Auditoría Forense en Proyectos de Vivienda Social: Evaluación de Riesgos y Responsabilidad de los Actores
Auditoría Forense en Proyectos de Vivienda Social: Evaluación de Riesgos y Responsabilidad de los Actores
Por Luis Alberto Vargas Ballén, Gestor Habitacional e Investigador.
PD. En los próximos días dictaremos el SEMINARIO TALLER DE GESTIÓN Y RESPONSABILIDAD EN LA EJECUCIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA VIP dirigido a Alcaldes, Secretarios de Planeación, de Infraestructura, de Hacienda, Tesoreros, Contadores y Gerentes de Empresas Públicas en el marco de la ejecución de proyectos de vivienda promovidos por Minvivienda y los Gobiernos Departamentales.
Por ejemplo en los contratos de fiducia mercantil del programa podemos casa, corresponde a los(as) Alcaldes(as) cumplir los compromisos que asume el municipio y ejercer la supervisión al cumplimiento de las obligaciones de todas las partes para garantizar que el proyecto se desarrolle con prontitud.
Muchos de los mandatarios no disponen de tiempo suficiente para realizar esta gestión personalmente o no cuentan con experticia relacionada con la fiducia mercantil irrevocable de administración inmobiliaria, y delegan en funcionarios que adolecen de la capacidad para ejercer una buena labor en esta materia.
Este seminario les dejará preparados en los aspectos básicos a desarrollar sin afectar su responsabilidad disciplinaria o fiscal o penal.
Inscríbase sin costo antes del 24 de febrero de 2025, Link de inscripción: https://forms.
Introducción
La vivienda social es un derecho fundamental y una herramienta clave
para reducir la pobreza y la desigualdad, además de ser un pilar esencial para
mejorar la calidad de vida de las comunidades vulnerables. Sin embargo, su
ejecución enfrenta múltiples desafíos, desde problemas financieros y operativos
hasta deficiencias en la calidad de la construcción y la gestión
administrativa.
La falta de control efectivo en estos proyectos puede derivar en
fraudes, incumplimientos contractuales, irregularidades en la ejecución y
pérdidas económicas significativas, afectando tanto a los beneficiarios como a
los recursos públicos y privados invertidos.
Para garantizar la transparencia y el uso adecuado de los fondos, la
auditoría forense se convierte en una herramienta indispensable, permitiendo
identificar irregularidades, esclarecer las causas de siniestros, determinar
responsabilidades y establecer medidas correctivas que mitiguen riesgos y
aseguren el éxito de los proyectos de vivienda social.
Capítulo 1: La Auditoría Forense y su Aplicación en la Vivienda Social
La auditoría forense tiene como objetivo analizar, investigar y detectar
irregularidades en el manejo de los recursos, con el fin de establecer
responsabilidades legales y administrativas. A diferencia de la auditoría
financiera tradicional, su enfoque es más detallado e investigativo y permite
analizar y detectar fraudes, incumplimientos, malas prácticas, negligencias e
irregularidades que afectan la ejecución de los proyectos de vivienda social.
Sus principales funciones incluyen.
- Evaluación
del cumplimiento contractual de los actores involucrados.
- Análisis
de la gestión financiera para detectar desvío de recursos.
- Verificación
de calidad en la construcción de acuerdo con normativas técnicas.
- Revisión
del cumplimiento de normativas urbanísticas, ambientales y de seguridad.
- Identificación
de fraudes, conflictos de interés y corrupción.
En el contexto de la vivienda social, la auditoría forense es crucial
para revisar aspectos como:
- Cumplimiento
de contratos: Identificar si los constructores,
interventores y entidades fiduciarias han cumplido con sus obligaciones
contractuales.
- Manejo de
los recursos: Verificar si los fondos asignados han sido
utilizados de manera adecuada y si existen desviaciones en los costos.
- Calidad de
las obras: Evaluar si las viviendas cumplen con los estándares de calidad
exigidos en los pliegos de condiciones y en la normativa vigente.
- Cumplimiento
normativo: Analizar si se han respetado las normativas urbanísticas,
ambientales y de seguridad en la construcción.
