Modelo Reglamento de Propiedad Horizontal Conjuntos Residenciales Vivienda de Interés Social Prioritario
PARA CONOCIMIENTO DEL PÚBLICO, COMPARTIMOS ESTE MODELO DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL CUAL ESTÁ DISPONIBLE EN LAS OFICINAS DE LA ADMINISTRACIÓN EN CADA UNA DE LAS TRES ETAPAS DEL CONJUNTO.
CAPÍTULO I
OBJETO Y
ALCANCE DEL PRESENTE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ (FUNZA CIUDAD EFICIENTE)
Artículo 1.
OBJETO. El presente reglamento consagra
los derechos y prescribe las obligaciones de los propietarios y titulares de
derechos reales, simples tenedores y ocupantes en general del Conjunto Residencial Ciudadela Altos del
Gualí (Funza Ciudad Eficiente), situado
en Calle 13 entre Carreras y 2 de la
Ciudad de Funza, determina la totalidad del inmueble sobre el cual se levanta
el Conjunto por su ubicación, área y linderos; indica el título de adquisición
y el número del respectivo folio de matrícula inmobiliaria; identifica cada uno
de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados;
determina los bienes comunes con indicación de los que tienen el carácter de
esenciales; fija los coeficientes de copropiedad; señala la destinación de los
bienes de dominio particular; establece las especificaciones de construcción y
las condiciones de seguridad y salubridad; indica las regulaciones relacionadas
con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por
ministerio de la ley 675 de 2001, y las reglas que gobiernan la organización y
funcionamiento del Conjunto Residencial Ciudadela
Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente).
Artículo 2.
EFECTOS. Las disposiciones del presente
reglamento, del cual hacen parte integrante la licencia de construcción, los
planos aprobados, el cuadro de áreas y la memoria descriptiva, tienen fuerza
obligatoria tanto para los propietarios, como en lo pertinente para los
tenedores o simples ocupantes y, en general, para las personas que a cualquier
título o causa usen o gocen de cualquiera de los bienes de propiedad privada en
que se divide el Conjunto. En toda operación que implique traspaso o
constitución de cualquier otro derecho real, o mera cesión a título legítimo
del uso, goce o disfrute sobre un inmueble, se entienden de derecho
incorporadas las disposiciones del presente Reglamento.
Artículo 3.
NORMATIVIDAD. Se declaran incorporadas al
presente Reglamento todas las disposiciones de la ley 675 de 2001 y las que en
un futuro la reglamenten, las decisiones emanadas de la Asamblea General
de Propietarios, suprema autoridad administradora del Conjunto, con el lleno de
los requisitos que aquí mismo se estatuyen. Cuando en el presente Reglamento no
se encontrare una norma expresamente aplicable a un caso determinado o
concreto, se recurrirá a la ley 675 de 2001 y a los decretos que la
reglamenten, y por último, a las leyes civiles que regulen casos o materias
análogas, en el siguiente orden: 1. Las demás normas del presente Reglamento
que regulen casos o situaciones análogas; 2. Las disposiciones del Código Civil
y leyes concordantes o reformatorias del mismo, de manera directa o por
analogía; 3. Las disposiciones de la ley 95 de 1890 y del Capítulo III del
Título XXXIII, libro Cuarto del Código Civil. 4. Las demás disposiciones
legales que regulen casos o situaciones análogas.
Artículo 4.
SIGNIFICADO DE ALGUNAS EXPRESIONES.
Las expresiones tales como "Conjunto" o "Proyecto"
contenidas en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal se entenderán
referidas al Conjunto Residencial Ciudadela
Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente), como unidad residencial, compuesto
por bienes de dominio particular y por bienes comunes. Las expresiones tales
como "Unidades Privadas", "Unidades Jurídicas",
"Bienes Privados" y "Bienes de Dominio Particular o
Exclusivo", hacen referencia a cada uno de los bienes susceptibles de
dominio privado que hacen parte del Conjunto.
CAPÍTULO II
PROPIETARIO - TÍTULOS
Artículo 5.
PROPIETARIO. El lote de terreno sobre el
cual se edifica el Conjunto Residencial Ciudadela
Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente) es actualmente de propiedad de Fiduciaria
Bogotá S.A., vocera del patrimonio autónomo Ciudadela Funza
Eficiente – Fidubogotá S.A., conforme se
indica en el artículo siguiente.
Artículo 6.
TÍTULOS. Fiduciaria Bogotá S.A., vocera
del patrimonio autónomo Ciudadela Funza Eficiente – Fidubogotá S.A., es actualmente propietaria del lote de terreno
sobre el cual se edifica el Conjunto
Residencial Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente), identificado
con el folio de matrícula inmobiliaria, por haberlo adquirido en mayor
extensión por transferencia que a título de fiducia mercantil le
hiciera el Municipio de Funza, mediante la escritura pública número setecientos treinta y tres (733)
otorgada el cuatro (4) de agosto de dos mil diez (2010) en la Notaría Única de
Madrid,
registrada al folio de matrícula
inmobiliaria número 50C-1760797 de la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Bogotá, Zona Centro. Posteriormente, Fiduciaria Bogotá S.A., vocera del patrimonio autónomo Ciudadela Funza Eficiente – Fidubogotá S.A.,
mediante la escritura pública número mil novecientos diecisiete (1.917)
otorgada el dieciocho (18) de abril de dos mil once (2011) en la Notaría Treinta y
Dos (32) del Círculo de Bogotá, realizó un desenglobe del inmueble
identificado con el folio de matrícula
inmobiliaria número 50C-1760797. La propiedad de las
edificaciones accederá al derecho de dominio sobre el terreno que pertenece a
Fiduciaria Bogotá S.A., vocera del patrimonio autónomo Ciudadela Funza Eficiente – Fidubogotá S.A.
CAPÍTULO II
DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE
Artículo 7. LOCALIZACIÓN Y
LINDEROS. El Conjunto Residencial Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente)
objeto de este Reglamento, está localizado en el Municipio
de Funza, cuyo acceso se encuentra situado en la Calle 2 entre Carreras 1 y 2, construido
en un lote de terreno denominado Casa Maternal Rosa Virginia, el cual se
encuentra comprendido dentro de los linderos tomados de
la escritura pública número mil novecientos diecisiete (1.917)
otorgada el dieciocho (18) de abril de dos mil once (2011) en la Notaría Treinta y
Dos (32) del Círculo de Bogotá,
Artículo 8.
DESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO. El Conjunto Residencial Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente)
comprende en tal concepto a lo largo de este reglamento, el lote de terreno
y las edificaciones que en él se levantan, y consta de seiscientos cuarenta y
cuatro (644) viviendas, parqueaderos comunes
para residentes, parqueaderos comunes para visitantes (incluidos para
minusválidos) y cuenta con los correspondientes accesos y servicios comunales.
CAPÍTULO IV
DE LOS BIENES DE DOMINIO
PARTICULAR O EXCLUSIVO
Artículo 9.
DELIMITACIÓN Y DESTINACIÓN. Son bienes
de propiedad privada o exclusiva los espacios delimitados como tales en los
planos de propiedad horizontal susceptibles de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o
no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su
propietario. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de
copropiedad sobre los bienes comunes del Conjunto, en proporción con los
coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de
un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse
estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular
al que acceden. La determinación de la
alinderación interna de los bienes se realizó por el sistema de poligonal,
partiendo del punto denominado (1) siguiendo el perímetro de la unidad en el
sentido del movimiento de las manecillas del reloj hasta encerrar nuevamente en
el punto uno (1), y teniendo en cuenta que dentro de las unidades privadas
pueden existir o no columnas y ductos de propiedad común cuya área no ha sido
tenida en cuenta en las áreas de las unidades respectivas y por tanto no podrán
ser demolidas ni en todo ni en parte.
Los planos de propiedad horizontal que se protocolizan
con el presente instrumento muestran la localización, linderos, nomenclatura y
área de las unidades independientes objeto de propiedad horizontal, así como
las áreas y bienes de dominio o uso común.
Las unidades privadas que forman parte del Conjunto
sólo podrán ser utilizadas para vivienda y los parqueaderos para el
estacionamiento de vehículos cuyo tamaño no puede superar los 2,20 metros de
altura y su peso no puede exceder de una (1.0) tonelada, medidas acordes con el
uso de vivienda. Los propietarios no
podrán hacer servir las casas, estacionamientos y depósitos para fines
distintos de los aquí establecidos. Esta restricción se extiende a los arrendatarios
y demás personas a quienes se conceda el uso y goce de las unidades privadas.
En
el último artículo del presente Reglamento se describen las unidades privadas
que conforman el Conjunto Residencial Ciudadela
Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente) por su nomenclatura, ubicación,
altura, áreas y linderos de acuerdo con los planos de propiedad horizontal que
forman parte integrante de este Reglamento.
Artículo 10.
IMPUESTOS Y TASAS. Los impuestos, tasas, tarifas y
contribuciones que afecten las unidades privadas serán cubiertos en forma
independiente por sus respectivos propietarios. El impuesto predial sobre cada
bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Conjunto, en
proporción al respectivo coeficiente de copropiedad.
Artículo 11. SOSTENIMIENTO DE
LOS BIENES PRIVADOS. El sostenimiento, reparaciones
y mejoras de cualquier tipo, en cuanto hagan relación a los bienes de dominio
privado, lo mismo que los impuestos, incluidos prediales y complementarios,
valorización y las tarifas por servicios públicos, serán a cargo del respectivo
propietario.
