VALOR DE LA VIVIENDA POPULAR Observaciones críticas al Proyecto Decreto “Por el cual se establece el tope general del valor de la Vivienda VIS, se armoniza el régimen reglamentario vigente, se fortalecen los derechos del consumidor y se dictan otras disposiciones”

Posted by Luis Alberto Vargas Ballén el

DERECHO DE PETICIÓN – COMENTARIOS Y OBSERVACIONES CIUDADANAS A PROYECTO DE DECRETO (VIS/VIP) (Art. 23 C.P. – Ley 1755 de 2015)

📝🏘️ Sinopsis 

🚨 Radiqué un Derecho de Petición ante el Ministerio de Vivienda y la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) para dejar constancia —con argumentos técnicos y jurídicos— de nuestras críticas y denuncias frente al proyecto de decreto que pretende imponer un “tope general” al valor de la vivienda VIS/VIP. Porque en Colombia ya es costumbre: todos se rasgan las vestiduras por el “precio” de la vivienda popular… pero nadie la quiere construir 🏗️🚫🏠.

🎭 Este decreto huele a cortina de humo: discute el “termómetro” (topes en SMMLV) y evita la enfermedad real: suelo, licencias, costos, financiación, subsidios y cierre financiero 💸📉. Además, pretende “armonizar” con una aplanadora normativa 🧱, ignorando escenarios diferenciales como renovación urbana y otras modalidades claves (sitio propio, vivienda rural, mejoramientos), como si la vivienda popular fuera un concepto de escritorio y no la vida real de millones de hogares 🌎👨‍👩‍👧‍👦.

📣 La denuncia más grave es esta: el proyecto puede desaparecer la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) al “licuarla” en un tope general. Y cuando la VIP se borra, ocurre lo obvio: la vivienda para los más pobres se encarece, empujándose hacia valores cercanos a 135 SMMLV 💥📈. Entonces nos venden la idea de “fortalecer derechos del consumidor”, pero en la práctica dejan al hogar vulnerable mirando vitrinas 🪟😶.

🧾 También advertimos que el capítulo de “protección al consumidor” suena repetido: la SIC ya estableció reglas claras sobre el precio informado (en pesos colombianos) y el precio de referencia. Así que la pregunta es inevitable: ¿esto es regulación seria o decoración normativa? 🎀📜

🔍 Finalmente, exigimos transparencia total: solicitamos que el Ministerio nos remita todas las observaciones recibidas en la consulta (vencida el 25/01/2026) con radicados, matriz de análisis y decisiones motivadas 🗂️✅. Porque ya conocemos el libreto: se abre la participación, se agradece… y se archiva la realidad 🧹📬.

📌 Seguiremos informando y publicando el seguimiento a la respuesta oficial.
💬 Si te interesa el debate de fondo (no el de utilería): vivienda digna, calidad, área, entorno, equipamientos y financiación real, este tema es tuyo también.

#Vivienda #VIS #VIP #PolíticaPública #ControlCiudadano #evivienda #Transparencia #Colombia



Señores
MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO
Viceministerio de Vivienda – Dependencia competente para consulta pública y regulación VIS/VIP

y

SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO – SIC
Delegatura para la Protección del Consumidor

Copia a:

  • CAMACOL – Cámara Colombiana de la Construcción Nacional
  • CCI – Cámara Colombiana de la Infraestructura
  • SCA – Sociedad Colombiana de Arquitectos
  • FEDELONJAS – Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz
  • ACOL – Asociación Colombiana de Constructores
  • Cajas de compensación -
  • ASOCAJAS 
  • FEDECAJAS 
  • ASOBANCARIA
  • ANIF 
  • Asofiduciarias
  • Asofondos 
  • Fasecolda 
  • ANDESCO 


Asunto: Observaciones críticas a la consulta pública del Proyecto de Decreto “Por el cual se establece el tope general del valor de la Vivienda de Interés Social, se armoniza el régimen reglamentario vigente, se fortalecen los derechos del consumidor y se dictan otras disposiciones” (publicado el 10 de enero de 2026).

Peticionario: Luis Alberto Vargas Ballén C.C. 18.490.889
Ciudad: Circasia, Quindío.