- Identificación
de fraudes: Detectar posibles actos de corrupción, sobrefacturación o
manipulación de información.
- Cumplimiento
de la postventa y concurrencia en la estabilidad y calidad de las obras.
Nuestra experiencia revela que muchos
proyectos de vivienda social enfrentan riesgos significativos en su ejecución,
lo que hace que la auditoría forense sea un mecanismo necesario para prevenir y
mitigar estos problemas, y también para castigarlos.
Capítulo 2: Evaluación de Incumplimientos y Riesgos Operativos en
Proyectos Siniestrados
Los proyectos de vivienda social pueden
presentar diferentes tipos de incumplimientos y riesgos operativos que afectan
su viabilidad, que deben ser evaluados para determinar responsabilidades y
pérdidas. La auditoría forense debe centrarse en evaluar los aspectos más
críticos de estos riesgos y en determinar los responsables:
1. Riesgo Financiero y de Liquidez
La falta de financiamiento adecuado o la
mala administración de los recursos son algunas de las causas principales de la
paralización de los proyectos. La auditoría forense debe investigar:
- Retrasos
en el trámite de asignación y desembolso de subsidios y créditos
hipotecarios.
- Falta de
capital de trabajo del constructor.
- Pagos
anticipados sin respaldo financiero.
- Cobros
anticipados de subsidios sin respaldo financiero.
- Incumplimiento
en pagos a proveedores y contratistas.
- Desviación
de recursos asignados al proyecto.
- Apropiación
de las separaciones de los hogares y no devolución de los saldos al
momento de desistimientos arbitrarios.
En muchos casos, la falta de solvencia de los constructores genera
riesgos adicionales, como incumplimientos en la entrega de las viviendas o
reducción de la calidad de los materiales utilizados.
2. Riesgo Operativo
Este tipo de riesgo se relaciona con fallas
en los procesos internos del proyecto y puede derivar en la materialización de
siniestros. La auditoría debe analizar:
- Errores en
los diseños y estudios técnicos.
- Mala
planificación y gestión del cronograma de obra.
- Deficiencias
en la planificación y gestión del cronograma de obra.
- Falta de
control en la ejecución y supervisión del proyecto.
- Uso de
materiales de baja calidad o no certificados.
- Omisión en
el mantenimiento y control de la seguridad laboral en la obra.
- Deficiencias
en supervisión y control de calidad.
La negligencia o incompetencia en la
dirección de los proyectos también es un factor crítico que puede generar
pérdidas económicas y poner en riesgo la vida de los beneficiarios.
3. Riesgo de Mercado
El riesgo de mercado o de precio afecta la
viabilidad económica del proyecto, especialmente cuando hay fluctuaciones en
los costos de materiales y mano de obra. También ocurre por la procrastinación
en el inicio de las obras y demoras administrativas por la incompetencia de los
directores. La auditoría debe revisar:
- Incremento
inesperado en los costos de construcción.
- Fluctuaciones
en el costo de materiales.
- Especulación
en el precio de los terrenos o insumos.
- Falta de
ajuste en los presupuestos ante cambios en las condiciones económicas.
- Falta de
previsión financiera.
- Errores en
la estimación de costos y cronogramas financieros.
- Demoras en
la toma de decisiones e inicio ágil de las obras
La falta de una adecuada previsión
financiera puede llevar a que el constructor no pueda completar la obra o que
la calidad se vea comprometida por la reducción de costos.
4. Riesgo Regulatorio y Legal
Las modificaciones en las normativas
urbanísticas o la falta de cumplimiento de las licencias pueden afectar
gravemente los proyectos de vivienda social. La auditoría forense debe
analizar:
- Incumplimiento
de normativas ambientales, urbanísticas y de seguridad.
- Modificaciones
arbitrarias en diseños y planos sin autorización.
- Falta de
permisos y licencias de construcción, o ejecución sin apego a las mismas.
- Vulneración
de derechos de los compradores, como retrasos en la escrituración.
- Problemas
con la escrituración de las viviendas.
Las inconsistencias en la normatividad pueden generar inseguridad
jurídica y afectar la entrega de las viviendas.
