ESTUDIO DEL SECTOR DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.
El presente
es el análisis del sector económico de la Construcción y de los oferentes que
las Entidades Estatales contratantes están obligadas a
realizar conforme lo ordena el Decreto 1082 de 2015, por el cual se reglamenta
el sistema de compras y contratación pública; que en su artículo 15 determina
que la Entidad Estatal
debe hacer durante la etapa de planeación el análisis necesario para conocer el sector relativo al objeto del Proceso
de Contratación desde la perspectiva legal, comercial, financiera,
organizacional, técnica, y de análisis de riesgo.
Se deja
constancia de este análisis el cual hará parte de los estudios previos
pertenecientes al proceso de la Licitación Pública por medio del cual se
seleccionará al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR del proyecto de
vivienda en el Municipio.
Para realizar este análisis hemos
acudido a los informes y estudios que emiten las principales entidades que
miden el comportamiento de la economía del país como el DANE y las entidades de
control y vigilancia del sector como las Superintendencias de Industria y
Comercio y de Sociedades y los gremios CAMACOL y Cámara Colombiana de la
Infraestructura, adicionalmente hemos realizado un análisis propio del sector
de la construcción y la oferta en Cundinamarca y Bogotá, D.C.
Los estudios encontrados son de los
años 2.017, 2.018 y sólo algunas cifras son del año 2.019.
Hemos acudido también al diagnóstico
y a las propuestas contenidas en el Plan Nacional de Desarrollo, así como a la
evaluación de las políticas en materia de subsidios de Asobancaria y a las
cifras del DANE, para entregar una visión general del estado del sector de la
Construcción en Colombia y en Cundinamarca, donde se ha realizado un amplio
análisis de la oferta y demanda de vivienda Social a partir de la información
disponible sobre proyectos de vivienda en Findeter y en el acopio de
información de la oferta de vivienda captado a través de visitas a los
proyectos, visitas a las Ferias de Vivienda, y la recopilación de los proyectos
de vivienda promovidos a través de revistas especializadas como Estrenar
Vivienda, la Guía y Metro Cuadrado, y en algunos casos a las publicaciones de
las propias empresas constructoras.
I.
INTRODUCCIÓN.
Para ambientar las cifras que veremos a continuación, presentamos
una introducción con los principales indicadores del sector de la construcción y
sus constantes decrecimientos en todos los indicadores, con base en fuentes de coordenada
urbana de Camacol, de Davivienda, del Banco de la República y del DNP.
Cuadro 1.1. Las Cifras del Sector de la Construcción de Vivienda
son Negativas.
El departamento de Estudios Económicos del Banco Davivienda,
que para nuestros análisis es muy apropiado, ya que esta entidad financiera es la
que mayor cartera de créditos de vivienda social tiene actualmente; plantea como escenarios
que A nivel internacional se reanudan los temores por un menor crecimiento mundial. En consecuencia los commodities, en especial el
petróleo, muestran un comportamiento poco favorable. Y aunque la economía registró un repunte en su crecimiento en 2018. Bajas tasas de interés, mejores precios promedio
del petróleo y comportamiento favorable de la inflación explican esta situación.
Gráfico 1.1. El descenso
en las ventas de vivienda desde Agosto de 2015.
Gráfico 1.2. Los saldos en Cuentas AFC tocaron fondo en Enero
de 2018.
El año 2019 deberá ser un año mejor aunque hay varias incertidumbres.
La fuerte caída de la confianza en la situación económica
del país en noviembre y diciembre, generada por elementos políticos y económicos,
parece haberse resuelto la medida que la mayoría de los hogares colombianos no fueron
afectados por la Ley de Financiamiento.
El alza del 6% en salario mínimo contribuye a mejorar la
confianza.
La situación del sector de construcción deberá ser mejor
en 2019 con un modesto crecimiento positivo.
Sin embargo los síntomas de mejoría son contundentes en saldos de cuentas
AFC y algo en ventas, en especial VIS, este repunte se debería ver en especial en
la última parte del año.
Gráfico 1.3. Las licencias de construcción con crecimientos
negativos desde Junio 2016.
