Asobancaria presenta un análisis de los resultados de los
programas de vivienda social desde la perspectiva de los subsidios que están directamente
relacionados con la aprobación y desembolso de créditos hipotecarios, que beneficia
a las entidades financieras y nos permite mirar la aplicación de estos beneficios
en el territorio nacional.
•
El
impulso de los programas del Gobierno para la adquisición de vivienda nueva en Colombia
representa una herramienta importante de política, no solamente para ayudar a los
hogares a acceder a una vivienda nueva y mejorar su calidad de vida, sino también
para impulsar el crecimiento del sector.
•
Aspectos
relacionados con los cambios normativos en las condiciones de ingreso de la población
a la cual está dirigido cada programa, con el segmento de precio de la vivienda
a financiar y/o la ciudad o región en la que se efectuaron las marcaciones, fueron
algunos de los determinantes de la dinámica de los programas del Gobierno en 2017.
•
Los
resultados obtenidos por cada uno de los programas de vivienda del Gobierno, teniendo
en cuenta las diferencias en las condiciones de acceso y en los incentivos que presentan
entre sí, son insumos valiosos para que el nuevo Gobierno evalúe y lleve a cabo
las mejoras necesarias en las iniciativas que buscan facilitar el acceso a una vivienda
nueva a todos los hogares.
El principal componente de la política de vivienda del actual
Gobierno estuvo relacionado con los programas destinados a facilitar el acceso a
vivienda.
En general, estos programas ayudaron a consolidar y facilitar
los cierres financieros que muchas de las familias colombianas necesitaban para
poder a adquirir una vivienda nueva. Por
ello, ad portas del cierre del cuatrienio, es pertinente realizar una breve evaluación
del desempeño de los programas de vivienda con el fin de dar luces sobre cuáles
de estos se deberían mantener en los próximos años e identificar aquellos segmentos
en los que se necesita reformular la política de vivienda con el objeto de brindar
más apoyo e impulsar la dinámica del sector.
En este escenario, Asobancaria aborda de manera general los
desembolsos hipotecarios realizados en 2017 y evalúa la ejecución de los programas
de vivienda VIPA, FRECH II, Mi Casa Ya y FRECH No VIS en los últimos años.
a)
Panorama general de los desembolsos hipotecarios
La actividad económica en 2017 evidenció una dinámica moderada,
registrando una variación real anual de 1,8%, siendo los sectores de Agricultura
y Establecimientos Financieros los que jalonaron positivamente el crecimiento real
de la economía durante 2017 (4,9% y 3,8%, respectivamente). Por el contrario, uno de los sectores que más
se contrajo fue el de la Construcción, evidenciando una variación anual real de
-0,7% en 2017, explicada por un descenso de 16,2% en edificaciones no residenciales
y de 6,2% en edificaciones residenciales[1] (Nota 1).
Si bien, el desempeño del sector no fue positivo en 2017,
es importante resaltar la dinámica de algunos indicadores asociados a este como
lo es el de desembolsos como resultado de las ventas de vivienda de años anteriores. En total fueron desembolsados 149.244 créditos[2] (Nota 2) por un valor de $15
billones, los cuales se asemejaron a un crecimiento de 6,9% en valor real y de 0,8%
en número respecto a 2016.
Ahora bien, del total del número de créditos desembolsados,
el 44,3% correspondió a la adquisición de Vivienda de Interés Social - (VIS) (66.157
créditos), mientras que el 55,7% restante fue para vivienda No VIS (83.087 créditos),
lo que equivale a un crecimiento anual en número para el segmento VIS de 4,5% y
de 5,4% para No VIS. En cuanto al valor de
créditos desembolsados por segmento de precio, $2,8 billones correspondieron a desembolsos
de VIS, mientras que en No VIS se desembolsaron en total $12,2 billones, lo que
representó una variación anual real de -1,7% y 9,1% respectivamente (Gráfico 1).
Dinámica por programas[3] (Nota 3)
En 2017, el número de los desembolsos apoyados por los programas
de Gobierno fue de 79.459, lo que representa el 53% del total de las operaciones
para financiar vivienda nueva en este año, con un monto cercano a $4,5 billones
de pesos, lo que corresponde al 30% del valor de esas misma operaciones.
b)
Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores – VIPA
El programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores
terminó de ejecutarse en 2017 y buscaba facilitar el acceso a una vivienda nueva
de hasta 70 SMMLV (Vivienda de Interés Prioritario - VIP), a los hogares con ingresos
menores o iguales a 2 SMMLV.[4] (Nota 4).
