INFORME DETALLADO DE HALLAZGOS CONVENIOS PARA ADELANTAR PROYECTOS DE VIVIENDA CON PROYECTA Y LA GOBERNACIÓN DEL QUINDÍO

Informe detallado de HALLAZGOS CONVENIO PARA ADELANTAR PROYECTOS DE VIVIENDA CON PROYECTA Y LA GOBERNACIÓN DEL QUINDÍO.

Publicamos las observaciones técnicas, jurídicas y de gestión del riesgo operativo realizadas al texto del CONVENIO INTERADMINISTRATIVO (SIN NUMERAR) DE 2025 SUSCRITO ENTRE EL DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL - PROYECTA Y EL MUNICIPIO DE FILANDIA, QUINDÍO, así como advertir los principales riesgos en que podría incurrir el Municipio en caso de no introducir una modificación integral y oportuna al texto convenido.

1. En el documento de observaciones adjunto se han identificado de forma inicial sin que sean las únicas, al menos 47 hallazgos críticos, que muestran:

—  No hay una planeación seria ni estudios completos sobre el déficit habitacional para los años 2025 y 2026, las cifras mencionadas para el período 2018-2023 ni siquiera concuerdan con los resultados del Censo del Dane al 2018 y no se nota un esfuerzo por su actualización al año de formulación (Ver Cuadro 01).

—  No se especifican los estudios de viabilidad de los predios, no se evidencian los soportes mencionados, ausencia de una simulación urbanística robusta, no se mencionan los resultados de la prefactibilidad y factibilidad, no existen análisis de riesgos, ni estándares de calidad de las obras ni protección de los recursos de las familias.

—  Planeación y estudios previos incompletos.  Sobre estos aspectos se incluye un acápite específico.

—  La Gerente de Proyecta manifestó en público entre muchos otros aspectos, que desconoce el valor comercial de los predios, que no se han definido la forma de realizar el cierre financiero, la ausencia de diseños y de diseños, entre otros comentarios que dejan más dudas que certidumbres sobre la viabilidad del programa.

—  Desde nuestra óptica la Gobernación y PROYECTA están comprometiendo recursos públicos sin un soporte normativo sólido para manejar subsidios y aportes en especie. Ya que el departamento como entidad territorial no cuenta con una Ordenanza específica que le autorice otorgar subsidios.

—  No se garantiza un manejo transparente de los recursos no existe un esquema fiduciario robusto que proteja el dinero de los hogares ni el predio del municipio, el cual queda suelto y no es claro el momento en que se entregue al constructor (ni la figura legal) y deja suelta la escrituración a los compradores.

—  Se ignoran todas las obligaciones de la Ley de Vivienda Segura y del Estatuto del Consumidor, poniendo en riesgo la calidad y la estabilidad de las viviendas.

—  El convenio abre la puerta a que los hogares sean los que terminen financiando los costos ocultos de la gerencia y la administración, e incluso pierdan sus ahorros y subsidios si el proyecto fracasa, que es lo más seguro como ha sucedido con todos los proyectos que esta empresa ha tenido antes.

—  Existe confusión de roles y obligaciones entre PROYECTA, el Municipio y el Departamento, diluyendo responsabilidades y trasladando al Municipio riesgos que deberían recaer en el gerente y el constructor.

—  Falta de una matriz de riesgos formal, donde se definan los riesgos de liquidez, financieros, legales, operativos, de mercado, de contraparte, de “displicencia administrativa” y técnicos, y se asignan de manera expresa a los responsables.

—  La gran debilidad de este programa es la ausencia de esquema fiduciario y de administración de recursos, con riesgo de que los aportes de los hogares y los subsidios sean manejados sin la trazabilidad y blindajes que sí se contemplan un patrimonio autónomo, con subcuentas, comité fiduciario, instrucciones irrevocables, manual operativo, etc.

Estas observaciones se remiten al despacho del señor Alcalde y de la Secretaría de Planeación para que formen parte del expediente administrativo del convenio y sean tenidas en cuenta en la revisión integral de sus cláusulas, antes de que el Municipio contraiga más obligaciones que puedan ser gravosas o de alto riesgo, siendo ideal y necesario que pasada la Ley de Garantías Electorales se suscriba otro sí modificatorio integral.

 

2.  Principales riesgos para el Municipio de Filandia

Tomando como marco el análisis de riesgos empleados en proyectos de vivienda social y confrontándolo con el texto del convenio Filandia–PROYECTA, se destacan, al menos, los siguientes riesgos concretos para el Municipio:

2.1. Riesgo financiero y de liquidez para el Municipio

·          El convenio compromete aportes en especie (lote “El Faro”) y eventualmente otros costos y gestiones municipales, sin una matriz financiera detallada que delimite con claridad hasta dónde llegan las obligaciones de Filandia y sin un CDP que soporte las inversiones que la Gerente de Proyecta en sus alocuciones le asigna, construcción de vías, urbanismos, acceso a servicios públicos.

·          A diferencia de proyectos de esta naturaleza en otras ciudades, donde el valor del predio se aporta en virtud de la Ley 1537 de 2012, su imputación al cierre financiero y los topes de administración y gerencia están detalladamente regulados, en el convenio de Filandia no se precisan dichos elementos, lo que abre la puerta a que el Municipio:

o    Termine soportando sobrecostos no previstos pero que son previsibles con una buena estructuración técnica y financiera y una matriz de identificación, gestión y asignación de Riesgos.

o    No pueda controlar adecuadamente el destino que tenga el lote aportado, por la construcción de obras que quedarán inconclusas, al no tener incidencia alguna sobre el constructor.

o    Tenga que asumir todos los costos de conexión, prestación de los servicios públicos domiciliarios, la construcción del urbanismo primario, de las vías y de los gastos relacionados con la legalización, escrituración, entrega de las viviendas y además salir a responder por las postventas y los vicios redhibitorios de la construcción por la ausencia del cumplimiento del estatuto del consumidor y de la ley de vivienda segura.

o    Vea comprometida su imagen reputacional, y la sostenibilidad fiscal si el proyecto fracasa o se retrasa.

2.2.  Riesgo legal y de nulidad de actuaciones

·          No se acredita de manera expresa y robusta la existencia de las ordenanzas y acuerdos municipales específicos que habiliten al Departamento y al Municipio para otorgar Subsidios Familiares de Vivienda y asignar los predios como subsidios en especie bajo este esquema.

·          Si las facultades no están debidamente reglamentadas, el Municipio podría:

o    Suscribir actos administrativos y contratos sin plena competencia,

o    Exponerse a nulidad de actos y a responsabilidad disciplinaria y fiscal de los funcionarios que intervengan.

Estos esquemas de vivienda primero se deben articular con un Acuerdo Municipal específico debidamente aprobado y con las normas sectoriales de vivienda y ordenamiento.

2.3.  Riesgo operativo y de ejecución del proyecto

·          El convenio asigna a PROYECTA la “gerencia integral” del proyecto, pero no desglosa de forma precisa las obligaciones operativas, técnicas, jurídicas y sociales que esto implica, ni sus indicadores de resultado, ni sus sanciones.

·          A diferencia de los esquemas empleados a nivel nacional–donde el CONSTRUCTOR asume clara y totalmente la responsabilidad de diseño, construcción, comercialización, postventa y cumplimiento de la oferta, y el Municipio se limita al rol de aportante y supervisor–, en Filandia el Municipio aparece arrastrado a múltiples tareas operativas sin contar con:

o    No hay un manual operativo detallado,

o    No existe comité fiduciario robusto,

o    Aunque se le asigna la supervisión al Municipio, no es claro el alcance de la figura.

Este tipo de vacíos aumentan el riesgo de proyectos inconclusos, retrasados o técnicamente deficientes, en los que el Municipio terminaría siendo el principal señalado ante la ciudadanía.

2.4.  Riesgo de contraparte y de “displicencia administrativa”

·          Los antecedentes de la anterior Promotora de Vivienda del Quindío y de PROYECTA, así como los comentarios consignados en las observaciones (proyectos con retrasos, sobrecostos, dificultades en escrituración, proyectos no elegibles, etc.), elevan el riesgo de contraparte, es decir, la probabilidad de que el operador no cumpla a cabalidad con su rol, como lo ha demostrado en absolutamente todas las obras que se le han encargado.

·          Es importante incluir la categoría de “Riesgo de Displicencia Administrativa – Riesgo Magnolio”, que alude a la falta de rigor de las entidades responsables y a su tolerancia frente a incumplimientos reiterados, los cuales se justifican con la duplicación del presupuesto y de los tiempos de ejecución.

Si el Municipio de Filandia no exige un estándar de gestión y asignación de riesgos, quedaría expuesto a que la historia se repita: convenios mal ejecutados, obras incompletas, hogares afectados y responsabilidades políticas y disciplinarias concentradas en la administración municipal.

Un buen ejemplo de esto es el proyecto Ziruma en Armenia y El Tolra en Buenavista.

2.5.  Riesgo técnico y de calidad de la vivienda

·          El convenio de Filandia no aterriza con suficiente detalle las obligaciones derivadas de la Ley 1796 de 2016 (Vivienda Segura) ni la exigencia de seguro decenal, ni las obligaciones del enajenador de vivienda establecidas por la SIC ni la postventa, los capítulos de riesgos y garantías son inexistentes.

·          No se define el esquema de supervisión técnica independiente de diseños y de construcción, ni la interventoría de las obras, al final será el Municipio como propietario del predio quien asuma la responsabilidad de emitir la Certificación técnica de ocupación, y las actas de inicio, avance y recibo de las obras, y con ello toda la responsabilidad de la calidad y estabilidad

·          De mantenerse así, el Municipio podría terminar asociado a un proyecto donde:

o    No se garantice plenamente la seguridad estructural,

o    No haya un sistema claro de atención de defectos y postventas,

o    Los hogares de Filandia se vean compelidos a acudir a tutelas y acciones populares, con el Municipio como principal demandado.

2.6.  Riesgo fiscal, político y reputacional para el Municipio

·          En la práctica, la ciudadanía percibe estos proyectos como “proyectos de la Alcaldía”, independientemente de que el operador sea PROYECTA o un tercero.

·          Si el convenio no se corrige y el proyecto presenta problemas de ejecución, sobrecostos, retrasos o incumplimientos, el principal costo político y reputacional lo asumirá el Alcalde y la administración municipal, que además podrían enfrentar:

o    Investigaciones de Contraloría por presunto detrimento patrimonial,

o    Investigaciones disciplinarias por falta de planeación y debida diligencia,

o    Pérdida de confianza ciudadana en futuras iniciativas de vivienda.

 

3.  Solicitudes respetuosas a la Alcaldía y a la Secretaría de Planeación

Con fundamento en lo expuesto y en los documentos que se citan, me permito solicitar:

*   Que, antes de avanzar en cualquier actuación que comprometa en forma definitiva al Municipio (p.ej. reglamentaciones, compromisos de subsidios locales, procesos de vinculación de hogares), se convoque una mesa técnica donde:

o    Se elabore una matriz de riesgos completa, siguiendo el estándar de Colombia Compra Eficiente,

o    Se redefinan de manera precisa las obligaciones de PROYECTA, del Municipio y del Departamento, así como de los terceros que deben participar como lo son: el constructor responsable, el supervisor técnico independiente de diseños, el supervisor técnico independiente de la construcción, el interventor y la forma en que serán objetivamente seleccionados, no a dedo como se hace en todos los procesos que adelanta esta empresa.

o    Se exijan esquemas fiduciarios, de garantías y de supervisión técnica.

*   Que se valore la conveniencia de solicitar conceptos previos a la Contraloría General del Quindío y a la Procuraduría Provincial o Regional, a fin de blindar al Municipio frente a riesgos fiscales y disciplinarios.

*   Que se estudie la posibilidad de suspender temporalmente la ejecución de las obligaciones más sensibles del convenio, hasta tanto no se logre una modificación integral del texto que recoja:

o    La correcta distribución de riesgos,

o    La delimitación estricta del rol del Municipio como aportante,

o    La protección efectiva de los hogares de Filandia como beneficiarios y compradores de vivienda.

 

4.  Cierre

Reitero que la intención de este escrito no es obstaculizar el acceso a vivienda de los hogares de Filandia, sino justamente lo contrario: evitar que un mal diseño contractual y de riesgos convierta un buen propósito social en un fracaso anunciado, con graves consecuencias para las finanzas municipales y para las familias que depositen su confianza en este proyecto.

De igual forma se trata de evitar que una excelente gestión administrativa y socio política del Alcalde se vea afectada por la ejecución de un proyecto de vivienda que adolece de todos los estándares de la debida diligencia en la estructuración de los proyectos.

Quedo atento a cualquier aclaración o espacio de diálogo técnico que se considere pertinente.

 

Atentamente,

LUIS ALBERTO VARGAS BALLÉN

Gerente

 

Anexos.

  I. Comentarios y observaciones a los Estudios Previos.

  II. Comentarios y observaciones a los Estudios del Sector o del Mercado.

  III. Comentarios y observaciones al texto del Convenio.

  IV. Texto del Convenio

 

I. COMENTARIOS Y OBSERVACIONES A LOS ESTUDIOS PREVIOS.

1. Descripción de la necesidad: sobre discursiva y poco aterrizada al contrato

Los Estudios Previos están muy adornados en discurso y muy débiles en lo que Colombia Compra Eficiente exige como análisis técnico, económico y de riesgos. Te dejo un análisis crítico por bloques.

a) Exceso de “marco constitucional y de política” genérico

Casi tres páginas se van en citar artículos de la Constitución (2, 13, 51, 113, 209), Ley 489, Ley 3/1991, Ley 388, Ley 1537, Ley 2079 y el PND, sin que eso se traduzca en criterios concretos de diseño del convenio ni del proyecto VIP de Filandia.

Eso viola el espíritu de los estudios previos según el Decreto 1082/2015: no son un ensayo de política pública, sino el soporte técnico y jurídico específico del proceso (descripción de necesidad, objeto, requisitos, modalidad, riesgos, valor, etc.).

En términos de Colombia Compra Eficiente, la guía de estudios del sector enfatiza que el análisis debe servir para entender el mercado y diseñar el proceso para “mayor valor por dinero”, no para recitar la normativa general.

b) Diagnóstico territorial: mucho Quindío, poco Filandia

Hay un diagnóstico amplio del déficit habitacional departamental, con tablas y gráficas de DANE para todo el Quindío, desactualizado y diferente a los datos del Dane para 2018, pero el aterrizaje a Filandia es mínimo y muy genérico: se habla de déficit, informalidad, deterioro del parque construido y problemas de servicios, sin llegar a cifras claras y actuales específicas del municipio ni a cómo esos datos justifican este proyecto de 60 VIP en un lote concreto.

Faltan, para estar a la altura de las exigencias de estudios previos:

o    Cuántos hogares de Filandia están hoy (2025) en déficit cualitativo y cuantitativo, con datos claros y actualizados. Cantidad de viviendas vacantes, predios sin desarrollar, bienes fiscales evaluados, etc.

o    Por qué la solución prioritaria es vivienda nueva y no mejoramiento, legalización o construcción en sitio propio (comparación de alternativas).

o    Justificación del tamaño del proyecto (¿por qué 60 VIP y no 40, 80 u otro número?).

o    ¿Qué resultados arrojaron los análisis de los tres lotes propuestos por el municipio?

 

2. Objeto y alcance: “objeto aspiradora” y mezcla de niveles

El objeto del proyecto (y del convenio) se redacta como un listado enorme de verbos: “formular, estructurar, gestionar, diseñar, licenciar, urbanizar, construir, comercializar y entregar viviendas VIP”, todo en un solo paquete.

Problemas:

o    Es un típico “objeto aspiradora”: mete todo el ciclo de vida (formulación, estudios, licencias, obra, comercialización, escrituración, PH). Eso dificulta controlar el alcance real de las obligaciones de las partes, se confunden obligaciones de PROYECTA y las responsabilidades del municipio.

o    No se distingue con claridad qué se contrata ahora (con cargo a los 1.800 millones) y qué son actuaciones futuras a cargo de hogares o de otras fuentes.

Además, en estudios previos debería existir una sección clara y simple de objeto, idéntica a la que luego quedará en el convenio/pliegos. Aquí, el objeto se diluye entre el relato de política social, el diagnóstico y la descripción de PROYECTA.

En cuanto a la experiencia de PROYECTA sólo se mencionan algunos proyectos realizados en el pasado pero se omite indicar la infinidad de problemas, reclamaciones, demandas, y cuestionamientos que se tuvieron en su desarrollo.

 

3. Análisis técnico y de mercado: muchas afirmaciones, cero evidencias verificables

a) Costos y valor del subsidio: justificación débil y con error de copia

El documento afirma que el subsidio departamental por unidad es de 30 millones y que ese valor se define a partir de “estructura de costos del proyecto (suelo, cargas, urbanismo, construcción, indirectos, gestión social, imprevistos)” y variables como logística, normativa y capacidad fiscal.

Pero:

o    No hay tabla de costos unitarios ni desagregación clara (m² de lote, m² construidos, valor de cargas urbanísticas, costos técnicos, impuestos).

o    No se anexan estudios de mercado ni cotizaciones, como exige Colombia Compra Eficiente para el estudio del sector / mercado (fuentes, precios históricos, proveedores, etc.).(Colombia Compra Eficiente)

o    Lo más grave: el texto habla expresamente del “valor del subsidio en Calarcá y la capacidad fiscal propias de Calarcá” en un estudio previo de Filandia.

o    Eso evidencia un “copiar y pegar” de otro municipio, lo que deslegitima la supuesta “justificación técnica diferenciada” y pone en duda la seriedad del análisis para Filandia.

b) Sin verdadero estudio de sector

El documento describe el papel de PROYECTA y la política de déficit, pero no hay:

o    Análisis del sector inmobiliario local (costos de construcción, precios de VIS/VIP, oferta actual de proyectos, capacidad de pago de los hogares).

o    Evaluación de alternativas de ejecución (fiducias públicas, encargo fiduciario, cajas de compensación, otros operadores públicos).

