Proyecto de Ley 223-2012 Cámara Por la cual se dictan normas tendientes a facilitar y promover el desarrollo urbano y el acceso a la vivienda y se dictan otras disposiciones
POR SER DE INTERES GENERAL PUBLICAMOS ESTE PROYECTO DE LEY, BAJO EL PRECEPTO QUE ES UN DOCUMENTO PUBLICO .
PROYECTO DE
LEY No. 223-2012 CAMARA DE REPRESENTANTES
Por la cual
se dictan normas tendientes a facilitar y promover el desarrollo urbano y el
acceso a la vivienda y se dictan otras disposiciones
CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES
GENERALES
ARTÍCULO
1º. OBJETO DE LA LEY. La presente ley tiene
como objeto señalar las competencias, responsabilidades y funciones de las
entidades del orden nacional y territorial, y la confluencia del sector privado
en el desarrollo de los proyectos de vivienda de interés social prioritaria
destinados a las familias de menores recursos y la promoción del desarrollo
territorial.
La presente ley tiene los siguientes objetivos:
a. Establecer y regular los instrumentos y apoyos para que las familias de
menores recursos puedan disfrutar de vivienda digna.
b. Definir competencias y responsabilidades a cargo de las entidades del
orden nacional y territorial.
c. Establecer herramientas para la coordinación de recursos y funciones de
la Nación y las entidades territoriales.
d. Definir los lineamientos para la confluencia del sector privado en el
desarrollo de los proyectos de vivienda de interés social prioritaria.
e. Establecer mecanismos que faciliten la financiación de vivienda.
f. Señalar instrumentos para la promoción del desarrollo territorial y la
renovación urbana.
g. Incorporar exenciones para los negocios jurídicos que involucren la vivienda
de interés social prioritaria.
ARTÍCULO 2º. LINEAMIENTOS PARA EL
DESARROLLO DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA. Para el cumplimiento del objeto
de la presente ley, las entidades públicas del orden nacional y territorial
deberán:
a. Promover
mecanismos para estimular la construcción de vivienda de interés social
prioritaria;
b. Promover
ante las autoridades correspondientes, la expedición de los permisos, licencias
y autorizaciones respectivas, agilizando los trámites y procedimientos;
c. Establecer
medidas para capacitar y dar asistencia técnica a los grupos sociales
organizados, con el fin de formar promotores sociales para garantizar la
sostenibilidad de los proyectos;
d. Establecer el
otorgamiento de estímulos para la ejecución de proyectos de vivienda de interés
social prioritaria;
e. Aportar bienes
y/o recursos a los patrimonios autónomos constituidos para el desarrollo de los
proyectos de vivienda de interés social prioritaria.
f. Adelantar
las acciones necesarias para identificar y habilitar terrenos para el
desarrollo de proyectos de vivienda de interés social prioritaria.
ARTÍCULO 3º. COORDINACIÓN ENTRE LAS ENTIDADES NACIONALES Y
TERRITORIALES. La coordinación entre la Nación y
las Entidades Territoriales se referirá, entre otros, a los siguientes
aspectos:
a. La articulación y congruencia de las políticas y de los programas
nacionales de vivienda con los de los Departamentos y Municipios;
b. La aplicación o la transferencia de recursos para la ejecución de
las acciones previstas en los programas y la forma en que se determine;
c. La transferencia de suelo para el desarrollo de programas de vivienda
de interés social prioritaria;
d. El otorgamiento de estímulos y apoyos para la adquisición,
construcción y mejoramiento de la vivienda;
e. La asistencia técnica y capacitación para la programación,
instrumentación, ejecución y evaluación de programas de vivienda;
f. El establecimiento de mecanismos de información y elaboración de
estudios sobre las necesidades, inventario, modalidades y características de la
vivienda y de la población; y
g. Priorizar la construcción, dotación y operación de los servicios
complementarios a la vivienda: educación, salud, seguridad, bienestar social y
la instalación de servicios públicos domiciliarios, entre otros, en los
proyectos de vivienda de interés social prioritaria y macroproyectos de interés
social nacional.
CAPÍTULO
II.
FINANCIACIÓN Y GESTIÓN DE PROYECTOS DE
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIA
ARTÍCULO 4º. FINANCIACIÓN Y DESARROLLO DE
PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIA. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio podrá
definir mediante resolución, los criterios de distribución de los
recursos del presupuesto general de
la Nación asignados al Fondo Nacional de Vivienda
(FONVIVIENDA) o la entidad que haga sus veces, para que éste los aplique.
Los mencionados recursos podrán ser transferidos directamente a
los patrimonios autónomos que constituya FONVIVIENDA o la entidad que haga sus veces, para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social prioritaria. Para la constitución de estos patrimonios se podrán celebrar contratos de
fiducia mercantil en los que las entidades del sector central y descentralizado
por servicios del nivel nacional y territorial participantes, o cualquier
persona natural o jurídica, podrán ser fideicomitentes. Tanto la celebración de
los contratos para la constitución de los patrimonios autónomos como la
ejecución de los proyectos por parte de los referidos patrimonios, se regirá
por las normas del derecho privado.
Los patrimonios autónomos que se constituyan, podrán adelantar
procesos de convocatoria y selección de los promotores y/o constructores interesados
en desarrollar los proyectos de vivienda.
Las condiciones y criterios para la convocatoria, evaluación y
selección de las propuestas para el desarrollo de los proyectos, serán definidas
por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
PARÁGRAFO.
La aplicación de las disposiciones contenidas en la presente ley se
realizará sin perjuicio de las demás facultades que le confiere al Fondo
Nacional de Vivienda - FONVIVIENDA, el
Decreto – Ley 555 de 2003 y la ley 1469 de 2011.
ARTÍCULO 5º. ADMINISTRACION DE LOS RECURSOS
DEL SUBSIDIO. Los
beneficiarios de los subsidios asignados por el Gobierno Nacional antes de la
entrada en vigencia de la presente ley, podrán autorizar su desembolso a cualquier patrimonio autónomo que se constituya por
parte de FONVIVIENDA con el fin promover
y/o desarrollar proyectos para proveer soluciones de vivienda de interés social
prioritaria.