La resolución 994 de 2017 de FONVIVIENDA[5] (Nota 5) estableció para 2016
y 2017 el otorgamiento de 20.705 y 27.700 coberturas, respectivamente. Para ese último año, se asignaron 20.346 coberturas,
es decir, el 73%, cifra similar a la de 2016, cuyo número de coberturas fue de 20.705,
equivalentes al 98% de su meta. En valor,
los desembolsos de VIPA representaron $455 mil millones en 2017, lo que significó
un crecimiento de 3% nominal respecto al valor de los desembolsos de créditos asociados
a este programa en el 2016, que en ese entonces ascendió a $442 mil millones (Gráfico
2).
c)
Mi Casa Ya – Cuota Inicial
El programa Mi Casa Ya – Cuota Inicial funciona desde el
2015 y se estima que finalice en 2019. Su
objetivo es facilitar el acceso a vivienda VIP o VIS nueva a hogares con ingresos
iguales o menores a 4 SMMLV[6] (Nota 6). La resolución 0666 del 2017 de FONVIVIENDA, vigente
al finalizar el 31 de diciembre del mismo año[7] (Nota 7), estipuló que el número
de coberturas para los años 2016 y 2017 en el segmento VIS serían de 5.575 y 16.579,
respectivamente.
Para el segmento VIP, dicha resolución dispuso que las coberturas
se empezarían a asignar en 2017 con un número inicial de 2.000 para ese año.
Este programa tuvo avances importantes durante el último
año. Por medio de Mi Casa Ya – Cuota Inicial,
en 2017 se desembolsaron 10.951 créditos para VIS y 136 para VIP, lo que correspondió
a una ejecución de 66% y 7%, respectivamente.
Lo anterior representó un incremento de 96% en el número de créditos desembolsados
en ese primer segmento.
En valor, en el segmento VIS se pasó de desembolsar $262
mil millones en 2016, a más de $535 mil millones en 2017, lo que equivale a un incremento
de 104%. Para el segmento VIP, el programa
desembolsó $3.500 millones en su primer año de funcionamiento (Gráfico 3).
d)
Mi Casa Ya – Subsidio a la Tasa de Interés (FRECH II)
Como su nombre lo indica, el FRECH II hace parte de la segunda
generación de programas y está previsto que funcione en el período 2015-2018.
Su objetivo es reducir la tasa de interés pagada efectivamente
por los hogares con ingresos de hasta 8 SMMLV en la adquisición de una vivienda
VIP o VIS.[8] (Nota 8).
La resolución 0995 de 2017 de FONVIVIENDA estipuló que el
número de coberturas para los años 2016 y 2017 en el segmento VIS fueran de 25.352
y 25.000 respectivamente. Para el segmento
VIP, esa misma resolución estableció para esos dos años, 7.913 y 8.500 coberturas,
respectivamente.
En 2017, en el segmento VIS, este programa tuvo un buen comportamiento,
ya que los resultados mostraron que se utilizaron 24.281 coberturas, equivalentes
al 97% de las disponibles para ese año. No
obstante, comparando este resultado con las 25.347 coberturas usadas de 2016, se
obtiene una disminución de 4,0%. Desde el
punto de vista del valor de los desembolsos, en 2017 estos ascendieron a $1,21 billones,
presentando un aumento nominal de 3,3% frente al resultado consolidado de 2016,
que ascendió a $1,17 billones.
En el caso del segmento VIP, el consolidado de 2017 presenta
un modesto resultado, pues se otorgaron 3.793 coberturas frente a los 8.500 cupos
disponibles, es decir, se dio una ejecución de apenas el 45%. Esto representó una caída de 51,7% frente a las
7.846 coberturas asignadas en 2016. Consecuentemente,
el valor de los desembolsos fue inferior al del 2016, pasando de $186 mil millones
a $93 mil millones de pesos en 2017 (Gráfico 4).
e)
FRECH No VIS
Los resultados de este programa son sustancialmente diferentes
a los anteriores, no solamente porque es el único programa que no tiene como población
objetivo el segmento de interés social, sino también porque es el único que no tiene
un límite en el tope de ingresos para acceder a él.
Las únicas condiciones necesarias son que la vivienda financiada
tenga un precio entre 135 y 435 SMMLV, que sea urbana y nueva. Su beneficio consiste en una cobertura de 2,5
puntos porcentuales en la tasa de interés pactada durante los primeros siete años
del crédito.
En su desempeño, el FRECH No VIS fue el programa que más
se destacó el año pasado, pues a pesar de que fue un año retador para el sector,
este programa demostró ser una herramienta importante para seguir impulsando la
vivienda en este segmento.