La guía de estudios del sector de CCE insiste en que el análisis debe revisar fuentes, precios, condiciones de mercado y opciones de abastecimiento antes de definir el modelo. Aquí, los aportes del “estudio de sector” son prácticamente inexistentes.

c) Sin análisis serio de la demanda efectiva

El documento se limita a mencionar que existe un listado en bruto de 915 hogares inscritos en una base de datos municipal, pero esa sola cifra no constituye, ni de lejos, un estudio técnico de demanda efectiva. No hay ningún ejercicio de segmentación ni de depuración que permita distinguir entre:

o   Hogares con mera expectativa o “intención vaga” de vivienda,

o   Demanda potencial (hogares que cumplen parcialmente condiciones), y

o   Demanda efectivamente bancarizable y con cierre financiero efectivo en las condiciones reales del proyecto.

En contraste con ejercicios realizados con una debida diligencia, se deben estudiar, evaluar y cruzar variables de caracterización del hogar, ingresos, gasto en vivienda, ahorro, acceso al crédito, reportes en centrales de riesgo, afiliación a caja de compensación, tamaño y composición del hogar, condiciones especiales, intención de compra y tiempos esperados de adquisición– aquí no se presenta ningún cuadro ni análisis similar.

Así, los 915 inscritos se tratan como si fueran automáticamente “demanda lista para comprar”, pero el estudio previo no verifica:

·        ¿Cuáles son los Ingresos totales mensuales de los hogares?, rangos en salarios mínimos y distribución por tramos, necesarios para saber cuántos podrían realmente asumir la cuota de una vivienda VIP, clasificación de los hogares por rangos de ingreso y relacionarlos con los costos de arriendo y servicios.

·        ¿Cuál es la proporción del ingreso que ya se destina a vivienda? (arriendo + servicios + telecomunicaciones), que puede alcanzar al 46 % en promedio, permitiendo estimar hasta dónde es viable “trasladar arriendo a cuota” sin asfixiar financieramente a los hogares.

·        ¿Cuál es la capacidad de ahorro acumulado y el nivel de alistamiento?: cuánto tienen hoy ahorrado, en qué rangos, y en qué instrumentos (cesantías, ahorro programado, AVC, efectivo, etc.), información que debe permitir simular qué porcentaje podría cumplir un 2,5 %, 5 % o 10 % de cuota inicial según el valor de la vivienda; aquí, en Filandia, ni siquiera se aproxima ese ejercicio.

·        ¿Cuál es la situación crediticia de los hogares? (preaprobación, aprobación, desconocimiento del trámite, reportes negativos en centrales de riesgo), que se debe medir explícitamente para dimensionar cuántos hogares pueden acceder a un crédito de vivienda y cuántos requieren primero saneamiento de cartera o educación financiera; en Filandia el estudio previo ignora por completo esa variable crítica.

·        ¿Cuál es la afiliación a cajas de compensación? y, por tanto, el acceso potencial a subsidios concurrentes y complementarios, que en Funza se cuantificó (79 % con afiliación), mientras en Filandia no se establece cuántas de las 915 familias podrían realmente concurrir con subsidio de caja, SFV municipal/departamental y crédito.

·        ¿Cuáles son las razones por las cuales los hogares no han podido comprar vivienda? (altos precios, falta de cuota inicial, dificultades de crédito, exigencias bancarias, reportes negativos), que se deben preguntar, tabular y ponderar para identificar los cuellos de botella más frecuentes y ajustar el diseño del proyecto; en el estudio de Filandia nada de esto se mide, por lo que se habla de “déficit” sin entender las verdaderas barreras de acceso.

·        ¿Cuál es la intención de compra en el tiempo? (próximos 6 meses, próximo año, no interesado) y el comportamiento de búsqueda reciente (visita o no a salas de venta), todos los proyectos deben diferenciar demanda latente de demanda activamente buscando; en Filandia solo hay una cifra estática de inscritos, sin horizonte temporal ni análisis de comportamiento.

·        La compatibilidad entre tamaño del hogar y tipología de vivienda (número de personas, número de alcobas requeridas, condiciones especiales, presencia de adultos mayores o personas con discapacidad), así como necesidades de parqueaderos y espacios complementarios, que se estudian para orientar el producto; en Filandia no se hace ninguna verificación de ajuste entre perfiles de hogar y producto VIP ofrecido.

·        Debe aclararse que no son hogares los que se mencionan, sino que simplemente se trata de personas que diligenciaron una base de datos que en realizad en una hoja de Excel, (no se sabe si son los jefes de hogar, conyugues, compañeros u otros miembros del hogar), no se cuenta con la información de todos los miembros del hogar y tampoco radicaron documentos que les permitan inscribir el hogar, como lo son copias de las cédulas de ciudadanía de los mayores de edad, fotocopia de los Registros civiles de nacimiento de TODOS los miembros que conforman el hogar, documentos que demuestren el estado civil (Ley 979 2005), cartas laborales y certificados de ingresos de los adultos del hogar que trabajan, certificación de la residencia mínima exigida.

En síntesis, el estudio previo confunde un listado bruto de 1252 registros con un análisis de demanda efectiva. No hay cruces entre ingresos–gasto en vivienda–ahorro–crédito–reportes–subsidios–intención de compra–perfil del hogar, para pasar de “interesados” a “hogares verdaderamente habilitables y bancarizables”. La consecuencia es grave: se diseña un proyecto de vivienda y se comprometen recursos públicos sobre una “demanda supuesta”, sin demostrar cuántos hogares de Filandia pueden realmente cerrar el negocio en condiciones de seguridad financiera y de estabilidad a largo plazo.

4. Aviso Legal de Habeas Data.

La sola mención de que se hayan consultado cédulas y eventualmente información de las propiedades y afiliaciones de los hogares sin una autorización previa expresa e informada, constituye, como mínimo, una indelicadeza gravísima en el manejo de datos personales y, si se verifica, podría configurar una franca vulneración del derecho fundamental al hábeas data (art. 15 de la Constitución) y de los regímenes de protección de datos personales y de información financiera y crediticia.

No le era aceptable a PROYECTA que, bajo el argumento de “cruzar bases de datos para asignar subsidios”, se acceda o se consulte masivamente información asociada a las cédulas de ciudadanía de las personas sin contar con su consentimiento libre, previo, específico e informado, ni con cláusulas claras de autorización y tratamiento de datos y su firma en los formatos diseñados para ello, los cuales brillas por su ausencia.

Este tipo de prácticas rompe la confianza legítima de los ciudadanos, expone a las entidades a acciones de tutela, sanciones administrativas y eventuales responsabilidades disciplinarias y envía un mensaje peligroso: que la población en déficit de vivienda es “material de laboratorio” sobre el cual se pueden hacer cruces y consultas sin respetar plenamente su intimidad, su honra y el control que cada persona debe tener sobre sus propios datos.

 

5. Análisis de riesgos y garantías: formalmente mencionado, sustancialmente vacío

a) Riesgos: “ver anexo” no es suficiente

En los estudios previos se menciona una “tipificación, estimación y asignación de riesgos previsibles” y se remite a un Anexo.

Problemas:

·        En la versión que se ve, el anexo con la matriz de riesgos no aparece. Si no está efectivamente incorporado al expediente de estudios previos, la entidad está incumpliendo el estándar mínimo que exige un análisis explícito de riesgo para este tipo de procesos.

·        Aun si existiera, en el cuerpo del documento no se sintetizan los riesgos operativos y tampoco los críticos como (suelos, licencias, servicios, viabilidad comercial, litigios por propiedad, riesgos ambientales, etc.) ni se explica cómo impactan el equilibrio económico del convenio.

El instructivo de estudios previos que tú mismo usas como referencia es clarísimo: se debe describir el riesgo, sus consecuencias, la probabilidad, el impacto, la valoración y la asignación. Aquí solo hay una frase genérica.

b) Garantías: renuncia genérica e injustificada en un convenio de alto riesgo

El documento concluye que, por ser contratación directa interadministrativa, “no es requisito” exigir garantía única.

Eso es problemático por varias razones:

·        El Decreto 1082 y la propia guía de estudios previos establecen que, aunque la garantía no sea obligatoria, la decisión de exigirla o no debe estar debidamente justificada en los estudios, tomando en cuenta los riesgos identificados.

·        Aquí se limita a citar la norma y a renunciar a las garantías, sin correlacionar esa decisión con un análisis de riesgos concreto del proyecto (1.800 millones, múltiples fases, posible fracaso comercial, exposición patrimonial del municipio y del departamento).

Es una renuncia en bloque a una herramienta clave de protección de recursos públicos, basada en un razonamiento puramente formal (“es contratación directa, luego no es requisito”).

6. Modalidad y naturaleza del convenio: justificación parcial y auto exculpatoria

Hay una larga explicación de por qué se trata de un convenio interadministrativo (calidad de entidades estatales, artículo 95 de la Ley 489, etc.).

Críticas:

·        Se enfatiza el criterio “orgánico” (todos son entidades estatales), pero no se analiza si la ejecución integral por parte de PROYECTA no termina configurando, en la práctica, una tercerización de actividades que podrían requerir otro tipo de proceso competitivo, sobre todo en fases como construcción y comercialización.

·        No se explora si el modelo de convenio interadministrativo + subcontratación con terceros por parte de PROYECTA podría requerir reglas adicionales de transparencia (p.ej. manual de contratación de PROYECTA, requisitos mínimos para las obras, etc.).

Colombia Compra Eficiente ha sido insistente en que la simple etiqueta de convenio interadministrativo no exime a las entidades de cumplir con principios de planeación, transparencia, competencia y manejo del riesgo. Eso aquí se pasa por alto.

 

7. Obligaciones de las partes y soporte presupuestal: compromisos sin respaldo claro

a) Aportes del Departamento

El CDP del Departamento (615 millones para 2025 y 1.185 millones para 2026) sí está identificado.

Sin embargo:

·        No se presenta el CRP ni se indica cómo se programarán los pagos en términos de hitos de ejecución (estudios, licencias, urbanismo, construcción) a cargo de PROYECTA ni los CDP del Municipio para asumir las cargas de las obras de urbanismo, vías y SSPP.

·        No hay matriz que relacione “actividad → costo → fuente → responsable”.

b) Obligaciones del Municipio: muchas, mal cuantificadas y sin CDP

El Municipio asume, en especie, el predio “El Faro” y, además, “adelantará los trámites y asumirá los costos asociados a licencias urbanísticas y vías de acceso que le correspondan, de conformidad con su disponibilidad presupuestal”.

Desde el instructivo de estudios previos, esto es un problema grave:

·        Las obligaciones de las partes deben estar justificadas en los estudios previos y respaldadas con sus respectivos CDP. (2020-2023.narino.gov.co)

·        Aquí no se cuantifican ni se valoran:

o   Costos de licencias (urbanización, construcción, subdivisión, etc.).

o   Cargas urbanísticas (vías, espacio público, redes, cesiones).

o   Obras complementarias a cargo del municipio.

Se limita a decir “el municipio lo hará sin mencionar la disponibilidad presupuestal”, lo que abre la puerta a futuras presiones para cofinanciaciones adicionales por fuera del convenio, en contravía de las buenas prácticas de planeación y cierre financiero.

c) Rol de PROYECTA: “brazo técnico” sin evaluación crítica

El estudio describe a PROYECTA como el “brazo técnico” del departamento y enumera un inventario de actividades que ya ha adelantado: mesas, estudios de títulos, fichas urbanísticas, acompañamiento, etc.

Pero:

·        No se relacionan esos productos con evidencias concretas (número de estudios terminados, dictámenes de usos del suelo, certificaciones de viabilidad).

·        No se evalúa la capacidad instalada, experiencia específica en proyectos similares ni el resultado de proyectos previos de PROYECTA (cumplimiento en plazo, calidad, problemas jurídicos).

El instructivo de estudios previos indica que la dependencia que genera la necesidad es responsable de elaborar estudios completos y entregar todos los documentos. Aquí más parece un relato de propaganda institucional de PROYECTA que un análisis objetivo de su idoneidad.

 

8. Contenidos que no deberían estar (o deberían estar en anexos, no en el cuerpo del estudio)

Los estudios previos terminan pareciendo un folleto político-técnico antes que un documento precontractual sobrio:

·        Extensos párrafos doctrinarios sobre la importancia de la vivienda, el rol de la familia, la cohesión social, etc.

·        Repetición de cifras departamentales en tablas y gráficas poco legibles, sin interpretaciones específicas para Filandia. Y que no coinciden con las cifras publicadas por el Dane

Eso recarga el documento y oculta lo que sí debería estar destacado:

·        Resumen de alternativas de solución evaluadas.

·        Síntesis de la matriz de riesgos.

·        Explicación de por qué este modelo de convenio es la mejor opción para el municipio.

Conforme a la orientación de Colombia Compra Eficiente, los estudios previos deben ser claros y focalizados; las tablas y diagnósticos amplios pueden ir como anexos técnicos, no como “relleno” en la parte central.

 

9. Plantear un punto de equilibrio del 60 % de unidades vendidas en un proyecto de vivienda VIP como el de Filandia no es solo una ligereza técnica: es una decisión abiertamente temeraria.

A la luz del modelo de análisis costo–volumen–utilidad que hemos desarrollado y publicado para proyectos de vivienda de interés social. En ese documento se demuestra que, por la estrechez del presupuesto, los bajos márgenes de utilidad y los altos imprevistos que caracterizan a la vivienda prioritaria y a los propios manejos muy cuestionables de la gerencia, el verdadero punto de equilibrio se ubicaría normalmente por encima del 90 % y, en muchos casos, puede alcanzar el 95 % de las unidades, si se incluyen adecuadamente en los costos fijos el valor del lote, las obras de urbanismo, la interventoría, los gastos de administración, ventas y financieros, y se reconocen los riesgos de cartera, desistimientos y retrasos en desembolsos. (evivienda.blogspot.com)

Sostener, entonces, que con el 60 % de las unidades vendidas “el proyecto es viable” equivale a trabajar con una cifra arbitraria, desconectada del modelo técnico de punto de equilibrio y de la experiencia histórica, que muestra que la mayoría de los proyectos VIS/VIP siniestrados justamente aceptaron niveles de preventa por debajo del equilibrio real.

Es, en la práctica, jugar con fuego: se induce a las familias, al municipio y al departamento a creer que el proyecto está “seguro” cuando, financieramente hablando, todavía puede estar en zona de pérdida estructural, sin capacidad de cubrir todos los costos fijos y variables ni de honrar los compromisos con los hogares y con el Estado.

 

10. Conclusión crítica

En términos muy francos:

1.                 El documento está sobredimensionado en discurso normativo y político y subdimensionado en análisis técnico, económico y de riesgos, en abierta tensión con lo que ordena el Decreto 1082 y las guías de Colombia Compra Eficiente.

2.                 Hay errores materiales graves, como cifras no concordantes con el Censo del DANE, la referencia al “subsidio en Calarcá”, que delatan copia de otros estudios y ponen en duda que el análisis haya sido realmente elaborado a la medida de Filandia.

3.                 Se renuncia a garantías sin una justificación seria, pese al alto riesgo del proyecto y a que la propia regulación exige motivar esa decisión con base en la matriz de riesgos.

4.                 Las obligaciones del municipio están pobremente cuantificadas y sin soporte presupuestal, lo que expone al ente territorial a asumir costos no previstos y a riesgos de inviabilidad del proyecto.

5.                 El análisis de mercado, demanda y cierre financiero es casi inexistente, aunque el propio estudio reconoce que el proyecto cae si no se alcanza el 60% de ventas, sin mostrar cómo se mitiga ese riesgo.

Con este nivel de estudios previos, los órganos de control, la Asamblea y el propio municipio tienen razones suficientes para exigir una reelaboración integral del documento, alineada con:

·      Contenido mínimo del art. 2.2.1.1.2.1.1 del Decreto 1082/2015.

·      Guías de Colombia Compra Eficiente sobre estudios del sector, estudios previos y gestión de riesgos.

 

II. COMENTARIOS Y OBSERVACIONES A LOS ESTUDIOS DEL SECTOR O DEL MERCADO.

🏠❗ Aunque el alcalde entregue el predio de buena fe, se estará confiando en una pésima estructuración y asesoría del Departamento y de PROYECTA.  El problema grave puede ser la mala fe o la ignorancia en la estructuración del proyecto, o una suma de las dos, y ello conlleva un alto riesgo basado en los resultados de PROYECTA y en la forma como diseñó este convenio.

El “Análisis del Sector / del mercado” del convenio Filandia–PROYECTA está, en términos de Colombia Compra Eficiente, mal enfocado, incompleto y lleno de relleno que no sirve para tomar decisiones sobre un proyecto de VIP en Filandia.

1. ¿Qué debería tener un buen Estudio del Sector según CCE?

La Guía de Elaboración de Estudios de Sector – GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE LOS ESTUDIOS DEL SECTOR establece que el análisis del sector debe estructurarse, como mínimo, en cuatro bloques:

1. Aspectos generales del mercado
• Cómo funciona el mercado del bien/obra específica.
• Tamaño, localización geográfica, grado de competencia, riesgos, regulación relevante, etc.
2. Comportamiento del gasto histórico
• Cómo ha comprado la entidad (y otras entidades) ese bien/obra antes.
• Uso de SECOP, cubo de gasto, tendencias de precios, modalidades usadas, principales proveedores.
3. Estudio de la oferta
• Quiénes pueden prestar el servicio o ejecutar la obra.
• Capacidad técnica, experiencia, cobertura, criterios de calidad, diferenciadores, condiciones de competencia.
4. Estudio de mercado
• Soporte técnico y económico del valor estimado: cotizaciones, análisis estadístico de precios, comparación de alternativas, justificación de rangos.