Artículo 12. REPARACIONES EN LOS
BIENES PRIVADOS. Cada propietario se obliga a
ejecutar inmediatamente en su unidad privada y por su propia cuenta las
reparaciones necesarias para mantener el bien en las mismas condiciones
estructurales de diseño y estéticas iniciales, al igual que aquellas cuya
omisión pueda llegar a ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás
unidades privadas, respondiendo por los daños que tal omisión pueda llegar a
causar, y por el de las personas por las que deba responder, presumiéndose la
culpa del infractor, quien responderá de todo perjuicio derivado de tal
conducta y de las sanciones que impongan las autoridades competentes, así como de
las que puedan llegar a imponer los organismos de administración de la
copropiedad.
La reposición de vidrios será tomada como gasto
general a cargo del Conjunto, en cuanto sea ocasionada por motivo de aseo
general a cargo del personal de administración, o por trabajos ordenados por el
administrador, y serán a cargo del propietario los que se reemplacen en su
respectiva unidad privada, por cualquier otra causa; esta reposición no podrá
romper la armonía de la fachada.
Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en
su bien privado, incluidas las redes de servicios públicos que eventualmente
están localizadas en el respectivo bien privado, las reparaciones que sean
necesarias y así evitar que por su omisión se pueda ocasionar perjuicios al
Conjunto o a otros bienes privados, debiendo resarcir los daños que se
ocasionen por su descuido o por el de las personas por las que deba responder
Artículo 13.
MODIFICACIONES EN LOS BIENES PRIVADOS.
En los bienes de dominio privado o exclusivo en ningún caso podrán hacerse
modificaciones físicas cuando como consecuencia de su realización surjan o
deban surgir nuevas unidades de dominio privado o que impliquen remoción o
merma de los muros divisorios, o un cambio así sea leve de la fachada y
representación externa del Conjunto. Las modificaciones físicas diferentes a
las anteriores podrán ser realizadas previo el cumplimiento de los siguientes
requisitos: 1. Que el propietario interesado obtenga la licencia de
construcción respectiva de la entidad competente, si la naturaleza de la obra o
las normas urbanísticas lo exigen. 2. Que la obra proyectada no comprometa la
solidez, seguridad y salubridad de la edificación; que no afecte los bienes o
zonas comunes ni altere las fachadas exteriores ni interiores. 3. Que el
propietario obtenga previa autorización escrita del Consejo de Administración,
el cual sólo podrá negarla cuando la obra contravenga los requisitos
anteriores. Todo lo anterior, sin perjuicio de la autorización que se le
concede al propietario o a sus causahabientes en el
dominio de las casas básicas o medianeras, quienes podrán, a su cargo y bajo su
responsabilidad, ampliar su unidad privada para lo cual deberá ceñirse en todo a
la licencia de construcción aprobada por la Oficina Asesora de
Planeación Municipal de la Alcaldía de Funza, a los planos arquitectónicos y
estructurales del proyecto, a las especificaciones de materiales que se
emplearon en la construcción del inmueble y al manual de procedimientos para la
ampliación. Cualquier incumplimiento de lo
aquí dispuesto durante la ejecución de las ampliaciones o mejoras será
sancionado por la copropiedad, pudiendo incluso acudir ante las autoridades a
fin de que se ordene su demolición y debida ejecución.
CAPÍTULO V
DE LOS BIENES COMUNES
Artículo 14. DEFINICIÓN. Se consideran bienes de uso o servicio común de todos
los propietarios las partes del Conjunto pertenecientes en común y proindiviso
a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de domino
particular, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes
comunes son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes
privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquéllos. Clasificación: Los bienes comunes se
clasifican para todos los efectos de este Reglamento de la siguiente manera: a.
Bienes comunes esenciales; b. Bienes comunes no esenciales, y c. Bienes comunes
de uso exclusivo.
Parágrafo
Primero. Tendrán la calidad de comunes no
solo los bienes indicados de manera expresa en el presente Reglamento de
Propiedad Horizontal, sino todos aquellos señalados como tales en los planos
aprobados para el Conjunto, los cuales se protocolizan con el presente
Reglamento.
Parágrafo Segundo. Sin perjuicio de la disposición según la cual los
bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad
privada o particular, el Consejo de Administración podrá autorizar la explotación económica del salón comunal, del
minimercado, de los parqueaderos comunales y otros bienes comunes, siempre y
cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos
que den lugar a la transferencia del derecho de dominio del mismo. La
explotación autorizada se realizará de tal forma que no impida la circulación
por las zonas comunes, ni afecte el Conjunto. Las contraprestaciones económicas
así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán
al pago de expensas comunes del Conjunto o a los gastos de inversión, según lo
decida el Consejo de Administración.
Parágrafo Tercero. Las áreas en metros cuadrados de los principales bienes comunes son las
anotadas en los planos que hacen parte integrante del presente Reglamento.
Artículo 15. BIENES COMUNES
ESENCIALES. Son bienes comunes esenciales los indispensables para
la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del Conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se
reputan bienes comunes esenciales el terreno sobre el cual se levanta el
Conjunto y las instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la
estructura, escaleras, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento
de los bienes privados, las fachadas y los techos o losas que sirven de
cubierta a las edificaciones. Los demás
bienes comunes tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.
Artículo 16.
BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO.
Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de
dominio privado y, en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre
goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, patios interiores y
retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los
bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Artículo 17.
BIENES COMUNES QUE NO SE PUEDEN ASIGNAR AL USO EXCLUSIVO. Los parqueaderos comunes para residentes y visitantes,
los accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por naturaleza o
destino son de uso y goce general, como el salón comunal, entre otros, no
podrán ser objeto de uso exclusivo.
Artículo 18.
RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de bienes privados a los que se les
asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones
ni transitorias ni permanentes sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar,
como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor
o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun
bajo uso legítimo, por el paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas y expensas
comunes por el uso exclusivo, según lo aprobado por la Asamblea General
de Propietarios.
Parágrafo. Las mejoras necesarias no comprendidas dentro de las
previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas
comunes del Conjunto.
Artículo 19.
PROHIBICIÓN DE MODIFICAR LOS BIENES COMUNES. Los propietarios de las unidades privadas no podrán modificar los
bienes comunes, ni alterar el uso y goce de éstos. Solamente la Asamblea General
de Propietarios podrá adoptar conforme al presente Reglamento y a la ley las
modificaciones a los bienes comunes que considere necesarias.
Artículo 20.
ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA DOTACIÓN
BÁSICA PARA
Artículo 21.
RÉGIMEN LEGAL DE LOS ELEMENTOS DE DOTACIÓN. Los bienes a que se refiere el
artículo anterior son del uso o servicio común e indivisible de todos los
propietarios, pero podrán ser enajenados para efectos de su reemplazo, por
desuso, desperfectos, o reformas necesarias para el mejor funcionamiento del
Conjunto mediante la decisión tomada por los órganos de administración, de
conformidad con lo establecido en este Reglamento.
Artículo 22.
BIENES COMUNES. PARQUEADEROS PARA RESIDENTES Y VISITANTES. Los parqueaderos comunes para residentes y los parqueaderos
comunes para visitantes, incluidos para minusválidos, tienen la calidad de
bienes comunes. La administración de
tales bienes comunes estará a cargo de la administración del Conjunto.
Artículo 23.
COLUMNAS Y VIGAS. Las columnas, vigas, pantallas
y ductos que aparecen indicados en los planos que se protocolizan con el
presente Reglamento, no pueden demolerse ni modificarse ni en todo ni en parte,
ya que son bienes comunes esenciales.
Artículo 24.
FACHADAS. Todos los muros y ventanas que
conforman las fachadas exteriores tienen la calidad de bienes de uso o servicio
común, así no se trate de muros estructurales. Queda prohibido variar en
cualquier forma el tipo de ventanas o vidrios, aumentar o disminuir su número,
o modificar en cualquier forma su diseño.
Artículo 25.
REEMPLAZO O REFORMA DE LOS BIENES COMUNES. Los bienes comunes son de uso o
servicio común e indivisible de todos los propietarios, pero podrán ser
enajenados para efectos de su reemplazo, por desuso, desperfectos, o reformas
necesarias para el mejor funcionamiento del Conjunto mediante la decisión
tomada por los órganos de administración, de conformidad con lo establecido en
este Reglamento.
Artículo 26.
DERECHOS SOBRE LOS BIENES COMUNES.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al
valor de su respectivo bien de dominio privado, de acuerdo a los coeficientes
de copropiedad asignados a las unidades privadas en el presente Reglamento.
Artículo 27.
DESTINACIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNES. Los propietarios y demás ocupantes del Conjunto, a cualquier
título, sus trabajadores y dependientes y sus visitantes, podrán servirse de
los bienes comunes siempre que los utilicen según su naturaleza, ubicación y
destino ordinario, conforme a lo dispuesto en este Reglamento y en las
decisiones que al respecto tomen los órganos de administración. Los
propietarios y las personas por las cuales estos son civilmente responsables,
así como los ocupantes o usuarios a cualquier título, están obligados a poner
en la conservación de los bienes comunes la máxima diligencia y cuidado, a
responder hasta por la culpa leve en el ejercicio de sus derechos sobre los
mismos y no podrán realizar ningún tipo de obra que afecte, altere, modifique,
obstruya, encierre las zonas, áreas, instalaciones o servicios de uso común.
Artículo 28.
SOSTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNES.
El sostenimiento, cuidado, reparación, conservación y reposición de los bienes
comunes será de cargo de la totalidad de los propietarios del Conjunto, para lo
cual contribuirán con las expensas comunes en proporción con los coeficientes
de copropiedad asignados a las unidades privadas.
Artículo 29. REPARACIONES NECESARIAS
Y URGENTES EN LOS BIENES COMUNES.
El Consejo de Administración aprobará las reparaciones de los bienes comunes de
acuerdo con la propuesta que en tal sentido presente el Administrador. Si se
trata de reparaciones necesarias y urgentes por inminente peligro de ruina del
Conjunto o grave amenaza para la salubridad de sus moradores, el Administrador
deberá proceder a su inmediata reparación sin esperar autorización del Consejo
de Administración.