I. Objeto del derecho de petición

En ejercicio del derecho fundamental de petición, presento comentarios críticos y de control ciudadano sobre el proyecto de decreto referenciado y solicito explicaciones, soportes técnicos y jurídicos, así como ajustes sustantivos, debido a que el borrador —tal como se divulgó— parece exceder la potestad reglamentaria, pretende “armonizar” lo que en la práctica modifica el régimen superior, y se presenta como defensa del consumidor mientras deja intacto (o incluso agrava) el problema real: la vivienda popular se encareció y, peor aún, nadie la quiere construir.

Dicho en lenguaje llano: “mucho show con el precio, cero soluciones para la oferta”. Todos se preocupan por el valor de la vivienda popular, pero a la hora de construirla y volverla financiable para el hogar pobre, nadie aparece.

Adicionalmente, de manera respetuosa pero expresa, dejamos constancia de que, dado el carácter meramente formal de la ventana de comentarios que cerró el 25/01/2026, anticipamos que las observaciones presentadas por la sociedad civil y por los gremios podrían no ser incorporadas en la versión final del proyecto. Precisamente por ello, y en garantía de los principios de publicidad, transparencia y participación, requerimos que se nos remita absolutamente todo lo recibido en esa consulta (ver peticiones).

II. Consideraciones:

  1. El Ministerio publicó para comentarios el proyecto de decreto citado el 10/01/2026, fijando un término de participación que venció el 25/01/2026, por lo cual esta petición también busca asegurar trazabilidad y publicidad del proceso.

  3. Existe regulación específica del deber de información al consumidor en vivienda: la Circular Externa 004 del 12 de noviembre de 2024 de la SIC dispuso que el precio de referencia corresponde al precio mínimo inicial de venta y que debe informarse al consumidor en pesos colombianos, no en claves opacas ni en fórmulas que terminan haciendo del comprador un “rehén” del ajuste posterior.

  4. En el régimen reglamentario vigente ya existen topes diferenciales (no uniformes) y excepciones para determinados escenarios (por ejemplo, renovación urbana, vivienda rural, mejoramiento, CeSP), con referencias expresas a topes de VIS y VIP en SMMLV. En ese marco, la supuesta “armonización” no puede convertirse en una aplanadora normativa que borre las particularidades urbanas y financieras que justifican reglas diferenciales.

  5. Adicionalmente, no puede perderse de vista que este proyecto parece responder a un ejercicio de “control de daños” frente al impacto macro y microeconómico derivado del incremento excepcionalmente alto del SMMLV para 2026, anunciado públicamente en el 23,7%, lo cual repercute de manera directa en costos de construcción, mano de obra, cargas asociadas y, en consecuencia, en el precio final de la vivienda formal. En ese contexto, resulta contradictorio que el Gobierno pretenda “corregir” por decreto el síntoma (topes nominales VIS/VIP) sin abordar la causa material que empuja los precios y deteriora el cierre financiero de los hogares de menores ingresos.  

III. Observaciones de fondo y críticas.

1) Esto es una “Cortina de humo”: se discute el termómetro y no la enfermedad

El proyecto se enfoca en el precio como si ese fuera el origen del problema, cuando el punto estructural es la viabilidad real de producir VIS/VIP: suelo habilitado, licencias, urbanismo, cargas, costos, financiación, tasas, disponibilidad de proyectos, y —sobre todo— subsidios y cierre financiero. Bajar un número en el papel, sin resolver la viabilidad real, es como “abaratar” un tiquete sin poner buses: queda bonito en la norma, pero no mueve a nadie.

Todos se preocupan por el valor de la vivienda popular; pero a la hora de construirla, desaparecen.


2) Unificación del tope y eliminación de excepciones: golpe directo a renovación urbana y a la producción en grandes aglomeraciones

Según lo que se ha divulgado del borrador, la regla de “tope general” tiende a unificar lo que hoy tiene tratamientos diferenciados, y eso impacta proyectos en condiciones especiales (p. ej., renovación urbana) donde el régimen vigente ha contemplado topes mayores o reglas particulares.

Con el debido respeto: cuando no la embarran a la entrada, la embarran a la salida. Un decreto que pretende “armonizar” no debería borrar las realidades urbanas que justamente exigen reglas claras, técnicas y diferenciadas.


