Por Luis Alberto Vargas Ballén, gerente de Evivienda
I. OFERTA DE VIVIENDA EN CUNDINAMARCA Y LA CIUDAD REGIÓN.
Para conocer la realidad de la vivienda
con la que el MUNICIPIO debe gestionar su Política Municipal de Vivienda,
se realizó también un estudio de la oferta de proyectos de vivienda en la Región,
incluyendo a Bogotá y todos los Municipios de Cundinamarca donde se realizan proyectos
en la actualidad.
Este estudio comprende la oferta de proyectos
desde el segundo semestre del año 2.012 al primer trimestre de 2.019, la mayoría
de los proyectos han actualizado los precios por cuenta del libre mercado.
Este análisis nos permite determinar el
mercado para la Vivienda de Interés Prioritario y Social, la cantidad de proyectos,
el número de viviendas ofrecidas, así como los precios de venta y las características
de las viviendas ofrecidas.
De tal forma que con estas bases planteamos
las principales variables de nuestro Proyecto de Vivienda de Interés Prioritario
y Social. En nuestro caso las variables a
estudiar son el precio final de la vivienda y la cantidad de metros cuadrados construidos
ofrecidos, ya que en términos generales los acabados ofrecidos son iguales para
cada tipología de vivienda.
La información contiene 8.825
proyectos de vivienda, en categorías VIP, VIS y No Vis, recopilada mediante
visitas a Ferias de Vivienda, Folletos de proyectos y constructores, Revistas
especializadas en una labor de recopilación de información sistemática realizada por Evivienda desde el año 2.012 a la fecha.
Cuadro 11.1. Fuente de la Información de los Proyectos.
FUENTE DE LA INFORMACIÓN
|
PROYECTOS
|
%
|
FERIAS
|
1.413
|
16,01%
|
FOLLETO
|
56
|
0,63%
|
REVISTAS
|
1.685
|
19,09%
|
SIVIS FINDETER
|
5.671
|
64,26%
|
ELEGIBLE CERTIFICADO
|
4.331
|
76%
|
NO ELEGIBLE CERTIFICADO
|
1.340
|
24%
|
Total general
|
8.825
|
100,00%
|
Del total de 8.825 se han excluido
1.340 proyectos presentados ante Findeter pero declarados NO Elegibles, por no
ser viables por razones técnicas, financieras o jurídicas. Esto indica que del total de proyectos que se
presentan para el trámite de Elegibilidad el 24% son inviables o fueron mal
formulados.
Para las estadísticas de este
análisis tomaremos únicamente los proyectos 3.154 proyectos de vivienda del
mercado, excluyendo los 5.671 proyectos de la bases de datos de Findeter por
cuanto de los mismos no se conocen precios por unidad de vivienda ni por metro
cuadrado construido.
Los mayores años de actividad en la
presentación de proyectos fueron el 2.003, 2.004, 2.012, 2.016 y 2.108, que
coinciden con el inicio del mandato del ex Presidente Álvaro Uribe Vélez en
2.002, luego la llegada al Ministerio de Vivienda del Señor Germán Vargas
Lleras y finalmente se muestra la oferta vigente desde 2.016 a 2.019 que
corresponde todo a vivienda No Vis.
En los años 2.013 a 2.016 el país
vivió el desarrollo de proyectos de vivienda gratuita de los cuales no se
cuenta con datos por cuanto su manejo fue privatizado a través de patrimonios
autónomos y que para los efectos de este análisis no aportan valor por cuanto
se trata de viviendas sin precio entregadas 100% subsidiadas.
Nótese como la ejecución de proyectos
de vivienda VIP año por año desciende.
Los años donde más proyectos de
vivienda presentaron los Municipios fue en 2.003 y 2.004 con la denominada
Bolsa de Esfuerzo territorial, donde el Ministerio de Vivienda entregaba los
recursos de los subsidios a los proyectos aprobados por Findeter con
Elegibilidad.
No obstante dicha bolsa fracaso luego
de varios años por cuanto los oferentes de muchos de estos proyectos saquearon
los recursos y dejaron cientos de urbanizaciones a medias por todo el país.
En parte por ello, la gente desconfía
tanto de los constructores, en Cundinamarca los hogares residentes en las provincias
de Ubaté, Gualivá, Tequendama y Sumapaz dudan mucho a la hora de vincularse a
un proyecto de vivienda serio. Y es que
su experiencia fue nefasta con constructores como:
Del estudio de la oferta de vivienda para
los años 2.016 a 2.019, se encontraron tres mil ciento cincuenta y cuatro (3.154)
proyectos en las bases de datos de las cajas de compensación familiar, la revista
Estrenar Vivienda, la revista La Guía, y Metrocuadrado.
Entendemos por proyecto para efectos del
conteo general, la oferta de vivienda del mismo precio y área, lo cual implica que
dentro de una misma urbanización podemos encontrar varios proyectos a cargo del
mismo oferente.
Para realizar el presente análisis se
tomaron 2.780 proyectos que cuentan con precio de venta al público, 2.820
proyectos que informan los m2 construidos y 2.490 proyectos de los cuales
podemos obtener el precio por metro cuadrado construido. Lo que corresponde al 33% del total de 7.485
proyectos registrados.
De la muestra de 2.490 proyectos del total
que cuentan con precios vigentes y se encuentran ofrecidos al público.
