LO QUE TODO CIUDADANO BIEN INFORMADO DEBE SABER SOBRE LA SITUACION DE LA VIVIENDA SOCIAL EN COLOMBIA
LO QUE
TODO CIUDADANO BIEN INFORMADO DEBE SABER SOBRE LA SITUACION DE LA VIVIENDA
SOCIAL EN COLOMBIA
Este documento puede ser considerado en la gestión
de seguimiento y control ciudadano que las comunidades deben acometer en aras
de garantizar que los escasos recursos se inviertan en viviendas que
dignifiquen a las familias.
La
Ciudad es la Gente, Sófocles
Preparado por Luis Alberto Vargas Ballén.
Presentación
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D |
Desafortunadamente
en el país no hemos logrado erradicar los inmensos focos de corrupción y desidia
administrativa, aunados a la despreocupación que la mayoría de los ciudadanos
demuestra por el funcionamiento del estado.
A pesar del inmenso mar de disposiciones que promueven la participación
ciudadana, ésta aún no se ha logrado en los niveles que el país requiere.
No
obstante se han logrado avances en cuanto a la participación de la gente en lo
que tiene que ver con la prestación de los servicios públicos domiciliarios, el
acceso a la salud y la educación, pero en materia de vivienda social la
corrupción campea.
No
obstante los esfuerzos que cada gobierno trata de hacer en esta materia, los
avances no son significativos, por ello nos animamos a escribir este ensayo, en
el cual queremos enseñarle a la gente cuales compromisos ha adquirido el país
en materia habitacional, planteamos a sí mismo unas propuesta de reforma y
hacemos evidente la magnitud del déficit habitacional que afecta a los hogares
colombianos, tratamos de aproximarnos al mercado de la vivienda social en el
país y finalmente proponemos una serie de reformas que consideramos pueden
implementarse en el corto plazo, no obstante mientras esto se logra será un
reto de los veedores ciudadanos y de la ciudadanía en general velar porque los
pocos recursos se inviertan bien para lograr el bienestar de los hogares.
Por ello es importante la adopción de una nueva
POLITICA DE HÁBITAT, objetivo que se constituye en el principal propósito de
este documento, aspiramos que en el mediano plazo se puedan materializar las
aspiraciones de cientos de miles de hogares Colombianos, por tal razón se
propone como documento marco de propuesta para solucionar el déficit de
vivienda que acosa a las familias más pobras y vulnerables de la patria.
Esta es una propuesta política con profundo sentido
social, que ha sido puesta a consideración del Ministro de Ambiente, Vivienda y
Desarrollo Territorial para que sea incluida en el nuevo marco jurídico que se
aproxima con la expedición de la Ley
Orgánica de Hábitat, que aspiramos permita que ésta se convierta en una
verdadera Política de Estado y que en el corto y mediano plazo se pueda saldar
la deuda social que el país contabiliza desde hace varios lustros.
Las propuestas presentadas surgen de la experiencia acopiada por el
autor durante más de catorce años y del estudio y análisis de las políticas
habitaciones de los últimos cuatro gobiernos.
Además le sugiere al Gobierno la forma cómo se pueden conseguir los
recursos para financiar esta Política de Hábitat, la cual debe ser una
prioridad del Estado.
Resumen
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E |
En Colombia el déficit habitacional afecta aproximadamente
a dos millones y medio de hogares, se incrementa a un ritmo superior a la
cantidad de viviendas que se construyen anualmente en el país, calculado a
razón de 200.000 hogares por año, las cifras difieren de acuerdo con los cálculos
que realizan el DNP o los centros de investigación como el CENAC y UN
Hábitat de Naciones Unidas.
Es
decir que si nos proyectamos al 2016, tendríamos un escenario de déficit por
atender aproximado a 4,6 millones de unidades de vivienda, las cuales se
aproximan a 6.9 millones al año 2019. Ya
aquí encontramos un desfase con el documento Colombia Visión 2019 que estima
ese déficit en 3.9 millones de viviendas.
Los
compromisos del país con las Metas del Milenio.
En la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos,
realizada en 1996 en Estambul, se proclamo que “La vivienda y los servicios adecuados constituyen un derecho humano
básico que impone a los gobiernos la obligación de asegurar su obtención por
todos los habitantes, comenzando por la asistencia directa a las clases más
desfavorecidas mediante la orientación de programas de autoayuda y de acción
comunitaria…
Igualmente los países latinoamericanos presentaron un Plan Regional de
Acción en el que se establece la meta de aumentar las soluciones
habitacionales, especialmente aquellas destinadas a las familias de bajos
ingresos, para evitar que el déficit
cuantitativo continúe aumentando, a la vez que las políticas nacionales
urbanas, de vivienda y medio ambiente, deben asegurar a todos los sectores el
acceso a los servicios urbanos básicos y provocar un desarrollo sustentable de
los asentamientos humanos.
En este mismo sentido el compromiso de las Naciones Unidas para alcanzar
los Objetivos de Desarrollo del Milenio adoptados por los Estados miembros de la ONU en el año 2000, en la
medida en que contemplan la disminución de la pobreza y sus efectos sobre la
vida de las personas, es un compromiso con las familias más pobres; con su
cumplimiento, los territorios del mundo pueden mejorar las condiciones de vida
de los habitantes en asentamientos humanos precarios.
Nuestra
Propuesta para Atender el Déficit Habitacional en Colombia.
Es por estas razones y frente al desafío de utilizar en forma optima los
recursos públicos y privados destinados a la vivienda social, que se presenta
la siguiente propuesta política y social para lograr el fortalecimiento de las
entidades territoriales, en el entendido que es su responsabilidad
Constitucional procurar por la generación de un hábitat y entorno adecuado para
sus ciudadanos.
