2. La Locomotora de la Vivienda del Gobierno Santos, requiere para su adecuada marcha que los Rieles Financieros de la vía estén bien Soportados y Alineados.
Por Luis Alberto Vargas Ballén
La tesis del autor es que la Política Nacional de Vivienda para lograr los resultados y metas propuestas, requiere primero resolver de manera inmediata una serie de problemas estructurales que aquejan al sector de la construcción desde vieja data. Es decir que las vías férreas estén bien construidas, soportadas y alineadas.
Grandes problemas como la necesidad de contar con recursos para adquirir predios por parte de los Alcaldes, la ausencia de líneas de crédito adecuadas a las necesidades de los constructores, la participación efectiva de entidades nacionales como el FNA y CAPROVIMPO, la ausencia de la cultura del seguro, la desconfianza de los hogares en la UVR, entre otros muchos otros inconvenientes, deben ser resueltos de manera anticipada para garantizar que la línea férrea por donde se debe desplazar la LOCOMOTORA DE LA VIVIENDA pueda hacerlo en condiciones óptimas y sin riesgo de descarrilarse.
Para lograr que la Locomotora de la Vivienda que propone echar a andar el Gobierno Nacional, y que busca como meta final la construcción de Un millón de viviendas de aquí al 2014, pensamos indispensable proponerle al país lo que hemos denominado “Re-Construir la Línea Férrea”, siendo indispensable que el Congreso de la República incluya en el proyecto de ley de Macro proyectos de Segunda Generación, la adopción de medidas para su financiación adecuada.
Pretendemos que la Locomotora de la Vivienda ruede sobre una carrilera de trocha ancha, con dos rieles de línea férrea que se deben re-construir, para ello en artículo anterior planteamos reformas para resolver el primero denominado “Reducción de trámites y costos transaccionales”, en este artículo proponemos trabajar en el segundo aspecto sobre los “Mecanismos y herramientas de financiación”.
Las traviesas que deben soportar el segundo riel y que el Congreso de la República debe reafirmar tienen que ver con la implementación de nuevos instrumentos que le permitan a los Actores del Sistema Nacional Habitacional, contar con Herramientas de financiación modernas para los Macroproyectos.
Para comenzar, se debe dotar de herramientas financieras a las entidades del orden nacional, departamental, municipal y distrital, áreas metropolitanas y especialmente a las Empresas de Renovación Urbana y los Fondos de Vivienda; permitiéndoles participar en la ejecución de los macroproyectos de interés social, aportando predios y recursos financieros con cargo a sus propios presupuestos, así como contratar créditos de redescuento de muy largo plazo y emitir Pagares y Bonos de Reforma Urbana (emisión de títulos la orden, libremente negociables en moneda nacional y emitidos a 20 años) con base en la Ley 9 de 1989, y como forma de pago para toda adquisición de inmuebles para infraestructura, equipamiento, espacio público y construcción de vivienda social.
En cuanto al Gobierno Nacional, debe Fonvivienda quien transfiera los recursos y desarrolle las actividades necesarias para financiar los macroproyectos de interés social mediante la asignación anticipada de subsidios familiares de vivienda a la oferta de los hogares y para cofinanciar el esfuerzo de las entidades territoriales en la ejecución de las obras de urbanismo y redes de servicios públicos. De igual forma el Fondo Nacional de Regalías debe permitir que las entidades territoriales puedan destinar recursos para financiar el sector de vivienda que hoy no se encuentra dentro de las prioridades de inversión.
Es bien importante que la Banca de segundo piso, representada por FINDETER y FINAGRO profundice y amplíe el mercado estableciendo líneas de redescuento en condiciones financieras especiales en cuanto a plazo y tasas, que le permita a los promotores y gestores de los macro proyectos financiar y adelantar todas las fases y etapas desde la formulación, diseño, adopción, desarrollo y seguimiento hasta la terminación y liquidación, créditos que pueden ser otorgados directamente a los Patrimonios Autónomos constituidos para tal fin.