Fuente: Banco de la República.
Gráfico 1.4. El índice de precios de la vivienda en descenso
desde diciembre 2014.
Fuente: Banco de la República.
Gráfico 1.5. Todos los índices de precios de la vivienda
en las Ciudades a la baja.
Fuente: Banco de la República.
Camacol Nacional por su parte plantea que el año 2019 ES
UN PUNTO DE PARTIDA por: el inicio de vigencia de las Nuevas disposiciones tributarias,
la aprobación del nuevo Plan Nacional de Desarrollo, la implementación de Nuevos
programas en materia habitacional y sectorial, ser un Año de elecciones regionales,
los Cambios en el contexto internacional (Venezuela) y la Inversión pública vs. retos en materia fiscal, por lo cual se prevé
sea un Año de recuperación económica (consumo, inversión).
Demanda de vivienda nueva: balance y determinantes: ¿Qué
ha pasado con la demanda de vivienda?
En la vivienda social, el mercado en los últimos años cambió
positivamente.
El segmento medio, luego de ajustes sucesivos, se observa
estabilidad.
El segmento alto siguió el desempeño de la economía.
A nivel regional, las ciudades intermedias siguen ganando
dinamismo y se recuperan algunos mercados grandes.
Gráfico 1.6.
Fuente: Camacol.
La inversión en vivienda nueva es prioridad de los hogares. En los últimos años ha crecido en promedio en
6% anual La VIS, un segmento fundamental (17%).
VIS: Un mercado que aporta 60% de las nuevas viviendas. Gran demanda potencial y más demanda efectiva. No VIS: El mercado ha seguido la tendencia de
la economía.
En los últimos años, el desarrollo de los mercados regionales
ha sido generalizado (VIS y No VIS).
Gráfico 1.7.
Fuente: Presidencia Ejecutiva Camacol Nacional. Bogotá - 7 de febrero 2019.
La crisis de finales de los 90 nos dejó el aprendizaje de
vender para construir (preventa), ya que la oferta se contrajo tres veces más que
la demanda. Algunos riesgos de mercado persisten
pero se debe recuperar la confianza de los empresarios en un contexto de inseguridad
jurídica que afecta el sector.
Estas son las Perspectivas: Proyecciones y entorno de inversión.
En materia comercial, las proyecciones 2019 son favorables,
pero hay sesgos a la baja. 178.415 unidades
vendidas en 2019, 3,7%más que en 2018. Inversión
prevista en vivienda nueva: $35,4 billones.
Gráfico 1.8.
Fuente: Camacol.
Luego de dos años de reducciones, 2019 tiene condiciones
para prever una recuperación gradual. Hay
riesgos (de mercado y exógenos) que se deben mitigar.
La vivienda social debe seguir siendo un pilar de recuperación. Sin embargo, a los demás segmentos, que explican
el 60% de valor agregado, se les debe generar un contexto favorable para su desempeño.
Debemos trabajar en lo urgente y mejorar el contexto para
lanzar y desarrollar proyectos. No obstante,
hay factores de cambio para hacer sostenible el crecimiento del sector y mejorar su productividad.
Ahora bien, el Banco de la República plantea que Colombia
se ha beneficiado de la adopción de políticas económicas adecuadas en las décadas
recientes y los niveles de inflación y su volatilidad disminuyeron considerablemente
después de la adopción del esquema de inflación objetivo.
Gráfico 1.9. La inflación
a la baja y controlada.
Fuente: Banco de la República.
Los resultados positivos del régimen de inflación objetivo
fueron posibles gracias a una implementación exitosa de la política monetaria.
Gráfico 1.10. Control
en las tasas de interés, lo que mayor confianza debe generar.
Fuente: Banco de la República.
Los colombianos se han beneficiado de la estabilidad macroeconómica,
como muestra la consistente caída en el desempleo desde el año 2000. • No obstante, la informalidad laboral sigue siendo
un reto importante, a pesar de las mejoras logradas en la última década.
Gráfico 1.11. Los indicadores de empleo y formalidad presentan
buenas cifras.
