Este ensayo pretende demostrar la capacidad de generar vivienda de interés prioritario en Bogotá, Cundinamarca y en la mayoría de departamentos del país, garantizando áreas mínimas de más de 42 m2 e incluso superiores a 50 m2, con base en las cifras estadísticas del Dane extractadas de los diferentes censos que realiza.
Los datos se encuentran en los siguientes enlaces:
https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/censo-de-edificaciones
https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/licencias-de-construccion
https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/indice-de-costos-de-la-construccion-de-la-vivienda
https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/vivienda-vis-y-no-vis
Elaborado por Luis Alberto Vargas Ballén, gerente de Ebusiness Vivienda. Fuente Dane y legislación en vivienda de interés social período 2000-2022.
evivienda2020@gmail.com Cel. 314.2105325
El
aumento en 2019 del valor de la vivienda VIP de 70 paso a 90 smmlv por decisión
del gobierno nacional, lo cual le generó un ingreso adicional al sector Constructor
de 74,7% resultante de un aumento del precio en 28,6% y en una disminución del área
construida en un 46,2%.
La
VIP antes del aumento artificial (Ley 1955) se vendía en 70 smmlv con un área promedio de 51,6 m2 como
lo demuestran las gráficas de acuerdo al Censo de Edificaciones del DANE.
Ahora
el valor de venta es de 90 smmlv y el área construida en cambio de aumentar lo que
hizo fue disminuir a 35,5 m2. Es decir que
se ha perdido un -45,4% por
cada vivienda VIP.
Con
el nuevo precio de vivienda VIP (90 smmlv) los constructores deberían estar entregando
un área promedio de 63,8 m2 en condiciones ceteris paribus del período 2012
a 2018.
Cuadro
01. Cantidad de unidades de vivienda por tipo,
metros cuadrados construidos y promedio de m2 por unidad en Bogotá, período 2005
a 2021.
Gráfica 01. Cantidad de Unidades de Vivienda por Tipo construidas en Bogotá.
La línea color rojo muestra la cantidad de viviendas tipo VIP construidas en Bogotá durante los últimos 17 años, alcanzando apenas las 25.073 unidades que equivalen apenas al 3,94% del total de unidades construidas en el mismo período.
Las líneas azul y verde muestran la cantidad de viviendas No VIS y VIS ejecutadas en el mismo periodo, alcanzando la No Vis las 342.603 unidades (53,84%) y las Vis una cifra de 268.696 unidades (42,2%).
Nota 01.
Se evidencia claramente el incumplimiento de parte de las Curadurías Urbanas de Bogotá a la disposición legal contenida en el Artículo 46. DESTINACIÓN DE SUELO PARA VIS Y VIP de la Ley 1537 de 2012, reglamentado por el Artículo Primero de la Resolución 0368 de 2013, en cuanto a la construcción de viviendas VIP en el 20% de las áreas con uso residencial que se debe exigir al momento de expedir las licencias de construcción y que en estos 17 años debería haber arrojado una cantidad de viviendas VIP de al menos 127.274 unidades. Con lo cual se evidencia una deuda del sector constructor con los hogares de más bajos ingresos de 102.201 unidades.
Cuadro 02. Promedio de m2 construidos por tipo de vivienda, promedio del valor en smmlv (de cada año) por m2 por unidad en Bogotá, período 2005 a 2021.
Mientras que la vivienda VIP varia desde los 1,22 hasta los 2,54 smmlv, es decir el 208%, debido al aumento unilateral de los precios por parte del gobierno al cambiar el tope de 70 a 90 smmlv, sin exigir a los constructores un aumento equivalente en área construida, en calidad, acabados o equipamientos comunales; lo cual termina por beneficiar directamente al constructor en detrimento del comprador.
Mientras que desde el año 2012 en que se crea la categoría VIP hasta el año 2019 creció el precio en 135%, el aumento fuerte se debió directamente por efecto de la Ley 1955 de 2019.
Gráfica 02. Evolución del área construida m2 por tipo de Vivienda en Bogotá.
No obstante que los precios de las viviendas han aumentado continuamente año tras año, las áreas construidas promedio por tipo de vivienda han venido disminuyendo sistemáticamente desde el año 2000, permaneciendo algo estable para la vivienda Tipo VIS.
La tasa de disminución del área construida de cada vivienda Tipo VIP fue del 5,4% entre 2015 y 2019, presento una grave disminución del 28,1% al año siguiente de la expedición de la Ley 1955 que subió el precio de 70 a 90 smmlv. De 2012 a 2014 el área presentó aumentos del 3,2% en promedio.
