CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA – FIDEICOMISO PATRIMONIO AUTÓNOMO EBUSINESS VIVIENDA.

CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA  No. Xxxxxx – FIDEICOMISO PATRIMONIO AUTÓNOMO XXXXXX.

 

Entre los suscritos,

 

(i)     ,  mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número expedida en, quien actúa en nombre y representación de la SOCIEDAD FIDUCIARIA DE XYZSOCIEDAD FIDUCIARIA DE XYZ, con NIT, Sociedad Anónima, constituida mediante Escritura Pública número de, de la Notaría del Círculo Notarial de, todo lo cual se acredita con el certificado de Existencia y Representación expedido por la Superintendencia Financiera de Colombia -adjunto-, en calidad de FIDUCIARIA.

(ii)     ____________________mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número ____________________de ____________________actuando en su calidad de Alcalde del MUNICIPIO ____________________, identificado con NIT ____________________, con Acta de Posesión número ____________________., facultado para suscribir este contrato mediante el Acuerdo ____________________No. ____________________, en calidad de EL FIDEICOMITENTE APORTANTE.

(iii)    ____________________, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número ____________________de ____________________actuando en su calidad de Representante Legal de ____________________identificada con el NIT. Número _______________, sociedad legalmente constituida mediante ____________________lo cual se acredita con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá -adjunto-, en calidad de FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

(iv)    , mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número ____________________de ____________________actuando en su calidad de Representante Legal de EBUSINESS VIVIENDA identificada con el NIT. Número 900.141.359-8, sociedad legalmente constituida mediante documento privado del 22 de marzo de 2007, lo cual se acredita con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá -adjunto-, en calidad de FIDEICOMITENTE ESTRUCTURADOR[LAVB1] .

 

Manifiestan que el presente Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable Inmobiliario de Administración se convierte en la columna vertebral mediante la cual se desarrollará el PROYECTO de Vivienda xxxxx y que recoge todas las condiciones, especificaciones, obligaciones, actividades, derechos, beneficios, sanciones, y demás parámetros para la ejecución del mismo con intervención de cada una de las partes.

Entre los suscritos a saber:

 

(i)      MAURICIO ORDOÑEZ GÓMEZ,  mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 79´553.835 expedida en Bogotá, quien actúa en nombre y representación de la SOCIEDAD FIDUCIARIA DE XYZSOCIEDAD FIDUCIARIA DE XYZ, con NIT 800.159.998–0, Sociedad Anónima de Economía Mixta, sometida al régimen de las Empresas Industriales y Comerciales del Estado, vinculada al Ministerio de Agricultura, constituida mediante Escritura Pública número 1199 de febrero 18 de 1992, de la Notaría Veintinueve (29) del Círculo Notarial de Bogotá D.C , todo lo cual se acredita con el certificado de Existencia y Representación expedido por la Superintendencia Financiera de Colombia -adjunto-, en calidad de FIDUCIARIA.

(ii)     ____________________mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número ____________________de ____________________actuando en su calidad de Alcalde del MUNICIPIO ____________________, identificado con NIT ____________________, con Acta de Posesión número ____________________., facultado para suscribir este contrato mediante el Acuerdo ____________________No. ____________________, en calidad de EL FIDEICOMITENTE APORTANTE.

(iii)    ____________________, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número ____________________de ____________________actuando en su calidad de Representante Legal de ____________________identificada con el NIT. Número _______________, sociedad legalmente constituida mediante ____________________lo cual se acredita con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá -adjunto-, en calidad de FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

(iv)    ____________________, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número ____________________de ____________________actuando en su calidad de Representante Legal de EBUSINESS VIVIENDA identificada con el NIT. Número 900.141.359-8, sociedad legalmente constituida mediante documento privado del 22 de marzo de 2007, lo cual se acredita con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá -adjunto-, en calidad de FIDEICOMITENTE ESTRUCTURADOR.

 

Quienes en su conjunto se denominarán las ”partes”, han decidido celebrar el presente CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, que se regirá por las siguientes cláusulas y en lo no dispuesto en ellas por las normas legales vigentes que regulen la materia, previas las siguientes:

 

CONSIDERACIONES:

 

Primera: Que el MUNICIPIO de ____________________, adelantó un proceso de licitación pública[LAVB1] , con el fin de “Seleccionar El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR para el desarrollo del PROYECTO de vivienda ____________________”.

 

Segunda: Que según lo establece el artículo 311 de la Constitución Nacional, al MUNICIPIO como entidad fundamental de la división político-administrativa del Estado le corresponde prestar los servicios públicos que determine la ley, construir las obras que demande el progreso local, ordenar el desarrollo de su territorio, promover la participación comunitaria, el mejoramiento social y cultural de sus habitantes y cumplir las demás funciones que le asignen la Constitución y las leyes.

 

Tercera: Que la Ley 3 de 1.991 creó el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social como mecanismo permanente de coordinación, planeación, ejecución, seguimiento y evaluación de las actividades realizadas por las entidades que lo integran, con el propósito de lograr una mayor racionalidad y eficiencia en la asignación y el uso de los recursos y en el desarrollo de las políticas de vivienda de interés social; el cual está integrado, entre otros, por los organismos municipales que cumplan funciones conducentes a la financiación, construcción, mejoramiento, reubicación, habilitación y legalización de títulos de vivienda de esta naturaleza.  Los organismos municipales deberán actuar de conformidad con las políticas y planes generales que adopte el gobierno nacional.

 

Cuarta: Que el artículo 76 de la Ley 715 de 2.001 establece en su numeral 76.2.2, que es competencia de los MUNICIPIOS, directa o indirectamente, con recursos propios, del Sistema General de Participaciones u otros recursos, promover y apoyar programas o PROYECTOS de Vivienda de interés social prioritario, otorgando subsidios para dicho objeto, de conformidad con los criterios de focalización nacionales, si existe disponibilidad de recursos para ello.

 

Quinta: Que según lo disponen el artículo 36 de la Ley 388 de 1.997, el artículo 18 de la Ley 1469 de 2.011 y el artículo 6 de la Ley 1537 de 2.012, establece que en el evento de programas, PROYECTOS y obras que deban ejecutar las entidades públicas, como consecuencia de actuaciones urbanísticas que le sean previstas en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen, las entidades municipales y distritales competentes sin perjuicio de su realización material por particulares, podrán crear entidades especiales de carácter público o mixto para la ejecución de tales actuaciones, de conformidad con las normas legales generales y con las especiales contenidas en la presente ley y en la Ley 142 de 1.994.  Igualmente, las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de PROYECTOS de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5º del artículo 25 de la Ley 1150 de 2.007. 

 

Sexta: Que el artículo 41 de la ley 1537 de 2.012 dispone que “Las entidades públicas del orden nacional y territorial que hagan parte de cualquiera de las Ramas del Poder Público (…) podrán transferir a título gratuito a Fonvivienda, a los patrimonios autónomos que éste, Findeter o las entidades que establezca el Gobierno Nacional así como las entidades territoriales, constituyan (…) los bienes inmuebles fiscales de su propiedad o la porción de ellos, que puedan ser destinados para la construcción o el desarrollo de PROYECTOS de vivienda de interés social, de acuerdo a lo establecido en los Planes de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo complementen o desarrollen”. 

 

Séptima: Que con fundamento en las facultades conferidas por la Ley 1537 de 2.012, se hace necesario que el MUNICIPIO ______________ transfiera a título gratuito, la propiedad de los inmuebles destinados para el desarrollo del PROYECTO de vivienda, los cuales se transferirán al PATRIMONIO AUTÓNOMO constituido específicamente para el desarrollo de este PROYECTO habitacional.

 

Octava: Que el Honorable Concejo Municipal de ____________________expidió el Acuerdo ____________________No.  ____________________, “por el cual ____________________” autorizando al MUNICIPIO de ____________________para entregar los recursos y los bienes inmuebles de que disponga a título de subsidio familiar de vivienda en especie y que además faculta al Alcalde Municipal para suscribir los contratos de fiducia mercantil requeridos para el desarrollo del PROYECTO de vivienda.

 

Novena: Que teniendo en cuenta lo anterior, mediante la Resolución No. ____________________de ____________________ , el MUNICIPIO de ____________________seleccionó a la Sociedad ____________________ para actúe como FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y desarrolle por su propia cuenta y riesgo el PROYECTO de vivienda “____________________”, en el MUNICIPIO de ____________________, para lo cual se constituirá el presente patrimonio autónomo.

 

Décima: Que para efectos del presente contrato, el desarrollo del PROYECTO de construcción de vivienda será única y exclusivamente responsabilidad del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, quien estará encargado de realizar, sin participación, ni responsabilidad alguna de LA FIDUCIARIA ni del FIDEICOMITENTE APORTANTE, los estudios, diseños, trámites, promoción y construcción del PROYECTO de Vivienda ____________________y todas las demás actividades relacionadas con la ejecución del mismo, atendiendo en todo las especificaciones técnicas establecidas en el Pliego de condiciones de la Licitación Pública No. ____________________y en sus anexos.

 

Por lo anteriormente expuesto, las partes acuerdan celebrar el presente Contrato de fiducia mercantil irrevocable inmobiliario de administración y pagos, en los siguientes términos:

 

CLÁUSULAS:

 

CLÁUSULA PRIMERA – DEFINICIONES.

Para efectos de este contrato, se adoptan las siguientes definiciones y se hacen las siguientes declaraciones:

 

1.1.   FIDEICOMITENTE O FIDEICOMITENTES: Se denominarán así en el presente contrato al MUNICIPIO ____________________, como FIDEICOMITENTE APORTANTE y El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR seleccionado mediante el proceso de Licitación Pública LP____________________, cuya identificación se hizo al inicio de este documento.

 

1.2.   FIDEICOMITENTE APORTANTE o EL MUNICIPIO: Es el MUNICIPIO ____________________, identificado al inicio del presente contrato.

 

 

1.3.   FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR: Se denomina así en el presente contrato a la persona jurídica, firma constructora profesional seleccionado mediante el proceso de Licitación Pública LP____________________, identificada al inicio del presente contrato.

 

1.4.   BENEFICIARIOS: Se entenderán de forma conjunta al FIDEICOMITENTE APORTANTE y al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR en los términos que se señalan más adelante.

 

1.5.   FIDUCIARIA: Se denominará así a SOCIEDAD FIDUCIARIA DE XYZ, entidad de servicios financieros, constituida como sociedad anónima, sujeta a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera, que tiene contemplado dentro de su objeto realizar las acciones y actos definidos en el presente Contrato y quien administrará en su calidad de fiduciario el PATRIMONIO AUTÓNOMO que se constituye en este contrato.

 

1.6.   FIDEICOMISO O PATRIMONIO AUTÓNOMO: Se entenderá por éste el conjunto de activos afectos a la finalidad de este contrato, denominado FIDEICOMISO ____________________, el cual estará conformado por los bienes que se enuncian en la cláusula cuarta siguiente.

 

1.7.   MANUAL OPERATIVO: Es el documento elaborado por las partes y aprobado por el COMITÉ FIDUCIARIO, en el que se establecen las actividades de cada parte y de los órganos contractuales derivadas de las obligaciones contraídas en el presente contrato, así como los procedimientos operativos de la ejecución del negocio, el cual contendrá los lineamentos generales operativos del FIDEICOMISO de acuerdo con los parámetros establecidos en el contrato y en el Pliego de Condiciones.  Este manual es indicativo de los procesos y procedimientos y en ningún momento podrá convertirse en requisito para que la Sociedad Fiduciaria o los Fideicomitentes puedan ejecutar sus obligaciones.[CCMS2] [MNP3] [LS4] [LS5] [LAVB6] 

 

1.8.   PROMITENTES COMPRADORES Ó COMPRADORES: Son las personas naturales que celebren los contratos de promesa de compraventa de las unidades de dominio privado, en virtud de los cuales se obligan a pagar el precio de dichas unidades, para recibir a cambio la propiedad de las respectivas unidades inmobiliarias que se construirán en desarrollo de este contrato.

 

1.9.   CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO DE PREVENTAS.  Es el contrato que suscribirá El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y LA FIDUCIARIA., con el objeto de aperturar encargos fiduciarios para administrar los recursos de los Encargantes interesados en separar una unidad de vivienda de cada una de las etapas del PROYECTO.  .[CCMS7] [MNP8] [LS9] [LAVB10] 

 

1.10.ENCARGANTES: Son aquellas personas naturales o jurídicas interesadas en la adquisición de las unidades resultantes del PROYECTO, quienes se vincularán inicialmente a los Fondos de Inversión Colectiva administradas por LA FIDUCIARIA, hasta el momento en que El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR acredite el cumplimiento de LAS CONDICIONES para la liberación de los recursos, evento en el cual los ENCARGANTES adquirirán la calidad de PROMITENTES COMPRADORES una vez suscriban el respectivo contrato de promesa de compraventa, lo cual estará contenido en la respectiva carta de instrucción que cada uno de ellos suscriba para el efecto, junto con el reglamento y prospecto de los fondos de inversión colectiva administrados por LA FIDUCIARIA. LA FIDUCIARIA no contrae ninguna responsabilidad por las fluctuaciones, desvalorizaciones, bajas en los valores de las inversiones, disminución de los rendimientos, modificación o pérdida de bondades o privilegios financieros por causas ajenas a su voluntad o que le hubieren sido desconocidas en su oportunidad, el riesgo de la pérdida de valor de los recursos entregados a LA FIDUCIARIA es asumido por el ENCARGANTE.

 

1.11.LAS CONDICIONES: Es el mínimo de requisitos que requiere El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, para que LA FIDUCIARIA libere los recursos recaudados, los cuales serán destinados a la construcción del PROYECTO.

 

1.12.PROYECTO: Para efectos del presente contrato el PROYECTO de vivienda de interés social prioritario del MUNICIPIO ____________________, es el conjunto de bienes compuesto por el inmueble transferido, la construcción aportada mediante las inversiones del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y la construcción aportada mediante la transferencia de costos.  Este conjunto de bienes forma parte del activo afecto al PATRIMONIO AUTÓNOMO y se describe en la Cláusula Quinta.

 

1.13.UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO: Serán los inmuebles sometidos al régimen legal de propiedad horizontal contenido en la Ley 675 de 2.001 o la norma que la modifique sustituya o complemente, que resultaren de la construcción del PROYECTO, los cuales serán prometidos en venta a los PROMITENTES COMPRADORES y posteriormente transferidas a estos.

 

1.14.EL FINANCIADOR o LOS FINANCIADORES: Son las entidades financieras que facilitarán a título de mutuo al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR los recursos para la construcción del PROYECTO.  EL FINANCIADOR o LOS FINANCIADORES no serán parte de este contrato.

 

1.15.ESTRUCTURADOR - COORDINADOR: De acuerdo a lo dispuesto en el inciso sexto del artículo 6 de la Ley 1537 de 2.012, con cargo a los recursos administrados por el Patrimonio Autónomo, el proyecto asumirá el costo del Estructurador – Coordinador del proyecto.  El Estructurador - Coordinador es la firma Ebusiness Vivienda[1], NIT. 900.141.359-8 en desarrollo del contrato de prestación de prestación de servicios profesionales suscrito con el Municipio, que será contratado por el Patrimonio Autónomo y su remuneración será del Dos coma cero por ciento (2,00%) del valor total de las ventas con cargo a los recursos del fideicomiso.  El Estructurador – Coordinador asistirá a los Comités Fiduciarios y estará encargado de programar convocar, establecer la agenda de las reuniones, los temas y asuntos a tratar y hacer seguimiento a las decisiones allí tomadas y proponer todas las actividades que considere pertinente para la buena marcha del proyecto, de todo lo cual reportará directamente a los FIDEICOMITENTES.  Los pagos los efectuara directamente la Sociedad Fiduciaria con cargo a los recursos del proyecto y/o los aportados por el FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

 

1.16.SUPERVISIÓN:   Por virtud de lo dispuesto en la LEY 1796 de 2.016 POR LA CUAL SE ESTABLECEN MEDIDAS ENFOCADAS A LA PROTECCIÓN DEL COMPRADOR DE VIVIENDA, EL INCREMENTO DE LA SEGURIDAD DE LAS EDIFICACIONES Y EL FORTALECIMIENTO DE LA FUNCIÓN PÚBLICA QUE EJERCEN LOS CURADORES URBANOS, SE ASIGNAN UNAS FUNCIONES A LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES, se aplicarán al Contrato De Fiducia Mercantil las siguientes disposiciones en cuanto a la Supervisión Técnica de la Construcción, Supervisión Técnica para la Revisión de los Diseños y el Control y Vigilancia del Contrato de Fiducia Mercantil

 

 

[LMSC11] [MNP12] [LS13] [LAVB14] 

CLÁUSULA SEGUNDA – NATURALEZA DEL CONTRATO Y DECLARACIONES DE LAS PARTES.

 

2.1.   Las partes dejan expresa constancia que el presente documento ha sido libre y ampliamente discutido y deliberado en los aspectos esenciales y sustanciales, en un plano de igualdad y equivalencia de condiciones para cada una de ellas.

2.2.   El presente contrato de fiducia mercantil irrevocable es un contrato de derecho privado que se rige por las normas del Código de Comercio y del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1.993 compilado en el Decreto 1074 de 2.015).  Por lo tanto, los bienes fideicomitidos constituyen un PATRIMONIO AUTÓNOMO independiente y separado de los patrimonios de las partes en este contrato, el cual está exclusivamente destinado a los fines del presente contrato de fiducia.  Este contrato de fiducia mercantil es de carácter irrevocable de manera que los FIDEICOMITENTES no podrán modificar el destino de los bienes fideicomitidos.

2.3.   DECLARACIÓN DE SOLVENCIA: Los FIDEICOMITENTES declaran bajo la gravedad del juramento, encontrarse solventes económicamente y que la transferencia de los bienes que realizan mediante la suscripción de este contrato se efectúa en forma lícita y de buena fe en relación con posibles acreedores anteriores a la fecha de celebración del presente contrato.

2.4.   ORGANIZACIÓN, FACULTADES, CUMPLIMIENTO CON LAS LEYES: Los FIDEICOMITENTES se encuentran: (i) Debidamente constituidos y actualmente existentes bajo las leyes de su respectiva jurisdicción de constitución; (ii) Cuentan con la facultad, la capacidad corporativa y el derecho legal de ser propietarios de sus bienes, para adelantar los negocios a los cuales están dedicados en la actualidad y que se proponen adelantar y (iii) Cumplen con la totalidad de los requerimientos de ley.

2.5.   AUTORIZACIÓN: Los FIDEICOMITENTES lo mismo que las personas que actúan en su nombre tienen la facultad, capacidad corporativa y el derecho legal de celebrar y cumplir con todas y cada una de las obligaciones del presente contrato.  Adicionalmente no requieren ningún consentimiento, orden, licencia o autorización de exención, radicación o registro, notificación u otro acto de autoridad gubernamental o de persona alguna en relación con la celebración del contrato y la ejecución del mismo.

2.6.   PROPIEDAD INTELECTUAL: Los FIDEICOMITENTES son propietarios o están licenciados para utilizar la totalidad de la propiedad intelectual necesaria para el desarrollo de sus negocios, tal como estos se adelantan en la actualidad.  No se ha instaurado, ni está pendiente reclamación sustancial alguna por parte de ninguna persona, que objete o cuestione al uso, la validez o efectividad de la propiedad intelectual, y a la fecha los FIDEICOMITENTES no tienen conocimiento de la existencia de alguna base válida para una reclamación en tal sentido.  El uso de la propiedad intelectual por parte de los FIDEICOMITENTES no infringe los derechos de ninguna persona en ningún aspecto sustancial.

2.7.   ACCIONES LEGALES, DEMANDAS Y PROCESOS: Según el leal saber y entender de los FIDEICOMITENTES, no están pendientes, ni existen amenaza de litigios, investigaciones, acciones legales o de procesos, incluyendo reclamos ambientales, ante las autoridades judiciales, administrativas, arbítrales o agencia gubernamental (i) que busquen restringir o prohibir la realización de las operaciones propias del objeto social, (ii) que impongan alguna limitación sustancial o que resulte en una demora considerable en la capacidad de los FIDEICOMITENTES de ejecutar el contrato o (iii) que pretendan afectar la naturaleza legal, validez o exigibilidad de cualquier obligación del contrato.  Así mismo, según el leal saber y entender de los FIDEICOMITENTES no están pendientes ni existen amenazas de litigio, investigación, acción legal o proceso por parte de las autoridades judiciales, administrativas, arbítrales o agencia gubernamental.

1.    CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS: A la fecha, los FIDEICOMITENTES declaran que están cumpliendo a cabalidad la totalidad de los contratos, obligaciones, acuerdos y otros documentos que lo obliguen o que vincule sus bienes. Así mismo, manifiestan los FIDEICOMITENTES que con la constitución de esta Fiducia no se produce un desequilibrio en su patrimonio, que les impida satisfacer las obligaciones contraídas en el pasado, en cuanto como se dijo, poseen bienes que son suficientes para atender dichos créditos y mantienen la titularidad del derecho de beneficio, que en principio tiene el mismo valor que los bienes aportados.

2.8.   IMPUESTOS: Los FIDEICOMITENTES han presentado o han dispuesto que se presenten, las declaraciones de renta que según el leal saber y entender de los FIDEICOMITENTES se deben presentar, y han pagado la totalidad de impuestos, o ha celebrado acuerdos para el pago de los mismos que estaban vencidos o eran pagaderos sobre dichos ingresos, o sobre cualesquiera liquidaciones efectuadas en su contra o cualquiera de sus bienes y todos los demás impuestos, tasas, contribuciones u otras cargas impositivas sobre los mismos por parte de una autoridad gubernamental.  No existen gravámenes tributarios contra los FIDEICOMITENTES y según el leal saber y entender de los FIDEICOMITENTES, no se han dejado de atender los requerimientos que se hubieren presentado con respecto a impuestos, tasas, contribuciones, o cualquier otra carga impositiva.  Así mismo, declara el FIDEICOMITENTE que previamente a la celebración del presente contrato de fiducia mercantil realizó bajo su responsabilidad, por su cuenta y con sus propios asesores todo el análisis tributario del esquema que se implementa, sin que LA FIDUCIARIA haya participado de manera alguna en dicho análisis.

2.9.   CAMBIOS FUNDAMENTALES: EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR se abstendrá de celebrar transacciones de fusión, escisión, adquisición, consolidación, liquidación o disolución (incluyendo el quedar incurso en causales de disolución y liquidación). No obstante, en caso de resultar necesariamente indispensable para permitir el cumplimiento del objeto contractual, deberá previamente informarlo a la FIDUCIARIA a fin de determinar la forma de proceder sin generar perjuicio a los vinculados del proyecto.

2.10.INTERPRETACIÓN: Para los fines de este contrato los títulos de las cláusulas se incluyen con fines de referencia y de conveniencia, pero de ninguna manera limitan, definen o describen el alcance y la intención del presente contrato.  Los términos que denoten singular también incluyen el plural y viceversa, siempre y cuando el contexto así lo requiera.  Los términos que no estén expresamente definidos en el presente contrato se deberán entender en el sentido corriente y usual que ellos tienen en el lenguaje técnico correspondiente o en el natural y obvio según el uso general de los mismos.  Los plazos en días que no se califiquen expresamente, se entenderán como días hábiles.

2.11.EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR Y EL FIDEICOMITENTE APORTANTE, declaran que conocen que cuentan con un mecanismo en caso de tener una queja o una inquietud respecto de los servicios o productos ofrecidos por la sociedad Fiduciaria, de conformidad con la ley 1328 de 2009 y la normatividad vigente al respecto, y por tanto podrán acudir ante el correspondiente Defensor del Consumidor Financiero el cual puede encontrar en el link: https://www.fiduagraria.gov.co/servicio-al-cliente/consumidor-financiero/defensor-del-consumidor-financiero.html, en la parte de servicio al cliente.