5. Riesgo de Contraparte
El incumplimiento por parte de alguno de los
actores involucrados en el proyecto es una causa frecuente de siniestro. La
auditoría debe revisar:
- Incumplimiento
de contratos por parte del constructor y del comercializador.
- Problemas
en la relación con las entidades fiduciarias.
- Falta de
pago a subcontratistas y proveedores.
- Entrega
tardía o incompleta de documentos legales.
La correcta evaluación de estos factores permite prevenir litigios y
conflictos que pueden retrasar aún más la ejecución de los proyectos.
6. Riesgo Ambiental y de la Naturaleza
Los proyectos de vivienda social deben
cumplir con normativas ambientales para garantizar su sostenibilidad. La
auditoría forense debe revisar:
- Falta de
estudios de impacto ambiental.
- Construcción
en zonas de alto riesgo (inundaciones, deslizamientos, fallas geológicas).
- Manejo
inadecuado de residuos de construcción.
- Incumplimiento
de medidas de mitigación ambiental.
Las deficiencias en estos aspectos pueden generar sanciones legales y
comprometer la habitabilidad de las viviendas.
Medidas Correctivas y Recomendaciones
La auditoría forense no solo identifica los problemas, sino que también
permite implementar soluciones que garanticen la viabilidad de los proyectos de
vivienda social.
Entre las medidas correctivas más importantes se encuentran:
- Contratación
de personal experto, y con conocimiento en la administración de los
proyectos.
- Fortalecimiento
de los mecanismos de supervisión y control de los contratos.
- Exigencia
de garantías financieras para asegurar la finalización de las obras.
- Auditorías
periódicas para monitorear el avance de los proyectos. Contratando personal experto y
calificado.
- Implementación
de procesos de transparencia en la adjudicación de contratos y en las
compras y selección de personal.
- Sanciones
ejemplares para los responsables de fraudes o incumplimientos o de engaños.
Capítulo 3: Riesgo Magnolio o Riesgo de Displicencia Administrativa en
Proyectos de Vivienda Social.
Uno de los riesgos más críticos en los
proyectos de vivienda social es el riesgo magnolio o de displicencia
administrativa, que se refiere a la negligencia, falta de liderazgo y
desinterés de los actores responsables del proyecto. Este riesgo se manifiesta
cuando los directivos, funcionarios o responsables toman decisiones sin conocer
la realidad del proyecto, sin haberse desempeñado en este tipo de proyectos o
sin considerar los impactos de deficiente su gestión.
Ejemplos de Riesgo Magnolio[1] o
Riesgo de Displicencia Administrativa
- Falta de
supervisión en terreno:
- Directivos
que toman decisiones desde sus oficinas sin visitar el sitio de
construcción.
- Mandos
medios que ocultan la situación de los proyectos para quedar bien con sus
jefes y para ocultar malos manejos en las obras.
- Falta de
inspecciones a la obra para verificar avances y calidad.
- Contratación
de personal incompetente:
- Vinculación
de profesionales sin experiencia en proyectos de vivienda social.
- Delegación
de responsabilidades clave a empleados sin la formación adecuada.
- Toma de
decisiones inconsultas por profesionales sin pertinencia ni comprensión
de las técnicas gerenciales en este tipo de proyectos.
- Desconocimiento
del proyecto:
- Funcionarios
que no saben cuántas viviendas se construirán o en qué condiciones, o que
desconocen las especificaciones técnicas y la forma de exigir su
cumplimiento.
- Directivos
que no asisten a reuniones con comunidades afectadas o que no acuden a
los comités de obra, fiduciarios o de coordinación.
- Mandos
medios que manipulan la información hacia arriba y hacia abajo en la
cadena de mando para crear un estado de cosas irregular del cual sacan
provecho.
- Negligencia
en la gestión de recursos:
- Aprobación
de pagos sin verificar la calidad del trabajo realizado.
- Falta de
control sobre los costos y presupuestos del proyecto.
- Retrasos
por trámites burocráticos innecesarios:
- Excesiva
demora en la expedición de permisos y licencias.