Encontramos lo siguiente:
Nótese como la vivienda VIP apenas equivale al 1% del total de los
proyectos en venta y de igual forma se evidencia el apetito por los suelos para
grandes inversionistas y hogares de estratos altos, al copar con un 78% la oferta
de proyectos habitacionales.
Esta situación se hace más crítica al
notar que los proyectos de vivienda VIP apenas llegan a ser 34.
Apenas ocho (8) de los veinte Municipios de la Sabana de Cundinamarca ofertan proyectos habitacionales, sin ningún proyecto VIP ofrecido al público. Siendo estos Soacha, Funza, Mosquera, Madrid, Nemocón, Facatativá, Bojacá y Gachancipá.
De esta oferta debe tomarse en cuenta
el metraje promedio de la oferta en 42,78 m2 por vivienda a un precio promedio
por m2 de $1.007.463,00 pesos.
El valor del m2 en Vivienda VIP debe
ser analizado con referencia al año de la oferta, para el 2.012 estaba en $922.271,00
y se ofertaban 41,90 m2 por unidad de vivienda, luego en el año 2.016 el valor
por m2 estaba en $1.097.496 con 43,82 m2 por unidad de vivienda y para el año 2.018
alcanzó la suma de $1.233.991 para 44,42 m2 construidos. Con un valor promedio para 42,78 m2 por
unidad de vivienda en $1.007.463 pesos.
a)
Determinación de la Cantidad de m2 Requeridos y su valor.
Entonces estos datos nos permiten
estimar el valor de la vivienda que se espera recibir como resultado de la
Licitación pública en trámite, ya que al traer estos valores a valor presente a
2.019 el valor por m2 debería estar en $1.308.030 pesos con los cuales se
podrán obtener 44,32 m2 en el mercado de la vivienda VIP oferta del sector
privado.
Estos
cálculos son para viviendas de 70 smmlv.
A los cuales debemos descontar el valor del predio que es de
aproximadamente el 10% del valor de la vivienda, lo que nos arroja un valor por
m2 neto de $1.177.227,60 pesos por m2 y nos podría permitir llegar a una
vivienda de al menos 49,24 m2.
A estos valores falta incluirles los
beneficios tributarios con que cuentan los proyectos de vivienda de iniciativa
municipal que oscilan entre el 2% al 5% del valor de las ventas.
La experiencia de Evivienda, que tiene
a su haber la estructuración y coordinación de los proyectos de vivienda en
cinco de los ocho Municipios de Cundinamarca que han ejecutado vivienda VIP,
siendo Funza, Mosquera, Madrid, Nemocón y Gachancipá, en donde se han
desarrollado los siguientes proyectos de vivienda con entregas de más de 4.200
unidades de vivienda VIP.
En cuanto a la Vivienda VIS Cundinamarca participa con doscientos sesenta y ocho (268) proyectos VIS un valor por vivienda mayor a $86 millones de pesos en promedio con valor de $119.9 millones con 67,93 m2 de área construida.
El valor del m2 en Vivienda VIS debe ser analizado con referencia al año de la oferta, para el 2.012 estaba en $1.213.022,00 y se ofertaban 50,45 m2 por unidad de vivienda, luego en el año 2.016 el valor por m2 estaba en $1.544.829 con 51,80 m2 por unidad de vivienda, para el año 2.017 alcanzó la suma de $1.711.740 para 51,20 m2 construidos, en 2.018 subió a la suma de $1.871.534 para 48,62 m2 construidos y en 2.019 bajó a $1.314.899 para 42,31 m2 construidos. Con un valor promedio para 50,12 m2 por unidad de vivienda en $1.565.288 pesos.
Si las cifras del Dane nos
permitieran contar con los precios de venta del mercado, esta información
podría tomarse de dicha fuente, pero lamentablemente se tiene acceso sólo a las
cifras de cantidad de unidades y de metros cuadrados y a los indicadores de
precios, más no a los precios de venta.
Por
ello esta información nos permite estimar el valor de la vivienda VIS que se
espera recibir como resultado de la Licitación pública en trámite, ya que al
traer estos valores a valor presente a 2.019 el valor por m2 debería estar en
$1.393.792,65 pesos con los cuales se podrán obtener 64,17 m2 en el mercado de
la vivienda VIS oferta del sector privado.
Estos cálculos son para viviendas de
105 smmlv. A los cuales debemos
descontar el valor del predio que es de aproximadamente el 10% del valor de la
vivienda, lo que nos arroja un valor por m2 neto de $1.177.227,60 pesos por m2
y nos podría permitir llegar a una vivienda de al menos A 71,30 m2 sin acabados.
De todos estos proyectos podemos concluir
que la oferta de Vivienda de Interés Prioritario es nula y por ello se tiene la
necesidad de generarla desde el propio Municipio, para ello tenemos dos referentes,
el primero el área promedio ofrecida de tan sólo 42,78 m2.
Sin embargo nuestro reto desde un inicio
es lograr una oferta de apartamentos de 50,0 m2 de área construida a un precio por
metro cuadrado de tan solo $1.159.362,40 pesos para las Viviendas VIP.
Para las viviendas VIS lo que
esperamos es lograr la Oferta de unidades de vivienda de entre 56 a 58 m2, a un
valor de entre 100 a 105 smmlv, ya que estas viviendas deberán soportar los
costos adicionales que requiere la adecuación de los predios y los
requerimientos en redes de SSPP.
