LA PLANIFICACIÓN OPERATIVA O MODELO COSTO - VOLUMEN UTILIDAD. ANALISIS DEL PUNTO DE EQUILIBRIO APLICADO A PROYECTOS DE CONSTRUCCION DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL.

LA MAYORIA DE PROYECTOS DE VIVIENDA FINANCIADOS CON SUBSIDIOS DE VIVIENDA OTORGADOS POR FONVIVIENDA SE HAN SINIESTRADO POR NO HABER CONSULTADO EL NIVEL DE SUBSIDIOS MINIMOS AL CUAL SE PODRIAN COMPROMETER EN LA ENTREGA DE LOS PROYECTOS.

Documento de Trabajo – Compilación

Preparado por Luis Alberto Vargas Ballén

Cuánto debo vender para no perder ni ganar dinero? Puede resultar una pregunta clave, para alguien que desee iniciar un negocio.  Resulta una preocupación y una necesidad poder resolver con anticipación esa inquietud, para poder posteriormente evaluar la posibilidad de incursionar o no, o hacerlo bajo ciertas condiciones de riesgo, en cualquier negocio o empresa.  Pero es innegable su necesidad cuando se trata de empresas constructoras de vivienda y en especial de vivienda prioritaria y social.

La mayoría, diríamos que un 90% de los proyectos de vivienda de interés prioritario y social financiados con subsidios familiares de vivienda otorgados por el Gobierno Nacional a través del Fondo Nacional de Vivienda, se han siniestrado precisamente por aceptaron la aplicación de SFV en un nivel de asignación por debajo de lo indicado por el punto de equilibrio.  Si el cálculo de este indicador no hubiese sido suprimido por el gobierno nacional en el año 2003, otra seria la historia del país en cuanto a incumplimiento de los oferentes.

De otro lado las Sociedades Fiduciarias, a quien la Superintendencia Financiera obliga a realizar control de cumplimiento del punto de equilibrio en los fideicomisos de preventas o ventas sobre planos mediante encargos fiduciarios, deberían hacerlo ceñidos a esta fórmula y no a cifras arbitrarias del 60% o 70%. 

De acuerdo con nuestros estimativos un proyecto de vivienda de interés prioritario debido a la estreches de su presupuesto, los bajos niveles de utilidad y altos imprevistos puede obtener su punto de equilibrio en cifras superiores al 80%.  La vivienda NO VIS debido a las altos utilidades que genera puede obtener su punto de equilibrio en cifras superiores al 75%.  Uno no se explica entonces de donde salen las cifras del 60% o 70% con que trabajan en la actualidad.

Para tratar de contribuir a que no haya tantas familias burladas por constructores inescrupulosos elaboramos y editamos este documento preparado en el año 2004 para Findeter.

Introducción.

Las relaciones entre tamaño de los desembolsos de inversión y el volumen de ventas requerido para lograr la rentabilidad se exploran en la planeación de costo, volumen y utilidades, o análisis de punto de equilibrio como se le denomina comúnmente.  En qué punto, de la operación del negocio, mis ingresos son iguales a mis costos.  Si se logra determinar con exactitud este punto de la operación del negocio, podría a partir de ese punto, poder planificar las expectativas de obtener ganancias y de crecer en el mercado.

Para muchas empresas, poder resolver este interrogante inicial, no es fácilmente ponderable, pues son muchas las variables que hay que tener en cuenta.  Alcanzar un punto de equilibrio, resulta de evaluar, planear y ejecutar una serie de variables, las cuales no necesariamente son económicas.  La competencia, el Mercado, el Producto, las Preferencias de los consumidores, la capacidad de ingresos y de consumo, etc.  Son algunas variables a tener en cuenta.  Lo importante además es poder cuantificar cada una de ellas en términos económicos y monetarios.  Para ello, la utilización del Modelo Costo –Volumen- Utilidad o punto de equilibrio, resulta ser una herramienta de Planeación Financiera bien importante.

Definición General

El análisis de punto de equilibrio es un método para determinar el punto exacto en el cual las ventas cubrirán los costos; es decir, el punto en el cual el constructor logrará la recuperación de sus costos sin obtener perdidas.  Pero también es útil para mostrar el tamaño de las utilidades o pérdidas en que incurrirá el constructor si las ventas resultan estar por arriba o por debajo de ese punto.  Pueden estar por arriba cuanto el constructor artificialmente va subiendo el valor de las unidades en venta con el transcurso del tiempo y el interés del mercado. 

