ESCRITURACION DE PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL PRIORITARIO EJEMPLO DE APLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE EXENCION DE GASTOS DE NOTARIADO Y REGISTRO.
ESCRITURACION DEL PROYECTO DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
PRIORITARIO ALTOS DEL GUALÍ 2 FUNZA -
EJEMPLO DE APLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE EXENCION DE GASTOS DE NOTARIADO Y
REGISTRO.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. Ante la incertidumbre
económica en el proceso de Escrituración de las viviendas del proyecto VIP Altos
del Gualí2, se requiere la toma de unas copias de las escrituras las cuales se
requieren completas en papel notarial y con todo el protocolo y las copias simples,
el valor aproximado de dichas copias puede rondar los SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000)
dependiente el tamaño de las escrituras, el número de personas que comparecen y
la cantidad de documentos que conforman el protocolo.
FUENTE DEL DERECHO.
A.
Es
claro que las escrituras públicas de las Viviendas de Interés Social
Prioritario NO generan costos de derechos Notariales ni derechos Registrales,
tal como lo dispone la Ley 1687 (diciembre 11) de 2013.
ARTÍCULO 108. Modifíquese el artículo 33 de la Ley 1537
de 2012, el cual quedará así: Artículo 33. Exención de pago de derechos
notariales. No se causarán derechos notariales, para ninguna de las partes
independientemente de su naturaleza jurídica, en los negocios jurídicos que se
describen a continuación, cuando las viviendas objeto de los mismos hayan sido
desarrolladas con la financiación o cofinanciación de subsidios familiares de vivienda
otorgados por las entidades facultadas por la ley para el efecto: a)
Constitución de propiedad horizontal, cuando todos los bienes de dominio
particular que conformen el edificio o conjunto sean viviendas de interés
prioritario; b) Adquisición de viviendas de interés prioritario nuevas,
incluido el leasing habitacional de vivienda de interés prioritario nueva,
cuando se ejerza la opción de compra; … d) Constitución de hipoteca de
viviendas de interés prioritario nuevas;… f) Afectación a la vivienda familiar
y/o constitución de patrimonio de familia de viviendas de interés prioritario
nuevas;. ... Para efectos de la aplicación del presente artículo se acudirá a
la definición de vivienda de interés prioritario establecida en las normas
vigentes.
ARTÍCULO 109. Modifíquese el artículo 34 de la Ley 1537
de 2012, el cual quedará así: Artículo 34. Exención de pago de derechos
registrales. No se causarán derechos registrales, para ninguna de las partes
independientemente de su naturaleza jurídica, en los negocios jurídicos que se
describen a continuación, cuando las viviendas objeto de los mismos hayan sido
desarrolladas con la financiación o cofinanciación de subsidios familiares de
vivienda otorgados por las entidades facultadas por la ley para el efecto: a)
Constitución de propiedad horizontal, cuando todos los bienes de dominio
particular que conformen el edificio o conjunto sean viviendas de interés prioritario;
b) Adquisición de viviendas de interés prioritario nuevas, incluido el leasing
habitacional de vivienda de interés prioritario nueva, cuando se ejerza la
opción de compra; … d) Constitución de hipoteca de viviendas de interés
prioritario nuevas; … f) Afectación a vivienda familiar y/o constitución de
patrimonio de familia de viviendas de interés prioritario nuevas; Para efectos
de la aplicación del presente artículo se acudirá a la definición de vivienda
de interés prioritario establecido en las normas vigentes.
VIVIENDA DE INTERES
SOCIAL PRIORITARIO
B.
Es
importante como lo establecen los anteriores artículos acudir a la definición
de vivienda de interés prioritario ya que la normatividad sobre las tarifas de
notariado y registro menciona sólo como beneficiario de exenciones y descuentos
en las tarifas a la VIVIENDA DE INTERES SOCIAL. Este es un aspecto bien
importante en este proceso en el que nos encontramos pues de la definición del
alcance de la expresión que define el tipo de Vivienda de Interés Social
depende el valor de las tarifas aplicables, veamos.
1)
1.