- Falta de
claridad en los procesos administrativos que retrasan el inicio de las
obras.
- Pérdida de
conciencia situacional:
- Directivos
que ignoran alertas sobre fallas estructurales en las construcciones.
- Autoridades
que desconocen los problemas financieros del proyecto hasta que ya es
demasiado tarde.
Medidas Correctivas para Mitigar el Riesgo Magnolio
Para evitar que la displicencia administrativa afecte los proyectos de
vivienda social, se deben implementar las siguientes estrategias:
- Supervisión
activa:
- Exigir
que los directivos y funcionarios realicen visitas periódicas al proyecto
y que asistan a todos los comités directivos.
- Implementar
auditorías constantes para evaluar el avance de la obra.
- Exigir la
presentación puntual de informes de gestión mensual, quincenal e incluso
semanal en obra.
- Realizar
visitas intempestivas a la obra y a las oficinas administrativas y
comerciales del proyecto para revisar en detalle aspectos relevantes del
proyecto.
- Contratación
de personal idóneo:
- Garantizar
que los responsables del proyecto tengan experiencia en vivienda social.
- Capacitar
al personal en normativas, gestión de proyectos y administración de
riesgos.
- Implementar
sistemas de contratación por méritos y no por recomendaciones, y evaluar
periódicamente el desempeño por terceros ajenos a la cadena de mando.
- Evaluar
los conocimientos del personal en normativas, gestión de proyectos,
administración de riesgos y realizar pruebas de polígrafo.
- Transparencia
en la gestión de recursos:
- Digitalizar
los procesos administrativos para evitar demoras innecesarias.
- Implementar
sistemas de monitoreo en tiempo real para evaluar costos y avances.
- Establecer
controles administrativos redundantes y auditorias de seguimiento y
verificación de conformidad.
- Implementar
sistemas de alertas tempranas con la comunidad involucrada.
- Mayor
exigencia en la toma de decisiones:
- Obligar a
los directivos a presentar informes detallados sobre el estado del
proyecto.
- Aplicar
sanciones a quienes incumplan sus responsabilidades de supervisión.
- Denunciar
ante los consejos profesionales al personal expulsado de los proyectos.
- Participación
ciudadana:
- Involucrar
a la comunidad en la vigilancia del proyecto para detectar fallas a
tiempo.
- Implementar
veedurías ciudadanas que supervisen la gestión de las autoridades.
- Involucrar
a los organismos de control.
Conclusión
La auditoría forense es un mecanismo esencial para garantizar la
transparencia y la eficiencia en la gestión de proyectos de vivienda social. Su
capacidad para identificar irregularidades, prevenir fraudes y evaluar los
riesgos financieros, operativos, regulatorios y ambientales permite mitigar
siniestros y asegurar la entrega de viviendas de calidad a las comunidades más
vulnerables. Uno de los riesgos más críticos en estos proyectos es el riesgo
magnolio o de displicencia administrativa, que compromete su viabilidad
debido a la negligencia, la falta de control y la toma de decisiones erróneas.
Para contrarrestar estos problemas, es imprescindible fortalecer la
supervisión, asegurar la contratación de personal idóneo, fomentar la
transparencia en la gestión de recursos y promover la participación ciudadana
en el seguimiento de las obras. Solo a través de una administración rigurosa y
una auditoría forense efectiva se podrá garantizar que los proyectos de
vivienda social cumplan su propósito de ofrecer soluciones habitacionales
dignas, seguras y sostenibles, protegiendo así la inversión pública y privada y
asegurando el bienestar de quienes más lo necesitan.
Capítulo 4: Experiencia de eVivienda y Luis Alberto Vargas Ballén en la
Gestión de Vivienda Social
La auditoría forense en proyectos de vivienda social requiere
experiencia, conocimiento técnico y una visión integral que garantice la
transparencia y el éxito de los proyectos. Luis Alberto Vargas Ballén y
el equipo de eVivienda han acumulado una vasta trayectoria en el diseño,
ejecución y supervisión de programas de vivienda social en Cundinamarca y otras
regiones del país.