2.12.EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR Y EL FIDEICOMITENTE APORTANTE, conocen y aceptan que éste negocio fiduciario, no garantiza ningún tipo de beneficio o rentabilidad, que los aportes que realicen los harán por su cuenta y riesgo y que ha analizado los riesgos de la inversión en el PROYECTO, que conocen y aceptan que LA FIDUCIARIA no verifica el destino final de los recursos, y que el PROYECTO puede generar pasivo o beneficios según sea el caso, esto con total independencia de LA FIDUCIARIA, toda vez que, la participación de ésta en éste negocio, es única y exclusivamente como administradora de información, bienes e instrucción para el cumplimiento de la finalidad de éste contrato.

 

CLÁUSULA TERCERA – FASES DE OPERACIÓN DEL CONTRATO: Para facilitar el control de actividades que realiza LA FIDUCIARIA en desarrollo de su gestión, el presente contrato se divide en cinco (5) fases, de la siguiente manera:

 

1.    FASE DE PARQUEO Y PREOBRA: Consiste en recibir y mantener la titularidad Jurídica del inmueble en el FIDEICOMISO. Esta etapa inicia a partir de la suscripción del presente contrato y comprende la suscripción de la respectiva escritura pública de transferencia a título de fiducia mercantil para incrementar el FIDEICOMISO,  sobre los inmuebles que se cita en  la consideración segunda anterior,  previo estudio de títulos del respectivo inmueble, con concepto favorable aceptado por LA FIDUCIARIA, etapa en la cual EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y EL FIDEICOMITENTE APORTANTE, deberán realizar los trámites pertinentes, con el fin de obtener la titularidad de los inmuebles a favor del FIDEICOMISO, libre de gravámenes, inscripciones de demanda y limitaciones de dominio, y finaliza una vez sean transferidos los recursos de uno o todos los ENCARGOS FIDUCIARIOS DE PREVENTAS. [CCMS15] [LS16] [MNP17] [LAVB18] 

 

Adicionalmente, durante este plazo se deben acometer por cuenta y riesgo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, todos los estudios y análisis relacionados con la verificación de la cabida y linderos del predio, el diseño urbanístico y arquitectónico de la urbanización y de las unidades de vivienda, los estudios de suelos, los diseños a nivel de PROYECTO arquitectónico, verificación de las disponibilidades, capacidad de las redes y conexiones a los SSPP domiciliarios de acueducto, alcantarillados pluvial y sanitario, de energía y de gas natural, preparación de todos los estudios, cálculos, diseños y presupuestos definitivos arquitectónicos, estructurales y de SSPP que serán presentados ante la Secretaria de Planeación que los estudiará y aprobará.  Esta fase concluye con la radicación de los documentos para el trámite las Licencias de Urbanismo y Construcción.

 

Esta fase tendrá una duración de SESENTA (60) DIAS xxxx (xxxx) días calendario contados a a partir de la suscripción del presente contrato. Transcurridos los primeros VEINTE (20) DIAS xxx (xxx) días calendario [CCMS19] [LS20] [MNP21] [MNP22] [LAVB23] El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá presentar ante el COMITÉ FIDUCIARIO un avance del total de las actividades que hacen parte de esta fase.

 

2.    FASE DE PROMOCIÓN Y/O COMERCIALIZACIÓN: Esta fase se llevará a cabo a través de los CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO DE PREVENTAS y consiste en recibir y administrar recursos provenientes de las personas interesadas [CCMS24] [MNP25] [LAVB26] en adquirir unidades resultantes del PROYECTO vinculados inicialmente como ENCARGANTES hasta que se cumplan LAS CONDICIONES por parte de EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y posteriormente como PROMITENTES COMPRADORES. Una vez se cumplan las CONDICIONES los recursos en administración en los ENCARGOS FIDUCIARIOS DE PREVENTAS serán girados al presente FIDEICOMISO.

 

3.    FASE DE CONSTRUCCIÓN: Durante esta etapa EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR en el escenario de ejecución previsto por LA FIDUCIARIA a través del instrumento fiduciario, ejecutará las actividades tendientes a la construcción del PROYECTO. Una vez sean expedidas las Licencias de Urbanismo y Construcción, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR iniciará las obras de construcción de la urbanización. El término de duración de esta fase, será de ____________meses contados a partir de la fecha que indique EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR para el inicio de la fase de construcción de cada una de las etapas del PROYECTO.

El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR podrá dar inicio a su riesgo las obras cuando considere que cuenta con el número de hogares COMPRADORES suficientes para garantizar la ejecución del PROYECTO.

En esta fase El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR debe obtener[CCMS27] [MNP28] [LAVB29]  el Certificado de Elegibilidad e inscribir el PROYECTO ante las entidades competentes.

 

4.    FASE DE ESCRITURACIÓN: Consiste en el proceso de transferencia del derecho de dominio y posesión que realiza LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del FIDEICOMISO única y exclusivamente como propietario fiduciario – tradente sobre las unidades del PROYECTO, conjuntamente con EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA.  El término de duración de esta fase, será de ____________meses contados a partir de que se declare terminada la FASE DE CONSTRUCCIÓN de cada una de las etapas del PROYECTO.

 

5.    FASE DE LIQUIDACIÓN: Hace referencia a la liquidación del presente contrato y la presentación de la Rendición Final de Cuentas, una vez acaecida una cualquiera de las causales de terminación del presente contrato. El término de duración de esta fase, será de ____________meses contados a partir de que se declare terminada la FASE DE CONSTRUCCIÓN.

 

CLÁUSULA CUARTA – FINALIDAD DEL FIDEICOMISO El presente contrato de fiducia mercantil irrevocable tiene por objeto llevar a cabo el desarrollo de un PROYECTO de vivienda de (interés social/ vivienda de interés prioritario), con el fin de que (i) se lleve a cabo la administración de los bienes que sean  transferidos por EL FIDEICOMITENTE APORTANTE, por EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, los PROMITENTES COMPRADORES, los FINANCIADORES o terceros por cuenta de éstos incluyendo los recursos que sean transferidos por los ENCARGOS FIDUCIARIOS DE PREVENTAS, para que LA FIDUCIARIA, como vocera del mismo, los administre de acuerdo con las instrucciones impartidas en el presente contrato (ii) permita el proceso de promoción, comercialización y construcción del PROYECTO por cuenta y riesgo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y como producto de dicha (iii) Gire los recursos bajo su administración a FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR para la construcción del PROYECTO. (iv) transfiera las unidades inmobiliarias resultantes del PROYECTO a los PROMITENTES COMPRADORES, así como los beneficios y utilidades a favor de los beneficiarios de conformidad con lo previsto en el presente contrato[LAVB30] .

 

CLÁUSULA QUINTA – INSTRUCCIONES: En desarrollo de la finalidad del presente contrato fiduciario, LA FIDUCIARIA deberán:

 

5.1.   Recibir y administrar el bien inmueble y/o Recursos que serán aportados por el FIDEICOMITENTE APORTANTE, junto con los demás bienes aportados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR[CCMS31] [LAVB32] 

5.2.   Recibir y administrar de los PROMITENTES COMPRADORES los recursos monetarios provenientes de las separaciones, el ahorro programado, las cesantías, los recursos propios, los subsidios familiares de vivienda otorgados por las Cajas de Compensación Familiar y/o por el Fondo Nacional de Vivienda – Fonvivienda, por el Departamento y los créditos hipotecarios individuales aprobados por las entidades financieras, las Cajas de Compensación Familiar y las entidades del sector cooperativo, en cumplimiento de los compromisos establecidos en las promesas de compraventa suscritas por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR

5.3.    Recibir y administrar los recursos que sean girados por los FINANCIADORES, con el fin de permitir y facilitar el desarrollo del PROYECTO.

5.4.   Entregar a título de comodato precario al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, en el momento de la firma de la escritura respectiva de incremento al FIDEICOMISO, el inmueble fideicomitido, a través de la suscripción del contrato de comodato precario por documento privado. [CCMS33] [LS34] [LAVB35] 

5.5.   Invertir,  los recursos líquidos afectos al fideicomiso en los Fondos de Inversión Colectiva administrados por LA FIDUCIARIA que tenga aprobados por la Superintendencia Financiera y bajo las reglas de sus reglamentos, que se declaran conocidos, aceptados y recibidos por las partes con la suscripción de este contrato.  Las cuentas del fideicomiso a través de las cuales se realice el recaudo de los aportes de los PROMITENTES COMPRADORES deben realizarse en una entidad financiera vigilada por la Superintendencia Financiera que tenga sucursal en lugar donde se desarrolle el PROYECTO (o en la Ciudad más cercana) que le será indicado por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, hasta tanto deba girarlos de conformidad con lo establecido en este contrato[CCMS36] [LS37] [MNP38] [LAVB39] .

5.6.   Exigir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR la entrega de las pólizas establecidas y requeridas para garantizar la ejecución del PROYECTO, dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la fecha de suscripción del contrato de fiducia mercantil.[CCMS40] [LAVB41] 

5.7.   Presentar dentro de los Quince (15) días calendario siguiente a la suscripción del contrato de fiducia mercantil al FIDEICOMITENTE APORTANTE, al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR el MANUAL OPERATIVO que regirá el Desarrollo del Fideicomiso[CCMS42] [LS43] [LAVB44] .

5.8.   Permitir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, desarrollar y ejecutar por su propia cuenta el PROYECTO de Vivienda de acuerdo con lo previsto en el Literal b del artículo 58 de la Ley 388 de 1.997, Numeral 4 del artículo 235-2 del Estatuto Tributario, los decretos reglamentarios y demás normas concordantes que lo sustituyan o modifiquen.  Por lo tanto, se declara que la finalidad exclusiva del PATRIMONIO AUTÓNOMO que se constituye es servir de instrumento fiduciario que permita el desarrollo del PROYECTO de Vivienda.

5.9.   Coadyuvar en el proceso de obtención de los permisos, disponibilidades de servicios públicos y licencias de urbanismo y construcción y demás autorizaciones por parte de las entidades que se requieran para el desarrollo del PROYECTO.

5.10.Permitir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR la realización de las preventas del PROYECTO, para lo cual éste, suscribirá los Contratos de Encargos Fiduciario de Preventas que sean necesarios, acto seguido a la suscripción del Contrato de Fiducia Mercantil; con el objeto de administrar los recursos de las personas interesadas en separar cada una de las unidades inmobiliarias que conforman el PROYECTO.  Dicho contrato una vez suscrito será remitido por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR a la Secretaría de Planeación Municipal junto con los demás documentos que dispone el artículo 185 del Decreto 019 de 2.012, que modifica el artículo 71 de la Ley 962 de 2.005.

5.11.Por instrucción del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, realizar los desembolsos que éste le solicite relacionados directamente y en forma exclusiva para la ejecución total del PROYECTO, los cuales se contabilizarán en el fideicomiso como un anticipo, de conformidad con lo establecido en el MANUAL OPERATIVO.

5.12.LA FIDUCIARIA procederá a suscribir por instrucción del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, los contratos derivados con los Supervisores Técnicos Independientes que deben cumplir con estar inscritos en el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados.[CCMS45] [LAVB46] 

5.13.Reportar a FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR mensualmente, el movimiento de los recursos administrados provenientes de los vinculados al PROYECTO, con el fin de que éste adelante el proceso de control de cartera por ser el gerente del PROYECTO, de acuerdo con los plazos acordados con éstos. En el evento en que se presente devolución de cheques, éstos serán remitidos por LA FIDUCIARIA a FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR dentro de los cinco (5) días siguientes a su devolución para que efectúe el trámite correspondiente.

5.14.La información de costos incurridos en el PROYECTO se efectuará mediante el sistema de legalización de anticipos o transferencia de costos según sea el caso, en el formato que entregue LA FIDUCIARIA, el cual debe estar firmado por el representante legal y el contador del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  Estos costos los registrará el PATRIMONIO AUTÓNOMO como un crédito a cuentas por pagar al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  Adicionalmente, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá reportar mensualmente las ventas con su respectivo costo de ventas para cada unidad de dominio privado y cualquier ajuste que se requiera deberá ser avalado por el representante legal y el contador del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

5.15.Suscribir en su calidad de vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO las escrituras públicas en virtud de la cual se constituya la urbanización y se protocolice el Reglamento de Propiedad Horizontal, las servidumbres para servicios públicos a favor de las empresas de servicios públicos que así lo exijan en el citado Reglamento de Propiedad Horizontal así como sus modificaciones, de acuerdo con la instrucción del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, instrucción que se entiende impartida con la firma del correspondiente contrato. Documentos que serán realizados por FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR[CCMS47] .

5.16.Suscribir las escrituras públicas de transferencia de las unidades inmobiliarias en donde comparecerá El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR en su Calidad de Constructor, LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y representante del PATRIMONIO AUTÓNOMO, los COMPRADORES y las Entidades Financieras que otorguen los créditos individuales. LA FIDUCIARIA suscribirá las escrituras de compraventa de las unidades inmobiliarias que se desarrollen en el PROYECTO para efectos de la tradición, en su calidad de tradente y como propietario fiduciario; conjuntamente con El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR quien comparecerá para efectos de cumplir con las obligaciones que se deriven de la construcción del PROYECTO.  Las minutas de compraventa deben ser revisadas y aprobadas por LA FIDUCIARIA, debiendo incluir cláusula que indique que los COMPRADORES conocen los términos del contrato de fiducia y la cláusula que haga referencia al saneamiento a cargo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  El costo que le corresponde al promitente vendedor por la escrituración de las unidades inmobiliarias resultantes lo realizará directamente El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR[CCMS48] [LS49] [LAVB50] .  Para efectos de esta El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y/o EL FIDEICOMITENTE APORTANTE allegarán a LA FIDUCIARIA la Certificación de exención de Derechos Notariales y de Registro para las Viviendas Tipo VIP, de que trata el Decreto 2088 de octubre 9 de 2012, reglamentario de los artículos 33 y 34 de la Ley 1537 de 2012.  En caso de que las antes citadas exenciones por algún evento inesperado no lleguen a aplicarle al PROYECTO, los gastos de registro serán asumidos por los COMPRADORES y los gastos notariales por partes iguales, entre estos y El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

5.17.De ser necesario, atender el servicio de la deuda adquirida por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR con el FINANCIADOR, de acuerdo con la programación de pagos que se establezca en cada caso con este último, con cargo a los recursos del PATRIMONIO AUTÓNOMO, si los hubiere, en las condiciones que se acordaren con el respectivo FINANCIADOR, sin afectar el flujo de caja del PROYECTO. Bajo el entendido que el obligado principal y directo es El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

5.18.Requerir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR para que, en caso de insuficiencia de fondos en el fideicomiso, transfiera al PATRIMONIO AUTÓNOMO los recursos necesarios para cumplir con el servicio de la deuda a favor del FINANCIADOR.

5.19.Entregar a los beneficiarios lo que corresponda a su beneficio, según lo que se pacta para ese efecto en este contrato, siempre y cuando existan recursos en el Patrimonio Autónomo.

5.20.LA FIDUCIARIA coadyuvará, mediante la expedición de las certificaciones que correspondan, al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR en el trámite de devolución del IVA por la Adquisición de Materiales de Construcción para Vivienda de Interés Social, mediante la expedición de las certificaciones que este requiera para adelantar el trámite ante la entidad correspondiente.

5.21.Atender las instrucciones impartidas por los FIDEICOMITENTES, en virtud del presente contrato de Fiducia Mercantil.

 

Parágrafo Primero: Ni LA FIDUCIARIA ni el FIDEICOMITENTE APORTANTE, en virtud del presente Contrato, en ningún momento asumen obligaciones derivadas de la construcción, promoción, gerencia, venta, supervisión y desarrollo del PROYECTO.

Parágrafo Segundo: LA FIDUCIARIA no contrae ninguna obligación frente al control y seguimiento de la construcción del PROYECTO.  Esta obligación estará a cargo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y del SUPERVISOR técnico Independiente de la Construcción.

Parágrafo Tercero: LA FIDUCIARIA y El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR mediante la suscripción del presente documento se obligan a suministrar a los COMPRADORES información clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre las calidades, áreas, acabados y especificaciones de las unidades de dominio privado, en los términos establecidos en la Ley 1.480 de 2.011 - Estatuto del Consumidor.

Parágrafo Cuarto: La utilización del esquema Fiduciario para el presente negocio obedece al interés de los FIDEICOMITENTES de obtener una administración segura, confiable y transparente de los bienes que ingresarán e incrementen EL FIDEICOMISO, y que cumplidas LAS CONDICIONES para el desarrollo del PROYECTO, se transfieran al FIDEICOMISO los recursos de los ENCARGANTES vinculados al PROYECTO, y se continúe recaudando a través del FIDEICOMISO los recursos de éstos, en cumplimiento a la finalidad establecida en éste contrato.

Así mismo, se obligan a cumplir cada uno de los preceptos señalados en dicha Ley, declarando indemne a LA FIDUCIARIA y al FIDEICOMITENTE APORTANTE por tales conceptos, teniendo en cuenta que tales no son ni constructor, ni promotor, ni comercializador, ni interventor de PROYECTOS inmobiliarios.

 

CLÁUSULA SEXTA–CONSTITUCIÓN Y TRANSFERENCIA DE BIENES AL FIDEICOMISO.

 

6.1.       CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO: El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR transferirá a la suscripción del contrato, a LA FIDUCIARIA, a título de fiducia mercantil irrevocable la suma en dinero equivalente a_________________ PESOS MONEDA CORRIENTE ($_________________) para la constitución del presente Patrimonio Autónomo, dineros equivalentes a las dos terceras partes del valor de la comisión fiduciaria, la estructuración y coordinación del negocio y la supervisión técnica independiente..

 

De acuerdo con lo estipulado en el artículo 1226 del Código de Comercio, con la suscripción del presente contrato se constituye EL FIDEICOMISO con el bien mueble indicado anteriormente y los que se enuncian a continuación, los cuales estarán vinculados a las finalidades contempladas en el objeto de este contrato y se mantendrán separados del resto de los activos de LA FIDUCIARIA y de los que pertenezcan a otros patrimonios autónomos administrados por dicha sociedad fiduciaria.

 

6.2.       INCREMENTO DEL FIDEICOMISO: El PATRIMONIO AUTÓNOMO será incrementado durante la vigencia del mismo, con:

 

a.    El bien inmueble en el que se desarrollará el PROYECTO, identificado con matrícula inmobiliaria número _____________ de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de _____________. El FIDEICOMITENTE APORTANTE transferirá a título de fiducia mercantil el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre dicho inmueble, libre de todo gravamen y limitación al dominio, para lo cual se deberá contar con el concepto favorable del estudio de títulos según se indica en el presente contrato, dentro de los TREINTA (30) días calendarios siguientes a la certificación del punto de equilibrio.

 

     La restitución del aporte del inmueble que se efectuará al FIDEICOMITENTE APORTANTE corresponde al Subsidio Municipal de Vivienda en Especie y su valor se registrará por parte del PATRIMONIO AUTÓNOMO, previa sus instrucciones y por la Resolución de Asignación del Subsidio proferida por el Alcalde Municipal a favor de cada uno de los COMPRADORES para la transferencia de las unidades inmobiliarias de acuerdo a las instrucciones que para tal efecto imparta el FIDEICOMITENTE APORTANTE.

 

b.    Con las mejoras que se realicen en el inmueble. La contabilización de la construcción se realizará mediante la legalización de anticipos o transferencia de costos según corresponda, para lo cual será necesario que la información respectiva sea remitida en forma mensual y esté suscrita por el Representante Legal y el Contador o revisor fiscal del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

c.    Los que a título de aportes (económicos y de gestión) haga El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR. Fuera de los aportes esporádicos o adicionales que realice este fideicomitnte, deberá para todos los efectos aportar al FIDEICOMISO dentro de los quince (15) días calendario a su constitución, el valor equivalente al ____ por ciento (_______%) del valor total del proyecto

d.    Recursos aportados por el FIDEICOMITENTE APORTANTE.

e.    Los créditos que contrate El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR con el FINANCIADOR o los FINANCIADORES, exclusivamente para el desarrollo del PROYECTO.

f.     Los recursos monetarios provenientes de las separaciones, el ahorro programado, las cesantías, los recursos propios, los subsidios familiares de vivienda otorgados por las Cajas de Compensación Familiar y/o por el Fondo Nacional de Vivienda – Fonvivienda, por el Departamento y los créditos hipotecarios individuales aprobados por las entidades financieras, las Cajas de Compensación Familiar y las entidades del sector cooperativo, en cumplimiento de los compromisos establecidos en las promesas de compraventa suscritas por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  Dichos recursos se tendrán en la contabilidad como pasivos del PATRIMONIO AUTÓNOMO.

g.    Los recursos provenientes a manera de cofinanciación por parte de Entidades Públicas del Orden Nacional, Departamental o de otra denominación similar, al igual que de otras entidades públicas o privadas.

h.   Recursos que sean transferidos por cada uno de los ENCARGOS FIDUCIARIOS DE PREVENTAS cuando se cumplan las CONDICIONES para la liberación de los recursos.

 

Parágrafo: Los bienes que conforman este PATRIMONIO AUTÓNOMO se mantendrán separados del resto de los activos de la FIDUCIARIA y no forman parte de la garantía general de los acreedores del FIDEICOMITENTE de acuerdo con lo indicado en el presente contrato, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1227, 1233 y 1238 del Código de Comercio.

 

6.2.1.  SANEAMIENTO Y LIBERTAD DE USO Y APROVECHAMIENTO DEL BIEN INMUEBLE. El FIDEICOMITENTE APORTANTE declara que el bien inmueble que transferirá al PATRIMONIO AUTÓNOMO se encuentra libre de limitaciones al dominio y se compromete en conjunto con El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR en forma irrevocable a salir al saneamiento por vicios de evicción y redhibitorios de acuerdo con la ley, teniendo en cuenta que estará destinado al desarrollo de un PROYECTO de construcción inmobiliario en los términos y condiciones previstos en el contrato de fiducia que consta en este documento, obligación que adquiere no sólo para con LA FIDUCIARIA, sino también para con los terceros a quienes el PATRIMONIO AUTÓNOMO transfiera bienes en cumplimiento del presente contrato; saneamiento éste que constará en las promesas de venta que suscribirá El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR con los COMPRADORES de UNIDADES INMOBILIARIAS y en los contratos de compraventa que suscribirán LA FIDUCIARIA y EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR con los COMPRADORES de unidades inmobiliarias, de acuerdo con lo acordado en el presente contrato.

 

6.2.2.  ESTUDIO DE TÍTULOS. Para la constitución del presente Contrato de Fiducia Mercantil, el FIDEICOMITENTE APORTANTE hace entrega del estudio jurídico de títulos sobre el bien inmueble que transferirá al PATRIMONIO AUTÓNOMO, documentos que reposarán en custodia en LA FIDUCIARIA y que podrán ser exhibidos cuando ello sea necesario o requerido por alguna otra de las partes en este acuerdo, o por una autoridad competente. 

 

Parágrafo Primero: LA FIDUCIARIA se reserva el derecho de aceptar u oponerse a la transferencia del inmueble de acuerdo al resultado del estudio de títulos, sin que esto implique un incumplimiento del contrato por su parte.

 

Parágrafo Segundo: LA FIDUCIARIA recibirá el inmueble en el estado en que se encuentra y sin asumir ninguna responsabilidad por este concepto.

