Funza, Febrero de 2016
Alcalde de Funza
La Ciudad
Asunto: Informe
estado Proyecto de Vivienda Altos del Gualí 2.
Cordial saludo,
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1.
Descripción del
proyecto de vivienda Altos del Gualí II.
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Desde el 28 de septiembre de 2014 se inició el
proceso de entrega de las carpetas de Postulación de los Hogares a la Sala de
Ventas del proyecto coordinada por Amarilo S A que hace parte del Consorcio O
A Funza conformado también por la firma CONSTRUCTURA Obycon S A S (con
participaciones del 50% cada una), la Sala de Ventas funcionó inicialmente en
los módulos 1 a 4 del CAE de Funza y a partir del 12 de enero de 2016
funciona en el Piso 2 del Edifico Comunal de la Etapa 5 del Conjunto
Residencial Altos del Gualí 2 en Funza, Cra 2C 6-02.
Hasta la fecha eVivienda por instrucciones del
Municipio de Funza hizo entrega de las siguientes postulaciones, siendo este
el balance a la fecha.
Ebusiness Vivienda, NIT. 900.141.359-8, mediante
los contratos de prestación de servicios profesionales No. 0017 de 2012, 0262
de 2013, 0240 de 2013 y 0249 de 2015. Empresa que
adelantó el proceso de convocatoria, inscripción, recepción, validación,
postulación y calificación de los hogares postulados al proyecto determinando
de esta forma las familias beneficiarias.
La Oficina de Vivienda estuvo ubicada inicialmente en la Calle 14 #
10A-30 Piso 2 durante el primer semestre del año 2012, luego de Julio de 2012
a Diciembre de 2013 en la Casa del Campamento de Obra en Altos del Gualí 1 y
de Enero de 2014 a Marzo de 2015 en el CAE de Funza.
Para facilitarle a los hogares el proceso de apertura de las cuentas
de ahorro programado, las postulaciones a los subsidios familiares de
vivienda y los créditos hipotecarios se realizaron tres Ferias de Servicios
Financieros y del Subsidio de Vivienda en el Parque Principal Capitán Ernesto
Esguerra y en la Plazoleta Marques de San Jorge de Funza.
El Concejo Municipal por iniciativa del Alcalde tramitó y aprobó los
siguientes Acuerdos:
ü
Acuerdo 04 de 2012 por
medio del cual aprueba el Plan de Desarrollo Municipal Funza Avanza con
Garantía de Ciudad.
ü
Acuerdo 06 de 2012 por
medio del cual se conceden facultades al Alcalde para Contratar un Empréstito
con destino a la Financiación de proyectos de Inversión, entre otros la
compra de los predios donde se construye la Ciudadela Altos del Gualí 2.
ü
Acuerdo 04 de 2014 por
medio del cual
se modifica y ajusta
la Política municipal en materia de Vivienda de Interés Prioritario y Social
de acuerdo con las disposiciones del Gobierno Nacional y se otorgan
facultades al Alcalde del Municipio de Funza, Cundinamarca.
ü
Acuerdo 013 de 2014
por medio del cual
se modifica el PBOT
para el desarrollo del proyecto de vivienda Altos del Gualí 2.
Debido
a la escasez de suelo urbano en la Ciudad de Funza, la administración
municipal debió adquirir dos porciones de terreno en zona urbana ubicados en
el sector de Serrezuelita, barrio Porvenir, sector consolidado como Altos del
Gualí, con los cuales conformó el patrimonio autónomo a través del cual se
desarrolla el proyecto de vivienda de interés social prioritario Ciudadela
Altos del Gualí 2, proyecto que está conformado por dos etapas en su
desarrollo constructivo, la primera para Quinientas Cincuenta y Dos (552)
unidades de vivienda y la segunda para Trescientas Sesenta (360) unidades de
vivienda. Estas dos etapas constructivas
se identifican la primera con la nomenclatura Urbana Altos del Gualí II Etapa
5 y la segunda con la nomenclatura urbana Altos del Gualí II Etapa 4.