En este análisis con base en cifras
del mercado, contando con una muestra de 2.490 proyectos es que eVivienda
propone la estructuración del proceso licitatorio, en cuanto a precios y metros
cuadrados construidos esperados. Ya que
se nos dice por parte de oferentes potenciales que el negocio “No les dá”, sin
embargo al analizar el mercado lo que observamos es que sí dá.
Esta licitación pública tiene un
ingrediente adicional y es que el riesgo comercial se reduce por cuanto la
venta la está adelantando el propio Municipio y el proyecto no se iniciará a
construir hasta que no cuente con su respectivo Punto de Equilibrio
certificado.
Veamos a continuación quienes
construyen en Cundinamarca.
Tabla 11.1. Constructores responsables de la Oferta de Vivienda
en la Región Sabana de Cundinamarca.
Ordenados por cantidad de Proyectos.
FIRMA CONSTRUCTORA
|
Cantidad de Proyectos
|
Promedio Área Const, m2
|
Promedio de PRECIOS
|
Promedio de Vr x m2
|
AMARILO
|
152
|
94,98
|
$346.030.619
|
$3.333.103
|
CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTÁ
|
123
|
75,78
|
$213.067.200
|
$2.692.186
|
CONSTRUCTORA BOLIVAR
|
116
|
70,76
|
$226.494.635
|
$2.836.672
|
MARVAL SA
|
97
|
78,04
|
$291.654.113
|
$3.417.710
|
PRODESA CIA
|
61
|
75,22
|
$230.598.506
|
$2.923.714
|
INVERSIONES ALCABAMA
|
51
|
85,79
|
$346.716.107
|
$3.455.505
|
GRUPO EMPRESARIAL OIKOS
|
50
|
88,01
|
$324.691.234
|
$3.644.173
|
AR CONSTRUCCIONES
|
50
|
76,39
|
$278.449.551
|
$3.241.855
|
CUSEZAR
|
44
|
90,65
|
$303.136.640
|
$3.150.586
|
CCF COLSUBSIDIO
|
40
|
47,59
|
$76.510.257
|
$1.716.662
|
CONSTRUCTORA COLPATRIA
|
36
|
84,58
|
$270.353.933
|
$3.490.105
|
CONINSA RAMÓN H
|
35
|
65,88
|
$214.441.882
|
$3.366.424
|
ARQUITECTURA & CONCRETO
|
34
|
103,33
|
$407.645.947
|
$4.491.470
|
CONSTRUCTORA LAS GALIAS
|
31
|
51,67
|
$98.749.057
|
$1.995.987
|
INGEURBE
|
30
|
58,83
|
$240.029.844
|
$3.491.456
|
URBANSA
|
27
|
72,91
|
$231.744.511
|
$2.946.184
|
AKILA
|
26
|
61,28
|
$159.808.323
|
$2.397.891
|
TRIADA
|
25
|
62,77
|
$117.597.677
|
$1.820.311
|
APIROS
|
24
|
56,72
|
$89.862.617
|
$1.493.515
|
ACIERTO INMOBILIARIO
|
24
|
75,26
|
$366.296.646
|
$5.005.645
|
BUEN VIVIR CONSTRUCCIONES
|
20
|
148,98
|
$124.327.579
|
$2.259.641
|
PROKSOL
|
20
|
65,20
|
$277.893.385
|
$4.481.966
|
UMBRAL PROPIEDAD RAÍZ
|
18
|
68,09
|
$357.848.678
|
$5.086.636
|
CONSTRUCTORA CONCONCRETO
|
16
|
66,53
|
$243.883.177
|
$3.019.617
|
MORANDI
|
14
|
95,81
|
$511.744.000
|
$5.237.017
|
GRUPO DESARROLLADOR DE LA SABANA
|
13
|
65,08
|
$243.419.600
|
$3.760.458
|
CONSTRUCCIONES CONALTURA SA
|
11
|
60,01
|
$278.845.990
|
$4.870.040
|
INVERSIONES MENDEBAL
|
11
|
60,89
|
$164.713.359
|
$2.482.697
|
URAKI CONSTRUCTORA INMOBILIARIA
|
10
|
59,27
|
$238.752.526
|
$4.264.807
|
BIOCONSTRUCCIONES
|
10
|
73,29
|
$190.414.200
|
$2.548.314
|
INACAR CONSTRUCTORA
|
10
|
69,79
|
$214.881.120
|
$3.086.489
|
Tabla 11.2. Constructores responsables de la Oferta de Vivienda en la Región Sabana de Cundinamarca. Ordenados por menor valor del m2 construido en Vivienda VIP.