Se propone al Congreso de la República permitir a las Instituciones Oficiales Especiales participar más activamente en los Macroproyectos de Interés Social, el Fondo Nacional de Ahorro, el Instituto de Casas Fiscales y la Caja Promotora de la Vivienda Militar y de Policía, pueden vincularse como fideicomitentes aportantes en los macroproyectos aportando recursos al patrimonio autónomo que los desarrolle; adquirir porciones de terreno urbanizadas resultantes del desarrollo y urbanización de los macroproyectos, o comprar super manzanas o unidades de actuación urbanística para desarrollar o construir directa o indirectamente las unidades de vivienda que sean requeridas para sus afiliados o beneficiarios de acuerdo con la distribución geográfica de los mismos. Igual papel deben jugar las Entidades Otorgantes del Subsidio Familiar de Vivienda como las Cajas de Compensación Familiar, Fonvivienda y la Gerencia de Vivienda Rural del Banco Agrario de Colombia, flexibilizando los procedimientos para anticipar el giro de los recursos propios de los afiliados, sean cesantías, ahorro programado o ahorro voluntario contractual, cuentas AFC, pensiones voluntarias, subsidios familiares de vivienda o créditos individuales para vivienda.
Con lo anterior se logra un aumento en el volumen de recursos de crédito constructor, el cual debe reflejarse en mejores condiciones para los hogares que tomen Créditos Hipotecarios Individuales de Vivienda, sistema que debe reformarse profundamente para hacerlo más amable y confiable a los hogares, siendo indispensable que las entidades financieras y del sector cooperativo, otorguen los cupos y montos de crédito individual o leasing para vivienda teniendo en cuenta un LTV del noventa por ciento (90%) sobre el valor de compra o avalúo comercial de la vivienda y calculen la capacidad de pago de los hogares para efectos de la cuota mensual de amortización con el porcentaje real que los hogares de acuerdo con sus ingresos y ubicación geográfica destinan en la actualidad para el Gasto de ocupación de la vivienda dentro del componente de Gastos de Vivienda que determina el DANE mediante la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos.
Finalmente es indispensable la Promoción de la Cultura del Seguro, profundizando y obligando a cumplir lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, para que todas las copropiedades, conjuntos habitacionales y sus administradores aseguren las áreas comunes, áreas privadas, y bienes de uso común, con pólizas de seguros multiriesgo y Responsabilidad Civil Extracontractual y de Directores y Administradores.
Pero fundamentalmente lo que debe lograrse al final es que los hogares propietarios de las unidades de vivienda adquieran la cultura del seguro y siempre cuenten con una póliza de seguro multiriesgo que ampare la unidad de vivienda y los bienes privados; permitiendo para ello incluso, que sean las entidades territoriales quienes tomen este tipo de seguros con cargo a su presupuesto y luego sean cargados a cada propietario para pagarlos de manera conjunta con el impuesto de predial y complementarios o con uno cualquiera de los recibos de pago de los servicios públicos domiciliarios.
La tesis del autor es que la Política Nacional de Vivienda para lograr los resultados y metas propuestas, requiere primero resolver de manera inmediata una serie de problemas estructurales que aquejan al sector de la construcción desde vieja data. Es decir que las vías férreas estén bien construidas, soportadas y alineadas.
Grandes problemas como la necesidad de contar con recursos para adquirir predios por parte de los Alcaldes, la ausencia de líneas de crédito adecuadas a las necesidades de los constructores, la participación efectiva de entidades nacionales como el FNA y CAPROVIMPO, la ausencia de la cultura del seguro, la desconfianza de los hogares en la UVR, entre otros muchos otros inconvenientes, deben ser resueltos de manera anticipada para garantizar que la línea férrea por donde se debe desplazar la LOCOMOTORA DE LA VIVIENDA pueda hacerlo en condiciones óptimas y sin riesgo de descarrilarse.
Para lograr que la Locomotora de la Vivienda que propone echar a andar el Gobierno Nacional, y que busca como meta final la construcción de Un millón de viviendas de aquí al 2014, pensamos indispensable proponerle al país lo que hemos denominado “Re-Construir la Línea Férrea”, siendo indispensable que el Congreso de la República incluya en el proyecto de ley de Macro proyectos de Segunda Generación, la adopción de medidas para su financiación adecuada.
Pretendemos que la Locomotora de la Vivienda ruede sobre una carrilera de trocha ancha, con dos rieles de línea férrea que se deben re-construir, para ello en artículo anterior planteamos reformas para resolver el primero denominado “Reducción de trámites y costos transaccionales”, en este artículo proponemos trabajar en el segundo aspecto sobre los “Mecanismos y herramientas de financiación”.
Las traviesas que deben soportar el segundo riel y que el Congreso de la República debe reafirmar tienen que ver con la implementación de nuevos instrumentos que le permitan a los Actores del Sistema Nacional Habitacional, contar con Herramientas de financiación modernas para los Macroproyectos.