Aquí abordamos la evaluación de las políticas en materia de vivienda
social tomando en cuenta sus deficiencias y logros, pero incluimos una nueva
visión de desarrollo descentralizada que parte de la necesidad de hacer que el
Gobierno Nacional deje de ser ejecutor y sólo se dedique a fijar las políticas
y directrices que la ejecución descentralizada y logro de las metas requiera,
garantizando los recursos y ejerciendo la vigilancia y supervisión que los
actores del sector requieren y que por el contrario sean los propios entes
territoriales (hablamos de las regiones, provincias, distritos, áreas
metropolitanas, municipios, entidades indígenas, corregimientos y localidades),
quienes como directos responsables ejecuten las políticas en materia de
hábitat, incluyendo sus propias condiciones culturales y aprendizajes; así
mismo se plantean una serie de ajustes institucionales que permitan la
canalización de recursos para subsidios y para créditos, además de la reducción
de los costos transaccionales y de legalización de las viviendas sociales, todo
visto bajo una concepción integral de hábitat, que también involucra el entorno
y la productividad.
El principal objetivo de nuestras propuestas, es que todos los proyectos
habitacionales deban incluir en sus diseños y ejecución, además de las
viviendas, los servicios de agua potable, electricidad y evacuación de aguas
residuales con disponibilidad inmediata y de buena calidad; además de áreas y
zonas verdes, juegos infantiles y zonas de esparcimiento terminadas; y sus
habitantes cuenten con acceso garantizado a la infraestructura educativa y de salud;
con movilidad y transporte a los nuevos barrios; y acceso a los mercados
básicos.
Se propone adoptar la perspectiva de proyectos habitacionales
integrales, que facilitan el desarrollo armónico y sustentable de los
asentamientos humanos del país en sus diversas y por ello mismo muy ricas
regiones; a la vez que entregan la posibilidad de un real mejoramiento en la
calidad de vida de las familias de bajos ingresos que serian las principales beneficiarias
de este tipo de planes de vivienda, disminuyendo así radicalmente los niveles
de pobreza y optimizando la inversión de los recursos públicos. Esta concepción
incluye la reestructuración a los sectores que comprenden el Sistema General de
Participaciones, tema que trataremos más adelante.
Se advierte que esta propuesta pretende ir mucho más haya de las disposiciones
mínimas actualmente establecidas en materia de inversión de los recursos del
Sistema General de Participaciones, especialmente las que se surten en los
procesos de gestión de programas habitaciones para poblaciones vulnerables.
La vivienda nueva y los subsidios directos a la demanda son apenas un
programa y un instrumento de la política urbana y de vivienda que requiere ser
evaluado y ajustado. La singularidad que
ocasiona restringir o enfatizar la acción del Estado a estos aspectos, genera
vulnerabilidad en la política y en el sector habitacional y de la construcción,
por ello esta propuesta va mucho más haya.
1. Antecedentes
1.1. Situación del sector vivienda en Colombia
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L |
os gobiernos de Colombia sin excepción han enfrentado
los efectos económicos y sociales de un estancamiento prolongado y un importante
desbalance fiscal, ambos en el contexto del escalamiento del conflicto
armado. En respuesta a estos desafíos, cada
nuevo gobierno ha definido un plan de reformas estructurales tendientes a
controlar el déficit y dinamizar la economía y cada Presidente ha definido una
estrategia alternativa con respecto al conflicto. Estas políticas no han pasado de ser soluciones
coyunturales a problemas estructurales, dando preferencia a sectores que si
bien son prioritarios no resuelven la situación de la gran mayoría de
Colombianos que viven en la pobreza y la miseria.
La construcción es uno de los sectores con mayor
potencial de crecimiento, sobre todo después de haber mostrado una
significativa contracción desde 1999 (24,5% en 1999 y 0,9% en 2000). En la actualidad las actividades del sector
se concentran principalmente en las edificaciones y vivienda de estratos medios
y altos, como resultado de la fuerte disminución en la construcción de obras
públicas. Es importante destacar que la
reciente contracción del sector ha tenido efectos negativos en el crecimiento
de otros sectores como son la producción de materiales e insumos y en el
mercado laboral, especialmente de la mano de obra no calificada y por ende en
la producción de vivienda de interés social.
El Gobierno Colombiano se
propuso como meta para el cuatrienio 2002-2006 la construcción de 400.000
nuevas viviendas, de las cuales según cifras del SIGOB a junio de 2005, llevaba
ejecutadas 250.783, es decir el 62,7% del total, finalmente el 6 de agosto de
2006, informó que había logrado una ejecución del 98% del total propuesto. Muy lejos estamos de concordar con estas
cifras, pues al considerar un solo indicador de gestión de los subsidios de
vivienda, encontramos que en promedio el 60% de los desembolsos de los
subsidios se tarda entre
Así mismo el Gobierno se ha
propuesto en el documento Visión Colombia II Centenario: 2019, el objetivo
de construir en el mediano plazo más de 3.9 millones de nuevas viviendas, de
las cuales 2.2 millones serán VIS, con estas metas no sería posible alcanzar la meta de frenar el
crecimiento del déficit. Estas metas
implican la generación anual en promedio de 278.500 viviendas nuevas, 157.000
VIS y 121.500 No VIS, además de 57.500 mejoramientos de vivienda, para un total
de 336.000 unidades. No obstante lo
anterior, en el Plan de Desarrollo 2006-2010, el gobierno sólo se compromete
con 410.000 unidades nuevas y algo así como 390.000 títulos a favor de familias
que son poseedoras de terrenos donde han construido informalmente sus
viviendas.
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Cuadro 1. STOCK DE VIVIENDA EN
COLOMBIA  |
En la presente década el CENAC[1]
estima que el volumen anual de construcción de nuevas viviendas debe ser
de por lo menos 471.000 unidades, de
las cuales 171.000 viviendas en promedio por año, para atender el déficit cuantitativo en 15 años, y
de 300.000 mejoramientos anuales para atender el déficit cualitativo en 5 años. Por lo tanto, se hace necesario casi quintuplicar
el número de viviendas producidas anualmente para evitar que el déficit siga
incrementándose.
