La Construcción y su impacto en la economía del País
La importancia del sector de la construcción en la economía del país es trascendental, según cifras de Camacol en lo que ha trascurrido del año 2003, el sector ha contribuido con el 16% del valor agregado nacional, con el 13% del ingreso mixto y con el 32% del excedente de explotación del país. Por cada $100 pesos de valor agregado, la edificación origina $45 en salarios, $26 en ingreso mixto y $9 en excedente de explotación.
El total de la participación del sector en el consumo de los hogares es del 20,4% y en el PIB contribuye con el 14,7%.
No obstante el impulso que durante el último año ha mostrado el sector de la construcción, aún persisten serias deficiencias en el mercado, que han impedido una reactivación de la vivienda destinada a la población de estratos bajos; precisamente en la de interés social prioritaria, sobre la cual está fijada una de las principales metas del Gobierno del Presidente Álvaro Uribe Vélez, consistente en hacer de Colombia “un País de Propietarios”.
Los factores desfavorables, han sido diagnosticados por el gremio de los constructores, Camacol identificó, entre otros los siguientes:
Limitaciones en el acceso a los subsidios,
Costos de la Construcción,
Restricciones en el acceso al crédito para Vivienda de Interés Social - VIS,
Inseguridad jurídica.
Como se observa en la siguiente gráfica, en los últimos 12 meses, los desembolsos de créditos de la banca hipotecaria, a pesos constantes de 1994, registraron un aumento de 129% frente al mismo período de 2002, lo cual se explica por el incremento en créditos a constructores (69,5%), a individuales (35,8%) y a los de libre inversión (158,6%).
Sin embargo la financiación de vivienda y fundamentalmente la realizada mediante el otorgamiento de créditos individuales, dista mucho de los niveles alcanzados durante el segundo quinquenio de los años 90.
Según las cifras reportadas por el DANE, al cierre del tercer trimestre de 2003, de 797.681 metros cuadrados aprobados para la construcción de vivienda en septiembre el 21%, es decir 167.691 m² correspondieron a vivienda de interés social, y 629.990 m² equivalentes al 79% a vivienda diferente a VIS.
En mes de septiembre del presente año, el área aprobada para vivienda registró un descenso del 6,8% comparado con el mismo período de 2002, este comportamiento se explica por el descenso de la vivienda VIS, que cayó 63,3%, en contraste con el área destinada a otro tipo de vivienda que creció en un 58%.
Es aquí donde las acciones de la banca de fomento y de todas las entidades financieras, deben orientarse a establecer objetivos y fijar metas que en el corto y mediano plazo, permitan alcanzar al menos los niveles del pasado, especialmente en el financiamiento a los compradores.
Para contribuir a resolver las deficiencias de tipo estructural ya señaladas, FINDETER ejecuta una gestión integral, base sobre la cual se expone en este documento los principales aspectos desarrollados y la visión del papel que como banco de fomento, debe cumplir en el desarrollo del sector de la Construcción, de manera especial en lo referente a Vivienda de Interés Social.
El nuevo escenario de FINDETER
En la actualidad FINDETER desarrolla su objeto social, en un nuevo escenario generado como consecuencia de la última reforma al Estatuto Financiero y de las decisiones de su Junta Directiva, las cuales le han permitido posicionarse como el Banco de Segundo Piso con mayor proyección e impacto en el desarrollo de todas las regiones del país.
El nuevo escenario incluye la ampliación del objeto social, la extensión de sus líneas de crédito para financiar proyectos a entidades del orden nacional, a particulares, así como la financiación de operaciones leasing y el diseño de nuevos productos para la ejecución de planes, programas y proyectos de desarrollo, incluso a través de patrimonios autónomos.
De igual forma, la Junta Directiva tomó decisiones orientadas a realizar operaciones de crédito bajo la modalidad de redescuento automático, lograr la segmentación de tasas y la financiación de nuevos sectores, entre ellos el de Vivienda de Interés Social y el turismo.
Así mismo, con la expedición del Decreto 2481 de septiembre 02 de 2.003, se permite a FINDETER crear una nueva línea de crédito de fomento para Vivienda de Interés Social, orientada a financiar a los COMPRADORES, a través de nuevos operadores: Cajas de Compensación Familiar, Cooperativas de Ahorro y Crédito, Fondos de Empleados y ONG especializadas en la financiación de crédito y microcrédito inmobiliario.