El punto de equilibrio permite poder determinar, el nivel de operaciones o de actividad, que una empresa debe tener, para poder cubrir sus costos básicos de operación.  De igual manera busca establecer y evaluar la productividad de el constructor, de acuerdo a diversos niveles de ventas.

Si podemos ir más allá del simple concepto de no ganar, pero tampoco perder, como concepto básico del punto de equilibrio, el estudio y el desarrollo del Modelo Costo- Volumen- Actividad, propone la interrelación de tres variables, las cuales óptimamente relacionadas, permitirá al constructor cumplir con su objetivos y expresarlos en términos monetarios, re-expresados a su vez en las utilidades del constructor.

La combinación óptima de los elementos del modelo, se puede presentar en como una empresa optimiza sus costos, define niveles de precios y establece volúmenes de ventas, de tal manera que cada una de estas variables, conjugadas en forma planificada, permita determinar cuáles deben ser los esfuerzos de el constructor, para poder alcanzar niveles de ganancia o utilidad esperadas.

El análisis de punto de equilibrio es importante en el proceso de planeación de la construcción de unidades residenciales y en general de cualquier proyecto de inversión, porque la relación costo, volumen y utilidad puede verse muy influenciada por la magnitud de las inversiones fijas del constructor, y los cambios en estas inversiones se establecen cuando se preparan los planes financieros.

Un volumen suficiente de ventas debe ser anticipado y logrado si los costos fijos y variables han de ser cubiertos o el constructor incurrirá en pérdidas.  En otras palabras, si una empresa ha de evitar pérdidas contables, sus ventas deben cubrir todos los costos (aquellos que varían directamente con la construcción de las unidades vendidas y aquellos que no cambian a medida que se modifican los niveles de construcción, por ejemplo la compra del predio, la adecuación del terreno, el urbanismo, etc.).

ELEMENTOS QUE CONFORMAN EL MODELO COSTO- VOLUMEN-UTILIDAD O PUNTO DE EQUILIBRIO.

Podemos identificar los siguientes elementos que componen el modelo:

Costo.

El costo es un recurso consumido, que es recuperable por el constructor y que se puede capitalizar al interior de la empresa.  El concepto de costo se puede definir como los beneficios que son sacrificados para poder obtener bienes o servicios, y que posteriormente pueden ser recuperados y nuevamente capitalizados, por medio de la venta de las unidades inmobiliarias construidas, ofrecidos por el constructor.  El costo se diferencia del gasto (recurso consumido no recuperable, que ha obtenido un beneficio y que ya no está vigente), en su recuperabilidad en la forma como produce beneficio.  Mientras uno se capitaliza (costo), el otro se consume con un período de tiempo (gasto).

Los costos pueden ser clasificados desde diversos puntos de vista.  En algunos aspectos se pueden clasificar en consideración a:

Los elementos del producto, y pueden ser:

·       Materiales

·       Mano de obra

·       Costos indirectos

Su relación con la producción y pueden ser

·       Primos

·       De conversión

Su relación con el volumen y pueden clasificarse en:

·       Fijos

·       Variables

·       Semi variables o semi fijos

Esta última clasificación resulta importante, en la determinación del concepto del costo utilizado para el manejo del modelo costo – volumen – utilidad.

Costos Fijos: Se definen como aquellos en los cuales, el costo total permanece constante en un nivel relevante de producción o de actividad, mientras que el costo unitario varía con el volumen de producción.  El nivel relevante se define como los diferentes niveles de producción en los cuales ciertos costos tienden a permanecer constantes.

Costos Variables: Son aquellos en los cuales, el costo total, tiende a cambiar en proporción directa a los cambios del volumen, mientras que el costo unitario tiende a permanecer constante.

Costo Total: Es el resultante de la totalización del costo variable y del costo fijo más el beneficio esperado.

Precio de Venta: Esta variable está determinada por la valoración del producto o servicio en el momento de ser colocado el bien, en manos del consumidor, quien está dispuesto a pagar un valor determinado por adquirir el producto o servicio en el mercado.  El precio de venta se encuentra determinado por los siguientes factores:

·       Costos

·       Gastos

·       Margen de Utilidad o Utilidad deseada.