Artículo 30.
MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES COMUNES. Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras
voluntarias y/o modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el
siguiente procedimiento: a. Si la Asamblea General de Propietarios ya hubiere
aprobado la respectiva modificación y/o mejora y le hubiere asignado la
respectiva partida en el presupuesto de gastos aprobado, el administrador hará
los estudios previos, los cuales deberá pasar al Consejo de Administración para
su estudio y aprobación; b. Cuando se trate de mejoras y/o modificaciones
físicas no previstas expresamente en el presupuesto anual aprobado por la Asamblea General
de Propietarios, el respectivo proyecto se deberá presentar por parte del
Consejo a la Asamblea ,
para su aprobación, la cual requerirá el voto favorable de la mitad más uno de
los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión.
Artículo 31.
MODIFICACIONES EN EL USO DE LOS BIENES COMUNES. El Consejo de Administración tendrá plenas facultades
para la reglamentación del uso o goce de los bienes comunes teniendo en cuenta
que tal reglamentación no debe ser tan minuciosa y exigente que haga imposible
el derecho de los propietarios a servirse de ella. Sin embargo, cuando se desee
hacer la modificación en el goce de dichos bienes y la modificación proyectada
afecte la destinación de los bienes comunes o implique una sensible disminución
en su uso y goce, se requerirá decisión de la Asamblea General
de Propietarios adoptada con una mayoría calificada del setenta por ciento
(70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto.
Artículo 32.
DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades competentes,
de conformidad con las normas urbanísticas y de construcción vigentes, la Asamblea General
de Propietarios, con el voto favorable de un número plural de propietarios de
bienes de dominio privado que represente el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad del Conjunto, podrá desafectar la calidad de común
de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio
particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al
régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafectación de parqueaderos
de visitantes estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de
estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas aplicables.
Parágrafo
Primero. Sobre los bienes privados que
surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán
realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o
contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e
impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos, el
administrador del Conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la Asamblea General
de Propietarios en el acto de desafectación y con observancia de las
previsiones contenidas en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal.
Parágrafo
Segundo. No se aplicarán las normas aquí
previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles
por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza
son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con
las decisiones y directrices que al respecto imparta el Consejo de
Administración.
Artículo 33.
PROCEDIMIENTO PARA LA
DESAFECTACIÓN DE BIENESla
Asamblea General de Propietarios y las aprobaciones que hayan
sido indispensables obtener. Una vez otorgada esa escritura pública, se
registrará en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula
inmobiliaria correspondiente.
En la decisión de desafectar un bien común no esencial
se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes de los coeficientes de
copropiedad como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al
Conjunto. En este caso, los coeficientes se calcularán teniendo en cuenta los
criterios establecidos en el Capítulo VII del título primero de la ley 675 de
2001.
Artículo 34.
APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO PARA LAS REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES. Es función de la Asamblea General
de Propietarios la aprobación de las reparaciones en los bienes comunes de
acuerdo al presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su
consideración el Consejo de Administración y el Administrador. No obstante lo
anterior, en caso de reparaciones necesarias o urgentes por inminente peligro
de ruina del Conjunto o grave amenaza para la seguridad o salubridad de sus
moradores, el Administrador deberá proceder a su inmediata realización, sin
esperar órdenes o autorizaciones de ningún otro órgano.
CAPÍTULO VI
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL
CONJUNTO
Artículo 35.
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL CONJUNTO. Los coeficientes de copropiedad que se han calculado de conformidad con
los dispuesto en la ley, establecen: (1) la participación porcentual de cada
uno de los propietarios de bienes de domino particular en los bienes comunes
del Conjunto; (2) el porcentaje de participación en la Asamblea General
de Propietarios, y (3) el índice de participación con que cada propietario ha
de contribuir en las expensas comunes del Conjunto, mediante el pago de cuotas
ordinarias y extraordinarias de administración. Para efectos de establecer los coeficientes de copropiedad de los
bienes de dominio particular del Conjunto, se ha asignado a la totalidad del Conjunto
un valor convencional equivalente a CIEN (100) y dividido este valor entre cada
una de las unidades privadas que la integran, teniendo en consideración el área
privada de cada una, según lo dispone el artículo 26 de la ley 675 de 2001,
así:
Dependencia Área privada Coeficiente
construida
copropiedad
Artículo 36. MODIFICACIÓN DE
COEFICIENTES. La Asamblea General
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron
en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el Conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de
la desafectación de un bien o de la adquisición de otros bienes que se anexen
al mismo.
3. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si
ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
4. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del
Conjunto.
Artículo 37. PARTICIPACIÓN EN
LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS.
Los propietarios de los bienes privados del Conjunto estarán obligados a
contribuir con los gastos de administración, funcionamiento, sostenimiento,
reposición y reparación de los bienes comunes, y el pago de las primas de
seguros obligatorios, en proporción al coeficiente de copropiedad establecido
en el Artículo 35.
CAPÍTULO VII
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
Artículo 38. DERECHOS. Son derechos de los propietarios: 1. Cada propietario
tendrá sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo regulado por las
normas generales del Código Civil y leyes complementarias y por las especiales
que para el régimen de propiedad horizontal consagra la ley 675 de 2001. 2. De
conformidad con lo anterior, cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en
anticresis o ceder la tenencia de su bien de dominio privado a cualquier
título, con las limitaciones impuestas por la ley y el presente Reglamento, y
en general, cualesquiera de los actos a que faculta el derecho de dominio. 3.
Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga según la naturaleza y
destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás
propietarios y usuarios. 4. Disfrutar de los servicios de uso común aprobados
por la asamblea. 5. Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que
ésta deba prestar de acuerdo con lo estatuido por la asamblea, el Consejo de
Administración y este Reglamento. 6 Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea General
de Propietarios con derecho a voz y voto. 7. Ejecutar por su cuenta las obras y
actos urgentes que exija la conservación y reparación de los bienes comunes del
Conjunto cuando no lo haga oportunamente el Administrador y exigir el reintegro
de lo que le correspondan a los demás propietarios en los gastos comprobados.
8. Solicitar al Administrador la convocatoria a asambleas extraordinarias de
conformidad con lo establecido en este Reglamento. 9. Solicitar al
administrador la expedición de un paz y salvo cuando se realice el cambio o
transferencia de tenedor o propietario de un bien privado. 10. Elegir y ser
elegido en la
Asamblea General como miembro del Consejo de Administración,
o para cualquier otro cargo dentro del Conjunto, siempre y cuando se encuentre
a paz y salvo por todo concepto por cuotas de administración y demás contribuciones
aprobadas por la
Asamblea General. 11. Examinar los libros de contabilidad del
Conjunto, siempre y cuando lo solicite en los plazos y términos previstos en el
presente Reglamento y en la ley. 12. Exigir que se le respete el descanso
nocturno. 13. Solicitar la imposición de las sanciones aquí consignadas para
los infractores del Reglamento.
Parágrafo: De conformidad con lo estipulado por el Artículo 63 del
Decreto 2190 de 2009, que reglamenta el artículo
8 de la Ley 3 de 1991, por ser este un
Proyecto de Vivienda de Interés Social y Prioritario y existir la prohibición
legal para los propietarios de las unidades privadas de enajenar, arrendar, o
dejar de residir en las unidades privadas que conforman la copropiedad antes de
haber transcurrido cinco (5) años, en dicho lapso de tiempo no se permitirán
trasteos, salvo que se presenten en debida forma las autorizaciones que
otorguen las entidades otorgantes de los subsidios familiares de vivienda.
Artículo 39. OBLIGACIONES DE LOS
PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. Son obligaciones de los propietarios y, en lo
pertinente, de los ocupantes, en relación con los bienes de dominio particular,
las siguientes: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación en la
forma prevista en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal, absteniéndose
de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del Conjunto,
producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás
propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. 2. Ejecutar de inmediato
las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios
públicos ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar
perjuicios al Conjunto o a los bienes que la integran, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. Contribuir oportuna y cumplidamente al pago de las expensas necesarias
causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes esenciales,
de acuerdo con lo previsto en el presente Reglamento. 4. Permitir la entrada a
su unidad de dominio privado al Administrador o al personal autorizado por
éste, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de
los bienes comunes o de los demás bienes privados. 5. Notificar por escrito al
Administrador dentro de los cinco (5) días siguientes a la adquisición de un
bien de dominio privado, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el
número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. 6.
Pagar las primas del seguro contra incendio y terremoto correspondientes, de
acuerdo con lo establecido por la asamblea general de propietarios. 7. Mantener
asegurado su inmueble contra incendio y terremoto por un valor que permita su
reconstrucción. 8. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad
infecciosa y desinfectar su bien de dominio privado conforme las exigencias de
las autoridades de higiene. 9. Solicitar autorización escrita del Administrador
cuando vayan a efectuar trasteo o mudanza, indicando el día y hora del trasteo,
para lo cual deberá estar a paz y salvo por todo concepto con la Administración.
10. Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad
privada. 11. Cerciorarse que las personas a quienes dé el uso o goce de su bien
de dominio privado conozcan y se obliguen a respetar y cumplir el presente
Reglamento. 12. Asistir y participar en las Asambleas Generales. Una vez citada
la Asamblea
con el lleno de los requisitos, la no asistencia o participación en ellas, o el
retiro sin delegación escrita, podrán ser objeto de sanción con multas
impuestas a criterio de la
Asamblea General. 13. Respetar al Administrador y a los
miembros de Consejos y Comités cuando en cumplimiento de sus funciones le hagan
reparos a su conducta o le notifiquen decisiones que le recuerden el
cumplimiento de sus obligaciones. 14. La tenencia de animales domésticos se
sujetará a las normas que en este sentido dicte el Consejo de Administración y
a las normas que regulan la
materia. En todo caso, el propietario, poseedor o tenedor de
unidades privadas que tenga animales domésticos habitando en la copropiedad
deberá procurar que estos no causen daños a las personas o bienes de la
copropiedad, respondiendo por todo daño causado. Deberá pasearlos con los
elementos de seguridad que indique el reglamento que expediría el Consejo de
Administración para evitar que ocasionen daños a la integridad física de las
personas o de otros animales. Además, deberá mantener las zonas comunes aseadas
y libres de excrementos que produzcan los animales que estén bajo su custodia,
debiendo recogerlos de inmediato si tal situación acaece.
Parágrafo
Primero. Cada propietario de unidad
privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso
de dicha unidad a cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial por
las multas que la administración imponga al usuario por la violación de las leyes
o del presente Reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al
propietario sino a las personas que con él conviven o que a su nombre ocupan la
respectiva unidad privada.
Parágrafo
Segundo. Para que una persona distinta
del propietario pueda ocupar cualquier bien privado, no tratándose de la
desmembración de la propiedad, será necesaria la celebración de un contrato en
el que se deberá pactar expresamente que el inquilino u ocupante a cualquier
título conoce y se obliga a respetar y cumplir el presente Reglamento.
Artículo 40.
PROHIBICIONES. Los propietarios y todas las
personas que ocupen unidades privadas deberán abstenerse de ejecutar cualquier
acto que pudiere perturbar la tranquilidad o el sosiego de los demás ocupantes
o pusiere en peligro la seguridad, solidez o seguridad del Conjunto. En
especial deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican
enseguida, las cuales envuelven obligaciones de no hacer: A. En relación con las unidades de dominio privado, está prohibido:
1. Enajenar o conceder el uso de su bien de dominio privado para usos o fines
distintos a los autorizados por el presente Reglamento, o celebrar los mismos
contratos con personas de mala conducta, la cual será calificada por el Consejo
de Administración. 2. Destinar el bien de dominio particular a usos contrarios
a la moral y a las buenas costumbres, o a fines prohibidos por la ley o por las
autoridades. 3. Sostener en los muros medianeros y techos, cargas o pesos
excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y, en
general, ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación
o contra el derecho de los demás. 4. Colocar avisos o letreros en las ventanas,
fachadas o paredes comunes del Conjunto, con excepción de los avisos en las
ventanas que anuncien la venta o arriendo de la respectiva unidad privada. El
Consejo de Administración podrá reglamentar el tamaño y las características de
los avisos o letreros en los que se anuncie la venta o arriendo de las unidades
privadas. 5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de
las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas,
inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que presenten peligro para la
integridad de la construcción o para la salud o seguridad de sus habitantes. De
acuerdo con esta disposición, queda terminantemente prohibido el uso de estufas
de petróleo, cocinol, gasolina, gas propano o sustancias similares, con
excepción del gas natural. 6. Acometer obras que impliquen modificaciones
internas sin el lleno de los requisitos establecidos en este Reglamento, o que
comprometan la seguridad, solidez o salubridad del Conjunto o disminuyan el aire o la luz de los demás
bienes particulares. 7 Utilizar las ventanas para colgar ropas, tapetes, etc.
8. Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general
todo elemento que pueda obstruir cañerías y desagües de lavamanos, lavaplatos y
tazas de sanitarios. En el evento que se ocasione algún daño por infracción de
esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta
los gastos que demanden las reparaciones. 9. Tener en su unidad privada
cualquier clase de animales que causen molestias, incomodidad o perjuicios a
los demás ocupantes, a juicio del Consejo de Administración. 10. Instalar
maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones o que
molesten a los vecinos o que perjudiquen el funcionamiento de radios y
televisión, etc. 11. Destinar las unidades privadas a usos que causen
perjuicios o molestias a los demás ocupantes. 12. Perturbar la tranquilidad de
los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto volumen aparatos de
sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las horas
de la noche o en las primeras horas del día. Están especialmente prohibidas las
clases de música, baile o gimnasia en las viviendas. 13. Sin perjuicio de la
autorización que se concede a los propietarios o tenedores de las casas básicas
o medianeras, conforme quedó dicho en el artículo 13 del presente Reglamento, los
propietarios no podrán elevar nuevos pisos ni recargar la estructura de las
casas con nuevas construcciones, salvo que obtengan de los órganos de
administración de la copropiedad y de las autoridades municipales competentes,
las autorizaciones a que haya lugar. 14. Destinar los bienes privados a fines
distintos a los previstos en el presente reglamento de propiedad horizontal.
15. Alterar las fachadas del Conjunto o introducir reformas en ella que perjudiquen
la estética o la estabilidad del Conjunto o su distribución arquitectónica. 16.
Colgar ropas, alfombras, letreros, avisos, carteles y otros elementos similares
en las paredes externas, puertas, ventanas o áreas de uso común. 17. Instalar
películas en las ventanas sin la autorización previa del Consejo de
Administración. 18. Instalar vitrales o mosaicos en los vidrios o ventanas de
las unidades de vivienda. 19. Los propietarios y/o tenedores de las viviendas
no podrán, por razones de orden técnico y de seguridad de sus habitantes,
instalar duchas eléctricas. 20. Desarrollar
en el bien de dominio particular actividades comerciales abiertas al público
tales como, y sin limitarse a ellas, bares, tiendas, miscelaneas, fábricas de
ningún tipo, cafeterías, restaurantes, salas de belleza, peluquerías, salas de
videojuegos, entre otras y en general ningún tipo de comercio. B.
Con relación con los bienes comunes y a la vida en comunidad quedan prohibidos
los siguientes actos: 1. Obstaculizar el acceso a las entradas del Conjunto y
demás áreas de circulación, de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso
de los demás. 2. Usar esos mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos
a cualquier otro objeto que genere incomodidad o bullicio. 3. instalar avisos o
letreros en las fachadas del Conjunto. 4. Impedir o dificultar la conservación
y reparación de los bienes comunes. 5. Arrojar basuras u otros elementos en los
bienes de propiedad común, o a los otros bienes de propiedad privada o a las
vías públicas ya que estas deberán ser evacuadas en la forma, sitio y
oportunidad que señale la administración. 6. Usar las zonas de estacionamiento
como lugares de juegos infantiles o para actividades similares. 7. Variar en
alguna forma las fachadas del Conjunto quedando prohibidas, entre otras obras,
cambiar el tipo de ventanas o vidrios, o aumentar o disminuir el número de
aquellos, o instalar películas de seguridad sin la autorización previa del
Consejo de Administración, o instalar vitrales o mosaicos. 8. Instalar
cualquier tipo de antenas de radio, radio aficionado o radar, toda vez que
éstas interfieren las comunicaciones de las unidades de dominio privadas. 9.
Instalar rejas de seguridad en las ventanas, diferentes al diseño uniforme que
indique el administrador, o el Consejo de Administración, según corresponda.
10. Sacudir alfombras o ropas por las ventanas o en las zonas comunes del
Conjunto. 11. Usar los parqueaderos como lugares de depósito.
Parágrafo
Primero. Los derechos, obligaciones y
prohibiciones previstas en este Reglamento tendrán fuerza obligatoria para los
propietarios de los bienes privados así como para todas las personas a quienes
estos concedan su uso y/o goce a cualquier título.
Parágrafo
Segundo. Sin perjuicio de la autorización
que se concede a los propietarios de las casas básicas o medianeras, conforme
quedó dicho en el artículo 13 del presente Reglamento, no
podrán realizarse nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea
general de propietarios, previo cumplimiento de las normas urbanísticas y de
construcción vigentes.
Parágrafo
Tercero. Con el presente Reglamento se
protocoliza el manual de ampliación de las casas básicas o medianeras, el cual
es de obligatorio cumplimiento para los propietarios y usuarios de estas
viviendas. El promotor del proyecto podrá libremente modificar o ajustar el
citado manual de ampliación de las viviendas básicas ó medianeras, sin que tal
decisión se entienda como una reforma, modificación o adición al presente
Reglamento.
Artículo 41. NORMAS PARA EL
USO DE LOS PARQUEADEROS, DEL SALÓN COMUNAL Y DEMÁS BIENES COMUNES. La
utilización de los parqueaderos comunes para residentes y visitantes y el salón
comunal, y demás bienes comunes, estará sujeta a las siguientes reglas, las
cuales consagran obligaciones de hacer y de no hacer. En primer lugar, se
establecerán las reglas con relación a los cupos de parqueo y la forma en que
deba surtirse el sorteo de los mismos; posteriormente, las que guardan relación
con la utilización del salón comunal y demás bienes comunes. A. Para la utilización de los cupos de
parqueo comunes para residentes y visitantes: 1) Ningún propietario o usuario
podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que demarcan el respectivo
espacio. 2) Aun cuando los usuarios de este sector tienen derecho a transitar
en sus vehículos por las zonas reservadas para circulación, esto no los faculta
para estorbar el libre movimiento de los demás vehículos. 3) No podrán hacerse
reparaciones a los vehículos en los sitios de parqueo fuera de las
absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a reparación
definitiva a otro sitio. 4) Queda expresamente prohibido estacionar buses o
busetas y en general, vehículos cuyo tamaño y peso no esté acorde con el uso de
vivienda. 5) Los propietarios deberán
dejar los vehículos debidamente cerrados. 6) Queda expresamente prohibido el
almacenamiento de combustibles; en caso de accidente causado por infracción de
esta norma, el infractor será responsable por los daños causados. 7) Todo propietario
o usuario de vehículos al ser avisado que su vehículo está botando aceite o
gasolina, deberá hacerlo reparar inmediatamente. El infractor será responsable
de todo perjuicio. 8) La circulación en los cupos de parqueo se hará siempre
conservando la derecha y a velocidad moderada; siempre tendrá prelación para
estacionar el vehículo que haya entrado primero. 9) Cualquier daño causado por
uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado
inmediatamente a la administración, que según las circunstancias, deberá avisar
a las autoridades competentes para dirimir los conflictos que por este motivo
se presenten. Mientras se reúne el Consejo de Administración, el administrador podrá reglamentar transitoriamente el uso de
los estacionamientos de vehículos cuya reglamentación definitiva deberá
dictarla el Consejo de Administración. Igualmente el Consejo de Administración
establecerá los horarios de utilización, el valor del arrendamiento mensual o por
horas, la forma de mantenimiento y las normas de circulación de vehículos
dentro del parqueadero
B.