Artículo 44 de la Ley 9 de 1989, subrogado por el artículo 91 de la Ley 388 de
1997, normas de Desarrollo Territorial, a saber: “ARTICULO 44. Se
entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para
garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional de Desarrollo el
Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones
destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las
características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al
crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de
crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del
Estado destinados a los programas de vivienda. En todo caso, los recursos en dinero o en
especie que destinen el Gobierno Nacional, en desarrollo de obligaciones
legales, para promover la vivienda de interés social se dirigirá
prioritariamente a atender la población más pobre del país, de acuerdo con los
indicadores de necesidades básicas insatisfechas y los resultados de los
estudios de ingresos y gastos. …
PARAGRAFO 2o. El precio de este tipo de viviendas corresponderá al valor de las
mismas en la fecha de su adquisición o adjudicación.”.
2)
2.
Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 "TODOS POR UN NUEVO PAÍS"
(Artículo 90 de la Ley 1753 Junio 09 de 2015), establece: “Artículo 90°. Vivienda de interés social y
vivienda de interés prioritario. De conformidad con el artículo 91 ° de la Ley
388 de 1997, la vivienda de interés social es la unidad habitacional que cumple
con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de
construcción y cuyo valor no exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos
mensuales legales vigentes (135 smmlv). Parágrafo
Primero. Se establecerá un tipo de vivienda denominada vivienda de interés
social prioritario, cuyo valor máximo será de setenta salarios mínimos
mensuales legales vigentes (70 smmlv).
Las entidades territoriales que financien vivienda en los municipios de
categorías 3, 4, 5 Y 6 de la Ley 617 de 2000, sólo podrán hacerlo en vivienda
de interés prioritario. …”
3)
3.
Decreto 2190 de 2009, Reglamentario de la Ley 9 de 1989, Ley 3 de 1991, Ley 388
de 1997 y Ley 1151 de 2007, dentro del acápite de definiciones establece que es
Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés Social Prioritario. Concordante con lo establecido en el artículo
2.1.1.1.1.1.2. del Decreto 1077 de 2015.
“Artículo 2°. Definiciones. Para los efectos del presente
decreto se adoptan las siguientes definiciones: 2.1 Vivienda de Interés Social (VIS). Es
aquella que reúne los elementos que aseguran su habitabilidad, estándares de
calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción cuyo valor
máximo es de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes
(135 smlm). 2.2. Vivienda de Interés
Social Prioritaria (VIP). Es aquella vivienda de interés social cuyo valor
máximo es de setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (70
smlm).” Quedando claro con lo
anteriormente trascrito que la Vivienda de Interés Social Prioritario hace
parte de la Vivienda de Interés Social, a que hacen referencia las normas sobre
Notariado y Registro y por tal motivo este tipo de vivienda VIP goza de los
mismos beneficios establecidos para la vivienda VIS.
GASTOS DE NOTARIADO Y
REGISTRO EXENTOS, PAGO DE LAS COPIAS.
C. Ahora bien, es menester en áreas de la
eficiencia y la economía definir la necesidad de tomar un determinado número de
copias a las Escrituras Públicas (completas y sencillas) requeridas por cada
una de las entidades que participan en todo el proceso de Notariado y Registro
para con ello definir el valor de dichas copias. Es claro para las partes, Notaría, Vendedor y
para el Municipio de Funza que sólo se requiere contar con una copia completa
de cada Escritura Pública que estará destinada a la Entidad otorgante del
Crédito Hipotecario en su calidad de acreedor dado que ésta primera copia es la
que presta merito ejecutivo. En ese orden de ideas sólo se requeriría de otro
juego de copias simples para tomar de ella las fotocopias con destino al 1)
Comprador, 2) Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, 3) IGAC y 4) Caja
de Compensación Familiar.
Así las cosas de conformidad con lo dispuesto en la
Resolución 640 de Enero 23 de 2015 expedida por la Superintendencia de
Notariado y Registro se establece en el artículo 20 literal a) a la Vivienda de
Interés Prioritario como exenta de causar derecho alguno por concepto de la
actuación registral. Finalmente la Resolución 641 de Enero 23 de 2015 expedida
por la Superintendencia de Notariado y Registro se establece en el Capítulo V
en el parágrafo primero del artículo 31 que las copias con destino a la Oficina
de Catastro. Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y la primera copia
para el interesado se les aplicará la mitad de la tarifa ordinaria señalada
para las copias.