En el caso de la vivienda No Vis la situación es parecida, la tasa de decrecimiento del área es de 13,9%. Pasando de 190,6 m2 en 2010 a 93,9 en 2020, lo que claramente refleja el comienzo de una burbuja inmobiliaria en la vivienda de estratos altos.
La Vivienda VIS ha perdido un 9,5% desde el año 2005 donde el promedio construido era de 64,3 m2 al año 2020 cuando se redujo a 58,2 m2.
Gráfica 03. Evolución del valor por m2 construido por tipo de Vivienda VIP y VIS en Bogotá.
La gráfica muestra como la vivienda VIS cuyo valor también aumento de 135 a 150 smmlv en 2019 el precio del m2 en smmlv se ha mantenido algo estable en alrededor de 2,37 smmlv x m2.
Grafica 04. Evolución del IPC serie histórica 76 años (1946-2021).
 |
| Fuente Dane, elaboró Ebusiness Vivienda. |
Grafica 05. Evolución del smmlv serie histórica 76 años (1946-2021).
Grafica 06. Evolución del smmlv y del IPC 10 años (2011-2021).
Los subsidios de vivienda y el precio de las viviendas han variado durante estos veinte años, se han incrementado el valor de los subsidios tratando de beneficiar a los hogares pero las áreas construidas no detienen las tasas de decrecimiento.
Durante los primeros 9 años la vivienda social tuvo un topo de 135 smmlv de valor unitario el cual conservó hasta el año 2019, cuando para un grupo de municipios que hacen parte de agrupaciones urbanas que concentrar mayor población fue aumentado hasta los 150 smmlv.
El
valor de los subsidios familiares de vivienda ha cambiado durante todos estos
años, cada gobierno ha tratado de encontrar la fórmula más adecuada para
equilibrar los ingresos de los hogares con su capacidad de crédito hipotecario
y haciendo un cierre financiero con ahorro y subsidio, en nuestro concepto la
mejor fórmula fue la adoptada a partir de la entrada en vigencia de la Ley 1537
de 2012 hasta cuando fue cambiado el valor de las viviendas en 2019.
También
la Ley 1537 de 2012 introdujo un adefesio en la política habitacional
representado en el subsidio 100%, con sus viviendas gratuitas, ninguna política
ha sido más retardataria que esa de las casas gratis ni le ha generado a los
municipios tantos problemas como los que persisten en las comunidades allí
asentadas.
EVOLUCION DEL VALOR Y AREA DE LAS VIVIENDAS Y DEL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA -SFV-.
Para comenzar este análisis y debido a la alta dependencia de la adquisición de la Vivienda de Interés Prioritario -VIP- de los subsidios familiares de vivienda comenzaremos por analizar la evolución del SFV desde el año 2000 a la fecha.
Comenzaremos por analizar los valores determinados en el Artículo 44 de la Ley 9 de 1989, Ley 3 de 1991, Ley 49 de 1990 y Ley 546 de 1999, determinados en el Decreto 2620 de 2000 que estuvo vigente desde el 18-dic-2000 hasta el 02-abr-2004.
En este decreto se dispuso que el SFV podía aplicarse a seis tipos de viviendas, definidas por el precio entre 30 a 135 smmlv.
Esta clasificación fue heredada del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana, INURBE que fue creado en enero 15 de 1991 por la Ley 3 y liquidado por Decreto 554 de marzo 10 de 2.003. Ha de recordarse que durante los doce años que duró esta entidad se convirtió en el ente más corrupto del país.
Cuadro 03. Valor de las Viviendas y del SFV del 2000 al 2004.
Comenzando el siglo XXI las viviendas tenían un valor entre 30 a 135 smmlv. Y los SFV oscilaban entre los 12,5 a los 25 smmlv.
El autor de este ensayo se desempeño como el Director de la Oficina de la Fiduciaria La Previsora SA desde julio de 1999 hasta diciembre de 2002, sociedad que fue la administradora de los recursos de la reconstrucción en 28 municipios del eje cafetero desagregados en los departamentos de Caldas, Quindío, Risaralda, Tolima y Valla del Cauca.
Cuadro 04. Distribución de los casi 126 mil subsidios de vivienda otorgados por el FOREC en 3 años y medio.
Cuadro 05. Valor de las Viviendas y del SFV del 2004 al 2009.
