÁ
|
3.435
|
132,8
|
12
|
49,0
|
759
|
49,3
|
4.206
|
117,7
|
ARAUCA
|
1.584
|
117,7
|
599
|
47,6
|
1.499
|
58,0
|
3.682
|
101,1
|
CHOCO
|
1.908
|
114,0
|
240
|
50,6
|
2.148
|
111,1
|
||
PUTUMAYO
|
1.036
|
111,4
|
311
|
74,1
|
1.347
|
110,3
|
||
AMAZONAS
|
146
|
142,0
|
200
|
45,1
|
176
|
58,2
|
522
|
136,7
|
SAN ANDRES
|
368
|
154,6
|
1
|
57,0
|
369
|
153,0
|
||
GUAVIARE
|
312
|
118,6
|
312
|
118,6
|
||||
VICHADA
|
30
|
157,7
|
114
|
71,5
|
144
|
149,9
|
||
GUAINÍA
|
116
|
108,1
|
2
|
65,0
|
118
|
107,1
|
||
VAUPÉS
|
87
|
100,4
|
87
|
100,4
|
||||
Total general
|
1.331.362
|
141,9
|
119.053
|
46,2
|
809.348
|
62,5
|
2.261.472
|
132,6
|
Cuadro
05. COLOMBIA, CANTIDAD DE UNIDADES
CONSTRUIDAS Y METROS CUADRADOS (m2) CONSTRUIDOS POR ESTRATO SOCIOECONÓMICO,
PERIODO 2005 a 2018.
ESTRATO
|
No
VIS
|
VIP
|
VIS
|
Total
Suma de Unidades
|
Total
Promedio de m2 x Unidad
|
|||
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid NO VIS
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid VIP
|
Suma
de Unidades
|
Promedio
m2 x Unid VIS
|
|||
1
|
39.362
|
103,0
|
48.068
|
45,4
|
107.643
|
60,3
|
195.689
|
92,2
|
2
|
243.418
|
107,1
|
63.100
|
46,2
|
372.924
|
62,6
|
679.941
|
99,1
|
3
|
451.807
|
124,0
|
7.858
|
51,0
|
294.709
|
64,8
|
754.645
|
118,3
|
4
|
333.157
|
161,5
|
27
|
45,8
|
33.375
|
61,6
|
366.560
|
158,6
|
5
|
161.431
|
214,9
|
497
|
46,3
|
161.935
|
214,1
|
||
6
|
102.187
|
319,8
|
200
|
36,9
|
102.702
|
319,1
|
||
Total general
|
1.331.362
|
141,9
|
119.053
|
46,2
|
809.348
|
62,5
|
2.261.472
|
132,6
|
El PND también incluye la posibilidad ya
existente en la Ley 1537 de 2012, de ceder a título gratuito predios fiscales
para destinarlos a infraestructuras de salud y educación, posibilidad que
D.
EL BENEFICIO DEL APORTE A TÍTULO GRATUITO DE
LOS PREDIOS A LOS PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL.
La transferencia a título gratuito de
predios para el desarrollo de programas de vivienda de interés prioritario y
social, le permite a las entidades que desarrollan proyectos de viviendas
mejorar el tamaño de las viviendas, las especificaciones técnicas, los acabados
y algo que resulta muy necesario, los equipamientos comunales construidos.
El problema de la
oferta de vivienda social radica en el costo de la tierra, los constructores no
están dispuestos a disminuir sus utilidades o beneficios y prefieren
desarrollar proyectos para los estratos altos, en donde el precio compensa los
costos de la tierra y permite asumir los costos de edificación, urbanismo y
legales con una holgada magnitud de ganancia.
Los dueños de la
tierra, en su lugar, no están dispuestos a aportar los predios para el
desarrollo de los proyectos inmobiliarios, quieren que se les pague en
efectivo, “uno y sobre otro” como suelen decir.
Estas condiciones del mercado se deben precisamente a la dificultad que
tienen los planes de ordenamiento territorial en no haber destinado previamente
amplios sectores para el desarrollo futuro de proyectos de vivienda para todos
los estratos socioeconómicos.