Los recursos correspondientes a
subsidios familiares de vivienda que sean objeto de renuncia por parte de su
beneficiario, que se venzan, o que correspondan a aquellos recuperados mediante
actuaciones administrativas, podrán ser transferidos directamente, total o
parcialmente, por parte de la entidad que los tenga a su cargo, a los
patrimonios autónomos a los que hace referencia el presente artículo. Lo
anterior, independientemente de la vigencia presupuestal en la que hayan sido
asignados los subsidios.
Todos los recursos transferidos a los patrimonios
autónomos y los rendimientos financieros que estos generen, se destinaran al
desarrollo de proyectos de vivienda.
Los recursos del subsidio
familiar de vivienda podrán ser destinados para el pago de programas de
sostenibilidad de los proyectos de vivienda de interés social prioritaria.
PARÁGRAFO.-
Cualquier persona natural o jurídica,
pública o privada u organismos internacionales de cooperación, podrán entregar
bienes o transferir directamente recursos, a los patrimonios autónomos que se
constituyan en desarrollo de la presente Ley, a título gratuito sin que se
requiera para ello el requisito de insinuación.
ARTÍCULO
6º. ACCESO EFECTIVO A LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIA. Las viviendas resultantes de los
proyectos que se financien con los recursos señalados en la presente ley, se
podrán asignar a título de subsidio en especie a los beneficiarios. En todo
caso, el valor de la vivienda otorgada a título de subsidio en especie podrá
superar el valor del subsidio que haya sido asignado en dinero antes de la
entrada en vigencia de la presente ley, cuando el mismo sea aportado a los
patrimonios por parte de sus beneficiarios.
El
subsidio familiar de vivienda que se asigne a los beneficiarios, podrá
consistir en la asignación temporal de las viviendas, condicionando la
transferencia de su titularidad por parte de FONVIVIENDA, a la ejecución de
contratos de leasing habitacional, arrendamiento con opción de compra o
cualquier otro mecanismo que defina el Gobierno Nacional y que implique el pago
parcial de la vivienda o el cumplimiento de las condiciones que impongan los
programas sociales del Gobierno Nacional, por parte del beneficiario.
PARÁGRAFO.- Corresponde al Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio definir las condiciones para la transferencia y/o
entrega y/o legalización del
subsidio a los hogares beneficiarios, una vez culminados los proyectos de
vivienda de interés prioritario.
ARTÍCULO
7º. PRIORIZACION
DE RECURSOS PARA INFRAESTRUCTURA SOCIAL EN PROYECTOS DE VIVIENDA. Los
Ministerios de Educación Nacional, Salud y Protección Social, y los demás que
defina el Gobierno Nacional, deberán asignar anualmente, de sus presupuestos de
inversión, partidas para el desarrollo de equipamientos en los proyectos de
vivienda que se realicen con la financiación de FONVIVIENDA, de acuerdo a las
directrices que para el efecto establezca el Ministerio de Vivienda, Ciudad y
Territorio. Estos recursos podrán ser transferidos a los patrimonios autónomos
que constituya FONVIVIENDA.
ARTÍCULO 8º. CATEGORÍA
SISBEN DE LOS BENEFICIARIOS DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA – Los beneficiarios de los subsidios
familiares de vivienda otorgados por el Gobierno Nacional mantendrán la categoría
del Sistema de Identificación de Potenciales Beneficiarios de Programas
Sociales (SISBEN) que tenían al momento de la asignación del subsidio, durante
los cinco (5) años siguientes al registro de la adquisición de la vivienda en
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
ARTICULO 9º. ESTRATO
SOCIOECONOMICO DE LOS PROYECTOS FINANCIADOS POR EL GOBIERNO NACIONAL. Los
Proyectos de Vivienda de interés social prioritaria desarrollados bajo los
esquemas señalados en la presente ley mantendrán el estrato socio-económico
inferior o igual al 2, durante
los cinco (5) años siguientes al registro de la adquisición de la vivienda en
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
ARTÍCULO 10º. El artículo
4º de la Ley 1415 de 2010 quedará así:
“ARTÍCULO
4o. DEL VALOR DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA RURAL (SFVR) PARA LA POBLACIÓN
AFECTADA POR DESASTRES NATURALES CALAMIDAD PÚBLICA O EMERGENCIAS. La cuantía
del Subsidio Familiar de Vivienda Rural para los grupos familiares afectados
por situaciones de desastre natural, calamidad pública o emergencias, en las
modalidades de construcción en sitio propio, adquisición de vivienda nueva o
usada y mejoramiento de la vivienda en el sitio del desastre, se establecerá
atendiendo las condiciones socioeconómicas, mediante el reglamento que expida
el Gobierno Nacional.”
ARTÍCULO 11. El artículo
8º de la Ley 3 de 1991 quedará así:
ARTICULO 8o. El Subsidio Familiar de Vivienda será restituible al Estado
cuando el beneficiario transfiera cualquier derecho real sobre la solución de
vivienda o deje de residir en ella antes de haber transcurrido cinco años desde
la fecha de su transferencia o entrega, sin mediar permiso específico
fundamentado en razones de fuerza mayor definidas por el reglamento.
También será restituible el subsidio si se comprueba que existió falsedad
o imprecisión en los documentos presentados para acreditar los requisitos
establecidos para la asignación del subsidio.
La
prohibición de transferencia a la que hace referencia el presente artículo se
inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente por parte de
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
CAPÍTULO III.
ELIMINACIÓN DE TRÁMITES Y COSTOS PARA
LA CELEBRACIÓN Y EL REGISTRO DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS
ARTÍCULO 12. EXENCIÓN DE PAGO DE DERECHOS NOTARIALES. En los
negocios jurídicos de adquisición, incluido el leasing habitacional, cuando se
ejerza la opción de compra, hipoteca, afectación a vivienda familiar y/o
constitución de patrimonio de familia de un inmueble definido como vivienda de
interés social prioritaria, de acuerdo con las normas vigentes,
independientemente de la naturaleza jurídica de las partes, para ninguna de
ellas se causarán derechos notariales.