Para la utilización del salón comunal y demás bienes comunes del Conjunto: el
salón comunal y demás bienes comunes del Conjunto se han construido para la
utilización y disfrute de los propietarios. La reglamentación del uso es
privativo del Consejo de Administración, delegado por la Asamblea , el cual deberá
adoptar, entre otras determinaciones, el canon de arrendamiento, horarios y
fechas de utilización en forma equitativa para todos los propietarios; el
mantenimiento será ejercido y supervisado por el Administrador. Igualmente el
Consejo de Administración reglamentará el valor del arrendamiento del salón
comunal, del minimercado y de otros bienes comunes a terceros, si fuere
procedente.
Artículo 42. EXTENSIÓN DE ESTAS
NORMAS. Todo lo dicho en este capítulo
para los propietarios en lo relativo a las prohibiciones y obligaciones, tanto
respecto al uso de los bienes de dominio privado como de los bienes comunes,
regirá igualmente con relación a los arrendatarios y demás personas a quienes
los propietarios concedan el uso y goce de su bien de dominio particular.
CAPÍTULO VIII
Artículo 43.
DE LA PERSONA JURÍDICA. A.la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Centro, queda constituido
legalmente el Conjunto Residencial Ciudadela Altos del Gualí (Funza
Ciudad Eficiente) como persona
jurídica de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, cuya existencia y
representación legal serán certificados por el Alcalde Municipal, o por la
persona o entidad en quien éste delegue tal facultad, previo el cumplimiento de
los requisitos establecidos en el artículo 8º de la ley 675 de 2001. La
propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona
jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.
Su objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes,
manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y
cumplir y hacer cumplir la ley y el presente Reglamento de Propiedad
Horizontal. B. Representación Legal:
para todos los efectos, el administrador nombrado en debida forma tendrá la
representación legal de la persona jurídica, en relación con los bienes y
servicios de uso común. C. Funciones:
la persona jurídica deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal, administrará correcta y eficazmente los
bienes de uso o servicio común y en general ejercerá la dirección,
administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de las
viviendas con relación al mismo. D.
Domicilio: la persona jurídica tendrá como domicilio el municipio de Funza.
E. Patrimonio: los recursos
patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos
provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas,
intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o
reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
La persona jurídica así constituida tiene la calidad
de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria
y comercio en relación con las actividades propias de su objeto social, de
conformidad con lo establecido en el artículo 195 del decreto 1333 de 1986.
La destinación de algunos bienes que produzcan renta
para sufragar expensas comunes no le desvirtúa su calidad de persona jurídica
sin ánimo de lucro.
CAPÍTULO IX
DE LOS RECURSOS PATRIMONIALES DE LA PERSONA JURÍDICA
Artículo 44. ELABORACIÓN Y
APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO. La
elaboración del presupuesto de ingresos y gastos deberá ceñirse a las
siguientes normas y procedimientos: 1. Cada año, antes del 31 de enero, el
Administrador y el Consejo de Administración del Conjunto elaborarán un
proyecto de presupuesto de ingresos y de gastos que fueren necesarios para la
administración, conservación y reparación de los bienes afectados al uso común
y harán la distribución entre los propietarios de conformidad con los
coeficientes de copropiedad establecidos en el presente Reglamento, teniendo en
cuenta el superávit o déficit del presupuesto inmediatamente anterior y la
constitución o incremento de las reservas que se le consideren convenientes,
según lo hubiere establecido la asamblea general de propietarios. Copia de este
presupuesto estará a disposición de los propietarios durante el término de
convocación a la asamblea ordinaria. En el presupuesto deberán aparecer
claramente diferenciados, en capítulos distintos, los ingresos y los gastos
correspondientes. 2. El Consejo de Administración deberá presentar a la
asamblea ordinaria el presupuesto elaborado para la vigencia anual correspondiente,
que se inicia el primero (1o.) de enero del año respectivo y hasta el treinta y
uno (31) de diciembre del mismo año. La aprobación del presupuesto, por parte
de la asamblea, requerirá el voto favorable de la mitad más uno de los
coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión, siempre que
haya quórum. 3. El presupuesto aprobado tendrá vigencia anual.
Artículo 45. MÉRITO EJECUTIVO. El procedimiento para el cobro ejecutivo de las
multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y
extraordinarias, se sujetará a lo dispuesto en el artículo 48 de la ley 675 de
2001. Por lo tanto, la certificación del administrador del Conjunto sobre la
existencia y monto de la obligación prestará mérito ejecutivo para el cobro de
las mismas.
Lo mismo se aplicará en relación con las sanciones
pecuniarias o multas que se apliquen en razón del incumplimiento de las
disposiciones legales o de este reglamento.
Artículo 46.
PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los
procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona
jurídica para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de
expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo
podrán exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el
poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación
legal de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor
ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será
solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia
Financiera o por el organismo que haga sus veces o de la
parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no
estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de
conflictos previstos en la ley 675 de 2001.
Parágrafo. Cuando se trate del presupuesto provisional a que se
refiere el artículo siguiente del presente Reglamento, el título que preste
mérito ejecutivo será la certificación que expida el administrador provisional
sobre el monto de la deuda a cargo del propietario deudor.
Artículo 47.
PRESUPUESTO PROVISIONAL. Si
transcurrido el término fijado en el presente Reglamento para la reunión de la
Asamblea ordinaria ésta no se hubiere celebrado, o si celebrada no se aprueba
el presupuesto, regirá provisionalmente el presentado por el Administrador y el
Consejo de Administración, incrementado en el índice del precio al consumidor
del año inmediatamente anterior, hasta tanto se celebre la Asamblea y se
apruebe el nuevo presupuesto.
Artículo 48.
DÉFICIT PRESUPUESTAL. Si los ingresos presupuestados
resultaren insuficientes, el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal, si
lo hubiere, y el Administrador, o un número plural de propietarios de bienes
privados que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de
copropiedad, conjunta o separadamente, convocarán a la Asamblea General
de Propietarios a reunión extraordinaria con el fin de proponer los reajustes
correspondientes y la distribución de ellos entre los propietarios. La
asamblea determinará la forma y
oportunidad de pago.
Artículo 49.
EXPENSAS EXTRAORDINARIAS. Si durante
la vigencia del presupuesto surgieren gastos imprevistos que no pudieren ser
atendidos con las reservas previstas para tal fin, y cuya cuantía total,
durante la vigencia presupuestal, supere 4 veces el valor de las expensas
necesarias mensuales, la
Asamblea General de Propietarios podrá decretar, para
cubrirlas, expensas extraordinarias, para lo cual se requerirá el voto
favorable de por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad que integran el Conjunto.
Artículo 50.
INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS.
El retardo en el cumplimiento del pago de las expensas causará intereses de
mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente,
certificado por la Superintendencia Financiera , sin perjuicio de que
la Asamblea General
de Propietarios, con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes
de copropiedad representados en la reunión, establezca un interés inferior.
Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en
lugares de amplia circulación del Conjunto. El acta de la asamblea incluirá los
nombres de los propietarios que se encuentren en mora. La publicación referida
en el presente artículo sólo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito
constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los
copropietarios.
Artículo 51.
DE LA CONTRIBUCIÓN EN
LAS
Las expensas comunes ordinarias se deberán pagar en la
oportunidad que en cada caso indique la Asamblea General
de Propietarios. Si la Asamblea guarda silencio, deberán pagarse dentro de los
cinco (5) primeros días calendario de cada mes. Las expensas extraordinarias se
deberán pagar en la oportunidad que en cada caso indique la Asamblea General
de Propietarios.
Cuando el bien de dominio privado perteneciere en
común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente
responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a
dichos bienes, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la
proporción que les corresponda.
Artículo 52.
OBLIGATORIEDAD. La obligación de contribuir
oportunamente con las expensas comunes del Conjunto se aplica aún cuando un propietario no ocupe
su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio
común.
Artículo 53.
CUOTAS VOLUNTARIAS. Sin perjuicio del pago de las
expensas comunes a que se refieren los artículos anteriores, los propietarios
podrán acordar expensas voluntarias para fines específicos que interesen de
manera particular al Conjunto.
Artículo 54.
SEGUROS. El Conjunto deberá constituir
pólizas de seguros que lo cubran contra los riesgos de incendio y terremoto,
garantizando la reconstrucción del mismo, respecto de las áreas comunes
asegurables; sobre cada unidad privada la constitución de tales seguros es
responsabilidad de cada propietario.
Artículo 55.
SEGURO DE BIENES DE DOMINIO PRIVADO.
En el evento de que el seguro contratado por el Administrador no cubra los
bienes de dominio privado o exclusivo, el administrador hará sus mejores
esfuerzos para que cada propietario contrate y mantenga vigente un seguro
contra incendio y terremoto de su unidad privada por un valor que permita su
reconstrucción en caso de siniestro, salvo que dicha unidad hubiere sido
asegurada por el mismo riesgo por exigencias de una entidad financiera.
