1. La Locomotora de la Vivienda del Gobierno Santos, requiere para su adecuada marcha que los Rieles Normativos de la vía estén bien definidos y alineados.
Por Luis Alberto Vargas Ballén
La tesis del autor es que la Política Nacional de Vivienda para lograr los resultados y metas propuestas, requiere primero resolver de manera inmediata una serie de problemas estructurales que aquejan al sector de la construcción desde vieja data. Es decir que las vías férreas estén bien construidas, soportadas y alineadas.
Grandes problemas como la intervención de predios por parte de los Alcaldes, los procesos de enajenación voluntaria o expropiación, la valoración de los inmuebles para la producción de suelo urbanizable, así como los tiempos, costos y trámites de licencias y obtención de permisos, el acceso y garantía en la prestación de servicios públicos, entre otros muchos otros inconvenientes, deben ser resueltos de manera anticipada para garantizar que la línea férrea por donde se debe desplazar la LOCOMOTORA DE LA VIVIENDA pueda hacerlo en condiciones óptimas y sin riesgo de descarrilarse.
Para lograr que la Locomotora de la Vivienda que propone echar a andar el Gobierno Nacional, y que busca como meta final la construcción de Un millón de viviendas de aquí al 2014, pensamos indispensable proponerle al país lo que hemos denominado “Re-Construir la Línea Férrea” para garantizar que en su recorrido se eviten tropiezos, esquiven barreras y no sucedan descarrilamientos y permitan de esta forma el logro de las metas fijadas.
Para lograr este propósito proponemos que se aproveche la discusión del proyecto de ley de autoría del Senador Juan Lozano, que se encuentra en trámite en el Congreso de la República con mensaje de urgencia y que pretende adoptar medidas para promover la oferta de suelo urbanizable mediante la figura de los Macro proyectos de Segunda Generación.
Pretendemos que la Locomotora de la Vivienda ruede sobre una carrilera de trocha ancha, con dos rieles de línea férrea que se deben re-construir, el primero lo hemos denominado la “Reducción de trámites y costos transaccionales” y el segundo los “Mecanismos y herramientas de financiación”. Habrá también que trabajar en un equipo de “control de tren” para garantizar que no se desboquen la locomotora y los vagones donde estarán todos los actores del sector de la construcción.
Las traviesas que soporta el primer riel y que debe el Congreso de la República reconstruir tienen que ver con la implementación de instrumentos legales renovados que le permitan a los Alcaldes y Gobernadores la Intervención y Adquisición de Predios, ubicados en suelo urbano, de expansión urbana o rural, que agilicen las medidas de declaratoria de utilidad pública e interés social, los procedimientos de enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial.
La escasez del suelo que tanto se argumenta debe ser enfrentada mediante el Aporte de Predios de propiedad de las Entidades Públicas, que hoy poseen agencias estatales como CISA, la DNE, los patrimonios autónomos a cargo de entidades liquidadas como Inurbe, Idema, y de las propias Gobernaciones y Alcaldías, lo que sencillamente se deriva de cumplir lo dispuesto por la Ley 708 de 2001, que ha sido reiterado en el Artículo 69 de la Ley 962 de 2005 y Artículo 90 de la Ley 1151 de 2007. Estos predios se propone deber ser transferidos a los Patrimonios Autónomos constituidos para el desarrollo de los Macro proyectos.
Para controlar los precios de referencia en la compra de predios a particulares, debe por igual trabajarse por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en establecer nuevas metodologías de avalúos requeridos para la adquisición, enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial y para los avalúos de referencia previos a la intervención de las zonas delimitadas cuando se trate de renovación urbana, dichos métodos deben incluir información de la última década para verificar la forma como los propietarios han venido pagando el impuesto predial y complementarios, impuestos de valorización, plusvalías y otros, de tal forma que las entidades territoriales puedan descontar del valor comercial de compra del inmueble o de la indemnización los impuestos, tasas y contribuciones dejados de pagar sobre la base del nuevo precio comparado con los avalúos catastrales sobre los cuales se pagaron efectivamente los impuestos. En igual forma debe proceder la DIAN para los impuestos nacionales, de tal forma que la especulación con los precios de la tierra tenga un contrapeso aplicado por parte del estado.