ARTÍCULO 13. EXENCIÓN
DE DERECHOS REGISTRALES. En los negocios jurídicos de adquisición, incluido
el leasing habitacional cuando se ejerza la opción de compra, hipoteca,
afectación a vivienda familiar y/o constitución de patrimonio de familia de un
inmueble definido como vivienda de interés social prioritaria, de acuerdo con
las normas vigentes, independientemente de la naturaleza jurídica de las
partes, para ninguna de ellas se causarán derechos regístrales. La calidad del
inmueble debe ser acreditada ante la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos respectiva.
ARTÍCULO 14. REGISTRO DE LA CESIÓN DE BIENES FISCALES. Los actos
administrativos de cesión o transferencia a título gratuito de bienes fiscales,
a otras entidades públicas o a particulares, en desarrollo de programas o
proyectos de vivienda de interés social, no causarán derechos registrales.
CAPÍTULO IV
FINANCIACIÓN DE VIVIENDA
ARTÍCULO 15. EXENCIONES PARA LAS
RENTAS DERIVADAS DE CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL. Para efectos
tributarios, constituyen rentas exentas las derivadas de los contratos de
arrendamiento financiero con opción de compra (leasing), de inmuebles
construidos para vivienda, con una duración no inferior a diez (10) años. Esta
exención operará para los contratos suscritos dentro de los diez (10) años
siguientes a la vigencia de la presente ley.
ARTÍCULO 16. BENEFICIO TRIBUTARIO PARA
BONOS Y TÍTULOS HIPOTECARIOS. El beneficio consagrado en el artículo 16 de la
Ley 546 de 1999, se aplicará en relación con los bonos hipotecarios y los
títulos emitidos en procesos de titularización de cartera hipotecaria y
contratos de leasing habitacional de conformidad con las condiciones y
requisitos definidos en dicha ley, siempre que se coloquen en el mercado dentro
de los cinco (5) años siguientes a la fecha de expedición de la presente ley.
Serán deducibles los costos imputables a los ingresos derivados de los bonos y
títulos hipotecarios de que trata el presente artículo durante el término en
que tengan la condición de renta exenta.
ARTÍCULO 17. El artículo
24 de la Ley 546 de 1999, quedará así:
“Artículo
24. CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. En cualquier momento, los créditos
hipotecarios para vivienda individual y sus garantías podrán ser cedidos, a
petición del deudor, a favor de otra entidad financiera o de cualquiera de las
entidades a que se refiere el parágrafo del artículo 1° de la presente ley.
Para tal
efecto, las entidades a que se refiere el artículo 1º de la presente Ley o las
sociedades titularizadoras o sociedades fiduciarias, según el caso,
autorizarán, en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles, la cesión del
crédito y sus garantías, una vez el deudor entregue la oferta vinculante del
nuevo acreedor.
Dicha cesión
se entenderá perfeccionada exclusivamente con la transferencia del título
representativo de la obligación correspondiente y tendrá los efectos previstos
por el artículo 1964 del Código Civil. En cualquier caso la garantía
hipotecaria cedida en desarrollo de lo dispuesto en el presente artículo,
respaldará el crédito desembolsado por el nuevo acreedor para el pago de la
cesión.
La cesión de
créditos no generará derechos notariales, registrales e impuestos de timbre.”
CAPÍTULO V
TRANSFERENCIA, TITULACIÓN Y
SANEAMIENTO DE INMUEBLES
ARTÍCULO 18. TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES PARA VIS. Las entidades públicas del orden nacional y
territorial de carácter no financiero que hagan parte de cualquiera de las
Ramas del Poder Público, así como los órganos autónomos e independientes,
podrán transferir a título gratuito a FONVIVIENDA, a los patrimonios autónomos
que éste constituya, o a las entidades públicas que desarrollen programas de
vivienda de interés social de carácter territorial, departamental, municipal o
Distrital, los bienes inmuebles fiscales de su propiedad, o la porción de ellos,
que puedan ser destinados para la construcción o el desarrollo de proyectos de
vivienda de interés social, de acuerdo a lo establecido en los Planes de
ordenamiento territorial y los instrumentos que lo complementen o desarrollen.
PARÁGRAFO-. El
representante legal o quien haga sus veces y la junta directiva de la
respectiva entidad pública podrán en desarrollo de su autonomía administrativa
y financiera disponer de los inmuebles destinados a los proyectos que hayan sido
archivados, declarados no viables y/o suspendidos indefinidamente,
enajenándolos, dándolos en dación en pago, permutándolos, gravándolos o
ejerciendo cualquier otra actividad que se derive del derecho de dominio.
ARTÍCULO 19. IMPRESCRIPTIBILIDAD DE
BIENES FISCALES. Los Bienes Fiscales de propiedad de las Entidades
Públicas, no podrán ser adquiridos por vía de prescripción adquisitiva
ordinaria o extraordinaria, ni prosperará por vía de acción o de excepción ante
ningún juez de la República.
ARTÍCULO 20. ACTOS DE TRANSFERENCIA. Todas las
asignaciones de subsidio familiar de vivienda que impliquen la transferencia de
derechos reales y las cesiones de bienes fiscales ocupados con vivienda de
interés social, que realicen las entidades públicas, se efectuarán mediante
resolución administrativa, la cual constituirá título de dominio o de los
derechos reales que corresponda y será inscrita en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
En todo
caso, cualquier acto de disposición del derecho real de dominio de bienes de
propiedad de las Entidades Públicas, podrá realizarse a través de acto
administrativo, sin perjuicio de las actas de entrega material y recibo de los
inmuebles.