FIRMA CONSTRUCTORA
|
Cantidad de Proyectos
|
Promedio Área Const, m2
|
Promedio de PRECIOS
|
Promedio de Vr x m2
|
VIP
|
24
|
43,24
|
$41.267.093
|
$960.725
|
MCPIO MOSQUERA CONST CAPITAL BOGOTÁ
|
1
|
51,00
|
$43.120.000
|
$845.490
|
GRUPO ICOS
|
3
|
40,96
|
$35.657.163
|
$871.526
|
MCPIO FUNZA CONSORCIO AMARILO OBYCON
|
2
|
51,00
|
$45.688.790
|
$895.859
|
CONSTRUCTORA BOLIVAR
|
1
|
42,72
|
$39.650.000
|
$928.137
|
CCF COLSUBSIDIO
|
1
|
42,50
|
$39.669.000
|
$933.388
|
MCPIO MADRID COLSUBSIDIO AMARILO
|
1
|
51,00
|
$48.261.780
|
$946.309
|
AMARILO
|
6
|
40,75
|
$38.642.167
|
$955.753
|
FUNDACIÓN CONSTRUIMOS
|
1
|
38,00
|
$37.000.000
|
$973.684
|
INVERSIONES CACIA
|
1
|
37,05
|
$39.669.000
|
$1.070.688
|
AKILA
|
2
|
46,50
|
$49.895.720
|
$1.073.026
|
TRIADA
|
1
|
42,20
|
$48.260.000
|
$1.143.602
|
IMPULCOLOMBIA
|
1
|
42,33
|
$54.686.940
|
$1.291.919
|
Total general
|
24
|
43,24
|
$41.267.093
|
$960.725
|
Tabla 11.3. Constructores responsables de la Oferta de Vivienda en la Región Sabana de Cundinamarca. Ordenados por menor valor del m2 construido en Vivienda VIS.
FIRMA CONSTRUCTORA
|
Cantidad de Proyectos
|
Promedio Área Const, m2
|
Promedio de PRECIOS
|
Promedio de Vr x m2
|
VIS
|
429
|
50,18
|
$78.505.377
|
$1.567.966
|
INGECASA
|
1
|
51,00
|
$43.000.000
|
$843.137
|
PROYECTOS VIS
|
1
|
56,07
|
$48.100.000
|
$857.856
|
PROMACOL
|
1
|
57,00
|
$50.000.000
|
$877.193
|
AMPITEC
|
2
|
67,50
|
$60.096.000
|
$889.917
|
VISIÓN VHICAS
|
1
|
45,00
|
$41.171.000
|
$914.911
|
CONIGSA SA
|
1
|
67,00
|
$62.000.000
|
$925.373
|
INACAR CONSTRUCTORA
|
3
|
57,69
|
$59.166.667
|
$1.036.578
|
PROMOTORA EQUILÁTERO INGEURBE
|
1
|
48,00
|
$50.000.000
|
$1.041.667
|
VINDICO
|
1
|
45,00
|
$47.115.000
|
$1.047.000
|
CONSTRUCTORA AL FUTURO
|
1
|
60,44
|
$63.400.000
|
$1.048.974
|
MYH INGENIEROS
|
1
|
50,00
|
$52.900.000
|
$1.058.000
|
SUPREMA COMPAÑÍA INMOBILIARIA VIVARCO
|
5
|
46,16
|
$52.624.000
|
$1.176.732
|
CONSTRUCCIONES SEVA
|
1
|
45,00
|
$53.200.000
|
$1.182.222
|
SOLAR
|
1
|
50,00
|
$59.500.000
|
$1.190.000
|
INVERSIONES MENDEBAL
|
6
|
55,52
|
$70.572.265
|
$1.190.491
|
INMOBILIARIA VISIÓN VHICS
|
1
|
33,78
|
$40.900.000
|
$1.210.776
|
INVERSIONES HUERTAS
|
1
|
60,00
|
$73.000.000
|
$1.216.667
|
ARQUITECTURA Y PROPIEDAD
|
3
|
44,25
|
$50.613.333
|
$1.217.709
|
CONSTRUCTORA GERINCO
|
1
|
51,23
|
$62.819.155
|
$1.226.218
|
BIOCONSTRUCCIONES
|
2
|
60,00
|
$73.671.000
|
$1.227.850
|
PROMOTORA CONVIVIENDA
|
1
|
50,00
|
$62.000.000
|
$1.240.000
|
INVERSIONES BOYACÁ
|
2
|
57,31
|
$71.505.000
|
$1.250.339
|
CONSTRUCTORA NÉMESIS
|
1
|
48,92
|
$61.400.000
|
$1.255.110
|
DESPROING
|
1
|
53,20
|
$67.000.000
|
$1.259.398
|
CONSTRUCTORA CONCONCRETO
|
2
|
51,00
|
$64.390.000
|
$1.262.549
|
GRUPO APSC
|
3
|
49,68
|
$62.766.667
|
$1.267.144
|
VIVIENDA 2000S
|
1
|
58,00
|
$73.500.000
|
$1.267.241
|
ÁNGEL DÍAZ
|
1
|
43,93
|
$56.000.000
|
$1.274.755
|
OSPINAS
|
3
|
51,00
|
$65.116.667
|
$1.286.257
|
INMOBILIARIA LOS SAUCES
|
2
|
48,53
|
$64.750.000
|
$1.308.911
|
CEP CONSTRUCTORES ASOCIADOS
|
1
|
41,60
|
$54.500.000
|
$1.310.096
|
NORCO
|
2
|
39,50
|
$51.400.000
|
$1.311.716