Adicionalmente, la GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE LOS ESTUDIOS DEL SECTOR pide:

• Análisis de cómo compran otras entidades (no solo la propia).
• Uso de herramientas de CCE para análisis de demanda y oferta, con gráficos y estadísticas básicas (promedios, dispersión, etc.).

Nada de eso es opcional si se pretende justificar una contratación directa con un único ejecutor como PROYECTA.

 

2. ¿Qué hace mal el “Análisis del Sector / del mercado” para el Convenio con Filandia?

2.1. Origen equivocado y copia-pega burdo

El propio documento de análisis usa párrafos que no corresponden al convenio de vivienda VIP, sino a un contrato para “mejoramiento y/o mantenimiento de infraestructura” a favor del Instituto Departamental de Tránsito del Quindío.

Luego, en el mismo archivo, aparece como si fuera el Estudio del Sector del convenio de vivienda de interés prioritario en Filandia.

Eso significa:

• El “Análisis del sector” no fue hecho a la medida del proyecto de vivienda VIP Filandia, sino parchado a partir de otro proceso.
• La justificación de la modalidad y del ejecutor (PROYECTA) queda contaminada por un contexto ajeno, lo que abre una puerta enorme para que órganos de control cuestionen la seriedad del estudio.

 

2.2. Aspectos generales del mercado: teoría de colegio, cero mercado real de VIP Filandia

En lugar de describir el mercado específico de proyectos de vivienda VIP en Filandia (costos, actores, riesgos locales), el documento se limita a:

• Explicar la división clásica de la economía en sector primario, secundario y terciario, con definiciones de manual de bachillerato.
• Hablar en abstracto del “sector de la economía de la construcción” y “mantenimiento de edificaciones” como si se tratara de un contrato de mantenimiento de obras viejas, no de construcción nueva de VIP.

Faltantes críticos aquí:

• No hay descripción del mercado de vivienda VIS/VIP en el Quindío ni en el eje cafetero.
• No se analiza la realidad local de Filandia: demanda por rangos de ingresos, precios de VIP en proyectos comparables, provisión de suelo apto, riesgos de comercialización.
• No se caracterizan los riesgos específicos: encarecimiento de insumos, disponibilidad de mano de obra, capacidad de las curadurías, tiempos y cuellos de botella.

En síntesis: hay muchas líneas “bonitas” sobre economía general, pero ningún análisis real del mercado donde se pretende intervenir.

 

2.3. Gasto histórico: prácticamente inexistente

Según la GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE LOS ESTUDIOS DEL SECTOR, el estudio debe mostrar cómo ha adquirido la entidad (y otras) el mismo bien u obra en el pasado, usando SECOP, Análisis de Demanda y de Gasto.

¿Qué hace el documento?

• Para el código UNSPSC 72111100 (Construcción de edificios residenciales multifamiliares) señala que no se encontraron procesos en el Departamento del Quindío y, básicamente, hasta ahí llegó el esfuerzo:

“no se encontraron procesos contractuales registrados… En consecuencia, no se cuenta con información histórica de demanda u oferta que permita generar gráficos o análisis estadístico”

Es decir:

• No hay análisis de gasto histórico departamental en vivienda (ni VIS ni VIP) usando otros códigos o categorías.
• No hay revisión de cómo han contratado otros departamentos o municipios proyectos similares de VIP (por ejemplo, a través de cajas de compensación, fiducias, o empresas industriales y comerciales análogas).
• No hay uso real del modelo de abastecimiento estratégico: ni de gasto, ni Pareto, ni series de tiempo, nada.

Esto deja al convenio sin soporte comparativo: se fija un esquema de contratación directa con PROYECTA sin contrastar con experiencias previas propias o ajenas.

 

2.4. Estudio de la oferta: listado decorativo y desviado del objeto

En la sección “ANÁLISIS DE LA OFERTA”, el documento:

• Enumera unos pocos proveedores (PC Ingeniería, Soluciones Industriales, un consorcio de infraestructura) como supuestos referentes para “mejoramiento y/o mantenimiento de infraestructura”.
• Y luego salta a una referencia genérica de Colombia Compra Eficiente sobre el UNSPSC 72111100 a nivel nacional, sin construir realmente el mapa de oferta para proyectos VIP en Filandia.

Problemas graves:

• Los proveedores listados no son, al menos en el documento, especialistas en proyectos integrales VIS/VIP con gerencia, licenciamiento, estructuración financiera y gestión de subsidios; se habla genéricamente de “infraestructura” y “mantenimiento”.
• No se caracteriza la oferta real de actores potenciales: constructoras, cajas de compensación, operadores de proyectos VIP, entidades fiduciarias, ni se compara su capacidad frente a PROYECTA.
• No se analizan diferencias en:
• líneas de producto,
• calidad,
• servicio al cliente,
• tecnología,
• cobertura geográfica,
  tal como recomienda la GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE LOS ESTUDIOS DEL SECTOR para perfilar la oferta.

En otras palabras: el “análisis de la oferta” no sirve para justificar por qué PROYECTA es la mejor (ni siquiera la adecuada) opción frente a otras alternativas.

 

2.5. Estudio de mercado y soporte del valor estimado: no hay mercado, solo suma de aportes

La parte titulada “ESTUDIO DE MERCADO – SOPORTE TÉCNICO Y ECONÓMICO DEL VALOR ESTIMADO DEL CONVENIO” se limita a:

• Repetir el valor de los aportes del Departamento ($1.800 millones distribuidos 2025–2026) y del municipio (lote “El Faro”).

No hay:

• Cotizaciones comparables de proyectos VIP similares (costo/m², costo por unidad).
• Análisis estadístico de precios (promedio, mediana, dispersión) con base en datos de SECOP u otras fuentes, como recomienda la guía.
• Desglose de componentes de costo (urbanismo, estructura, acabados, gestión social, gerencia, licencias, impuestos).
• Escenarios de viabilidad financiera y de comercialización vinculados al punto de equilibrio, sólo aparece más adelante una frase aislada:

Si no se vende al menos el 60 % de las viviendas, el proyecto no es viable y los recursos del Departamento deben reintegrarse.

Pero esa “regla del 60 %” no está sustentada con modelos financieros serios, ni con estudios de oferta-demanda, ni con análisis del mercado de vivienda de la región. Es una cifra lanzada al aire, sin demostrar que ese porcentaje sea realista, suficiente o coherente con las mejores prácticas del sector.

 

2.6. Macrodatos DANE/Minvivienda: mucho texto, poca utilidad aplicada

En la parte donde se intenta “justificar” el contexto económico, se incorporan:

• Datos nacionales sobre empleo por ramas de actividad (industrias manufactureras y construcción).
• Datos genéricos del IPC y su variación.
• Explicaciones generales sobre la importancia de la vivienda VIP y su efecto multiplicador en el PIB.

En conclusión:

• No se conecta con variables concretas del proyecto (ej.: cómo impacta la inflación en los costos proyectados de materiales, cómo se ajustan los precios con base en índices, cómo se blindan los hogares frente a sobrecostos).
• No se traduce en parámetros de cálculo (factores de actualización, ajustes de precios, márgenes de contingencia).

Es decir: se recita estadística nacional como decoración, pero no se la usa para tomar ninguna decisión contractual.

 

2.7. Inclusión de MIPYME, emprendimientos y empresas de mujeres: omisión total

La GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE LOS ESTUDIOS DEL SECTOR dedica un capítulo al análisis del sector para criterios diferenciales MIPYME y empresas de mujeres, que deben revisarse para determinar si cabe introducir incentivos o condiciones diferenciales.

En el documento de Filandia:

• No hay una sola línea que explore si el mercado de construcción de VIP, gerencia de proyectos, urbanismo, etc., tiene participación relevante de MIPYME locales, regionales o de mujeres.
• No se pregunta si la estructura de contratación planteada (concentrar todo en PROYECTA) cierra puertas a ese tipo de actores.

Esto es una omisión directa de un componente que la propia CCE señala expresamente.

 

3. Lo que sobra y no debería estar en este Estudio del Sector

Además de lo que falta, el documento incluye varios elementos que no corresponden a un análisis del mercado según CCE:

1. Justificación jurídica de la modalidad de contratación y del convenio interadministrativo mezclada dentro del análisis del sector.
• La explicación sobre que “se trata de dos entidades estatales” y las referencias al Instituto Departamental de Tránsito del Quindío y a la Secretaría de Aguas pertenecen a los estudios previos/justificación de modalidad, no al Estudio del Sector de vivienda VIP.
2. Normatividad general sobre coordinación administrativa, fines del Estado, etc.
• Es materia de “consideraciones generales”, no del capítulo de análisis de mercado.

Todo ese relleno diluye el propósito técnico del Estudio del Sector y le resta seriedad: parece más un collage de párrafos jurídicos y económicos genéricos que un insumo especializado para soportar una decisión de contratación directa por $1.800 millones.

 

4. Conclusión crítica

El “Análisis del Sector / del mercado” del convenio Filandia–PROYECTA:

• No cumple con la estructura y el contenido mínimo exigidos por la Guía de Estudios de Sector de Colombia Compra Eficiente.
• Está contaminado por fragmentos de otro proceso contractual (mantenimiento de infraestructura para el Instituto de Tránsito), lo que evidencia copia-pega y pone en duda que se haya realizado un análisis auténtico y específico.
• Reduce el “estudio de mercado” a describir cuánto pone cada parte, sin cotejar el valor con rangos de precios del mercado, cotizaciones, ni análisis estadístico ni comparativo.
• No analiza la oferta real de operadores de vivienda VIP ni justifica por qué PROYECTA debe ser el ejecutor exclusivo frente a alternativas posibles.
• Desatiende por completo el componente de MIPYME y empresas de mujeres, y usa estadísticas generales del DANE y Minvivienda como simple decorado, sin nexo operativo con el proyecto.

En términos de control fiscal, disciplinario y político, este Estudio del Sector es un flanco débil:

• No soporta la selección de la modalidad ni del ejecutor desde el punto de vista de mercado.
• No demuestra que el valor estimado del convenio sea razonable frente al mercado de vivienda VIP.
• No permite afirmar que la contratación directa con PROYECTA sea la opción más eficiente, transparente y favorable para el interés público.

Para dejar el convenio mínimamente blindado, habría que rehacer desde cero el Estudio del Sector, centrado en:

• Mercado REAL de VIP en Quindío/Filandia.
• Análisis de demanda y oferta con datos de SECOP y mercado inmobiliario.
• Costeo por m², comparables y análisis de sensibilidad.
• Mapa de oferentes alternativos y evaluación comparativa frente a PROYECTA.

 

5. Pero qué debería contener el “Análisis del Sector / del mercado” del convenio Filandia–PROYECTA:

5.1. Contexto macroeconómico y del sector constructor

Un capítulo corto pero sólido que, aplicado a Filandia/Quindío, debió incluir:

• Evolución reciente del PIB nacional y del PIB de la construcción, mostrando por qué el sector está en fase de desaceleración o riesgo.
• Comportamiento de:
• Inflación,
• tasas de interés,
• tipo de cambio, y cómo esos factores afectan directamente los costos de construir VIP y la capacidad de los hogares para endeudarse.
• Síntesis de riesgos macro (recesión, inflación alta, tasas de interés al alza, encarecimiento de insumos), traducidos en riesgos concretos para un proyecto VIP en Filandia (sobrecostos, menores ventas, etc.).

 

5.2.  Marco legal y regulatorio específico del sector de vivienda

Un capítulo de marco legal del sector, pero aterrizado a:

• Normas estructurales de vivienda y construcción: Ley 400/1997, Ley 1796/2016 (vivienda segura), NSR-10, reglamentación de licencias, régimen de propiedad horizontal, etc., explicando cómo condicionan el diseño del proyecto y las obligaciones del constructor.
• Normativa de vivienda VIS/VIP (Ley 1537, Ley 2079, decretos reglamentarios) y programas de subsidios nacionales y departamentales.
• Situación del EOT/Esquema de Ordenamiento de Filandia: estado de actualización, clasificación del suelo del lote “El Faro”, cargas urbanísticas, densidades, tratamientos, y cómo eso delimita el proyecto.

No como relleno teórico, sino como parámetros de juego del proyecto.

 

5.3.  Déficit habitacional y contexto de vivienda: país – región – Filandia

Siguiendo la lógica del capítulo sobre déficit habitacional y mercado de vivienda, pero con:

• Déficit cuantitativo y cualitativo nacional y departamental, y su expresión específica en Filandia.
• Evolución reciente de:
• Formalidad vs informalidad,
• Hacinamiento,
• Vivienda en riesgo,
• Calidad de materiales y servicios.
• Justificación clara de por qué, en Filandia, la solución prioritaria para parte de ese déficit es vivienda nueva VIP y no solo mejoramiento, legalización u otra modalidad.

 

5.4.  Indicadores líderes del sector vivienda

El estudio de Filandia debió recoger al menos:

• Dinámica nacional y regional de:
• Licencias de construcción VIS/VIP,
• Preventas de vivienda,
• Iniciaciones de obra,
• Precios de vivienda nueva y usada,
• Índice de costos de la construcción (ICOCED).
• Lectura crítica: mayores costos, caída de ventas, estrechez de márgenes, y cómo eso incrementa el riesgo de inviabilidad de proyectos VIP en plazas pequeñas como Filandia.

 

5.5.  Financiamiento de vivienda y comportamiento del crédito

En línea con el bloque de “Cifras de financiación de vivienda” el estudio debe informar sobre:

• Evolución de:
• Cartera hipotecaria individual,
• Crédito constructor,
• Tasas de interés para VIS/VIP en pesos y UVR,
• Calidad de cartera (morosidad).
• Análisis del Índice de Adquisición de Vivienda (IAAV) o indicadores similares: qué tan difícil se ha vuelto comprar vivienda para hogares de bajos ingresos.
• Implicación directa: el proyecto de Filandia debería demostrar cómo se cierra financieramente para hogares con ingresos típicos del municipio, combinando crédito + subsidios + ahorro.

 

5.6.  Estructura y desempeño del sector edificador

El estudio debe analizar la estructura del sector edificador y el mercado de vivienda:

• Caracterización del sector constructor en el eje cafetero / Quindío:
• Peso del VIS/VIP frente a No VIS,
• Tipos de proyectos predominantes (torres, conjuntos abiertos/cerrados, etc.).
• Inventario de proyectos de vivienda recientes o en curso en Quindío y municipios análogos (tipo, precios, absorción, dificultades).
• Identificación de riesgos estructurales:
• encarecimiento de insumos,
• saturación de ciertos segmentos,
• presión sobre el suelo urbanizable.

 

5.7.  Oferta de vivienda en la región y competencia en el sector

La parte más potente del estudio de referencia para Filandia ha debido analizar la oferta territorial y competencia:

Para Filandia, el Estudio del Sector debió incluir:

• Oferta de vivienda VIS/VIP en Quindío y el área de influencia de Filandia (Circasia, Armenia, Montenegro, Quimbaya, Salento, Pereira, etc.):
• Número de proyectos,
• Rangos de precios de VIP/VIS,
• Ritmo de ventas,
• Tipología de producto (áreas, acabados, equipamientos).
• Análisis de competencia:
• Principales firmas constructoras que operan en la región (según RUES, Supersociedades y observación de proyectos),
• Capacidad técnica, número de proyectos ejecutados, historial de cumplimiento.
• Posibles alternativas a PROYECTA como operador o aliado:
• constructoras privadas,
• cajas de compensación,
• fiduciarias,
• esquemas mixtos.

Con eso se podría justificar, con criterio, si PROYECTA es o no la mejor opción, y en qué condiciones, aunque es claro que es la peor opción de todas las posibles y el municipio podría adelantar la ejecución del proyecto de forma directa.

 

5.8.  Costeo de suelo, urbanismo y producto VIP

El estudio debió incluir el análisis de precios de predios urbanizables y urbanizados sin desarrollar; ese componente es clave:

Para Filandia, hacía falta:

• Estudio concreto de precios del suelo:
• Predios urbanizables sin urbanizar,
• Urbanizados sin desarrollar,
• Valores por m² en el entorno del lote “El Faro” y comparables.
• Estimación de:
• costo del lote aportado por el municipio,
• costo de urbanismo,
• costo de construcción por m² VIP,
• otros costos indirectos (gerencia, ventas, social, licencias, impuestos).
• Conclusión: rango razonable de precio de venta por unidad VIP y verificación de que el proyecto no está desfasado frente al mercado.

 

5.9.  Riesgos sectoriales y locales

El estudio debe contener apartados explícitos a riesgo país, sectorial y de subsidios; Filandia debió:

• Señalar cómo la dependencia de los subsidios nacionales (Mi Casa Ya, FRECH, etc.) y las restricciones fiscales afectan el cierre financiero del proyecto.
• Analizar riesgos:
• de caída de ventas por tasas altas,
• de aumento de costos por inflación de insumos,
• de inventarios acumulados,
• de cambios regulatorios.
• Aterrizar esos riesgos al convenio: ¿qué pasa si el Gobierno reduce subsidios?, ¿quién absorbe el golpe: PROYECTA, el departamento, el municipio o los hogares?

 

5.10. Conclusiones estratégicas para el diseño del proceso

Por último, al estilo de las conclusiones del Estudio del Sector para de Filandia debió cerrar con:

• Síntesis del momento del ciclo del sector vivienda (bonanza, meseta, desaceleración).
• Justificación clara de:
• por qué sí es razonable lanzar un proyecto VIP en Filandia en este contexto,
• qué tamaño debe tener,
• bajo qué esquemas de riesgo y garantías.
• Recomendaciones para:
• el diseño del convenio,
• las exigencias al operador,
• los mecanismos de protección al municipio y a los hogares.