Del año 2004 al 2009 las viviendas cambiaron el valor con un nuevo rango entre 40 a 135 smmlv, se paso de 6 a 3 tipologías de vivienda según la población del municipio (con una línea divisoria de 500.000 habitantes).
Los SFV oscilaban entre los 11,5 a los 21 smmlv para Fonvivienda y entre los 11,5 a los 17 smmlv para las Cajas de Compensación Familiar.
Los subsidios alcanzaban a financiar hasta el 52,5% de las viviendas Tipo 1 y el 12% de las viviendas Tipo 2. Para las viviendas tipo 3 el aporte del subsidio alcanzaba el 7% del valor de la vivienda.
Cuadro 06. Valor de las Viviendas y del SFV del 2009 al 2015.
Los SFV oscilaban entre los 11,5 a los 22 smmlv para Fonvivienda y también para las Cajas de Compensación Familiar.
Los subsidios alcanzaban a financiar hasta el 31,4% de las viviendas Tipo VIP y el 10% de las viviendas Tipo VIS.
La asignación de los subsidios sufre un cambio y se ajusta al puntaje del Sisben o los Ingresos Totales del Hogar, generando unos rangos por cada medio smmlv, lo cual lo ajusta más a las necesidades de la población de bajos ingresos.
Cuadro 07. Valor de las Viviendas y del SFV del 2015 al 2022.
A partir del año 2015 las viviendas cambiaron el valor con un nuevo rango entre 90 a 135 y 150 smmlv, se tienen 3 tipologías de vivienda, VIP, VIS y Renovación Urbana, y se volvió a las diferencias según la población del municipio. Aparece la vivienda social en renovación urbana con un valor de 150 o 175 smmlv.
Los SFV oscilan entre los 0,6 smmlv para arrendamiento hasta los 30 smmlv, se aplican en igual forma para Fonvivienda y las Cajas de Compensación Familiar, pero sorprendentemente se crea una figura inédita que consisten en complementar los SFV que aplican estas dos entidades, que durante todos los años anteriores al 2019 eran excluyentes.
Esta figura permite la suma de dos SFV en los rangos de ingresos de 1 a 2 smmlv, para llegar hasta los 50 smmlv, y básicamente se justifica cuando se rompe el equilibrio de la ecuación ahorro + subsidio + crédito que operaba con las viviendas VIP de 70 smmlv y que se pierde al aumentar el valor hasta 90 smmlv.
Esta sumatoria de subsidios básicamente está haciendo que los recursos del presupuesto nacional se fragüen hacia la población de mejores condiciones económicas que son los trabajadores del sector formal que cuentan con seguridad social y acceso a las cajas de compensación familiar.
Quedando relegados los trabajadores independientes o por cuenta propia quienes no tienen acceso a los recursos de las cajas de compensación familiar ni a los créditos de las entidades financieras, pues las condiciones de los bancos para aprobarles un crédito son leoninas y muy complejas de cumplir.
Los hogares independientes o por cuenta propia, o sub empleados no pueden acceder a los subsidios familiares de vivienda del gobierno nacional porque se les puso un filtro y es que el banco, el FNA o una cooperativa financiera primero les apruebe un crédito y luego les habilite el subsidio en la plataforma Mi Casa Ya, que opera un tercero que directamente trabaja con los bancos como lo es Transunión antes conocido como Cifin.
Cuadro 08. Perfilamiento de los clientes, tomado del resumen de los requisitos de varios bancos.
En los cuadros rojos se observa el requerimiento de declaraciones de renta, Rut, inscripciones en cámara de comercio, estados financieros y extractos bancarios, papeles que son muy difíciles de presentar por un jefe de hogar cuya actividad laboral es el rebusque, los jornales o el comercio por cuenta propia, mayor dificultad tienen quienes trabajan en el campo.
NOTA DE RESUMEN.
No se entiende la oposición del Gremio Constructor a establecer un límite de área construida en el POT de 42 m2, establecido en el artículo 384 del proyecto de acuerdo, hoy Decreto 555 de 2021.
El precio por m2 en smmlv de este tipo de vivienda a un valor de 90 smmlv arroja apenas 2,14 smmlv cuando el promedio de los últimos 10 años es de 1,62 smmlv, es decir apenas el 75% del valor del costo.
No se han mencionado las exenciones tributarias que fueron agregadas con la Ley 1537 de 2012, cuyos beneficios no se reflejan en más m2 construidos o en mejore acabados.
Mayores argumentos podrán esgrimirse en defensa del área mínima para la Vivienda VIP, cuando le sumemos a esta ecuación las exenciones tributarias de que goza el sector constructor.