PONENCIA LUIS ALBERTO VARGAS BALLEN INTERVENCIÓN EN EL CABILDO ABIERTO CONCEJO DE FUSAGASUGA 06 Abril 2019
Funza,
Cundinamarca, Abril 01 de 2019
Señores
HONORABLE
CONCEJO MUNICIPAL DE FUSAGASUGÁ
Mesa
Directiva / Secretaria
La
Ciudad
Cordial saludo,
En los términos de la Ley 1753 de 2015 y del artículo 24
de la Ley 1757 de 2015, en calidad de Ciudadano Colombiano me permito solicitar
la inscripción para intervenir en el Cabildo Abierto que el Concejo de Fusagasugá
ha citado para el día jueves 28 de marzo y/o viernes 05 abril de 2019 y/o sábado
06 de abril de 2019, o en la fecha para la cual se realice el citado Cabildo
Abierto.
Atendiendo los requerimientos legales en el sentido de
presentar la ponencia sobre la cual intervendré en el citado cabildo abierto
que versa sobre el Proyecto de Acuerdo “MODIFICACIÓN DEL PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE FUSAGASUGÁ, CUNDINAMARCA –POR LEY 1753 DE 2015-,
PARA INCORPORAR AL PERÍMETRO URBANO PREDIOS PARA PROMOVER EL DESARROLLO DE
VIVIENDA, INFRAESTRUCTURA SOCIAL Y LOS USOS COMPLEMENTARIOS.
Temas de la Ponencia.
Dada la importancia de resolver el déficit habitacional
de los hogares Fusagasugueños, es importante advertir sobre el estudio de las
diversas alternativas de predios estudiados para concluir cuales predios
resultan ser las más idóneos para acometer la ejecución de los proyectos
habitacionales.
En ese sentido, se trata de llamar la atención, indagar
y preguntar al Municipio de Fusagasugá, para que indique cuáles zonas del
perímetro urbano, sub urbano, de expansión urbana y rural ha considerado
requerir para resolver el déficit habitacional en el corto, mediano y largo
plazo, para la vivienda VIP y VIS?.
Se cuestionará, si el Municipio de Fusagasugá conoce o
tiene calculado el déficit habitacional actual urbano y rural, cuantitativo y
cualitativo y sus proyecciones a 4, 8 y 12 años?
Se trata de debatir la metodología mediante la cual se
calcula el déficit habitacional cuantitativo en el Municipio de Fusagasugá y la
forma de atenderlo, la cual es obligación del Estado para determinar la cantidad
de viviendas requeridas, el precio más favorable para los hogares y su estratificación
socioeconómica. Porque eso influye en la
forma como se han calculado las áreas que se requieren incorporar al perímetro
urbano para desarrollar vivienda en el corto y mediano plazo. Y no sólo en seguir declarando los predios en
expansión urbana ad eternum, dejando a los propietarios en un limbo jurídico.
Esperando que sean los invasores los que sigan
construyendo la ciudad informal y paupérrima que hoy nos encontramos.
Se trata de llamar la atención al Municipio de Fusagasugá,
para le cuente a la ciudadanía la forma como planea utilizar todos los instrumentos
que la Ley 388 de 1997 le otorga, como lo son las políticas para definir los
tratamientos urbanísticos, para Consolidación, Desarrollo, Conservación,
Renovación Urbana, Mejoramiento Integral; la definición de instrumentos como el
reajuste de suelos, la integración inmobiliaria, la cooperación entre
partícipes, el reparto de cargas y beneficios, los instrumentos de gestión de
suelo, como la declaratoria de utilidad pública, la Declaratoria de Desarrollo
y Construcción Prioritario, la Compensación por Tratamientos de Conservación; la
definición de los instrumentos financieros como la Participación de la
Plusvalía, la Contribución por Valorización, los Pagares Y Bonos De Reforma
Urbana y las Multas Y Sanciones Urbanísticas y los instrumentos jurídicos de
Enajenación Voluntaria, Enajenación Forzosa, Expropiación Judicial y Vía Administrativa;
o si plantea dejarlos previstos como letra muerta como ha ocurrido durante los
últimos 19 años.
Y es que la Administración Municipal no puede seguir
siendo es un ente pasivo esperando que los particulares tomen la iniciativa.
Qué saca el Municipio de Fusagasugá con definir en su
futuro POT unas zonas en expansión urbana si para desarrollarlas necesita
formular Planes Parciales y esos trámites son eternos? La ciudadanía no aguanta esperar otros 10 o
20 años para ver desarrollados los suelos donde deberían construirse sus
viviendas en el corto plazo.