Algunos de estos costos, como los salarios y los gastos de oficina, pueden variar hasta cierto punto; por tanto frecuentemente se les denomina semivariables.   Sin embargo, las empresas se resisten a reducir estos gastos como respuesta a fluctuaciones temporales en las ventas y  a menudo se abstienen de hacerlo por los convenios laborales y por arreglos de naturaleza contractual.  En esta forma los costos fijos son frecuentemente mayores de lo que pudiera pensarse.

En el punto en el que la línea de ingresos totales se cruza con la línea de costos totales, los ingresos totales del constructor son exactamente iguales a sus costos totales, y a ese volumen el constructor recupera sus costos.  Antes de que se alcance el volumen de punto de equilibrio el constructor sufre pérdidas, pero en los niveles de ventas superiores a ese punto el constructor obtiene utilidades.

Cálculo del Punto de Equilibrio en Proyectos de Construcción.

Los costos que caen dentro de cada una de estas categorías se describen en el siguiente cuadro.

La naturaleza del análisis de punto de equilibrio se describe en la figura siguiente gráfica básica del punto de equilibrio.  Aquí las unidades productivas y vendidas se muestran en el eje horizontal, y los ingresos y los costos se miden en el eje vertical.

Los costos fijos se representan mediante una línea horizontal; son los mismos (fijos) independientemente del número de unidades producidas.  Se supone que los costos variables son por unidad, por lo tanto 1) los costos totales variables se encuentran multiplicando x veces el número de unidades vendidas y 2) la línea de costos totales se eleva a una tasa de y por cada aumento de una unidad en las unidades producidas y vendidas.  Por consiguiente, la función de costo total, que es igual a los costos fijos más los costos variables totales, se muestra en la gráfica como una línea recta con una ordenada en el origen o intercepto de y una pendiente de x/y.

A partir de los datos dados, el ingreso total del constructor, o función de ventas es:

DE DONDE:
PE :	Punto de Equilibrio (Expresado en Unidades de Vivienda)
CF :	Costos Fijos Totales del Proyecto (Expresados en Pesos)
Pv :	Precio Unitario de la Solución de Vivienda (Expresado en Pesos) *
CVv :	Costos Variables Unitarios de la Solución de Vivienda (Expresado en Pesos) *
* Cuando existan varios tipos de vivienda, estos valores serán calculados por el Promedio Ponderado

Composición de los Costos		Clasificación
COU	Costos Totales Obras de Urbanismo	Costo Fijo
CED	Costos Totales de Edificación de las Viviendas	Costo Variable
GAD	Gastos Totales de Administración, Ventas y Financieros	Costo Variable
LOT	Lote, Costo Total	Costo Fijo
UTL	Utilidad Total del Proyecto	Costo Variable

FORMULA DETALLADA

 

DE DONDE:
PE :	Punto de Equilibrio (Expresado en Unidades de Vivienda)
CF :	Costos Fijos Totales = COU + LOT + Interventoría
Pv :	Precio Unitario por Solución Vivienda = VrT / #Viv
CVv :	Costos Variables Unitarios por Vivienda = ( ( CED - Interventoria ) + GAD ) / #Viv
* Cuando existan varios tipos de vivienda, estos valores serán calculados por el Promedio Ponderado

Otras Variables
VrT	Valor Total del Proyecto = Valor Unitario por Solución de Vivienda * Número de Soluciones Ofertadas
#Viv	Número de Soluciones Ofertadas