Es interesante notar que la región que requiere mayores esfuerzos de
aumento en su producción anual de soluciones habitacionales es la Ciudad
Región: Bogotá, D.C. y sus municipios vecinos que deben pasar de una producción
promedio de 34.000 viviendas anuales a un volumen superior a las 140.000
viviendas por año, es decir, debe producir casi cuatro veces lo que ha venido
produciendo en los últimos años.
En las regiones del Caribe, Pacífica y Centro se requiere incrementar la
producción desde 47.000 viviendas por año a 200.000. Es importante advertir que estas nuevas
soluciones habitaciones no requieren ser construidas en las grandes ciudades,
es importante por ello promover la vivienda en municipios y ciudades
intermedias que por su posición geográfica y facilidades de transporte pueden
beneficiarse de los servicios de las grandes metrópolis.
Como se puede observar en este cuadro, en Bogotá, se requiere generar
323.523 soluciones habitacionales para quedar solamente a paz y salvo con el
déficit actual, una vez logrado esto, tendríamos que lidiar con la formación de
hogares que es de aproximadamente 50.000 al año.
Una de las principales y grandes reformas que planteamos al sector es que precisamente la vivienda social preferiblemente se construya en zonas rurales o en los municipios de menor población[2], en donde las condiciones de vida, acceso a servicios públicos, educación y salud resulta económicamente sostenible, la calidad de vida alcanza mejores estándares y especialmente el desarrollo de la democracia se desenvuelve en mejores condiciones de participación y veeduría ciudadana.
En el cuadro 1 se muestra la forma como anualmente se incrementa el
inventario de viviendas, cabe advertir que entre un 50% a 70% de estas
viviendas son producidas de manera informal muchas de ellas por urbanizadores
piratas y al margen de todas las recomendaciones técnicas de sismo resistencia y
prevención de riesgos por causas naturales.
Nosotros estamos de acuerdo con las cifras reportadas por UN Hábitat y
consideramos que los esfuerzos del país deben apuntar a la construcción de
aproximadamente 500.000 unidades anuales de vivienda, constituyéndose este
programa en la principal estrategia de crecimiento y desarrollo económico en la
próxima década, y de generación de empleos; de alguna manera podríamos paliar
la crisis irremediable que afectará al resto de la economía la entrada en
vigencia o no del TLC, es decir que al incentivar la construcción esta sería
una salida
económica para mitigar estos efectos.
1.2. Generación
de Empleo.
En materia de generación de empleo, este programa de construcción de
vivienda social, de acuerdo con estimaciones de DNP, generaría 2 millones de
empleos directos y 2.2. Millones de empleos indirectos. Ver Tabla 1.
Tabla
1. Empleo generado por el sector de la edificación en Colombia
|
Destino |
Indicador |
Entidad |
Número de empleos |
|||
|
Directos |
Indirectos |
Adtivos |
Total |
|||
|
Vivienda
nueva |
Mil
m2 de construcción |
CENAC |
20.5 |
21.9 |
1.85 |
44.3 |
|
Una
VIS nueva |
DNP |
4.0 |
4.8 |
- |
8.8 |
|
|
Mejoramiento
de vivienda |
Una
solución de vivienda |
INURBE/ FEDEVIVIENDA |
3.0 |
10.0 |
- |
13.0 |
Fuente: CENAC, DNP, INURBE,
FEDEVIVIENDA. Estudio CENAC para Asocajas Abril de 2.004.
1.3. El mercado de vivienda social en Colombia –
principales características
Urbanización y déficit habitacional
En el año 2006 la población colombiana fue de 47 millones de habitantes, cifra determinada con los datos preliminares del Censo realizado por el DANE en donde encontramos municipios que han decrecido en población contrario a las proyecciones estadísticas, del total de la población más del 75% residirá en áreas urbanas. Con esta base poblacional y una tasa anual de crecimiento demográfico de 1,8%, se calcula que cada año se conforman aproximadamente 200.000 nuevos hogares en el país (150.000 en áreas urbanas), lo cual representa una buena aproximación a la demanda anual por vivienda nueva. En comparación, de acuerdo a cifras del Departamento Nacional de Planeación (DNP), durante los últimos cinco años el promedio anual de nuevas soluciones de vivienda construidas en Colombia – incluyendo construcción formal e informal – alcanzó un promedio de 130.000 unidades, arrojando una brecha de 70.000 en la oferta anual de nuevo stock de vivienda.
Acumulativamente, el déficit habitacional cuantitativo -- midiendo la diferencia entre el stock total de viviendas en el país y el número total de hogares – alcanzó 1.600.000 unidades en el año 2006, en las zonas urbanas del país[3]. A lo anterior se necesita sumar el déficit cualitativo de vivienda, es decir, las viviendas que requieren mejoramiento por defectos físicos o insuficiente dotación de infraestructura básica – típicamente de construcción informal e ilegal. Con base en datos censales, el déficit cualitativo se estimó en 921.000 viviendas adicionales para el año 2006, arrojando un déficit acumulado total –cuantitativo y cualitativo – de más de dos millones quinientas mil unidades, equivalente al 26% de hogares del país.
De otra parte deben contabilizarse el número de viviendas que anualmente
deben ser reemplazadas por los efectos de la violencia –atentados terroristas a
municipios- y por desastres naturales.
En este aspecto, durante los últimos cuatro años la Red de Solidaridad
Social ha reconstruido 5.831 viviendas, a las cuales deben sumarse las
2.419 viviendas reconstruidas en el año
2002, sin contar las 25.000 nuevas viviendas construidas en la Reconstrucción
del Eje Cafetero y las que en la actualidad están amenazas por la erupción del
Volcán Galeras.
Si por ejemplo en las cifras del Distrito Capital incluyéramos las 70.000
nuevas viviendas que se requiere construir por la necesidad de reubicar los
hogares que habitan en las proximidades al Aeropuerto El Dorado, las cifras aumentan
significativamente.