En 2017, las asignaciones de cupos alcanzaron la cifra de
19.952, lo que representó el 99,8% de las 20.000 coberturas disponibles y un aumento
de 2.661 cupos utilizados frente al total de 2016. En valor, esto significó el desembolso de $2,21
billones de pesos, 28% más que en 2016 y casi la mitad del total de desembolsos
de todos los programas de ese año (Gráfico 5).
El análisis desagregado para este programa resulta importante
en la medida en que, siguiendo la resolución 2758 del 2017, a partir de septiembre
de 2017 el rango para poder acceder a la cobertura fue ampliado para viviendas con
un valor de hasta 435 SMMLV. De allí que
sea relevante analizar la asignación antes y después de ese momento en los distintos
segmentos para ver el impacto normativo.
En el período comprendido entre febrero-agosto de 2017, cuando
el programa aún no operaba para viviendas con valor mayor a 335 SMMLV, se lograron
asignar 11.452 coberturas, 1.355 más que en el mismo período del 2016.
Posteriormente, durante septiembre y diciembre de 2017, se
logró asignar 8.500 coberturas, entre las cuales 1.796 fueron para el nuevo rango
entre 335 y 435 SMMLV, con un total de 1.306 coberturas más que el mismo período
del año anterior.
Es decir, tanto antes como después de septiembre, las asignaciones
de cobertura fueron mayores en 2017 respecto al 2016. Ahora bien, es importante anotar que, incluso
sin esa modificación, el 2017 hubiese superado en 865 coberturas el registro de
2016 (Gráfico 6).
f)
Comportamiento general de los programas FRECH en 2017
Con estas cifras, se puede ver que los programas del FRECH
presentaron en general una dinámica positiva durante el 2017 y se constituyeron
en una herramienta importante para impulsar el crecimiento del sector de la vivienda.
A pesar de los ajustes que tuvo la economía local y en particular
el sector de la vivienda el año pasado, en el mismo hubo 3.092 desembolsos por encima
de los registrados en 2016, lo que significó $726 mil millones más en créditos hipotecarios
para acceder a vivienda nueva.
Desagregando los 79.459 desembolsos FRECH por el tipo de
vivienda a los que se destinó, se observa una distribución de 24.275 para para VIP,
35.232 para VIS y 19.952 para No VIS, lo que frente a 2016 equivale a una caída
de 14% en el segmento VIP y un crecimiento de 14% y 15% para los segmentos VIS y
No VIS, respectivamente.
Lo anterior indica que, a través de los programas del Gobierno,
se ha logrado impulsar principalmente la vivienda No VIS y la VIS, mientras que
la VIP presenta aún dificultades para la asignación de cupos, particularmente en
los programas FRECH II y Mi Casa Ya – Cuota Inicial.
Analizando la participación en valor de cada uno de los programas,
efectivamente se observa cómo la dinámica de los programas FRECH fue jalonada por
el segmento No VIS principalmente, pues mientras las viviendas No VIS representaron
casi uno de cada dos pesos desembolsados (49%), la VIS representó el 39%, y las
VIP apenas el 12%.
En perspectiva, se puede constatar que la vivienda No VIS
aumentó su participación a expensas de otros programas que tuvieron menor porcentaje
de ejecución (Gráfico 7).
g)
Avances de los programas a nivel regional
Dada la complejidad que puede tener la ejecución de los programas
a nivel regional, el análisis de los avances y cambios de participación de los mismos
para cada uno de los departamentos del país es imperativo.
Al mirar las cifras desagregadas se constata que hay regiones
que ayudaron a impulsar la asignación de coberturas y subsidios en algunos de los
segmentos y que, por el contrario, existen otros más rezagados en esta materia.
En general, se puede apreciar que en 2017 el 37% (equivalente
a 29.764) de las coberturas de todos los programas se asignaron en Bogotá y sus
10 municipios colindantes[9] (Nota 9) y el 63% restante
se asignó al resto del país.
Comparando estas cifras con las de 2016, se aprecia que la
participación de Bogotá y sus municipios se redujo ligeramente, puesto que en 2016
sus asignaciones representaron el 40%, frente al 60% del resto del país.
De otro lado, analizando la información desagregada para
2017, se puede inferir que los departamentos que más recibieron coberturas de los
programas fueron Valle del Cauca (11,6%), Antioquía (9,2%) Atlántico (6,9%) y Santander
(4,9%).
En comparación con 2016, mientras Antioquía mantuvo su participación
dentro de los programas, en Valle del Cauca (11,6%), Antioquía (9,2%) Atlántico
(6,9%) y Santander (4,9%).