Esta línea puede ser considerada un hito en la historia del país, ya que es la primera vez que la financiación de vivienda a los compradores cuenta con Banca de Segundo Piso que la fomente.
Todas estas acciones, hacen parte de la nueva estrategia que el Gobierno Nacional ha dispuesto para resolver problemas estructurales del desarrollo regional, llegar a los más pobres con soluciones que mejoren su calidad de vida y lograr que Colombia sea “un País de Propietarios”.
FINDETER y la política de Vivienda de Interés Social.
Desde la expedición de la Ley 3 de 1991, FINDETER hace parte del Subsistema de Financiación de Vivienda de Interés Social, hecho por el que implementó una Línea de redescuento orientada a los OFERENTES, con el objeto de financiar actividades propias de la construcción de este tipo de vivienda, entre ellas: el mejoramiento integral de asentamientos, equipamiento comunitario, obras de prevención y/o mitigación de riesgos, construcción de redes de servicios públicos domiciliarios, obras de adecuación del terreno, adquisición de terrenos y gastos complementarios, traslado o reubicación de asentamientos y construcción de las unidades de vivienda.
A raíz de la Liquidación del INURBE, FINDETER fue designada por el Gobierno Nacional como Entidad evaluadora de proyectos de Vivienda de Interés Social, con competencia para emitir el Certificado de Elegibilidad de los Proyectos VIS, y de manera exclusiva para aquellos que apliquen al Programa denominado Esfuerzo Municipal.
El proceso de evaluación de proyectos de vivienda ha requerido que FINDETER, además del estudio detallado y estricto del cumplimiento de las normas, disponga de un proceso de aseguramiento de la calidad, que mediante una evaluación ex-post, garantiza que las elegibilidades otorgadas sean coherentes con el posterior desarrollo de los proyectos, para ello se aportan criterios que sirven para establecer acciones preventivas y correctivas que serán implementadas por las entidades encargadas del seguimiento y control de los proyectos en su etapa constructiva.
En la actualidad se cuenta con una oferta de 872 proyectos elegibles en todo el país, cuyo promedio de soluciones de vivienda es de 47 unidades, en promedio cada proyecto vale $680,7 millones de pesos y demanda $287,2 millones de pesos en subsidios, es decir el 42,2% del valor total del proyecto. Esto evidencia una alta dependencia de la VIS en el Subsidio, lo cual se ve afectado por la estrechez fiscal de la nación, que anualmente apenas puede aportar unos $150.000 millones en subsidios, suma insuficiente para atender la demanda total anual de los proyectos que según la información presentada es de $250.432 millones de pesos.
RESULTADOS DEL PROCESO DE ELEGIBILIDAD OTORGADA POR FINDETER A PROYECTOS VIS (Noviembre 2002 a Diciembre 2003)
RECURSOS / CONVOCATORIA Datos EN EVALUACION RECHAZADOS / NO ELEGIBLES ELEGIBLES Total general
BOLSA ORDINARIA Suma Total de Proyectos 80 80 129 289
Valor Total de los Proyectos $ 1.199.806,9 $ 91.541,2 $ 147.552,2 $ 1.438.900,3
Número Total de Viviendas 6191 6000 10093 22284
Vr Total Subsidios Solicitados $ 37.909,5 $ 38.405,9 $ 66.943,4 $ 143.258,8
CAJAS DE COMPENSACION FAMILIAR Suma Total de Proyectos 109 27 447 583
Valor Total de los Proyectos $ 80.785,1 $ 8.070,1 $ 240.322,3 $ 329.177,5
Número Total de Viviendas 3871 473 12555 16899
Vr Total Subsidios Solicitados $ 21.431,9 $ 2.715,7 $ 60.730,4 $ 84.878,0
ESFUERZO MUNICIPAL Suma Total de Proyectos 223 169 280 672
Valor Total de los Proyectos $ 146.658,7 $ 96.162,8 $ 195.453,7 $ 438.275,3
Número Total de Viviendas 12710 8842 17802 39354
Vr Total Subsidios Solicitados $ 102.884,5 $ 60.387,8 $ 118.639,3 $ 281.911,6
VIGENCIAS ANTERIORES / PRESUPUESTO NACIONAL Suma Total de Proyectos 2 3 16 21
Valor Total de los Proyectos $ 1.167,6 $ 1.121,5 $ 10.262,5 $ 12.551,6
Número Total de Viviendas 183 60 826 1069
Vr Total Subsidios Solicitados $ 0,0 $ 313,4 $ 4.119,0 $ 4.432,4
Suma Total de Proyectos 414 279 872 1565
Valor Total de los Proyectos $ 1.428.418,3 $ 196.895,7 $ 593.590,7 $ 2.218.904,7
Número Total de Viviendas 22955 15375 41276 79606
Valor Total de los Subsidios Solicitados $ 162.225,9 $ 101.822,8 $ 250.432,0 $ 514.480,7
% PROYECTOS 26,5% 17,8% 55,7% 100,0%
FUENTE: Sistema de Información de Vivienda –SIVIS- FINDETER DIC-2003 (CIFRAS EN MILLONES DE PESOS).