 

III. COMENTARIOS Y OBSERVACIONES AL TEXTO DEL CONVENIO.

 

1. Deficiente estructuración del negocio y del Contrato

🏠❗ Aunque el alcalde entregue el predio de buena fe, se estará confiando en una pésima estructuración y asesoría del Departamento y de PROYECTA.  El problema grave puede ser la mala fe o la ignorancia en la estructuración del proyecto, o una suma de las dos, y ello conlleva un alto riesgo basado en los resultados de PROYECTA y en la forma como diseñó este convenio.

Es importante que el municipio consulte con urgencia a la Contraloría General del Quindío, para que actúen de inmediato, revisen los convenios, obliguen su reformulación y protejan los recursos públicos y el dinero de las familias que sueñan con una vivienda digna, y que hoy pueden estar entrando a proyectos con altísimo riesgo de pérdida económica y frustración de sus derechos. 

El papel de Proyecta: de “estructurador” a simple intermediario costoso

En la práctica, Proyecta no actúa como un verdadero estructurador integral de proyectos, sino como un intermediario administrativo que traslada tareas, responsabilidades y riesgos a terceros (municipio, constructor, hogares) sin aportar el nivel de rigor técnico, jurídico y financiero que se esperaría de un gestor profesional de recursos públicos.

·                  Se observa una gestión pasiva, limitada a reproducir modelos contractuales estándar, sin adaptar el esquema a las particularidades del predio, del mercado de vivienda local, de la capacidad institucional del municipio ni de la población objetivo.

·                  Se parte de la base de aparentar que proyecta es un gran ejecutor pero se olvida que tiene un gran de lastre por ser protagonista del Cartel de las Marionetas.

·                  La asimetría de información juega en contra del ente territorial: Proyecta concentra una aparente experticia técnica y financiera (la cual no tiene), pero el contrato no le impone obligaciones claras de resultado, ni indicadores verificables de desempeño, ni sanciones proporcionales ante fallas en la estructuración o en la ejecución.

·                  El diseño del esquema deja a Proyecta en una posición cómoda: captura honorarios relevantes, pero el peso real del riesgo (reclamaciones, sobrecostos, incumplimientos, demandas de los hogares) termina recayendo sobre el municipio y finalmente en las familias.

En síntesis, Proyecta ocupa el lugar de “cerebro” del proyecto, pero se reserva un rol de baja responsabilidad y alta remuneración, sin los controles, obligaciones y garantías que deberían acompañar a un gestor de esta naturaleza.

 

2. Los 47 hallazgos convergen en un diagnóstico claro: la estructuración del negocio es débil, incompleta y desequilibrada.

Entre los aspectos más críticos se pueden resumir:

2.1. Planeación insuficiente y estudios previos incompletos

o      No hay evidencia robusta de estudios de demanda, capacidad de pago y perfil socioeconómico que sustenten las metas de ventas y la viabilidad del proyecto.

o      La evaluación de riesgos urbanísticos, ambientales, jurídicos y de servicios públicos es superficial o meramente declarativa, sin matrices de riesgo completas ni planes de mitigación serios.

2.2. Matriz de riesgos desequilibrada

o      El contrato no distribuye de manera clara y justa los riesgos entre municipio, Proyecta y constructor.

o      Riesgos que por su naturaleza deberían ser asumidos por el privado (riesgo comercial, constructivo, de costos, de cumplimiento de plazos) se trasladan de facto al ente territorial y al patrimonio autónomo.

2.3. Debilidad en la definición de obligaciones de Proyecta

o      Las obligaciones aparecen redactadas de forma genérica, vagamente y difícil de exigir (“apoyar”, “acompañar”, “gestionar”), lo que dificulta determinar cuándo hay incumplimiento.

o      No se fijan metas verificables (número mínimo de unidades escrituradas en determinado plazo, niveles de satisfacción de usuarios, cronogramas obligatorios, entregables técnicos concretos).

2.4. Cláusulas económicas poco transparentes

o      Esquemas de remuneración que no se atan claramente a avances reales del proyecto ni a indicadores de resultados.

o      Posibilidad de que se paguen honorarios significativos aun cuando el proyecto no alcance la totalidad de sus objetivos sociales o financieros.

2.5. Ausencia o debilidad de mecanismos de control y seguimiento

o      Falta un sistema robusto de informes periódicos obligatorios, con contenido mínimo y verificación independiente.

o      No se establecen con precisión los órganos de coordinación y toma de decisiones (comités, mesas técnicas) ni sus competencias, quórums y responsabilidades frente a decisiones críticas (cambios de especificaciones, modificaciones al presupuesto, redefinición de cronograma, etc.).

En conjunto, la estructuración no cumple el estándar exigible en materia de proyectos con recursos públicos: no protege al municipio, no asegura resultados para los hogares y deja a Proyecta con amplias zonas de confort contractual y sin control alguno al momento de perder los recursos.

 

3. Riesgo de pérdida, desvío o ineficiencia en el uso de los recursos

El diseño contractual y operativo identificado en el documento abre la puerta a un alto riesgo de pérdida o uso ineficiente de los recursos públicos y de los aportes de los hogares:

·              La ausencia de blindajes suficientes y sin un patrimonio autónomo, permite que decisiones unilaterales o poco transparentes afecten la destinación específica de los recursos, sin una trazabilidad clara entre los aportes y las obligaciones cumplidas.

·              La falta de topes y reglas claras sobre costos indirectos, gastos de administración y honorarios facilita la dilución de recursos en rubros administrativos, consultorías y servicios accesorios, disminuyendo el porcentaje que efectivamente se traduce en viviendas entregadas.

·              Los vacíos en garantías, pólizas, cláusulas penales y mecanismos de repetición frente a Proyecta y demás actores privados hacen que, ante un siniestro, incumplimiento o fraude, el principal perjudicado termine siendo el patrimonio público y los hogares, con pocas posibilidades reales de resarcimiento.

·              El modelo no asegura una relación equilibrada entre riesgo asumido y beneficio recibido: Proyecta percibe honorarios sin una correlación estricta con resultados tangibles, mientras el municipio carga con la presión política, social y financiera si el proyecto fracasa o se vuelve inviable.

Desde la óptica de los órganos de control, el esquema descrito resulta altamente vulnerable a sobrecostos, desfinanciación, retrasos crónicos, litigios futuros y, en casos extremos, a la pérdida parcial o total de los recursos invertidos, con afectación directa al derecho a la vivienda digna de los beneficiarios.

 

4. Resumen sintético de los 47 hallazgos

Aunque los 47 hallazgos son puntuales y específicos, pueden agruparse en seis grandes bloques temáticos, que dan cuenta de la magnitud y coherencia de las deficiencias detectadas:

4.1. Planeación y estudios previos (Hallazgos 1–8 aprox.)

·              Falencias en diagnósticos de demanda, estudios de suelo, análisis de servicios públicos y evaluación de riesgos.

·              Inexistencia o debilidad de soportes técnicos que justifiquen el modelo de negocio adoptado.

4.2. Diseño contractual y distribución de riesgos (Hallazgos 9–18)

·              Cláusulas abiertas, ambiguas o desequilibradas que favorecen sólo a Proyecta.

·              Ausencia de indicadores de desempeño exigibles, metas verificables y sanciones claras por incumplimiento.

4.3. Gobernanza del proyecto y toma de decisiones (Hallazgos 19–26)

·              Falta de reglas claras para la conformación y funcionamiento de comités y órganos de decisión.

·              Riesgos de captura del proceso por parte del gestor, con poca capacidad de control real por el municipio.

4.4. Gestión financiera y protección del patrimonio autónomo (Hallazgos 27–34)

·              Debilidad en la definición de cuentas, flujos, priorización de pagos y límites a gastos administrativos.

·              Riesgos de desvío o uso ineficiente de recursos por falta de controles y reportes detallados.

4.5. Control, seguimiento y rendición de cuentas (Hallazgos 35–42)

·              Insuficiencia de informes periódicos obligatorios, con contenido mínimo débil o inexistente.

·              Falta de auditorías independientes robustas y de mecanismos de participación de los beneficiarios.

4.6. Protección de los hogares y del interés público (Hallazgos 43–47)

·              Vacíos en la garantía del derecho a la información de los compradores, en la regulación de cláusulas abusivas y en la atención de quejas y reclamaciones.

·              Débil articulación con políticas públicas de vivienda, reglas urbanísticas y estándares de vivienda digna.

En suma, los 47 hallazgos no son simples detalles formales: dibujan un patrón consistente de mala estructuración, desequilibrio contractual y alto riesgo de afectación al patrimonio público y a los hogares, que amerita la intervención preventiva y correctiva de los órganos de control.

5. Roles de las partes (como están escritos vs lo que realmente implican)

·   Departamento del Quindío

o      Aporta hasta $1.800 millones (vigencias 2025–2026).

o      Dice que No da anticipos; los giros se hacen cuando haya inicio de obras, pero todas las invitaciones de PROYECTA incluyen sendos anticipos.

o      Asume el liderazgo en supervisión y en control fiscal/presupuestal.

o      El convenio no prueba explícitamente que el Departamento tenga una ordenanza actual y expresa que lo habilite para otorgar Subsidios Familiares de Vivienda (SFV) o para este tipo de cofinanciación.

·   Municipio de Filandia

o      Aporta en especie el lote “EL FARO” y tramita licencias, predial, gestiones normativas (acuerdos para subsidios en especie, reglamentación de subsidios VIS/VIP, etc.).

o      Convoca, administra y cruza la base de datos oficial de vivienda; apoya gestión con hogares.  La cual no cumple las leyes de Habeas Data

o      Es quien firma promesas y escrituras como propietario, y debe sanear el predio y asumir los costos asociados.

o      En la práctica, varios compromisos que el texto deja en el municipio:

o   Se parecen más a tareas de constructor/gerente (p.ej. parte de la gestión social y financiera).

o   Podrían significar trasladar a Filandia riesgos y costos que deberían estar en la empresa ejecutora o en el constructor.

·   PROYECTA EICE

o      Aporta en especie estudios y formulación; no se le reconocen esos costos con recursos del convenio, no demuestra tener la capacidad financiera para asumirlos y no aporta CDP.

o      Su gerencia integral se remunera con los recursos de los hogares (cuota inicial, ahorro, crédito), no con subsidios ni con cargo al proyecto.

o      Hace estudios, diseños, contratación, ejecución de obras, gestión social y comercial, administración de subsidios, escrituración y P.H.

Pero:

o   No hay una exposición de su experiencia concreta, resultados, reclamaciones o litigios.

o   No se explica cómo se blindará el proyecto frente a problemas que ya se han visto en otros desarrollos similares (Ziruma, El Tolra, etc.).

6. Hallazgos detallados

A continuación, se presenta cada comentario como un hallazgo concreto, en el mismo orden en que aparecen en el texto del convenio:

6.1. Déficit habitacional: el proyecto nace sin paciente diagnosticado

El convenio habla de solución de vivienda pero jamás dice cuántas viviendas faltan ni cuántas viviendas hacen parte del objeto del convenio, ni cuál es el déficit en Filandia. Es como formular un tratamiento de cirugía mayor sin historia clínica, antes de hablar de constructor, se sabe cuántas unidades VIP y VIS se van a producir y para qué déficit se trabaja.

6.2. Viabilidad técnica “por acto de fe”

No se sabe quién hizo la viabilidad técnica, con qué estudios, ni dónde están los documentos. Se exige creer en “la viabilidad” como dogma, los estudios y documentos técnicos están listados, anexados y numerados; aquí, simplemente no existen o no los muestran.

6.3. Experiencia de PROYECTA: hoja de vida invisible

Se da por sentado que PROYECTA sabe lo que hace, pero no se presenta ni una sola cifra: cuántos proyectos ha terminado, cuántas demandas tiene, cuántas postventas ha dejado mal, un buen pliego obliga al constructor a probar experiencia específica, certificados, montos y resultados; aquí en este convenio, la empresa entra casi “por recomendación verbal”.

Siendo objetivos ya que el aporte del departamento apenas es del 22% del valor total, el aportante del lote y los compradores que aportan el 78% deberían poder escoger al gerente y al constructor.

6.4. Gerencia integral que se come al constructor y a la fiducia

El convenio confunde a PROYECTA con un híbrido extraño: gerente, estructurador, casi fiduciario y constructor, todo sin delimitación clara. Es el anti–esquema , donde se separan impecablemente el rol del municipio, del constructor, de la fiduciaria, del estructurador y del interventor.

6.5. Obligaciones “corta y pegue” que ignoran Ley del Consumidor y Vivienda Segura

Se listan compromisos de calidad y atención al comprador, pero sin amarrarlos a la Ley 1480 ni a la Ley 1796. Quedan como promesas piadosas, no como obligaciones exigibles, los riesgos técnicos, de calidad y seguros están amarrados a normas, plazos y pólizas concretas.

6.6. Ordenanzas departamentales: se invocan como si fueran dogmas, no como normas vigentes probadas

El Departamento “dice” que tiene ordenanzas para hacer todo lo que propone… pero no las articula ni demuestra que respalden subsidios y cofinanciación concreta. Es el clásico “sí, sí, eso ya lo tenemos” sin soporte, la base legal es una cadena precisa: Constitución, leyes sectoriales, decretos, Decreto 1082 y Acuerdo Municipal específico.

6.7. Gestión social y postventa: nadie sabe quién la hace, pero todos dicen que es importante

El convenio adorna el texto con “acompañamiento a hogares”, pero no se asigna a un responsable con nombre y apellido contractual. La gestión social queda flotando en el aire, el PAS (Programa de Acompañamiento Social) no tiene responsable, contenido y costos definidos.

6.8. Alcance técnico descrito a punta de lugares comunes

No se ve reflejada la NSR, ni estudios de suelos, ni análisis de riesgos ni nada serio. Es un “haremos diseños y obras” genérico, el anexo técnico disecciona estudios geotécnicos, topográficos, redes, urbanismo, calidades y especificaciones con bisturí. Aquí el bisturí se quedó sin filo.

6.9. Focalización social de adorno: el que manda es el cierre financiero

Hablan de priorizar población vulnerable, pero en la práctica el mensaje es claro: el que no logre el cierre financiero se queda afuera. Se vende inclusión, pero sin cierre financiero real.

6.10. Justificación técnica mutilada: se olvidan las piezas clave

No hay palabra seria sobre riesgos de suelos, amenazas, cargas urbanísticas ni capacidad de servicios públicos. El convenio actúa como si el lote fuera un lienzo en blanco perfecto, cada una de esas variables se enfrenta en cuadros, ecuaciones y matrices de riesgo.

6.11. “Gestión social”: un título noble, un contenido vacío

Se usa la expresión como comodín, sin detallar fases, productos, indicadores ni quién responde si fracasa. Es gestión social “de discurso”, no de contrato.

6.12. PROYECTA: ¿gerente, desarrollador, constructor u oráculo?

El rol de PROYECTA está tan mal definido que podría decirse que hace de todo y, por tanto, no responde por nada en concreto, el constructor debe tener un pliego entero de obligaciones específicas, y la fiduciaria otro tanto, pero eso no se menciona. PROYECTA queda en la cómoda ambigüedad de hacer de todo y responder por nada.

6.13. Municipio “aportante” al que le quieren colgar medio proyecto

El texto sugiere que el Municipio “solamente aporta el lote”… pero a la hora de repartir tareas, termina asumiendo obligaciones y riesgos que pertenecen al constructor y al gerente. Es el típico truco: el proyecto “es social”, pero la factura se la pasan a la entidad territorial.

6.14. Departamento: mucho discurso de subsidios, cero pruebas de competencia real

Se supone que el Departamento puede otorgar SFV, pero ni una sola norma concreta lo demuestra. Es un salto al vacío jurídico que haría sonrojar cualquier pliego serio, donde cada facultad se amarra a una ley, un decreto y un acuerdo.

6.15. Producto de vivienda: venden humo, no proyecto

No se dice cuántas viviendas serán, de qué área, con qué tipología ni con qué estándares ni las especificaciones técnicas. Es como invitar a licitar una “vivienda sorpresa”, no se fija un número de unidades, áreas, tipologías mínimas, equipamientos comunales y densidades con exactitud, este vació le permite a PROYECTA cuando no cumpla disminuir la cantidad de unidades igual que pasó en El Tolra en Buenavista.

6.16. Listado de actividades: incompleto y sin responsable real

Las actividades aparecen como lista de mercado: muchas palabras, poca estructura. No se sabe quién hace qué, con qué plazos, bajo qué sanciones.

6.17. Aporte en lote: ni se sabe cuánto vale ni cómo entra al cierre financiero

No hay regla clara para el valor del predio hoy ni el valor al momento de escriturar. Tampoco cómo se imputa al cierre financiero de los hogares, el valor del lote se cuantifica, se pasa a SMMLV, se mete a un cuadro y se define cómo opera como SFV en especie, hasta el último peso.

6.18. Cargas urbanísticas: un tema grueso tratado con superficialidad alarmante

No se cuantifican cesiones, equipamientos, vías internas, ni cómo se valoran. Es como si el urbanismo fuera gratis. Unos buenos liegos muestran justo lo contrario: cada obra tiene rubro, porcentaje y fuente de financiación.

6.19. Porcentaje de administración y gerencia: silencios que huelen a negocio oculto

No fija con claridad los porcentajes y limita los honorarios y utilidades, aquí el convenio calla. No hay techo claro para administración, gerencia ni costos indirectos, abriendo la puerta a que la “gerencia integral” se coma el proyecto.