|
CONSORCIO EDIFICAR
|
2
|
47,76
|
$63.500.000
|
$1.329.317
|
APIROS
|
23
|
55,67
|
$80.227.955
|
$1.347.729
|
INVERSIONES EDECIOS
|
4
|
69,22
|
$92.610.366
|
$1.350.749
|
PRABYC INGENIERO
|
1
|
47,50
|
$64.350.000
|
$1.354.737
|
TORRES DE LUCERNA
|
1
|
39,00
|
$52.835.000
|
$1.354.744
|
GRUPO CONSTRUMAX
|
5
|
39,89
|
$63.644.559
|
$1.360.925
|
URBANIZADORA BARILOCHE
|
1
|
51,40
|
$70.000.000
|
$1.361.868
|
SIN
|
5
|
47,37
|
$64.389.400
|
$1.363.974
|
URBANSA
|
6
|
57,41
|
$85.980.598
|
$1.385.253
|
INVERSIONES CACIA
|
3
|
62,06
|
$90.754.598
|
$1.390.911
|
AMARILO
|
30
|
53,17
|
$81.656.253
|
$1.408.987
|
CUSEZAR
|
3
|
40,38
|
$57.756.667
|
$1.431.375
|
COINCI INGENIEROS CIVILES
|
1
|
55,00
|
$79.900.000
|
$1.452.727
|
LONDOÑO GOMEZ
|
1
|
36,78
|
$53.500.000
|
$1.454.595
|
CVA CONSTRUCTORA
|
1
|
65,56
|
$95.512.219
|
$1.456.867
|
CONINSA RAMÓN H
|
6
|
48,57
|
$71.050.000
|
$1.472.407
|
MARVAL SA
|
15
|
54,65
|
$82.182.061
|
$1.474.406
|
PROMOTORA Y DESARROLLADORA DE PROYECTOS LATERIZIO INCOL
|
2
|
43,60
|
$67.450.000
|
$1.493.119
|
CONSTRUCTORA COLPATRIA
|
3
|
45,69
|
$68.566.667
|
$1.499.083
|
GRUPO ICOS
|
2
|
47,02
|
$70.500.000
|
$1.499.491
|
INVERSIONES CARGIL
|
1
|
56,02
|
$84.030.000
|
$1.500.000
|
CCF CAFAM
|
1
|
47,82
|
$73.157.703
|
$1.529.856
|
Tabla 11.4. Constructores responsables de la Oferta de Vivienda en la Región Sabana de Cundinamarca. Ordenados por menor valor del m2 construido.
FIRMA CONSTRUCTORA
|
Cantidad de Proyectos
|
Promedio Área Const, m2
|
Promedio de PRECIOS
|
Promedio de Vr x m2
|
CFC & A CONSTRUCCIONES
|
3
|
289,50
|
$93.495.091
|
$1.000.338
|
CONSTRUCTORA AL FUTURO
|
1
|
60,44
|
$63.400.000
|
$1.048.974
|
MYH INGENIEROS
|
1
|
50,00
|
$52.900.000
|
$1.058.000
|
GRUPO ICOS
|
5
|
43,38
|
$49.594.298
|
$1.122.712
|
AYHR INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES
|
2
|
81,00
|
$94.241.500
|
$1.158.515
|
SOLAR
|
1
|
50,00
|
$59.500.000
|
$1.190.000
|
INMOBILIARIA VISIÓN VHICS
|
1
|
33,78
|
$40.900.000
|
$1.210.776
|
ARQUITECTURA Y PROPIEDAD
|
3
|
44,25
|
$50.613.333
|
$1.217.709
|
CONSTRUCTORA GERINCO
|
1
|
51,23
|
$62.819.155
|
$1.226.218
|
INVERSIONES BOYACÁ
|
2
|
57,31
|
$71.505.000
|
$1.250.339
|
CONSTRUCTORA NÉMESIS
|
1
|
48,92
|
$61.400.000
|
$1.255.110
|
GRUPO APSC
|
3
|
49,68
|
$62.766.667
|
$1.267.144
|
VIVIENDA 2000S
|
1
|
58,00
|
$73.500.000
|
$1.267.241
|
ÁNGEL DÍAZ
|
1
|
43,93
|
$56.000.000
|
$1.274.755
|
INVERSIONES CACIA
|
4
|
53,72
|
$77.983.199
|
$1.284.170
|
VIVENDUM
|
1
|
61,90
|
$79.947.000
|
$1.291.551
|
NORCO
|
2
|
39,50
|
$51.400.000
|
$1.311.716
|
ENSO E INVERSIONES
|
1
|
72,00
|
$95.370.000
|
$1.324.583
|
INVERSIONES B DE PSA
|
1
|
58,14
|
$78.000.000
|
$1.341.589
|
INVERSIONES EDECIOS
|
4
|
69,22
|
$92.610.366
|
$1.350.749
|
TORRES DE LUCERNA
|
1
|
39,00
|
$52.835.000
|
$1.354.744
|
ARQUITECTURA DISEÑO & URBANISMO
|
1
|
133,60
|
$181.696.000
|
$1.360.000
|
URBANIZADORA BARILOCHE
|
1
|
51,40
|
$70.000.000
|
$1.361.868
|
CEP CONSTRUCTORES ASOCIADOS
|
2
|
48,44
|
$67.050.000
|
$1.375.149
|
INVERSIONES HUERTAS
|
4
|
70,83
|
$101.250.000
|
$1.420.516
|
VILLA MARY URB.