Promedio Unidades de Vivienda por Proyecto 47
Valor Promedio de las Viviendas $ 14,4
Valor Promedio de Subsidio Solicitado $ 6,1
A continuación se presenta un cuadro resumen que refleja las principales causas y su incidencia en la devolución y rechazo de los proyectos de Vivienda de Interés Social.
Acciones de FINDETER para fortalecer la Política de Vivienda de Interés Social.
FINDETER reconoce la importancia de la vivienda social para la reactivación económica del país, pero sobre todo para lograr el mejoramiento de las condiciones y calidad de vida de los colombianos más pobres, por eso considera necesario mejorar las relaciones del Estado con los actores involucrados en la construcción de vivienda de interés prioritario, mediante la eliminación de los elementos que obstaculizan el desarrollo armónico del proceso y la generación de mecanismos que la fomenten.
En este sentido, las políticas y esfuerzos de FINDETER apuntan a resolver los principales problemas o acciones desfavorables que afectan al sector, veamos:
En cuanto a los subsidios de vivienda.
El papel de FINDETER se orienta a otorgar elegibilidad a los proyectos VIS que garanticen a las familias que una vez ejecutadas las obras van a recibir viviendas dignas, en buenas condiciones de construcción y habitabilidad. El proceso de análisis y evaluación de proyectos adoptado por la Entidad ha sido muy riguroso en sus aspectos jurídicos, técnicos y financieros, a la fecha de 1569 proyectos radicados sólo 55,7% de éstos han sido declarados Elegibles, los restantes han sido rechazados por fallas prominentes en su formulación.
De otra parte, la Entidad, con cargo a su capital social hizo un aporte cercano a los $90 mil millones, recursos que el Gobierno Nacional destinará al fortalecimiento de la política de vivienda social, especialmente para el otorgamiento de más subsidios de vivienda.
Para mejorar la formulación de proyectos, FINDETER viene adelantando en conjunto con Fonvivienda y las Cajas de Compensación Familiar un intenso programa de divulgación, capacitación y asistencia técnica dirigida a los Municipios, Oferentes y OPV.
En cuanto a las restricciones para acceder al crédito para VIS.
Con la línea de fomento para VIS ya enunciada, la Entidad aspira a otorgar financiamiento hasta por 200 mil millones de pesos de tal forma que, además de contribuir a la reactivación de la Vivienda Social, se posibilite el acceso de muchas familias de estratos socioeconómicos 1 y 2 que pertenecen al sector informal de la economía, mediante el acceso a recursos con plazos y tasas favorables.
Adicionalmente, FINDETER pondrá a disposición del Fondo Nacional de Garantías, recursos por valor de $50 mil millones, destinados a fortalecer las garantías hasta en un 70%, que los deudores deben ofrecer a las entidades financieras de crédito y microcrédito inmobiliario.
Aprovechando el acuerdo firmado con el Sector Financiero, estos nuevos mecanismos de financiamiento de VIS dispondrán en los dos años siguientes, con recursos aproximados a los $500.000 millones de pesos adicionales.
En cuanto a los factores de Inseguridad Jurídica.