Posteriormente la misma resolución 641 de 2015 en el
literal t) del artículo 37 define como actos exentos de gastos de notariado los
relacionados con la Vivienda de Interés Prioritario, veamos: t) En los negocios
jurídicos de constitución de propiedad horizontal, adquisición, incluido el
leasing habitacional, cuando se ejerza la opción de compra, hipoteca,
afectación a vivienda familiar y/o constitución de patrimonio de familia de
inmuebles definidos como Vivienda de Interés Prioritario, de acuerdo con las
normas vigentes, independientemente de la naturaleza jurídica de las partes,
para ninguna de ellas se causarán derechos notariales.
A CARGO DEL CONSTRUCTOR VENDEDOR ESTA EL PAGO DE LAS
COPIAS.
D. Definición de la obligación legal del
pago de las tarifas por solicitud de fotocopias completas o simples, gastos de
registro e impuesto de beneficencia aplicables a las escrituras de la vivienda
de Interés Social Prioritario.
La Superintendencia de Notariado y Registro en la
Circular 648 de mayo 07 de 2013, establece en el literal B:
B. Del cobro de derechos de las copias en escrituras de
Vivienda de Interés Prioritario: Al
expresar la Ley que la vivienda de interés prioritario no causan derechos
notariales, se entiende por éstos los correspondientes a los contratos y sus
cuantías de la respectiva escritura pública.
Teniendo en cuenta lo anterior, la expedición de copias a las entidades
del Estado (copia simple con destino a la oficina de Catastro, copia auténtica
a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y copia auténtica para el
usuario-beneficiario) y los valores adicionales a la primera copia se cobrará
de conformidad a lo establecido en el Decreto 0188 de 2013. Pago que deberá cancelarse por parte del
Constructor vendedor.
Adicionalmente para definir aún más que los gastos que
demande el proceso de Escrituración y Registro de las Viviendas VIP del
proyecto Altos el Gualí 2 a favor de los hogares compradores, incluyendo el
pago de las copias a que nos hemos referido en este documento y tal como lo
ordena la Circular 648 de 2013 de la Superintendencia de Notariado y Registro,
dicha obligación está en cabeza del Fideicomitente Inversionista, Constructor y
Gerente citamos las cláusulas del Contrato de FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE DE
ADMINISTRACIÓN No 2-1-43426. Veamos:
Cláusula 5.2.3.- Realizar los diseños, obtener los
permisos y licencias, y realizar la construcción aproximadamente de las mil
doscientas (1200) unidades de vivienda de interés prioritario en
multifamiliares en agrupación cerrada sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal
(o en todo caso el número de unidades habitacionales que resulten procedentes
desarrollar, conforme las disposiciones que las normas urbanas vigentes
determinen, y que sean aplicables al momento de la radicación formal del
proyecto para la tramitación de la respectiva licencia de urbanismo y construcción
y/o sus modificaciones o adiciones futuras), incluyendo las redes domiciliarias
para conexión a los servicios públicos y los medidores y contadores requeridos,
hasta la entrega llave en mano a los hogares COMPRADORES incluyendo las
escrituras públicas debidamente registradas a favor de cada uno de los hogares
en la oficina de registro de instrumentos públicos y su correspondiente envío y
radicación ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Cláusula 6.2.8.- Escriturar las unidades resultantes del
Proyecto constructivo a los Compradores.
Para el efecto, el costo que le corresponde al promitente vendedor por
la escrituración de las unidades se realizará con cargo a los recursos del
Patrimonio Autónomo; si ello no fuere posible, los asumirá el FIDEICOMITENTE
INVERSIONISTA, CONSTRUCTOR Y GERENTE.
Para efectos de esta obligación la Sociedad Fiduciaria solicitará al
Municipio de Funza la Certificación de exención de Derechos Notariales y de
Registro de que trata el Decreto 2088 de octubre 9 de 2012, reglamentario de
los artículos 33 y 34 de la Ley 1537 de 2012, en relación con aquellos
proyectos que se desarrollen con el Subsidio Familiar de Vivienda otorgado por
el Gobierno Nacional, para que las Oficinas de Registro de Instrumentos
Públicos puedan corroborar que los negocios jurídicos sometidos a calificación
e inscripción, correspondan a viviendas de interés prioritario y en especial lo
dispuesto en el Parágrafo del citado Decreto que dispone: En concordancia con
lo establecido en el artículo 39 de la Ley 1537 de 2012, los Municipios,
Distritos y/o Departamentos deberán expedir certificación donde se garantice
que la vivienda es de interés prioritario, documento que deberá adjuntarse a la
solicitud de certificación de exención de derechos notariales o de registro y
al acto sometido a calificación y registro.