 

6.2.3.  COMODATO. El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR recibirá del FIDEICOMITENTE APORTANTE y/o del PATRIMONIO AUTÓNOMO, según corresponda, en comodato a título precario el bien inmueble a fin de que pueda desarrollar sobre el mismo el PROYECTO.  El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR tendrá, respecto del bien(es) recibidos en comodato, las obligaciones señaladas en los artículos 2203 y siguientes del Código Civil.  En razón a la causa del presente contrato, y para los efectos del artículo 2216 del Código Civil, LA FIDUCIARIA no indemnizará por las expensas que El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR haya hecho para la conservación o mejoramiento del bien fideicomitidos.  El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR manifiesta conocer la calidad, las características y condiciones de los bienes que se prestan por lo que renuncia a cualquier indemnización ocasionada por las calidades de los objetos prestados de conformidad con el artículo 2217 del Código Civil.

Los FIDEICOMITENTES se obligan a informar oportunamente a la Sociedad Fiduciaria cualquier acto de terceros, acción judicial o trámite administrativo de que tenga conocimiento que puedan afectar los derechos y activos del fideicomiso.

El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá impedir cualquier tipo de usurpación y perturbación que se ocasione por su culpa o de terceros a los bienes que conforman el PATRIMONIO AUTÓNOMO, siendo de su cargo la indemnización de los perjuicios a que haya lugar frente al fideicomiso o a terceros afectados.  La Sociedad Fiduciaria no tendrá responsabilidad alguna por la gestión de los fideicomitentes en razón de la tenencia y uso que ejerzan sobre los bienes fideicomitidos.

 

CLÁUSULA SÉPTIMA – BENEFICIARIOS: Serán beneficiarios del FIDEICOMISO, EL FIDEICOMITENTE APORTANTE y El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, de la siguiente manera:

 

 

a)     EL FIDEICOMITENTE APORTANTE: Será beneficiario del cien por ciento del inmueble transferido al fideicomiso hasta tanto se inicie la FASE DE ESCRITURACIÓN y se lleve a cabo la escrituración de las unidades inmobiliarias del PROYECTO a favor de los PROMITENTES COMPRADORES.

 

b)     El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR consistiendo su beneficio en recibir una vez ejecutado el PROYECTO en su totalidad, los beneficios que logre obtener durante la ejecución del proyecto, la cual depende de su propia gestión y se entiende que remunera plenamente las labores realizadas en cuanto a la Inversión, los Honorarios de Construcción, la Gerencia del Proyecto y cualquiera otra actividad requerida para lograr la finalización de las obras y la entrega a satisfacción del proyecto, previo la obtención del paz y salvo por todo concepto relacionado con la construcción y terceros como los FINANCIADORES[CCMS51] [LS52] [LAVB53] .

 

El beneficio se calculará teniendo en cuenta la siguiente fórmula:

 

BF = VrTV - CGT + ICVA + DevIVA.

Donde:

Bf: Beneficios.

VrTV: Valor Total de las Ventas.

CGT: Costos y Gastos Totales del Proyecto.

ICVA: Ingresos por Convenios de Venta de Activos.[CCMS54] [LAVB55]

DevIVA: Devolución del IVA por adquisición de materiales de construcción para vivienda de interés social.[CCMS56] [MNP57] [LS58] [LAVB59]

Nota: Se entiende que los Costos y Gastos Totales del Proyecto (CGT) incluyen TODOS los Costos y Gastos de la pre-inversión, preobra, preliminares, los Costos Directos e Indirectos de Urbanismo Externo e Interno, más los Costos Directos e Indirectos de Edificación, más los Costos y Gastos de Administración, de Ventas, de Gerencia y Financieros, más los Costos y Gastos de la Administración Provisional y el Valor catastral del Predio.

 

La devolución del IVA correspondiente a este tipo de viviendas se considera a favor del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR como retribución adicional por el riesgo financiero que corre al ejecutar el proyecto con cargo a sus propios recursos, su patrimonio y el crédito constructor que le sea aprobado. La devolución será tramitada por el constructor a su favor en los términos y tiempos que manda la Ley, sin el que el Municipio sea responsable por el éxito o fracaso de esta gestión,

 

En el evento en que el PROYECTO no se lleve a cabo total o parcialmente, y por lo tanto no sea posible transferir las unidades inmobiliarias a los PROMITENTES COMPRADORES por causas imputables al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, derivadas de la no consecución de recursos con los FINANCIADORES o el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente contrato, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR perderá su posición contractual de fideicomitente, la totalidad de su BENEFICIO y la RESTITUCIÓN DE LOS APORTES que hubiere efectuado al FIDEICOMISO, teniendo en cuenta que su participación dentro del PROYECTO es a riesgo, todo lo cual declara conocer y aceptar con la suscripción del presente contrato.

 

Para la anterior gestión, se deberá llevar a cabo el procedimiento establecido para tal fin en el MANUAL OPERATIVO. Posteriormente, el FIDEICOMITENTE APORTANTE podrá iniciar los procesos de contratación a que haya lugar, con el fin de seleccionar un nuevo FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

 

 

CLÁUSULA OCTAVA – DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO. El PROYECTO de Vivienda se denominará ________________, estará conformado por un número aproximado de ________________, (________________,) unidades inmobiliarias[LMSC60] [MNP61] , las cuales se llevarán a cabo en una o más etapas según lo apruebe el Comité Fiduciario, cada una de ________________, (________________,) unidades inmobiliarias[LMSC62] .

Las unidades inmobiliarias resultantes del PROYECTO se sujetarán al Régimen de Propiedad Horizontal según sea aprobado en las Licencias de Urbanismo y Construcción, en todo caso se deben construir y entregar las unidades de vivienda con el área construida mínima [LAVB63] que sea aprobada por el Comité Fiduciario.

La ejecución del PROYECTO incluye la construcción de las obras de urbanismo secundarias, internas; las adyacentes al predio de acuerdo con las distancias a pavimentar del tramo de la vía de acceso; la ejecución de las conexiones a las redes primarias correspondientes a los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado pluvial y sanitario, energía, gas natural y telecomunicaciones, incluyendo los micro medidores, medidores y contadores, la conexión a los mismos en todas y cada una de las viviendas; las zonas comunes, bienes comunales y los equipamientos construidos de uso comunitario y de uso privado de la copropiedad, construidos con las exigencias que establezca la norma, el anexo técnico y las licencias de urbanismo y construcción.

Le corresponderá al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR gestionar y suscribir los convenios con las empresas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía, gas natural y telefonía básica local conmutada para que realicen la conexión de dichos servicios. 

Las actividades que debe desarrollar El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, así como los trámites al seguimiento comprenden desde la gestión del trámite de disponibilidades, aprobación de los planos, realizando la ejecución de los mismos y la entrega de las obras y redes de dichos servicios.

Parágrafo: El número de las unidades privadas y el área de estas podrán variar de acuerdo a la coordinación de diseños técnicos y el esquema comercial del PROYECTO, previa aprobación del Comité Fiduciario[CCMS64] [LS65] [LAVB66] .

 

CLÁUSULA NOVENA – DESEMBOLSOS CON CARGO A RECURSOS DEL FIDEICOMISO. Con cargo a los recursos del PATRIMONIO AUTÓNOMO, LA FIDUCIARIA deberá desembolsar al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR o a quien éste le indique, los recursos necesarios para la construcción y el desarrollo del PROYECTO, de acuerdo con las instrucciones contenidas en el presente contrato, con destino a las siguientes partidas:

a)      Todos los costos directos e indirectos, gastos, derechos, impuestos, tasas, contribuciones, servicio de la deuda adquirida para el desarrollo del PROYECTO, contribuciones así como los pagos, inversiones y gastos directos o indirectos que se originen o se efectúen en desarrollo del presente contrato, incluidos los costos de comercialización y de construcción, entre ellos, a título de ejemplo, pagos de materiales de construcción, servicios profesionales relacionados con la preparación y ejecución del PROYECTO, peritos, publicidad, promoción, seguros, etc., si a ello hubiere lugar.[LAVB67] 

b)   Los gastos necesarios para la administración, recuperación, recaudo, mantenimiento de los bienes, defensa del PATRIMONIO AUTÓNOMO y en general para la ejecución del fideicomiso.

c)   Las devoluciones de recursos a título de desistimiento que soliciten los COMPRADORES a través del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, de acuerdo con lo acordado con éstos en los respectivos negocios de vinculación a las unidades inmobiliarias.

d)   Los desembolsos que se requieran efectuar para atender el servicio de la deuda a favor del FINANCIADOR adquirida para el desarrollo del PROYECTO, los cuales sólo podrán efectuarse con cargo a los siguientes recursos:

-      Los provenientes del ahorro programado, cesantías y recursos propios aportados por los beneficiarios COMPRADORES, además de los subsidios familiares de vivienda en cumplimiento de los compromisos establecidos en las promesas de compraventa suscritas por parte de los COMPRADORES del PROYECTO.

-      Los desembolsos de los créditos individuales que a los COMPRADORES les otorgue el FINANCIADOR.

-      Los que a título de aportes hagan El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

 

Para iniciar el desembolso de los recursos El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, LA FIDUCIARIA seguirán el procedimiento establecido para tal fin en el MANUAL OPERATIVO.

 

9.1.       PRELACIÓN DE PAGOS.

 

Con los recursos del PATRIMONIO AUTÓNOMO LA FIDUCIARIA efectuará pagos y desembolsos, con la siguiente prelación:

 

a)     La ejecución del PROYECTO.

b)    Desistimientos de COMPRADORES.

c)     Comisiones de LA FIDUCIARIA[LAVB68] .

d)    Obligaciones a favor del FINANCIADOR.

e)     Beneficios y Restitución de Aportes.  

 

CLÁUSULA DÉCIMA – COMITÉ FIDUCIARIO. Para efectos de la coordinación de todas las actividades mencionadas en este contrato y la adopción de la totalidad de las decisiones relacionadas con la ejecución del contrato, las partes integrarán un COMITÉ FIDUCIARIO, máximo órgano de decisión del contrato y a través del cual se impartirán instrucciones a LA FIDUCIARIA.

 

10.1.    CONFORMACIÓN.

 

Este comité estará compuesto por tres miembros quienes tendrán voz y voto, i) Un (1) representante del FIDEICOMITENTE APORTANTE quien lo presidirá ii) Un (1) representante del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

LA FIDUCIARIA asistirá como invitada con voz, pero sin voto, LA FIDUCIARIA quien efectuará las labores de la Secretaría del COMITÉ.  El Comité podrá invitar a terceros especialistas en aspectos técnicos, jurídicos o financieros, cuya opinión se requiera para una mejor ilustración de sus miembros.   Igualmente deben ser invitados el Estructurador – Coordinador y el Supervisor Técnico Independiente de la construcción del proyecto.

 

 

Parágrafo: El FIDEICOMITENTE APORTANTE designa como delegados de la administración municipal para que asistan al COMITÉ FIDUCIARIO al[LAVB69]  ___________________ quien lo presidirá en ausencia del Alcalde Municipal.

 

10.2.    REUNIONES Y CONVOCATORIA:

 

Las reuniones ordinarias se realizarán bimestralmente[LAVB70] , en el lugar que definan los FIDEICOMITENTES.  No obstante, lo anterior, la hora y la fecha de la reunión podrán ser modificadas, para lo cual se hace necesario que tal cambio sea informado con una antelación mínima de dos (02) días calendario a los miembros del Comité mediante comunicación escrita remitida a la dirección de correo o física que para el efecto hayan registrado ante LA FIDUCIARIA.

El COMITÉ FIDUCIARIO podrá reunirse de manera extraordinaria en cualquier momento cuando las circunstancias lo ameriten o lo estimen conveniente todos sus miembros.

Reuniones no presenciales: El Comité podrá deliberar y decidir en reuniones no presenciales de la forma como lo indican los Artículos 19 y siguientes de la Ley 222 de 1.995 y la Circular Externa No. 05 de 1.996 de la Superintendencia de Sociedades.

 

10.3.      SESIONES Y DECISIONES DEL COMITÉ FIDUCIARIO:

 

1.     Quórum.  El COMITÉ FIDUCIARIOdeliberará con todos los miembros que lo conforman y de acuerdo a lo establecido en el respectivo reglamento.

2.     Mayorías.  El COMITÉ FIDUCIARIOdecidirá válidamente preferiblemente por unanimidad de los miembros que lo conforman y de no ser posible, por mayoría.

3.     Presidente y secretario.  El COMITÉ FIDUCIARIO tendrá un presidente que será el representante del FIDEICOMITENTE APORTANTE y un secretario que será LA FIDUCIARIA.

 

10.4.      SECRETARÍA DEL COMITÉ FIDUCIARIO.

 

La sociedad fiduciaria será la encargada de adelantar la secretaria del comité, para lo cual deberá (i) llevar a cabo la convocatoria a todas las sesiones previa instrucción del fideicomitente, (ii) informar el orden del día de las mismas, (iii) levantar actas de cada una de las sesiones, y (iv) adelantar las gestiones requeridas para el desarrollo de dichas sesiones. 

Actas.  Como prueba de la realización de la reunión, las personas que asistieron, así como los temas discutidos y las decisiones adoptadas se dejará constancia en un acta elaborada por LA FIDUCIARIA dentro de los cinco (5) días corrientes siguientes a la fecha en que se realice el COMITÉ FIDUCIARIO, la cual deberá ser suscrita por el presidente y el secretario dentro de los tres (03) días corrientes a su remisión.

 

10.5.      SON FUNCIONES DEL COMITÉ FIDUCIARIO.

 

1.        Definir las políticas y dictar las instrucciones para el desarrollo y ejecución del contrato de fiducia mercantil.

2.        Aprobar el MANUAL OPERATIVO.

3.        Aprobar las actas de las reuniones del Comité Fiduciario.

4.        Aprobar el presupuesto y el valor de las ventas del PROYECTO y su actualización anual acorde con el aumento del smmlv que anualmente realice el Gobierno Nacional.  De igual forma deberá aprobar las adiciones o incrementos presupuestales por efectos del cambio en el valor del smmlv, así como las modificaciones sustanciales al PROYECTO en cuanto a unidades de vivienda resultantes o aumentos en los metros cuadrados a construir. 

5.        Aprobar los diseños urbanísticos y arquitectónicos del PROYECTO, las especificaciones técnicas previas a la expedición de las licencias de urbanismo y construcción y cualquier modificación al PROYECTO o a las especificaciones técnicas durante la ejecución de la obra siempre y cuando los cambios no impliquen desmejora en calidad o cantidad.

6.        Aprobar los lineamientos para la ejecución de las obras de urbanismo internas y externas del PROYECTO.

7.        Aprobar el Cronograma general para el desarrollo del PROYECTO, detallando las fases de preobra, de preventas, de ejecución y de entregas; la Programación detallada de ejecución de obra, que incluya la ruta crítica; el Diagrama de Gantt; el Presupuesto del PROYECTO detallado por capítulos y actividades principales; el Flujo de caja neto y de las inversiones en el PROYECTO, los cuales deben ser elaborados y presentados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

8.        Estudiar y aprobar que el FIDEICOMISO actúe como deudor o avalista de los créditos que se requieran para el desarrollo del PROYECTO. De igual formar, estudiar y aprobar que se constituyan garantía con el bien inmueble para respaldar los créditos con los FINANCIADORES para el desarrollo del PROYECTO. Para todos los efectos, en el Acta del Comité deberá constar expresa aprobación por parte del FIDEICOMITENTE APORTANTE, la cual deberá ser suscrita por su representante.

9.        Aprobar el Plan de Calidad y Plan de Manejo Antropológico para el PROYECTO, los cuales deben ser elaborados y presentados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

10.     Una vez aprobados los documentos de que tratan los numerales 7. y 8 el COMITÉ FIDUCIARIOlos aprobará, momento a partir del cual se podrá dar inicio de las obras previa certificación del cumplimiento del punto de equilibrio, siempre y cuando el flujo de caja garantice que existen los recursos líquidos necesarios para la culminación de las obras que se inicien.

11.     Aprobar las inversiones en el PROYECTO con cargo a los Aportes de los PROMITENTES COMPRADORES por concepto de las Cuotas Iniciales.

12.     Solicitar cuando lo considere, evaluar y aprobar los informes mensuales que deben ser presentados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, según corresponda, la SUPERVISIÓN y LA FIDUCIARIA ante el COMITÉ FIDUCIARIOy hacer las recomendaciones y sugerencias a que haya lugar, velando especialmente por el control de costos, tiempos y especificaciones definidas.

13.     Velar por la normal y buena ejecución de las etapas y fases del PROYECTO.

14.     Recomendar y sugerir diferentes alternativas de gestión frente al cumplimiento del contrato de fiducia mercantil.

15.     Hacer seguimiento a la información de los procesos legales del PROYECTO que presente El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, relacionados con desenglobes, constitución de la copropiedad y el reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial, el manual de convivencia preliminar y el inicio de los procesos de firmas de encargos de preventa, firmas de las promesas de compraventa, la escrituración de las unidades resultantes a favor de los COMPRADORES y finalmente la escrituración y entrega de las zonas de cesión al MUNICIPIO y de las zonas y equipamientos comunales construidos al Consejo de Administración.

16.     Ejercer el control y vigilancia del desarrollo del FIDEICOMISO en general y de las etapas y fases del PROYECTO en particular, incluso frente al proceso liquidatorio del mismo; a cuyo fin podrá exigir El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, según corresponda, y a la SUPERVISIÓN o quien haga sus veces, la rendición de informes de gestión y de cuentas.

17.     Decidir sobre la exclusión del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR por incumplimiento a sus obligaciones contractuales o por la no consecución del financiamiento del mismo, con el fin de determinar el inicio de la contratación del reemplazo, que cumpla con las condiciones técnicas, jurídicas y financieras.

18.     Establecer las condiciones necesarias para asegurar el cumplimiento del objeto del PROYECTO inmobiliario.

19.     Decidir la liquidación anticipada del FIDEICOMISO.

20.     En general, impartir instrucciones a LA FIDUCIARIA que sean necesarias para el adecuado funcionamiento y cumplimiento de la finalidad del negocio fiduciario.

 

El COMITÉ FIDUCIARIO se reunirá como mínimo con una periodicidad bimestral en las instalaciones del FIDEICOMITENTE APORTANTE, o en las Oficinas de LA FIDUCIARIA, de conformidad con la citación que para tal efecto realice cualquiera de sus miembros, mediante comunicación enviada por correo electrónico o escrita dirigida a la última dirección electrónica o física registrada en LA FIDUCIARIA.  El COMITÉ FIDUCIARIO podrá realizar reuniones virtuales o teleconferencias, pero en todo caso levantarán actas de las reuniones que se celebren bajo esa modalidad, las cuales deberán ser suscritas por todos los miembros del Comité Fiduciario, de lo contrario no producirá efectos las decisiones adoptadas por el COMITÉ FIDUCIARIO en esta modalidad de reuniones.

 

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA – SUPERVISIÓN. Por virtud de lo dispuesto en la LEY 1796 de 2.016, se aplicarán al Contrato de Fiducia Mercantil las siguientes disposiciones en materia de Supervisión.

 

11.1.    SUPERVISIÓN TÉCNICA PARA LA REVISIÓN DE LOS DISEÑOS.

 

Para los efectos Artículo 3 de la Ley 1796 de 2.016 que modificó el parágrafo del artículo 15 de la Ley 400 de 1.997, el PROYECTO tendrá la obligación de realizar la revisión de los diseños estructurales de las edificaciones a construir, realizada a costo de quien solicita la licencia, con un profesional particular, calificado para tal fin, de conformidad con los requisitos establecidos en el Capítulo III Título VI de esta ley, diferente del diseñador e independiente laboralmente de FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, el cual luego de corregidos los ajustes solicitados mediante el Acta de Observaciones emitida por el curador urbano o la dependencia de la administración municipal encargada de la expedición de licencias de construcción, por medio de un memorial dirigido a esta certificará el alcance de la revisión efectuada, el cumplimiento de las normas de la presente ley y sus decretos reglamentarios y firmará los planos y demás documentos técnicos como constancia de haber efectuado la revisión.

 

11.2.    SUPERVISIÓN TÉCNICA DE LA CONSTRUCCIÓN.

 

Para los efectos Artículo 4 de la Ley 1796 de 2.016 que modificó el parágrafo del artículo 18 de la Ley 400 de 1.997, Obligatoriedad, las edificaciones cuyo predio o predios permitan superar más de dos mil (2.000) metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, deberá someterse a una supervisión técnica independiente del constructor, con una vigencia igual al plazo de duración de las obras establecido en el Contrato de Fiducia Mercantil mediante el cual se constituya el correspondiente Patrimonio Autónomo.

 

En virtud de la existencia del presente PATRIMONIO AUTÓNOMO sea el fiduciario en su calidad de vocero y administrador del fideicomiso quien ostente la titularidad del predio, queda previsto para efectos del contrato de fiducia mercantil que el responsable de esta obligación será El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y será quien solicite las licencias y será quien de manera autónoma escoja el profesional encargado de la supervisión técnica de la construcción y asuma su costo con cargo a los recursos del PROYECTO.

 

La supervisión de que trata este artículo se exigirá sin perjuicio de la obligación que tiene El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR de realizar todos los controles de calidad que esta ley y sus reglamentos, exigen para garantizar que la edificación se ejecute de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas aprobados en la respectiva licencia.  Para ello, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, durante el desarrollo de la obra, deberá contar con la participación del diseñador estructural del PROYECTO y del ingeniero Geotecnista responsables de los planos y estudios aprobados, quienes deberán atender las consultas y aclaraciones que solicite el constructor y/o el supervisor técnico.  Tales consultas y aclaraciones deberán quedar registradas y documentadas en el proceso de supervisión de la obra.

 

11.3.      CONTROL Y VIGILANCIA DEL CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL.

 

Sin perjuicio de las funciones del COMITÉ FIDUCIARIO, El FIDEICOMITENTE APORTANTE ejercerá el control y la vigilancia de la ejecución del Contrato de Fiducia Mercantil a través de un supervisor adicional nombrado por éste y cuya acta de nombramiento deberá remitir a LA FIDUCIARIA, quien tendrá como función verificar exclusivamente el cumplimiento de las obligaciones y ejercerá un control integral sobre el mismo dentro del alcance de esta supervisión que es exclusivamente para los asuntos de orden administrativo, financiero y jurídico del PATRIMONIO AUTÓNOMO con respecto a las obligaciones de LA FIDUCIARIA y de los Fideicomitentes, para lo cual podrá, en cualquier momento, exigir la información que considere necesaria, así como la adopción de medidas para mantener, durante la ejecución del contrato, las condiciones establecidas al momento de su celebración.

Son funciones del Supervisor del Contrato de Fiducia Mercantil, actuar bajo los siguientes parámetros:

a.    Vigilar el cabal cumplimiento de las actividades a efecto de lograr el correcto desarrollo del objeto del Contrato. 

b.    Impartir sugerencias por escrito y formular las observaciones que estime convenientes sobre el desarrollo del contrato, siempre enmarcadas dentro de los términos del mismo. 

c.    Certificar la correcta ejecución del contrato y los resultados esperados. 

d.    Informar oportunamente al FIDEICOMITENTE APORTANTE y LA FIDUCIARIA los hallazgos sobre el desarrollo del Contrato. 

e.    Recibir y revisar en primera instancia la rendición de cuentas que debe presentar LA FIDUCIARIA y el informe de gestión el SUPERVISOR técnico independiente de que trata la Ley 1786 de 2.016. 

f.      Presentar Informes trimestrales del desempeño de sus funciones. 

g.    Las demás contempladas en el Contrato, así como aquellas que fueren necesarias para vigilar el cabal cumplimiento del objeto Contractual.  En ningún caso el Supervisor goza de la facultad de modificar el contenido y alcance del Contrato de Fiducia Mercantil suscrito entre las partes, ni de eximir a ninguna de ellas de sus obligaciones y responsabilidades y estará obligado a aprobar y revisar los documentos oportunamente y dentro del menor tiempo posible.

h.   LA FIDUCIARIA deberá acatar las órdenes relacionadas con el alcance de sus funciones que le imparta por escrito el Supervisor; no obstante, si no estuviese de acuerdo con las mismas, deberá manifestarlo por escrito ante el COMITÉ FIDUCIARIO que decidirá si son procedentes de ejecutar o no.