Para seleccionar los hogares, el Alcalde Dr. Jorge Enrique Machuca
López realizó en forma personal las entrevistas a todos y cada uno de los 1.242
hogares postulados, para ello se realizaron seis (6) jornadas, los días i)
16, 17, ii) 23 y 24 Noviembre 2013 en el Coliseo Cubierto de Funza; iii) el
13 y 14 Septiembre 2014 en el Jardín Infantil Villa Paul; iv) el 27 Agosto
2014 en el Auditorio del Biblioparque Marques de San Jorge, v) en el 27 y 28
Noviembre 2014 en el Salón Comunal del Barrio el Hato segundo sector y vi) el
08 Febrero 2015.
Una de las principales preocupaciones de la Administración Municipal
es la futura convivencia de los hogares en la Urbanización, durante el mes de
Junio a Septiembre de 2015, se realizaron los Cinco Talleres realizados en 20
sesiones de trabajo del Programa de Acompañamiento Social PAS a cargo de la
Corporación Responder y Amarilo con la coordinación de eVivienda para
capacitar en convivencia a los hogares beneficiarios de las Etapas 4 y 5, a
los cuales asistieron 4560 personas.
Adicionalmente los fines de semana desde el 04 Julio al 16 Agosto
2015, se realizaron 25 seminarios de programación neurolingüística “Programarme
para Saber Vivir en Altos del Gualí 2” a los cuales asistieron 2108
integrantes de los hogares beneficiarios del proyecto en sus etapas 4 y 5.
Hitos y fechas
importantes del Proyecto:
ü 10 Diciembre 2012, Se suscribió el Contrato
de Empréstito y Pignoración de Rentas entre el Banco Agrario de Colombia y el
Municipio de Funza por valor de $15.000 millones de pesos.
ü 08 Octubre 2013, Mediante Escritura Pública
1848 Notaría Única de Funza se realizó la compraventa del predio Banagrario
donde se construye la Etapa 5 de Altos del Gualí 2 por un valor de
$3.105.630.000 pesos.
ü 20 Octubre 2013. Se realizó el acto de colocación de la
Primera Piedra de la Ciudadela Altos del Gualí 2 y se realizó la entrega del
lote por el Alcalde de Funza a los hogares.
ü 24 Enero 2014, Se suscribió el contrato de
fiducia mercantil 2-1-43426 con la Sociedad Fiduciaria Fidubogotá S.A. para
la constitución del patrimonio autónomo de administración inmobiliaria para
desarrollar el proyecto de vivienda de interés social prioritario Altos del
Gualí 2 en el Municipio de Funza.
ü 04 Agosto 2014, Mediante publicación en la
página web del portal Único de Contratación Estatal se abrió el proceso de Licitación Pública No.
008A-2014, cuyo objeto consiste en Selección del Fideicomitente Inversionista,
Constructor y Gerente para el Desarrollo del Proyecto de Vivienda de Interés
Social Prioritario “Altos del Gualí 2”, en el Municipio de Funza,
Cundinamarca, proceso que fue iniciado por Resolución Nº 00470 de Agosto 04
de 2014.
ü 14 Agosto 2014, Mediante la Escritura
Pública 1270 de la Notaría Única de Funza se realizó la compraventa del
predio denominado Manzana 3 Lote Normandía por parte del Municipio de Funza a
la Fiduciaria Davivienda S.A. en su condición de vocera y titular del
Fideicomiso Normandía en la suma de Mil Trescientos Veintiséis Millones
Cuatrocientos Sesenta y Ocho Mil Quinientos Quince Pesos MCTE.
$1.326.468.515,00 pesos.
ü 02 Septiembre 2014, El Municipio de Funza,
Cundinamarca mediante Resolución No 513 de Septiembre 02 de 2014 adjudicó el
contrato de construcción de vivienda de interés social prioritaria al
Fideicomitente Inversionista Constructor y Gerente para el desarrollo del
Proyecto de Vivienda de Interés Prioritario “Ciudadela Altos del Gualí 2” al
Consorcio O. A. Funza conformado por las sociedades Amarilo S.A., NIT.