ARTÍCULO
21. SANEAMIENTO DE BIENES FISCALES. Cuando exista una ocupación
ilegal sobre un bien fiscal de propiedad de una entidad pública del orden
nacional o territorial cuyas mejoras superen el rango de vivienda de interés
social o tengan una destinación comercial, la entidad propietaria podrá
proceder a su enajenación directa, al ocupante que acredite su permanencia con
anterioridad al 30 de noviembre de 2001, sin sujeción al estatuto de
contratación estatal, previo avalúo comercial en las condiciones que establecen
las normas vigentes, siempre y cuando ésta ocupación no se haya efectuado en
situaciones de violencia, clandestinidad o testaferrato.
En el evento
en que el ocupante no tenga interés en la adquisición del inmueble, se
procederá a solicitar su restitución conforme a la ley, o a su enajenación a
terceros que demuestren interés sobre el predio, de conformidad con lo
dispuesto en el estatuto de contratación estatal.
ARTÍCULO 22.
La adecuación o modificación de las
edificaciones existentes para el funcionamiento de las sedes administrativas de
las entidades de la Rama Ejecutiva del orden nacional solo deberán cumplir con
las normas sobre uso y aprovechamiento del suelo previstas en los planes de
ordenamiento territorial, las cuales se verificarán mediante la expedición de
la licencia de construcción correspondiente, sin que sea necesaria la
aprobación de instrumentos de planificación adicionales a ésta.
CAPÍTULO
VII
OTRAS
DISPOSICIONES
ARTÍCULO 23.
DESTINACIÓN DE SUELO PARA VIS Y VIP. En los planes parciales con tratamiento de
desarrollo en suelo urbano y de expansión urbana o en las normas urbanísticas
que reglamenten la urbanización de suelos urbanos sin plan parcial, salvo
cuando se trate de usos industriales, dotacionales o institucionales, se
determinarán los porcentajes de suelos que deben destinarse al desarrollo de
Programas de Vivienda de Interés Social (VIS) y de Interés Prioritario (VIP).
Los planes
de ordenamiento territorial de los municipios o distritos con población urbana
superior a 100.000 habitantes y municipios localizados en el área de influencia
de los municipios y distritos con población urbana superior a 500.000
habitantes, conforme los criterios previstos en el parágrafo 1o. del artículo 91 de la Ley
388 de 1997, o los instrumentos que desarrollen o complementen los referidos
POT, determinarán dichos porcentajes, calculados sobre el área útil residencial
del plan parcial o del proyecto urbanístico, tanto en suelo de expansión urbana
como en suelo urbanizable en el perímetro urbano, y en ningún caso podrán ser
inferiores a los siguientes:
Tipo de vivienda
|
Porcentaje mínimo de suelo sobre
área útil del plan parcial o del proyecto urbanístico en predios con
tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de expansión urbana
|
VIS
|
10%
|
VIP
|
25%
|
El
reglamento del Gobierno Nacional determinará las condiciones en que deberá
cumplirse esta norma, así como las condiciones para la localización de estos
suelos en otras zonas de la ciudad o para permitir su desarrollo a través de
los bancos inmobiliarios o los fondos que creen los municipios y distritos con
destino al desarrollo de programas de vivienda de interés social o de interés
prioritario.
Cuando el
suelo destinado para el desarrollo de proyectos VIS y VIP se encuentra en el
mismo proyecto, deberá quedar expresamente señalado y determinado en la
Escritura Pública de constitución de la urbanización, la cual deberá
inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles.
Si el suelo destinado para el desarrollo de proyectos VIS y/o VIP se localiza
en otra zona de la ciudad, esta situación deberá inscribirse en el folio de
matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles.
En todo
caso, las áreas correspondientes sólo podrán ser destinadas a este tipo de
vivienda y deberán desarrollarse de conformidad con ese uso por sus
propietarios, o por las entidades públicas competentes en los casos en los que
se hubiera determinado la utilidad pública correspondiente.
PARÁGRAFO. Los
porcentajes mínimos de que trata este artículo, aun cuando no se hayan
incorporado en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los
desarrollen o complementen, son de obligatorio cumplimiento.
ARTICULO 24. El
Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible otorgará de manera privativa las
licencias, permisos, concesiones y autorizaciones de tipo ambiental que, de
acuerdo con la ley y los reglamentos, se requieran en el proceso de factibilidad,
formulación, y para el desarrollo de
obras y actividades contempladas en los macroproyectos de interés social
nacional y en los proyectos integrales de desarrollo urbano de que tratan las
leyes 1151 de 2007 y 1469 de 2011.
ARTICULO 25. El parágrafo
3 del artículo 61A de la Ley 388 de 1997, adicionado por el artículo 122 de la
Ley 1450 de 2011 quedará así:
“Parágrafo 3°. Exceptuando las unidades de actuación
urbanística, que se regirán por lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley 388 de
1997, en el caso de proyectos cuya iniciativa sea de las entidades
territoriales o de terceros no propietarios de alguno los inmuebles objeto de
las actuaciones contempladas en los literales a) y c) del presente artículo, la
selección de los terceros concurrentes se realizará aplicando los criterios de
selección objetiva que define la normativa vigente.
No
obstante, en los casos que sea necesario adelantar un proceso de licitación o
concurso público, cuando el tercero promotor de la iniciativa no resulte adjudicatario,
el que resulte elegido le deberá reconocer los gastos de formulación del
proyecto, que deberán quedar definidos previamente a la apertura del proceso
contractual”.
ARTICULO 26. FACULTADES PARA
ADQUIRIR PREDIOS.
Se faculta a la Empresa Nacional de Renovación y Desarrollo Urbano,
Virgilio Barco Vargas -S.A.S.- para anunciar el proyecto u obra que constituye
el motivo de utilidad pública, y para adquirir por enajenación voluntaria o
decretar la expropiación de inmuebles, con el objeto de desarrollar las
actividades previstas en el artículo 10 de la Ley 9ª de 1989.