Fuente: Banco de la República.
La cartera de créditos ha estado estable desde finales de
2015, lo que indica que el sector de la construcción que es uno de los principales
jalonadores del crédito ha estado en stand by, esperando una reactivación que debe
darse con la aprobación del Plan Nacional de Desarrollo y la elección de nuevos
mandatarios locales.
Gráfico 1.12. Los
Colombianos son buenas pagas.
Fuente: Banco de la República.
Gráfico 1.13.
Fuente: Banco de la República.
Todas las cifras tienden a la baja, no obstante los analistas
son optimistas en la estabilización y crecimiento del mercado iniciando en 2.019.
II.
MARCO LEGAL Y REGULATORIO DEL SECTOR DE
LA CONSTRUCCIÓN.
El siguiente capítulo pretende presentar una breve explicación
del marco legal bajo el cual se rige el sector de la construcción en Colombia y
especialmente mostrar su relación con la libre competencia en este mercado.
En primera instancia es importante conocer que el gobierno
nacional, hasta el momento no ha creado institución o entidad alguna encargada de
vigilar la competencia en el sector, como si se presenta en otros sectores de la
economía. Teniendo en cuenta lo anterior
se encuentra que este es un mercado regido por las normas básicas y generales de
competencia en el país.
En el 2.013 por medio de la Ley 1340, el Congreso actualizó
las leyes 155 de 1959 y el Decreto 2153 de 1992, los cuales estipulan los direccionamiento
frente al de competencia. Esta ley describe
todos los factores a tenerse en cuenta en una actuación administrativa que busque
investigar, sancionar o conceptuar la violación de la libre competencia o prácticas
de competencia desleal.
Con la emisión de ésta ley la Superintendencia de Industria
y Comercio (SIC) se convierte en el único ente regulador y vigilante de la competencia,
según se muestra en el artículo 6° de dicha legislación: “Autoridad nacional de
protección de la competencia. La Superintendencia
de Industria y Comercio conocerá en forma privativa de las investigaciones administrativas,
impondrá las multas y adoptará las demás decisiones administrativas por infracción
a las disposiciones sobre protección de la competencia, así como en relación con
la vigilancia administrativa del cumplimiento de las disposiciones sobre competencia
desleal”.
La SIC, de acuerdo a lo estipulado en la Ley 1340 de 2009,
debe ejercer control sobre cualquier persona jurídica o natural que desarrolle una
actividad económica sin importar el sector económico al que ésta apunte. La Delegatura para la Protección de la Competencia,
vigila y controla que exista sana competencia entre los diferentes agentes del mercado
buscando así el beneficio de los colombianos.
De acuerdo a lo estipulado en el artículo 2° de la ley 1340:
Las disposiciones sobre protección de la competencia abarcan
lo relativo a prácticas comerciales restrictivas, esto es acuerdos, actos y abusos
de posición de dominio, y el régimen de integraciones empresariales.
En materia de construcción, se encuentra que el mercado se
encuentra regulado en principal medida por La Ley 1786 de 2016 que modificó el parágrafo
del artículo 15 de la Ley 400 de 1997 y por la Ley 400 de 1997, la cual en su artículo
primero establece que tiene como objeto: […] establecer criterios y requisitos mínimos
para el diseño, construcción y supervisión técnica de edificaciones nuevas, así
como de aquellas indispensables para la recuperación de la comunidad con posterioridad
a la ocurrencia de un sismo, que puedan verse sometidas a fuerzas sísmicas y otras
fuerzas impuestas por la naturaleza o el uso, con el fin de que sean capaces de
resistirlas, incrementar su resistencia a los efectos que éstas producen, reducir
a un mínimo el riesgo de la pérdida de vidas humanas, y defender en lo posible el
patrimonio del Estado y de los ciudadanos.
Considerando que en dicha legislación, el Gobierno establece
las condiciones, criterios y requisitos de la construcción encontramos de esta forma
el establecimiento de una uniformidad y un patrón de calidad en el sector que busca
beneficiar al consumidor final de los bienes.