Los rieles necesitan estar soportados en traviesas adecuadas, alineadas y homogéneas, por tal razón se hace necesario profundizar y mejorar los procesos de simplificación de trámites, mejorando y aplicando en todo el país mediante la Política de Gobierno en Línea la experiencia de la Ventanilla Única para los Procesos de Escrituración y Legalización, que actualmente lidera la Superintendencia de Notario y Registro, que coordina las notarias, oficinas de registro de instrumentos públicos, beneficencias y entidades territoriales. En igual sentido debe ampliarse la Competencia de los Curadores Urbanos para que la expedición de licencias de urbanismo y construcción para la ejecución de las actuaciones previstas en el desarrollo de los macroproyectos sea ágil, oportuna y técnicamente soportada, se propone que los Curadores Urbanos de los grandes municipios otorguen las licencias a los macroproyectos que se aprueben en municipios aledaños de 3ra a 6ta categoría donde la capacidad técnica de las Oficinas de Planeación es poca.
Para garantizar la viabilidad financiera y sostenibilidad de los macroproyectos la construcción de las redes matrices primarias y secundarias y la garantía en la prestación futura de los Servicios Públicos Domiciliarios, deben ejecutarse con cargo a los presupuestos de las Empresas de Servicios Públicos, para lo cual se pueden suscribir acuerdos o convenios con los promotores, gestores o constructores de los macro proyectos para la ejecución y financiación bajo la figura de los Contratos de Aportes Reembolsables (documento Conpes 3583 de 2009); esto debe estar ligado a los cambios que se deben promover a los métodos de Estratificación socio económica.
Finalmente es necesario que el país adopte medidas técnicas y también policivas para evitar que se sigan construyendo viviendas e infraestructura en zonas de alto riesgo, los recientes desastres naturales que nos aquejan deben servir para implementar sistemas de Gestión y Administración del Riesgo, comenzando por garantizar que la ubicación de los predios e inmuebles donde se pretendan desarrollar los macro proyectos de interés social siempre estén localizados en zonas seguras y de cero riesgo.
La tesis del autor es que la Política Nacional de Vivienda para lograr los resultados y metas propuestas, requiere primero resolver de manera inmediata una serie de problemas estructurales que aquejan al sector de la construcción desde vieja data. Es decir que las vías férreas estén bien construidas, soportadas y alineadas.
Grandes problemas como la intervención de predios por parte de los Alcaldes, los procesos de enajenación voluntaria o expropiación, la valoración de los inmuebles para la producción de suelo urbanizable, así como los tiempos, costos y trámites de licencias y obtención de permisos, el acceso y garantía en la prestación de servicios públicos, entre otros muchos otros inconvenientes, deben ser resueltos de manera anticipada para garantizar que la línea férrea por donde se debe desplazar la LOCOMOTORA DE LA VIVIENDA pueda hacerlo en condiciones óptimas y sin riesgo de descarrilarse.
Para lograr que la Locomotora de la Vivienda que propone echar a andar el Gobierno Nacional, y que busca como meta final la construcción de Un millón de viviendas de aquí al 2014, pensamos indispensable proponerle al país lo que hemos denominado “Re-Construir la Línea Férrea” para garantizar que en su recorrido se eviten tropiezos, esquiven barreras y no sucedan descarrilamientos y permitan de esta forma el logro de las metas fijadas.
Para lograr este propósito proponemos que se aproveche la discusión del proyecto de ley de autoría del Senador Juan Lozano, que se encuentra en trámite en el Congreso de la República con mensaje de urgencia y que pretende adoptar medidas para promover la oferta de suelo urbanizable mediante la figura de los Macro proyectos de Segunda Generación.
Pretendemos que la Locomotora de la Vivienda ruede sobre una carrilera de trocha ancha, con dos rieles de línea férrea que se deben re-construir, el primero lo hemos denominado la “Reducción de trámites y costos transaccionales” y el segundo los “Mecanismos y herramientas de financiación”. Habrá también que trabajar en un equipo de “control de tren” para garantizar que no se desboquen la locomotora y los vagones donde estarán todos los actores del sector de la construcción.