La tierra alcanza en
la actualidad una participación en los costos de los proyectos de entre el 15%
al 30%, lo cual determina que el precio final de las unidades de vivienda o de
comercio que sobre estos predios se desarrollen tendrá costos que la ubican en
el mercado de la NO VIS.
El valor del predio
en los costos totales de un proyecto de vivienda VIP y VIS no debe superar el
10% del total del precio de venta.
El problema se
agrava cuando el
Gobierno Nacional al implementar el Programa de Vivienda de Interés Prioritario
para Ahorradores VIPA le acepta a los constructores la oferta de soluciones de
vivienda VIP con áreas construidas de apenas 42 m2 en un precio de 70 smmlv. Esto le representa a los
constructores privados un interesante negocio que les ofrece mayor
rentabilidad.
Los Municipios de la
Sabana de Cundinamarca enfrentan entonces una difícil situación, que comienza
con el elevado costo del precio de la tierra que afecta de manera grave la
estructuración de los proyectos de vivienda ya que la cantidad de metros
cuadrados será ostensiblemente menor si se conservan las reglas del mercado.
Por ello los
Concejos Municipales en Sabana Occidente mediante los siguientes acuerdos municipales
permiten la transferencia gratuita de los predios a título de subsidio
municipal de vivienda en especie como lo expresan las leyes antes citadas, favoreciendo
los proyectos al aportar la tierra en costo cero.
FUNZA
|
Acuerdo No.
012 (23-SEP-2009)
|
POR MEDIO DEL CUAL SE
CREA EL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL MUNICIPAL, EL COMITÉ
MUNICIPAL DE VIVIENDA, SE OTORGAN FACULTADES AL ALCALDE DEL MUNICIPIO DE
FUNZA, MUNICIPIO, Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES
|
FUNZA
|
Acuerdo No.
004 (08-MAY-2014)
|
POR MEDIO DEL CUAL SE
MODIFICA Y AJUSTA LA POLÍTICA MUNICIPAL EN MATERIA DE VIVIENDA DE INTERÉS
PRIORITARIO Y SOCIAL DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DEL GOBIERNO NACIONAL Y
SE OTORGAN FACULTADES AL ALCALDE DEL MUNICIPIO DE FUNZA, MUNICIPIO.
|
FUNZA
|
Acuerdo No.
013 (08-NOV-2014)
|
POR MEDIO DEL CUAL SE
MODIFICA EL PLAN BÁSICO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE FUNZA,
CUNDINAMARCA, CON FUNDAMENTO EN LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 47 DE LA LEY
1537 DE 2012.
|
MADRID
|
Acuerdo No.
015 (10-NOV-2014)
|
POR MEDIO DEL CUAL SE
ORDENA INCORPORAR AL PERÍMETRO URBANO DEL MUNICIPIO DE MADRID, CUNDINAMARCA,
UN PREDIO RURAL PARAR EL DESARROLLO DE UN PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL Y VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO Y SE ESTABLECEN LAS NORMAS
URBANÍSTICAS Y ARQUITECTÓNICAS PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO DE
URBANIZACIÓN Y DE CONSTRUCCIÓN EN LA MODALIDAD DE OBRA NUEVA PARA EL PROYECTO
DE VIVIENDA DEL MUNICIPIO DE MADRID, CUNDINAMARCA.
|
MADRID
|
Acuerdo No.
030 (14-NOV-2012)
|
POR MEDIO DEL CUAL SE
CREA EL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA MUNICIPAL, EL COMITÉ MUNICIPAL DE
VIVIENDA Y SE OTORGAN FACULTADES AL ALCALDE DEL MUNICIPIO DE MADRID, MUNICIPIO
|
MOSQUERA
|
Acuerdos Municipales No. 017 (01-Sep-2016) y No. 024 (09-Nov-2016)
|
POR EL CUAL SE FACULTA AL
ALCALDE MUNICIPAL DE MOSQUERA PARA EL OTORGAMIENTO DE LOS SUBSIDIOS
MUNICIPALES DESTINADOS A PROMOVER PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y/O
PRIORITARIO.
|
En Cundinamarca en
la actualidad más de 40 municipios cuentan con normas en esta misma materia.