En este aspecto es importante advertir que antes que establecer una
cifra arbitraria de nuevas viviendas como la propuesta por el actual gobierno
de 400.000 viviendas, cuando en realidad los gobiernos debieran de
comprometerse con producir este mismo número de viviendas pero cada año.
2. Reformas
2.1. Rediseño
de las Instituciones del Sector Financiero Público y Ajustes al Mercado de Crédito
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S |
i bien los bancos que integran el sector financiero formal, incluidas
las cajas de vivienda especializadas, el sector solidario a través de las
cooperativas de ahorro y crédito, los fondos de empleados y las organizaciones
no gubernamentales están participando de alguna manera en la concesión de
préstamos para vivienda social, se suelen limitar los préstamos que otorgan a
personas cuyos ingresos equivalen aproximadamente a tres salarios mínimos o
más. En Colombia existen muchas
entidades que conocen a fondo el sector y tienen una amplia experiencia, sin
embargo no disponen de recursos para fondear sus operaciones de crédito.
Existe una renuencia en la mayoría del sector financiero formal a
otorgar hipotecas para viviendas cuyo valor es inferior a 70 salarios mínimos
(COL $30,4 Millones) o préstamos por montos inferiores a 10 salarios mínimos (COL$4,3
Millones) a raíz del riesgo percibido.
Los costos administrativos, vale decir, suscripción de títulos valores y
garantías, administración del préstamo, recaudo de la cartera, cobro jurídico,
etc., son elevados en comparación con el valor de una hipoteca normal. Por otra parte, el valor de la garantía es
muy bajo porque el valor de reventa es limitado, y la ejecución de la garantía
es costosa y toma tiempo (tres a cuatro años para ejecutar una garantía). En el Congreso Nacional se generó una nueva
legislación aprobada en 2003 que esperamos reduzca ligeramente esos costos y
retrasos.
Algunas pocas instituciones financieras formales han hecho el intento de
ofrecer préstamos para vivienda a microempresarios con fines de ampliación o
rehabilitación de hogares existentes, ya que la vivienda suele ser también el
lugar de trabajo. Estos préstamos se
otorgan a un grupo selecto de prestatarios a tasas de interés de mercado (no
sujetas al tope impuesto por
Por otro lado y al margen del sector financiero, existen una serie de
cooperativas o asociaciones de crédito que participan en el mercado de
vivienda, algunas en calidad de entidades especializadas en el financiamiento
de vivienda, las cuales frecuentemente están vinculadas a las organizaciones
populares de vivienda que construyen viviendas de manera colectiva. Ese tipo de instituciones están más
dispuestas a trabajar con familias cuyos ingresos son inferiores a dos salarios
mínimos, ofreciéndoles préstamos para vivienda nueva o para
rehabilitación. Estas son las entidades
con las que podríamos atender a cualquier hogar que requiera acceder al
financiamiento de una vivienda.
En este aspecto se propone la unificación de la banca de segundo piso o
de fomento en una nueva entidad denominada FONDO NACIONAL HIPOTECARIO –FNH- que surgiría de reunir en una
sola entidad los fondos o créditos de redescuento destinados a vivienda social
que actualmente administran BANCOLDEX (con su línea de crédito de vivienda para
pequeños y micro empresarios), FINAGRO (para pequeños y medianos productores) y
FINDETER (para construcción de vivienda VIS), sobra la base de la reestructuración
del FONDO NACIONAL DE AHORRO –FNA-,
entidad que cuenta con una basta experiencia de casi 40 años en la colocación
de crédito hipotecario a bajas tasas de interés y dispone actualmente de un
Patrimonio superior a los COL$1.3 Billones de pesos. Adicionalmente el FNH recibiría como fuente
de fondeo inversiones en títulos emitidos por FONPET, FONPEP y todos los Fondos
Públicos constituidos para la administración de los recursos pensionales,
incluyendo inversiones obligatorias de los Fondos Privados de Pensiones y
Cesantías, como fuente alterna de recursos el FNH contaría con recursos
canalizados por la proporción de inversiones forzosas de las entidades
financieras que actualmente recibe FINAGRO y los recursos provenientes de una
disminución del encaje bancario que actualmente administra el Banco de la
República, garantizando así un constante flujo de recursos con vencimientos de
mediano y largo plazo que permitan la adecuada transformación de plazos y
evitar así posibles descalces.
Esta sumatoria de esfuerzos permitiría canalizar recursos de crédito
multilateral en una relación de 1 a 10 con respecto al patrimonio, por un monto
cercano a los COL$15 Billones de pesos requeridos para financiar con
microcrédito aproximadamente a 1.500.000 hogares.
El FNH tendría un régimen especial de inversiones cuya principal característica
sería la prohibición de invertir
recursos en TES[6] sin
importar que sean emitidos por cualquier entidad gubernamental.
Como parte de esta estrategia las entidades habilitadas para redescontar
recursos de este nuevo Fondo Nacional Hipotecario serían además de las
entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria, todas las entidades del
sector solidario (cooperativas, fondos de empleados, ONGs) y por supuesto los
Institutos Financieros Departamentales y Municipales. Los entes territoriales podrían redescontar
recursos a través de sus entidades descentralizadas siempre y cuando la
originación, administración y recaudo se realice con terceros profesionales
expertos en estas actividades.
En este nuevo esquema una familia sin importar si es o no afiliada a una
Caja de Compensación Familiar que recurra al subsidio para vivienda y disponga
de un mínimo historial de ahorros y un ingreso comprobado, no encarará mayor
dificultad para obtener una hipoteca.