Las traviesas que soporta el primer riel y que debe el Congreso de la República reconstruir tienen que ver con la implementación de instrumentos legales renovados que le permitan a los Alcaldes y Gobernadores la Intervención y Adquisición de Predios, ubicados en suelo urbano, de expansión urbana o rural, que agilicen las medidas de declaratoria de utilidad pública e interés social, los procedimientos de enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial.
La escasez del suelo que tanto se argumenta debe ser enfrentada mediante el Aporte de Predios de propiedad de las Entidades Públicas, que hoy poseen agencias estatales como CISA, la DNE, los patrimonios autónomos a cargo de entidades liquidadas como Inurbe, Idema, y de las propias Gobernaciones y Alcaldías, lo que sencillamente se deriva de cumplir lo dispuesto por la Ley 708 de 2001, que ha sido reiterado en el Artículo 69 de la Ley 962 de 2005 y Artículo 90 de la Ley 1151 de 2007. Estos predios se propone deber ser transferidos a los Patrimonios Autónomos constituidos para el desarrollo de los Macro proyectos.
Para controlar los precios de referencia en la compra de predios a particulares, debe por igual trabajarse por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en establecer nuevas metodologías de avalúos requeridos para la adquisición, enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial y para los avalúos de referencia previos a la intervención de las zonas delimitadas cuando se trate de renovación urbana, dichos métodos deben incluir información de la última década para verificar la forma como los propietarios han venido pagando el impuesto predial y complementarios, impuestos de valorización, plusvalías y otros, de tal forma que las entidades territoriales puedan descontar del valor comercial de compra del inmueble o de la indemnización los impuestos, tasas y contribuciones dejados de pagar sobre la base del nuevo precio comparado con los avalúos catastrales sobre los cuales se pagaron efectivamente los impuestos. En igual forma debe proceder la DIAN para los impuestos nacionales, de tal forma que la especulación con los precios de la tierra tenga un contrapeso aplicado por parte del estado.
Los rieles necesitan estar soportados en traviesas adecuadas, alineadas y homogéneas, por tal razón se hace necesario profundizar y mejorar los procesos de simplificación de trámites, mejorando y aplicando en todo el país mediante la Política de Gobierno en Línea la experiencia de la Ventanilla Única para los Procesos de Escrituración y Legalización, que actualmente lidera la Superintendencia de Notario y Registro, que coordina las notarias, oficinas de registro de instrumentos públicos, beneficencias y entidades territoriales. En igual sentido debe ampliarse la Competencia de los Curadores Urbanos para que la expedición de licencias de urbanismo y construcción para la ejecución de las actuaciones previstas en el desarrollo de los macroproyectos sea ágil, oportuna y técnicamente soportada, se propone que los Curadores Urbanos de los grandes municipios otorguen las licencias a los macroproyectos que se aprueben en municipios aledaños de 3ra a 6ta categoría donde la capacidad técnica de las Oficinas de Planeación es poca.
Para garantizar la viabilidad financiera y sostenibilidad de los macroproyectos la construcción de las redes matrices primarias y secundarias y la garantía en la prestación futura de los Servicios Públicos Domiciliarios, deben ejecutarse con cargo a los presupuestos de las Empresas de Servicios Públicos, para lo cual se pueden suscribir acuerdos o convenios con los promotores, gestores o constructores de los macro proyectos para la ejecución y financiación bajo la figura de los Contratos de Aportes Reembolsables (documento Conpes 3583 de 2009); esto debe estar ligado a los cambios que se deben promover a los métodos de Estratificación socio económica.
Finalmente es necesario que el país adopte medidas técnicas y también policivas para evitar que se sigan construyendo viviendas e infraestructura en zonas de alto riesgo, los recientes desastres naturales que nos aquejan deben servir para implementar sistemas de Gestión y Administración del Riesgo, comenzando por garantizar que la ubicación de los predios e inmuebles donde se pretendan desarrollar los macro proyectos de interés social siempre estén localizados en zonas seguras y de cero riesgo.