Estos acuerdos
resuelven el problema de la oferta de vivienda, porque al entregar el predio a
título gratuito bajo la modalidad de subsidio familiar de vivienda en especie,
le permiten al constructor entregar una mayor cantidad de metros cuadrados
construidos que puede llegar casi al 20% de lo que ofrece el mercado como se
observa en el siguiente gráfico.
Estos acuerdos
reglamentan las leyes vigentes antes mencionadas y permiten una solución al problema de los precios del
mercado de la vivienda al entregar a título gratuito los predios.
“TIPOS Y MODALIDADES
DEL SUBSIDIO:
1. El Subsidio Municipal de Vivienda de Interés
Social y Prioritario en especie aplicado a los Programas de Vivienda de Interés
Social y Prioritario, VIP; Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores,
VIPA y Tasa al Ahorro Construyendo Sociedad TACS que adelante directa o
indirectamente el Municipio de acuerdo con las disposiciones establecidas por
el Gobierno Nacional, será el equivalente al valor del avalúo comercial de los
inmuebles en donde se desarrollen los proyectos de vivienda dividido por el
número total de viviendas resultantes en cada predio. El valor de los predios aportados por el
Municipio a título de Subsidio Municipal de Vivienda de Interés Social y
Prioritario en especie al patrimonio autónomo que se constituya para la
ejecución del proyecto no será contabilizado dentro del valor total de la
solución de vivienda ni tenido en cuenta dentro de la forma de pago establecida
para cada uno de los hogares.
2. En la resolución de asignación del Subsidio
Municipal de Vivienda de Interés Social y Prioritario otorgado a cada uno de
los hogares beneficiarios se les informará en todo caso el monto total de las
inversiones realizadas en forma general por la Administración Municipal para el
desarrollo del proyecto de vivienda.”
E.
EL PROCEDIMIENTO EMPLEADO PARA HACER
EFECTIVO EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA.
La transferencia a
título gratuito de predios para el desarrollo de programas de vivienda de
interés prioritario y social, le permite a las entidades que desarrollan
proyectos de viviendas aumentar el área construida de las viviendas.
Desde un comienzo para
todos los interesados ha sido claro que el Programa de Vivienda Municipal ha
estado fundamentado en lo dispuesto por la ley 1537 de 2012 y sus decretos
reglamentarios.
El Municipio como
fideicomitente constituyente del Patrimonio Autónomo suscrito mediante Contrato
de Fiducia Mercantil, determinó de manera previa las condiciones para el recibo
de bienes inmuebles por parte de los patrimonios autónomos derivados que se
constituyan para desarrollar los proyectos de vivienda de interés social
prioritario que conforman el Programa de Vivienda Municipal, condiciones que se
encuentran debidamente descritas en los siguientes documentos:
· Anexo
Único Condiciones Generales Invitación Privada para la Selección de la Sociedad
Fiduciaria para la Constitución de un Patrimonio Autónomo de Administración
Inmobiliaria y los Patrimonios Autónomos Derivados requeridos para Desarrollar
los Proyectos de Vivienda de Interés Social Prioritario VIP.
· Contrato
de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración Inmobiliaria Celebrado entre
el Municipio y Fiduciaria Bogotá.
· Invitación
Privada Documento de Condiciones Generales del Proceso de Invitación Privada
para la Selección del Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente, que concurrirá
a la Suscripción del Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable mediante el cual
se constituye el Patrimonio Autónomo para el Desarrollo del Proyecto de
Vivienda de Interés Prioritario en el Municipio.