800.185.295-1 con el 50% y Construcciones Obycon S.A., NIT. 860.527.800-9 con
el 50%; consorcio Representado Legalmente por el Ing. Federico Cerón De
Sousa.
ü 10 Septiembre 2014, Se firma el Otro Si 01
mediante el cual se vincula al Fideicomitente Inversionista Constructor y
Gerente para el desarrollo del Proyecto de Vivienda de Interés Prioritario
“Ciudadela Altos del Gualí 2” al Consorcio O. A. Funza conformado por las
sociedades Amarilo S.A. y Construcciones Obycon S.A.
ü 10 Septiembre 2014 a 12 Noviembre 2015,
Desde el 10 de septiembre de 2014 hasta la fecha el Comité Fiduciario del
Proyecto se ha reunido en Veintidós (22) ocasiones tal como consta en las
Actas de Comité.
ü 19 Septiembre 2014, El Municipio de Funza
transfirió a título de fiducia mercantil de administración a favor del
Fideicomiso Ciudadela Altos del Gualí 2 - Fidubogotá el inmueble identificado
con matrícula 050C-1081336 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
de Bogotá Centro, mediante escritura pública No. 1442 del 16 de septiembre de
2014 de la Notaria Única de Funza donde se desarrolla la etapa constructiva
con la nomenclatura Urbana Altos del Gualí II Etapa 5.
ü 01 Octubre 2014, Se dio inicio a la
Atención en la Sala de Ventas del Proyecto ubicada en el CAE de Funza a cargo
de Amarilo y Obycon.
ü 19 Noviembre 2014, El Municipio de Funza en
su condición de Fideicomitente Aportante, transfirió a título de fiducia
mercantil irrevocable a favor del Fideicomiso Ciudadela Altos del Gualí 2 -
Fidubogotá el inmueble identificado con matrícula 050C-1916544 de la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Centro, mediante escritura
pública No. 1748 del 19 de noviembre de 2014 de la Notaria Única del circuito
de Funza donde se desarrolla la etapa constructiva con la nomenclatura Urbana
Altos del Gualí II Etapa 4.
ü 19 Diciembre 2014, la Oficina Asesora de
Planeación expidió la Licencia de Construcción con Resolución 040-041-566.
ü 21 Diciembre 2014, Acto de firma y entrega
por parte del Señor Alcalde de las Promesas de Compraventa a los hogares
beneficiarios de la Etapa 5 en el sitio de la obra del proyecto.
ü 26 Diciembre 2014, Se suscribe el Acta de
Inicio de Obra para la Etapa 5 de Altos del Gualí 2, con una duración de 12
meses y fecha de entrega de las obras al 25 Diciembre de 2015 y fecha para
entrega de las viviendas a los hogares al 25 Febrero de 2016.
ü 29 Diciembre 2014, El Municipio de Funza,
Cundinamarca mediante Resolución No 829 de Diciembre 29 de 2014 adjudicó el
contrato de interventoría de la construcción del Proyecto de Vivienda de
Interés Prioritario “Ciudadela Altos del Gualí 2” al Consorcio Vivienda para
Funza, Representado Legalmente por el Ing. Guillermo Rojas Piñeros.
ü 31 Diciembre 2014, la Oficina Asesora de
Planeación expidió la Licencia de Construcción con Resolución No.
042-043-589.
ü 15 Abril 2015, Se suscribe el Acta de
Inicio de Obra para la Etapa 4 de Altos del Gualí 2, con una duración de 10
meses y fecha de entrega de las obras al 15 Febrero de 2016 y fecha para
entrega de las viviendas a los hogares al 15 Abril de 2016.
ü 21 Julio 2015, Mediante la Resolución 664
de 2015 se adjudicó el contrato para la Construcción del Jardín Infantil para
los sectores Bellisca y Altos del Gualí 2.