 

11.4.      ACTAS DEL CONTRATO. El presente contrato de fiducia mercantil no requerirá de la suscripción de un acta de inicio, por lo tanto, se entiende que el mismo comienza su ejecución con la suscripción por las partes y el PATRIMONIO AUTÓNOMO con la aprobación de las garantías.

 

Las Actas de Inicio y/o Suspensión de las Obras para cada etapa del PROYECTO serán suscritas por el Representante Legal del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, por el FIDEICOMITENTE APORTANTE por intermedio de su Secretario de Planeación o por el profesional de la ingeniería civil o arquitectura que delegue el Alcalde Municipal, por el Director de la Obra y por el SUPERVISOR Técnico Independiente de la Construcción; con esta acta se solicitarán las garantías de Todos Riesgo Contratista.

 

Las Actas de Entrega y de Recibo Final de las obras se entenderán suscritas de la siguiente forma:

 

a)   Para las Unidades de Vivienda por COMPRADOR al momento del recibo de su unidad residencial.

b)   De las Obras de los Equipamientos Comunales Construidos por el consejo de administración elegido en la primera asamblea general del PROYECTO que deberá ser convocada a más tardar un mes después de haber entregado la mitad más una de las unidades residenciales que conforman la urbanización.

c)   Las áreas de Cesión por el funcionario que designe el FIDEICOMITENTE APORTANTE por medio del Alcalde Municipal o quien haga sus veces.

d)   El Acta de Recibo Final General de las Obras o para cada Etapa del PROYECTO, según corresponda;

 

El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá tramitar por su propia cuenta el correspondiente Certificado de Elegibilidad y tramitar los certificados de Habitabilidad que le solicite cada entidad otorgante de subsidios familiares de vivienda, y para el desembolso de los créditos individuales deberá tramitar los requisitos que cada entidad financiera le establezca.

 

El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR de conformidad con lo establecido en el Decreto 1077 de 2015, Artículo 2.2.6.7.2.1.1 Protocolización y Registro de escritura pública de transferencia.  Está obligado a señalar en la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva la información básica del mecanismo de amparo, a saber: entidad otorgante, valor y vigencia. Así mismo deberá aportarse y protocolizarse el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo.

 

Al momento de la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta deberá contener el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo.  En caso de no contar con el citado documento no se realizará la inscripción en el folio de matrícula correspondiente y deberá seguirse el procedimiento establecido en el artículo 22 de la Ley 1579 de 2012.

 

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: DERECHOS DE LAS PARTES EN ESTE CONTRATO. Son derechos de los FIDEICOMITENTES, además de los consagrados en la ley los siguientes:

 

1.       Que se realice por parte de LA FIDUCIARIA las actividades y actos jurídicos necesarios para lograr la finalidad de este contrato, de acuerdo con las prestaciones a que cada uno se obliga.

2.       Solicitar la remoción de LA FIDUCIARIA cuando se den las causales previstas en el artículo 1.239 del Código de Comercio.

3.       Las demás estipuladas en el presente documento.

4.       Revisar las cuentas del FIDEICOMISO y exigir rendición de cuentas a LA FIDUCIARIA en los términos establecidos en la ley.

5.       Aprobar las cuentas finales que le presente LA FIDUCIARIA a la terminación del contrato

 

CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA: DERECHOS DE LA FIDUCIARIA. Además de los derechos derivados del presente contrato, LA FIDUCIARIA tendrá los derechos señalados en la ley:

 

1.        Facturar la remuneración fiduciaria que se genere con ocasión de la celebración del presente contrato al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR la cual podrá deducirse automáticamente de los recursos existentes en el FIDEICOMISO, o, en su defecto su pago deberá ser asumido directamente éstos.

2.        Recibir el valor pactado como retribución por la gestión que se adelante en ejecución del presente contrato.

3.        Exigir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR el cumplimiento de sus obligaciones y ejercer la acción de responsabilidad frente a él por su incumplimiento.

4.        Los demás que establezcan las normas vigentes aplicables y este contrato.

 

CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA: RESPONSABILIDAD DE LA FIDUCIARIA. Las partes declaran que conocen, entienden y aceptan que LA FIDUCIARIA responde hasta por la culpa leve conforme al artículo 63 inciso 2o. del Código Civil; que obra en desarrollo del presente contrato de Fiducia Mercantil que originó la conformación del FIDEICOMISO, única y exclusivamente en calidad de administradora fiduciaria y vocera del citado fideicomiso; y que no es codeudora, garante, ni avalista de LOS FIDEICOMITENTES o del FIDEICOMISO; que tampoco podrá endilgársele responsabilidad por las actuaciones de FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, en especial las originadas por dolo de éstos frente a los bienes fideicomitidos; y en especial no garantizará el cumplimiento de las obligaciones de ninguna de las partes del presente contrato, como tampoco los pagos a los terceros destinatarios de los mismos, ni el pago efectivo de las obligaciones adquiridas en desarrollo del presente contrato, que únicamente se obliga a realizar con los recursos existentes en el FIDEICOMISO, hasta su concurrencia.

 

Es entendido por los FIDEICOMITENTES que LA FIDUCIARIA no es constructor, comercializador, promotor, veedor, interventor, gerente ni vendedor del PROYECTO, ni partícipe de manera alguna, en el desarrollo del PROYECTO y en consecuencia no es responsable ni debe serlo por la terminación, entrega, calidad, saneamiento o precio de las unidades que conforman dicho PROYECTO, ni demás aspectos técnicos, económicos o comerciales que hayan determinado la viabilidad para su realización.  Esta estipulación deberá incluirse en todos los contratos de promesa de compraventa de enajenación de las unidades privadas del PROYECTO.

 

Parágrafo Primero.  LA FIDUCIARIA se obliga a realizar diligentemente todos los actos necesarios para la cumplida ejecución del objeto de este contrato, y no será responsable por caso fortuito, fuerza mayor, el hecho de un tercero o la violación de deberes legales o contractuales por parte de los FIDEICOMITENTES.

Parágrafo Segundo.  LA FIDUCIARIA no tendrá responsabilidad alguna por la gestión del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR en razón de la tenencia y uso que éste ejerza sobre el bien inmueble fideicomitido.

Parágrafo Tercero.  LA FIDUCIARIA no asumirá responsabilidad alguna, por los daños o pérdidas que pudiera llegar a sufrir el bien inmueble fideicomitido, así como los daños a terceros o cualquier perjuicio que directa o indirectamente sea producido por este bien.  Esta responsabilidad será asumida de manera integral por parte de los FIDEICOMITENTES, sin que exista solidaridad legal o contractual con LA FIDUCIARIA, en los términos del presente contrato.

Parágrafo Cuarto: LA FIDUCIARIA podrá abstenerse de actuar, válidamente y sin responsabilidad alguna de su parte, frente a instrucciones de EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, EL FIDEICOMITENTE APORTANTE o EL COMITÉ FIDUCIARIOmanifiestamente ilegales o contrarias a los fines del presente contrato.

Parágrafo Quinto: Sin perjuicio del deber de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones que LA FIDUCIARIA contrae como vocera del FIDEICOMISO, queda entendido que LA FIDUCIARIA no actuará en desarrollo del presente contrato como asesor jurídico, tributario, financiero, cambiario o de cualquier otra índole, y, por tanto, no responderá por las consecuencias derivadas de las decisiones que EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, o sus asesores tomen con respecto a dichos aspectos.

 

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: OBLIGACIONES DE LA FIDUCIARIA. Las obligaciones generales de LA FIDUCIARIA, como vocera y representante legal del PATRIMONIO AUTÓNOMO, serán las que se enuncien a continuación:

 

1.           Exigir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR las pólizas de seguro requeridas para garantizar el PROYECTO, así como el aporte de los recursos para desarrollar el PROYECTO.

2.           Realizar los desembolsos que le sean solicitados por el Fideicomitente Inversionista y Constructor de acuerdo con el Manual Operativo y los demás pagos por concepto de la estructuración y supervisión técnica independiente, incluyendo el cobro de la comisión fiduciaria mensual a partir del acta de inicio de las obras, previa certificación del punto de equilibrio para cada etapa del proyecto.

3.           Rendir los informes mensuales y semestrales de su gestión y los demás que se establezcan en el Reglamento operativo, así como los informes que le sean requeridos para cada una de las reuniones del Comité Fiduciario, dentro de los Diez (10) días calendario siguientes al corte.

4.           Hacer parte del COMITÉ FIDUCIARIO, con voz, pero sin voto y ejercer la Secretaría Técnica del mismo, para lo cual deberá levantar las actas de las reuniones del COMITÉ FIDUCIARIO, las cuales deberá enviar a todos los miembros para su revisión, estudio y aprobación en un término no mayor a cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de su realización.

5.           Llevar en forma separada e independiente de la propia Sociedad Fiduciaria y de la contabilidad de otros negocios que administre y debidamente actualizada la contabilidad del fideicomiso tomando en consideración su calidad de PATRIMONIO AUTÓNOMO de tal forma que en cualquier momento esta pueda ser consultada por los FIDEICOMITENTES.  El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR llevará la contabilidad de costos del PROYECTO y la reportará a la Sociedad Fiduciaria en forma mensual, dicho reporte debe hacer parte del Informe Mensual de Gestión que debe presentar El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR a consideración del Comité Fiduciario. 

6.           Liquidar, declarar y pagar de acuerdo con las normas legales vigentes, los impuestos y demás deducciones a que haya lugar, derivados de los pagos de beneficios y utilidades por el desarrollo del PROYECTO.  En todo caso El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR será el responsable de facturar las unidades inmobiliarias, liquidar, declarar y pagar de acuerdo con las normas legales vigentes, los impuestos y demás deducciones a que haya lugar ante la Administración de Impuestos y Aduanas Nacionales –DIAN- y demás organismos competentes, por concepto de todos los costos directos o indirectos que se originen o se efectúen en desarrollo del PROYECTO, incluidos los costos de comercialización y de construcción, en ellos, a título de ejemplo, los pagos de las compras de materiales de construcción, servicios profesionales relacionados con la preparación y ejecución del PROYECTO, peritos, publicidad, promoción, seguros, etc., si a ello hubiere lugar.

7.           Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad del presente contrato.  Por lo cual deberá delegar personal profesional calificado del nivel master o directivo con buena experiencia que asistirá a los Comités Fiduciarios y coordinará el cumplimiento de las obligaciones de LA FIDUCIARIA.

8.           Permitir y facilitar la práctica de auditorías e inspecciones que en cualquier momento se soliciten por parte de la Entidad Contratante o por cualquier entidad de inspección vigilancia y control del Estado.

9.           Terminar el contrato cuando se cumplan todos los requisitos previos exigidos y liquidar el fideicomiso dentro del plazo previsto en este contrato.  LA FIDUCIARIA, dentro de los Sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación del contrato por cualquier causa, deberá presentar la liquidación final de las cuentas.

10.        En el evento de liquidación del fideicomiso, LA FIDUCIARIA, con cargo a los recursos del fideicomiso, pagará las obligaciones del mismo, en el siguiente orden: 1.) Los gastos de administración del fideicomiso, tales como conservación, seguros, impuestos, tasas y contribuciones y avalúo de los bienes; 2.) Los costos directos e indirectos derivados de la construcción del PROYECTO y las obligaciones que haya con terceros.  3) Las comisiones a favor de LA FIDUCIARIA; 4) Los beneficios que le correspondiere a los FIDEICOMITENTES.

11.        Pedir instrucciones al Superintendente Financiero, cuando se le presenten serias dudas acerca de la naturaleza y el alcance de sus obligaciones o deba apartarse de las instrucciones contenidas en el presente documento.

12.        Rendir cuentas de su gestión cada seis (6) meses, contados a partir de la fecha de celebración del presente contrato de Fiducia mercantil, de conformidad con las normas que regulen la materia.

13.        Las demás establecidas a lo largo de este contrato y en la ley.

 

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: OBLIGACIONES CONJUNTAS DEL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR Y DEL FIDEICOMITENTE APORTANTE: Las obligaciones conjuntas en desarrollo del PATRIMONIO AUTÓNOMO serán las siguientes:

 

1.    El FIDEICOMISO y en subsidio El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR contribuirán al pago de la remuneración de LA FIDUCIARIA y de los terceros que se contraten para el desarrollo del PROYECTO.  Los pagos que se causen por estos conceptos se descontarán del fideicomiso, si para ello hay recursos líquidos, en caso de no existir tales recursos, el pago estará a cargo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

2.    Informar a LA FIDUCIARIA sobre los litigios, o cualquier persecución física o jurídica de que sean objeto los bienes fideicomitidos. 

3.    Los FIDEICOMITENTES informarán a LA FIDUCIARIA la ocurrencia de eventos que comprometan su patrimonio de una u otra manera o la imposibilidad de seguir con sus negocios normalmente, tales como: a) Imposibilidad para pagar sus obligaciones comerciales.  b) El llamamiento o aceptación del trámite de un concordato preventivo, proceso de reestructuración bajo las reglas de la Ley 550 de 1.999 o liquidación, o la solicitud de admisión que efectué directamente el fideicomitente o un tercero a los procesos de reorganización o de liquidación judicial a que se refiere la Ley 1116 de 2.006 y la Ley 550 de 1.990.  c) La iniciación de dos o más procesos ejecutivos en su contra, así como la concurrencia de cualquier embargo de que sea objeto.  d) La oferta de cesión de bienes o daciones en pago.  e) El vencimiento por más de noventa (90) días de obligaciones contraídas con anterioridad a la existencia del PATRIMONIO AUTÓNOMO.

4.    Teniendo en cuenta lo preceptuado por la Circular Externa No. 029 de 2.013, emanada de la Superintendencia Financiera, los FIDEICOMITENTES, se obliga a actualizar anualmente la información señalada en el formulario que para tal efecto le remitirá LA FIDUCIARIA, al igual que suministrar los documentos pertinentes requeridos por la misma.

5.    LOS FIDEICOMITENTES se obliga a mantener indemne a LA FIDUCIARIA frente a las reclamaciones judiciales, administrativas y de cualquier otra naturaleza que sean presentadas en contra de LA FIDUCIARIA directamente o como vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO, derivadas de la promoción, comercialización, construcción, gerencia, ventas y demás aspectos del PROYECTO.  Así las cosas, los FIDEICOMITENTES se obliga de manera incondicional, irrevocable y a la orden de LA FIDUCIARIA, a cancelar el valor de las respectivas contingencias y reclamaciones, así como las agencias en derecho y las costas de los eventuales procesos que pudieran originarse, dentro de los CINCO (5) días hábiles siguientes a la recepción del requerimiento efectuado por LA FIDUCIARIA en tal sentido a los FIDEICOMITENTES.

6.    Responder por las obligaciones formales y sustanciales de los impuestos territoriales, en su calidad de sujetos pasivos, en los términos de la ley 1430 de 2.010.

7.    LA FIDUCIARIA y el FIDEICOMITENTE APORTANTE deberán velar por la eficiencia en el manejo de los recursos destinados para la ejecución del PROYECTO, por la transparencia en el uso de los mismos y finalmente por la efectividad, trazando los planes de trabajo y de contingencia necesarios para que pueda adelantarse el PROYECTO.  Por lo anterior tendrá a su cargo la presentación de supervisión que dé cuenta de esto, así como también en los que se establezcan las situaciones de incumplimiento del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

 

CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA: OBLIGACIONES DEL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR. Serán obligaciones generales:

 

1.        El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR se obliga a cumplir en todo e integralmente, las disposiciones y obligaciones establecidas en los Pliegos de Condiciones de la Licitación Pública No. ______________________ y en los documentos y anexos que la conforman, por lo tanto, lo dispuesto en dicho proceso licitatorio se entiende que se encuentra integrado plenamente en el presente contrato de fiducia mercantil.

2.        El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, tiene la obligación de ejecutar directamente con plena autonomía técnica y directiva y por su propia cuenta y riesgo, todo el desarrollo técnico y constructivo del PROYECTO de Vivienda, entregando los inmuebles con el adelantamiento de todos los trámites pertinentes en cuanto a permisos y licencias, la debida conexión de servicios públicos ante las empresas respectivas; así como adelantar desde el inicio la gestión de gerencia, promoción y venta de las unidades inmobiliarias.

3.        Otorgar en la fecha de firma del presente documento, un (01) pagaré en blanco, con su respectiva carta de instrucciones a favor del FIDEICOMISO como garantía para respaldar las obligaciones que a su cargo se derivan del presente contrato de Fiducia Mercantil.

4.        Otorgar en la fecha de firma del presente documento, un (01) pagaré en blanco, con su respectiva carta de instrucciones a favor de la FIDUCIARIA como garantía para respaldar las obligaciones que a su cargo se derivan del presente contrato de Fiducia Mercantil.

 

CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA: OBLIGACIONES RELACIONADAS CON LA FINANCIACIÓN DEL PROYECTO.

1.        Acreditar que dispone recursos propios verificables en sus estados financieros en las cuentas del activo corriente, disponible caja, bancos o inversiones a corto plazo para adelantar la construcción del PROYECTO, o recursos provenientes de crédito constructor y/o un cupo de crédito constructor pre aprobado y expedido directamente y en forma inequívoca para el PROYECTO por una entidad financiera vigilada por la Superintendencia Financiera.

2.        Suministrar todos los recursos necesarios para que el PATRIMONIO AUTÓNOMO pueda cumplir con las prestaciones que se prevén como actos o contratos de cumplimiento de la finalidad de este contrato, siempre y cuando no existan recursos líquidos en el fideicomiso.

3.        Tomar, tramitar y garantizar los créditos para financiar la construcción del PROYECTO, sean provenientes de sus propios recursos o de crédito constructor. 

4.        Se obliga a cubrir las insuficiencias de fondos del PATRIMONIO AUTÓNOMO para la normal atención del servicio de la deuda y el desarrollo del PROYECTO, aportando los recursos adicionales, que sean requeridos con por lo menos ocho (8) días de anterioridad por LA FIDUCIARIA, dentro del día hábil anterior al respectivo vencimiento.

5.        Informar a LA FIDUCIARIA y al FIDEICOMITENTE APORTANTE, dentro de los CINCO (5) días hábiles siguientes a la ocurrencia de eventos que puedan afectar el pago del servicio de la deuda en favor del FINANCIADOR y el desarrollo del PROYECTO.

6.        Realizará el aseguramiento de la construcción total del PROYECTO, asumiendo el riesgo de su terminación aportando los recursos necesarios para que se logre dicha terminación.

7.        Tal como lo dispone el inciso sexto del artículo 6 de la Ley 1537 de 2012, con cargo a los recursos administrados por el Patrimonio Autónomo, el proyecto asumirá el costo del contrato con el coordinador y estructurador del proyecto, su remuneración será del Dos coma cero por ciento (2,00%) del valor total de las ventas con cargo a los recursos del fideicomiso.  Los pagos los efectuara directamente la Sociedad Fiduciaria con cargo a los recursos aportados por el FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR de acuerdo con la forma de pago que se pacte en el contrato.

8.        Proporcionar con cargo a sus propios recursos económicos y/o de crédito constructor los dineros requeridos para financiar la ejecución de las obras de construcción del PROYECTO de vivienda y aportarlos de la forma establecida en el flujo de caja neto aprobado por el COMITÉ FIDUCIARIO.

9.        Suscribir el contrato de Encargo Fiduciario de administración para el manejo de las Preventas del PROYECTO. 

 

CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA: OBLIGACIONES RELACIONADAS CON EL DISEÑO.

5.      Realizar los estudios y diseños, obtener los permisos, disponibilidades y licencias y llevar a cabo la planeación, dirección y coordinación de todos los actos necesarios para la construcción de la totalidad de las unidades de vivienda en multifamiliares en agrupación sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal, así como las obras de urbanismo internas, como son las obras de adecuación del terreno, las redes de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillados pluvial y residual, energía, alumbrado público, gas natural, incluyendo las redes domiciliarias para conexión a los servicios públicos y los medidores y contadores requeridos, hasta la entrega llave en mano a los COMPRADORES, las vías con el perfil vial establecido, las vías peatonales internas, los andenes, sardineles, parqueaderos, bicicleteros, zonas verdes y el cerramiento de la agrupación; conforme con las especificaciones del Anexo Técnico y los lineamientos adoptados por el COMITÉ FIDUCIARIO; y de la respectiva licencia de urbanismo y construcción y/o sus modificaciones o adiciones; siendo claro que su ejecución será desarrollada directamente por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR o subcontratada con terceros, en cuyo caso debe dar especial prioridad a las empresas y firmas con domicilio en la provincia donde se localiza el PROYECTO.

6.      Elaborar el antePROYECTO arquitectónico en el que se incluye: Plan urbanístico con el cuadro de áreas incluido, plantas, cortes y fachadas de las edificaciones suficientes para la comprensión arquitectónica del PROYECTO.

7.      Elaborar planos a escalas adecuadas de localización, plantas, cortes, elevaciones, cubiertas, etc.

8.      Elaborar planos de detalle de carpintería, obras metálicas, decorados fijos, escaleras, baños, prefabricados, cortes de fachadas, enchapados, cielorrasos, pisos, muebles, etc.

9.      Elaborar las especificaciones detalladas que complementen los planos arquitectónicos descritos e indiquen los materiales que deben usarse y su forma de aplicación.

10.   Elaborar los detalles arquitectónicos.

11.   Elaborar el estudio de suelos en los predios en los cuales se desarrollará el PROYECTO.

12.   Elaborar el diseño estructural, eléctricos, hidráulicos, sanitarios, de telefonía, tanto de redes urbanas como internas de la construcción y de vías, andenes, senderos peatonales y parqueaderos, requeridas para el desarrollo del PROYECTO.

13.   Elaborar las especificaciones detalladas que complementen los planos descritos e indiquen los materiales que deben usarse y su forma de aplicación.

14.   Realizar el diseño arquitectónico y urbanístico del PROYECTO, el cual comprende la elaboración del esquema básico y PROYECTO, incluyendo todos los planos urbanísticos, arquitectónicos (plantas, cortes y fachadas) y detalles constructivos del PROYECTO, de acuerdo con las especificaciones del Anexo Técnico.

15.   En todo caso los diseños propuestos serán aprobados por la Secretaría de Planeación Municipal durante el proceso de obtención de las Licencias de Urbanismo y Construcción que debe tramitar El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  Los diseños definitivos aprobados serán de propiedad del PATRIMONIO AUTÓNOMO y en caso de no llevarse a cabo el PROYECTO estos pasaran a nombre del MUNICIPIO renunciando El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, así como cualquier otra persona, a cualquier derecho económico que con ocasión de los mismos pudiera creer que tiene derecho.

16.   Elaborar los cuadros de áreas, las especificaciones de obra y los presupuestos necesarios para la correcta definición del PROYECTO.

17.   Realizar la coordinación técnica del PROYECTO, esto es la revisión y coordinación de los diferentes estudios, diseños técnicos y cálculos del PROYECTO arquitectónico propuesto de manera que se garantice la total concordancia de todos los diseños requeridos para la ejecución del PROYECTO.

18.   Realizar la dirección arquitectónica de la obra hasta su total terminación, para tal efecto deberá asistir a todas las reuniones y comités técnicos y de obra que se establezcan durante el desarrollo y construcción del PROYECTO, con el fin de realizar las observaciones y verificaciones del cumplimiento de los aspectos arquitectónicos del PROYECTO y resolver los problemas que en este sentido pudieran presentarse. 