Ahora y tal como la ha
entendido el Alcalde Municipal, la Ley 1537 de 2012 es una Ley especial cuyo
alcance no se limita a establecer las pautas de articulación entre los
diferentes agentes que pueden intervenir en un proyecto de vivienda de interés
de social, ya sean públicos o privados, sino que define y establece unos
instrumentos jurídicos que tienen como objetivo dinamizar el acceso efectivo al
derecho fundamental a la vivienda digna a partir de recoger, integrar e
incorporar derechos y conceptos con el único propósito de favorecer a los
hogares de más bajos ingresos , cuya síntesis es la siguiente:
a)
Establecer
y regular los instrumentos y apoyos para que las familias de menores recursos
puedan disfrutar de vivienda digna.
b)
Definir
funciones y responsabilidades a cargo de las entidades del orden nacional y
territorial.
c)
Establecer
herramientas para la coordinación de recursos y funciones de la Nación y las
entidades territoriales.
d)
Definir
los lineamientos para la confluencia del sector privado en el desarrollo de los
proyectos de Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés Prioritario.
e)
Establecer
mecanismos que faciliten la financiación de vivienda.
f)
Establecer
instrumentos para la planeación, promoción y financiamiento del desarrollo
territorial, la renovación urbana y la provisión de servicios de agua potable y
saneamiento básico.
g)
Incorporar
exenciones para los negocios jurídicos que involucren la Vivienda de Interés
Prioritario. (Artículo 1).
Complemento de lo
anterior, es ni más ni menos lo consagrado en los artículos 2, 3 y 4 de la ley
1537 a efecto de establecer competencias, mecanismos de articulación, planes y
definición de estímulos, aportes de bienes, entre otros tantos aspectos, así
como lo consagrado en el artículo 6 cuando incorpora la necesidad de constituir
patrimonios autónomos con la aptitud para recibir bienes y recursos a título
gratuito de cualquier tipo de persona, sea natural o jurídica, de derecho
privado o público.
En concordancia con lo arriba expuesto, se
previó que el Programa de Vivienda Municipal descansara sobre los siguientes
aspectos fundamentales:
a)
Si
el bien inmueble se transfiere a título gratuito, la entidad territorial de
manera correlativa lo separa de su patrimonio a título de subsidio familiar de
vivienda en especie.
b)
Para
tal efecto y luego de obtener las autorizaciones legales para transferir el
inmueble por parte del Concejo Municipal, el alcalde (sa) expide un acto
administrativo donde se determina e individualiza el valor del subsidio en
especie para cada hogar beneficiario del proyecto.
c)
En
el mismo acto administrativo de otorgamiento del predio a título de subsidio
familiar de vivienda en especie se declara que por virtud de la Ley 1537 de
2012 el mismo es transferido a título gratuito, es decir con un valor que
jurídicamente es equivalente a cero pesos, sin que por este mismo hecho haga
parte del cierre financiero del proyecto y, lo que es igualmente importante,
sin que su valor prorrateado se tenga en cuenta para efectos de determinar el
precio de la vivienda.
d)
En
ese mismo acto administrativo, nótese, el municipio propietario del predio
justifica la baja o salida de su patrimonio combinando la posibilidad que
otorga la Ley de hacerlo a título gratuito con la facultad, también legal y
constitucional, de otorgarlo a título de subsidio en especie a las familias
beneficiarias del proyecto.
e)
Lo
expuesto significa que se establece una relación directamente proporcional, en
el entendido que lo que no le cuesta al proyecto habitacional, es decir al
Patrimonio Autónomo no se le puede trasladar al adquirente como costo.
Visto lo anterior y
sobre la base que tales premisas se ajustan a lo dispuesto por la Ley 1537 de
2012, la constante del Programa de Vivienda Municipal siempre ha sido
considerar que la posibilidad otorgada por la Ley para efectuar esa
transferencia del inmueble a título gratuito, necesariamente y sin excepción,
debía traducirse de manera correlativa en igual beneficio para el hogar
adquirente de la vivienda de interés prioritario, sin que el costo total llegue
a superar los 70 SMMLV.