DESCRIPCION DE LOS COMPONENTES DE LOS COSTOS		Clasificación
1	OBRAS DE URBANISMO
A	COSTOS DIRECTOS DE URBANISMO
1	Localización y replanteo / Preliminares	Costo Fijo
2	Campamento	Costo Fijo
3	Movimiento de tierras y Adecuación	Costo Fijo
4	Mitigación e impacto Ambiental	Costo Fijo
5	Redes Matrices de Acueducto	Costo Fijo
6	Redes Matrices de Alcantarillado: Combinado / Separado	Costo Fijo
7	Redes Matrices de Energía eléctrica y alumbrado público	Costo Fijo
8	Redes Matrices de otros servicios	Costo Fijo
9	Vías Vehiculares (sub-base) afinado compactado	Costo Fijo
10	Andenes	Costo Fijo
11	Sardineles	Costo Fijo
12	Equipamiento urbano	Costo Fijo
13	Zonas Verdes y arborización	Costo Fijo
14	Administración de Obra	Costo Fijo
B.	COSTOS INDIRECTOS DE URBANISMO
1	Estudios topográficos y de cálculos de adecuación del terreno	Costo Fijo
2	Estudios de suelos y de recomendaciones de cimentación	Costo Fijo
3	Estudios y diseños Arquitectónicos de Urbanismo	Costo Fijo
4	Estudios y diseños Hidráulicos	Costo Fijo
5	Estudios y diseños Sanitarios	Costo Fijo
6	Estudios y diseños Eléctricos	Costo Fijo
7	Estudios y diseños otros servicios, gas, telefonía, tv, etc.	Costo Fijo
8	Interventoria de Construcción	Costo Fijo
9	Derechos e impuestos	Costo Fijo
10	Licencia de Urbanismo	Costo Fijo
11	Provisionales de acueducto y energía	Costo Fijo
12	Seguros y Garantías	Costo Fijo
13	Imprevistos	Costo Fijo
14	Utilidad / Honorarios de construcción	Costo Fijo
15	Peritazgo del Proyecto	Costo Fijo
16	Utilidad contratista	Costo Fijo
C.	TOTAL COSTOS DE URBANISMO (Suma de A + B)
2	COSTOS DE EDIFICACION (CONSTRUCCIÓN VIVIENDAS)
D.	COSTOS DIRECTOS DE EDIFICACION
1	Descapote - Preliminares	Costo Variable
2	Localización y replanteo	Costo Variable
3	Excavación manual	Costo Variable
5	Llenos Recebo Compactado	Costo Variable
4	Cimentación	Costo Variable
5	Estructura	Costo Variable
6	Mampostería y divisiones	Costo Variable
7	Pañetes y revoques	Costo Variable
8	Pintura	Costo Variable
9	Instalaciones Hidráulicas	Costo Variable
10	Instalaciones Sanitarias	Costo Variable
11	Instalaciones Eléctricas y afines	Costo Variable
12	Instalaciones a Gas	Costo Variable
13	Pisos	Costo Variable
14	Cubierta y cielorraso	Costo Variable
15	Placas de entrepiso	Costo Variable
16	Carpintería metálica y madera	Costo Variable
17	Enchapes y accesorios	Costo Variable
18	Vidrios y cerraduras	Costo Variable
19	Impermeabilización	Costo Variable
20	Dotación, equipos	Costo Variable
21	Lavadero	Costo Variable
22	Obras exteriores	Costo Variable
23	Aseso y limpieza general	Costo Variable
24	Derechos de instalación de servicios públicos, matrículas	Costo Variable
25	Medidores y contadores	Costo Variable
26	Acometidas domiciliarias	Costo Variable
27	Administración de Obra	Costo Variable
E.	COSTOS INDIRECTOS DE EDIFICACION
1	Estudios y diseños Arquitectónicos y dirección	Costo Fijo
2	Estudios y diseños estructurales	Costo Fijo
3	Estudios y diseños Hidráulicos	Costo Fijo
4	Estudios y diseños Sanitarios	Costo Fijo
5	Estudios y diseños Eléctricos	Costo Fijo
6	Estudios y diseños otros servicios, gas, telefonía, tv, etc.	Costo Fijo
7	Programación y presupuesto	Costo Fijo
8	Control de programación y presupuesto	Costo Fijo
9	Reglamento de copropiedad, propiedad horizontal	Costo Fijo
10	Interventoria de Construcción	Costo Fijo
11	Utilidad / Honorarios de construcción	Costo Variable
12	Derechos e impuestos	Costo Variable
13	Seguros Todo Riesgo, RCE y Garantías	Costo Fijo
14	Imprevistos	Costo Variable
15	Peritazgo del Proyecto	Costo Variable
16	Utilidad Contratista	Costo Variable
F.	TOTAL COSTOS DE EDIFICACION (Suma de D + E)
3	GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, VENTAS Y FINANCIEROS
1	Administración General y Gerencia del proyecto	Costo Fijo
2	Formulación Metodología y trámite Elegibilidad Findeter	Costo Fijo
3	Estructuración operativa y financiera	Costo Fijo
4	Licencia de Construcción	Costo Fijo
5	Asesoría Jurídica	Costo Fijo
6	Comisiones y otros gastos de venta	Costo Variable
7	Financieros	Costo Variable
8	Encargo Fiduciario	Costo Fijo
9	Seguros de Cumplimiento de los Subsidios	Costo Variable
10	Seguros de Cumplimiento Contrato / Todo Riesgo Contratista	Costo Fijo
11	Administración e Imprevistos	Costo Fijo
12	Interventoria Técnica	Costo Fijo
13	Gastos Manejo Social Trámite Postulaciones	Costo Variable
14	Legalización de los Subsidios / Créditos	Costo Variable
15	Desenglobes / Reglamento Prop. Horizontal / Escrituración	Costo Variable
16	Notariales y de Registro	Costo Variable
H.	TOTAL GASTOS DE ADMON, VENTAS Y FINANCIEROS (= G)
4	VALOR LOTE
1	Valor Terreno (según avalúo)	Costo Fijo
2	Estudio de títulos	Costo Fijo
3	Avalúo comercial	Costo Fijo
4	Impuesto predial y otros	Costo Fijo
J.	TOTAL COSTOS LOTE (= I)
5	UTILIDAD  ( promotor del plan de vivienda)
1	Utilidad	Costo Variable
L.	TOTAL UTILIDAD (= K)