|
2
|
97,50
|
$138.750.000
|
$1.426.894
|
J PACHONS
|
5
|
263,20
|
$223.200.000
|
$1.448.455
|
COINCI INGENIEROS CIVILES
|
1
|
55,00
|
$79.900.000
|
$1.452.727
|
CVA CONSTRUCTORA
|
1
|
65,56
|
$95.512.219
|
$1.456.867
|
FLEREXCOLD
|
1
|
155,00
|
$230.000.000
|
$1.483.871
|
APIROS
|
24
|
56,72
|
$89.862.617
|
$1.493.515
|
INVERSIONES CARGIL
|
1
|
56,02
|
$84.030.000
|
$1.500.000
|
CONDOMINIO CAMPESTRE VERDE CAPITAL
|
1
|
117,00
|
$175.500.000
|
$1.500.000
|
FUNDACIÓN CONSTRUIMOS
|
3
|
42,67
|
$66.666.667
|
$1.502.916
|
INMOBILIARIA LOS SAUCES
|
4
|
198,51
|
$137.125.000
|
$1.510.233
|
CCF CAFAM
|
1
|
47,82
|
$73.157.703
|
$1.529.856
|
AGORA CONSTRUCCIONES
|
1
|
41,79
|
$64.000.000
|
$1.531.467
|
POLI URBE
|
2
|
86,00
|
$132.000.000
|
$1.533.820
|
PROMOTORA ULCS
|
1
|
67,06
|
$104.000.000
|
$1.550.850
|
CONSTRUCTORA URBANA MB
|
1
|
63,54
|
$99.500.000
|
$1.565.943
|
PROINBAL
|
1
|
120,00
|
$192.000.000
|
$1.600.000
|
PROMOTORA RESERVA DE LA CAÑADA
|
1
|
60,80
|
$97.560.000
|
$1.604.605
|
CONSTRUCTORA MIRAMONTE
|
1
|
92,00
|
$148.000.000
|
$1.608.696
|
GRUPO ESPACIOS
|
1
|
76,00
|
$122.437.000
|
$1.611.013
|
CASTEL CAMEL
|
1
|
840,00
|
$1.360.000.000
|
$1.619.048
|
CONSTRUCCIONES SEVA
|
3
|
52,67
|
$87.066.667
|
$1.622.497
|
MANSOL CONSTRUCTORES
|
2
|
50,00
|
$90.606.248
|
$1.632.414
|
VERDEV CONSTRUCTORA
|
1
|
153,00
|
$250.000.000
|
$1.633.987
|
GRUPO CONSTRUMAX
|
6
|
38,14
|
$67.203.799
|
$1.634.487
|
CONSTRUCCIONES ROCA FUERTE
|
1
|
104,80
|
$172.000.000
|
$1.641.221
|
CCF COMPENSAR
|
7
|
55,91
|
$90.935.104
|
$1.643.759
|
CMF CONSTRUCTORA CONSTRUCTORA
MURAGLIA
|
1
|
49,00
|
$81.000.000
|
$1.653.061
|
b)
Censo de Edificaciones del DANE.
Tabla 11.5. Construcción de Vivienda Cundinamarca y
Bogotá período 2.001 a 2.018.
MUNICIPIO
|
Suma de Unidades VIS
|
Suma de Unidades VIP**
|
Suma de Unidades No VIS
|
TOTALES
|
Bogotá
|
248.749
|
83.239
|
349.090
|
597.839
|
Bogotá
|
248.749
|
83.239
|
349.090
|
597.839
|
Cundinamarca
|
133.500
|
20.807
|
64.491
|
197.991
|
Soacha
|
103.122
|
18.795
|
3.322
|
106.444
|
Madrid
|
9.149
|
60
|
11.398
|
20.547
|
Mosquera
|
6.633
|
82
|
8.321
|
14.954
|
Facatativá
|
4.419
|
417
|
2.199
|
6.618
|
Zipaquirá
|
3.354
|
159
|
8.580
|
11.934
|
Fusagasugá
|
2.508
|
627
|
7.407
|
9.915
|
Chía
|
1.409
|
28
|
7.122
|
8.531
|
Funza
|
1.297
|
606
|
4.140
|
5.437
|
Cajicá
|
1.094
|
17
|
8.267
|
9.361
|
La Calera
|
443
|
6
|
1.232
|
1.675
|
Cota
|
39
|
7
|
1.760
|
1.799
|
Sopó
|
33
|
3
|
743
|
776
|
Total general
|
382.249
|
104.046
|
413.581
|
795.830
|
El Dane nos permite observar el
desarrollo de la urbanización en la sabana de Cundinamarca, donde se destaca
Soacha que a partir de la aprobación del Macroproyecto de Vivienda Ciudad Verde
comenzó a desarrollarse exponencialmente, lo lamentable es que los habitantes
nativos de Soacha no han podido resolver el déficit habitacional por cuanto las
ventas en más del 90% son para hogares de Bogotá, lo que también sucede en los
otros municipios de la sabana.
Le siguen en construcción los
municipios de Madrid, Mosquera y Zipaquirá.
Los dos primeros donde quizás de forma irresponsable se ha cambiado el
uso del suelo para permitir el desarrollo macro desordenado de vivienda
VIS. Vivienda que no genera solución al
déficit de vivienda de los hogares de menores recursos y que indudablemente
ayuda mucho a que la fila del trancón de la entrada a Bogotá por la Calle 13
cada día sea más larga. Pronto llegará
la fila de vehículos hasta la glorieta del sector de Cartagenita y los ingenuos
habitantes nos seguiremos preguntando dónde está el trancón?
Este cuadro nos permite también observar
como las capitales de las provincias como Facatativá, Fusagasugá y Zipaquirá
crecen a unos ritmos menos acelerados, que se deben a su relativa lejanía de
Bogotá, lo que no sucede con Soacha, Madrid y Mosquera.