Parágrafo. Las indemnizaciones provenientes de los seguros
quedarán afectas en primer término a la reconstrucción del Conjunto en los
casos que ésta sea procedente. Si el Conjunto no es reconstruido, el importe de
la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables.
Artículo 56.
SOLIDARIDAD. Conforme lo establece el
artículo 29 de la ley 675 de 2001, para efecto de las expensas comunes
ordinarias existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a
cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente existirá solidaridad
en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo
bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero al
momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
CAPÍTULO X
ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN
Artículo 57.
ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN.
La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea General
de Propietarios, al Consejo de Administración y al Administrador del Conjunto.
Artículo 58.
ORDEN JERÁRQUICO. Cada uno de los órganos de
administración del Conjunto objeto de este Reglamento tiene facultades
específicamente detalladas en los siguientes capítulos, pero en caso de duda ha
de entenderse que el Administrador tiene atribuciones representativas y
ejecutivas suficientes, en tanto que no le hayan sido expresamente negadas en
este Reglamento, en las disposiciones de la Asamblea de Propietarios o en lo de su cargo, por
el Consejo de Administración. La Asamblea General es, en todo caso, el órgano de
mayor jerarquía dentro de la persona jurídica.
CAPÍTULO XI
DE LA ASAMBLEA
GENERAL
Artículo 59.
CONFORMACIÓN. La Asamblea General
de Propietarios la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas
en la ley 675 de 2001 y en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el Conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, aún los que se
encuentren en situación de morosidad con el Conjunto. El voto de cada
propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del
respectivo bien privado, sólo para decisiones de contenido económico, las demás
se regirán por la regla un voto por cada unidad privada. Las decisiones
adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de
obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los
ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo
pertinente para los usuarios y ocupantes del Conjunto. Los propietarios podrán
actuar en la Asamblea
directamente o por representantes o mandatarios, mediante delegación hecha por
comunicación escrita dirigida al Administrador.
Parágrafo
Primero. Cuando varias personas sean o
lleguen a ser condueñas de una unidad privada o su dominio estuviere
desmembrado en cualquier forma, los interesados deberán designar una sola
persona que los represente en el ejercicio de sus derechos de propietarios. En
caso de que no hubiere acuerdo, se nombrará conforme a lo dispuesto en la Ley
95 de 1890.
Parágrafo
Segundo. Los miembros de los organismos
de administración y dirección de la persona jurídica, los administradores, el
revisor fiscal, si lo hubiere y empleados de la propiedad horizontal, no podrán
representar en las reuniones de la asamblea derechos distintos a los suyos
propios mientras estén en el ejercicio de sus cargos.
Parágrafo
Tercero. Cada propietario no podrá
designar más de un representante para que concurra a la asamblea cualquiera que
sea el número de bienes inmuebles que posea.
Artículo 60.
REUNIONES ORDINARIAS. La Asamblea General
de Propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en el
salón comunal del Conjunto, dentro de los tres (3) primeros meses siguientes al
vencimiento de cada período presupuestal, en la fecha y lugar que señale la
convocatoria que haga el administrador, mediante comunicación enviada a cada
uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del Conjunto, a la
última dirección registrada por los mismos. Esta citación se hará con
antelación no inferior a quince (15) días calendario de la fecha señalada para la reunión. El aviso de
convocatoria contendrá, además de una relación de los propietarios que adeuden
contribuciones a las expensas comunes, necesariamente la indicación de la
fecha, hora y lugar de la reunión, orden del día propuesto y también la
circunstancia de estar los estados financieros a disposición de los
propietarios para su examen en las oficinas de la administración durante ocho
(8) horas hábiles cada día. En su reunión ordinaria anual, la asamblea se
ocupará obligatoriamente, además de los aspectos que desee tratar, de las
funciones indicadas en el artículo 38 de la ley 675 de 2001 y en el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal.
Artículo 61.
REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA.
Si convocada la
Asamblea General de Propietarios ésta no puede sesionar por
falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer
día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 7:00 p.m., en el salón
comunal del Conjunto, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número
plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes
representados, sin perjuicio de lo previsto en la ley y en este Reglamento para
efectos de mayorías calificadas. En la convocatoria se dejará constancia de que
en la reunión motivada por la primera convocatoria no se presentó el quórum
para deliberar válidamente.
Artículo 62.
REUNIONES EXTRAORDINARIAS. La Asamblea General
de Propietarios se reunirá extraordinariamente en cualquier tiempo cuando las
necesidades imprevistas o urgentes del Conjunto así lo ameriten, por
convocatoria del administrador, del Consejo de Administración, del revisor
fiscal, si lo hubiere, o de un número plural de propietarios de bienes privados
que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Toda convocatoria se hará mediante comunicación
enviada a cada uno de los propietarios de bienes de dominio privado del
Conjunto, a la dirección registrada por los mismos. La convocatoria a reuniones
extraordinarias deberá hacerse con una antelación no inferior a cinco (5) días
calendario. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y
de decisiones por comunicación escrita, en el aviso de convocatoria se
insertará el orden del día y en las mismas no se podrán tomar decisiones sobre
temas no previstos en éste.
Artículo 63.
REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si
el administrador no convocare a la asamblea, máximo durante el mes de marzo,
ella deberá reunirse en forma ordinaria por derecho propio el primer día hábil
del mes de abril a las 7:00 p.m. en el salón comunal del Conjunto. Será
igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin
necesidad de convocatoria previa, cuando los participantes representen la
totalidad de los coeficientes de copropiedad del Conjunto, sin perjuicio de lo
previsto en la ley para efectos de mayorías calificadas.
Artículo 64.
REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre
que ello se pueda probar, habrá reunión de la Asamblea General
de Propietarios cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados,
sus representantes o delegados, puedan deliberar y decidir por comunicación
simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo
caso. En este último evento, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de
manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el
revisor fiscal de la copropiedad, si lo hubiere, o, en su defecto, el
Administrador del Conjunto.
Parágrafo. Para acreditar la validez de una reunión no
presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como el correo electrónico, fax,
grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario
que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que la hace,
así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los
propietarios.
Artículo 65.
DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA.
Serán válidas las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando,
convocada la totalidad de los propietarios de unidades privadas, los
deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen
el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de
manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En este evento, la
mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran
el Conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos
separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado
a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
Parágrafo. En los casos de reuniones no presenciales y de
decisiones por comunicación escrita, las decisiones adoptadas serán ineficaces
cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o
sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del
término previsto en el artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo,
suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro
del los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
Artículo 66.
QUÓRUM DELIBERATORIO Y DECISORIO.
Con excepción de los casos en que la ley o el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal exijan un quórum o mayoría superior, y de
las reuniones de segunda convocatoria, la Asamblea General
Artículo 67.
VOTOS. Cada propietario tendrá derecho
a votar por cada unidad privada que posea y votará en proporción al coeficiente
de copropiedad de la respectiva unidad o unidades privadas, en los términos del
presente Reglamento, en especial a lo dispuesto en el artículo 35. No será
válido el voto fraccionado. El representante de varios propietarios puede votar
por separado.
Artículo 68.
QUÓRUM DECISORIO ESPECIAL. Como
excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán una mayoría
calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que
integran el Conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes
comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía
total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de
las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las
necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo
de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Toda reforma al presente Reglamento de Propiedad
Horizontal.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del Conjunto destruido en una
proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de
dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística
vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el Conjunto
10. Liquidación y disolución de la persona jurídica
Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán
tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria,
salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley 675 de
2001.
Artículo 69.
FUNCIONAMIENTO DE LA
ASAMBLEA GENERAL.
1. Establecido el quórum, la Asamblea General de Propietarios quedará
instalada y procederá a designar un Presidente y un Secretario, lo cual podrá
hacerse por aclamación o por aprobación oral de una proposición presentada en
tal sentido. Si no se hicieren tales designaciones, actuará como Presidente
quien lo sea del Consejo de Administración y como Secretario el Administrador.
2. La asamblea tiene arbitrio para aprobar un orden del día o para seguir el
propuesto por el Administrador, teniendo en cuenta lo dispuesto al respecto
para las reuniones extraordinarias, reuniones no presenciales y decisiones por
comunicación escrita. 3. Toda proposición o constancia de los miembros de la
asamblea se consignará por escrito. 4. El trámite de las discusiones y el
desarrollo en sí de la asamblea será el acostumbrado en las reuniones similares
de las asambleas de accionistas de sociedades.
Artículo 70.
ACTAS DE LA ASAMBLEA. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el
presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es
ordinaria o extraordinaria, además de la forma de la convocatoria, orden del
día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo
coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. La asamblea general encargará a
dos (2) asistentes a la reunión para que verifiquen la redacción del acta,
quienes realizarán dicha labor en un plazo no superior a diez (10) días hábiles
siguientes a la respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte
(20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador
deberá poner a disposición de los propietarios del Conjunto copia completa del
texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e
informará tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se
dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta
suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no
se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá
entregar copia del acta a quien se la solicite. Todo propietario a quien se le niegue
la entrega de copia del acta podrá acudir en reclamación ante el Alcalde
Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia
solicitada, so pena de sanción de carácter policivo.
Artículo 71.
OBLIGATORIEDAD. Las decisiones de la asamblea,
tomadas con el quórum y las formalidades previstas en este Reglamento, son
obligatorias para todos los propietarios, hayan concurrido o no a la respectiva
reunión. En lo pertinente, también tendrán carácter obligatorio para los
usuarios y ocupantes del Conjunto.
Artículo 72.
NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA. La Asamblea
1. Aprobar o improbar los estados financieros y el
presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración
el Consejo de Administración y el Administrador.