ü 08 Septiembre 2015, Se inició el proceso de
firma de las Escrituras Públicas para los hogares beneficiarios de la Etapa 5
de Altos del Gualí 2, a la fecha se encuentran escrituradas 264 unidades.
ü 03 Noviembre 2015, Se comenzó la Pre
entrega de los Apartamentos de la Etapa 5, a la fecha se han entregado 259
unidades a igual número de familias.
ü 15 Noviembre 2015, Nos encontramos en la
Inauguración oficial del Proyecto de Vivienda Altos del Gualí 2.
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2.
Cantidad de unidades y
fecha de entregas.
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3.
En este informe
señalar el proceso de las 920 familias, es decir indicar cuantos tiene
escritura, cuantos promesa de venta, etc.
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El siguiente es el
avance de procesos legales del proyecto a fecha del 14 Nov 2015.
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4.
Total de subsidios
asignados, monto y su modalidad (especie, dinero, etc.).
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Los recursos del subsidio municipal en especie de
parte del Municipio de Funza para los hogares están representados en las
siguientes inversiones, las cuales se contabilizan conforme lo disponen los Acuerdos Municipales No. 012 de 2009, 03 de
2011 y 04 de 2014.
Los
contratos de prestación de servicios profesionales No. 0017 de 2012, 0262 de
2013, 0240 de 2013 y 0249 de 2015, suscritos por el Municipio de Funza con la
Sociedad EBUSINESS VIVIENDA, NIT. 900.141.359-8, empresa que adelantó la
estructuración jurídica, operativa, técnica y financiera del proyecto, así
como la coordinación general del proceso de convocatoria, inscripción,
recepción, validación, postulación y calificación de los hogares postulados
al proyecto. Contratos que desde el
año 2012 hasta la fecha suman Cuatrocientos treinta y Seis Millones
Seiscientos Dieciocho Mil Diecisiete Pesos MCTE. ($436.618.017,00).
El
Municipio de Funza transfirió a título de fiducia mercantil de administración
a favor del FIDEICOMISO CIUADADELA ALTOS DE GUALI 2 - FIDUBOGOTA el inmueble
con matrícula 050C-1081336 mediante escritura pública No. 1442 del 16 de
septiembre de 2014 de la Notaria Única de Funza donde se desarrolla la etapa
5 de Altos del Gualí II. Predio
adquirido previamente al Banco Agrario de Colombia S.A., en la suma de Tres
Mil Ciento Cinco Millones Seiscientos Treinta Mil Pesos MCTE.
($3.105.630.000,00).
El
Municipio de Funza transfirió a título de fiducia mercantil irrevocable a
favor del FIDEICOMISO CIUADADELA ALTOS DE GUALI 2 - FIDUBOGOTA el inmueble
con matrícula 050C-1916544, mediante escritura pública No. 1748 del 19 de
noviembre de 2014 de la Notaria Única de Funza donde se desarrolla la etapa 4
de Altos del Gualí II. Predio
adquirido previamente a la Fiduciaria Davivienda S.A., en su condición de
vocera y titular del Fideicomiso Normandía en la suma de Mil Trescientos Veintiséis Millones
Cuatrocientos Sesenta y Ocho Mil Quinientos Quince Pesos MCTE. ($1.326.468.515,00).
El Municipio de Funza, Cundinamarca mediante Resolución No 829 de
Diciembre 29 de 2014 adjudicó el contrato de interventoría de la construcción
del Proyecto de Vivienda de Interés Prioritario “CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ 2”
al CONSORCIO VIVIENDA PARA FUNZA, Representado Legalmente por el Ing. GUILLERMO ROJAS
PIÑEROS, por valor de QUINIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA
Y DOS MIL PESOS M/CTE. ($533.832.000,00)Que de acuerdo con lo establecido en
el Acuerdo Municipal 04 de 2014, en su Artículo Segundo, que adiciona el Articulo Décimo Segundo
del Acuerdo 012 de 2009, TIPOS Y MODALIDADES DEL SUBSIDIO, El Subsidio
Municipal de Vivienda de Interés Social y Prioritario en especie aplicado a
los Programas de Vivienda de Interés Social y Prioritario, VIP, Vivienda de
Interés Prioritario para Ahorradores, VIPA y Tasa al Ahorro Construyendo
Sociedad TACS que adelante directa o indirectamente el Municipio de Funza de
acuerdo con las disposiciones establecidas por el Gobierno Nacional, será el
equivalente al valor del avalúo comercial de los inmuebles en donde se
desarrollen los proyectos de vivienda dividido por el número total de
viviendas resultantes en cada predio.