6.20. Hogares convertidos en cajero automático del proyecto

Entre lo no dicho y lo mal dicho, el mensaje es inequívoco: todo lo que no cubran los recursos públicos, lo terminan poniendo los hogares y el municipio, ya sea en cuotas, créditos o sacrificando parte de sus subsidios.

6.21. Valor del predio: ni hoy, ni mañana, ni nunca se define con rigor

No se fija valor a 2025 ni a 2026, ni método para actualizarlo a la fecha de escrituración. Es el sueño de cualquier operador opaco: un activo de alto valor sin reglas claras de valoración ni reparto.

6.22. Aporte municipal en especie… y en especie y media

El discurso dice “el aporte del Municipio es el lote”, pero en el detalle se cuelan otras cargas que terminan siendo asumidas de facto por la administración local. Es un aporte “en especie + extras obligatorios” que no se transparentan.

6.23. Disponibilidad presupuestal municipal: ni rastro

El convenio asume que el Municipio tiene músculo para todo lo que le asignan, pero no aparece un solo CDP ni marco de gasto plurianual. Es presupuesto “virtual” frente a obligaciones muy reales.

6.24. Aporte departamental: no se sabe dónde cae ni quién lo administra

No se define si hay cuenta fiduciaria, subcuenta, patrimonio autónomo o qué. Los recursos quedan en una especie de “limbo contable” perfecto para la confusión y la irresponsabilidad que caracteriza a PROYECTA.

6.25. Administración de recursos: sin fiducia clara, sin reglas, sin trazabilidad

Mientras NO hay fideicomiso, encargo fiduciario de preventas, subcuentas, comité fiduciario e instrucciones irreversibles, en este convenio se esquiva el tema con elegancia sospechosa. El manejo de recursos parece más una caja negra que un MANEJO serio.

6.26. Riesgo jurídico por Subsidio Familiar de Vivienda: aquí no ha pasado nada

La experiencia nacional con SFV mal administrados (RenoBo, Proyecta, etc.) parece no existir para los redactores del convenio. No se menciona un solo caso, ni se plantea cómo evitar repetir el desastre. Es aprendizaje cero.

6.27. Al Municipio le exigen lo que no puede hacer ni controlar

Se le imponen obligaciones sobre decisiones que no están en su esfera (elección de actores privados, control de operadores, etc.). Es la clásica cláusula de “obligación imposible”, diseñada para culpar al municipio cuando las cosas salgan mal.

6.28. PROYECTA cobra como gerente, pero descarga en el Municipio gran parte de su trabajo

Una parte sustantiva de funciones que deberían ser de la gerencia integral remunerada se desplaza hacia el Municipio, que no cobra por eso, pero sí responde políticamente si algo falla, como la Comercialización.

6.29. Base de datos oficial de vivienda usada como bolsa de clientes

La base de datos pública, que debería servir para política pública y transparencia, se presta aquí para convertirse en lista de prospectos comerciales de un proyecto privado-especial. Ver observaciones sobre esta base que viola las disposiciones de Habeas Data.

6.30. Valores de referencia: cuatro opciones, cero decisiones

El convenio no define si el proyecto se amarra a SMMLV, y a qué año. Es una imprecisión peligrosa para un negocio que vive y muere por detalles financieros, el valor por m² debe fijarse en SMMLV y quedar matemáticamente fijado sin formula de reajustes.

6.31. Trámite normativo llega tarde: la casa se quiere habitar antes de construir los cimientos legales

Los acuerdos sobre enajenación de bienes fiscales, subsidios en especie y reglamentación de subsidios VIS/VIP debieron tramitarse antes. Aquí se confía en que “ya veremos luego”, fórmula segura para el bloqueo jurídico.

6.32. Riesgos arqueológicos tratados como chisme, no como obligación

En un territorio con potencial arqueológico, el convenio trata el tema como si fuera un detalle menor, el plan de manejo antropológico que debió contemplarse en los documentos técnicos hace gala por su ausencia.

6.33. Documentación jurídica del proyecto: la hace PROYECTA, pero firma el Municipio

Queda claro que el Municipio firmaría promesas y escrituras, pero el convenio no amarra con suficiente contundencia que toda la elaboración de documentos y su responsabilidad técnica recae en PROYECTA. El riesgo es que el Municipio cargue con errores ajenos y además tenga que pagar los costos.

6.34. Municipio asumiendo obligaciones de costos que no son suyos

Impuestos, tasas, servicios y otros rubros que deberían pagar constructor/proyecto se insinúan como cargas que podrían terminar en los hombros del Municipio. Es una invitación a la irresponsabilidad financiera.

6.35. Recursos de hogares y proyecto: nadie sabe en qué bóveda terminan

No se aclara con qué encargo fiduciario, qué fiduciaria, bajo qué instrucciones. Es la antítesis , donde el constructor está obligado a contratar fiducia, encargo de preventas y a manejar cada peso vía patrimonio autónomo.

6.36. Proyectos infinitos: la puerta abierta a la obra eterna

La posibilidad de “actualizar cantidades y presupuestos” sin una gobernanza clara es la receta clásica para los proyectos que nunca terminan: siempre falta algo, siempre se reacomodan cifras, siempre se amplía plazo. Es la típica conducta de PROYECTA en todos sus proyectos.

6.37. Contratar “por pedacitos”: responsabilidad diluida desde el diseño

Se deja la puerta abierta a tener varios consultores, varios constructores, varios responsables, varias manos, sin un único doliente integral de la obra. En vivienda, eso suele traducirse en caso de garantías y postventas.

6.38. Obligaciones duplicadas: todos parecen responsables de todo y, en la práctica, nadie lo es

Hay tareas que se asignan simultáneamente a PROYECTA, al Municipio y al Departamento. Es una estrategia perfecta para que, cuando haya un problema, todos señalen al otro y la Contraloría se lave las manos.

6.39. Falta norma departamental específica para SFV: el subsidio se ofrece sobre arena movediza

La existencia de una norma clara que autorice al Departamento a otorgar SFV brilla por su ausencia. Se habla de subsidios como si ya estuviera todo resuelto, pero no se muestra la base jurídica concreta.

6.40. Cruce de bases de datos: obligación importante tratada a las carreras

El cruce de información para evitar doble subsidio o fraude se enuncia, pero sin asignar un único responsable ni un procedimiento detallado. Otro tema clave despachado con ligereza.

6.41. Seguros de cumplimiento: aquí también flota la ambigüedad

En lugar de dejar claro que los seguros de cumplimiento, calidad y estabilidad son a cargo del constructor, el convenio se pierde en vaguedades. Un buen convenio debe contar con un capítulo completo de garantías con pólizas, coberturas y vigencias.

6.42. Anticipos: el convenio no los prohíbe con la contundencia que merece la experiencia nacional

Ya sabemos cómo terminan muchos anticipos en vivienda: mal. El convenio debería cerrarles totalmente la puerta a anticipos de obra; en vez de eso, queda un margen de ambigüedad que no se justifica.

6.43. Seguro decenal: borrado del mapa

En pleno 2025, con la Ley 1796 vigente, el convenio se “olvida” del seguro decenal. Es un retroceso inaceptable frente a esquemas como el , donde el seguro decenal se nombra, se obliga y se parametriza.

6.44. Porcentajes de comercialización/viabilidad: números lanzados al aire sin estudio serio

Se habla de mínimos de comercialización (60%) como si fueran verdades reveladas, sin un estudio técnico de demanda, ingresos y capacidad de pago de los hogares de Filandia. Son porcentajes “de PowerPoint”, no de diagnóstico.

6.45. Supervisión conjunta: invento perfecto para que nadie responda

La llamada “supervisión conjunta” es un engendro jurídico: todos vigilan, nadie supervisa de verdad. Es justo lo contrario de la interventoría e independientes técnicos bien delimitados que aparecen .

6.46. Matriz de riesgos: la invocan, pero nunca la muestran

El convenio repite la palabra “riesgo”, pero jamás presenta una matriz seria: sin identificación, sin asignación, sin mitigación. Es gestión del riesgo de papel, no de proyecto.

6.47. En resumen: un convenio que se vende como moderno, pero no alcanza el estándar mínimo

Tomando como referencia unos buenos prepliegos, este convenio se queda corto en todo lo que importa: diagnóstico, delimitación de roles, arquitectura fiduciaria, garantías, gestión de riesgos y respeto por el recurso público y por los hogares. El contraste es tan fuerte que más que un convenio de vivienda VIP, parece un borrador apresurado que todavía no ha pasado por una revisión adecuada mayor técnica y jurídica y de riesgos.

IV.  TEXTO del CONVENIO INTERADMINISTRATIVO No (SIN NUMERAR) DE 2025 SUSCRITO ENTRE EL DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA Y EL MUNICIPIO DE Filandia, QUINDÍO.

Entre los suscritos. (I) EL DEPARTAMENTO DEL QUINDIO; (II) LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA; y (III) EL MUNICIPIO DE Filandia, QUINDÍO; hemos convenido celebrar el presente CONVENIO INTERADMINISTRATIVO, el cual se desarrolla con base en las disposiciones legales vigentes aplicables a la materia, así como en las consideraciones, cláusulas y condiciones que se establecen en el presente acuerdo de voluntades, así.

1. 
IDENTIFICACIÓN DE LOS EXTREMOS CONVENCIONALES

1.1. VANESSA KATHERINE RINCON GAVIRIA, mayor de edad, identificada con la cédula de ciudadanía No XXX de Bogotá DC., en su calidad de Secretaria de Aguas e Infraestructura, de conformidad con el Decreto Departamental No 00888 del 01 de Octubre de 2025 y el Acta de Posesión No 096 del 01 de Octubre de 2025, quien se encuentra debidamente autorizada para celebrar el presente Convenio interadministrativo, conforme con las facultades otorgadas por el Sr. Gobernador JUAN MIGUEL GALVIS BEDOYA, identificado con cédula de ciudadanía Nro. XXX de Armenia Q., quien actúa en nombre y representación del Departamento del Quindío conforme con el Acta de Posesión Nro. 001 del 01 de enero de 2024 emitida por la Asamblea Departamental del Quindío, quien para los efectos del presente Convenio en adelante se denominará el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO.

1.2. LINA MARCELA ROLDAN PRIETO, identificado con la cédula de ciudadanía Nro. XXX de Calarcá, Quindío; quien actúa en calidad de Gerente General de la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL-PROYECTA; identificada con NIT Nro. 801.004.883 conforme con Decreto de nombramiento Nro. 001 del 01 de enero de 2024 y Acta de Posesión Nro. 011 del 01 de enero de 2024

1.3.  ALCALDE, identificado con cédula de ciudadanía XXX de XXXX, actuando en calidad de Alcalde Municipal conforme con el Acta de Posesión Nro. XXX del XX de XXX de XXXX, suscrita en XXX Filandia, Quindío, obrando en representación del MUNICIPIO DE Filandia, QUINDÍO, identificado con el NIT. XXXX, quien para los efectos del presente Convenio en adelante se denominará EL MUNICIPIO DE Filandia.

Conforme con la anterior identificación de los intervinientes, se procederá a desarrollar los argumentos y consideraciones legales que sustentan la pertinencia, procedencia y necesidad de suscribir el presente Convenio interadministrativo:

II.    CONSIDERACIONES:

2.1.                        El articulo 305 numeral 2” de la Constitución Política, determina dentro de las atribuciones del gobernador, la de dirigir y coordinar la acción administrativa del departamento y actuar en su nombre como gestor y promotor del desarrollo integral de su territorio, de conformidad con la Constitución y las Leyes.

2.2.                        El artículo 209 de la Constitución Política de Colombia señala que; “Las autoridades administrativas deben coordinar sus actuaciones para el adecuado cumplimiento de los fines del Estado. La administración pública, en todos sus órdenes, tendrá un control interno que se ejercerá en los términos que señale /a ley”.

2.3.                        A su vez, el artículo 6º de la Ley 489 de 1998, predica que; ‘En virtud del principio de coordinación y co/adoración, las autoridades administrativas deben garantizar la armonía en el ejercicio de sus respectivas funciones con el fin de lograr los fines y cometidos estatales. (...) En consecuencia, prestarán su colaboración a las demás entidades para facilitar el ejercicio de sus funciones y se abstendrán de impedir o estorbar su cumplimiento por los órganos, dependencias, organismos y entidades titulares.

2.4.                        En concordancia con lo predicado anteriormente, el artículo 95 de la Ley 489 de 1998, determina que: “Las entidades públicas podrán asociarse con el fin de cooperar en el cumplimiento de funciones administrativas o de prestar conjuntamente servicios que se hallen a su cargo, mediante la celebración de convenios interadministrativos o la conformación de personas jurídicas sin ánimo de lucro.”

2.5.                        Como fundamento Constitucional frente al asocio entre entidades. el artículo 298 de la Constitución Nacional, ha señalado que los “departamentos tienen autonomía para la administración 0e los asuntos seccionales y la planificación y promoción del desarrollo económico y social dentro de su territorio y que los departamentos ejercen funciones administrativas, de coordinación, de complementariedad de la acción municipal, de intermediación entre la nación y los municipios y de prestación de los servicios que determinen la Constitución y las Leyes’'

2.6.                        El Plan de Desarrollo del Departamento del Quindío 2024-2027 “Por y Para la Gente” está conformado por cuatro líneas estratégicas así “línea Estratégica 1. SOCIAL, INCLUSIVA Y PARTICIPATIVA. ‘En el Ouindío todos caben y nadie se queda atrás’, línea estratégica 2 PRODUCTIVIDAD, COMPETITI\/IDAD Y MEDIO AMBIENTE. “Quindío amigo de las empresas y el empleo. Quindío verde, territorio 0e agua, agricultura y medio ambiente”, línea estratégica 3: “CONVERGENCIA TERRITORIAL Quindío interconectado territorialmente, donde el progreso y las oportunidades llegan a todos los rincones” y la línea estratégica 4.’ GOBERNABILIDAD, FORTALECIMIENTO INSTITUCIONAL Y SEGURIDAD. “Quindío territorio seguro y confiable” Estas líneas abarcan diecisiete (17) sectores, cincuenta (50) programas estratégicos, doscientos ochenta (280) metas productos y trescientos treinta y cuatro (334) indicadores, Tos cuales se encuentran establecidos de conformidad a la Metodología General Ajustada — MGA del Departamento Nacional de Planeación — DNP: La línea Estratégica Convergencia territorial “Quindío interconectado territorialmente, donde el progreso y las oportunidades llegan a lodos los “ rincones”, se centra en la creación de un Quindío interconectado territorialmente, en el que el p progreso y las oportunidades sean accesibles en todos los rincones del departamento: Esta visión abarca diversos sectores fundamentales para el desarrollo integral de la región incluyendo el Sector Tecnologías de la Información y Comunicaciones. el Sector Transporte. al igual que el Sector Vivienda, Ciudad y Territorio.

2.7.                        Que en ese orden de ideas el sector Vivienda, Ciudad y Territorio, se convierte en un componente de gran importancia para la Administración Departamental toda vez que se busca generar un impacto de gran connotación en toda la sociedad quindiana, especialmente en las clases menos favorecidas, razón por la cual, dentro de! banco de proyectos de inversión, se encuentra el denominado “CONSTRUCCIÓN Y MEJORAMIENTO DE UNIDADES DE VIVIENDA PARA LA POBLACIÓN VULNERABLE DEL DEPARTAMENTO DEL QUINDIO”. META Vivienda de Interés Prioritario construidas, CODIGO 4001039, el cual tiene como finalidad principal, reducir el déficit habitacional cualitativo y cuantitativo, latente en el territorio del Departamento del Quindío, mediante la promoción, cofinanciación y acompañamiento a proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y, de manera especial, de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), dirigidos a población en condición de vulnerabilidad socioeconómica y con necesidad de acceso a una vivienda digna.

2.8.                        Por su parte el Municipio de Filandia Quindío, ha identificado la necesidad de implementar soluciones de Vivienda de Interés Social y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) que permitan atender a hogares de menores ingresos, mitigar condiciones de habitabilidad inadecuada y contribuir de manera efectiva a la superación del déficit de vivienda [MINISTER1] en su jurisdicción, razón por la cual ha manifestado su voluntad de destinar y/o poner a disposición predios técnicamente aptos [MINISTER2] para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), conforme a los lineamientos urbanísticos y normativos aplicables, con el fin de garantizar la localización y materialización del proyecto habitacional que se desarrolla en el marco del presente Convenio Interadministrativo.

2.9.                        En consonancia con ello se encuentra que la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA es una Empresa Industrial y Comercial del Estado del orden departamental, con capital público del ciento por ciento (100%), cuyo objeto social comprende la formulación, estructuración, gerencia, ejecución y acompañamiento social y técnico de proyectos de vivienda, infraestructura y equipamiento colectivo y comunitario, orientados a la mejora de las condiciones de habitabilidad y a la materialización del derecho a una vivienda digna en el Departamento del Quindío.

2.10.                    En virtud a ello se considera como un aliado estratégico la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA, dado que su objeto social, su capacidad técnica, administrativa, jurídica, financiera y social, por tanto, la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA asume la gerencia integral [MINISTER3] del proyecto de Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en el Municipio de Filandia Quindío, desarrollando, entre otras, las siguientes actuaciones[MINISTER4] : (i) formulación técnica y arquitectónica del proyecto; (II) gestión y obtención de licencias urbanísticas y de construcción[MINISTER5] ; (III) estructuración financiera del proyecto; (IV) gestión social y acompañamiento a la población beneficiaria; (v) administración de los recursos aportados por las partes conforme al presente convenio; y (vi) ejecución de las obras de urbanización y construcción, así como el soporte en los procesos de asignación y entrega material de las soluciones habitacionales.