Nuestra Experiencia y Capacidad de Gestión
- Estructuración
y gerencia de 79 patrimonios autónomos para el desarrollo de un número
superior a las 21.000 unidades de vivienda VIP en varias ciudades y
departamentos del país.
- Diseño y
ejecución de estrategias de mitigación de riesgos operativos,
garantizando que los recursos destinados a la vivienda social sean
utilizados de manera eficiente y transparente.
- Más de 220
ensayos publicados sobre investigación en vivienda social,
sustentabilidad y planificación urbana, que han servido como referencia
para múltiples estudios y proyectos en el sector.
- Participación
en la protección de cuencas hidrográficas, promoviendo la
integración de la sostenibilidad ambiental en los proyectos de vivienda.
- Asesoría a
alcaldes municipales y entidades territoriales, asegurando que los
proyectos de vivienda social cumplan con los estándares normativos,
financieros y técnicos.
Por qué somos los más indicados para liderar la gestión de los nuevos
proyectos de vivienda social
- Compromiso
con la transparencia: Aplicamos metodologías rigurosas para la
supervisión de cada etapa del proyecto, minimizando los riesgos de
corrupción y fraude.
- Experiencia
en auditoría de proyectos: Identificamos y corregimos fallas en
la planificación, financiamiento y ejecución de los proyectos de vivienda
social.
- Enfoque en
la sostenibilidad: Incorporamos estrategias para garantizar que
los proyectos sean viables en el tiempo, cumpliendo con criterios
ambientales, sociales y económicos.
- Conocimiento
normativo y técnico: Trabajamos con un enfoque basado en la
regulación vigente, asegurando que los proyectos cumplan con todas las
exigencias legales y administrativas.
La vivienda social es un derecho fundamental, pero su implementación
enfrenta desafíos que requieren una gestión experta y transparente. La
auditoría forense es clave para evitar siniestros, identificar
responsabilidades y garantizar el éxito de los proyectos.
Luis Alberto Vargas Ballén y eVivienda cuentan con la experiencia, el conocimiento
y el compromiso necesarios para liderar la gestión de los nuevos proyectos de
vivienda social que impulsan los alcaldes municipales, asegurando soluciones
habitacionales de calidad para las comunidades más vulnerables.
https://evivienda.blogspot.com/2025/02/experiencia-evivienda-en-auditorias.html
https://evivienda.blogspot.com/2025/02/experiencia-en-estructuracion-de.html
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ANEXO. LISTADO DE ACCIONES MÁS FRECUENTES DE CONSTRUCTORES IRRESPONSABLES QUE MATERIALIZAN EL RIESGO DE SINIESTRO POR EL INCUMPLIMIENTO DE SUS OBLIGACIONES.
En el análisis de los riesgos que más se
presentan en el proyecto inmobiliarios se han estudiado e identificado los siguientes,
los cuales hacen parte de la gestión del riesgo operativo y la mitigación de estos
a través de las condiciones especiales de la Auditoria Forense.
·
No iniciar o no reanudar la elaboración de los estudios, diseños y cálculos
requeridos en la fase de pre-Obra.
·
No tramitar oportuna y en debida forma las Licencias de Urbanismo y Construcción.
·
Entrega parcial o incompleta de los documentos requeridos en la fase de Preobra. Documentos apócrifos.
·
No poner en funcionamiento la Oficina de Ventas y/o por no contar con el
personal asesor de ventas idóneo, en el plazo determinado, o por cierre o suspensión
temporal sin causa justificada o por causas imputables.
·
No iniciar o no reanudar las Obras, en el plazo determinado, o por suspensión
temporal de la misma sin causa justificada o por causas imputables a su propia gestión.
·
No disponer del Ingeniero director de Obra y/o del Ingeniero Residente en
la Obra, o por reemplazarlo sin previa autorización.
·
No disponer en la obra del Profesional en Aseguramiento de la Calidad y/o
del Administrador del Sistema de Gestión en la Seguridad y Salud en el Trabajo,
o por reemplazarlo sin previa autorización.
·
No instalar las Vallas y/o banderas, ni entregar los materiales promocionales
y publicitarios. en el plazo determinado.