2. Nombrar y remover libremente a los miembros del
comité de convivencia para períodos de un año.
3. Aprobar el presupuesto anual del Conjunto y las
cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como
incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
4. Elegir y remover los miembros del Consejo de
Administración y, cuando exista, al revisor fiscal y a su suplente, para
períodos de un (1) año.
5. Aprobar las reformas al presente Reglamento de
Propiedad Horizontal.
6. Decidir la desafectación de bienes comunes no
esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en
caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
7. Decidir la reconstrucción del Conjunto de
conformidad con lo previsto en la ley 675 de 2001 y en el presente Reglamento.
8. Delegar en el Consejo de Administración todas
aquellas decisiones relativas imposición de sanciones por incumplimiento de las
obligaciones no pecuniarias previstas en la ley 675 de 2001 y en el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal, con observancia del debido proceso y del
derecho de defensa.
9. Aprobar la disolución y liquidación de la persona
jurídica.
10. Otorgar autorización al administrador para
realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata la
ley 675 de 2001.
11. Revisar las decisiones del Consejo de
Administración encaminadas a imponer sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, como autoridad de segunda instancia, pudiendo
confirmarlas o revocarlas.
12. Las demás funciones consagradas en la ley 675 de
2001, en los decretos que la reglamenten y en presente Reglamento de Propiedad
Horizontal.
Artículo 73.
IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El
administrador, el revisor fiscal, si lo hubiere, y los propietarios de bienes
privados, podrán impugnar las decisiones de la Asamblea General
de Propietarios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al presente
Reglamento de Propiedad Horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro
de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de
la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el
procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las
normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
Parágrafo. Se exceptúa de la disposición contenida en el
artículo anterior, las decisiones de la Asamblea General
de Propietarios por medio de las cuales se impongan sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto
en el Capítulo II del Título II de la ley 675 de 2001.
CAPÍTULO XII
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Artículo 74. INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCIÓN. Anualmente la Asamblea General
Parágrafo Primero. No podrá ser elegido miembro del
Consejo de Administración quien no sea copropietario del Conjunto. Quien fuere
elegido no reuniendo esta condición o la perdiese con posterioridad a la
elección, no podrá actuar y será reemplazado por el suplente por el respectivo
período.
Parágrafo Segundo. Los miembros del Consejo de Administración ejercerán sus cargos ad-honorem, toda vez que actúan con un
mandato tendiente al bien común en el cual deberán inspirarse todas sus
intervenciones y decisiones.
Artículo 75.
SESIONES Y QUÓRUM. Para las reuniones del Consejo
formará quórum la asistencia de cuatro (4) de sus miembros, principales o
suplentes. El Consejo se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes en
los días que el mismo señale y extraordinariamente cuando sea convocado con tal
carácter por el Administrador, a iniciativa propia o a solicitud de cualquiera
de los miembros del Consejo; las sesiones serán presididas por el Presidente
designado por el mismo Consejo y actuará como secretario el Administrador,
quien en tal cargo se ocupará de las citaciones al Consejo. Las decisiones
serán tomadas por mayoría de los asistentes, salvo que en este Reglamento se
establezca un quórum especial para asuntos determinados.
Artículo 76.
ACTAS DEL CONSEJO. De todas las reuniones del
Consejo se dejará constancia en actas que se extenderán en orden cronológico en
un libro de actas. En ellas deberá dejarse constancia de todos los asuntos
tratados, acuerdos y decisiones a que se llegue en las reuniones, además de la
indicación de la fecha y hora de la reunión y lista de asistentes. Dichas actas
deberán firmarse por el Presidente y el Secretario del Consejo.
Artículo 77. FUNCIONES DEL
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Al Consejo de Administración le
corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona
jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el presente Reglamento
de Propiedad Horizontal. El Consejo de Administración deberá aprobar
previamente los actos o contratos que pretenda celebrar el Administrador cuando
su cuantía sea superior a treinta (30) salarios mínimos legales mensuales.
Adicionalmente, le corresponde al Consejo de Administración desempeñar las
siguientes funciones:
1. Asistir a las reuniones
programadas para conocer la evolución de la administración, los programas que
se deben adelantar, los problemas que se están presentando en el Conjunto y revisar la ejecución presupuestal.
2. Llevar a las reuniones, junto con la posible
solución, las iniciativas e inquietudes que les hayan formulado los
copropietarios.
3. Elegir al
Administrador de la copropiedad para períodos de dos (2) años.
4. Vigilar la
administración del Conjunto y dictar los
reglamentos internos para propender por la buena marcha del Conjunto.
5. Proponer a la asamblea programas viables y
sustentados para mejoras o reparaciones en la zona común.
6. Poner en consideración de la Asamblea General
de Propietarios el presupuesto presentado por el administrador.
7. Examinar y aprobar en primera instancia los
informes de ingresos y egresos que presente el Administrador y las cuentas y
balances que se han de presentar a consideración de la Asamblea General
de Propietarios.
8. Rendir anualmente a la asamblea un informe de sus
actividades.
9. Autorizar o negar las modificaciones, reformas o
reparaciones de carácter urgente y que no estuvieren previstas en el
presupuesto general de gastos.
10.
Acompañar y colaborar con el Administrador en los requerimientos que se hagan a
los copropietarios o tenedores morosos por el incumplimiento de sus
obligaciones.
11.
Ejercer las funciones que le delegue la asamblea y cumplir y hacer cumplir las
decisiones de ésta.
12.
Imponer las sanciones no pecuniarias por incumplimiento de las obligaciones
previstas en la ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal.
13.
En general, ejercer todas aquellas funciones que no estén adscritas a otros
organismos o funcionarios administrativos.
Parágrafo
Primero. El Consejo de Administración
podrá dictar manuales de convivencia que serán de obligatorio cumplimiento para
todos los propietarios y residentes del Conjunto, sin perjuicio de las demás
facultades que el presente Reglamento de Propiedad Horizontal y la ley le
confieren.
Parágrafo
Segundo. La inobservancia de los
manuales de convivencia que dicte el Consejo de Administración hará responsable
al propietario o residente que lo incumpla de las sanciones por incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias que consagra el presente Reglamento de Propiedad
Horizontal y la ley.
CAPÍTULO XIII
DEL ADMINISTRADOR
Artículo 78.
FACULTADES BÁSICAS. La representación legal de la
persona jurídica y la administración del Conjunto corresponderá a un
administrador designado por el Consejo de Administración para periodos de dos
(2) años. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se
radicarán en cabeza de la persona
jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Artículo 79.
RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR. El
Administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave
ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá
la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento de sus
funciones, violación de la ley o al presente Reglamento de Propiedad
Horizontal. El Administrador debe ser en todos los casos una persona jurídica,
su representante legal actuará en representación del Conjunto.
Para efectos de suscribir el contrato respectivo de
vinculación con el Administrador, actuará como representante legal de la
persona jurídica el presidente del Consejo de Administración.
Parágrafo Primero.
Quien ejerza la administración
directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin,
deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los
términos de los reglamentos que sobre el particular expida el Gobierno
Nacional.
Parágrafo
Segundo. El Consejo de Administración del
Conjunto podrá disponer que el Administrador constituya una póliza que asegure
el buen manejo de los dineros del Conjunto, en los términos del parágrafo 3º
del artículo 50 de la ley 675 de 2001, y de las normas que lo reglamenten.
Artículo 80.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.
La administración inmediata del Conjunto estará a cargo del Administrador,
quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.
Sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la Asamblea General
de Propietarios a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su
aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al
nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y
responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de
propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al Conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y
residentes del Conjunto las actas de la Asamblea General
de Propietarios y del Consejo de Administración.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de
Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General
de Propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el
balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y
su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la
contabilidad del Conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de
dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación
de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General
de Propietarios en el acto de desafectación, de conformidad con el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los
actos de administración, conservación y disposición de los mismos de
conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de
apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u
ocupantes de bienes de dominio particular del Conjunto, iniciando oportunamente
el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9. Contratar las empresas o profesionales que se requieran
para el buen funcionamiento y prestación de todos los servicios o
requerimientos de la copropiedad.
10. Elevar a escritura pública y registrar las
reformas al presente Reglamento de Propiedad Horizontal aprobadas por la Asamblea General
de Propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
11. Representar judicial y extrajudicialmente a la
persona jurídica y conceder poderes para tales fines, cuando las necesidades lo
exijan.
12. Notificar a los propietarios de bienes privados,
por los medios que señale el presente Reglamento de Propiedad Horizontal, las
sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General
de Propietarios o el Consejo de Administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias consignadas en la ley en el
presente Reglamento.
13. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento
de las obligaciones previstas en la ley 675 de 2001, en el presente Reglamento de
Propiedad Horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido
impuestas por el Consejo de Administración, una vez se encuentren
ejecutoriadas.
14. Expedir el paz y salvo de cuentas con la
administración del Conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o
propietario de un bien de domino particular.
15. Solicitar previamente autorización al Consejo de
Administración para celebrar actos o contratos cuya cuantía sea superior a treinta
(30) salarios mínimos legales mensuales.
16. Las demás funciones previstas en la ley, en el
presente Reglamento de Propiedad Horizontal y las que defina la Asamblea General
de Propietarios.
Artículo 81.
REMUNERACIÓN. El ejercicio de las funciones
de Administrador es remunerado en dinero. Esta remuneración será fijada
anualmente por la asamblea para todo el ejercicio presupuestal que ella
apruebe, sea que consista en una suma fija o en un porcentaje sobre los
recaudos.
Artículo 82.