FINDETER está convencida de la importancia de incluir en el proyecto de Ley Antitrámites, la eliminación de una serie de normas y trámites dispendiosos que en la actualidad están elevando costos y estableciendo de controles innecesarios.
Crédito y Microcrédito Inmobiliario.
La filosofía de esta línea, se centra en la necesidad de bajar la dependencia de la VIS en los subsidios y en democratizar el acceso al crédito, fortaleciendo además los mecanismos no tradicionales de financiación que por años han realizado con éxito las cooperativas, los fondos de empleados y las ONG, sin generar con ello distorsiones en el mercado financiero, ya que las condiciones de acceso de los operadores son estrictas y su seguimiento y auditoria serán especiales, para garantizar que los recursos lleguen a los verdaderos beneficiarios que los requieren.
Uno de los principales objetivos del microcrédito inmobiliario es generar una transición para cambiar la ecuación en el financiamiento de la VIS, aumentando el componente de ahorro programado de las familias, reduciendo a su mínimo valor el aporte con subsidios y fortaleciendo el componente de crédito. Esto aunado a una disminución de los costos de transacción e indirectos que afectan la VIS, a una severa reducción de la tramitología, y a un efectivo control de la corrupción asociada a los trámites, redundará en un mejor producto para las familias Colombianas, con mayores especificaciones, mayores áreas construidas y dotación de espacios públicos con equipamiento comunitario.
Los siguientes son algunos elementos a tener en cuenta en el proceso de otorgamiento de crédito y microcrédito:
Intermediarios
De acuerdo con lo dispuesto en los Decretos 2481 y 3561 de 2003, los intermediarios de la nueva Línea de Redescuento de Fomento para VIS, son los siguientes:
Establecimientos de Crédito,
Cooperativas de ahorro y crédito,
Cooperativas multiactivas e integrales con secciones de ahorro y crédito,
Cajas de Compensación Familiar,ONG especializadas en crédito y microcrédito inmobiliario, yFondos de Empleados.
Estos intermediarios deben ser objeto de control y vigilancia por parte del Estado.
Beneficiarios
La línea estará focalizada hacia hogares con mayores restricciones de acceso al crédito, que cumplan las siguientes condiciones:
Que tengan ingresos inferiores a 4 smlmv,
Que estén conformados por trabajadores independientes,
Que no posean propiedad raíz,
Monto de los Créditos y Microcréditos
En el gráfico se muestran los rangos de valores y plazos en los cuales se focalizaran los recursos de la línea de redescuento de FINDETER, el rango 1, corresponde al microcrédito inmobiliario con valor máximo de 25 smmlv y plazo de 59 meses; el rango 2, es el crédito inmobiliario con valor máximo de $10 millones de pesos y plazo de 10 años, el rango 3 seguirá siendo atendido por el sector Financiero y las Cajas de Compensación Familiar, con valores hasta 108 smmlv y plazos de hasta 30 años.
Optimización de las condiciones financieras
Para mejorar las condiciones de los créditos, las siguientes opciones serán utilizadas para mejorar la tasa de redescuento:
Compensación de tasa con los recursos de la descapitalización,
Compensación de tasa con los recursos provenientes del Fovis de las Cajas de Compensación,
Inversiones de los Fondos de liquidez de los Fondos de Empleados y de Cooperativas,
Utilización de los recursos resultado de la suscripción del acuerdo con el sector financiero.
Titularización
Se promoverán condiciones uniformes de originación para que los créditos redescontados sean sujetos de un proceso de titularización por parte de los intermediarios. Estos criterios están siendo definidos por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.
Garantías
Se crea una garantía universal para todos los créditos individuales, que cubrirá el 70% de la perdida esperada, otorgada por el Fondo Nacional de Garantías
La garantía se pagará mensualmente,
Tendrá un costo que oscila entre el 0.12% y 0.19% mensual sobre el saldo del crédito vigente, y
El crédito máximo que se cubrirá será de 108 smlmv. En todo caso los créditos redescontados con FINDETER tendrán asegurada la garantía por parte del FNG.
Propuestas para incrementar la seguridad jurídica.