19.   Atender y solucionar de forma ágil y oportuna todas las consultas que se presenten relacionadas con la interpretación de los planos y especificaciones, así como las que surjan como resultado de la coordinación de los diferentes estudios y PROYECTOS técnicos.

20.   Mantener actualizados todos los planos arquitectónicos de las obras de manera que éstos sean una representación fiel de ellas tal como fueron definidas, licenciadas y construidas. 

21.   Elaborar y entregar al FIDEICOMITENTE APORTANTE en medio impreso y magnético todos los planos de localización, plantas, cortes, elevaciones, fachadas y cubiertas entre otros, así como todos los planos de detalles en escalas adecuadas y en la cantidad suficiente para la correcta construcción del PROYECTO.

22.   Todas las obras se ejecutarán con base en los diseños propios aportados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, los cuales serán estudiados y aprobados por la Secretaría de Planeación Municipal.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA: OBLIGACIONES COMO CONSTRUCTOR.

 

1.     Ejecutar con plena autonomía técnica y directiva en forma integral el PROYECTO de vivienda con cargo a sus propios recursos y/o con recursos provenientes de crédito constructor, desarrollando todos los aspectos inherentes al mismo, tales como estudios, diseños, la ingeniería básica y de detalle, compras, construcción, contratación de mano de obra y puesta en marcha hasta entregar a plena satisfacción de los COMPRADORES las unidades de vivienda; al FIDEICOMITENTE APORTANTE las Obras de Urbanismo y las cesiones Tipo A que llegaren a resultar; y a la copropiedad las obras de urbanismo internas, las áreas comunes, los equipamientos comunales construidos y las áreas de cesión Tipo B.

2.     Ejercer la Administración Provisional del PROYECTO en los términos de la Ley 675 de 2.001 o la norma que lo modifique, sustituya o complemente, no obstante, la designación o delegación de la persona jurídica que realizará estas funciones debe ser presentada y aprobada por el COMITÉ FIDUCIARIO.

3.     Realizar directamente la labor de Gerencia de la Obra y de la Construcción del PROYECTO, llevando a cabo la gerencia integral del PROYECTO, la cual incluye el desarrollo arquitectónico del PROYECTO; la dirección general del diseño urbanístico; la dirección general del diseño arquitectónico, así como la supervisión de los mismos durante el tiempo de construcción; la programación, presupuestación y sus respectivos controles, para lo cual deberá elaborar el presupuesto a valor presente y el programa de obras de urbanismo general y de urbanismo interno y obras de construcción de las unidades inmobiliarias correspondientes al PROYECTO así como llevar a cabo el control del presupuesto y la supervisión de la programación en relación con el mismo.

4.     Recibir a título de comodato precario los bienes inmuebles fideicomitidos, para el desarrollo del PROYECTO.

5.     Constituir con una compañía de seguros autorizada por la Superintendencia Financiera y a favor del PATRIMONIO AUTÓNOMO y del FIDEICOMITENTE APORTANTE, una póliza de seguros bajo las condiciones establecidas en la Licitación Pública y en el presente contrato de fiducia mercantil.

6.     Construir la urbanización, con las unidades inmobiliarias, zonas comunes y equipamientos comunitarios dentro del plazo necesario para cumplir con las obligaciones de entrega adquiridas con los COMPRADORES y de acuerdo con las especificaciones técnicas previamente establecidas y los diseños aprobados en las respectivas licencias otorgadas por la Secretaría de Planeación Municipal.  El PROYECTO se desarrollará mediante el sistema de agrupación y comercialmente podrá desarrollarse por etapas.  Las áreas construidas tanto a nivel de la urbanización como en las unidades privadas, la disposición arquitectónica de los espacios comunales, equipamientos comunales, sistema constructivo empleado, las especificaciones técnicas y en general todos los aspectos relacionados con el nivel de detalle de la obra serán presentados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR a consideración y aprobación de la Secretaría de Planeación Municipal debidamente soportados, dando cumplimiento al EOT del FIDEICOMITENTE APORTANTE o a las normas que lo adicionan, modifican o complementan.

7.     Tramitar y obtener las disponibilidades, autorizaciones, aprobaciones, conexión y prestación de todos los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado pluvial, alcantarillado sanitario, energía, alumbrado público, gas natural, telecomunicaciones.  Para este proceso podrá adelantar la suscripción de convenios o acuerdos con las empresas de servicios públicos respectivas, los cuales serán informados al COMITÉ FIDUCIARIO.

8.     Dirigir la obra que comprende las funciones directivas y administrativas de la construcción, dentro del contexto del contrato con plena autonomía técnica y directiva.

9.     Contratar en nombre propio, el personal que sea necesario para la buena marcha de la obra y pagar los salarios y prestaciones sociales de esos trabajadores.  En todo caso debe dar prioridad en la contratación del personal a residentes en el MUNICIPIO.  Lo anterior siempre y cuando cumplan los requisitos mínimos, los perfiles y las competencias establecidos para la vinculación de todo el personal.

10.  Contratar el personal que sea necesario para la gestión de promoción y venta del PROYECTO.

11.  Los contratos laborales se celebrarán entre El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y el personal que sea necesario, debiendo cumplir con la totalidad de las obligaciones legales derivadas de las relaciones laborales que tenga con sus propios trabajadores.  No existe ninguna relación laboral entre LA FIDUCIARIA, el presente PATRIMONIO AUTÓNOMO y el FIDEICOMITENTE APORTANTE con los trabajadores contratados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

12.  Comprar o arrendar en nombre propio, la totalidad de los elementos, materiales, insumos y equipos necesarios para la construcción.

13.  Atender el almacenamiento adecuado y la conservación de los materiales y herramientas de la obra, nombrando para tal efecto, un almacenista y el personal auxiliar necesario.

14.  Mantener en todo momento la obra libre de acumulación de desperdicios o de escombros y retirar al final de ella todos los residuos, herramientas, andamios y sobrantes en general, dejando la obra completamente aseada y las zonas verdes y de cesiones limpias y debidamente empradizadas

15.  Disponer en forma adecuada los materiales, herramientas y demás elementos sobrantes de la construcción.

16.  Coordinar y explicar los planos y especificaciones al personal técnico, operarios y contratantes o subcontratistas; y entregar copias de los planos finales COMITÉ FIDUCIARIO.

17.  Procurar con la mayor diligencia posible el cumplimiento de los presupuestos y el adelantamiento de la obra para obtener el mayor beneficio y eficiencia.

18.  Asistir y presentar ante el COMITÉ FIDUCIARIO y al FIDEICOMITENTE APORTANTE, los informes mensuales generales y detallados de todos los aspectos del PROYECTO, los cuales contendrán como mínimo los siguientes capítulos:

19.  Informe jurídico de cumplimiento de las obligaciones contractuales, de los plazos y garantías del contrato, de escrituras públicas de constitución de la propiedad horizontal, desenglobes, transferencia de áreas de cesión, entre otros aspectos de índole jurídica.

20.  Informe de licencias de urbanismo y construcción, de cumplimiento de los planes de calidad, de manejo ambiental y de seguridad industrial, de servicios públicos provisionales y definitivos.

21.  Informe técnico y de avance de las obras que contendrá los avances en el urbanismo, la construcción de las viviendas y de los equipamientos comunales, calidad de los materiales y cumplimiento de normas NTC, NSR-10 y de los reglamentos técnicos de la construcción, instalación de los SSPP.

22.  Informe de ejecución presupuestal, del crédito constructor y de legalización de los centros de costos en la contabilidad del Patrimonio Autónomo; determinando los valores de las inversiones en las obras que se hayan adelantado, con el fin de que LA FIDUCIARIA tomando como base este valor, actualice el valor y la contabilidad del fideicomiso.

23.  Informe comercial y de atención en la oficina de ventas; avance de las ventas, recaudos de cuotas iniciales, subsidios y créditos, informe de cartera.

24.  Informe de los avances del programa de acompañamiento social, cronogramas de capacitación, contenidos y asistencias.

25.  Informe de peticiones, quejas, sugerencias y reclamos.

26.  Informe de escrituración y programación de entregas de las unidades privadas a los COMPRADORES, de entrega del PROYECTO, de áreas de cesión y de liquidación del PROYECTO y del contrato de fiducia mercantil y los demás que considere necesario el COMITÉ FIDUCIARIO y le sean requeridos.

27.  Informe de avances y atención de postventas.

28.  Llevar de manera clara ordenada y concertada con LA FIDUCIARIA, los soportes y documentos base de la contabilidad.

29.  Responder ante el Fideicomiso y/o los COMPRADORES por los daños que se causen por el retardo injustificado de las obras o como consecuencia de éstas.

30.  Suscribir directamente las promesas de compraventa de las unidades inmobiliarias que se desarrollen en el PROYECTO y enviar copia de estas a LA FIDUCIARIA.  Los formatos de promesas de venta deben ser elaborados por FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y aprobados por LA FIDUCIARIA e incluir una cláusula que indique que los COMPRADORES conocen los términos del contrato de fiducia y una cláusula que haga referencia al saneamiento a cargo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR respecto de los vicios redhibitorios y a cargo del FIDEICOMITENTE APORTANTE respecto de los vicios por evicción.  Así mismo, deberá incluirse una cláusula en la que se advierte que en el evento de que algún COMPRADOR suministre información falsa, incompleta o se verifique que no cumple los requisitos de ley se procederá a la rescisión del contrato, sin importar en qué etapa se encuentre el proceso de asignación.  De conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley 1537 de 2.012.

31.  El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR suscribirá, junto con LA FIDUCIARIA, las escrituras de compraventa de las unidades inmobiliarias que se desarrollen en el PROYECTO para efectos de cumplir con las obligaciones que se deriven de la construcción del PROYECTO.  En todo caso antes de suscribir cualquier escritura pública de compraventa a favor de los COMPRADORES que adquieren las unidades inmobiliarias, debe contar por parte del FIDEICOMITENTE APORTANTE con la Resolución de Asignación de los Subsidios Familiares de Vivienda en Especie.

32.  Llevar el control y hacer seguimiento a la cartera de ventas y gestionar su cobro extrajudicial y judicial, con cargo a los recursos del Fideicomiso

33.  Hacer el seguimiento de los desembolsos de créditos de los FINANCIADORES y de las cuotas por pagar y hacer la gestión necesaria para que sean desembolsados oportunamente, según el presupuesto de inversiones y el flujo de caja neto del PROYECTO.

34.  Queda obligado a adelantar todos los trámites relacionados con el desarrollo, registro y demás actuaciones necesarias para que el PROYECTO cuente con el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal y queda expresamente autorizado para constituir las servidumbres para servicios públicos a favor de las empresas de servicios públicos que así lo exijan en el citado Reglamento de Propiedad Horizontal.

35.  Garantizar al PATRIMONIO AUTÓNOMO y a los COMPRADORES, la estabilidad de la obra durante DIEZ (10) años, en los términos establecidos en la Ley 1.480 de 2.011 - Estatuto del Consumidor.

36.  Realizar todas las gestiones y obtener todos los permisos, licencias y autorizaciones necesarias para desarrollar el PROYECTO.  LA FIDUCIARIA podrá suscribir como titular las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción y las demás que se requieran para desarrollar el PROYECTO, las mismas serán solicitadas de manera directa por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, en virtud de lo previsto en el artículo 3 del decreto 1197 de 2.016 y las normas que la modifiquen, adicionen, o complementen.

37.  Efectuar la entrega de las zonas comunes y equipamientos comunales construidos a la propiedad horizontal, así como los equipos y demás instalaciones que hacen parte de estas, una vez esta se encuentre debidamente constituida.

38.  Proceder en coordinación con el Administrador Provisional y el MUNICIPIO a realizar los contratos que garanticen la dotación requerida para el adecuado funcionamiento de la copropiedad y de sus Equipamientos Comunales Construidos.  Esta inversión se hará con cargo a los valores que los hogares aporten para tal efecto, lo cual quedará establecido en la promesa de compraventa y/o reglamento de propiedad horizontal y previa aprobación del Comité Fiduciario. 

39.  Realizar la facturación de las ventas [LMSC71] [LAVB72] del PROYECTO de construcción, mediante poder especial conferido por LA FIDUCIARIA como vocera del Patrimonio Autónomo, el cual se entiende que ha sido otorgado con la firma del presente contrato de fiducia mercantil.  Para efectos de la facturación, en cada factura se debe colocar la siguiente inscripción: “Facturación por mandato de la FIDUCIARIA actuando como vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO.  No efectuar Retención en la Fuente de acuerdo con lo establecido por el artículo 102 del Estatuto Tributario”.

40.  En cuanto a la viabilidad jurídica, técnica y financiera, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR debe tramitar y obtener el Certificado de Elegibilidad ante la Entidad Financiera que le otorgue el Crédito Constructor, conforme lo establece el Decreto 1077 de 2.015.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMERA: OBLIGACIONES RELACIONADAS CON LA PROMOCIÓN Y VENTA DEL PROYECTO.

 

1.     La finalidad del presente contrato es instrumentar un esquema fiduciario con el fin de desarrollar el PROYECTO y permitir al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, ejecutar un PROYECTO de vivienda de interés social y prioritario, de acuerdo con los literales b y c del artículo 58 de la ley 388 de 1.997, el Decreto 1077 de 2.015, el numeral 9 del artículo 207-2 del Estatuto Tributario, los demás decretos reglamentarios y normas concordantes que los sustituyan o modifiquen, por lo tanto, las partes declaran que la finalidad exclusiva del PATRIMONIO AUTÓNOMO que se constituye por el presente contrato es servir de instrumento fiduciario que permita el desarrollo del PROYECTO de vivienda.

2.     Una vez se llegue al punto de equilibrio de cada una de las etapas del PROYECTO previa certificación de los mismos en los respectivos ENCARGOS FIDUCIARIOS DE PREVENTAS, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, tiene la obligación de ejecutar directamente con plena autonomía técnica y directiva y por su propia cuenta y riesgo, todo el desarrollo técnico y constructivo del PROYECTO de Vivienda, entregando los inmuebles con el adelantamiento de todos los trámites pertinentes en cuanto a permisos y licencias, la debida conexión de servicios públicos ante las empresas respectivas; así como adelantar la gestión de gerencia, promoción y venta de las unidades inmobiliarias construidas en desarrollo del PROYECTO.

3.     Desde el momento en que se suscriba el Contrato de Fiducia Mercantil El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR debe adelantar la gestión de gerencia, promoción y venta de las unidades inmobiliarias, sin perjuicio de que la hubiera podido adelantar con anterioridad.

4.     No podrá realizar, ni aceptar, ni promover ningún cambio en las postulaciones de los miembros que conforman los hogares, ni realizará ni aceptará ningún tipo de cesión o cambio entre los postulantes o de los postulantes con terceras personas ajenas a la postulación, así como tampoco podrá aceptar la inclusión o exclusión de alguno de los miembros del hogar; salvo que sobre cada caso en particular se tenga una autorización previa y expresa por parte del MUNICIPIO.

5.     Para evitar posibles fraudes o simulaciones debe identificar plenamente a todos y cada uno de los miembros de los hogares postulados, para lo cual procederá a identificarlos plenamente al momento de la separación de la vivienda y antes de la firma de la carta de instrucción al contrato de encargo fiduciario de preventas, mediante la toma de fotografías, huellas, datos biográficos y de contacto, escaneo de cédulas de ciudadanía de las personas que conforman cada hogar y de los documentos de la postulación, los cuales almacenará y administrará en una base de datos que facilite la posterior identificación para el debido control en el acceso de los residentes COMPRADORES al conjunto residencial. 

6.     Informar a cada uno de los COMPRADORES del PROYECTO el número de la cuenta recaudadora que corresponda al contrato de encargo fiduciario de preventas o al presente Patrimonio Autónomo, en la cual deberán ser consignados los recursos.  Para ello en coordinación con LA FIDUCIARIA entregará una tarjeta plástica que permita y facilite el recaudo de los aportes por concepto de las cuotas iniciales, dicha tarjeta tendrá un diseño especial que será aprobado por el Comité Fiduciario.

7.     Solicitar y enviar a LA FIDUCIARIA los documentos de conocimiento del cliente de cada uno de los COMPRADORES del PROYECTO.

8.     En la eventualidad de que algún comprador no presente la documentación requerida, no sea sujeto de crédito por las entidades de crédito, no aporte los recursos necesarios para la compra de la vivienda, o en general no cumpla con las exigencias señaladas, el MUNICIPIO lo reemplazará por un nuevo Comprador de la lista de espera que cumpla con los requerimientos de financiación y pago exigidos.  Para el efecto El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR dejará previstas en los respectivos contratos de promesa de compraventa, las cláusulas de resolución de los contratos frente a los casos señalados y la libertad del prometiente vendedor de firmar nuevo contrato con otro COMPRADOR.

9.     El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR por ningún motivo y bajo ninguna circunstancia podrá directamente recaudar o recepcionar dineros del público ni de los COMPRADORES, por lo tanto, todos los recursos se deben recepcionar a través del presente PATRIMONIO AUTÓNOMO y del encargo fiduciario de preventas.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: OBLIGACIONES RELACIONADAS CON LAS POSTVENTAS.

1.     Diseñar, elaborar y entregar un Manual de Uso de las Viviendas para todos y cada uno de los COMPRADORES del PROYECTO, que les permita hacer un uso adecuado de los inmuebles y sirva como mecanismo ágil y expedito para la solución de las reclamaciones que presenten por la calidad de las mismas y que además sirva para prevenir y controlar las obras de acabado de las viviendas que puedan llegar a afectar la estabilidad y calidad constructiva del PROYECTO. Este manual podrá ser revisado por el COMITÉ FIDUCIARIO.

2.     El Manual de Uso de las Viviendas debe contener los planos arquitectónicos de la unidad de vivienda, las especificaciones técnicas de construcción y de los materiales empleados, así como los planos récord de las redes de los servicios públicos domiciliarios y las recomendaciones en cuanto a uso de materiales, forma de instalación y construcción de las posibles mejoras o acabados, en cuanto a pisos, paredes, losas de contra piso, cocina, baños y circulaciones.  Cada texto debe ir acompañado de una fotografía o imagen que indique el elemento descrito.

3.     El Manual de Uso debe incluir debidamente detalladas y especificadas las garantías que serán atendidas y los términos para hacerlas exigibles, además de contar con un capítulo que oriente a los propietarios en el futuro mejoramiento o terminación de los acabados de las viviendas y explique las garantías para los elementos, equipos y dispositivos que las conforman.

4.     El Manual de Uso de las Viviendas debe exponerse, explicarse y socializarse con los hogares en por lo menos tres jornadas de capacitación e inducción previas a la entrega y recibo de cada unidad de vivienda, las capacitaciones deben llegar a por lo menos el ochenta por ciento (80%) de los propietarios.  Antes de la entrega de cada unidad privada se debe realizar la explicación a los COMPRADORES, lo cual quedará establecido en el acta de entrega.

5.     Recepcionar y atender oportunamente las solicitudes de garantía de las postventas de las unidades de vivienda, de los equipamientos comunales construidos y de la totalidad de las obras que conforman la urbanización, para lo cual deberá entregar a los hogares COMPRADORES y a los administradores un formato especial el cual debe estar incluido en el Manual de Uso de tal forma que les permita la presentación de las reclamaciones y llevará un estricto control de la atención y solución de las mismas.  Las postventas también se podrán tramitar vía electrónica.

6.     Adelantar con cargo a sus propios recursos en un plazo máximo de cuatro (4) días las reparaciones que requieran los inmuebles resultantes del PROYECTO de acuerdo a lo establecido en el Manual de Uso de acuerdo con los plazos y términos establecidos en el Estatuto del Consumidor.  Cuando la gravedad del daño y de la reclamación lo amerite la intervención debe ser inmediata.

7.     La atención de las garantías de postventas y mantenimiento de las zonas exteriores, comunales y equipamientos construidos, deben estar incluidas dentro del Manual de Uso de las zonas Comunes, debidamente detalladas y especificadas, en cuanto a garantía y términos para hacerla exigible; debe incluirse un formato especial para reclamo de postventa, el cual debe estar incluido en el citado manual y entregarse a los consejeros de administración y al administrador, en una versión definitiva al momento de la entrega de las zonas comunales al Consejo de Administrador. 

8.     Adicionalmente el Manual de Uso de las zonas Comunales debe ser socializado con el administrador en por lo menos dos (2) jornadas de inducción previas a la entrega y recibo de la copropiedad.  Este manual debe incluir todo lo relacionado con los planos record de las edificaciones que conforman las zonas comunales, los equipos, maquinas, bombas, etc. que las conforman, las actas de puesta en funcionamiento, fichas técnicas, su mantenimiento y garantías.  Los libros, planos, documentos, garantías e informes relacionados con la construcción de los Equipamientos Comunales Construidos deben ser entregado a los Administradores y una copia completa debe ser radicada en la Secretaría de Planeación Municipal.

9.     El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá entregar al COMITÉ FIDUCIARIO informes bimestrales de atención y solución de las postventas.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCERA: OBLIGACIONES DEL FIDEICOMITENTE APORTANTE

Las obligaciones del MUNICIPIO en desarrollo del PATRIMONIO AUTÓNOMO serán las siguientes:

1.       Participar con voz y con voto en el COMITÉ FIDUCIARIO del PATRIMONIO AUTÓNOMO que se constituye con la celebración del presente contrato.

2.       Certificar que el predio que se transferirá al PATRIMONIO AUTÓNOMO cumple con todas las normas sobre usos del suelo para vivienda de interés prioritario, no está localizado en zonas de riesgo medio y alto o de riesgo no mitigable, no tiene ningún tipo de afectaciones graves, ni gravámenes, anticresis o falsas tradiciones y cuenta con las disponibilidades de servicios públicos de alcantarillado sanitario y pluvial, de acueducto y aseo. 

3.       Permitir la entrega por parte de LA FIDUCIARIA como vocera del FIDEICOMISO la entrega a título de comodato precario por documento privado al financiar y ejecutar los bienes inmuebles para el desarrollo del PROYECTO.

4.       Transferir a título de Fiducia Mercantil el inmueble de su propiedad para ejecutar el PROYECTO.  El inicio de las obras podrá darse con la mera entrega del predio mediante Contrato de Comodato que suscriban el FIDEICOMISO y El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR,

5.       Tramitar y otorgar de manera oportuna las Licencias de Urbanismo y Construcción del PROYECTO en conjunto con el FIDEICOMISO y El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, incluyendo la aprobación del Reglamento de Propiedad Horizontal y de constitución del conjunto residencial.

6.       Garantizar el acceso al predio donde se desarrollará el PROYECTO de vivienda, gestionando las servidumbres, pasos y accesos que sean requeridos por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR para desarrollar el PROYECTO.

7.       Garantizar la seguridad del predio y entregarlo libre de ocupaciones o perturbaciones a la propiedad.

8.       Ejercer por intermedio de la Secretaría de Hacienda Municipal la supervisión general del contrato de fiducia mercantil.

9.       Disponer de una Oficina para la atención de los COMPRADORES.  Disponer de los espacios necesarios para realizar todos los procesos de capacitación del Programa de Acompañamiento Social.

10.    Notificar al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR el nombre, apellidos, cédulas y datos de contacto de los hogares que fueron seleccionados para ser COMPRADORES del PROYECTO de Vivienda.  Entregando los listados y los documentos de los COMPRADORES del PROYECTO debidamente soportado y documentado, adicionando la resolución administrativa de otorgamiento del Subsidio Municipal de Vivienda previa al proceso de escrituración de las viviendas.

11.    Expedir la Certificación de exención de Derechos Notariales y de Registro de que trata el Decreto 2088 de 2.014, reglamentario de los artículos 33 y 34 de la Ley 1537 de 2.012 modificados por los artículos 108 y 109 de la Ley 1687 de 2.013.