El valor de los predios aportados por el Municipio de Funza a título
de Subsidio Municipal de Vivienda de Interés Social y Prioritario en especie
al patrimonio autónomo que se constituya para la ejecución del proyecto no
será contabilizado dentro del valor toral de la solución de vivienda ni
tenido en cuenta dentro de la forma de pago establecida para cada uno de los
hogares. Y en su literal g) En la
resolución de asignación del Subsidio Municipal de Vivienda de interés Social
Prioritario otorgado a cada uno de los hogares beneficiarios se les informará
en todo caso el monto total de las inversiones realizadas en forma general
por la Administración Municipal para el desarrollo del proyecto de
vivienda."
El
Municipio de Funza aprobó el otorgamiento de los subsidios familiares de
vivienda municipales, previo a ello tal como lo ordena el artículo Segundo
del Acuerdo 04 de 2014, se establece que las inversiones realizadas por el
Municipio de Funza para la realización del proyecto de vivienda de interés
social prioritario ALTOS DEL GUALI 2 por conceptos de adquisición de
terrenos, interventoría de la construcción y estructuración y gerencia del
proyecto ascienden a la suma total de CINCO MIL CUATROCIENTOS DOS MILLONES
QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS PESOS MCTE.
($5.402.548.532,00), que en su valor proporcional equivalente a cada uno de
los NOVECIENTOS DOCE (912) hogares que conformarán el proyecto arroja un
valor individual para cada hogar de Cinco Millones novecientos veintitrés mil
ochocientos cuarenta y siete pesos con 07/100 Mcte. ($5.923.847,07) por
hogar.
Cuando los hogares hicieron un esfuerzo
financiero del 5% del valor de las viviendas, el Municipio de Funza les
otorgó un subsidio en especie del 13% del valor de la vivienda.
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5.
Problemas sociales
asociados con las nuevas urbanizaciones y los nuevos propietarios (en este
caso sería los identificados con Altos del Gualí I)
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Los problemas sociales que se han presentado en
el proyecto de vivienda Altos del Gualí 1 en sus tres etapas, han sido los
siguientes sin profundizar en todos los que se presentan.
En los aspectos financieros, algunos hogares
decidieron sobre endeudarse para acometer los arreglos y acabados de los
apartamentos sin contar con capacidad de pago, lo cual ha generado atrasos en
los pagos de las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios (se tienen
noticias de aproximadamente 10 unidades que están en cobro pre jurídico y en
procesos de embargo), esto también se refleja en la morosidad en la cartera
de las cuotas de administración de los conjuntos (en la etapa 1 más de 15
hogares no han pagado las cuotas y algunas no lo hacen desde el primer mes)
siendo este además un problema de gestión de los administradores que no
cobran la cartera oportunamente.
En cuanto a las administraciones, en las tres
etapas los miembros del consejo de administración al momento de llegar a
ocupar este encargo pierden las nociones y proceden a nombrar personas sin
ningún conocimiento en la gestión de la administración de la propiedad
horizontal, siendo así que el administrador de la etapa 1 dejó un déficit
superior a $30 millones, en la etapa 2 se presentó un desfalco equivalente a
dos meses de cuotas mensuales de administración, y en la etapa 3 el
administrador fue cambiado por presentar un faltante de caja de
aproximadamente $4 millones de pesos.
La cuota de administración en la etapa 1 es de
$50.000 pesos, en las etapas 2 y 3 es de $45.000 y en $55.000
aproximadamente.