Este esquema pretende atender a aquellos hogares que trabajan en el
sector informal o por cuenta propia, que el sector financiero formal no considera
elegibles o que por lo general suele exigirles ingresos más elevados (cuatro salarios
mínimos) a efectos de que cumplan los requisitos establecidos en las normas de
suscripción de valores, por cuanto a estas personas les resulta más difícil
comprobar su historial de ingresos y sus ingresos suelen ser más
inestables. De igual manera se pretende
llegar a todos los rincones de Colombia a través de todas estas entidades las
cuales tendrían una única entidad de vigilancia y control que surja de la unión
de esfuerzos y experiencia entre la Superintendencia Bancaria, la
Superintendencia del Subsidio Familiar y la Superintendencia de la Economía
Solidaria, esta última requeriría de una seria transformación y fortalecimiento
para atender al denominado tercer sector o de las ONGs.
Ahora bien, como la percepción generalizada en los administradores de
riesgo crediticio es que el riesgo de incumplimiento es sumamente elevado, ya
que hasta un 60% del ingreso de los hogares más pobres debe destinarse a pagos
de hipoteca, servicios públicos y transporte, con lo que el excedente para
alimentos, ropa y gastos imprevistos se reduciría al mínimo; se plantea la
conformación de una única institución que otorgue garantías al sector
financiero tradicional y al solidario, en este sentido nuestras reformas
plantean la UNIFICACIÓN para optimizar recursos y desburocratizar el sistema,
del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras –FOGAFIN- con el Fondo de
Garantías del Sector Cooperativo –FOGACOP-, incluyendo en esta gran entidad al
Fondo Nacional de Garantías –FNG- como un fondo cuenta que otorgue las
garantías o seguros de crédito a las entidades operadoras de crédito hipotecario
redescontados ante el FNH.
La reestructuración del Fondo Nacional de Ahorro plantea además de su
transformación en Empresa Industrial y Comercial del Estado, la conformación de
un Patrimonio Autónomo en el cual se continúe la administración de la actual cartera
hipotecaria y la colocación de recursos en sus líneas de crédito tradicionales
para sus actuales y potenciales afiliados, incluyendo en este esquema la
obligación de canalizar recursos de crédito en condiciones similares o mejores
para los miembros de las fuerzas armadas y de policía, que en la actualidad
alcanzan una cifra aproximada a los 200.000 hogares que no alcanzan a ser
atendidos por la Caja Promotora de la Vivienda Militar y de Policía.
Adicionalmente para fortalecer este nuevo esquema financiero, las
entidades públicas de todo orden tendrían prohibido el otorgamiento de
cualquier tipo de crédito a sus empleados o dependientes, los nuevos créditos deberían ser canalizados a
través del FNH y de sus entidades operadoras, esto incluye la obligación que
tendrían de ceder las carteras actuales al FNH para que continúe con su
administración y recaudo hasta la finalización de los plazos pactados.
2.1.1. Hacia la construcción de una Nueva Política Integral
de Hábitat
Entre los años 1939 y 1991, el Instituto de Crédito Territorial (ICT)
fue el ente estatal encargado de atender las necesidades habitacionales de la
población de bajos ingresos. El ICT desarrollaba directamente todas las
acciones que conforman el ciclo de producir una vivienda, es decir, se
encargaba de la planificación, diseño, construcción, asignación, y finalmente
del financiamiento de largo plazo que requerían los beneficiarios, entregando
créditos con tasas fuertemente subsidiadas.
Con el tiempo el ICT evidenció altos grados de ineficiencia
administrativa y morosidad de su cartera hipotecaria. Esta, entre otras causas, llevaron a que el
Gobierno Nacional decidiera, a comienzos de los años noventa, proceder a su
liquidación y a redefinir la política y sistemas de subsidio para vivienda
social, enmarcándolos dentro de un nuevo marco del gobierno como facilitador de
oferta privada junto con el uso de subsidios directos a la demanda, haciendo de
Colombia uno de los países pioneros en la implementación en su política de
vivienda social de las directrices del Banco Interamericano de Desarrollo –BID-.
No obstante el esquema actual de subsidios no es sostenible en el
tiempo, por esa razón proponemos que el SFV permanezca durante un plazo de 10
años o menos hasta que el país se ponga al día en la atención del déficit
habitacional, a partir de dicho momento, la política debería fundamentarse en
el otorgamiento de crédito en condiciones financieras adecuadas a los hogares
colombianos, esquema que es mucho más sostenible en el largo plazo.
2.1.2. El actual Sistema de Subsidio Familiar de
Vivienda (SFV)
En el año 1991 se creó el sistema de SFV. Este consiste en un aporte del Estado o una Caja
de Compensación Familiar a hogares de menores ingresos para que, junto con su
ahorro previo y, si fuera el caso, un crédito complementario, pueda adquirir o
construir una solución de vivienda directamente del mercado.
En la primera fase de aplicación del SFV, hasta 1998, el sistema pasó
por una larga curva de aprendizaje, demorando en consolidarse lo suficiente para
crear un clima de confianza por parte de beneficiarios y oferentes.
No obstante, el sistema comenzó a presentar aspectos problemáticos,
tales como: (i) el bajo monto del subsidio, que cubría en promedio sólo un 30%
del valor total de la vivienda, limitó fuertemente el acceso al sistema de
familias con baja capacidad de ahorro y limitado acceso al sistema crediticio,
lo que se agravó al eliminar el ahorro previo programado como requisito para
optar al SFV; (ii) los mecanismos de asignación estuvieron permeados por
intereses de carácter político, lo cual restó transparencia y credibilidad al
sistema; (iii) las continuas variaciones en las reglas del sistema,
particularmente respecto a los tipos de soluciones de vivienda elegibles y los
montos asignados al sistema por el presupuesto nacional dificultaron la
participación y credibilidad en el sistema por parte de oferentes del sector
privado; y (iv) la mala calidad constructiva de las viviendas generada por la
corrupción asociada al sistema.