12.    Garantizar que las disposiciones que establecen los Acuerdos del Honorable Concejo Municipal se cumplan en beneficio del PROYECTO y del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, especialmente lo referido a trámites ante las entidades o despachos municipales y las exenciones de tipo tributario.

13.    El MUNICIPIO se compromete en forma irrevocable a salir al saneamiento por vicios de evicción y redhibitorios de acuerdo con la ley.

14.    Formular las sugerencias por escrito sobre los asuntos que estime convenientes en el desarrollo del convenio y del contrato de fiducia mercantil, así como realizar las observaciones pertinentes al desempeño y cumplimiento de las obligaciones del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y de LA FIDUCIARIA con ocasión del desarrollo del contrato.

15.    Las demás que tiendan al cumplimiento del objeto del presente contrato de fiducia mercantil, las consagradas en la ley, en documentos y anexos que forman parte integral contrato.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA CUARTA: OBLIGACIONES DE LOS COMPRADORES. Además de las obligaciones que se establecerán en los respectivos Contratos de Promesa de Compraventa, los COMPRADORES tendrán a su cargo las siguientes obligaciones.

 

1.               Los hogares deben demostrar que cumplen los requisitos establecidos en el Decreto 1077 de 2.017 para ser COMPRADORES de las unidades de vivienda y a garantizar la misma conformación del núcleo familiar y del cierre financiero que les permita la adquisición de la vivienda, mantener las condiciones socioeconómicas de ingresos y moralidad crediticia que les permita acceder a los subsidios familiares de vivienda y a los créditos hipotecarios hasta su legalización y cobro.

2.               Si algún comprador no presenta la documentación requerida, no es sujeto de crédito por las entidades financieras, no aporta los recursos necesarios para la compra de la vivienda, o en general no cumple con las exigencias señaladas, el MUNICIPIO y/o El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR lo reemplazará por un nuevo Comprador de la lista de espera que cumpla con los requerimientos de financiación y pago exigidos.  Si se ha cumplido el plazo para la vinculación de los hogares se podrá reemplazar el hogar por otro comprador de la lista de espera que cumpla con los requisitos del cierre financiero y del Decreto 1077 de 2.015.

3.               Los COMPRADORES asumirán con cargo a sus propios recursos y como complemento al valor de las viviendas y así deberá quedar establecido en las respectivas promesas de compraventa; los medidores y derechos de conexión del servicio público domiciliario de Gas Natural y la adquisición e instalación del gasodoméstico (calentador de agua de paso), los cuales podrán ser instalados por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR o por la empresa de Gas Natural, según lo disponga el convenio que se suscriba.  Será obligación de cada comprador tramitar los derechos de conexión y solicitar la instalación del medidor y del servicio de Gas Natural.  Al momento de la separación de las viviendas y a la firma de las promesas de compraventa los hogares deben así manifestarlo, aceptarlo y firmarlo.

4.               Los COMPRADORES asumirán con cargo a sus propios recursos y como complemento al valor de las viviendas y así deberá quedar establecido en las respectivas promesas de compraventa; los costos directos de conexión de los servicios públicos domiciliarios de Acueducto, Alcantarillado y Energía que cobren las respectivas ESP por cada nuevo usuario.  Los hogares también deben asumir el costo adicional de la antena de medición del consumo de agua por telemetría en caso de que llegue a ser exigida por la Empresa de Servicios Públicos de Acueducto y Alcantarillado; todo de acuerdo con las tarifas establecidas por las empresas de servicios públicos domiciliarios y según lo aprobado por la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.  Quedando entendido que para los SSPP de Acueducto y Energía el Fideicomitente Comercializador y Gerente debe asumir el costo de los medidores y contadores, las acometidas y entregarlos conectados a la red y en funcionamiento.

5.               Será obligación de cada comprador tramitar los derechos de conexión y solicitar la instalación de los servicios de telecomunicaciones.  El operador de los servicios de telecomunicaciones: telefonía local básica conmutada, televisión por cable e internet, será seleccionado libremente por cada uno de los futuros hogares propietarios.

6.               En dado caso que al PROYECTO no le apliquen las exenciones en los gastos de escrituración, notariado, oficina de registro de instrumentos públicos e impuestos de registro, los hogares COMPRADORES los asumirán con cargo a sus propios recursos y así deberá quedar establecido en las respectivas promesas de compraventa, pudiendo El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR utilizar del valor de la separación previamente consignado por el comprador.

7.               Los COMPRADORES asumirán con cargo a sus propios recursos y como complemento al valor de las viviendas y así deberá quedar establecido en las respectivas promesas de compraventa que por las características geomorfológicas del terreno y con base en los Estudios de Suelos realizados, el predio requiere ser adecuado y se necesitan ejecutar unas obras adicionales especiales para la mitigación de riesgos por remoción en masa, estabilización de taludes y terrazas, manejo de aguas lluvias y cimentaciones especiales, por lo tanto asumirán con cargo a sus propios recursos y como complemento al valor de las viviendas y así deberá quedar establecido en las respectivas promesas de compraventa; una suma equivalente al valor de dichas obras y por tal motivo las viviendas podrán llegar hasta el nuevo tope de valor de la VIP de Noventa (90) smmlv, valor que cubra dichos costos.  El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR debe presentar a los hogares el alcance, diseño de dichas obras y los costos de su ejecución. 

8.               Igualmente deberán asumir los gastos de estudios de crédito, del avalúo de la vivienda y los estudios de títulos para la legalización de los créditos hipotecarios que cada comprador requiera.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: INDEMNIDAD. El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR declara indemne a LA FIDUCIARIA, al PATRIMONIO AUTÓNOMO y al FIDEICOMITENTE APORTANTE de cualquier situación de carácter administrativo, judicial o de otra índole que pudiese derivarse de su actuación con ocasión del desarrollo del PROYECTO y en general, de cualquier situación que se derive de este contrato, que sean presentadas en contra del FIDEICOMITENTE APORTANTE, o de LA FIDUCIARIA directamente o como vocera del Fideicomiso y se obliga a salir en su defensa por reclamaciones, multas o demandas judiciales interpuestas por entidades públicas o privadas, cualquiera sea su causa, efecto, objeto, índole, naturaleza, o esencia.  Así las cosas, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR se obliga de manera incondicional, irrevocable y a la orden de LA FIDUCIARIA y del FIDEICOMISO, a cancelar el valor de las respectivas contingencias y reclamaciones, así como las agencias en derecho y las costas de los eventuales procesos que pudieran originarse, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la recepción del requerimiento efectuado por LA FIDUCIARIA al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  En defecto de lo anterior, autoriza a LA FIDUCIARIA a deducir de los recursos del Fideicomiso, los recursos correspondientes a los costos en que incurra por los conceptos mencionados y a cubrir las respectivas erogaciones.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: EXENCIÓN DE IMPUESTOS NACIONALES Y DEDUCCIONES. El PATRIMONIO AUTÓNOMO y al PROYECTO que se ejecuta mediante el presente Contrato de Fiducia Mercantil no está gravado con el impuesto de Contribución Especial para la Seguridad, de conformidad con el Artículo 6 de la Ley 1106 de 2.006.

Al PATRIMONIO AUTÓNOMO y al PROYECTO que se ejecuta mediante el presente Contrato de Fiducia Mercantil le son aplicables los beneficios tributarios que establece el Artículo 39 de la Ley 1537 modificó el Artículo 879 del Estatuto Tributario que contiene el listado de operaciones exoneradas de generar el Gravamen a los movimientos financieros.

De igual forma se beneficia de las disposiciones dispuestas en el Capítulo V de la Ley 1537 que dispone la Eliminación de trámites y costos para la celebración y el registro de los negocios jurídicos, en su Artículo 33 dispone la exención de pago de derechos notariales, el cual fue modificado por el artículo 108 de la Ley 1687 de 2.013.  Y en el Artículo 34 establece la exención de derechos registrales.

 

Al PATRIMONIO AUTÓNOMO y al PROYECTO que se ejecuta mediante el presente Contrato de Fiducia Mercantil al tratarse de vivienda de interés social, le son aplicables los artículos 850 y ss.  del Estatuto Tributario, que permiten obtener la devolución del IVA sobre la compra de materiales, siempre y cuando se llenen algunos requisitos, los cuales estarán a cargo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y su no reclamación en forma técnica no podrá ser reclamada al MUNICIPIO, que se excluye de cualquier obligación con respecto a este trámite.  Todo de conformidad con el Artículo 66 de la Ley 1607, que modificó el parágrafo 2 del Artículo 850 del Estatuto Tributario.

 

26.1.    EXENCIÓN DE IMPUESTOS DEPARTAMENTALES Y DEDUCCIONES.

 

La Asamblea de Cundinamarca en la Ordenanza 052 de 2.017 aprobó la exención del 100% del Impuesto de Registro para todos los actos de inscripción que impliquen constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación o gravamen, sobre los bienes inmuebles aprobados en el marco del Programa de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) “Podemos Casa”.

 

26.2.    EXENCIÓN DE IMPUESTOS MUNICIPALES Y DEDUCCIONES.

 

De igual manera, el MUNICIPIO en el Acuerdo Municipal No_______________________ estableció en el artículo _________________ a favor del PATRIMONIO AUTÓNOMO y al PROYECTO que se ejecuta mediante el presente Contrato de Fiducia Mercantil los siguientes INCENTIVOS FISCALES: De acuerdo con lo establecido el artículo 38 de la Ley 14 de 1983, artículo 83 de la Ley 388 de 1.997, el artículo 17 de la Ley 1469 de 2.011, el MUNICIPIO de otorgará una exención del 100% sobre los Impuestos de Predial Unificado del predio de mayor extensión donde se desarrolle el PROYECTO habitacional, del Impuesto de Delineación Urbana en el trámite de las licencias de urbanismo, construcción y constitución del reglamento de propiedad horizontal del PROYECTO habitacional, del Impuesto de Industria y Comercio, del Impuesto de Plusvalía y del pago de estampillas que recaigan sobre la enajenación de viviendas de Interés Social Prioritario que de manera directa o indirecta adelante el MUNICIPIO.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉPTIMA:  GASTOS A CARGO DEL FIDEICOMISO. Serán gastos con cargo al FIDEICOMISO, todos aquellos en que se incurra para la debida ejecución del contrato fiduciario, tales como impuestos, tasas, contribuciones, costos bancarios, seguros, los honorarios de los profesionales que deban contratarse para la defensa de los bienes del fideicomiso.  Igualmente, los costos del desarrollo del PROYECTO; los honorarios del Estructurador – Coordinador, del SUPERVISOR; por asesorías especiales en aspectos tributarios, expedición de certificados de libertad de los inmuebles, gastos notariales y de registro y demás costos del desarrollo del fideicomiso.

 

LA FIDUCIARIA solicitará al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR el aporte de recursos necesarios para el cumplimiento de los actos y contratos celebrados en desarrollo de la finalidad de este contrato, en el caso que no sean suficientes los recursos afectos al PATRIMONIO AUTÓNOMO, de acuerdo con lo pactado en el presente contrato.

LA FIDUCIARIA por instrucción de los FIDEICOMITENTES, otorgada con la firma del presente contrato, en los casos en que deba realizar gestiones que impliquen disposición de dineros, incluidas las comisiones, los descontará del PATRIMONIO AUTÓNOMO, adicionalmente:

a)   Los gastos de la revisoría fiscal por concepto de honorarios cuando se requiera de su dictamen sobre los estados financieros del fideicomiso por solicitud del Fideicomitente, la Superintendencia Financiera de Colombia o cualquier entidad administrativa o judicial.  En caso de que no existan recursos en el fideicomiso, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR aportará los recursos necesarios para el efecto.

b)   Los costos por la elaboración de informes diferentes a los estipulados en el presente contrato, los cuales serán definidos previamente entre EL FIDEICOMITENTE y LA FIDUCIARIA con anterioridad a la elaboración del respectivo informe.

 

Parágrafo Primero: LA FIDUCIARIA no asume con recursos propios pagos del presente contrato.

 

Parágrafo Segundo: En el evento que el PATRIMONIO AUTÓNOMO no tenga recursos para sufragar los conceptos de que trata la presente cláusula, éstos serán pagados directamente por EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, quien lo pagará a LA FIDUCIARIA con la sola demostración sumaria de los mismos, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la presentación de la cuenta por parte de ésta, en la dirección que se encuentre en sus registros.  Las sumas derivadas de estos conceptos y las de la remuneración de LA FIDUCIARIA, causarán intereses de mora, a razón de la tasa comercial de mora más alta que permita la Ley.  No obstante, lo anterior, en los eventos en que el gasto sea previsible, LA FIDUCIARIA solicitará los recursos al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR con una antelación de cinco (5) días hábiles.

 

Parágrafo Tercero: La certificación suscrita por el representante legal de LA FIDUCIARIA y el revisor fiscal, en la que conste las sumas adeudadas por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR a LA FIDUCIARIA, prestará mérito ejecutivo para obtener el pago de las mismas, sin que sea necesario requerimiento judicial o extrajudicial para constituir en mora, al cual desde ya renuncian El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

 

Parágrafo Cuarto: Para garantizar el pago de los costos y gastos del presente Contrato, incluida la COMISIÓN FIDUCIARIA, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR firma en favor de LA FIDUCIARIA y del FIDEICOMISO un pagaré en blanco con carta de instrucciones, el cual será diligenciado en el evento en que El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR incumpla el pago de las sumas adeudadas a LA FIDUCIARIA, vencidos los diez (10) días hábiles siguientes al requerimiento efectuado por LA FIDUCIARIA.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA OCTAVA: COMISIONES FIDUCIARIAS.  La fiduciaria recibirá la siguiente remuneración, la cual será facturada El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y podrá ser descontada de los recursos que se administran en el Fideicomiso:

Una suma fija mensual equivalente al _______________ por ciento (____%) del total de las ventas presupuestadas del PROYECTO, las cuales en principio se estiman en _______________ PESOS MONEDA CORRIENTE ($_______________M/CTE.), es decir, la suma de comisión fiduciaria total de _______________ PESOS MONEDA CORRIENTE ($_______________M/CTE., dividida en los meses que dure el fideicomiso, _______ (    ), es decir una suma mensual de _______________ PESOS MONEDA CORRIENTE ($_______________M/CTE. 

Si el valor presupuestado de las ventas se incrementa, incluyendo el monto por el cual se entreguen unidades no vendidas a los FIDEICOMITENTES, se aumentará la comisión fiduciaria en el mismo porcentaje. 

La comisión fiduciaria se causará, liquidará y cobrará mensualmente y será descontada de los recursos del Fideicomiso.  Sin embargo, en ausencia de recursos en el Fideicomiso, deberá ser El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR quien aporte los recursos para cubrir el pago.

 

Los recursos cuando así lo determine y especifique el COMITÉ FIDUCIARIO podrán ser invertidos en los fondos de inversión colectiva administrados por LA FIDUCIARIA, y se cobrará la suma equivalente a un porcentaje sobre el valor de la cartera colectiva como gasto de la misma en los términos del respectivo reglamento.  En este caso la comisión se causará, liquidará y cobrará diariamente como una comisión de administración como gasto a cargo de la respectiva cartera colectiva.

 

Parágrafo Primero: Las comisiones aquí descritas deben ser adicionadas en el valor que corresponda por concepto de IVA. Todo cobro por estos conceptos será asumido por EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR sin perjuicio de que estas sumas se puedan descontar de los recursos del FIDEICOMISO. Los gastos referentes a impuestos, tasas, contribuciones, gastos financieros, y demás, en que incurra LA FIDUCIARIA para el desarrollo y defensa de los bienes del FIDEICOMISO, serán asumidos por FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR. La comisión fiduciaria no contempla los gastos en que se pueda incurrir por las tarifas que cobren los diferentes bancos donde se establezcan las cuentas, gastos financieros (entre ellos 4*1000), los gastos en que tenga que incurrir la Fiduciaria, cobro de cheques, cobros por transferencias electrónicas, remesas y otros gastos en que se incurra para la correcta operación del Fideicomiso, ni gastos de Revisoría Fiscal de ser el caso, por lo tanto dichos gastos serán asumidos por FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

 

Las comisiones serán facturadas a EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y descontadas automáticamente de los recursos en administración en el FIDEICOMISO, siempre que estos sean suficientes y se encuentren disponibles para el efecto. Si tales recursos no fueren suficientes, deberán ser pagados directamente por EL FIDEICOMITENTE DESARROLL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR ADOR dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

 

FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR mediante la suscripción de este contrato acepta de manera expresa que la certificación sobre el monto de la comisión adeudada a LA FIDUCIARIA suscrita por el representante legal y el contador de la misma prestará mérito ejecutivo suficiente para su cobro por la vía judicial o extrajudicial sin necesidad de requerimiento alguno. Si existieren recursos en EL FIDEICOMISO, FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR autoriza desde ya a LA FIDUCIARIA a descontar de dichos recursos directamente el valor de las comisiones.

 

Parágrafo Segundo: LA FIDUCIARIA podrá abstenerse de realizar gestión alguna relacionada con el desarrollo del presente contrato si al momento en que sea solicitada se está en mora en la cancelación de la comisión fiduciaria a la que tiene derecho.

 

Parágrafo Tercero: EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, se obliga dentro de los dos (2) días siguientes al pago de la remuneración fiduciaria, a remitir el soporte del pago a LA FIDUCIARIA, para su correspondiente identificación, en caso de que no se descuente la remuneración de los recursos fideicomitidos.

 

CLÁUSULA VIGÉSIMA NOVENA:  VIGENCIA DEL CONTRATO: La vigencia del presente contrato se inicia con la suscripción del presente contrato y tendrá un Plazo de _______________ (________) meses para la construcción y entrega de las viviendas y de los equipamientos comunales construidos, incluye los plazos de las fases de preobra, licenciamiento, preventas, ejecución de la obra y entregas. 

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA:  GARANTÍAS DEL CONTRATO. Garantía Única de Cumplimiento, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR con la suscripción del contrato respetivo constituirá a favor del PATRIMONIO AUTÓNOMO y del MUNICIPIO, una garantía única otorgada por un banco o una compañía de seguros legalmente establecida en Colombia, con los siguientes amparos, cuantías y vigencias:

 

1.   Cumplimiento.  Por una cuantía equivalente al VEINTE por ciento (20%) del valor total del PROYECTO y con una vigencia igual al plazo establecido en el Contrato de Fiducia Mercantil y seis (6) meses más.

2.   Pago de salarios, prestaciones sociales legales e indemnizaciones laborales.  Por el equivalente al cinco por ciento (5%) del valor total del PROYECTO con una vigencia igual al plazo establecido en el Contrato de Fiducia Mercantil y tres (3) años más. 

3.   Responsabilidad Extracontractual.  Por una cuantía equivalente al cinco por ciento (5%) del valor total del PROYECTO y con una vigencia igual al plazo establecido en el Contrato de Fiducia Mercantil.

4.   Todo Riesgo Contratista.  Por el valor total de las obras de estabilización del predio, cimentación, urbanismo y de edificación del PROYECTO y con una vigencia igual al plazo establecido en el Contrato de Fiducia Mercantil.  Deberá ser expedida a la fecha de inicio de la obra, para cada una de sus etapas. 

5.   Estabilidad y calidad de la obra.  En una cuantía equivalente al VEINTE por ciento (20%) del valor total del PROYECTO, con una vigencia de cinco (5) años contados a partir de la fecha de recibo definitivo de los trabajos de cada una de las Etapas por parte del MUNICIPIO.  Deberá ser expedida a la fecha de recibo de la obra, para cada una de sus etapas.

 

Parágrafo Primero.  El valor de los amparos a constituir será actualizado una vez se aprueben las Licencias de Construcción y para cada una de sus etapas constructivas.

 

Parágrafo Segundo. El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá reponer el monto de las garantías cada vez que, en razón de las multas o sanciones impuestas, el mismo se disminuyere o agotare. 

 

Parágrafo Tercero. El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, entregará dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la fecha de suscripción del contrato de fiducia mercantil irrevocable inmobiliario de administración y pagos las correspondientes garantías para su verificación y aprobación por parte de la FIDUCIARIA y del MUNICIPIO.

 

Parágrafo Cuarto. El valor total del número de UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO que conforman el PROYECTO se calculará a razón de que cada vivienda tendrá un valor en SMMLV aprobado por el COMITÉ FIDUCIARIO; por lo anterior, El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR deberá actualizar anualmente dichos amparos teniendo en cuenta la variación que se efectúe al SMMLV.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMERA:  GASTOS DE PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO: Los gastos que se ocasionen por el perfeccionamiento del presente contrato de Fiducia Mercantil y los generados por la tradición jurídica de los bienes al PATRIMONIO AUTÓNOMO, así como los de su terminación, liquidación y posterior transferencia a los FIDEICOMITENTES, serán asumidos en su totalidad por los FIDEICOMITENTES y se entenderán como costos del PROYECTO.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA:  MODIFICACIÓN DEL CONTRATO: De común acuerdo, los FIDEICOMITENTES y LA FIDUCIARIA manifiestan que el presente contrato refleja su acuerdo, voluntad y consentimiento sobre el objeto y desarrollo del presente contrato.  Los FIDEICOMITENTES, y LA FIDUCIARIA modificarán este documento, siempre dentro del cumplimiento de su objeto, con el fin de dar cumplimiento pleno a la normatividad vigente, de tal forma que dicha modificación signifique mayor conveniencia y eficiencia para las partes desde el punto de vista tributario y laboral.  Las modificaciones que alteren los derechos consagrados para los COMPRADORES requerirán de su previo consentimiento y autorización.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCERA: CESIÓN DEL CONTRATO: Una vez perfeccionado el presente contrato, este podrá cederse, previa autorización escrita de cada una de las partes, del COMITÉ FIDUCIARIO y de los COMPRADORES.  En el evento de ser cedido a otra sociedad fiduciaria, por instrucción de los FIDEICOMITENTES, se deberá indemnizar a LA FIDUCIARIA por un valor equivalente a tres por ciento (03%) de la comisión total prevista en desarrollo del contrato por el término de duración del mismo.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA CUARTA: CONFLICTO DE INTERÉS. La suscripción del presente contrato no genera situaciones de conflictos de interés en los términos del numeral 9° del artículo 146 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, de acuerdo con la evaluación que previamente ha efectuado LA FIDUCIARIA al respecto.  En el evento en que durante la ejecución del presente contrato se presentaren situaciones generadoras de conflictos de interés, LA FIDUCIARIA los revelará y regulará adecuadamente.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUINTA - GESTIÓN DE RIESGOS. LA FIDUCIARIA previamente a la celebración del presente contrato ha identificado, establecido, medido y controlado los riesgos asociados al presente negocio fiduciario, de acuerdo con las políticas y procedimientos establecidos por LA FIDUCIARIA para los diferentes tipos de negocio.  De igual forma, durante la vigencia de este contrato LA FIDUCIARIA efectuará el monitoreo permanente de dichos riesgos.

Con relación al RIESGO LEGAL: La Fiduciaria cuenta con un procedimiento adecuado de estructuración de negocios, el cual contempla entre otros aspectos, la revisión de documentos necesarios para la celebración de los contratos fiduciarios, revisión del alcance del contrato, revisión de las obligaciones del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR y de LA FIDUCIARIA de acuerdo con el objeto del contrato.

Con relación al RIESGO OPERATIVO: La Fiduciaria cuenta con herramientas como procesos, manuales, políticas, estructura organizacional adecuada y sistemas de información de monitoreo de riesgo, entre otros. Para hacer seguimiento y control a las herramientas anteriores cuenta con mecanismos como el sistema de control interno y el sistema de administración de riesgo operativo (SARO).