2.1) Antecedentes ignorados: ya advertimos y documentamos el “deslizamiento” de topes VIP/VIS que termina expulsando a los hogares pobres para favorecer las utilidades de los constructores y financiadores.

Como lo he expuesto en distintas publicaciones de mi blog evivienda.blogspot.com, la política de topes en SMMLV ha venido operando como una “rampa” silenciosa que sube el precio permitido sin resolver la oferta real: primero se normaliza el salto de la VIP (de 70 a 90 SMMLV) y luego se empuja la VIS en grandes aglomeraciones (de 135 a 150 SMMLV) -pero de esto no se ha ocupado el gobierno siendo que debería ser la razón de ser-, con un resultado previsible: el hogar de menores ingresos queda más lejos del cierre financiero, mientras el mercado ajusta al alza su “precio objetivo”.

En mi blog he mostrado escenarios comparativos, cálculos y análisis partiendo de escenarios VIP en 70 SMMLV, incluyendo el punto crítico: mover el “tope” no es política social, es maquillaje estadístico si no va acompañado de medidas reales de producción, calidad, áreas y habitabilidad. En síntesis: si el proyecto de decreto ahora pretende “armonizar” borrando excepciones y reacomodando topes, debería empezar por reconocer este antecedente: subir el tope no crea viviendas; solo cambia quién puede pagarlas (y casi nunca son los más pobres).

Más grave aún: un decreto que de verdad pretendiera “garantizar el derecho de acceso a una vivienda digna” debería preocuparse por lo que el país sí necesita: preocuparse por la calidad de la vivienda, mejorar especificaciones técnicas, aumentar de forma ostensible la cantidad de m² en área privada construida, elevar la calidad del entorno y los equipamientos urbanos y comunales. Pero todo eso se olvida, precisamente porque el Ministerio parece creer que sabe de todo, mientras demuestra una incomprensión práctica de la vivienda popular.


3) Omisiones graves: “sitio propio, vivienda rural y de interés cultural, mejoramientos” y modalidades reales de solución habitacional.

En el debate público se evidencia que el proyecto omite o desincentiva modalidades como construcción en sitio propio, vivienda rural y de interés cultural, mejoramientos (y, por extensión, enfoques integrales donde el hogar y el territorio importan). Esta omisión es inexplicable en un país donde la informalidad y el déficit cualitativo pesan tanto como el cuantitativo.

Regular el precio sin abordar estas modalidades es como expedir una norma “para movilidad” hablando solo del precio del bus.


4) Denuncia pública: la “desaparición” de la VIP y el encarecimiento automático del techo para los más pobres el decreto eleva el precio a 135 SMMLV.

Denunciamos públicamente que el proyecto, al borrar en la práctica la categoría de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) —ya sea eliminando su tope específico o “licuándola” dentro de un tope general— condena a los hogares de menores ingresos a perder su única modalidad realmente prioritaria. El efecto real no es técnico ni neutro: es un traslado de facto de la VIP hacia el umbral de la VIS, de manera que lo que antes era una vivienda pensada para la población más vulnerable, termina reetiquetada y encarecida, llevándola a un valor que se aproxima a 135 SMMLV (o al tope general que se adopte), con un golpe directo al cierre financiero de quienes no tienen cómo completar cuota inicial, crédito y gastos asociados.

En otras palabras: el Gobierno pretende “fortalecer derechos del consumidor”, pero lo que hace es borrar el producto para el consumidor más pobre. No es que protejan a la VIP: la están desapareciendo, y con ello la encarecen de forma abrupta, mientras la política social queda reducida a un encabezado bonito y a familias mirando vitrinas. Y esto, además de regresivo, es una indecencia: sube el techo permitido y le llaman “protección” cuando en realidad es más utilidad para el constructor y menos vivienda para el hogar de bajos ingresos.


5) “Protección al consumidor” repetida: la SIC ya reguló lo esencial del precio informado y vinculante.

La Circular Externa 004 de 2024 de la SIC ya fijó un estándar: precio en pesos, precio mínimo inicial como referencia, y deberes de información al consumidor. Entonces, ¿qué aporta el proyecto?

Si la idea es atacar cláusulas abusivas, incrementos unilaterales o maniobras de “patear” firmas para aplicar aumentos, la SIC ya cuenta con herramientas y competencia sancionatoria. Un decreto que “redescubre” lo ya regulado corre el riesgo de convertirse en norma decorativa… o en norma ilegal por su evidente extralimitación de la facultad regulatoria.