Se sacan en limpio los Municipios de Funza,
Chía, La Calera y Cota que aunque presentan crecimientos en cantidades de
vivienda, las cifras son muy inferiores y quizás ponderadas, y esto se debe a
que sus POT ha sido cuidadosos en aceptar expansiones urbanísticas
desordenadas.
Tabla 11.6. Construcción de Vivienda período 2.001 a
2.018.
AÑO
|
Suma de Unidades VIS
|
Suma de Unidades VIP**
|
Suma de Unidades No VIS
|
Cundinamarca
|
133.500
|
20.807
|
64.491
|
2.001
|
428
|
0
|
222
|
2.002
|
1.133
|
0
|
15
|
2.003
|
1.605
|
0
|
15
|
2.004
|
774
|
191
|
14
|
2.005
|
1.312
|
970
|
9
|
2.006
|
2.394
|
928
|
20
|
2.007
|
5.196
|
2.043
|
156
|
2.008
|
3.022
|
1.480
|
15
|
2.009
|
2.106
|
413
|
15
|
2.010
|
4.458
|
549
|
9
|
2.011
|
13.389
|
1.090
|
242
|
2.012
|
12.744
|
2.394
|
4.402
|
2.013
|
22.511
|
5.472
|
9.777
|
2.014
|
14.009
|
3.193
|
7.985
|
2.015
|
15.496
|
1.209
|
10.309
|
2.016
|
10.973
|
695
|
9.756
|
2.017
|
12.195
|
97
|
10.779
|
2.018
|
9.755
|
83
|
10.751
|
Total general
|
382.249
|
104.046
|
413.581
|
Este último cuadro nos permite ver la
forma como la vivienda VIP se redujo a casi cero después de haber alcanzado las
5.472 unidades en 2.013 y repunta la vivienda No Vis de estar en menos de 10
unidades durante los inicios de la década del 2.000 hasta llegar a su tope
máximo en los años 2.017 y 2.108 con más 10 mil unidades consecutivas.
La inquietud que nos queda es dónde
están construidas las viviendas VIP que obligatoriamente debían haberse
construido en al menos un porcentaje del 20%, que en los últimos años nos
debería arrojar una cifra cercana a las 160 mil unidades VIP, pero apenas se
desarrollaron 104 mil unidades.
Tabla 11.7. La deuda en Construcción de Vivienda VIP período
2.001 a 2.018.
MUNICIPIO
|
Suma
de Unidades VIS
|
Suma
de Unidades VIP**
|
Suma
de Unidades No VIS
|
TOTAL
|
20% vip
|
Diferencia
|
Bogotá
|
248.749
|
83.239
|
349.090
|
597.839
|
119.568
|
-36.329
|
Cundinamarca
|
133.500
|
20.807
|
64.491
|
197.991
|
39.598
|
-18.791
|
Soacha
|
103.122
|
18.795
|
3.322
|
106.444
|
21.289
|
-2.494
|
Madrid
|
9.149
|
60
|
11.398
|
20.547
|
4.109
|
-4.049
|
Mosquera
|
6.633
|
82
|
8.321
|
14.954
|
2.991
|
-2.909
|
Facatativá
|
4.419
|
417
|
2.199
|
6.618
|
1.324
|
-907
|
Zipaquirá
|
3.354
|
159
|
8.580
|
11.934
|
2.387
|
-2.228
|
Fusagasugá
|
2.508
|
627
|
7.407
|
9.915
|
1.983
|
-1.356
|
Chía
|
1.409
|
28
|
7.122
|
8.531
|
1.706
|
-1.678
|
Funza
|
1.297
|
606
|
4.140
|
5.437
|
1.087
|
-481
|
Cajicá
|
1.094
|
17
|
8.267
|
9.361
|
1.872
|
-1.855
|
La
Calera
|
443
|
6
|
1.232
|
1.675
|
335
|
-329
|
Cota
|
39
|
7
|
1.760
|
1.799
|
360
|
-353
|
Sopó
|
33
|
3
|
743
|
776
|
155
|
-152
|
Total
general
|
382.249
|
104.046
|
413.581
|
795.830
|
159.166
|
-55.120
|
Esta deuda social con más de 55 mil
hogares está en mora de ser pagada, por eso es tan importante generar proyectos
de vivienda económica para las familias de menores recursos.
II.
CONCLUSIONES.
En general el sector Infraestructura presenta resultados
estables con tendencia continuada a la baja, con un comportamiento emprendedor en
sus inversiones en propiedad, planta y equipo, pero muy conservador en términos
de financiamiento ya que este está soportado en una estructura de patrimonio y no
de deuda.
Camacol Nacional considera que a partir del año 2.019 el
sector tendrá un mejor desempeño, lo cual compartimos pues ya se tocó fondo. En materia de vivienda VIP y VIS la oferta en
Cundinamarca es nula y ya es hora que se reflejen en las cifras losa proyectos habitacionales
que muchos alcaldes se encuentran promoviendo en Cundinamarca.
Alrededor del 90% de los ingresos operacionales y los activos
se ven concentrados en la modalidad de los CONSTRUCTORES teniendo en cuenta que
las empresas de esta modalidad son el soporte tanto de la obra de infraestructura
como de la cadena de valor de la construcción.
Los CONSTRUCTORES concentran su deuda a largo plazo, en crédito
constructor, lo que les permite cumplir con los compromisos adquiridos en cada obra
de infraestructura y así mantener una estructura de costos equilibrada.