Cláusula 10.6.14- Presentar para su seguimiento e
información de los procesos legales del proyecto, relacionados con desenglobes,
constitución de la copropiedad y el reglamento de propiedad horizontal del
conjunto residencial, el manual de convivencia preliminar y el inicio de los
procesos de firmas de encargos de preventa, firmas de las promesas de
compraventa, la escrituración de las unidades resultantes a favor de los
hogares COMPRADORES y finalmente la escrituración y entrega de las zonas de
cesión al Municipio y de las zonas y equipamientos comunales construidos al
Consejo de Administración.
CLÁUSULA NOVENA.
GASTOS A CARGO DEL FIDEICOMISO: Serán gastos con cargo al fideicomiso,
todos aquellos en que se incurra para la debida ejecución del contrato
fiduciario, tales como impuestos, tasas, contribuciones, costos bancarios,
seguros, los honorarios de los profesionales que deban contratarse para la
defensa de los bienes del fideicomiso.
Igualmente, los costos derivados del desarrollo del proyecto, los
honorarios por asesorías especiales en aspectos tributarios, estudios de
títulos, expedición de certificados de libertad de los inmuebles, notariales y
de registro y demás costos derivados del desarrollo del fideicomiso.
Esperamos con este documento brindar claridad a las
partes que intervienen en la actualidad en el proceso de escrituración de las
viviendas de Altos del Gualí 2, dejando claro las tarifas aplicables sólo para
las copias ya que todos los gastos de notariado y registro son exentos de pago;
definiendo la cantidad de copias necesarias y determinando el responsable del
pago de las mismas.
IMPUESTO DE REGISTRO
Debe ser claro para todos que de conformidad con el
Estatuto Tributario del Departamento de Cundinamarca Ordenanza 216 de 2014:
ARTÍCULO 195.- TARIFAS. Se fijan las tarifas del Impuesto
de Registro de acuerdo con la siguiente clasificación: 1. Actos, contratos o
negocios jurídicos con cuantía sujetos a registro en las oficinas de registro
de instrumentos públicos es el uno por ciento (1%).
Ahora bien en el ARTÍCULO 191.- BASE GRAVABLE. Está
constituida por el valor incorporado en el documento que contiene el acto,
contrato o negocio jurídico, de acuerdo a las siguientes reglas: …
1)- En los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos
al impuesto de registro en los cuales participen entidades públicas y
particulares, la base gravable está constituida por el cincuenta por ciento
(50%) del valor incorporado en el documento que contiene el acto o por la
proporción del capital suscrito o del capital social, según el caso, que
corresponda a los particulares.
ARTÍCULO 188.- CAUSACIÓN Y PAGO. El impuesto se causa en
el momento de la solicitud de inscripción en el registro y se paga por una sola
vez por cada acto, contrato o negocio jurídico sujeto a registro. Cuando un contrato accesorio se haga constar
conjuntamente con un contrato principal, el impuesto se causará solamente en
relación con este último. Todo esto para que al momento de la liquidación del
impuesto de registro se tenga claro que el pago debe corresponder al Uno por
ciento del valor de la venta de las viviendas y la tarifa se aplique al 50% por
el hecho de estar participando allí el Municipio de Funza como entidad
pública y que los demás actos que allí
se registran son accesorios de la compraventa y no generan impuesto alguno.
Hacemos este llamado en harás de economizar a nuestro
hogares el pago de sumas exorbitantes cuando el espíritu de las leyes que rigen
la vivienda de interés prioritario es exonerarlos de pago por estos conceptos
como lo hemos visto ampliamente en las normas citadas en este documento.
Atentamente,
LUIS ALBERTO VARGAS BALLEN
Gerente Proyecto de Vivienda Ciudadela Altos del Gualí
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