Para decirlo en otras
palabras, la interpretación dada a la Ley se encaminó a favorecer al hogar
adquirente de la solución de vivienda de interés social prioritario
estableciéndose una relación aritmética proporcional, en tanto que aquello que
por virtud de la Ley no tiene un costo para el Patrimonio Autónomo tampoco lo
tiene para el hogar beneficiario, todo a efecto que ese beneficio de gratuidad
se traduzca en la entrega de una vivienda con mayor número de metros
construidos y de mejores especificaciones técnicas, así como en mejores
equipamientos comunales construidos.
En ese orden de ideas, la mayor exigencia de
especificaciones o metros en la construcción de la vivienda está por fuera de
cualquier riesgo de atribución ilícita de beneficios estatales a particulares
conforme al artículo 355 de la Constitución Nacional, en tanto que el único beneficiario
real y final de la no inclusión del valor predio en el costo final de la
adquisición de vivienda es la propia familia que adquiere la solución de
vivienda, ya sea con una combinación de ahorro programado, más subsidios
familiares de vivienda, más crédito; o simplemente de ahorro programado más
crédito; o pago de contado pero con las mismas restricciones de afectación de
vivienda familiar y prohibición de enajenamiento a terceros en los diez años
siguientes a su compra e inscripción del título de venta en la oficina de
registro competente.
Las bases para arribar a
esa conclusión están fundadas en la finalidad de la Ley, a lo cual se subordina
el objeto del patrimonio autónomo, específicamente asumiéndose la obligación de
tener que recoger esa visión del legislador en orden a establecer ayuda y
posibilidades de mejoramiento en favor del adquirente.
De ahí que en el mismo patrimonio autónomo,
por tratarse de un negocio de estirpe eminentemente finalística, el Municipio,
sin dejar de lado las normas previstas en la propia Ley respecto a las
transferencia de los activos prevista en el artículo 41 de la Ley 1537 de 2007,
todo sumado a lo expuesto en el artículo 5 del decreto reglamentario 872 de
2013, haya considerado que la transferencia del lote a título gratuito
representaba por sí misma un beneficio para el adquirente de la solución de
vivienda prioritaria.
En el sentir, pues, del Municipio,
la propia especialidad de la Ley 1537 de 2012 supone que su reglamentación es y
debe ser particular, a efecto de evitar interpretaciones analógicas, máxime
cuando no se observan vacíos en la Ley, ni tampoco espacios para integrar otras
disposiciones del tema de vivienda para abrir las puertas a interpretaciones
extensivas, supuestamente a falta de norma expresa prohibitiva.
Aquí no se puede olvidar
que en el artículo 1 un propósito específico de la misma Ley 1537 es lo
siguiente: (…) a) Establecer y regular los instrumentos y apoyos para que las
familias de menores recursos puedan disfrutar de vivienda digna.
En tal virtud, y a partir de lo contemplado
en el artículo 5 del decreto 872, el Municipio consideró perfectamente viable
expresar que la estructura financiera del Programa de Vivienda Municipal partía
de la premisa cuya síntesis es que en el marco de la Ley 1537 de 2012 es
perfectamente válido trasferir el activo denominado Predio a un costo de “CERO
PESOS“ al Patrimonio Autónomo para reflejarlo en igual forma a favor del hogar
adquirente de la vivienda VIP una vez desarrollado el proyecto, es decir, con
el mismo valor CERO PESOS ($0) pesos en el precio que se consagra en la
escritura pública de venta la vivienda de interés social prioritario.
La Sociedad Fiduciaria luego
de haber efectuado sus propios análisis, ha expresado que la solución planteada
por el Municipio es viable y se soluciona el problema de la escrituración a las
unidades familiares adquirentes de la vivienda de interés prioritario, estando
ya el proyecto de vivienda escriturado al 100%.
Surge la necesidad de
asignar un valor simbólico por razones contables y que ciertamente no afecta ni
afectará el cierre financiero, la posición del Municipio es lo siguiente:
1. La exclusión del valor
de lote de la ecuación de pago de la vivienda es perfectamente legal y no
contraviene los preceptos del artículo 355 de la Constitución Nacional, ni
tampoco está en contravía de los preceptos de la Ley 1537 de 2012, ni mucho
menos del conjunto de normas que informan el complejo entramado normativo de la
vivienda de interés social en Colombia, en particular lo relativo al tema de
los subsidios.