Porqué razón no decreta los predios que hace más de casi
veinte años declaro en expansión urbana como urbanos de una vez? Si desde el POT vigente los declaro en
expansión urbana y lo lógico sería volverlos urbanos. Acaso los hogares más humildes tienen la
culpa de no ser dueños de la tierra pero si tienen que soportar el peso de no
contar con viviendas dignas y asequibles porque la administración no tiene el
carácter para tomar decisiones. Lo que el
mercado no genera formalmente los ilegales lo desarrollan informalmente y he
ahí las invasiones.
Qué pasará con la proliferación de construcciones de
vivienda en zonas de invasión y cómo las van a controlar y extirpar?.
Se ha cuestionado el Municipio las ventajas de incluir ya
las zonas de expansión urbana en cuanto al cálculo de las rentas futuras para
el Municipio?
Si se calculan los recaudos a VPN por el impuesto de
plusvalía, los impuestos de demarcación informativa, de predial unificado, ICA y
las rentas provenientes del recaudo de la prestación de los SSPP y la demanda
de los demás servicios sociales por parte de los futuros residentes, Fusagasugá
podría resolver muchos de sus problemas estructurales con estos recursos.
Para el Municipio de Fusagasugá, resultará muy
beneficioso incorporar los predios en expansión urbana para contar con los
suelos de las zonas de protección ambiental y de por lo menos el 30% del área bruta
para destinarlos a cesiones obligatorias Tipo A para generar más equipamientos sociales,
educativos, de salud, recreo deportivos, parques y zonas verdes y lo más
importante la ampliación de las avenidas y vías del plan vial. Con esta cantidad de tierra el Municipio de
Fusagasugá se convertiría en la ciudad ambientalmente sostenible más importante
del país.
Igual importancia nos anima a este debate, conocer la
forma como se ha pensado densificar los terrenos en zonas de expansión urbana, cuáles
índices de ocupación y de construcción son los óptimos, así como las alturas en
pisos permitidas en una ciudad que pasará de 3-4 pisos a 10-16 pisos y de
manera muy especial las áreas destinadas a cesiones Tipo A como vías públicas,
parques, dotaciones sociales, y más aun a los equipamientos comunales
construidos al interior de las agrupaciones resultantes, pero en especial las
áreas construidas y privadas de las viviendas propuestas para los tipos VIP y
VIS, así como sus acabados y formas de pago.
Nuestra intención es que se genere vivienda económica y
de calidad a favor de las familias, los precios de los proyectos de vivienda para
los hogares más humildes no pueden seguir estando por las nubes. No se puede repetir la experiencia de Lusitania,
donde el Municipio aporta el predio pero sin embargo se les cobran a los
hogares precios superiores a los $75 millones de pesos por áreas construidas
ínfimas en beneficio de las utilidades de los desarrolladores en detrimento de
los compradores y aun del propio Municipio que aportó el predio y le tiene que
garantizar los SSPP, dejando a los hogares más humildes por fuera sin
explicación alguna.
Es importante conocer la forma como se dará prioridad a
los hogares Fusagasugueños para que no sigamos viendo avisos de “se arrienda” o
“se vende” en las construcciones VIS y NO VIS que son adquiridas por foráneos
para percibir rentas futuras de la propiedad y/o cobrar arrendamientos
excesivamente caros a los residentes locales.
Propietarios sin ningún sentido de pertenencia por Fusagasugá, salvo el
de cobrar sus arriendos puntualmente y especular.
Interesante debatir sobre los impactos ambientales, en
materia de disponibilidad de los SSPP de acueducto, energía, vertimiento de
aguas residuales, generación de desechos RSU, el impacto sobre la movilidad y
las futuras obras que contemple el desembotellamiento que traerá consigo la
residencia de los hogares que requieren una vivienda digna, veinte mil familias
y sus vehículos, motocicletas y bicicletas sobre las vías de carácter
departamental y nacional.
Cuando un nuevo proyecto inmobiliario se basa en el cambio
de las normas de uso del suelo, por la vía de la Ley Lleras, debe generar beneficios
para el particular pero deben traducirse además de hacer viable y rentable su
proyecto en un beneficio general para toda la comunidad y para toda la sociedad,
para sus vecinos y para los futuros residentes compradores de viviendas dignas
y asequibles –reiteramos-.
Asistiremos llamados por la atención de cientos de
hogares Fusagasugueños que todos los días nos preguntan por los proyectos de
vivienda y vemos en esta iniciativa la oportunidad de colaborar como ciudadanos
a que los proyectos sean estructurados de la mejor forma, en una línea justa
que conlleve beneficios directos a los hogares en áreas construidas que no
pueden ser inferiores a los 52 m2 en viviendas VIP, con equipamientos comunales
equiparables y con una rentabilidad que siempre es muy interesante para el
desarrollador, así digan siempre que los proyectos les dan pérdidas.
Agradecemos su atención,
Luis Alberto Vargas Ballén
vargasballen@hotmail.com