2.11.                    Es claro entonces que el desarrollo de vivienda de interés social y prioritario en el Municipio de Filandia Quindío, constituye una necesidad pública inmediata y un deber estatal en materia de protección especial a la población vulnerable, en tanto permite abordar problemáticas asociadas al déficit habitacional, al hacinamiento, a la habitabilidad inadecuada y a la falta de acceso efectivo a una vivienda digna.

2.12.                    Así las cosas, la coordinación interinstitucional entre el DEPARTAMENTO DEL QUINDIO, la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA y el MUNICIPIO DE Filandia QUINDÍO, resulta indispensable para garantizar el cumplimiento de los fines esenciales del Estado previstos en los artículos 2, 13, 51 y 209 de la Constitución Política, en cuanto impone el deber de promover condiciones de igualdad real y efectiva, priorizar la atención de sujetos y comunidades vulnerables, asegurar la función administrativa bajo los principios de eficiencia, economía y coordinación, y materializar progresivamente el derecho a la vivienda digna.

2.13.                    En atención a lo anterior, se hace necesaria la celebración de un convenio interadministrativo de cooperación, en los términos del artículo 95 de la Ley 489 de 1998, mediante el cual: (i) el MUNICIPIO DE Filandia QUINDIO destina y/o pone a disposición los predios técnicamente viables, (ii) el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO aporta los recursos financieros requeridos para la ejecución del proyecto de vivienda[MINISTER6] ; y (iii) la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA realiza[MINISTER7]  la formulación, estructuración, gestión técnica, jurídica, administrativa y social, así como la ejecución de las actividades de licenciamiento, urbanización, comercialización y posterior entrega material de las soluciones habitacionales de Vivienda de Interés Social y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP).

2.14.                    Cada una de las entidades intervinientes en el presente instrumento ha manifestado su competencia legal y funcional y su capacidad para concurrir, en lo que le corresponde, al cumplimiento del objeto del convenio, a saber: (i) el MUNICIPIO DE Filandia QUINDIO, con la destinación de suelo urbanísticamente apto y la gestión territorial necesaria[MINISTER8] ; (ii) el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, con la asignación de recursos económicos para la cofinanciación del proyecto; y (III) la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYE CTA, con la formulación, gerencia integral, dirección técnica, administrativa, jurídica y social y la ejecución de las obras de urbanización y construcción, sin perjuicio de los controles fiscal, disciplinario y de responsabilidad que correspondan a cada una de las partes.

2.15.                    Para la correcta destinación social del proyecto de vivienda, las partes adoptarán criterios [MINISTER9] de focalización y priorización de beneficiarios acordes con la normatividad aplicable en materia de Vivienda de interés Social y Vivienda de interés Prioritario (VIP), procurando la asignación[MINISTER10]  a hogares con condiciones de vulnerabilidad socioeconómica, riesgo o necesidad habitacional debidamente acreditada, y garantizando la trazabilidad social y administrativa de dicha priorización.

2.16.                    El desarrollo integral del proyecto de vivienda requiere actuaciones técnicas, jurídicas, financieras, administrativas y sociales coordinadas y continuas, que incluyen, entre otras, la planeación urbanística, la gestión predial, la obtención de licencias, la formulación[MINISTER11]  arquitectónica y de urbanismo, la estructuración social y el relacionamiento comunitario, la construcción de las obras y la posterior entrega material de las soluciones habitacionales Para estos efectos: (i) el DEPARTAMENTO DEL QUINDIO concurre mediante la asignación de recursos financieros; (ii) el MUNICIPIO DE Filandia QUINDIO, aporta el suelo y adelanta la gestión territorial necesaria[MINISTER12] ; y (iii) la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA adelanta la formulación, gerencia y ejecución[MINISTER13]  técnica, administrativa, jurídica y social del proyecto

2.17.                    En concordancia con lo anterior, el proyecto de Vivienda de Interés Social y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en el Municipio de Filandia, Quindío, demanda la asunción de compromisos específicos por parte de cada una de las entidades que concurren al presente convenio, incluidos: (i) la destinación de suelo urbanísticamente [MINISTER14] viable por parte del MUNICIP IO DE Filandia, QUINDIO; (ii) la asignación de recursos financieros por parte del DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO para la cofinanciación del proyecto[MINISTER15] ; y (iii) la formulación, estructuración, licenciamiento, gerencia integral, ejecución técnica, administrativa, jurídica, financiera y social urbanización, construcción y entrega material de las soluciones habitacionales por parte de la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA.

2.18.                    Conforme lo establece el artículo 2.2.1.2.1.4.1. del Decreto 1082 de 2015, se expidió Acto Administrativo motivado en el cual se justifica la modalidad de selección que se empleó para efectos de la celebración de la presente relación jurídico negocial.

2.19.                    Es necesario establecer con respecto a la tipología de convenio interadministrativo, que si bien la Ley 80 de 1993, no definió tal concepto, el Decreto 1082 de 2015 califica a les convenios o contratos interadministrativos como aquella contratación entre entidades estatales. Entonces, respecto de la celebración de un contrato o convenio interadministrativo abarca de manera principal el acuerdo donde concurre la voluntad de dos o más personas jurídicas de derecho público (Entidades Estatales) con la finalidad de cumplir, en el marco de sus objetivos misionales y sus competencias, con les fines del Estado, sin que ninguna de las partes de tal vínculo convencional persiga intereses distintos a los cometidos y fines del Estado.

2.20.                    Acorde con lo anterior, convenios interadministrativos nominados en la Ley 80 de 1993 están determinados por un criterio orgánico, es decir, que, para la configuración de estos, es necesario que todos los extremos de la relación convencional ostenten la calidad de entidades estatales, tal y como ocurre en el presente caso pues se trata de entidades territoriales (Departamento del Quindío), el Municipio de Filandia Q y de una Empresa Industrial y Comercial del Estado con capital público del ciento por ciento (EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL-PROYECTA ElCE), en donde todas y cada una de ella pretende el cumplimiento de sus funciones y cometidos de carácter constitucional y legal.

2.21.                    Respecto de la modalidad de selección o de escogencia para efectos de la celebración del presente acuerdo convencional, es de señalar que para el caso de los contratos c convenios interadministrativos la Ley 1150 de 2007 establece que pueden celebrarse directamente, siempre que las obligaciones derivadas del mismo tengan relación directa con el objeto de la entidad ejecutora, señalado en la ley o en sus reglamentos en caso de contratos interadministrativos o según las excepciones previstas en dicha ley, deba adelantarse un procedimiento con pluralidad de oferentes, sin embargo, para el caso en concreto, no se cumplen los presupuestos para efectos de adelantar un proceso en competencia ya que el presente acuerdo busca la coordinación y asocio de los extremos contractuales en miras a la satisfacción de una necesidad que beneficia a la población general del Departamento del Quindío

2.22.                    El presente acuerdo convencional, entendido como el instrumento operativo de coordinación interinstitucional entre el DEPARTAMENTO DEL QUINDIO, la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA y el MUNICIPIO DE Filandia, QUINDIO, se suscribe para materializar los fines del Estado en materia de hábitat digno y acceso a vivienda adecuada. En consecuencia, las obligaciones y los aportes específicos de cada una de las partes —incluyendo la destinación de predios por parte del MUNICIPIO DE Filandia, QUINDÍO; la cofinanciación mediante recursos financieros por pase del DEPARTAMENTO DEL QUINDIO; y la formulación, gerencia integral, ejecución técnica, administrativa, jurídica, social y constructiva del proyecto [MINISTER16] por parte de la EMPRESA PARA EL DESAR ROLLO TERRITORIAL — PROYECTA— se detallarán en el clausulado del presente convenio.

2.23.                    Para efecto de soportar jurisprudencial y doctrinalmente la celebración y el fundamento jurídico aplicable a los Convenios Interadministrativos, el Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A, sentencia del 14 de junio de 2019, expediente 25000-23-37-000- 2010-02552-01 (AP), C.P. Marta Nubia Velásquez Rico ha señalado lo siguiente:

“(. ..) Esta corporación se ha encargado de diferenciarlos, para establecer que no es posible la aplicación automática de la Ley 80 de 1993 a los convenios interadministrativos, sobre lo cual ha explicado.‘

Es preciso señalar que los convenios interadministrativos se someten a los principios constitucionales y legales de la actividad contractual del Estado (transparencia, planeación, buena fe, entre otros) y, obviamente, a los principios de la función administrativa previstos en el artículo 209 CP (moralidad, economía, celeridad, entre otros), en virtud del carácter vinculante de los mismos, dentro del contexto de un ánimo de cooperación que se reduce en el plano de igualdad o equivalencia en que se celebra y ejecutan, lo que significa ausencia de prerrogativas en favor de una parte a costa de la otra. Ahora, dada la naturaleza jurídica explicada de los convenios interadministrativos, las reglas del Estatuto General de Contratación de la Administración Pública contenidas en la actualidad en las Leyes 80 de 1993, 1150 de 2007 y 1474 de 2011, no resultan de aplicación automática a convenios toda vez que ese Estatuto lo que esencialmente regula son relaciones contractuales de contenido patrimonial y oneroso. En tal sentido, en cada caso concreto deberá analizarse, de conformidad con la naturaleza jurídica, objeto y finalidad que se pretende cumplir o desarrollar con el respectivo convenio, si la disposición correspondiente del Estatuto Contractual es aplicable o no.

En esa dirección, esta Subsección ha destacado que por la naturaleza asociativa de les convenios interadministrativos regulados por el artículo 95 de la Ley 489 che 1598. estos deben “autorregularse por sus propias estipulaciones producto del ejercicio de la autonomía de la voluntad de las entidades cooperantes, sin que pueda hacerse prevalecer la aplicación de regímenes o normas incompatibles con dicha finalidad”. (Negrilla y subrayado propio).

2.24.                    En línea con lo anterior, el Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A, sentencia del 1 de diciembre de 2023, expediente 58442, C.P. María Adriana Marín, determino en la citada sentencia interesantes precisiones frente al régimen legal aplicable a los Convenios Interadministrativos, veamos:

23.1. Quedó visto que en atención a la naturaleza asociativa de los convenios del artículo 95 de la Ley 489 de 1998, son las partes las que definen las reglas a las que quedan sometidas, sin que pueda hacerse prevalecer la aplicación de regímenes o normas incompatibles con dicha finalidad.

23. 2. El inciso primero del artículo 60 de la Ley 80 de 1993, que no fue derogado por la Ley 1150 de 2007, impone la liquidación en los contratos que, entre otros, se entiendan en el anticipo

23.3. Para el caso particular de los convenios que aquí se estudian, se ha entendido que la liquidación “resulta válida, siempre que sea acordada por las partes -de manera c/ara e inequívoca-, y no sea el resultado del ejercicio de Una posición dominante”. lo anterior, como quiera que en “este tipo de acuerdos, al igual que en los regidos por el derecho priva0o, las partes gozan de una posición horizontal o igualitaria, relacionándose en un paralelismo de intereses bajo un ámbito de equivalencia”

23.6. Por lo tanto, aunque los anteriores pronunciamientos refieren a la posibilidad de liquidación unilateral, lo cierto es que Donen de relieve que son las partes las que definen las reglas a las cuales están sometidos los convenios de que trata el articulo 9ñ. de la Ley 489 de 1998, “sin que pueda nacerse prevalecer la aplicación de regímenes o normas incompatibles con dicha finalidad” Esto significa que no se puede imponer el trámite liquidatorio, no sólo el unilateral, sino también el bilateral, si las partes no lo han pactado expresamente”.

2.25.                    Finalmente, en reciente pronunciamiento el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Tercera Subsección A, Consejera Ponente Maria Adriana Marín de 5 de febrero de 2024 bajo radicado Nro. 230012333000201400057-01 y radicado interno Nro. (58883) acogió esta misma línea frente al régimen jurídico aplicable, por lo tanto, es necesario señalar que respecto al presente convenio su regulación será dada por las normas previamente citadas pero también Por las cláusulas que se desarrollaran en el acápite respectivo.

Con base en las anteriores consideraciones que motivan y sustentan la celebración del presente convenio, a continuación de desarrollarán las siguientes

IIL                CLÁSULAS

CLÁUSULA PRIMERA. OBJETO: “AUNAR ESFUERZOS TECNICOS, ADMINISTRATIVOS, FINANCIEROS Y JURÍDICOS ENTRE EL DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, EL MUNICIPIO DE Filandia Y LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA, PARA FORMULAR, ESTRUCTURAR, GESTIONAR, DISEÑAR, LICENCIAR, URBANIZAR, CONSTRUIR, COMERCIALIZAR Y ENTREGAR VIVIENDAS DE INTERÉS PRIORITARIO (VIP) EN LOS PREDIOS QUE APORTE EL MUNICIPIO, CON COFINANCIACIÓN DEL DEPARTAMENTO Y CON LA FORMULACIÓN, GERENCIA INTEGRAL Y EJECUCIÓN DEL PROYECTO A CARGO DE EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL PROYECTA, DE CONFORMIDAD CON LA NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIA.

CLAUSULA SEGUNDA. ALCANCE DEL CONVENIO A EJECUTAR CONFORME CON LOS COMPROMISOS Y OBLIGACIONES ADQUIRIDAS:

El presente convenio tiene como objetivo principal ejecutar las actividades necesarias [MINISTER17] para formular, estructurar, licenciar, comercializar, urbanizar, construir y entregar viviendas de Interés Prioritario (VIP) en el municipio de Filandia (Quindío), articulando el aporte en especie [MINISTER18] de suelo del Municipio, la cofinanciación del Departamento y la formulación, gerencia integral y ejecución a cargo de PROYECTA, garantizando la correcta aplicación de los subsidios, el cumplimiento de la normativa urbanística y técnica vigente y la constitución de la propiedad horizontal, escrituración y registro.

CLÁUSULA TERCERA. VALOR TOTAL DEL CONVENIO: El valor del presente convenio asciende a la suma de hasta MIL OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS ($1.800.000.000) M/CTE, sin perjuicio de los aportes en especie y cargas urbanísticas asumidas [MINISTER19] por el Municipio de Filandia, Quindío, y de la gestión integral a cargo de la Empresa para el Desarrollo Territorial — PROYECTA EICE.

CLÁUSULA CUARTA. APORTES Y DESEMBOLSOS QUE REALIZARÁN LOS CONTRATANTES:

4.1.                       DEPARTAMENTO DEL Quindío: El valor del presente convenio asciende a la suma de hasta XXX MILLONES DE PESOS M/CTE (SXXX.000.000) M/CTE, distribuidos así:

•       Vigencia 2025: XXX MILLONES DE PESOS ($XXX.000.000) M/CTE, respaldados con el Certificado de Disponibilidad Presupuestal — CDP No. XXX expedido el 21 de Octubre de 2025.

•       Vigencia 2026: XXX MILLONES DE PESOS (XXX.000.000) M/CTE este valor será respaldado con presupuesto de la vigencia 2026 de acuerdo con la aprobación por parte de la Asamblea Departamental conforme a la Ordenanza No. 019 del 04 de NOVIEMBRE 2025, “por medio de la cual se autoriza la asunción de compromisos de vigencias futuras ordinarias”.

4.2.                       EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA: La Empresa para el Desarrollo Territorial — PROYECTA aporta en especie los estudios, diseños y la formulación del proyecto sin reconocimiento económico a su favor ni recuperación de costos por parte del convenio; por su parte, la gerencia integral se ejecutará como servicio remunerado [MINISTER20] con cargo exclusivo al cierre financiero de los compradores [MINISTER21] (cuota inicial, ahorro, crédito u otros recursos propios del adquirente), de manera que no se financiará con recursos de subsidio ni se considerará aporte al convenio.

4.3.                       MUNICIPIO DE Filandia, QUINDÍO (EN ESPECIE): El Municipio de Filandia aporta en especie el predio “XXX" identificado con Matricula Inmobiliaria XXX y Ficha Catastral XXXX, ubicado en el casco urbano del municipio, cuyo valor se reconocerá según avalúo [MINISTER22] (catastral y/o comercial[MINISTER23] ). Este convenio no implica transferencia de dominio; las actuaciones de enajenación a beneficiarios, de ser procedentes, se surtirán en etapas posteriores conforme a la normativa aplicable. El Municipio, además, adelantará los trámites y asumirá los costos asociados a licencias urbanísticas y vías de acceso que le correspondan, de conformidad con el convenio y su disponibilidad presupuestal[MINISTER24] .

CLÁUSULA QUINTA. FORMA DE REALIZAR LOS APORTES: Los contratantes realizaran sus respectivos aportes una vez sea suscrito en debida forma por la totalidad de las partes el presente convenio interadministrativo, y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del mismo:

—                                                               El DEPARTAMENTO DEL QUINDIO efectuará la transferencia de Tos recursos a la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE en los términos presupuestales y financieros autorizados.

—                                                               El MUNICIPIO DE Filandia, QUINDÍO, realizará el aporte en especie [MINISTER25] del predio destinado al proyecto y asumirá los trámites y costos de licencias que le correspondan.

—                                                               La EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE recibirá[MINISTER26]  y ejecutará los recursos transferidos por el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO en el marco del objeto convenido.

CLÁUSULA SEXTA. OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

6.1.                       OBLIGACIONES GENERALES.

6.1.1.                 Destinar los recursos y aportes descritos en el Convenio exclusivamente al cumplimiento del objeto.

6.1.2.                 Designar el/los funcionarios(s) para la supervisión/seguimiento y participar en los comités técnicos.

6.1.3.                 Atender requerimientos de organismos de control y garantizar publicidad y transparencia

6.1.4.                 Suministrar y resguardar la información necesaria para la ejecución y liquidar el Convenio en los términos legales.