·
No constituir ni presentar las Garantías únicas de Cumplimiento, en cualquiera
de sus riesgos amparados, en el plazo determinado.
·
No contratar Supervisores Técnicos Independientes de Diseños y de Ejecución
de la Obra, o por reemplazarlo sin previa autorización.
·
No suministrar oportunamente el personal de obra y/o el equipo necesario
para el adecuado desarrollo de los trabajos.
·
Emplear insumos y/o materiales que no cumplan las normas técnicas de calidad,
o no cumplir las normas técnicas de construcción.
·
No acatar las órdenes del Supervisor para que se corrijan defectos observados
en la obra por el uso de materiales inadecuados, o para que se tomen las medidas
de seguridad necesarias para la prevención de accidentes.
·
No dar cumplimiento a la obligación de instalar y mantener la señalización
preventiva durante la ejecución de la obra, y por cada día de mora en el cumplimiento
de este requisito.
·
Realizar cambios en los planos o especificaciones, sin previa autorización.
·
No pagar oportunamente los salarios y obligaciones laborales y contractuales
del personal o contratistas empleados, proveedores.
·
Depositar escombros en sitios no autorizados previamente por el Supervisor.
·
Retrasos en la ejecución de la obra, o ejecución parsimoniosa de la misma.
·
No entregar los documentos legales requeridos para la ejecución del
proyecto.
·
No presentar los documentos exigidos para la liquidación del contrato, dentro
del plazo establecido para el efecto.
·
Abandonar la obra. No dar atención y corrección a las reclamaciones de Post
venta.
·
Estudios mal elaborados, diseños incompletos y cálculos estructurales deficientes.
·
Tramite de las Licencias de Urbanismo y Construcción con apresuramiento,
sin evaluación profesional idónea o incompleta.
·
Falta de financiamiento, capital de trabajo, o flujo de fondos de crédito
constructor.
·
Ventas mal cerradas, clientes reportados, incumplimiento en pago de cuotas,
documentos falsos o incompletos.
·
Personal encargado de la Obra sin pertinencia ni experiencia, renuente, negligente,
“terco”.
·
Director de Obra y/o Residente de Obra, ausente, incompetente, rotación sin
autorización.
·
Fallas de Aseguramiento de la Calidad y/o del Sistema de Gestión en la Seguridad
y Salud en el Trabajo. Riesgos laborales.
ARL.
·
Implantaciones urbanísticas inapropiadas, elevados costos en movimiento de
tierras y adecuación del terreno, sobre cimentaciones.
·
Supervisores Técnicos Independientes de Diseños y de Ejecución de la Obra,
“intermitentes”, sin experiencia, sin criterio.
·
Alta rotación del Personal de obra y/o fallas en el equipo necesario para
el adecuado desarrollo de los trabajos.
·
Insumos y/o materiales que no cumplan las NTC, o no cumplir las normas técnicas
de construcción. RAS, RETIE, RITEL, RETILAP.
·
No acatar las órdenes del Supervisor para corregir defectos observados en
Obra o para que se tomen medidas de seguridad de prevención de accidentes.
·
Mala señalización preventiva en la obra.
Fallas de control en el Almacén, hurtos, pérdidas.
·
Cambios en los planos o especificaciones, sin previa autorización.
·
Incumplimiento en los pagos de salarios y obligaciones laborales y a contratistas
y/o proveedores. Caspete, Ferreterías.
·
Mala disposición de RSC, Depositar escombros en sitios no autorizados.
·
Fallas en la construcción, se reflejan en los niveles de Post Venta, demandas,
reclamaciones.
·
Documentos legales mal diseñados, incompletos, con vacíos, inoportunos. Dificultad de cobro de los pagos SFV, Créditos.
·
Demoras en la liquidación de los contratos, reclamaciones.
·
Sentencias que no discriminan la Responsabilidad de las Partes.
[1] El uso del nombre del magnolio es en
referencia a un alto directivo cuyo hobby es comprar magnolios y trasplantarlos
en su finca sin importar el coste de la operación y la vinculación de los
equipos que sean requeridos.