Con relación al RIESGO DE MERCADO: La Fiduciaria cuenta con herramientas que se encuentra consignadas en el Manual de Gestión de Riesgos y Tesorería tales como: políticas, límites, procedimientos, metodologías para la medición del riesgos como son: el modelo del VaR y modelo de asignación de cupos de emisor y contraparte , y controles para el seguimiento de las operaciones, adicionalmente  la fiduciaria cuenta con el comité  de riesgo y un, comité de inversiones que realizan seguimiento al cumplimiento de las políticas y los límites.

Con relación al RIESGO DE LIQUIDEZ: LA FIDUCIARIA cuenta con herramientas para la medición conforme a la metodología aceptada por la Superintendencia Financiera de Colombia, No obstante lo anterior, LOS FIDEICOMITENTES conocen y aceptan que para el presente negocio el riesgo de liquidez es una contingencia cuando no se puede cumplir de manera plena y oportuna con las obligaciones de pago en las fechas correspondientes, debido a la insuficiencia de recursos líquidos o a la necesidad de asumir costos inusuales de fondeo. La materialización de dicho riesgo genera necesidad de recursos líquidos a cargo del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR el cual está obligado a generar liquides o aportar los recursos necesarios con el objeto de cancelar o reducir sus faltantes, por lo tanto, EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR exime a LA FIDUCIARIA de aplicar el sistema de riesgo de liquidez en la ejecución del presente contrato, teniendo en cuenta que la obligación de disponer y aportar al FIDEICOMISO los recursos es de EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.

Con relación al RIESGO DE LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIACION DEL TERRORISMO: LA FIDUCIARIA cuenta con procesos de vinculación, conocimiento y estudio de sus clientes, al igual que con un monitoreo de las operaciones realizadas dentro de la vigencia del contrato. La Fiduciaria cuenta con los mecanismos de control necesarios que permiten detectar operaciones sospechosas e inusuales y proceder a tomar las decisiones pertinentes, de conformidad con el Manual implementado al interior de la misma, sobre el Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo – SARLAFT-.

Con relación al RIESGO REPUTACIONAL: Este riesgo se genera en la mayoría de los casos como consecuencia de las situaciones de riesgo antes citadas y por ende las herramientas y mecanismos para su mitigación se encuentran descritos en los ítems anteriores.

Las partes con la suscripción del presente contrato se obligan a acatar los mecanismos establecidos para el cumplimiento de los estándares indicados para la gestión de los riesgos asociados al presente contrato y de igual forma se obligan a dar a conocer tales mecanismos a los terceros interesados en vincularse al negocio.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEXTA: LEGISLACIÓN APLICABLE: En lo no previsto en las cláusulas anteriores el presente contrato se regulará por la legislación de la República de Colombia y en especial por lo que dispone el Código de Comercio, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y por los artículos 1226 y siguientes del Código de Comercio que le sean aplicables.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA SÉPTIMA - INTERPRETACIÓN PARA JUZGAMIENTO: Para la interpretación de este contrato, las partes o el juzgador deberán tener en cuenta en primer término la declaración sobre la causa, luego el objeto del contrato que se ha expresado y que la finalidad con la que se ha celebrado es que los FIDEICOMITENTES puedan ejecutar el PROYECTO inmobiliario, de manera eficaz desde el punto de vista técnico constructivo, financiero y de utilidades para ellos, de manera que las cláusulas y demás estipulaciones se entenderán de la manera que mejor convenga a este objeto.  LA FIDUCIARIA ejecutará este contrato de la manera que mejor se acomode, según su criterio, a la búsqueda de dicho objeto.  Para esos efectos y en especial para los del artículo 904 del Código de Comercio, las partes expresan que su intención, móvil o motivo que los lleva a contratar es lograr que, aún en ausencia de los elementos de forma en cuanto a la contratación, la gestión de LA FIDUCIARIA, con relación al Fideicomiso, pueda desarrollarse en procura del objeto que se ha descrito.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA OCTAVA - SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS. Las controversias o diferencias que ocurrieren entre las partes, por razón del presente Contrato, en su perfeccionamiento, ejecución, desarrollo o liquidación, podrán ser resueltas entre éstas mediante cualquier método de arreglo directo. Para tales efectos, las partes podrán disponer de un término de cinco (5) días hábiles para resolver la controversia, contados a partir del momento en el cual la parte que suscitó el conflicto, lo haya puesto en conocimiento de la otra parte.

 

Si transcurrido el anterior término, subsistieren las diferencias entre las partes, las mismas podrán ser sometidas, por un término de diez (10) días hábiles adicionales, a la decisión extrajudicial de dos amigables componedores, nombrados por la Cámara de Comercio de Bogotá.

 

Si transcurrido el anterior término, subsisten las diferencias, éstas podrán ser sometidas, por un término de diez (10) días hábiles adicionales, a la etapa de conciliación del Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

 

Si la etapa anterior también se frustra, las diferencias, en forma definitiva serán sometidas al conocimiento y decisión de la Jurisdicción Ordinaria o Contencioso Administrativa, según corresponda.

 

CLÁUSULA TRIGÉSIMA NOVENA: MULTAS. En el evento en que El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR incurra en mora o incumplimiento parcial de las obligaciones que adquiere por el contrato, sin perjuicio de la facultad que tiene el COMITÉ FIDUCIARIO sobre su revocación, el MUNICIPIO, mediante resolución motivada y atendiendo el procedimiento establecido en el artículo 86 de la Ley 1474 de 2011, le aplicará las siguientes multas, en el entendido que las mismas aplican una vez se haya suscrito la respectiva Acta de Inicio de las Obras de cada una de las etapas del PROYECTO.

 

1.       Por no iniciar o no reanudar, o no entregar los productos relacionados con las actividades referidas a los estudios, diseños y cálculos requeridos en la FASE DE PRE OBRA para solicitar las Licencias de Urbanismo y Construcción, según el caso, en el plazo determinado, o por suspensión temporal sin causa justificada o por causas imputables al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, el uno por mil (1 ‰) del valor total del PROYECTO por cada día de mora en la entrega del Informe que contenga la totalidad de estudios, diseños y cálculos requeridos para solicitar en debida forma la Licencia de Construcción, sin superar el dos por ciento (2%) del valor total del PROYECTO.

2.       Si El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR llegare a hacer entrega parcial de los documentos requeridos en la FASE DE PRE-OBRA, se le aplicará una multa del cero coma tres por mil (0,3 ‰) del valor total del PROYECTO por cada día de mora en la entrega de cada uno de los productos, estudios o documentos faltantes.  Sin superar el dos por ciento (2%) del valor total del PROYECTO.

3.       Por no iniciar o no reanudar, o no poner en funcionamiento la Oficina de Ventas del PROYECTO y/o por no contar con el personal asesor de ventas, en el plazo determinado, o por cierre o suspensión temporal sin causa justificada o por causas imputables al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, se le aplicará una multa del cero coma cinco por mil (0,5 ‰) del valor total del PROYECTO por cada día retraso o de cierre de la oficina, sin superar el dos por ciento (2,0 %) del valor total del PROYECTO.

4.       Por no iniciar o no reanudar las Obras, según el caso, en el plazo determinado, o por suspensión temporal de la misma sin causa justificada o por causas imputables al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, se le aplicará una multa del dos por mil (2,0 ‰) del valor total del PROYECTO por cada día de mora, sin superar el cinco por ciento (5,0 %) del valor total del mismo.

5.       Por no disponer en la obra del Ingeniero Director de Obra y/o del Ingeniero Residente en la Obra, o por reemplazarlo sin previa autorización del MUNICIPIO, y por cada día de mora en el cumplimiento de este requisito, se le aplicará una multa del cero coma cinco por mil (0,5 ‰) del valor total del PROYECTO, sin superar el uno por ciento (1,0 %) del valor total del mismo, lo cual no exonera al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR del cumplimiento de esta obligación.

6.       Por no disponer en la obra del Profesional en Aseguramiento de la Calidad  y/o del Administrador del Sistema de Gestión en la Seguridad y Salud en el Trabajo, o por reemplazarlo sin previa autorización del MUNICIPIO, y por cada día de mora en el cumplimiento de este requisito, se le aplicará una multa del cero coma tres por mil (0,3 ‰) del valor total del PROYECTO, sin superar el uno por ciento (1,0 %) del valor total del mismo, lo cual no exonera al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR del cumplimiento de esta obligación.

7.       Por no instalar las Vallas y/o banderas del PROYECTO, en el plazo determinado, sin causa justificada o por causas imputables al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, se le aplicará una multa del cero coma cinco por mil (0,5 ‰) del valor total del PROYECTO por cada día retraso o de cierre de la oficina, sin superar el dos por ciento (2%) del valor total del PROYECTO.

8.       Por no constituir ni presentar las Garantías únicas de Cumplimiento, en cualquiera de sus riesgos amparados, en el plazo determinado, sin causa justificada o por causas imputables al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, se le aplicará una multa del dos por mil (2,0 ‰) del valor total del PROYECTO por cada día retraso o de cierre de la oficina, sin superar el dos por ciento (2%) del valor total del PROYECTO.

9.       Por reemplazar al SUPERVISOR técnico independiente sin previa autorización del MUNICIPIO, y por cada día de mora en el cumplimiento de este requisito, se le aplicará una multa del cero coma cinco por mil (0,5 ‰) del valor total del PROYECTO, sin superar el uno por ciento (1,0 %) del valor total del mismo, lo cual no exonera al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR del cumplimiento de esta obligación.

10.    Por no suministrar oportunamente el personal de obra y/o el equipo necesario para el adecuado desarrollo de los trabajos, y por cada día de mora en el cumplimiento de este requisito, se le aplicará una multa del cero coma uno por ciento (0,1%) del valor total del PROYECTO, sin superar el dos por ciento (2%) del valor total del mismo.

11.    Por no acatar las órdenes del Supervisor para que se corrijan defectos observados en la obra por el uso de materiales inadecuados, o para que se tomen las medidas de seguridad necesarias para la prevención de accidentes, se le aplicará una multa del cero coma cero cinco por mil (0,05 ‰) del valor total del PROYECTO dejado ejecutar, por cada día de mora en el cumplimiento de este requisito, contado a partir de la fecha en que se haya dado la orden por escrito por parte del Supervisor, sin superar el uno por ciento (1%), del valor del contrato dejado ejecutar.  Esta multa no atenúa las demás atribuciones del MUNICIPIO, establecidas en el Pliego de condiciones.

12.    Por no dar cumplimiento a la obligación de instalar y mantener la señalización preventiva durante la ejecución de la obra, y por cada día de mora en el cumplimiento de este requisito, se le aplicará una multa del uno por mil (0.1‰) del valor total del PROYECTO, sin superar el uno por ciento (1%) del valor total del PROYECTO dejado ejecutar. 

13.    Por cambios en los planos o especificaciones, sin previa autorización del MUNICIPIO, se le aplicará una multa del uno por ciento (1%) del valor total del PROYECTO dejado de ejecutar, lo cual no exonera al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR de la obligación de realizar la obra según lo estipulado en el contrato. 

14.    Por depositar escombros en sitios no autorizados previamente por el Supervisor, se le aplicará una multa del cero coma uno por ciento (0,1%) del valor total del PROYECTO, sin superar el dos por ciento (2%) del valor total del mismo.

15.    Por retrasos en la ejecución de la obra.  Por cada día de mora en la entrega definitiva de la obra correspondiente a cada una de las etapas aprobadas, se cobrará al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR una multa de hasta el cero coma cuatro por mil (0,4 ‰) del valor del Contrato. 

16.    Por cada día de atraso en el cronograma de actividades, se cobrará al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR una multa de hasta del cero coma uno por mil (0,1 ‰) del valor del PROYECTO, si el atraso fuere imputable al FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR.  El MUNICIPIO se reserva el derecho de aplicar multas parciales por el incumplimiento parcial de la programación de la obra para cada una de las agrupaciones.

17.    Por no presentar los documentos exigidos para la liquidación del contrato, dentro del plazo establecido para el efecto, según las disposiciones vigentes, se le aplicará una multa del cero coma tres por mil (0,3 ‰) del valor total del PROYECTO.  En este caso, el MUNICIPIO elaborará la liquidación de oficio.

 

En caso de que El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR incurra en una de las causales de multa, éste autoriza al MUNICIPIO para cobrar el valor de la misma ante la FIDUCIARIA con cargo a los recursos disponibles en el patrimonio autónomo, sin perjuicio de hacerle efectiva la cláusula penal o la garantía de cumplimiento del contrato y de obtener el cobro mediante la justicia ordinaria.

Si posteriormente El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR acredita la existencia de situaciones que lo exoneren de responsabilidad y éstas son aceptadas por el MUNICIPIO, habrá lugar a que se le devuelvan los valores deducidos, ajustados en un porcentaje igual al índice de inflación fijado por el Gobierno Nacional para el año en que se proceda a la devolución.

En todo caso, las multas se impondrán de conformidad con lo establecido por la ley 1150 de 2.007, aplicando el procedimiento establecido por el MUNICIPIO, garantizando siempre el derecho de defensa y contradicción.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA: CLÁUSULA PENAL Y PROCEDIMIENTO DE APLICACIÓN. Para el caso de incumplimiento de una o varias de las obligaciones a cargo de los FIDEICOMITENTES, las partes convienen y facultan a LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO con la firma del presente contrato a exigir al FIDEICOMITENTE accionado, a título de pena, por la suma equivalente al diez por ciento (10%) del valor total del PROYECTO, para tal fin facultan a LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO para que haga efectiva la cláusula penal.  La pena aquí estipulada no constituye una tasación anticipada de perjuicios, por lo que LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO podrá exigir al FIDEICOMITENTE accionado la indemnización total de los perjuicios causados.

 

40.1.    PROCEDIMIENTO PARA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL: En garantía del debido proceso y del derecho de defensa, las partes convienen el siguiente procedimiento para la aplicación de la CLAUSULA PENAL prevista en la cláusula anterior, y así mismo facultan a LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO para hacer efectiva la referida clausula penal, así:

 

1.      LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo, previa solicitud del FIDEICOMITENTE accionante e informe del SUPERVISOR, remitirá al FIDEICOMITENTE accionado y a la aseguradora, el documento en el cual expresen los hechos que puedan constituir un retraso en la ejecución total o parcial de las obligaciones adquiridas en virtud del presente CONTRATO, o del incumplimiento de una o varias de las obligaciones a cargo del FIDEICOMITENTE accionado según el caso, aportando las evidencias que así lo soporten y requiriendo al FIDEICOMITENTE accionado las explicaciones correspondientes. 

2.      El FIDEICOMITENTE accionado, contará con cinco (5) días hábiles a partir del recibo de la comunicación anterior, para presentar por escrito sus explicaciones. 

3.      Si LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo, mediante el COMITÉ FIDUCIARIO del Patrimonio Autónomo, encuentra que las explicaciones no tienen justificación o que no corresponden a lo ocurrido en desarrollo del contrato y que el retraso en la ejecución total o parcial de las obligaciones adquiridas en virtud del presente contrato hacen exigible la cláusula penal determinará los días de retraso y el monto de la cláusula penal según corresponda. 

4.      Las partes convienen que facultan a LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO para hacer efectiva la cláusula penal, quien deberá comunicar la decisión al FIDEICOMITENTE accionado. 

5.      El FIDEICOMITENTE accionado podrá reclamar ante LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO por la medida dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la comunicación de la medida, quién dará traslado al COMITÉ FIDUCIARIO para su pronunciamiento.  Si el COMITÉ no acoge los argumentos presentados por EL FIDEICOMITENTE accionado y ratifica hacer efectiva la cláusula penal podrá compensar la suma con los montos que LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO tenga pendientes para ser pagados a favor del FIDEICOMITENTE accionado mediante compensación, en los términos de los artículos 1714 y 1715 del Código Civil.  Lo anterior de conformidad con la autorización expresa que a través de la firma de este contrato otorga el Contratista en consonancia con las reglas del Código Civil. 

6.      Por tratarse de una obligación clara, expresa y exigible a cargo del FIDEICOMITENTE accionado que presta mérito ejecutivo, la clausula penal podrá ser cobrada por LA FIDUCIARIA en su calidad de vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO directamente al contratista o a la aseguradora a través de los procedimientos legalmente previstos para ello.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA PRIMERA: TERMINACIÓN Y LIQUIDACIÓN.

 

41.1.    Causales de Terminación: Además de las causales expresamente previstas con anterioridad, serán causales de terminación de este contrato:

1.   El vencimiento del término máximo legal autorizado.

2.   Decisión judicial debidamente ejecutoriada.

3.   Por los hechos previstos en el artículo 1.240 del Código de Comercio, salvo los referidos en los numerales 5, 6 y 11.

4.   Por la transferencia de la totalidad de las unidades inmobiliarias resultantes, a cada uno de los COMPRADORES del PROYECTO de Construcción.

5.   Por decisión tomada de común acuerdo por todas las personas que suscriben este contrato, previa autorización escrita de los COMPRADORES de unidades inmobiliarias.

6.   Por terminación del Contrato de Fiducia Mercantil mediante la cual se constituyó el FIDEICOMISO.

7.   Podrá darse por terminado este contrato en forma unilateral por parte de LA FIDUCIARIA en los siguientes casos:

•   Por incumplimiento de los FIDEICOMITENTES a la obligación de actualizar la información contemplada en la cláusula vigésima tercera del presente contrato.

•   Por incumplimiento del y/o del FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR a sus obligaciones

•   Cuando se presente una insuficiencia de recursos que impida el pago de la comisión FIDUCIARIA por un período consecutivo de dos (2) meses.

•   Por inclusión de LOS FIDEICOMITENTES en los listados de control de autoridades locales o extranjeras en materia de lavado de activos o financiación del terrorismo, tales como los listados de la OFAC o de las Naciones Unidas y/o por la iniciación de procesos en su contra de extinción de dominio por estas mismas causas.

41.2.    LIQUIDACIÓN DEL FIDEICOMISO. Cuando se presente alguna de las causales previstas en el contrato o en la Ley para la terminación del negocio fiduciario, la FIDUCIARIA solo estará obligada a ejecutar los actos tendientes a su liquidación, para lo cual, contará con un término máximo de Cuatro (4) meses. En consecuencia, perderán vigencia el objeto y las instrucciones previstas contractualmente para su cumplimiento y la gestión de la FIDUCIARIA deberá dirigirse exclusivamente a realizar los actos directa o indirectamente relacionados con la liquidación del negocio. La FIDUCIARIA deberá observar el siguiente procedimiento:

1.       En el proceso de liquidación, las obligaciones que figuren en el pasivo y que estén a cargo del fideicomiso, se pagarán, dentro de los 60 días siguientes al acaecimiento de la causal de terminación, según el orden establecido en el literal C) de la Cláusula Décima Sexta.

2.       La rendición final de cuentas deberá entregarse dentro de los 60 días corrientes siguientes a la fecha de terminación del contrato.  Quince (15) días hábiles después de entregada la rendición final de cuentas, si no hubiere objeción, se las tendrá por aprobadas.  Si la hubiere deberá presentar la respuesta a ella, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha en que le sean presentadas.  En estos mismos términos se manejarán las diferentes objeciones que se presenten a ella.  En el evento de objeciones a la rendición final de cuentas, se prorrogará el término del contrato, hasta que ellas sean aprobadas.

3.       Si los FIDEICOMITENTES no acuden para la suscripción del acta de liquidación del contrato en la fecha definida por LA FIDUCIARIA, esta quedará autorizada para liquidarlo unilateralmente en cuanto a la parte que no acuda.

 

Parágrafo Primero.  Todos los gastos del fideicomiso pendientes de pago que no pudieron ser cancelados con los recursos del mismo, serán asumidos automáticamente por El FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, quien tendrá la calidad de deudor frente a esas obligaciones, circunstancia que es aceptada por los FIDEICOMITENTES con la firma del presente contrato.

 

Parágrafo Segundo.  Si al terminar esta liquidación por algún motivo quedare a cargo de los FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR alguna suma de dinero a favor de LA FIDUCIARIA, este se compromete de manera clara y expresa a pagarla a la orden de LA FIDUCIARIA dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al que se le presente la cuenta respectiva.

 

Parágrafo Tercero.  En el evento en que a la liquidación del presente contrato no fuere posible la ubicación de los FIDEICOMITENTES con el propósito de restituirle los recursos económicos existentes en el fideicomiso, LA FIDUCIARIA iniciará un proceso judicial de pago por consignación, siempre y cuando existan recursos suficientes en el PATRIMONIO AUTÓNOMO que permitan cubrir los honorarios y gastos del proceso; de lo contrario, LA FIDUCIARIA depositará los recursos existentes en el fideicomiso en cualquiera de los Fondos de Inversión Colectiva administradas por LA FIDUCIARIA a nombre de los FIDEICOMITENTES.  En todo caso, LA FIDUCIARIA no asumirá responsabilidad alguna por los resultados de las medidas adoptadas frente a la imposibilidad de localizar a los FIDEICOMITENTES, en los términos establecidos en el presente Parágrafo.

 

Parágrafo Cuarto.  En el evento en que a la liquidación del presente contrato no fuere posible la ubicación de los FIDEICOMITENTES con el propósito de restituirle los bienes inmuebles existentes en el Patrimonio Autónomo, los FIDEICOMITENTES con la firma del presente contrato le otorgan un poder especial, amplio y suficiente a LA FIDUCIARIA para que suscriba la escritura pública de restitución de los bienes inmuebles fideicomitidos, siempre y cuando existan recursos económicos suficientes en el Patrimonio Autónomo, que permitan sufragar los gastos que implique dicha transferencia.  En todo caso, LA FIDUCIARIA no asumirá responsabilidad alguna por los resultados de las medidas adoptadas frente a la imposibilidad de localizar a los FIDEICOMITENTES, en los términos establecidos en el presente Parágrafo.

 

Parágrafo Quinto.  EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR se obliga a presentar a LA FIDUCIARIA previamente a la liquidación del presente contrato de fiducia, los Folios de Matrícula Inmobiliaria donde conste que está registrada la escritura pública de restitución de cada uno de los inmuebles que hayan sido transferidos al presente PATRIMONIO AUTÓNOMO.  Mientras EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR no haya cumplido esta obligación, el presente PATRIMONIO AUTÓNOMO no podrá ser liquidado.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA SEGUNDA: NOTIFICACIONES. Las partes recibirán notificaciones de la siguiente manera:

 

EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR:

Dirección:

Teléfono:

Correos Electrónicos:

Nombres y Apellidos de sus representantes y delegados:

 

El FIDEICOMITENTE APORTANTE:

Dirección:

Teléfono:

Correos Electrónicos:

Nombres y Apellidos de sus representantes y delegados:

 

El FIDEICOMITENTE ESTRUCTURADOR:

Dirección:

Teléfono:

Correos Electrónicos:

Nombres y Apellidos de sus representantes y delegados:

 

LA FIDUCIARIA:

Dirección:

Teléfono:.

Página Web:.

 

Parágrafo Primero: El FIDEICOMITENTE se obliga a informar oportunamente por escrito el cambio de su dirección o correo electrónico a la FIDUCIARIA, y en todo caso mantener actualizada dicha información.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA TERCERA: NO LOCALIZACIÓN DEL FIDEICOMITENTE: En el evento en que por cualquier circunstancia no sea posible localizar a EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR Y/O BENEFICIARIOS, y/o de la persona encargada de impartir instrucciones necesarias para la ejecución necesarias para la ejecución y/o liquidación del contrato, según lo establecido en el mismo,  luego del envío de dos comunicaciones escritas con intervalos de veinte (20) días calendario, requiriéndolo en tal sentido a la última dirección de correspondencia registrada en LA FIDUCIARIA, se procederá con respecto a las personas ilocalizables, de la siguiente manera:

 

1.    Si el objeto del contrato no se ha agotado, se entenderá que la FIDUCIARIA se encuentra autorizada expresamente y plenamente para realizar las gestiones tendientes para continuar con la ejecución del FIDEICOMISO de acuerdo con las instrucciones previstas en el presente contrato y dentro de los límites del objeto del mismo. La FIDUCIARIA realizará estas gestiones hasta concurrencia de los activos del PATRIMONIO AUTONOMO y en ningún caso estará obligada a cubrir con recursos propios los gastos necesarios para dicha ejecución. En caso de que los recursos del FIDEICOMISO no sean suficientes, la FIDUCIARIA los solicitará al BENEFICIARIO o a la persona encargada de impartir instrucciones si son personas distintas de EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR, y si estos tampoco aportan los recursos, LA FIDUCIARIA quedará facultada para terminar el contrato por ser imposible el cumplimiento de su objeto, y se procederá a la liquidación del FIDEICOMISO, de la forma que se establece en el numeral segundo siguiente. 