La Empresa también podrá ejercer el
derecho de preferencia para la enajenación de inmuebles aplicando en lo que
resulte pertinente las disposiciones previstas en la Ley 9 de 1989, de acuerdo
con los términos y condiciones que para el efecto defina el Gobierno Nacional.
ARTÍCULO 27. VIGENCIA Y DEROGATORIAS. La presente
ley rige a partir de su promulgación y deroga las disposiciones que le sean
contrarias.
GERMÁN VARGAS LLERAS
Ministro del
Interior
LUIS FELIPE HENAO CARDONA
Ministro de
Vivienda, Ciudad y Territorio (E)
EXPOSICIÓN
DE MOTIVOS
Por la cual
se dictan normas tendientes a facilitar y promover el desarrollo urbano y el
acceso a la vivienda y se dictan otras disposiciones
La
política de vivienda en Colombia funciona con base en el modelo de cierre
financiero. Para la adquisición de una vivienda social en Colombia los
compradores deben gestionar tres fuentes independientes de recursos: crédito,
subsidio y ahorro. Para los hogares de
más bajos ingresos (ingreso mensual menor o igual a 1SMMLV) el valor máximo del
subsidio equivale aproximadamente a una tercera parte del precio de una
vivienda prioritaria.
Para
que el modelo de cierre financiero opere adecuadamente debe existir acceso a
crédito. En ausencia de crédito y ahorro, los subsidios de adquisición son
insuficientes para adquirir una vivienda prioritaria, en contraste con otros
países de América Latina (Brasil y
Chile) donde el valor individual de los subsidios llega incluso al 100% del
valor de las soluciones habitacionales.
A pesar del relativamente bajo monto per cápita de los subsidios de
vivienda, en Colombia no toda la población tiene acceso a un crédito de
vivienda. La regulación financiera limita el acceso a crédito para hogares de
muy bajos ingresos o en situación de informalidad.
Los
altos niveles de pobreza e informalidad de la población colombiana limitan el
funcionamiento del modelo de cierre financiero.
Según la ECV-DANE 2010, en Colombia hay un total de 12,3 millones de
hogares. De este total, sólo el 36% tendría acceso a crédito y corresponde a
los hogares que tienen ingresos mensuales superiores a 1,5 SM. Un total de 7,9 millones de hogares tendrían
ingresos por debajo de ese nivel. Dentro de este grupo debe destacarse la
población que se encuentra por debajo de la línea de pobreza (3,7 millones de
hogares) y la que se encuentra por debajo de la línea de pobreza extrema (1,2
millones de hogares) Por otra parte, según la Encuesta de Ingresos y Gastos del
DANE 2009, habría capacidad de ahorro en los hogares con ingresos mensuales
mayores a 4SML, grupo conformado por los dos deciles de población de ingresos
más altos. La población objetivo de la política de vivienda (todos los hogares
con ingresos mensuales menores a 4SML) no tendrían capacidad de ahorro.
Brasil
se ha convertido en un referente para el diseño de políticas de vivienda
focalizadas en la población más pobre.
El nuevo modelo de política de vivienda brasilero (Programa Mi Casa Mi
Vida 1 y 2) propone una aproximación distinta al problema habitacional:
i.
Se
requiere una segmentación mucho más fina de la demanda y la aplicación de
instrumentos de acceso específicos para cada segmento. Para el segmento
conformado por los hogares con ingresos mensuales menores a 3SM se ofrece la
entrega de viviendas sin cuota inicial (subsidio pleno a la demanda), pero sin
transferencia de la propiedad (la propiedad queda en un mecanismo de
enajenación fiduciaria) y el hogar beneficiario asume el compromiso de destinar
el 10% de su ingreso mensual durante diez años para la devolución de una parte
del subsidio. La transferencia de la propiedad sólo se produce al término de
este plazo. Los beneficiarios pueden ser desalojados si no atienden sus
compromisos de pago.
ii.
La
intervención del sector público es diferente en cada segmento objetivo de
política. Para el segmento de renta baja
(<3 SM) la Caixa Federal (banca estatal de fomento) contrata la construcción
de las viviendas con el sector privado. La asignación de las soluciones
habitacionales es responsabilidad de los gobiernos locales (estados federales y
municipios) Los recursos para la construcción provienen del presupuesto
federal. La primera fase de MCMV requirió inversiones por USD 33 millardos y
tuvo como meta la construcción de un millón de unidades. La segunda fase tiene
una meta de construcción de dos millones de unidades y un presupuesto de
inversión de USD 79 millardos.
iii.
Los
hogares con ingresos mayores a 3 SM tienen un tratamiento especial y son
atendidos con una combinación distinta de instrumentos: subsidio a la tasa de
interés, subsidios a la cuota inicial (pero no pleno), etc.
iv.
En
el modelo brasilero ofrece varios aspectos para tener en cuenta en Colombia:
a.
La
población de más bajos ingresos, sin acceso a crédito ni capacidad de ahorro,
requiere de niveles de subsidios a la demanda plenos o casi plenos, bajo un
modelo de contratación directa con el gobierno.
b.
El
programa de vivienda actúa como un instrumento de formalización.
v.
En
Colombia se ha realizado un gran avance en el diseño de instrumentos para la
promoción de la oferta y el fortalecimiento de la demanda. Los macroproyectos de interés social nacional
y el subsidio a la tasa de interés son instrumentos que han demostrado
plenamente sus beneficios y deben seguir operando. El subsidio a la tasa es
fundamental para los hogares de bajos ingresos que sí tienen acceso a crédito. Según cálculos de CAMACOL, el principal
impacto del subsidio a la tasa fue convertir en sujetos de crédito a más de
600.000 hogares que en ausencia del mismo no lo eran, lo cual explica el
vigoroso crecimiento de las ventas de vivienda social durante la vigencia del
subsidio y la contracción que han registrado desde el agotamiento de los cupos.
vi.
La
gratuidad en vivienda debería utilizarse como mecanismo de formalización y de
bancarización.