En comparación con 2016, mientras Antioquía mantuvo su participación
dentro de los programas, en Valle del Cauca se incrementó en cerca de 1,3 puntos
porcentuales y en Atlántico en cerca de 1,2 puntos porcentuales (Gráfico 8).
h)
VIPA
A pesar de que este programa mantuvo a grandes rasgos sus
asignaciones de coberturas entre 2016 y 2017, Bogotá fue la ciudad que se vio beneficiada
en mayor medida por el programa VIPA en el último año.
En particular, las asignaciones en la capital del país aumentaron
más del doble, llegando a un total de 6.852, frente a las 3.932 en 2016. Sin embargo, lo anterior contrasta con las cifras
de sus municipios vecinos que, por el contrario, disminuyeron de 2.364 a apenas
126 el número de asignaciones, entre 2016 y 2017.
En cuanto al resto del territorio nacional, departamentos
que también presentaron variaciones positivas de los cupos asignados fueron Valle
del Cauca (14%) y Cauca (3%). De otro lado,
se observó una caída importante en los departamentos del Eje Cafetero por cuenta
del desempeño de departamentos como Quindío y Risaralda, cuyas asignaciones de coberturas
cayeron 84% y 36%, respectivamente.
Resalta el caso de Quindío, que mientras en 2016 asignó 1.526
coberturas, en 2017 tan solo asignó 248.
En esta misma línea, las asignaciones de Risaralda pasaron de 963 a 616 en
este período.
Un caso particular fue el presentado en los departamentos
de la Costa Caribe, región en la que a pesar de haberse aumentado sus asignaciones
en departamentos como Atlántico (17%), registró disminuciones en departamentos como
Bolívar (95%) y Magdalena (89%) (Gráfico 9).
i)
Mi Casa Ya
El comportamiento de este programa a nivel regional en el
segmento VIS, durante 2016 y 2017, muestra que este es no tiene una participación
como región líder en coberturas asignadas.
Mientras que en 2017 en Bogotá y sus diez municipios se otorgaron
apenas 882 coberturas, Valle del Cauca y Atlántico, con 2.198 y 930 asignaciones
respectivamente, fueron los departamentos líderes en número de coberturas asignadas. Este mismo comportamiento se puede observar en
2016, en donde en la capital del país y sus alrededores se asignaron apenas 57 coberturas,
a diferencia del resto del país en el que se lograron un total de 5.530.
Parte de esta gran diferencia se debe a que el programa empezó
a funcionar en el país en noviembre de 2015[10] (Nota 10), mientras en Bogotá
y sus municipios colindantes había iniciado en junio del 2016.
No obstante, se puede afirmar que existe cierta dificultad
en la adopción del programa en Bogotá, ya que durante 2017 se asignaron apenas 379
cupos frente a los 833 de Risaralda y 661 de Quindío.
Para el segmento VIP cubierto en este programa se puede observar
que los departamentos de Antioquía, Valle y Atlántico concentraron el 77% de las
136 coberturas asignadas desde junio de 2017, momento en que entró en funcionamiento
el programa para ese segmento[11] (Nota 11) (Gráfico 10)[12].
j)
FRECH II
Los resultados a nivel regional del programa FRECH II son
ilustrativos mediante la desagregación en sus componentes VIS y VIP.
De 2016 a 2017, las coberturas en el segmento VIS para Bogotá
y sus alrededores presentaron una caída del 12%, la cual vio compensada por un crecimiento
en la misma magnitud en el resto del país.
En particular, la capital del país pasó de asignar 9.816 coberturas a apenas
7.142; sin embargo, sus diez municipios aledaños pasaron de 7.280 a 7.881 coberturas.
Por otro lado, departamentos como Bolívar, Atlántico y Cesar
mantuvieron en promedio un crecimiento de sus asignaciones del 64% (Gráfico 11)[13].
El segmento VIP de este programa, como bien se señaló, fue
el de menor ejecución.
Tan solo en Bogotá y sus alrededores se pasó de asignar 4.241
coberturas en 2016 a conceder 1.058 en 2017, es decir, cuatro veces menos.
Se debe resaltar que el único departamento en superar a la
capital en su número de asignaciones durante el 2017 fue Antioquia. Dado que el segmento VIS es más representativo
que el segmento VIP dentro de este programa, la capital del país no fue superada
por las otras regiones en el número total de coberturas VIP y VIS. Sin embargo, si solamente se tiene en cuenta el
segmento VIP, la participación del resto del país alcanzó a ser de 72% frente al
28% en Bogotá y sus alrededores.
k)
FRECH II No VIS
El dinamismo que tuvo este programa se manifestó casi que
por igual a lo largo y ancho del país.