2.    Si el objeto del contrato se agotó, o de conformidad con el presente contrato se hace imposible el cumplimiento del mismo, se deberá tener en cuenta lo siguiente:

a)   Si existieren recursos líquidos en el FIDEICOMISO, que de conformidad con el presente contrato deban ser entregados a EL FIDEICOMITENTE y/o BENEFICIARIO, estos desde ya, mediante el presente documento, otorgan poder especial a LA FIDUCIARIA para que  en su condición de apoderada y por ende en nombre y representación  de EL FIDEICOMITENTE y/o BENEFICIARIO, según corresponda,  constituya con dichos recursos un encargo fiduciario en los Fondos de Inversión Colectiva administradas por LA FIDUCIARIA, siempre y cuando se hubieren atendido todos los costos y gastos del FIDEICOMISO

b)   Si existen inmuebles o muebles en el FIDEICOMISO, que de conformidad con el presente contrato deban ser transferidos EL FIDEICOMITENTE y/o BENEFICIARIO, estos desde ya, mediante el presente documento, otorgan poder especial a la FIDUCIARIA para que en su condición de apoderada y por ende en nombre y representación de EL FIDEICOMITENTE y/o BENEFICIARIO según corresponda, otorgue la escritura pública en el caso de los inmuebles,  o celebre el documento privado de transferencia en el caso de los muebles,  en virtud de la cual le sea transferido el bien inmueble a título de restitución de aporte o de beneficio, respectivamente.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA CUARTA: ACTUALIZACIÓN DE INFORMACIÓN SARLAFT: De acuerdo con lo dispuesto en la Circular Básica Jurídica, en la Circular Externa 029 de 2014 proferidas por la Superintendencia Financiera de Colombia, en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y demás normas que los modifiquen, aclaren o complementen, los FIDEICOMITENTES se obliga a entregar información veraz y verificable y a actualizar por lo menos una vez cada año y cuando lo solicite la FIDUCIARIA toda la información necesaria para tener un adecuado conocimiento de su actividad económica y del origen de los recursos objeto del presente contrato, suministrando la totalidad de los soportes documentales exigidos por la FIDUCIARIA. En caso de desatención a estas obligaciones por parte del cliente la FIDUCIARIA tendrá la facultad de dar por terminado el presente contrato.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA QUINTA: CONSULTA Y REPORTE A LAS CENTRALES DE RIESGO LOS FIDEICOMITENTES autorizan a LA FIDUCIARIA o a quien represente sus derechos u ostente en el futuro la calidad de acreedor a reportar, procesar, solicitar y divulgar a las centrales de Riesgo Crediticio que administra la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia, o a cualquier otra entidad que maneje o administre bases de datos con los mismos fines, toda la información referente a su comportamiento como cliente de la unidad. Lo anterior implica que el cumplimiento o incumplimiento de sus obligaciones se reflejará en las mencionadas bases de datos, en donde se consignan de manera completa, todos los datos referentes a su actual y pasado comportamiento frente al sector financiero y, en general, frente al cumplimiento de sus obligaciones.

Para todos los efectos, conoce y acepta expresamente que los reportes y plazos se efectuarán de conformidad con las normas que al respecto sean incluidas en el reglamento de TRANSUNION S.A. y las normas legales que regulan la materia Adicionalmente, manifiesta que conoce y acepta, que el reglamento de TRANSUNION S.A.  se encuentra disponible para su conocimiento en la página web www.transunion.co y que podrá ingresar de forma directa por medio del siguiente link: https://www.transunion.co/resources/transunion-co/doc/legal/reglamento-de-politicas-y-procedimientos-de-habeas-data-032917.pdf.

Igualmente manifiesta que conoce y acepta, que la consecuencia de esta autorización será la consulta e inclusión de sus datos financieros en la Central de Información del Sector Financiero - TRANSUNION S.A. -, y demás entidades que manejen este tipo de información, por tanto, las entidades del sector financiero afiliadas a dichas centrales conocerán su comportamiento presente y pasado relacionado con el cumplimiento o incumplimiento de sus obligaciones financieras.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA SEXTA: NIT DEL FIDEICOMISO: EL FIDEICOMISO que aquí se constituye, conforme a las disposiciones legales se identificará con el Nit: 830.053.630-9, por tanto, en todos y cada uno de los actos jurídicos en que intervenga LA FIDUCIARIA como administradora y vocera del FIDEICOMISO, se harán bajo el número de identificación tributaria anteriormente señalado, especialmente los relacionados con impuestos, tasas o contribuciones de cualquier orden, entre otros.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA SÉPTIMA: MERITO EJECUTIVO Todas las obligaciones contenidas en el presente contrato sean estas de dar, hacer o no hacer serán exigibles judicialmente para lo cual el presente contrato presta mérito ejecutivo.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA OCTAVA: MANEJO DE DATOS PERSONALES: Queda entendido, en los términos de la Ley 1581 de 2012 y el Decreto 1377 de 2013, que LA FIDUCIARIA en desarrollo del objeto del presente contrato será encargada de los datos personales de los terceros que se vinculen al PROYECTO, y hará su tratamiento de acuerdo finalidades descritas en el Manual de Políticas de Tratamiento y Protección de Datos Personales, disponible para consulta en la página web de LA FIDUCIARIA, que LOS FIDEICOMITENTES como únicos responsables del manejo de datos personales manifiesta conocer y aceptar.

 

CLÁUSULA CUADRAGÉSIMA NOVENA: APLICACIÓN NORMAS NIIF: LOS FIDEICOMITENTES manifiesta que el negocio fiduciario que por este documento se constituye, de acuerdo con el ámbito de aplicación establecido en el Decreto 2420 de 2015 y la Resolución 037 de 2017, i) No aplicará el marco normativo de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) para preparadores de información que conforman el grupo 1.  ii) No cumple las condiciones para ser considerado de interés público según el parágrafo 1º del Artículo 1.1.1.1 del Decreto 2420 de 2015, iii) en consecuencia el Negocio Fiduciario conforme los términos establecidos en el artículo 1.1.4.3.1 del capítulo 3 del Decreto 2420 de 2015 y el artículo 2 de la Resolución 598 de 2004,  deberá preparar información Financiera para fines de supervisión, en los términos establecidos por la  Superintendencia Financiera de Colombia contemplados en la CE 030 de 2017- Capítulo XXIX de la Circular Básica Contable y Financiera y aquellas que la modifiquen.

 

CLÁUSULA QUINTÉSIMA: DEFENSOR DEL CONSUMIDOR FINANCIERO: LA FIDUCIARIA pone a disposición de los FIDEICOMITENTES la Defensoría del Consumidor Financiero, como un canal para presentar sus quejas, reclamos o derechos de petición.

 

-  Defensor del Consumidor Financiero Principal: 

-  Defensor del Consumidor Financiero Suplente:

-  Tel.

-  Dirección:

 

La información adicional sobre el Defensor del Consumidor Financiero la podrán encontrar en la página web de LA FIDUCIARIA,

Para constancia se suscribe en tres (03) ejemplares del mismo valor y tenor en la ciudad de Bogotá D.C., a los _______________ (_______________) días del mes de _______________ del año dos mil _______________ (_______________).

 

EL FIDEICOMITENTE INVERSIONISTA Y CONSTRUCTOR     _________________________ Representante Legal de ______________	EL FIDEICOMITENTE APORTANTE       ____________________________ Representante Legal de _______________
EL FIDEICOMITENTE ESTRUCTURADOR     _________________________ Representante Legal de ______________	LA FIDUCIARIA       ____________________________ Representante Legal de _______________

 

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[1] Ebusiness Vivienda, NIT. 900.141.359-8 en desarrollo del contrato de prestación de servicios profesionales suscrito con el Municipio, actuando en calidad de Estructurador – Coordinador se permite presentar la minuta del Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración Inmobiliaria que se convierte en la columna vertebral mediante la cual se desarrollará el proyecto de Vivienda DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO y que recoge todas las condiciones, especificaciones, obligaciones, actividades, derechos, beneficios, sanciones, y demás consideraciones que se han estipulado en forma detallada en los Pliegos de la Licitación Pública.

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 [LAVB1]La seguridad jurídica de este tipo de negocios parte del cumplimiento por parte del ente territorial al estatuto de contratación pública, por lo cual, como regla de oro, sólo deben suscribirse negocios de este tipo previa la celebración de Licitaciones Públicas o salvo instrucciones directas de entidades del orden nacional como el ministerio de vivienda, Fonvivienda, DPS, etc.

1.        [CCMS2]Si voy a dejar dentro del contrato la opción de comité fiduciario, lo dejaría definido, quien lo comprende y se reunirá en caso de solicitud de una de las partes a la fiduciaria. No lo dejaría con unas obligaciones definidas, ni periodicidad de reunión eso vuelve el negocio mas operativo y costoso para la fiduciaria. 2 En vez de manual operativo podríamos dejar descripción de la operación del negocio dentro del contrato. Todo en un solo documento es practico para todos

 

 [MNP3]Yo pienso que si debe haber manual operativo o si no el contrato queda muy extenso

 [LS4]Así es.

 [LS5]

 [LAVB6]Es importante definir un Manuel Operativo (el modelo fue remitido por nuestra parte) donde quede claro como opera el negocio para todas las partes, esto es importante por cuanto en el desarrollo de este tipo de proyectos intervienen muchas personas y al final terminan administrando personas que no participaron desde el inicio.

El comité fiduciario debe dejarse con reuniones bimestrales y cuando sea requerido, ya que si no se obliga a que se celebren la fiduciaria quedaría expuesta a que el proyecto vaya por un rumbo y la realidad contractual sea muy diferente.  Es importante por ejemplo establecer la obligación de presentar informes de gestión mensual del Fideicomitente Inversionista y Constructor, de los Supervisores Independientes, del Estructurador y de la Fiduciaria para que todos sepamos el estado del proyecto casi en tiempo real.

 [CCMS7]Propongo dejar esto como una fase de este contrato y no un contrato adicional.

 [MNP8]Si jurídicamente se puede , pues mejor que sea en un solo contrato todo

 [LS9]Generalmente estos proyectos con Municipios tienen varias etapas constructivas, por lo que cada una de ellas se puede dar en momentos distintos conforme avance la anterior, es por ello que se indica que por cada etapa del proyecto se pueda suscribir un contrato individual de preventas ligado a este PA.

Si el proyecto tiene una sola etapa de ventas debidamente determinada, si se pudiese dejar como una fase de este contrato fiduciario.

No obstante, la generalidad es que son por etapas y por ello se recomienda lo aquí indicado.

 [LAVB10]Cada Etapa puede tener su propio encargo de preventas, o el mismo encargo se puede ir ampliando en la medida que se inicien nuevas etapas constructivas.  Desde el inicio debe quedar claro y aprobado por el Comité Fiduciario la cantidad de unidades de vivienda a desarrollo y la cantidad de etapas.  El éxito del encargo de preventas es la entrega de tarjetas de recaudo a los compradores para que las consignaciones queden identificadas desde el momento cero y se eviten las partidas conciliatorias, un convenio con un o dos bancos recaudadores es importante irlo pensando.  Bancolombia y Bogotá manejan este sistema y tienen corresponsales bancarios en muchos municipios del país.

 [LMSC11]Hay que determinar quién contratará al supervisor y al interventor, ya sea el MUNICIPIO o el fideicomiso

 [MNP12]Creería que el fideicomiso por instrucción del fideicomitente.

 [LS13]Así se determinó inicialmente, hay que validarlo con negocios.

 [LAVB14]Queda claro que NO hay Interventor. 

Los Supervisores Técnicos Independientes i) de Diseños y ii) de Construcción de la Obra los debe contratar el fideicomiso, previa instrucción del Fideicomitente Inversionista y Constructor y deben estar inscritos y avalados por el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados, en dicho contrato deben incluirse las obligaciones que la Ley 1796 de 2016 les impone y además las de presentar informes mensuales al fideicomiso y de asistir a los comités fiduciarios a los que fueron citados y presentar informes sobre los avances de la obra y sus hallazgos en la ejecución del proyecto, de igual forma deben quedar obligados a suscribir las Actas de Recibo Final General de las Obras o para cada Etapa, según corresponda; para efecto de la expedición de las Pólizas de calidad y Estabilidad y deberá expedir bajo la gravedad de juramento la certificación técnica de ocupación de la respectiva obra.

 [CCMS15]El propietario del inmueble es el municipio considero que el obligado es el municipio, debemos pensar que nuestro cliente también es el privado y no podemos hacerlo responsable de las cosas del municipio

 [LS16]La responsabilidad se estableció de forma solidaria, pues en muchos casos cuando el municipio selecciona al constructor, eventualmente establece dentro del proceso de selección que éste ejecutará gestiones para ayudar con la transferencia de los bienes al PA.

 

Esta es una minuta pero claramente cada negocio se ajusta a los negocios particulares.

 [MNP17]De acuerdo  Laura

 [LAVB18]Así está bien redactado.

 [CCMS19]Es corto el tiempo, adicionalmente no dejaría esta obligación del comité fiduciario

 [LS20]Se estima que el tiempo se determine en cada caso en particular, no obstante si se debe dejar la obligación de presentación el avance ante el Comité. Así la obligación NO es del comité  sino del constructor.

 [MNP21]

 [MNP22]Así es

 [LAVB23]Es MUY IMPORTANTE para el éxito de este tipo de proyectos que se establezcan plazos para cada una de las fases, de no hacerlo el Fideicomitente Constructor pensará que puede tomarse todo el tiempo del mundo para dar inicio a sus obligaciones, por ello el plazo de SESENTA DIAS es prudente para que se realicen los estudios iniciales que permitan llevar el proyecto a obtener licencias de urbanismo y construcción y salir a preventas.  Los plazos deben ir acompañados de la CLAUSULA DE MULTAS, recordemos que. estos proyectos nacen de una Licitación Pública en la cual la entidad territorial goza de prerrogativas como lo son las Cláusulas Exorbitantes.

 [CCMS24]Por la naturaleza de los proyectos que estoy haciendo y que el municipio esta vinculado los compradores solo deberán ser personas naturales

 [MNP25] De pronto si porque son personas beneficiarias de subsidios para vivienda Vis, no podrían ser jurídicas

 [LAVB26]Propongo dejar las PERSONAS, ya que el comprador de unidades resultantes puede ser una entidad pública como el Fondo Adaptación, el DPS, los Fondos de Paz que adquieran estos inmuebles para beneficiar a los hogares que hacen parte de dichos programas.

 [CCMS27]¿Esto si aplica en todos los casos?

 [MNP28]No se puede dejar limitado a mi casa YA

 [LAVB29]Actualmente el Decreto 1077 de 2015 establece la obligación de registrar los proyectos en el Sistema de Información de Minvivienda y también ante el Programa Mi Casa Ya que administra la firma Transunión.  Sin lo cual las entidades financieras no podrán aprobar créditos ni tramitar estos subsidios para el proyecto de vivienda.

 [LAVB30]Al no haber transferencia de recursos públicos en dinero al PA, la figura del Interventor resulta onerosa y redundante frente a las obligaciones del Fideicomitente Inversionista y Constructor que está obligado por la Ley 1796 de 2016 a tener dos supervisores técnicos independientes, uno para diseños y otro para la ejecución de la obra.

 [CCMS31]En este tipo de negocio, el municipio puede también hacer un aporte de recursos que finalmente también serán subsidios para las personas designadas por resolución.

 [LAVB32]El ente territorial aporta el predio a título gratuito al patrimonio autónomo para ser entregado como subsidio de vivienda en especie mediante una resolución de asignación.

 [CCMS33]Es recomendable que el comodato se suscriba por documento privado no por escritura publica.

 [LS34]Así es, lo que se dice aquí es que el documento se firma en el mismo momento en que se firma la EP de transferencia, no obstante, se aclara

 [LAVB35]El ideal es que el predio se transfiera al PA cuando el encargo de preventas alcance el punto de equilibrio en ventas, ya que si la EP se hace desde el inicio puede ocurrir que no se obtenga el punto de equilibrio y el negocio no se inicie, por lo cual se tendría que hacer una nueva escritura devolviendo el predio al municipio.  Entonces para que el Fideicomitente Inversionista y Constructor pueda desarrollar sus obligaciones el Comodato Precario lo puede hacer el ente territorial una vez seleccione al constructor y este haya firmado el contrato de fiducia mercantil.

 [CCMS36]¿Operativamente siempre debemos abrir una cuenta? Revisar la posibilidad que no se requiera sino que vayan atados al fondo.

 [LS37]No se entiende

 [MNP38]Los recursos deben ir a Fics

 [LAVB39]Es importante abrir las cuentas recaudadoras en la Ciudad donde está el proyecto, para que los hogares compradores puedan consignar sus recursos cerca de su residencia.  Cuando se abren cuentas en Bogotá, aunque sea muy fácil para la fiduciaria es complejo para los compradores.  Una vez los recursos entren al Encargo Fiduciario a dichas cuentas la fiduciaria “JALA” los recursos a sus FICs.

 [CCMS40]¿En qué momento?

 [LAVB41]El Fideicomitente Inversionista y Constructor entregará dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la fecha de suscripción del contrato de fiducia mercantil irrevocable inmobiliario de administración y pagos las correspondientes garantías.

 [CCMS42]Revisar si la operación se puede dejar dentro del contrato y no meterle otro documento adicional sin necesidad si el negocio es sencillo

 [LS43]Esto se debe validar entre las áreas de la fiduciaria

 [LAVB44]El Manual Operativo y los instructivos deben entregarse al momento cero de inicio del negocio con la entidad territorial, de tal forma que sean documentos estandarizados para todos los negocios de este mismo tipo que se suscriban con los entes territoriales.  Una versión inicial del Manual Operativo ya fie remitida por Evivienda.

 [CCMS45]Esto debería de ser mas flexible, recomiendo tener unas minutas guía pero que no sea una camisa de fuerza. El contrato puede quedar que se debe firmar con contratos en otros momentos, o que se realice invitación y posterior contratación.

 [LAVB46]OK.

 [CCMS47]Es importante que los modelos de los documentos iniciales los entregue la fiduciaria y quien monta el documento para cada beneficiario es el fideicomitente constructor

 [CCMS48]Revisar si operativamente esto no es muy dispendioso para la fiduciaria, toda vez que esto implica que cada que se va a realizar el registro de una escritura la fiduciaria realice un pago y se tiene días contados porque la liquidación de rentas y registro puede variar de un día a otro. No dejaría esto en el fideicomiso, sino que estos gastos los asuman el constructor y el comprador de ser el caso. Esto es transparente para nosotros simplemente dejaría expreso que estos gastos no corren por cuenta del fideicomiso y que estos gastos serán definidos en el documento de promesa de compraventa y en la escritura

 [LS49]Ok de acuerdo

 [LAVB50]El Fideicomitente Inversionista y Constructor realiza los pagos y luego los legaliza ante el fideicomiso.

 [CCMS51]Según este texto se entiende que el constructor no podrá cobrar reembolsables…y esto es normal en este tipo de proyectos que van cobrando su ejecución igual que un proveedor, es importante revisar esto de cara a los constructores

 [LS52]Esta cláusula hace referencia al beneficio que le corresponderá como fideicomitente constructor dentro del Fideicomiso y las variables de la cual dependen. Beneficio que estiman desde que se postulan en el proceso de selección que adelanta la entidad territorial.

 [LAVB53]En este negocio no operan los gastos reembolsables que son inherentes a la gerencia de proyectos o a la administración delegada.  Puede suceder que se hagan PAGOS ANTICIPADOS DE BENEFICIOS lo cual debe regularse en el Manual Operativo.

 [CCMS54]¿A qué se refiere este costo?

 [LAVB55]Este No es un costo, es un Ingreso. Se presenta por los convenios que se suscriben por parte del Constructor con las empresas de servicios públicos, por Ej. Enel Codensa o Gas Natural, quienes reintegran al constructor un porcentaje del valor de los activos representados en las redes matrices construidas para posteriormente administrarlas y prestar el servicio de Energía Eléctrica y Gas.

 [CCMS56]¿A nombre de quien sale las facturas de compra de materiales? ¿Porque si es a nombre del fideicomitente constructor esta devolución se la realizan es a él, esto se contabiliza en el fideicomiso?

 

 [MNP57]De acuerdo la devolución seria al fideicomitente que es quien compro

 [LS58]Validarlo con financiero.

 [LAVB59]Las facturas de compra de materiales pueden hacerse a nombre del Patrimonio Autónomo y/o del Constructor, lo importante en este caso es que la Devolución del IVA opera en favor del Fideicomitente Inversionista y Constructor, quien debe adelantar los trámites ante la DIAN en cuyo caso la fiduciaria sólo prestará un apoyo operativo en dicho trámite.

 [LMSC60]Es menester indicar si el proyecto se desarrollará por etapas, y si es así, cuantas unidades inmobiliarias conformarán las mismas.

 [MNP61]Si de cuerdo, así se dejara cuando ya conozcamos en detalle cada proyecto

 [LMSC62]Es menester indicar si el proyecto se desarrollará por etapas, y si es así, cuantas unidades inmobiliarias conformarán las mismas.

 [LAVB63]El área mínima de cada unidad inmobiliaria debe ser aprobada sólo por el Comité Fiduciario, debemos recordar que el área propuesta va atada a la licitación pública y ningún fideicomitente la puede modificar unilateralmente, lo cual solo podrá ser aprobado por mutuo acuerdo de las partes en el Comité Fiduciario.

 [CCMS64]Si se deja el tema de comité, es importante especificar como va a constar dicha aprobación.

 [LS65]En las actas de cada comité se evidencian los temas tratados y aprobados en dichas reuniones.

 [LAVB66]En las actas del comité fiduciario.

 [LAVB67]El supervisor NO autoriza NI aprueba ningún pago o desembolso, tampoco puede aprobar cambios en la obra.  El contrato de fiducia debe tener un supervisor por parte del Fideicomitente Aportante que se incluye en la Cláusula de Supervisión, numeral 11.3.

 [LAVB68]No resulta presentable que la fiduciaria sea la primera en el orden de prioridad de los pagos.  Por ello se establece que el Fideicomitente Inversionista y Constructor al momento de suscribir el contrato y concomitante con la presentación de las garantías de cumplimiento deba hacer un aporte de un % de recursos que garanticen el pago de la comisión fiduciaria, del estructurador y de supervisor técnico, de tal forma que siempre debe haber recursos para estos compromisos.

 [LAVB69]La delegación del alcalde debe recaer solamente en sus secretarios de despacho, preferiblemente en el Secretario de Hacienda o en el de Planeación Municipal quienes están a cargo de este tipo de proyectos.

 [LAVB70]Cada dos meses es un término prudencial para realizar estos comités, aunque al inicio del proyecto se deban hacer varios al mes.

 [LMSC71]¿La facturación la realizará el fideicomitente o la fiduciaria?

 [LAVB72]La facturación de las viviendas la hace directamente el Fideicomitente Inversionista y Constructor.