Capítulo I Disposiciones
Generales
El
capítulo de disposiciones generales del proyecto de ley pretende definir el
objeto de la misma, sus propósitos, y los lineamientos para el desarrollo de la
nueva política de vivienda. Adicionalmente, el capítulo define los temas
estratégicos en los que se requiere de la coordinación entre la Nación y las
entidades territoriales para hacer efectiva la aplicación de la política, y con
el fin de que confluyan los bienes y recursos de las entidades de todos los
órdenes, para hacer efectivo el acceso a la vivienda.
Capítulo II. Financiación
y Gestión de Proyectos de Vivienda de Interés Prioritario
La vivienda es una de las locomotoras del desarrollo del país, por ser
un sector generador de empleo y de mejoramiento de calidad de vida de los
colombianos. La apuesta del Gobierno Nacional es que se promueva la vivienda de
interés social y prioritario, para el beneficio de la población vulnerable del
país.
De acuerdo con lo anterior, este capítulo pretende generar un
mecanismo que permita el trabajo conjunto del sector privado y el sector público,
para que la locomotora funcione en forma efectiva y ágil y se cumplan las metas
en materia de viviendas construidas o iniciadas, para reducir el déficit
habitacional en beneficio de las personas de menores recursos.
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
deberá determinar, inicialmente, los criterios de asignación de los recursos
del Fondo Nacional de Vivienda, para que este los aplique y proceda a su
ejecución.
Para
hacer efectiva la ejecución de los recursos y lograr el acceso a la vivienda,
se plantea la posibilidad de que FONVIVIENDA constituya patrimonios autónomos para promover y/o desarrollar y/o hacer
sostenibles proyectos de vivienda de
interés prioritario.
La
propuesta pretende que a estos patrimonios se puedan transferir recursos de las
siguientes fuentes:
1. Los del presupuesto nacional destinados para la asignación de subsidios
familiares de vivienda.
2. Los de los subsidios asignados que no
hayan sido aplicados, siempre y cuando el beneficiario lo autorice.
3. Los de los subsidios familiares de
vivienda que sean objeto de renuncia por parte de su beneficiario o que venzan,
independientemente de la vigencia presupuestal en la que hayan sido asignados
los subsidios.
4. Los de las entidades
territoriales, entidades públicas de cualquier orden, organismos de
cooperación, asistencia o ayudas internacionales, organismos multilaterales de
crédito y/o entes gubernamentales extranjeros, y en general, personas naturales
o jurídicas, públicas o privadas, que podrán ser fideicomitentes, si así lo define
en negocio que se realice.
Adicionalmente, se establece la
posibilidad de reinvertir estos recursos y sus rendimientos financieros, en el
desarrollo de nuevos proyectos de vivienda de interés social prioritaria.
Una vez construidas las viviendas,
existirían los siguientes beneficios:
1.
Las
viviendas resultantes de los proyectos serían asignadas a título de subsidio en
especie a los beneficiarios. Es decir, los beneficiarios recibirían una
vivienda habitable, a título de subsidio, sin perjuicio de que, de acuerdo con
las condiciones de los hogares
beneficiarios, el Gobierno establezca pagos parciales adicionales a cargo del
beneficiario, o de que se exija el cumplimiento de requisitos contemplados en
los programas sociales del Estado. A manera de ejemplo, los requisitos que
contempla el Programa de Red Unidos para la superación de la pobreza extrema.
Es decir, dependiendo de las condiciones de los
beneficiarios, el proyecto también da la posibilidad de que las viviendas no se
asignen en forma definitiva ni en su totalidad a los mismos, sino que plantea
la posibilidad que de que asignen temporalmente y la transferencia de su
titularidad se condicione al pago parcial de la vivienda o a la ejecución de
contratos de leasing habitacional o arrendamientos con opción de compra. Lo
anterior permitirá que los beneficiarios que tengan ciertas capacidades de pago
o que sean sujetos de crédito accedan a la vivienda en la medida en que asuman
la responsabilidad de su pago parcial.
2.
En
el caso en que los beneficiarios hubieren aportado el valor del subsidio
familiar de vivienda inicialmente otorgado en dinero, el valor de la vivienda
que se les otorgue a título de subsidio en especie podrá superar el valor del
subsidio aportado en dinero. Es decir, el recurso inicialmente aportado por el
Gobierno será efectivamente aplicado.
Teniendo en
cuenta que los patrimonios autónomos se constituirán a través de la celebración
de contratos de fiducia mercantil se plantea que se tanto su constitución como
su desarrollo se realicen de acuerdo con las normas del derecho privado, lo
cual permitirá agilizar considerablemente la ejecución de los recursos, sin
perjuicio de que se realicen procesos de selección de los constructores o
promotores, bajo los criterios que establezca para el efecto el Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio.
De otra parte, con el fin de permitir que los beneficiarios del
subsidio familiar de vivienda continúen recibiendo los beneficios del Estado y
la atención a los mismos sea integral, se establece que estos beneficiarios
mantendrán la categoría del
Sistema de Identificación de Potenciales Beneficiarios de Programas Sociales
(SISBEN) que tenían al momento de la asignación del subsidio, durante los cinco
(5) años siguientes al registro de la adquisición de la vivienda en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos. Igual situación se regula en relación con
el estrato socioeconómico de los hogares.
El
artículo 10 del proyecto, por su parte, tiene como finalidad permitir que los
hogares afectados por situaciones de desastre puedan, si la disponibilidad de
recursos lo permite, acceder a un mayor valor de subsidio familiar de vivienda
en las modalidades de construcción en sitio propio, adquisición de vivienda
nueva o usada y mejoramiento de la vivienda en el sitio del desastre, se
modifica el artículo 4º de la ley 1415 de 2010, para permitir que sea el
Gobierno Nacional fije la cuantía del subsidio, teniendo en cuenta los
requerimientos sociofamiliares de los afectados.