Esta falta de gestión en la administración de las
etapas 1 a 3 se refleja en por ejemplo la instalación de las cámaras y los
sistemas de seguridad, siendo que en la etapa 1 apenas hasta hace 1 mes en
octubre de 2015 se pudo poner a funcionar este sistema luego de 48 meses de
haberse entregado el conjunto a los hogares.
Los administradores han alquilado los mini
mercados sin escoger en debida forma a los tenderos, los cuales se han
quebrado en su debida oportunidad pero dejan vendida la tienda a un tercero
que a su vez la ha vendido a otro, sin que a la fecha se pueda disponer de un
nuevo alquiler a empresas serias que ofrezcan los productos que requiere la comunidad. Pese a estar prohibida en el Manual de
Convivencia la venta de licores, cervezas y cigarrillos, en los mini mercados
de las etapas 2 y 3 si se expenden estos productos.
Se presentan apartamentos y casas en
arrendamiento, los trasteos han sido autorizados por los administradores sin
ajustarse a lo dispuesto en las escrituras de compraventa que claramente
prohíben esta práctica. Al respecto se
recomienda solicitar a las Cajas de Compensación Familiar hacer visitas
aleatorias para verificar que los beneficiarios sean quienes residan en las
viviendas.
En la etapa 1 los administradores no respetaron
los parqueaderos para visitantes procediendo a alquilarlos sin dejar espacio
para quienes visitan al conjunto. Una
problemática que se refleja en la ocupación permanente del espacio público y
la vía Calle 13 que permanece llena de vehículos en horas de la noche y fines
de semana.
El estrato socioeconómico de la Ciudadela Altos
del Gualí 1 etapas 1 a 3 por disposición del parágrafo primero del Artículo
Noveno del Acuerdo 012 de septiembre 23 de 2009 que corresponde al nivel 01
(uno) durante un período de cuatro (4) años los cuales se vencen a partir del
mes de noviembre de 2015 para la etapa 1, en febrero de 2016 para la etapa 2
y en abril de 2016 para la etapa 3. En
este aspecto se recomienda aplicar la encuesta diseñada por Planeación
Nacional para re estratificar el sector según los resultados que arroje el
aplicar dicho instrumento de encuesta.
En cuanto a los problemas sociales, se han
presentado ventas de estupefacientes y consumo permanente de drogas por
adolescentes residentes, robos de bicicletas, los dueños de bicicletas no
usan los bicicleteros sino que las dejan tiradas al frente de las puertas de
sus viviendas, en la etapa 1 cada propietario decidió arbitrariamente hacer
uso del antejardín para sembrar especies sin consultar el manual de
convivencia ni al administrador, se han presentado ataques de perros de razas
peligrosas a los menores de edad sin que la administración ni la autoridad
policial haya tomado medidas al respecto, las faltas al manejo y tenencia de
mascotas cuyos propietarios no recogen los excrementos son permanentes, al
igual que los problemas entre vecinos por el alto volumen de equipos de
sonido en reuniones familiares, varios apartamentos se han convertido en
salones de culto, se han presentado dos violaciones a menores de edad (esta
información se puede verificar con la Secretaría de Salud), entre otros
muchos problemas que son comunes a toda la comunidad.
Sin embargo luego de casi cuatro años ya los
vecinos se han ido aclimatando y generando nuevos procesos de vecindad.
Es claro que se deben capacitar y profesionalizar
a los administradores y a sus consejos de administración, pues el
desconocimiento de la Ley 675 de 2001 por parte de los residentes y los
órganos de administración genera un caos que es aprovechado a favor de
terceros y no de toda la comunidad.
En las etapas 4 y 5 esperamos que este nivel de
problemas se reduzca gracias a los procesos de capacitación que se realizaron
los cuales van a continuar durante el proceso de entregas y durante el primer
semestre de 2016.
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Atentamente,
LUIS
ALBERTO VARGAS BALLEN
Gerente Proyecto de Vivienda