6.2.                       OBLIGACIONES ESPECIFICAS DEL DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO:

6.2.1.                 Apropiar en cada vigencia (2025 y 2026) los recursos comprometidos a favorable proyecto, programándolos en el PAC correspondiente; y transferirlos a PROYECTA únicamente cuando se inicien las obras de urbanismo y la construcción del proyecto, acorde al plan de pagos establecido y ejecución de este; No habrá giros anticipados bajo ningún concepto.

6.2.2.                 Designar supervisor y realizar seguimiento técnico-financiero al Convenio.

6.2.3.                Velar porque los recursos se apliquen exclusivamente a las actividades del objeto, requiriendo informes e indicadores a PROYECTA.

6.2.4.                Facilitar la coordinación interinstitucional y apoyar gestiones ante entidades del orden nacional y territorial cuando se requiera.

6.3.                       OBLIGACIONES ESPECÍFICAS DEL MUNICIPO DE Filandia.

6.3.1.                 Aportar en especie el lote “XXX” (M.I. XXX, ficha catastral XXXX). garantizando su disponibilidad, saneamiento físico—jurídico [MINISTER27] y actualización catastral y registral.

6.3.2.                 Gestionar [MINISTER28] y expedir el licenciamiento urbanístico que se requiera —subdivisión, urbanismo y construcción— solicitar la obtención de factibilidades de servicios públicos ante los operadores competentes (EDEQ, EPQ, EFIGAS, y los que correspondan).

6.3.3.                 Convocar, Administrar, y actualizar la base de datos [MINISTER29] oficial de vivienda [MINISTER30] del Municipio, a la cual le debe realizar los cruces correspondientes; además de brindar información constante a la comunidad sobre el proyecto de vivienda VIP: y apoyar en todos los trámites administrativos con los potenciales beneficiarios

6.3.4.                 Expedir y/o facilitar las certificaciones y actos administrativos internos necesarios para la focalización, postulación, verificación y asignación del beneficio a los hogares, conforme a la reglamentación municipal vigente.

6.3.5.                 Participar en los comités del proyecto, suministrar información oportuna y apoyar la gestión social y territorial durante la ejecución.

6.3.6.                 Realizar el avalúo comercial [MINISTER31] del inmueble o certificar el avalúo catastral vigente

6.3.7.                 Adoptar y aplicar la reglamentación municipal [MINISTER32] de subsidios VIS/VIP y expedir los actos de asignación a los hogares beneficiarios, cuando corresponda.

6.3.8.                 Realizar, a su cargo y dentro de su competencia constitucional y legal, todas las actuaciones, trámites, gestiones y actos necesarios para la ejecución del proyecto incluyendo —cuando aplique—: la radicación ante el Concejo Municipal de los proyectos de Acuerdo requeridos para la enajenación de bienes fiscales en otorgamiento en subsidio de vivienda en especie, la reglamentación municipal de subsidios VIS/VIP y las demás autorizaciones normativas indispensables; la Promoción e impulso de dichos proyectos hasta su decisión por la Corporación; la adopción y/o expedición de acuerdos, decretos y resoluciones: la obtención de licencias y permisos urbanísticos y/o ambientales [MINISTER33] que le sean atribuibles; el saneamiento y la gestión predial; la suscripción de instrumentos complementarios (convenios, actas, permisos, servidumbres y cesiones de áreas); las adecuaciones normativas y presupuestales; la coordinación interinstitucional; y la atención de requerimientos de control, todo ello para garantizar la ejecución oportuna y el cumplimiento del objeto del Convenio.

6.3.9.                 Suscribir y firmar, en su calidad de propietario del predio, las promesas de compraventa y las escrituras públicas [MINISTER34] que resulten necesarias para la enajenación y formalización del proyecto, así como el reglamento de propiedad horizontal y los demás instrumentos que correspondan (p. ej., cesiones obligatorias, servidumbres actos de transferencia); adelantar o autorizar la inscripción registral y las mutaciones catastrales respectivas. PROYECTA será responsable de preparar los documentos, coordinar la gestión y radicar los trámites, dejando al Municipio la suscripción en calidad de propietario.

6.3.10.             Asumir la custodia y seguridad del lote hasta el inicio de obra; gestionar la exención o no causación del impuesto predial y demás gravámenes que no le sean exigibles y, cuando corresponda, atender las obligaciones fiscales [MINISTER35] y tasas no exentas mantener al día los servicios públicos del predio; y abstenerse de gravarlo o enajenarlo mientras está comprometido en el marco del Convenio.

6.4.                       OBLIGACIONES ESPECIFICAS DE LA EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL- PROYECTA EICE:

6.4.1.                 Ejecutar el Convenio como entidad ejecutora y gerente integral, administrando los recursos [MINISTER36] con eficiencia, economía, eficacia, publicidad y transparencia. conforme al régimen aplicable a las EICE y a los principios de la contratación estatal, garantizando la correcta ejecución de les mismos, durante las vigencias aprobadas.

6.4.2 Elaborar los estudios y diseños completos —urbanísticos, arquitectónicos. estructurales, geotécnicos/suelos, hidrosanitarios, eléctricos y de telecomunicaciones—, con sus memorias y especificaciones; estructurar el análisis financiero del proyecto, el cierre financiero y el presupuesto oficial, sin superar el tope de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) de 90 SMLMV, incluyendo la actualización de cantidades de obra [MINISTER37] y del presupuesto final al momento de la escrituración

6.4.3.                  Realizar el acompañamiento al Municipio en los trámites y la obtención de licencias urbanísticas y en los demás trámites técnicos de su competencia —incluidos englobe, desenglobe, subdivisión, urbanismo y construcción—, con verificación de usos del suelo y armonización con el PBOT/EOT y la normativa aplicable.

6.4.4.                  Contratar las actividades, servicios y obras objeto del Convenio [MINISTER38] conforme a su régimen jurídico, garantizando idoneidad, experiencia, libre concurrencia y calidad de contratistas, proveedores e interventores, según corresponda.

6.4.5.                  Ejecutar las obras de urbanismo y construcción cumpliendo la NSR-10 y las demás normas técnicas y ambientales vigentes, el SG-SST y el régimen VIS/VIP, implementando controles de calidad, ensayos y gestión de residuos RCD.

6.4.6.                  Desarrollar la gestión social del proyecto y la comercialización de las soluciones[MINISTER39] , conforme a lo definido en el cierre financiero de los hogares del Municipio —recursos propios, cesantías, subsidios complementarios y crédito, cuando aplique—, y de acuerdo con los criterios de focalización, postulación y asignación establecidos por la entidad territorial

6.4.7.                  Canalizar administrar y coordinar la asignación de los subsidios previstos en el Convenio conforme a la normativa nacional, departamental[MINISTER40]  y municipal, garantizando la trazabilidad, la verificación de requisitos y la no duplicidad de beneficios; reportar a las partes los listados, novedades y cruces de información[MINISTER41]  que correspondan.

6.4.8.                  Realizar los trámites administrativos y jurídicos que aseguren la trazabilidad de la asignación de los subsidios; presentar informes físicos—financieros periódicos con sus soportes; y permitir las visitas de seguimiento y verificación de las partes y de los órganos de control.

6.4.9.                  Constituir y mantener [MINISTER42] vigentes las garantías y pólizas exigidas: cumplimiento, calidad / estabilidad responsabilidad civil extracontractual todo riesgo construcción y manejo de anticipo [MINISTER43] (si aplica); y cumplir la normativa aplicable en materia de construcción y venta de vivienda [MINISTER44] y postventa, garantizando la atención de garantías a los hogares beneficiarios

6.4.10.              Entregar las viviendas y áreas comunes mediante actas de recibo: constituir el régimen de propiedad horizontal, elaborar y registrar el reglamento de P.H. ; y efectuar la escrituración, el registro, la entrega de áreas de cesión y las mutaciones catastrales de las unidades inmobiliarias.

6.4.11.              Abstenerse de iniciar la ejecución material de las obras de urbanización y construcción del proyecto de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) objeto del presente convenio, hasta tanto no se haya acreditado la comercialización efectiva, asignación y/o adjudicación previa, formal y verificable de al menos el SESENTA POR CIENTO (60%) [MINISTER45] de las unidades habitacionales proyectadas como viables en el Municipio de Filandia Quindío, de conformidad con los criterios de focalización y priorización definidos Para estos efectos, la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE deberá contar con la intención de compra, y los documentos que acrediten el cierre financiero de los Potenciales beneficiarios: además la postulación, selección y compromiso de adjudicación de los hogares beneficiarios vinculados a dicho porcentaje mínimo, dicha información deberá estar a disposición del supervisor del convenio antes del inicio de obra; Actividad que tendrá como plazo el 30 de junio del 2026.

6.4.12.              Realizar entrega de informes periódicos y/o realizar comités de avance de ejecución a los cooperantes.

6.4.13.              Rendir un informe final que recopile todas las actividades relacionadas con la ejecución del convenio

CLÁUSULA SEPTIMA PLAZO DE EJECUCIÓN: El plazo de ejecución será de 24 meses. En todo caso no podrá exceder el 30 de noviembre del 2027. El plazo iniciara una vez se cumplan los requisitos de ejecución y suscriba la respectiva acta de inicio

Este proyecto cuenta con la aprobación por parte de la Asamblea Departamental conforme a la Ordenanza No. 019 del 04 de NOVIEMBRE 2025, “por medio de la cual se autoriza la asunción de compromisos de vigencias futuras ordinarias”

CLÁUSULA OCTAVA IMPUTACION PRESUPUESTAL: El presente convenio se desarrollará con cargo a los siguientes Certificados de Disponibilidad Presupuestal:

SECRETARIA DE AGUAS E INFRAESTRUCTURA DEPARTAMENTAL (Q) CDP No 6290 EXPEDIDO EL DIA 21 DE OCTUBRE DE 2025

RUBRO	DESCRIPCION	VALOR
D308-	Construcción y mejoramiento
2.3.2.02.02.005 00.00.00.40.01039.25	de unidades de vivienda para la población vulnerable del Departamento del Quindío	$XXX.000.000
654 -46

PARAGRAFO: LA IMPUTACION PRESUPUESTAL PARA LOS XXXX MILLONES DE PESOS ($XXX.000.000) M/CTE restantes del aporte, serán respaldados con presupuesto de la vigencia 2026 de acuerdo con la aprobación por parte de la Asamblea Departamental conforme a la Ordenanza No. 019 de! 04 de NOVIEMBRE 2025, “por medio de la cual se autoriza la asunción de compromisos de vigencias futuras ordinarias”.

CLÁUSULA NOVENA- DE LOS RENDIMIENTOS FINANCIEROS: En caso de existir recursos no ejecutados al momento de la liquidación del presente convenio, incluyendo los rendimientos financieros que se hayan generado sobre los recursos aportados por el DEPARTAMENTO DEL Quindío, estos deberán ser reintegrados al DEPARTAMENTO DEL QUINDIO en la cuenta que para el efecto éste indique, sin que ello implique modificación alguna de la naturaleza y finalidad de los aportes efectuados.

CLÁUSULA DÉCIMA CONTROL, VIGILANCIA Y SUPERVISIÓN[MINISTER46] : La vigilancia y control del presente convenio será ejercida por el DEPARTAMENTO DEL QUINDIO, a través he funcionario que designe el Gobernador del Quindío mediante documento u oficio de designación, el cual atenderá lo dispuesto en los artículos 83 y 84 de la Ley 1474 de 2010, y por un designado de la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE y por un designado del MUNICIPIO DE Filandia, QUINDIO, quienes de manera conjunta ejercerán la supervisión técnica, administrativa, financiera, contable y jurídica en la ejecución del objeto contratado y realizarán, entre otras, las siguientes actividades:

10.1.                  Exigir la ejecución idónea y oportuna del objeto convenido

10.2.                  Buscar el cumplimiento de los fines del convenio interadministrativo.

10.3.                  Suscribir el acta de inicio del convenio.

10.4.                  Suscribir el certificado de cumplimiento a satisfacción del objeto contractual

10.5.                  Elaborar informes mensuales de ejecución y el informe final del convenio.

10.6.                  En caso de que se presenten problemas en el cumplimiento de las metas, adelantar y suscribir los correspondientes planes de mejora con los contratantes

10.7.                  Reportar oportunamente las fallas o anomalías presentadas en la ejecución del convento

10.8.                  Las demás establecidas en las disposiciones legales pertinentes y en los manuales correspondientes del DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA - INHABILIDADES E INCOMPATIBILIDADES:  Los contratantes declaran bajo la gravedad de juramento que no se encuentra incurso en ninguna causal de inhabilidad e incompatibilidad de las señaladas en los artículos 8, 9 y concordantes de la Ley 80 de 1993, el primero de ellos, adicionado por el artículo 18 de la Ley 1150 de 200/ y artículos 1 a 4 de la Ley 1474 de 2011.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA PERFECCIONAMIENTO Y REQUISITOS PARA LA EJECUCIÓN: El presente convenio se entiende perfeccionado una vez suscrito y queda legalizado una vez se realice su registro en el presupuesto.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA - TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONVENIO:  El presente convenio podrá darse por terminado de manera anticipada en los siguientes eventos:

13.1.                  Por mutuo acuerdo: Cuando las pares, de manera conjunta, consideren que no subsisten las condiciones para la continuación del convenio o que el objeto convenido ha perdido su finalidad Esta decisión deberá constar por escrito.

13.2.                  Por falta de habilitación normativa: Cuando: el CONCEJO MUNICIPAL DE FILANDIA QUINDIO, niegue, archive o no apruebe de manera definitiva los proyectos de acuerdo o las autorizaciones normativas indispensables para la ejecución material del proyecto de vivienda objeto del presente convenio, incluyendo, entre otros, las autorizaciones relacionadas con enajenación de bienes fiscales en otorgamiento de subsidios de vivienda en especie, reglamentación de subsidios VIS/VIP o cualquier otra habilitación normativa requerida para adelantar el proyecto en el predio aportado por el municipio.

En este evento, el MUNICIPIO DE Filandia, QUINDIO, podrá solicitar por escrito la terminación anticipada del convenio por falta de habilitación normativa.

13.3.                  Por imposibilidad técnica o jurídica sobreviniente: Cuando, por causa sobreviniente de fuerza mayor, caso fortuito, decisión de autoridad competente o imposibilidad técnica o jurídica debidamente acreditada (incluyendo afectaciones urbanísticas, ambientales o de uso del suelo que impidan la ejecución del proyecto de vivienda en el predio destinado), resulte imposible continuar con la ejecución del objeto del convenio en los términos pactados.

13.4. Por razones presupuestales del DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO: Cuando el DEPARTAMENTO DEL QUINDÍO, mediante decisión motivada, acredite la imposibilidad presupuestal o fiscal de continuar efectuando los aportes a su cargo en los términos previstos en el presente convenio.

13.5.                   Por incumplimiento grave: Cuando alguna de las partes incumpla de manera grave las obligaciones esenciales que le corresponden en el marco del presente convenio, siempre que dicho incumplimiento haya sido requerido por la parte afectada y no haya sido subsanado dentro del término razonable otorgado para tal efecto. Esta circunstancia deberá dejarse soportada por escrito.

13.6.                   Por no alcanzar el punto mínimo de equilibrio financiero, dentro del término previsto: Cuando, realizada la feria de comercialización del proyecto de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en el Municipio de Filandia, Quindío, y transcurridos SESENTA (60) días calendario contados a partir de la fecha de cierre de dicha feria, la EMPRESA PARA EL DESARROLLO TERRITORIAL — PROYECTA EICE, en articulación con el Municipio de Filandia, Quindío, no haya acreditado la- comercialización, asignación y/o adjudicación formal, verificable y documentada de por lo menos el SESENTA POR CIENTO (60%) de las unidades habitacionales viables del proyecto, cualquiera de las partes podrá solicitar por escrito la terminación anticipada del presente convenio. En este evento, la terminación no se considerará como incumplimiento del solicitante ni dará lugar a la imposición de multas o sanciones entre las partes, procediéndose exclusivamente a la liquidación bilateral con base en las actividades ejecutadas y en los recursos aplicados a la fecha de la terminación.

Parágrafo. En cualquiera de los eventos antes señalados, la terminación anticipada no se considerará como un incumplimiento per se y no dará Lugar a la imposición de multas o sanciones entre las partes, salvo el caso previsto en el literal e) anterior cuando se declare incumplimiento grave imputable a una de ellas. En todos los casos de terminación anticipada, las partes procederán a la liquidación bilateral del convenio con base en las actividades efectivamente ejecutadas y en los recursos aplicados hasta la fecha de terminación, sin que haya lugar a reclamaciones adicionales distintas de las que se deriven de dicha liquidación.

CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA - LIQUIDACIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley 150 de 2007, las partes contratantes, liquidaremos de común acuerdo el Convenio interadministrativo, dentro de los CUATRO (4) MESES siguientes a la fecha de terminación del acuerdo contractual.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - INDEMNIDAD: Cada una de las entidades que intervienen en el presente convenio se obliga a mantener indemnes a las demás partes frente a cualquier reclamación formulada por terceros que tenga como causa actuaciones, omisiones, hechos u obligaciones que le sean propias y que se deriven de la ejecución del presente convenio, respondiendo únicamente por los perjuicios que le sean imputables.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA- TIPIFICACIÓN, ESTIMACIÓN Y ASIGNACIÓN DE RIESGOS [MINISTER47] PREVISIBLES, QUE PUEDAN AFECTAR EL EQUILIBRIO ECONÓMICO DEL CONVENIO.