2. Y para sostener tal
posición, se pone de presente lo siguiente:
a.
La
Ley 1537 de 2013 es una Ley especial que permite por referencia la aplicación
de otras normas que la nutren, pero ello no significa que no existan temas
privativos y exclusivos de ella misma.
b.
Tratándose
de las transferencias a título gratuito, la Ley autoriza que pueden hacerse a
patrimonios autónomos regulados por las normas del derecho privado.
c.
Con
el mismo criterio de especialidad, se tiene en el artículo 41 es norma expresa
en relación con el recibo de los bienes cuya transferencia es a título gratuito.
d.
El
legislador pudiendo establecer todas las condiciones posibles para determinar
la forma como debía efectuarse ese recibo del inmueble a título gratuito, por
ejemplo remitiéndolo de manera expresa a otra norma que exigiera que la
transferencia de la vivienda a los adquirentes debía tenerse ulteriormente como
parte del precio, ello no ocurrió en este caso.
En efecto y sobre la
base que la misma Ley 1537 de 2012 fijó como una de sus finalidades (…) Establecer
y regular los instrumentos y apoyos para que las familias de menores recursos
puedan disfrutar de vivienda digna, el Gobierno Nacional decidió dejar la
situación abierta a otras posibilidades, sin que ello, por supuesto, pudiera
representar excesos o contravención al ordenamiento jurídico positivo.
e.
Justamente
a partir de esa visión cuyo límite se encuentra implícito en la Constitución y
la Ley, el Gobierno Nacional, en ejercicio de la potestad reglamentaria, deja abierta
la posibilidad para que esos bienes recibidos a título gratuito, ya fuera por
una persona jurídica de derecho público o de derecho privado, puedan ser objeto
de reglamento, ya por parte de la entidad territorial, ora a través de cláusula
específica en el patrimonio autónomo.
f.
En
materia administrativa y tratándose de una Ley especial, la interpretación debe
efectuarse a partir de reglas positivas expresas, omitiéndose en lo posible
interpretaciones por analogía o por interpretaciones extensivas, como ya se
dijo en otro aparte de este escrito.
g.
Con
fundamento en lo anterior, el Municipio considera totalmente legítimo que el
lote transferido a título gratuito, por no ser un costo del patrimonio
autónomo, sea excluido del precio de la vivienda, siempre y cuando ello se
traduzca en beneficios para la familia en mejoras de las especificaciones
técnicas de la vivienda, o en mayores metros.
Lo cual se ha logrado al entregar 52,0 m2 construidos más 2,6 m2 por
unidad de vivienda para Equipamientos Comunales construidos.
La recapitulación
concreta de esta posición, importante es resaltarlo, ha quedado plasmada en los
Acuerdos Municipales que se han expedido para articular los intereses de los
municipios con su Programa de Vivienda Municipal y, así mismo, en el propio
clausulado del Patrimonio Autónomo que constituyera el Municipio con la
Sociedad Fiduciaria.
Esto significa que para
los efectos prácticos y contables del Programa de Vivienda Municipal, en
estricto rigor, que no hubo ni habrá modificación sustantiva respecto de los
parámetros legales definidos ab initio, es decir, a lo largo de la invitación
privada efectuada para la selección del fiduciario y, posteriormente, para la
selección e incorporación del fideicomitente aportante como del Fideicomitente Inversionista,
Constructor y Gerente.
Entonces, dentro de la
lógica de la mejor conveniencia a los intereses de la estructura ya planteada y
definida desde el comienzo mismo del Programa de Vivienda Municipal, la
determinación del costo de la vivienda en la escritura de transferencia de la
vivienda de interés prioritario se ajustará a la concepción del legislador
acogida por el Municipio en el sentido de traducir la transferencia del
inmueble a título de gratuidad en favor de la unidad familiar adquirente de la vivienda
de interés prioritario.