6) Riesgo de ilegalidad por extralimitación reglamentaria, pista rápida a suspensión y nulidad.

Un decreto ordinario no puede, so pretexto de “armonizar”, modificar el contenido material de la ley ni reconfigurar por la puerta de atrás definiciones, topes estructurales o regímenes diferenciales creados por norma superior o por reglamentación jerárquicamente coherente.

Si el texto final altera sustancialmente el marco legal o deroga por vía indirecta reglas vigentes sin sustento, será el tipo de norma que termina con “vida útil corta”: suspensión provisional y posterior nulidad ante la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, por exceso de la potestad reglamentaria.

IV. Solicitudes y peticiones concretas.

Con fundamento en el artículo 23 de la Constitución y la Ley 1755 de 2015, solicito:

  1. Remitir íntegramente, sin tachaduras ni omisiones, el consolidado completo de todas las observaciones, comentarios y propuestas recibidas dentro del término de consulta pública que venció el 25/01/2026 (incluyendo anexos y soportes), junto con:
    a) registro de radicación y fecha/hora de recepción de cada comentario,
    b) matriz de análisis utilizada por la entidad (si existe), y
    c) respuesta institucional que indique, para cada observación, si fue acogida total o parcialmente o descartada, con su motivación técnica y jurídica.

  2. Indicar, artículo por artículo, cuál es la norma legal que se reglamenta y explicar por qué el contenido propuesto no modifica la ley ni excede la potestad reglamentaria, señalando expresamente: qué se reglamenta, qué se mantiene, y qué se pretende cambiar (si se pretende cambiar, se deberá explicar la competencia para hacerlo).  

  3. Explicar y justificar técnicamente por qué se adopta un “tope general” y qué ocurrirá con escenarios diferenciales (p. ej., renovación urbana y grandes aglomeraciones), considerando que en el régimen vigente existen reglas y topes particulares, y que la unificación puede traducirse en menos oferta o en oferta de peor calidad.  

  4.  Aclarar expresamente el tratamiento de la VIP:

    a) si mantiene su tope específico,
    b) si se elimina o se sustituye (y con qué soporte), y
    c) el análisis de impacto para hogares de 0–2 SMMLV (cierre financiero), incluyendo los efectos regresivos de “licuar” la VIP dentro de un tope general.  
  5. Incluir (o explicar la razón jurídica y técnica de no incluir) reglas claras para:
    a) construcción en sitio propio,
    b) vivienda en renovación urbana, y

    c) mecanismos reales de protección al comprador frente a incrementos unilaterales y cláusulas abusivas, armonizados y no redundantes con la regulación ya expedida por la SIC (Circular Externa 004 de 2024) sobre información del precio y precio de referencia.

  6. Publicar y remitir el análisis de impacto regulatorio: estimación del efecto sobre oferta VIS/VIP, iniciaciones, ventas, costos de producción y cierre financiero; y explicar cómo el decreto no se limita a “bajar un número” sino que evita la contracción de la oferta (porque sin oferta, el “tope” es literatura).

  8. Informar el canal, responsable institucional y dependencia que recibió y consolida observaciones ciudadanas, y remitir constancia de recepción de este derecho de petición, con radicado y fecha.


V. Pruebas / soportes citados

  • Publicación de consulta pública del Ministerio (10/01/2026) con datos de contacto. (Minvivienda)

  • Circular Externa 004 del 12/11/2024 (SIC): precio de referencia y deber de informar en pesos colombianos. (Superintendencia de Industria y Comercio)

  • Referencia a reglas reglamentarias vigentes sobre topes y escenarios (p. ej., renovación urbana). (Función Pública)

  • Reportes de prensa sectorial sobre efectos del proyecto (como contexto de debate). (El Tiempo)

  • Publicaciones del peticionario en evivienda.blogspot.com sobre el aumento indebido/ineficiente de topes (VIP 70→90 SMMLV; VIS 135→150 SMMLV) y efectos en cierre financiero, calidad y acceso real.

VI. Notificaciones

Agradezco que la respuesta se remita a este mismo correo.

Atentamente,

LUIS ALBERTO VARGAS BALLÉN