Limitaciones del análisis del punto de equilibrio

El análisis de punto de equilibrio es útil al estudiar las relaciones entre los costos, el volumen y los precios, de este modo, como se ve a continuación, es útil para fijar los precios, para controlar costos y para tomar decisiones acerca de los programas de construcción de proyectos habitacionales. Sin embargo, el análisis de punto de equilibrio tiene limitaciones.

La principal de ellas es cuando se ejecutan en ciudades o locaciones distintas una serie de proyectos de vivienda de pocas unidades, lo cual implica altos costos en la administración y gerencia de las obras, generando excesivos costos imprevistos y riesgo financiero para el constructor.  Por lo general se advierte que la ejecución de pequeños proyectos en zonas apartadas no es atractivo para los constructores, por lo tanto allí es donde se requiere de la presencia fuerte del estado facilitando y asumiendo los riesgos que ello conlleva, no de otra forma se podrán ejecutar viviendas en zonas apartadas del país.

Los proyectos de gran tamaño en ciudades cercanas son los que permiten a los constructores generar rentabilidad y permanecer en el negocio de la construcción.

Otra limitación en el análisis lineal del punto de equilibrio es que cualquier gráfica lineal del punto de equilibrio se basa en un precio constante de ventas.  Por tanto, para estudiar las posibilidades de utilidades bajo diferentes precios, es necesario tener una serie completa de gráficas, una para cada precio.

El análisis del punto de equilibrio también puede ser deficiente con relación a los costos.  Si se requiere contar con plantas procesadoras de concreto, de fundición o metalmecánicas y equipos adicionales para satisfacer la demanda de ventas, los costos fijos también aumentarán.  Tales cambios en los costos fijos y variables del constructor influirán sobre el nivel y sobre la pendiente de la función total del costo.  Al aumentar los costos variables la función de costo tendrá una pendiente más inclinada, mientras que los cambios en el nivel de costos fijos influirán sobre la ordenada en el origen o intercepto de la línea de costos totales con el eje vertical.  Por tanto, se necesita una gráfica del punto de equilibrio para cada conjunto de costos fijos y variables, así como para cada precio.

Debido a estos problemas potenciales, el análisis de punto de equilibrio puede considerarse como un primer paso útil para desarrollar los datos básicos que se requerirán para fijar precios y para tomar decisiones financieras, pero se requerirá también un análisis más detallado antes de que se puedan hacer juicios definitivos.

Aplicaciones del análisis del punto de equilibrio

Cuando se usa apropiadamente, el análisis de punto de equilibrio proporciona información acerca de tres importantes tipos de decisiones de negocios:

1.     Cuando se toman decisiones de nuevos productos habitacionales, el análisis de punto de equilibrio ayuda a determinar la magnitud de las ventas de un nuevo tipo de vivienda para que el constructor logre rentabilidad.

2.     El análisis de punto de equilibrio puede ser usado como un amplio marco de referencia para estudiar los efectos de una expansión general en el nivel de las operaciones del constructor.

3.     Cuando el constructor contempla proyectos de modernización y de industrialización, en los que la inversión en equipo se aumenta con la finalidad de disminuir los costos variables, particularmente el costo de la mano de obra, el análisis de punto de equilibrio ayudará a la administración a analizar las consecuencias de tal acción.

El factor clave en este tercer tipo de análisis es la influencia de los cambios de volumen sobre la rentabilidad bajo diferentes combinaciones de costos fijos y variables, lo cual a su vez abarca el concepto de apalancamiento operativo.

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