En la actualidad existen más de 3.000 artículos incluidos en Leyes, Decretos y Resoluciones que reglamentan el Sistema de Vivienda de Interés Social, esta hiperinflación normativa afecta sin lugar a dudas el ritmo de la actividad constructora, golpeando más a las personas de escasos recursos, que gastan importantes recursos en trámites y papeleos en muchos casos inoficiosos. Es importante evaluar la efectividad de dichas normas y procurar su compilación y racionalización.
Existen estudios de CAMACOL en los cuales se calcula que aproximadamente un 26% del valor total de una vivienda social está representado en el costo de los trámites de legalización de las urbanizaciones y en impuestos directos e indirectos que gravan la actividad, pese a existir por ley la devolución del IVA por compra de materiales.
Las organizaciones de vivienda han calculado que entre un 15% y 22% del valor de los subsidios de vivienda se pierde en los trámites y costos que deben adelantar las familias durante el proceso de postulación, aprobación y legalización de sus viviendas. Si este proceso se racionaliza, el valor de los subsidios se puede optimizar ya que se liberan recursos para invertir en las propias viviendas, ampliando sus áreas construidas o mejorando sus especificaciones técnicas.
A manera de ejemplo, se han estudiado preliminarmente algunas propuestas que pueden facilitar las relaciones de los particulares con el Estado en materia de vivienda de interés social., Buscan eliminar normas y requisitos obsoletos, con el fin de disminuir costos y trámites dispendiosos que dificultan el desarrollo armónico de la construcción de Vivienda Social y que no generan valor agregado a la economía nacional.
Son las siguientes:
a. Crear una ventanilla única a cargo de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos en las cuales se legalicen, liquiden y recauden todos los impuestos y tasas contributivas de carácter nacional y local, referentes al proceso de legalización de VIS.
b. Reducir los costos de transacción, legalización, notariado, registro, impuestos, tasas y contribuciones asociadas a la VIS.
c. Crear de curadores urbanos provinciales y metropolitanos para atender aquellos municipios que en la actualidad no cuentan con esta figura. En aquellos municipios pertenecientes a Áreas Metropolitanas o en proceso de conurbación con ciudades capitales, éstos serán atendidos por los curadores existentes en dichas ciudades. Se busca agilizar y profesionalizar los procesos de expedición de licencias y de ordenamiento territorial con miras a organizar territorialmente las futuras ciudades y regiones del país.
d. Se propone que las Oficinas de Planeación o quienes hagan sus veces, adopten de manera inmediata como metodología para el trámite y expedición de las licencias, la Norma ICONTEC NTC 5154 (2003-02-26) que establece el procedimiento para el estudio, trámite y expedición de licencias de urbanismo y construcción.
e. Racionalizar el costo de las expensas de las Oficinas de Planeación y Curadurías Urbanas, aumentar la vigencia de las licencias de urbanismo y construcción a 36 meses prorrogables por 18 meses más para facilitar el proceso de desarrollo de los proyectos que hoy se encuentran inactivos o en proceso de reiniciación.
f. Establecer un Régimen Disciplinario para los Curadores Urbanos.
g. En el proceso de calificación de proyectos de vivienda y de postulación de beneficiarios a los subsidios, se propone abolir toda clase de trámites y presentación de documentos, declaraciones y certificados cuya información principal repose en las demás entidades del Estado.
Conclusiones.
Como se puede observar, la construcción de Vivienda de Interés Social requiere el trabajo aunado y concertado de todas las instituciones que en la actualidad atienden este sector, desde las Organizaciones Populares de Vivienda hasta la última entidad gubernamental vinculada con el sector.
FINDETER por su parte, está convencida de la importancia de ser facilitador, está empeñada en contribuir con acciones y esfuerzos a reactivar y mejorar las condiciones en las cuales se promueva una mayor y mejor oferta de vivienda prioritaria, considera que su participación como banca de fomento debe concentrarse en los rangos más bajos y con mayores dificultades y restricciones, para generar, desde estos niveles, un incremento acelerado de la oferta, que permita mejorar las condiciones de acceso y la calidad de vida de las familias más pobres y necesitadas del país.
El papel de la banca de segundo piso con rostro humano, eje articulador de una nueva política de vivienda, que con seguridad contribuirá a convertir a Colombia en un País de Propietarios.
Documento preparado por LUIS ALBERTO VARGAS BALLEN, asesor del Presidente FINDETER S.A. Bogotá, D.C. Diciembre de 2.003