A pesar de las reducciones en utilidades, los grandes CONSTRUCTORES
se han fortalecido financieramente para enfrentar los nuevos proyectos de cuarta
generación y otros. Los niveles de endeudamiento
de los CONSTRUCTORES permiten observar que se encuentran alineados con la Matriz
de Buenas Prácticas de Contratación.
Se encontró como los años 2.016 a 2.018 se caracterizaron
por haber sido años muy desfavorables para la economía colombiana, en este período
se presentó un marcado decrecimiento impulsado por la baja del consumo y la poca
inversión realizada en innumerables sectores, entre ellos el de la construcción
de edificaciones.
Los indicadores del mercado de vivienda en el país se están
viendo afectados por un estancamiento de la oferta de vivienda, que acompañado por
un aumento en la demanda están generando presiones inflacionarias sobre el precio
actual de la vivienda en la ciudad de Bogotá y Cundinamarca, por el lado de la oferta
se encuentra que la escasez del precio del suelo en la ciudad y el aumento generalizado
de los demás costos de la construcción, medidos a través del ICCV, están generando
restricciones para los edificadores de forma tal que se está produciendo una reducción
de la oferta de viviendas nuevas.
Durante el 2016, las 1701 empresas del sector construcción
edificaciones registraron, de manera general, un incremento en sus activos, pasivos,
patrimonio e ingresos.
Las 135 empresas del subsector de construcción de obras residenciales
grupo 1, registraron activos por valor de $ 22,2 billones de pesos, cifra que representa
un crecimiento del 13,23% frente al año 2016.
Así mismo, presentaron incremento
del 6,27% en sus ingresos operacionales.
Por su parte, la ganancia neta creció
19,8%.
El subsector de construcción de obras no residenciales grupo
1, conformado por 17 empresas, presentó, frente a 2016, un crecimiento en sus activos,
pasivos y patrimonio de 11,39%, 13,35% y 9,51%, respectivamente. Tanto los ingresos operacionales como las ganancias netas presentaron aumento.
Las 795 empresas del subsector de construcción de obras residenciales
grupo 2, registraron activos por valor de $ 23,7 billones de pesos, cifra que representa
un crecimiento del 8,21% frente al año 2016.
Así mismo, presentó incremento del
6,80% en sus ingresos operacionales. Por
su parte, la ganancia neta decreció 17,5%.
El subsector de construcción de obras no residenciales grupo
2, conformado por 124 empresas, presentó, frente a 2016, un crecimiento en sus activos
y patrimonio de 1,94%, y 10,16%, respectivamente. Los ingresos operacionales disminuyeron 5,88%
mientras que las ganancias netas aumentaron
0,5%.
Ahora bien los programas de Gobierno se han consolidado como
una herramienta importante de política, no solo en materia de ayuda a los hogares
en su acceso a una vivienda nueva, sino también para impulsar el crecimiento del
sector. Sin embargo, la dinámica de los programas
ha variado de acuerdo con su segmento y lugar de ejecución.
De acuerdo con las cifras aquí señaladas, el segmento No
VIS durante el periodo 2016-2018 fue el que más demostró dinamismo a lo largo y
ancho del país, además de ser el que mayor participación ha tenido en valor dentro
de los programas. Por su parte, el segmento
VIS arrojó buenos resultados en el programa FRECH II y, aunque en menor medida,
en el programa Mi Casa Ya.
En lo que respecta al segmento VIP, este mostró lamentables
números de ejecución para el programa VIPA, pero resultó ser mucho menos dinámico
en los otros programas, particularmente en FRECH II. Por lo tanto, es relevante analizar las condiciones
de ejecución del segmento VIP, pues es el que mayor dificultad ha reflejado en la
ejecución de sus cupos y el que está socialmente destinado a las familias con menores
recursos.
Así las cosas, las diferencias en las condiciones de acceso
y en los incentivos que posee cada programa pueden ser parte de los elementos que
se deben analizar en una eventual nueva política de Gobierno. De igual manera, los indicios sobre las preferencias
reflejadas por los hogares objetivos de cada programa, producto de los resultados
observados durante 2016 a 2018, son condiciones que el nuevo Gobierno debe tener
en cuenta en su objetivo de mejorar el acceso a la vivienda a todos los colombianos.
Ya que el sector comienza un nuevo ciclo, los proyectos de
vivienda VIP y VIS serán como siempre lo han sido en el pasado, los que apuntalen
el crecimiento de las cifras del sector, agregando a ello que siguen teniendo los
beneficios tributarios y gozarán de los subsidios a la demanda que permiten a los
hogares alcanzar de manera más sencilla el cierre financiero.
Bibliografía.
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Dane,
Boletín Técnico Censo de Edificaciones (CEED) IV
trimestre de 2018, Bogotá D.C. febrero de 2019
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Dane, Boletín Técnico Vivienda
Vis y No Vis IV trimestre de 2018-1, Bogotá DC, febrero de 2019.
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Estudio
del sector de la construcción de la Superintendencia de Industria y Comercio, Julio Andrés Moya Moreno,
Martín Román Segura y David Eduardo Durán Preciado, de la Delegatura de
Protección de la Competencia. 2.015.
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Análisis
del sector de la Construcción de la Superintendencia de Sociedades, Maria
Teresa Camacho Ríos Coordinadora Grupo Estudios Económicos y Financieros y
Beatriz Carolina Ramírez Gómez Analista Grupo Estudios Económicos y Financieros de la Delegada de Asuntos Económicos y Contables. 2.018.