2.2. Reforma del Sistema del Subsidio Familiar de Vivienda
Para atender estas falencias, proponemos una reforma estructural a la política
de vivienda social, a raíz de lo cual el país debe comenzar, iniciando por los
municipios a construir una POLITICA INTEGRAL DE HABITAT, realizando ajustes en la
normatividad del sistema, los principales aspectos que se proponen se refieren
a:
(i)
Definir un monto único del
subsidio familiar de vivienda, aproximado a los 25 smlmv, sin importar la
fuente del recurso[7], para atender
a todos los estratos socioeconómicos vulnerables y para cualquier tipo de
vivienda, cubriendo como máximo un 50% del valor total de la vivienda;
(ii)
Generalizar la aplicación
del sistema de ahorro programado como requisito ineludible para optar al
subsidio, logrando incrementos en el tiempo hasta llevarlo a un mínimo del 20%
del valor de las viviendas al cabo de cinco años y al 30% al cabo de diez años;
y
(iii)
Lograr el mejoramiento de
la eficacia y transparencia del sistema mediante la unificación de los
procedimientos de elegibilidad, promoción, asignación y pago del subsidio a las
familias.
Se propone que sean las Cajas de Compensación Familiar –CCF- a través de
la creación de un Fondo Nacional de Vivienda Único para las 52 CCF existentes
que realice los trámites y el pago de los subsidios, incluyendo en este fondo
los recursos que el Gobierno Nacional canaliza a través del Fondo Nacional de
Vivienda, Banco Agrario, Red de Solidaridad Social y demás entidades del
sector.
Para mejorar la estabilidad presupuestaria del sistema, mediante una
reforma a la ley de vivienda debemos establecer que, durante un periodo de diez
años a partir del año 2008, el Presupuesto Nacional deberá asignar, como
mínimo, el equivalente a COL$950.000 millones, destinados a financiar los
Subsidios de Vivienda VIS, sin contar los COL$540.000 millones que anualmente
deberían destinar las Cajas de Compensación Familiar, ajustando los actuales
montos destinados al Subsidio en dinero y al FONEDE o Subsidio al desempleo. En todo caso los costos administrativos de
este esquema unificado de administración y asignación de subsidios no deben
superar el 3% del valor total de los recursos.
2.3. Optimización de los Recursos del
Sistema General de Participaciones
Se propone crear un nuevo sector denominado HABITAT, financiable con los
recursos del SGP, con un 5% proveniente del Sector Educación y un 3% del Sector
Salud, este 8% sería para que los entes territoriales realicen inversiones
directas sea en subsidios o proyectos habitaciones. Se calcula que con los $15 billones de SGP
para 2008 podríamos contar con $1.2 billones para vivienda social ejecutados a
través de los entes territoriales.
2.4. Seguridad jurídica y eliminación de costos de transacción
(trámites).
Se
plantea disminuir costos transaccionales mediante curadores provinciales, eliminar
la necesidad de licencias de construcción para obras menores a 300 m2,
reducción de costos notariales y de registro, establecer controles al precio de
la tierra y de los materiales básicos de construcción, disminución de tramites
de postulación y legalización, etc.
Al respecto de la seguridad jurídica que
requieren los actores del sistema y que tanto ha venido reclamando en los
últimos años CAMACOL sin plantear propuestas concretas, como parte de esta
política que proponemos, queremos abrir la discusión sobre los asuntos que
consideramos necesarios para mejorar las relaciones del Estado con los actores
del sector de la Construcción y dinamizar de esta forma la construcción de
vivienda social y con ello la economía del país.
2.4.1. La Construcción y su impacto en la
Economía del País.
La importancia del Sector de la Construcción
en la economía del país es trascendental, el sector contribuye con más de 18%
del valor agregado nacional. Por cada
$100 pesos de valor agregado, la edificación origina $45 en salarios, $26 en
ingreso mixto y $9 en excedente de explotación.
Como factores desfavorables identificados por
el gremio, Camacol identifica los siguientes:
q Las
limitaciones en el acceso a los subsidios,
q Los costos de
la Construcción,
q Las
Restricciones en el acceso al Crédito para VIS,
q Otras
restricciones presupuestales y
q La inseguridad
jurídica.
En cuanto a los factores de Inseguridad
Jurídica, estamos convencidos de la importancia de utilizar el proyecto
de Ley Orgánica de Hábitat, para incorporar al mismo la derogación de una serie
de normas y trámites dispendiosos que permitan la disminución de costos y la
desaparición de controles innecesarios, todo lo cual redundará en el bien de
las familias colombianas como receptores en primera instancia de una mejor
calidad en sus viviendas y para el país por la importancia que tiene el sector
en la economía nacional.
2.4.2. Propuestas para la Ley Orgánica de
Hábitat.
Existen en la actualidad más de 3.000
artículos incluidos en Leyes, Decretos y Resoluciones que reglamentan el
Sistema de Vivienda de Interés Social, esta hiperinflación normativa afecta sin
lugar a dudas el ritmo de la actividad constructora, golpeando más a las
personas de escasos recursos, que gastan importantes recursos en trámites,
vueltas y papeleos en muchos casos inoficiosos.
Es importante evaluar la efectividad de dichas normas y procurar su
compilación y racionalización, teniendo como premisa la reactivación económica
del sector.
A manera de ejemplo, se plantean preliminarmente
temas como los siguientes:
EN MATERIA DE
VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
- Creación de una VENTANILLA
ÚNICA a cargo de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos en
las cuales se legalicen, liquiden y recauden todos los impuestos y tasas
contributivas de carácter nacional y local, referentes al proceso de
legalización de tierras, desenglobes, constitución de copropiedades y/o
propiedad horizontal, venta de inmuebles para VIS, constitución de
hipotecas, patrimonios de familia, afectaciones a vivienda familiar, entre
otros. Esto para optimizar el
proceso de legalización que deben realizar los Constructores ante las
Notarías, Oficinas de Registro, Oficinas de Catastro, Beneficencia y
Tesorerías Departamentales, Distritales y Municipales y demás entidades
que participan en estos trámites.