Es
pertinente mencionar que para los subsidios asignados a otras poblaciones, es
el Gobierno Nacional el que a la fecha fija la cuantía del subsidio, pues ésta
depende de las dinámicas económicas y sociales del país, y en esa medida el
monto del subsidio debe ser susceptible de modificación por parte del Gobierno,
sin tener que acudir a la modificación de la ley cada vez que la situación del
país lo amerite.
Finalmente,
la modificación al artículo 8º de la Ley 3ª de 1991 se fundamenta en la
necesidad de controlar que el subsidio asignado por el Gobierno Nacional se
convierta en una solución habitacional para su beneficiario. Así, el plazo de
la prohibición para su enajenación o transferencia de cualquier derecho real
sobre el mismo debe contarse a partir de la fecha en que el beneficiario recibe
efectivamente la solución de vivienda y no desde el momento de la asignación
del subsidio, como lo contempla la norma actual, pues se presenta
frecuentemente el caso en que después de varios años el subsidio no ha sido
aplicado en una solución habitacional.
En
relación con este mismo asunto, se incorpora una nueva obligación para las
Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, que consiste en incorporar en
los folios de matrícula inmobiliaria que correspondan, la prohibición de
transferencia de derechos reales a la que hace referencia el mismo artículo. Lo
anterior, con el fin de generar un control adicional al cumplimiento de la
norma y darle oponibilidad frente a terceros.
Capítulo III. Eliminación De Trámites
Y Costos Para La Celebración Y El Registro De Los Negocios Jurídicos
Con el fin
de propiciar la legalidad y la publicidad de los negocios jurídicos que versen
sobre inmuebles considerados vivienda de interés social prioritaria, este
capítulo establece una exención para los gastos notariales y registrales de los
negocios jurídicos de adquisición, incluido el leasing habitacional cuando se
ejerza la opción de compra, hipoteca, afectación a vivienda familiar y/o
constitución de patrimonio de familia de un inmueble definido como vivienda de
interés prioritario, independientemente de la naturaleza jurídica de las
partes.
De
otra parte, con el fin de facilitar la implementación de algunos programas a
cargo del Gobierno, se eximen del pago de gastos registrales los actos administrativos de cesión o
transferencia a título gratuito de bienes fiscales, a otras entidades públicas
o a particulares, en desarrollo de programas o proyectos de vivienda de interés
social.
CAPÍTULO IV Financiación De Vivienda
El leasing habitacional
se ha perfilado como una alternativa de adquisición de vivienda diferente al
crédito tradicional que es necesario estimular. El desarrollo de la figura ha
sido lento pero consiste, gracias, entre otros aspectos, al beneficio
tributario con el que cuenta. El principal atractivo de la figura es la
reducción de la base del impuesto de renta para la entidad que concede el
leasing, y es por esto que el proyecto plantea esta medida. Adicionalmente, a
los usuarios esta les permite que el canon de arrendamiento con opción de
compra que pagan por una vivienda, les sea deducido de la base que se toma en
cuenta para tributar la retención en la fuente, por ser considerado como un
leasing operativo. Por otra parte, con la expedición del decreto 391 de 2012 el
Gobierno vinculó el subsidio familiar de vivienda a las operaciones de leasing
habitacional.
Por su parte, desde su
concepción el esquema de titularización hipotecaria en Colombia consideró la
necesidad de regular estímulos temporales para su consolidación, en especial el
representado en el beneficio de la exención del impuesto sobre la renta a los
rendimientos de los títulos emitidos con respaldo en créditos hipotecarios de
vivienda (títulos hipotecarios). Para el efecto la Ley 546 de 1999 definió la
exención de rendimientos financieros para los títulos hipotecarios, beneficio
que estuvo vigente hasta el 23 de diciembre de 2010. Con dicho estímulo se
buscó promover la suscripción y negociación de tales títulos por parte de los
inversionistas con el objetivo de generar, de un lado, un esquema alternativo
de fondeo para la originación de cartera hipotecaria a partir del mercado de
capitales y de otro, nuevas alternativas de inversión privada para el mercado
de capitales (títulos hipotecarios), desarrollando el denominado ciclo virtuoso
de la titularización, objetivo definido en la Ley 546 de 1999.
Durante el término de
vigencia de la exención la titularización hipotecaria tuvo un impacto muy
importante en la disminución de tasas de interés de mercado de los créditos
hipotecarios de vivienda. Sin embargo a partir de 2011, si bien se han
continuado realizando titularizaciones hipotecarias profundizando el mercado de
capitales, no se ha logrado un efecto significativo en términos de reducción de
tasa de interés. Desde otra perspectiva la titularización hipotecaria ha sido
fundamental en el desarrollo de los créditos hipotecarios en pesos a tasa fija,
considerados como una nueva alternativa de financiación para los deudores
hipotecarios, imposible de ofrecer por las entidades especializadas sin el
esquema de fondeo provisto por la titularización hipotecaria para este tipo de
productos. Como resultado de la titularización de créditos hipotecarios a tasa
fija, hoy en día este tipo de crédito representa el 92% de la totalidad de los
desembolsos de cartera hipotecaria de vivienda del sistema mientras que los
desembolsos en UVR ascienden tan solo a 8%.
Bajo la consideración de
que aún no se ha cumplido el objetivo la Ley 546 de 1999 mediante la
consolidación de un cambio estructural en el modelo de financiación de vivienda
a través de la titularización hipotecaria (con el soporte temporal del
beneficio tributario), resulta necesario volver a considerar los beneficios
tributarios a los esquemas de titularización hipotecaria, de manera que se
genere una mayor dinámica del sector de vivienda con el efecto fundamental de
la reducción de tasas de interés de los créditos hipotecarios. De manera
complementaria se busca mantener incentivos para la originación de créditos en
tasa fija, esquema de financiación que ha desplazado casi en su totalidad la
financiación en UVR. En últimas se busca evitar el impacto negativo que podría
tener en las políticas de vivienda promovidas por el Gobierno Nacional, una
disminución sustancial en los volúmenes de originación de crédito de vivienda
como resultado de la disminución de los montos de cartera hipotecaria
titularizada.