En atención a la naturaleza interadministrativa del convenio que se pretende suscribir, y reconociendo que, aun tratándose de entidades públicas, existen eventos que pueden afectar su adecuada ejecución y el equilibrio económico del proyecto de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), se tipifican, se estiman de manera cualitativa en términos de probabilidad e impacto, y se asignan los riesgos previsibles asociados a las distintas etapas del proyecto. Para cada riesgo o se indica, entre otros, su descripción. consecuencia. probabilidad, impacto valoración, categoría, la parte a la que se asigna e! tratamiento › o control propuesto, la valoración residual luego del tratamiento y el mecanismo de monitoreo por Anexo.

CLAUSULA DECIMA SEPTIMA - ANÁLISIS QUE SUSTENTA LA EXIGENCIA DE GARANTÍA. DESTINADAS A AMPARAR LOS PERJUICIOS DE NATURALEZA CONTRACTUAL O EXTRACONTRACTUAL, DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO DEL OFRECIMIENTO O DEL CONTRATO SEGÚN EL CASO.

De conformidad con lo contenido en el inciso 5 del artículo 7 de la Ley 1150 de 2007 y del artículo 2.2.1 2.1.4 5 del Decreto 1082 de 2015, no es requisito para la celebración del presente convenio, dado su carácter de contratación directa, la exigencia de garantía única a cargo de las entidades.

CLAUSULA DECJMA OCTAVA - DOCUMENTOS: Hacen parte integral del presente convenio, s estudios previos. el acto administrativo que justifica la modalidad de selección; los certificados ‘Je disponibilidad presupuestal, así como todos los demás documentos que legalmente se requieran y os que se produzcan durante el desarrollo de este.

CLAUSULA DÉCIMA NOVENA- NORMATIVIDAD: El presente convenio se regulará por los principios de la función administrativa regulados en el artículo 209 de la Constitución Política de Colombia, gestión fiscal regulados en el artículo 267 de la Constitución Política de Colombia, Régimen de Inhabilidades e Incompatibilidades, normas civiles, comerciales y las demás condiciones y obligaciones contractuales desarrollados en el presente documento.

CLÁUSULA VIGESIMA - DOMICILIO CONTRACTUAL: Para todos los efectos legales el domicilio es la ciudad de Armenia Quindío, a los SIETE (07) días del mes de Noviembre de dos mil veinticinco 2025.

 

Atentamente,

 

 

 

 

LUIS ALBERTO VARGAS BALLÉN

Gerente

 

Cuadro 01. Déficit Habitacional en Quindío Censo Dane 2018.

Fuente Censo DANE.

 

Cuadro 02. Experiencia de proyectos de vivienda de Proyecta ante Findeter.

Municipio	Nombre del proyecto	FECHA RADICACION	Modalidad del proyecto	Valor total del proyecto	Número soluciones	Estado General del proyecto
Buenavista	URB EL TOLRA	3/08/2009 00:00:00	ADQ VIV Nueva	$ 1.139.331.183,00	49	ELEGIBLE
Calarcá	CORAZON LA ZONA CAFETERA	5/08/2009 00:00:00	Const SP Disperso	$ 996.300.776,00	69	NO ELEGIBLE
Calarcá	CORAZON LA ZONA CAFETERA	15/01/2010 15:37:00	Const SP Disperso	$ 1.146.193.822,00	69	NO ELEGIBLE
Circasia	CORAZON LA ZONA CAFETERA	5/08/2009 00:00:00	Const SP Disperso	$ 996.300.776,00	69	NO ELEGIBLE
Circasia	CORAZON LA ZONA CAFETERA	15/01/2010 15:37:00	Const SP Disperso	$ 1.146.193.822,00	69	NO ELEGIBLE
Filandia	CORAZON LA ZONA CAFETERA	5/08/2009 00:00:00	Const SP Disperso	$ 996.300.776,00	69	NO ELEGIBLE
Filandia	CORAZON LA ZONA CAFETERA	15/01/2010 15:37:00	Const SP Disperso	$ 1.146.193.822,00	69	NO ELEGIBLE
La Tebaida	URB CAMINO REAL	3/08/2009 00:00:00	ADQ VIV Nueva	$ 1.049.090.716,00	45	ELEGIBLE
Montenegro	CORAZON LA ZONA CAFETERA II	14/09/2009 05:15:00	Const SP Disperso	$ 1.183.355.136,00	79	NO ELEGIBLE
Pijao	URB APROPIJAO	3/08/2009 00:00:00	ADQ VIV Nueva	$ 411.527.220,00	17	ELEGIBLE
Quimbaya	CORAZON LA ZONA CAFETERA	5/08/2009 00:00:00	Const SP Disperso	$ 996.300.776,00	69	NO ELEGIBLE
Quimbaya	CORAZON LA ZONA CAFETERA	15/01/2010 15:37:00	Const SP Disperso	$ 1.146.193.822,00	69	NO ELEGIBLE

Proyectos Ziruma, El Tolra, Villa Laura, Camino Real, Los Geranios, Apropijao, entre otros, Villa Flor, llegando al triángulo denominado la bota antes de llegar a lo que era la cancha de los hermanos

 

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 [MINISTER1]Cuál es el déficit habitacional actual?

 [MINISTER2]Quién y dónde realizó la evaluación técnica de viabilidad de los predios para determinar su vocación para desarrollar vivienda, cuál es la norma urbana aplicable, cuál es el resultado de la simulación urbanística, cuenta con las disponibilidades de SSPP?

 [MINISTER3]Cuál y cómo se soporta la experiencia de esta empresa en la gerencia de proyectos de vivienda? Casos como Ziruma y el hecho de que el 75% de los proyectos que presentó ante Findeter les fueran declarados NO Elegibles, dejan muchas dudas sobre la idoneidad de esta empresa. De un total de 11 proyectos que durante la existencia de la empresa el 100% han presentado retrasos, sobrecostos, reclamaciones, acciones legales, menor cantidad de ejecución, etc.

 [MINISTER4]La empresa confunde las labores de Gerencia “Integral” con las obligaciones del Constructor, no se detalla el alcance de las obligaciones como gerente ni las responsabilidades como ejecutor.  Una lectura rápida a los numerales 7 y 9 del decreto 2090 de 1989 podrán dar luces sobre la materia.  Sin embargo esta confusión conceptual   en el convenio genera gran preocupación, máxime cuando se omite indicar la forma como se EJECUTARÁN las obras, y en la omisión a los procesos de legalización, escrituración de las unidades.  Ya esta empresa tiene antecedentes de incumplimiento de esta úlima obligación en el proyecto Villa Laura de apenas 16 viviendas en Salento, Quindío, el cual a la fecha NO ha sido escriturado a los beneficiarios (o si lo está sucedió con al menos 8 años de retrazo).

 [MINISTER5]Esta obligación aparece duplicada para las partes, en nuestro concepto sólo puede ser endilgada al Constructor. Ni el gerente ni el municipio que es simplemente un aportante la pueden asumir por la responsabilidad futura con respecto a la Ley del Consumidor y a la Ley de Vivienda Segura.

 [MINISTER6]El Departamento del Quindío debe contar con una Ordenanza que le faculte la entrega de recursos públicos para desarrollar proyectos de vivienda, esto es la asignación de Subsidios Familiares de Vivienda. Hasta donde se ha podido indagar la Asamblea NO ha emitido una ordenanza con estas facultades.  Se conocen las ordenanzas 011, 012 y 033 de 2010 y 007 de 2021.

 [MINISTER7]En esta relación de acciones, se omite indicar quién realizará la gestión y administración de los riesgos operativos, de construcción, de interventoría, de legalización y escrituración, de cobro de los aportes (ahorros, subsidios, créditos), el aseguramiento del proyecto (seguro decenal) y en especial el programa de acompañamiento social a los hogares y la atención de las postventas.

 [MINISTER8]Este alcance debe se muy bien definido por cuanto más adelante se le asignan todas las obligaciones relacionadas con la obtención de las disponibilidades de los SSPP (lo cual puede requerior imversiones para la conexión efectiva -última milla-), asi como la ejecución de las obras de urbanismo y viales, y la obtención de las licencias, todo lo cual siempre es con cargo al constructor.  De quien se desconoce como será escogido ni cuáles son los requisitos de experiencioa, capacidad, músculo financiero y K residual, para mencionar estas pocas características.

 [MINISTER9]Cuáles serán los criterios? Acaso ya el Decreto 1077 de 2015 no los establece que es necesario definir otros?

 [MINISTER10]A pesar de esta focalización muy loable por demás, debe ser claro que este es un proyecto que debe ser pagado por los hogares, quienes pueden emplear en el cierre financiero diferentes fuentes de recursos (ahorro, sfv, créditos) entonces el criterio que va a primar es garantizar el cierre financiero en un 100%.

 [MINISTER11]Es preciso indicar que en cuanto a los asuntos de diseño, se trata de indicar quién realizara los estudios de suelos, diseños urbanísticos, arquitectónicos, de redes matrices de SSPP, de las 5 redes internas de SSPP, cálculos, etc.  Lo cual se omité mencionar en estos considerandos.

 [MINISTER12]Debe definirse qué es y el alcance de la gestión territorial necesaria?  Al final del día podría exigirse al Municipio que garantice y financie la conexión, matrículas, medidores y permisos para el uso de los diferentes SSPP (como ya ha sucedido en otros proyectos de esta empresa, caso El Tolra), o que el municipio gestione las cartas de habitabilidad y de responsabilidad previas a su escrituración, o caso que tramite la legalización, escrituración y registro y entrega de las viviendas, como ocurrió ya en Ziruma-Armenia.

 [MINISTER13]Debe definirse el rol de esta empresa o es gerente o es ejecutor (constructor), no puede ser ambas a la vez a menos que demuestre que tiene un departamento técnico de obras  como lo tienen los constructores profesionales, pues es conocido de todos que lo que sucederá es que entregarán contratos sin sujeción a la Ley 80 a diferentes contratistas que en la mayoría de ocasiones NO tienen la experiencia ni la curva de aprendizaje para ejecutar este tipo de obras (ya se vivió con las obras de los juegos deportivos nacionales de Armenia que no pudieron realizarse en los escenarios que se habían contratado para tal fin)

 [MINISTER14]Si el aporte es solo el predio,  debe quedar claro que el Municipio NO será responsable por ninguna otra erogación con cargo a su presupuesto.  Ya que todas las obras deben estar a cargo del constructor.

 [MINISTER15]El departamento debe demostrar que cuenta con la capacidad legal para otorgar subsidios familiares de vivienda.

 [MINISTER16]Ha quedado de lado y totalmente ausente la descripción de aspectos tales como: el tipo de negocio fiduciario mediante el cual se administrarán los recursos y la definición del PA que recibirá el predio, se omite la formas de escogencia del constructor y sus obligaciones, asó como el valor de las viviendas, la forma de pago, entro otros aspectos relevantes.

 [MINISTER17]En la relación de las actividades necesarias para ejecutar un proyecto inmobiliario faltan demasiadas, se recomienda leer el Decreto 2090 de 1989 y las guías técnicas del propio Minvivienda, en donde se describen todas y cada una de ellas, así como sus responsables.

 [MINISTER18]Debe definirse el alcance de este aporte y la forma como será tazado su valor en el cierre financiero de los hogares.

 [MINISTER19]Se deben describir, cuantificar y valorar las cargas urbanísticas que asume el Municipio, en este caso debió contarse con un CDP que las respalde.  No podrá en el futuro solicitarse al municipio el aporte de recursos por fuera del alcance de este convenio.

 [MINISTER20]Debió indicarse el valor porcentual (%) de este servicio así como su alcance, las obligaciones y productos y la forma de pago.  En todo caso de acuerdo con el numeral 9.2 decreto 2090 de 1989 no podrá exceder del 2,5% del valor total del proyecto.

 [MINISTER21]Es decir que serán los hogares los que deban asumir el costo de esta gerencia y no el proyecto en general, es decir el constructor.  Significa que de los recursos de cofinanciación anunciados de 30 o 40 millones les serán descontados estos costos?

 [MINISTER22]Debe indicarse cuál es ese valor al año 2025 y cuál será el valor del predio al año de la escrituración.

 [MINISTER23]Esta dicotomía debe resolverse o es uno o es otro, de entrada debe ser claro cuál será el valor del avalúo a emplear y ¿cómo afectará el cierre financiero de los hogares?.  El impacto del avalúo comercial se reflejará en la cantidad de m2 entregados a los hogares, lo cual debe haberse presentado en la pre factibilidad.

 [MINISTER24]No se menciona la disponibilidad presupuestal para asumir estas obligaciones.

 [MINISTER25]A dónde se realiza este aporte?

 [MINISTER26]No se indica en dónde serán recibidos los recursos, al tratarse de un proyecto de vivienda en el cual se ven involucrados los hogares compradores quienes gozan de confianza legítima en este proceso (así esté tan mal formulado) los recursos deben llegar a un contrato de fiducia mercantil irrevocable que garantice que serán invertidos en los proyectos.

 [MINISTER27]Este convenio omite por completo el riesgo jurídico, se omite en su totalidad la realización de los estudios de títulos.  Sin ese estudio no será posible adelantar  ningún trámite jurídico sobre los proyectos.  (Ver caso demanda de Akila vs Renobo-Bogotá proyecto San Javier San Cristóbal Bogotá DC)

 [MINISTER28]Esta obligación resulta de imposible cumplimiento para el municipio por cuanto no está obligado a realizar los estudios y diseños del proyecto, ni a presentar los diseños urbanísticos y arquitectónicos, ni los cálculos estructurales, YA QUE ESTOS insumos son responsabilidad de los diseñadores y del constructor, los cuales el municipio desconoce, no tiene relación ni injerencia en ellos y no sabe cómo serán escogidos y contratados.

 [MINISTER29]En últimas al Municipio se le están transfiriendo la obligación de COMERCIALIZAR el proyecto, la cual está a cargo de la empresa Proyecta y le será remunerada.

 [MINISTER30]La base de datos oficial de vivienda es un instrumento inocuo mal formulado mal diseñado y mal implementado, la cual NO sirve para convocar, inscribir y seleccionar hogares compradores de este tipo de proyectos de vivienda.

 [MINISTER31]Si en la estructuración del proyecto no se tiene claro cuál será el valor del predio en el presupuesto del proyecto y para el cierre financiero, se le está generando un grave riesgo financiero al proyecto.  Una estructuración seria ya debía haber establecido cuál valor establecer de los 4 posibles existentes.

 [MINISTER32]Estos acuerdos ya deberían haberse tramitado y aprobado en los Concejos municipales, este proyecto viene siendo anunciado ya con 22 meses de antelación, esta es una falta de planeación del programa.

 [MINISTER33]Ningún proyecto de vivienda requiere licencia ambiental, pero en cambio sí requiere un plan de manejo arqueológico el cual se omite por completo en este convenio.  Máxime cuando en estos municipios la presencia de la Nación Quimbaya ha dejado grandes tesoros arqueológicos que se podrían ver afectados.

 [MINISTER34]El municipio sólo comparecerá a la firma de las escrituras como tradente y como fideicomitente aportante, por Ninguna razón asumirá costos de notariado y registro, ni los relacionados con todos los trámites previos de constitución de la urbanización, reglamento de propiedad horizontal y los demás.

 [MINISTER35]Debe quedar claro que el Municipio no puede asumir la carga tributaria inherente a la construcción de las viviendas, la cual debe ser asumida por el PA y por el Constructor.  Esto deja la puerta abierta a que sea el municipio quien asuma esos costos.

 [MINISTER36]Debió quedar claro en dónde se administrarán los recursos, debió obligarse a la constitución inicial de un encargo fiduciario de preventas y luego de una fiducia mercantil. Esta puerta abierta al manejo de los recursos ya se sabe donde terminará.

 [MINISTER37]Cuando se abre la puerta a la actualización de las cantidades de obra es porque no se tiene claro el sistema de contratación que se va a utilizar, o mejor sí se tiene claro, en vez de emplear el sistema de Precio Global Fijo sin formula de reajuste, la empresa abrirá la puerta para que se deban actualizar y corregir los precios por las cantidades y se deban adicionar partidas por emplear el sistema de costos unitarios con fórmula de reajuste, sistema que no se emplea en este tipo de proyectos pero que la empresa siempre ha utilizado en sus ya famosos proyectos de vivienda de eterna duración.

 [MINISTER38]Significa esto que podrá contratar por partes las actividades del proyecto, y que no se contratará un solo constructor responsable.

 [MINISTER39]Esta obligación aparece duplicada para las partes del convenio.  Lo que indica que cualquiera podrá no ejecutarla responsabilizando al otro.  Como le será remunerada será deber de la empresa ejecutarla.

 [MINISTER40]No hay evidencia de que exista una norma departamental que autorice el otorgamiento de SFV.

 [MINISTER41]No se sabe quién realice este cruce, la obligación quedo duplicada en las partes.

 [MINISTER42]Los seguros de cumplimiento en sus diferentes coberturas debe obtenerlos el constructor.

 [MINISTER43]En estos proyectos no se dan anticipos porque se los roban en la mayoría de ocasiones.

 [MINISTER44]Omiten el seguro decenal aplicable ya en todo el país.

 [MINISTER45]Ningún proyecto de vivienda VIP es viable con un punto de equilibrio en ventas del 60%, esto denota un grave desconocimiento del sector.  Al ser las utilidades totales del 8 al 10% el punto de equilibrio será del 90 al 92%.  Al respecto debe estudiarse la forma de calcular este %.

 [MINISTER46]Resulta este un nuevo invento jurídico sobre una Supervisión colegiada.  Cada entidad debe tener su propio supervisor  pero el convenio omite hablar del INTERVENTOR DE LAS OBRAS DEL PROYECTO, sin este señor nada de lo que se ejecute podrá considerarse que sea adecuado.

 [MINISTER47]Ni en los estudios previos ni en el análisis del mercado se observa que existan la matriz de análisis, gestión y asignación de los riesgos.