- Además de lo
anterior, se propone eliminar toda clase de normas y requisitos obsoletos
que permitan redundar en la disminución de costos o controles innecesarios
y trámites dispendiosos que encarecen la actividad de la construcción de
Vivienda Social y no retribuyen de manera efectiva valor agregado a la
economía nacional. Al expedirse una
Ley Orgánica de Hábitat todas las normas anteriores obsoletas quedarían
derogadas automáticamente.
Existen estudios serios de CAMACOL en los
cuales se calcula que aproximadamente un 26% del valor total de una Vivienda
Social está representado en el costo de los trámites de legalización de las
urbanizaciones y en impuestos directos e indirectos que gravan la actividad,
pese a existir por Ley la Devolución del IVA por Compra de Materiales.
Se calcula por parte de organizaciones de
vivienda, que entre un 15% y 22% del valor de los subsidios de vivienda se
pierde en los trámites y costos que deben adelantar las familias durante el
proceso de postulación, aprobación y legalización de sus viviendas, si
racionalizamos esto, el valor de los subsidios se puede invertir de mejor
manera en las propias viviendas, ampliando sus áreas construidas o mejorando
sus especificaciones técnicas.
- Creación de CURADORES
URBANOS PROVINCIALES Y METROPOLITANOS para atender aquellos municipios
que en la actualidad no cuentan con esta importante figura, los
Gobernadores organizarán en sus jurisdicciones con los criterios técnicos
señalados por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
para la selección y su funcionamiento;
Curadurías para atender dos o más Municipios cuya suma de población
se aproxime a los 200.000 habitantes.
En aquellos municipios pertenecientes a Áreas
Metropolitanas o en proceso de conurbación con Ciudades Capitales, éstos serian
atendidos por los Curadores existentes en dichas ciudades. Se busca agilizar y profesionalizar los
procesos de expedición de licencias y de ordenamiento territorial con miras a
organizar territorialmente las futuras ciudades y regiones del país.
En el caso de Bogotá, D.C. se crearían cuatro
curadurías urbanas para atender las localidades más vulnerables al crecimiento
informal de la ciudad, como Ciudad Bolívar, Usme, Suba, Rafael Uribe y otras.
Durante la transición, las Oficinas de
Planeación o quienes hagan sus veces, adoptarán de manera inmediata como
metodología para el trámite y expedición de las Licencias, la Norma ICONTEC NTC
5154 (2003-02-26) que establece el Procedimiento para el Estudio, Trámite y
Expedición de Licencias de Urbanismo y Construcción.
Adicionalmente se propone la adopción de un
régimen disciplinario y de control a las actuaciones de los curadores urbanos
(similar al existente para los notarios) y la creación de un fondo de
estabilización que permita que las curadurías de menores recaudos se beneficien
por los recaudos que en exceso apropian los curadores de las grandes ciudades
del país.
- Se propone
racionalizar el costo de las expensas de las Oficinas de Planeación y Curadurías
Urbanas, disminuyendo trámites innecesarios y estableciendo mecanismos más
efectivos de recaudo, incluso se propone aumentar la vigencia de las
Licencias de Urbanismo y Construcción a 36 meses prorrogables por 18 meses
más para facilitar el proceso de desarrollo de los proyectos que hoy se
encuentran inactivos o en proceso de reiniciación.
En la actualidad, según información del DANE;
más de 2.75 millones de m2 de construcción se encuentran INACTIVOS, localizados
principalmente en las Ciudades de Bogotá, Cali, Medellín, Barranquilla,
Bucaramanga y el Eje Cafetero. Lo que significa
que si enfocamos esfuerzos financieros a estos proyectos, en el corto plazo el
PIB de la Construcción podría incrementarse en un 69%, que es el resultado de
sumar los 2.75 millones de m2 a los 3.94 millones de m2 que es el estado actual
de avance de las obras que continúan en proceso.
- En el proceso de
Calificación de Proyectos de Vivienda y de Postulación de Beneficiarios a
los subsidios, se propone abolir toda clase de trámites y presentación de
documentos, declaraciones y certificados cuya información principal repose
en las demás entidades del Estado.
En este caso el IGAC, las Oficinas de Catastro, las Oficinas de
Registro de Instrumentos Públicos, las Empresas de Servicios Públicos y
demás autoridades suministrarán en forma expedita y en medio magnético
toda la información que sea requerida para estos efectos por el
Fonvivienda, las Cajas de Compensación y las demás entidades encargadas de
tramitar la ELEGIBILIDAD de los proyectos y que participan en el Sistema
Nacional de Vivienda. Por ejemplo
la consulta de certificados de libertad y tradición debe ser a través de
la Web.
- Se propone
igualmente en caso de no prosperar la erradicación de tantos, tan
dispendiosos y costosos trámites, crear el Subsidio a los Trámites, que a
manera de reconocimiento por parte del Estado le permita a los
beneficiarios de las viviendas de interés social acceder a todos los
trámites y requisitos del Estado sin desembolsar un solo peso, a cambio el
Gobierno le reconocerá a las entidades y servidores públicos los costos en
que se incurran.
EN CUANTO A
LOS ORGANOS DE CONTROL.
- Incluir un artículo
sobre Informes y reportes ante los Organismos de Control, Regulación y
Vigilancia. Con el propósito de racionalizar y optimizar la administración
el proceso de gestión, preparación y presentación de Informes sobre la
Gestión de las Entidades y Organismos del Estado y de las empresas
privadas sujetas a control y vigilancia, los Organismos de Control, Regulación
y Vigilancia deberán establecer cada uno en coordinación con los demás,
cuando la información que soliciten sea homogénea; un único Informe el
cual debe contener todos aquellos aspectos, variables y conceptos que
constituyan su materia de estudio y les permita el ejercicio pleno de sus
funciones de acuerdo con el ámbito de sus competencias.