La asignación de cupos creció de 2016 a 2017 en todos los
departamentos en cerca de 20% en promedio, siendo los departamentos con mayor crecimiento
Boyacá (80%), Nariño (45%), Norte de Santander (45%), Huila (33%) y Cundinamarca
(33%)[14] (Nota 14).
Para este programa, Bogotá y sus alrededores participaron
con el 29%, mientras que el resto del país con el 71% restante. Los departamentos distintos de la capital que
tuvieron mayor participaron fueron Antioquia, Santander y Valle del Cauca, con 19,6%,
8,5% y 7,7%, respectivamente (Gráfico 12)[15].
Bibliografía.
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en la recopilación de información y estudios de diversas fuentes públicas, con
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cualquier perjuicio que pudiera surgir a partir de la utilización de la
información acá contenida.
· Breve
evaluación de los programas de vivienda en 2017, Asobancaria, Santiago Castro
Gómez Presidente, edición 1137 de 2018.
[2]
Nota 2 Incluye desembolsos directos,
subrogaciones de constructor a individual de los bancos y operaciones de leasing
habitacional.
[3]
Nota 3. Todas las estadísticas presentadas a continuación
tienen como origen directo las bases de datos de Transunión en donde cada entidad
financiera marca cada uno de los desembolsos realizados. Cálculos realizados por Asobancaria.
[4]
Nota 4 El beneficio que ofrecía
el programa era doble: a) Un subsidio para adquisición de vivienda (subsidio destinado
a la cuota inicial) por un monto equivalente a 30 SMMLV en el caso de hogares con
ingresos entre 1 y 1.6 SMMLV, y de 25 SMMLV para hogares con ingresos entre 1.6
y 2 SMMLV. b) Una cobertura a la tasa de
interés de 5 puntos porcentuales en el crédito pactado entre la entidad y el hogar,
durante los primeros siete años del crédito.
[5]
Nota 5 Esta norma modificó la Resolución
3557 del 24 de noviembre del 2016 que definía el número de coberturas para 2016
y 2017 en 30.000 y 31.068, respectivamente.
[6]
Nota 6. Al igual que VIPA, el programa cuenta con un doble
beneficio: a) Un subsidio para la cuota inicial por un monto equivalente a 30 SMMLV
si el ingreso del hogar es de hasta 2 SMMLV, y un subsidio de 20 SMMLV si el ingreso
del hogar está entre 2 y 4 SMMLV. b) Una
cobertura a la tasa de interés de 5 puntos porcentuales en el crédito pactado entre
la entidad y el hogar para una VIP, o una cobertura a la tasa de interés de 4 puntos
porcentuales en el crédito de una VIS, en ambos casos durante los primeros siete
años del crédito.
[7]
Nota 7. La Resolución 034 de 2018, es la que está vigente
en este momento y modificó las metas de las coberturas para los años 2018 y 2019.
[8]
Nota 8. El beneficio del programa depende del tipo de
vivienda que se esté adquiriendo: a) Para una VIP consiste en una cobertura de 5
puntos porcentuales en el crédito pactado entre la entidad y el hogar, durante los
primeros siete años. b) Para una VIS consiste
en una cobertura de 4 puntos porcentuales en el crédito pactado entre la entidad
y el hogar, durante los primeros siete años.
[9]
Nota 9. Cajicá, Chía, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot,
Madrid, Mosquera, Soacha y Zipaquirá son los definidos como municipios aledaños
o colindantes a la capital. En las gráficas
y texto siguiente, dichos municipios constituyen lo que se denomina como Cundinamarca
10, que se diferencia de Cundinamarca Resto, que incluye los demás municipios de
este departamento.
[10]
Nota 10. A partir de la resolución 0103 del 2016 del 23
de febrero del 2016 de Ministerio de Vivienda este programa empezó a funcionar para
Bogotá y sus municipios aledaños.
[11]
Nota 11. De acuerdo con lo estipulado por el Decreto 729
de 2017 del Ministerio de Vivienda, MCY empezó a operar para el segmento VIP. Para este segmento no se incluye gráfica debido
al limitado número.
[12]
Nota 12. Para este programa dentro de otros se incluye
a Casanare, La Guajira, Arauca, Putumayo, Guaviare y Sucre.
[13]
Nota 13. Para este programa dentro de otros se incluye
a La Guajira, Caquetá, Arauca, Putumayo y Sucre.
[15]
Nota 15. Para este programa dentro de otros se incluye
a Casanare, La Guajira, Caquetá, Arauca, Putumayo, Guaviare y Chocó.