En fin y tal como se
puede observar, el sano debate acerca de las condiciones propuestas desde el
inicio por el Municipio tienen la particularidad de ajustarse en un todo a la
ley 1537 de 2012 y sus decretos reglamentarios, lo cual descarta de plano
alteración de los pilares que sirvieron de soporte a los términos de referencia
de la invitación.
F.
ASPECTOS CONTABLES
En cuanto al tema contable conforme a lo
anterior, y teniendo en cuenta que los terrenos son propiedad del Municipio,
los que a su vez actúan como fideicomitentes aportantes, específicamente
transfiriendo a título gratuito los predios al fideicomiso, “el Marco contable
bajo el cual se debe revelar la operación del fideicomiso es la Resolución 533
de 2015 y sus modificaciones, emitida por la Contaduría General de la Nación y
que aplica a Entidades de Gobierno”.
En ese orden, es preciso separar el concepto
de cierre financiero para efectos del desarrollo del proyecto de construcción
de viviendas de interés prioritario, el cual está conformado por los ingresos,
costos y gastos reales en que se incurre en el proyecto (flujo de caja),
mientras que el registro contable se limita a una técnica regida por una norma
contable que plasma, de manera organizada las operaciones realizadas dentro del
proyecto, en aras a brindar información, útil, veraz, oportuna y necesaria a
los terceros interesados.
Esta técnica considera el valor razonable
como la forma de medir y revelar un activo contable, pero este valor razonable
no debe hacer parte del cierre financiero del proyecto de construcción de
vivienda de interés prioritario.
Para el caso concreto, esto es, lo
relacionado con la carga de revelar el valor razonable de los terrenos
recibidos de manera gratuita, la fiduciaria dentro de su contabilidad debe
definir una política en la cual determinará la forma en que revelará el valor
razonable para incorporar el valor del activo al estado financiero, en aras a
revelar la realidad económica del bien, sea por el avalúo catastral o comercial
por el que le sea transferido por el respectivo ente territorial.
No obstante, este valor razonable no está
sujeto al cierre financiero, ya que el desarrollo del proyecto de vivienda de
interés social financieramente se sustenta en condiciones fijadas por la ley
para la construcción de viviendas de interés social y prioritario, y en el caso
del Programa de Vivienda Municipal, existe Acuerdo y norma de transferencia
gratuita de los terrenos al fideicomiso.
En resumen, conforme a la ley, el valor de registro contable de los
bienes entregados a título gratuito al fideicomiso, no debe ser tenido en
cuenta a efecto del cierre financiero del proyecto, pues a pesar que la
contabilidad debe revelar valores razonables de mercado, el proyecto esta
normado e instrumentado para suplir necesidades básicas de la población; de
ahí, pues, que el registro contable, si bien es NORMATIVO, no está por encima
de ordenamientos constitucionales que están encaminados a cubrir derechos
fundamentales, en este caso de la población de menores recursos.
También hemos analizado diferentes casos,
como el establecido en el concepto Distrital referido a la vivienda de interés
prioritario VIP 2017 EE148203, suscrito por la doctora María Victoria Hernández
como Contadora General de Bogotá, quien llegó a las mismas conclusiones
nuestras luego de plantear antecedentes relativos a la situación de los bienes
que se transfieren a título gratuito para el desarrollo de vivienda de interés
social prioritario por parte de las entidades que promueven este tipo de
vivienda en el Distrito Capital.
G.
CONCLUSIÓN
Lo cierto es que la ley 1537 de 2012 y su
decreto reglamentario contempla que la transferencia de los predios se sujetará
al reglamento que expida la entidad que haya constituido el patrimonio autónomo
o a las condiciones que se hayan definido para la adquisición y recibo de
bienes inmuebles por parte de los patrimonios autónomos respectivos, lo cual
claramente se encuentra definido en el Patrimonio Autónomo constituidos, y como
consecuencia de ello el valor del predio por cada unidad de vivienda será de Un PESO Moneda Legal COP$1,00.