Para comenzar, se debe dotar de herramientas financieras a las entidades del orden nacional, departamental, municipal y distrital, áreas metropolitanas y especialmente a las Empresas de Renovación Urbana y los Fondos de Vivienda; permitiéndoles participar en la ejecución de los macroproyectos de interés social, aportando predios y recursos financieros con cargo a sus propios presupuestos, así como contratar créditos de redescuento de muy largo plazo y emitir Pagares y Bonos de Reforma Urbana (emisión de títulos la orden, libremente negociables en moneda nacional y emitidos a 20 años) con base en la Ley 9 de 1989, y como forma de pago para toda adquisición de inmuebles para infraestructura, equipamiento, espacio público y construcción de vivienda social.
En cuanto al Gobierno Nacional, debe Fonvivienda quien transfiera los recursos y desarrolle las actividades necesarias para financiar los macroproyectos de interés social mediante la asignación anticipada de subsidios familiares de vivienda a la oferta de los hogares y para cofinanciar el esfuerzo de las entidades territoriales en la ejecución de las obras de urbanismo y redes de servicios públicos. De igual forma el Fondo Nacional de Regalías debe permitir que las entidades territoriales puedan destinar recursos para financiar el sector de vivienda que hoy no se encuentra dentro de las prioridades de inversión.
Es bien importante que la Banca de segundo piso, representada por FINDETER y FINAGRO profundice y amplíe el mercado estableciendo líneas de redescuento en condiciones financieras especiales en cuanto a plazo y tasas, que le permita a los promotores y gestores de los macro proyectos financiar y adelantar todas las fases y etapas desde la formulación, diseño, adopción, desarrollo y seguimiento hasta la terminación y liquidación, créditos que pueden ser otorgados directamente a los Patrimonios Autónomos constituidos para tal fin.
Se propone al Congreso de la República permitir a las Instituciones Oficiales Especiales participar más activamente en los Macroproyectos de Interés Social, el Fondo Nacional de Ahorro, el Instituto de Casas Fiscales y la Caja Promotora de la Vivienda Militar y de Policía, pueden vincularse como fideicomitentes aportantes en los macroproyectos aportando recursos al patrimonio autónomo que los desarrolle; adquirir porciones de terreno urbanizadas resultantes del desarrollo y urbanización de los macroproyectos, o comprar super manzanas o unidades de actuación urbanística para desarrollar o construir directa o indirectamente las unidades de vivienda que sean requeridas para sus afiliados o beneficiarios de acuerdo con la distribución geográfica de los mismos. Igual papel deben jugar las Entidades Otorgantes del Subsidio Familiar de Vivienda como las Cajas de Compensación Familiar, Fonvivienda y la Gerencia de Vivienda Rural del Banco Agrario de Colombia, flexibilizando los procedimientos para anticipar el giro de los recursos propios de los afiliados, sean cesantías, ahorro programado o ahorro voluntario contractual, cuentas AFC, pensiones voluntarias, subsidios familiares de vivienda o créditos individuales para vivienda.
Con lo anterior se logra un aumento en el volumen de recursos de crédito constructor, el cual debe reflejarse en mejores condiciones para los hogares que tomen Créditos Hipotecarios Individuales de Vivienda, sistema que debe reformarse profundamente para hacerlo más amable y confiable a los hogares, siendo indispensable que las entidades financieras y del sector cooperativo, otorguen los cupos y montos de crédito individual o leasing para vivienda teniendo en cuenta un LTV del noventa por ciento (90%) sobre el valor de compra o avalúo comercial de la vivienda y calculen la capacidad de pago de los hogares para efectos de la cuota mensual de amortización con el porcentaje real que los hogares de acuerdo con sus ingresos y ubicación geográfica destinan en la actualidad para el Gasto de ocupación de la vivienda dentro del componente de Gastos de Vivienda que determina el DANE mediante la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos.
Finalmente es indispensable la Promoción de la Cultura del Seguro, profundizando y obligando a cumplir lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, para que todas las copropiedades, conjuntos habitacionales y sus administradores aseguren las áreas comunes, áreas privadas, y bienes de uso común, con pólizas de seguros multiriesgo y Responsabilidad Civil Extracontractual y de Directores y Administradores.
Pero fundamentalmente lo que debe lograrse al final es que los hogares propietarios de las unidades de vivienda adquieran la cultura del seguro y siempre cuenten con una póliza de seguro multiriesgo que ampare la unidad de vivienda y los bienes privados; permitiendo para ello incluso, que sean las entidades territoriales quienes tomen este tipo de seguros con cargo a su presupuesto y luego sean cargados a cada propietario para pagarlos de manera conjunta con el impuesto de predial y complementarios o con uno cualquiera de los recibos de pago de los servicios públicos domiciliarios.