Este capítulo propone también la modificación
del artículo 24 de la Ley 546 de 1999, el cual
regula el procedimiento de cesión de créditos hipotecarios de vivienda a
largo plazo, cuando por voluntad del deudor el crédito es cedido a otra entidad
financiera que adquiere la calidad de acreedor. En la práctica la cesión de
créditos hipotecarios es una prerrogativa que tiene el deudor para mejorar las
condiciones financieras de su crédito. En los términos de las normas
aplicables, la cesión del crédito hipotecario se lleva a cabo mediante el
endoso del pagaré y la entrega de la garantía hipotecaria que ampara dicho
crédito.
La facultad conferida a
los deudores para la cesión de sus créditos hipotecarios a favor de otras
entidades financieras sin ninguna limitación, ha resultado en una competencia
entre entidades financieras para adquirir créditos hipotecarios originados por
otras entidades mediante el ofrecimiento de menores tasas de interés, lo cual
ha dado lugar a procedimientos masivos de cesión de crédito.
Estos procedimientos
masivos de cesión han tenido impacto sustancial en procesos de titularización
teniendo en cuenta que en la actualidad los créditos titularizados representan
el 30% del sector hipotecario. En este escenario se ha identificado la
necesidad de precisar algunos aspectos del artículo 24 de la Ley 546 de 1999,
que pueden generar discusión dada la falta de reglamentación del procedimiento jurídico
aplicable para su implementación.
En particular se busca
aclarar que en adición a las entidades financieras las demás entidades
originadoras de créditos hipotecarios relacionadas en el artículo 1 de la Ley
546 de 1999 pueden acogerse al régimen especial de cesiones de créditos.
Igualmente se precisa que las sociedades
titularizadoras y sociedades fiduciarias tienen la facultad de ceder créditos
titularizados en desarrollo del artículo 24 citado en los casos en que el
deudor así lo requiera.
Finalmente se busca precisar que el crédito que se desembolsa por el
nuevo acreedor para el pago de la cesión del crédito, está amparado por la
garantía accesoria del crédito cedido, cerrando potenciales discusiones sobre
la existencia de la garantía hipotecaria cuando el pago de la obligación cedida
se realiza de manera previa al perfeccionamiento de la cesión del crédito
(mediante el endoso y entrega del pagaré y la garantía). Dado el importante de
volumen de créditos objeto de cesión, esta precisión es de fundamental
importancia para la titularización de cartera hipotecaria por cuanto en este
tipo de procesos se requiere mitigar al máximo cualquier discusión eventual
sobre riesgos jurídicos que puedan afectar la exigibilidad del activo
subyacente para el pago de los títulos hipotecarios adquiridos por los
inversionistas.
CAPÍTULO V.
Transferencia, Titulación y Saneamiento de Inmuebles
Las entidades públicas deben sanear sus patrimonios, determinando los
inmuebles que requieren para el ejercicio de sus funciones y aquellos que
pueden ser destinados a otros propósitos por parte de otras entidades del
Estado. En consecuencia, es necesario dar la posibilidad de que los bienes de
que dispongan estas entidades y que puedan ser destinados para el desarrollo de
programas o proyectos de vivienda de interés social, puedan ser transferidos a
las entidades que dentro de su objeto tengan contemplada la posibilidad de
adelantarlos. Lo anterior, sin perjuicio del cumplimiento del Plan de
Ordenamiento Territorial los demás
instrumentos que lo complementen o desarrollen.
El artículo que otorga la imprescriptibilidad a los bienes fiscales
pretende que los mismos no sean adquiridos por vía de acción ni por vía de
excepción por sus ocupantes, es decir, que no sean susceptibles de posesión. Lo
anterior, en beneficio de los patrimonios de las entidades públicas y sin
perjuicio de que se mantenga vigente la posibilidad de adelantar procesos de
titulación, y de la enajenación directa de los bienes que no están dentro de la
categoría de la vivienda de interés social, disposición que se pretende también
incluir en el proyecto de ley, con el fin de facilitar el saneamiento de los
bienes fiscales del estado, sin detrimento para sus entidades propietarias, por
cuanto la enajenación se haría con fundamento en un avalúo comercial realizado
de acuerdo con las normas vigentes.
CAPÍTULO
VI. Otras Disposiciones
Teniendo en cuenta la escasez de suelo urbanizable y urbanizado para el
desarrollo de proyectos de vivienda VIS y VIP, este capítulo pretende
establecer disposiciones que permitan habilitar el suelo para el desarrollo de
proyectos de vivienda que permitan cumplir con las metas del Gobierno Nacional.
De acuerdo con lo anterior, se pretende que en el ordenamiento jurídico
vuelva a existir la norma de acuerdo con la cual es obligación establecer un porcentaje de suelo sobre área útil del plan
parcial o del proyecto urbanístico en predios con tratamiento de desarrollo en
suelo urbano y de expansión urbana. Igualmente, se establece un porcentaje
mínimo de este suelo para ser destinado al desarrollo de programas y proyectos
VIP para la reubicación de los habitantes que a la vigencia de la presente ley
se encuentren localizados en zonas de riesgo no mitigable del municipio o
distrito donde se desarrolle el proyecto.
Finalmente,
se pretende que el Ministerio de Ambiente y Desarrollo sostenible sea la única
entidad que emita licencias, permisos, concesiones y autorizaciones de temas
ambientales de los Macroproyectos de Interés Social Nacional. Lo anterior
teniendo en cuenta que el interés en el desarrollo del proceso es del nivel
nacional, e igualmente que esto permitirá unificar los criterios para el
otorgamiento de las licencias en este tipo de proyectos. Adicionalmente, se
debe tener en cuenta que las concertaciones ambientales establecidas en la ley
se habrán surtido previamente.
GERMÁN VARGAS LLERAS
Ministro del
Interior
LUIS FELIPE HENAO CARDONA
Ministro de
Vivienda, Ciudad y Territorio (E)