Por otro lado, con la imposición de estos reglamentos el Gobierno Nacional
estipula las disposiciones bajo las cuales los productores se deben manejar, creando
así un ambiente de igualdad entre dichos agentes, lo cual fomenta una sana competencia
al interior del sector, creando diversas opciones para los consumidores finales,
realizadas todas bajo un mismo patrón.
Otras normas que apuntan a complementar la Ley 400 de 1997
son el Decreto 926 de 2010 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial,
hoy Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el cuál decreta la reglamentación
del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10); el Decreto
1547 de 2000 relacionado con la prórroga de Licencias de construcción y la Ley 1229
de 2008 la cuál modifica y adiciona la Ley 400 de 1997 en lo concerniente a definiciones
del ámbito de mano de obra constructora.
Estas dos últimas legislaciones apuntan a vigilar otros sectores
de competencia, el de la competencia en el mercado de las licencias de construcción
que puede determinar el poder de mercado de las empresas constructoras a través
de la cantidad de proyectos que éstas realizan y el de mano de obra que determina
que no se presenten prácticas restrictivas a la competencia a través de la contratación
de personal sobre calificado o de personal sin la capacitación debida.
Ebusiness Vivienda Advierte. Licencia de uso.
Los datos y la información publicados en este
informe de mercado del sector de la construcción son y provienen de fuentes
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cualquier perjuicio que pudiera surgir a partir de la utilización de la
información acá contenida.
· Bases
del Plan Nacional de Desarrollo “Pacto por Colombia, Pacto por la Equidad”. -
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· Informe
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Superintendencia de Sociedades, Delegatura de Asuntos Económicos y Contables
Grupo de Estudios Económicos y Financieros, mayo de 2018.
· Informe
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Económicos y Financieros, agosto de 2018.
· Estrategia
para el aumento de la productividad del sector Constructor, Ministerio de
Vivienda Ciudad y territorio, Encuentro Nacional de Perspectivas Económicas,
Camacol Febrero de 2019.
· Informe
de Coyuntura mundial, de Colombia y del sector de la Construcción, Bogotá DC,
Banco Davivienda, Andrés Langebaek Departamento de Estudios Económicos, Febrero
de 2019.
· 2019
Punto de Partida, Sandra Forero Ramírez, Presidente Ejecutiva Camacol nacional,
Bogotá DC, Encuentro Nacional de Perspectivas Económicas, Camacol Febrero de
2019.
· Informe
de Perspectiva macroeconómica para Colombia, Banco de la República, Carolina
Soto Codirectora, Bogotá DC, Febrero 2019.
· Informe
el Sector de Vivienda en el Plan Nacional de Desarrollo Un Pacto por Colombia,
Viceministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, Bogotá DC, 54° Asamblea
Regional Afiliados Camacol Bogotá y Cundinamarca Marzo de 2019.
· Nueva
Agenda Urbana Mundial (NAU), Hábitat III, NACIONES UNIDAS, Conferencia de las
Naciones Unidas sobre la Vivienda y el Desarrollo Urbano Sostenible, Quinto
Octubre de 2016.
· Dane,
Boletín Técnico Censo de Edificaciones (CEED) IV trimestre de 2018, Bogotá D.C.
febrero de 2019
· Dane,
Boletín Técnico Vivienda Vis y No Vis IV trimestre de 2018-1, Bogotá DC,
febrero de 2019.
· Estudio
del sector de la construcción de la Superintendencia de Industria y Comercio, Julio Andrés Moya Moreno, Martín
Román Segura y David Eduardo Durán Preciado, de la Delegatura de Protección de
la Competencia. 2.015.
· Análisis
del sector de la Construcción de la Superintendencia de Sociedades, Maria
Teresa Camacho Ríos Coordinadora Grupo Estudios Económicos y Financieros y
Beatriz Carolina Ramírez Gómez Analista Grupo Estudios Económicos y Financieros de la Delegada de Asuntos Económicos y Contables. 2.018.
· Breve
evaluación de los programas de vivienda en 2017, Asobancaria, Santiago Castro
Gómez Presidente, edición 1137 de 2018.