En aquellos casos en los que la información
que deban presentar las Entidades y Organismos del Estado y de las empresas
privadas sujetas a control y vigilancia, cuyo contenido sea similar u homogéneo
y que sea requerido por dos o más de estos órganos, la entidad que reporta
unificará el envío de la información requerida, evitando su duplicación.
Queda prohibido a los servidores públicos y
será causal de mala conducta sancionada con la destitución del cargo, la
solicitud de informes adicionales a los establecidos en la forma que lo prevé
este artículo, exceptuándose de esta prohibición los informes que soliciten las
autoridades cuando se trate de investigaciones disciplinarias, fiscales o
judiciales."
EN CUANTO A
LOS DEITOS ASOCIADOS A LA URBANIZACION Y FORMACION ILEGAL DE LAS CIUDADES.
Se deben endurecer las penas y actualizar los
delitos asociados a la urbanización ilegal, formación y construcción irregular
de la ciudad y de las viviendas, generando por ejemplo una inhabilidad política
a los gestores de vivienda para aspirar o participar en campañas políticas y
para aspirar a ser elegidos en cargos de elección popular, endureciendo las
penas para los profesionales que actúen de manera irregular y que se presten a
firmar o legalizar proyectos que no cumplen con las más mínimas normas
urbanísticas.
Bien es sabido que por ejemplo en el caso de
Bogotá, son los urbanizadores piratas quienes cuentan con un mayor número de
ediles y concejales, elegidos mediante la estafa y engaño a los ciudadanos y
familias más pobres y vulnerables de la ciudad, generando con su accionar una
verdadera epidemia social que se refleja en los indicadores sociales de miles
de familias que habitan en los barrios subnormales de las ciudades y que le
cuesta muchos recursos al presupuesto público.
LUIS ALBERTO VARGAS BALLEN
luisalbertovargasballen@gmail.com
http//evivienda.blogspot.com
|
ENTIDADES / FECHAS |
CARGO / FUNCIONES |
|
2007 Ebusiness Vivienda |
Consultoría en
Vivienda de Interés Social, Asesor para el diseño de un nuevo seguro de
cumplimiento para los Subsidios Familiares de Vivienda. |
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2007 Correcol y Seguros
Colpatria, SCA Presidencia Nacional |
Asesor para el diseño
de un nuevo seguro de cumplimiento para los Subsidios Familiares de Vivienda
y montaje de Diplomados para Gestores Habitacionales. |
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Julio Caja de Compensación Familiar
Campesina – COMCAJA |
Asesor de Dirección y
Coordinador del Programa Hábitat (Sector Seguridad Social) |
|
2005 Fondo Nacional de Ahorro |
Asesor de Presidencia (Sector Financiero Público – Banca Hipotecaria)
Coordinador Administrativo
y Financiero del Programa de Mejoramiento Integral de Barrios. (Sector Público – VIS) |
|
Enero 2003 – Diciembre
2004 Financiera de Desarrollo Territorial S.A. – FINDETER |
Asesor de Presidencia
y Coordinador del Programa de Elegibilidad de
Proyectos de Vivienda de Interés Social.
(Sector Financiero Público - Banca de 2do Piso) |
|
Julio 1999 – Noviembre
2002 Fiduciaria La Previsora S.A. |
Director de la Oficina
Armenia para el Fondo para la Reconstrucción y
Desarrollo Social del Eje Cafetero – FOREC. (Sector Financiero Público
–Terremoto 1999) |
|
1998 Sure Ltda. Asesores en Seguros |
Gerente (Sector
Financiero Privado – Seguros) |
|
1997 Corporación para la Investigación
Socioeconómica Regional – CISER |
Investigador Asociado
(Sector Académico Privado – Investigación) |
|
Consejo Territorial de Planeación de la Ciudad de Armenia |
Secretario y
Vicepresidente, participe en la formulación, estudio y
conceptualización del Plan de Desarrollo de Armenia 1998-2000 y en la
formulación, estudio y adopción del Plan de Ordenamiento
Territorial de la Ciudad de Armenia 1998-2006. |
|
Comité Promotor Creación del Área Metropolitana del Quindío |
Secretario Ad.hoc,
miembro en representación del Municipio de Circasia, este fue u ejercicio
macro de planificación para el desarrollo regional en el Quindío. |
|
Abril 1996 – Agosto
1997 Valencia & Iragorri Ltda. |
Director Regional
Oficina Eje Cafetero y Coordinador del FNA (Sector Financiero Privado –
Seguros) |
|
Enero 1995 – Marzo
1996 Municipio de Circasia, Quindío |
Secretario General del
Concejo Municipal (Sector Gobierno – Social) |
|
Enero 1993 – Enero
1995 Gobernación del Quindío |
Coordinador del
Programa Juventud e Infancia del Departamento (Sector Gobierno – Social) |
|
Agosto 1990 –
Diciembre 1991 Municipio de Circasia, Quindío |
Jefe de Planeación y
Obras Públicas Municipales (Sector Gobierno – Social) |
[1] Centro
Nacional de Investigaciones del Sector de la Construcción.
[2] Contrario a lo
manifestado en el Documento Visión 2019, Se que propone desestimular el
crecimiento de la población en los centros urbanos y estimular que la población
retorne al Campo y/o que se fortalezcan los miles de centros poblados del país.
[3] Extrapolación de los datos
suministrados por DNP y UN-Hábitat.
[4] En 2000
[5] En virtud de la Ley 795 se
crea una categoría especial de préstamo para préstamos para vivienda por debajo
de 25 salarios mínimos (COL$9,4 miillones) y un vencimiento máximo de cinco
años, lo cual permite a las instituciones de préstamo cobrar comisiones de
crédito que superan el tope impuesto por
[6] Se propone dejar
de financiar el Déficit del Gobierno Central mediante la prohibición de
invertir recursos en TES.
[7] En la actualidad los hogares pueden recibir subsidios
cruzados del Gobierno Nacional y de los Departamentos y Municipios, que en
algunos casos alcanzan a ser iguales al valor de la vivienda.