TRANSMISIÓN Y CUENTAS DEL CARGO DE ADMINISTRADOR. Al cesar en el cargo la persona jurídica que actuó
como administrador, deberá hacer entrega inventariada de fondos, bienes,
documentos y enseres pertenecientes a la persona jurídica, con una completa rendición
de cuentas. Al efecto, se firmará un acta por el administrador que entrega y el
que recibe, documento que será entregado al Consejo de Administración al cual
corresponderá en receso de la asamblea de propietarios dar el finiquito al
Administrador saliente.
CAPÍTULO XIV
DEL REVISOR FISCAL
Artículo 83. NOMBRAMIENTO. El Conjunto podrá contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la Asamblea General
de Propietarios. El Revisor Fiscal debe ser un profesional de la Contaduría
Pública y totalmente ajeno e independiente a cualquiera de los propietarios y
negocios que se desarrollen del Conjunto.
Artículo 84. INCOMPATIBILIDAD. El Revisor Fiscal no podrá ser socio del Administrador ni de los
miembros del Consejo de Administración ni pariente de éstos dentro del cuarto
grado de consanguinidad o segundo de afinidad, ni empleado en los negocios del
Administrador.
Artículo 85. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal, como encargado del control de las distintas
operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones
previstas en la ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen,
adicionen o complementen, así como las previstas en la ley 675 de 2001.
CAPÍTULO XV
FONDO DE IMPREVISTOS
Artículo 86. CREACIÓN Y
FINALIDAD. La persona jurídica constituirá un fondo para atender
obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un
porcentaje de recargo no inferior al 1% sobre el presupuesto anual de gastos
comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el 50%
del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
Artículo 87. DISPOSICIÓN DE LOS
RECURSOS DEL FONDO. El Administrador podrá disponer de tales recursos
previa aprobación de la
Asamblea General de Propietarios, de conformidad con lo
establecido en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal y de acuerdo a la
necesidad y a la ejecución de tales recursos.
Artículo 88. COBRO DE EXPENSAS
EXTRAORDINARIAS PARA FORMAR EL FONDO DE IMPREVISTOS. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al
porcentaje de recargo referido, sólo podrá aprobarse cuando los recursos del
Fondo de Imprevistos sean insuficientes para atender las erogaciones a su
cargo.
CAPÍTULO XVI
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Artículo 89. SOLUCIÓN DE
CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten
entre los propietarios o tenedores del Conjunto, o entre ellos y el
Administrador, o el Consejo de Administración, o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación del
presente Reglamento de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la competencia
propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: 1) Comité de
Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión
de la vida en el Conjunto, su solución se podrá intentar mediante la
intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado
en la ley 675 de 2001, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo,
orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de
vecindad. Las consideraciones de este comité de convivencia se consignarán en
un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité. La
participación en él será ad honorem.
El comité de convivencia en ningún caso podrá imponer sanciones. Las gestiones
conducentes a la resolución del conflicto deberán surtirse en un término no
superior a quince (15) días hábiles contados a partir de la solicitud
presentada por cualquiera de los interesados. 2) Mecanismos alternos de
solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de
conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las
normas legales que regulan la materia. Cuando se acuda a la autoridad
jurisdiccional para resolver los conflictos, se dará el trámite previsto en el
Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las
disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
Parágrafo. Conforme quedó dicho, de acuerdo con la ley 675 los miembros del comité
de convivencia serán elegidos por la Asamblea General
de Propietarios para un período de un (1) año y estará integrado por un número
impar de tres (3) o más personas.
CAPÍTULO XVII
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS
Artículo 90.
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias
que tengan su consagración en la ley y en el presente Reglamento de Propiedad
Horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que
estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento
escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la
propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las sanciones
que en el presente artículo se indican.
Por vía de ejemplo, el incumplimiento de las siguientes
obligaciones no pecuniarias dará lugar a imposición de sanciones:
1. Desobedecer o incumplir las sanciones, normas o
reglamentos.
2. Dar un mal manejo de las mascotas y sus excrementos,
perjudicando la tranquilidad de los vecinos y afectando la higiene del Conjunto.
3. Irrespetar y dar mal trato al Administrador, a los
miembros de Consejos y Comités, a sus vecinos y a los trabajadores al servicio
de la comunidad.
4. Dañar los bienes de particulares o de la copropiedad.
5. Depositar las basuras o desperdicios en lugares
distintos a los que señale el Administrador.
6. Impedir las reparaciones y las mejoras que beneficien
al Conjunto.
7. Realizar actos que atenten contra los derechos y la
salud de los demás residentes del Conjunto.
8. Alterar o cambiar el color y la forma exterior de la
fachada.
9. Lavar vehículos en el parqueadero del Conjunto, a
menos que, mediante reglamento interno, el Consejo de Administración lo
autorice.
10. Instalar
avisos, pancartas, pendones o letreros en las fechadas del Conjunto.
11. Desarrollar en el bien de dominio particular
actividades comerciales abiertas al público tales como, y sin limitarse a
ellas, bares, tiendas, miscelaneas, fábricas de ningún tipo, cafeterías,
restaurantes, salas de belleza, peluquerías, salas de videojuegos, entre otras
y en general ningún tipo de comercio.
12. Incumplir el manual de ampliación de las casas básicas
o medianeras que se protocoliza con el presente Reglamento.
Las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias, son las siguientes:
1. Publicación en lugares de amplia circulación del
Conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto
que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el
valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha
de imposición, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las
expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no
esenciales, como el salón comunal, parqueaderos, zonas de recreación y deporte,
entre otros.
Parágrafo Primero. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes
comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
Parágrafo Segundo. Cuando el acto o hecho produzca un perjuicio objetivo
al Conjunto, en la comunicación se indicará la forma y oportunidad para
indemnizarlo.
Parágrafo Tercero.
Las sanciones previstas en el
presente artículo serán impuestas por el Consejo de Administración. Para su
imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el presente
Reglamento de Propiedad Horizontal, consultando el debido proceso, el derecho a
la defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia.
Parágrafo
Cuarto. El Administrador será el
responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la
autoridad policial competente, si fuere el caso.
Parágrafo
Quinto. El propietario de un bien
privado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias. La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la
fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos
del presente artículo el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código
de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPÍTULO XVIII
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo 91.
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
YLA PERSONA JURÍDICA. La
Artículo 92.
CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL. La
1. La destrucción o el deterioro total del Conjunto en
una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%),
salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación
que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de
propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la
aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o
sobre el Conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total del Conjunto, el terreno sobre
el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo
con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que
pesaban sobre los bienes privados.
Artículo 93. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las
causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la
decisión de la
Asamblea General de Propietarios, o la sentencia judicial que
lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
Artículo 94. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción total o parcial de la
propiedad horizontal, según sea el caso, la copropiedad sobre el terreno y los
demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no
superior a un año.
Para tales efectos, cualquiera de los propietarios o el Administrador
podrán solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan
para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de su coeficiente de
copropiedad.
La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de
dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su
fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se
optará por la venta en caso contrario.
Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades
previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del libro Cuarto del Código Civil y
en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
Artículo 95. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una
Actuará como liquidador el Administrador, previa presentación y aprobación
de cuentas, salvo decisión de la Asamblea General de Propietarios o disposición
legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el
acta de liquidación final deberá registrase ante la entidad responsable de
certificar sobre su existencia y representación legal.
Artículo 96.
RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO.
De acuerdo a lo previsto en los artículos 13, 14 y 15 de la ley 675 de 2001, se
procederá a la reconstrucción obligatoria del Conjunto en los siguientes
eventos: 1º. Cuando la destrucción o deterioro del Conjunto fuere inferior al
setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial, y 2º. Cuando no
obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento
(75%) del Conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo con el voto
favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad. Las expensas de la
construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus
coeficientes de copropiedad. Reconstruido el Conjunto, subsistirán las
hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos,
salvo que la obligación hipotecaria haya sido satisfecha.
Parágrafo. Cuando la destrucción o deterioro afecte un sector del
Conjunto, corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí
localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las
expensas para su reconstrucción.
Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas
por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el
Conjunto serán de cargo de la totalidad
de los propietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad.
La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos
de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere
dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.
CAPÍTULO XIX
DISPOSICIONES VARIAS
Artículo 97. REMOCIÓN DE
ESCOMBROS. Cuando la Asamblea General de Propietarios disponga que las
indemnizaciones provenientes de seguros fueren repartidas entre los
propietarios, será obligatorio antes de proceder a repartir la indemnización,
efectuar la remoción total de los escombros.
Artículo 98. ENAJENACIÓN DE BIENES PRIVADOS. Aunque todas las áreas de bienes de dominio privado están clara y
suficientemente determinadas por sus linderos, éstas son aproximadas, y las
enajenaciones que de ellos se haga, se entenderán como de cuerpos ciertos.
Artículo 99. INCORPORACIÓN. Este Reglamento queda
incorporado en todos los contratos, de tal manera que debe ejecutarse de buena
fe y por consiguiente obliga no solo a lo que en él se expresa sino a todas las
cosas que emanan precisamente de la naturaleza de las obligaciones contenidas
en él o que por ley pertenezcan al Régimen de Propiedad Horizontal.
Artículo 100. INSTALACIÓN DE REJAS. Los
propietarios de unidades privadas que deseen dotarlas de rejas de seguridad,
podrán hacerlo siempre y cuando utilicen el diseño uniforme aprobado por el
administrador o, en su caso, por el Consejo de Administración, según
corresponda.
Artículo 101. ENTREGA
DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. En los
términos del artículo 24 de la ley 675 de 2001, los propietarios de unidades
privadas y sus causahabientes a cualquier título declaran conocer y aceptar que
la entrega de los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes
privados del Conjunto, tales como y, sin limitarse a ellos, los elementos
estructurales, los accesos y escaleras, se presume de derecho que se efectúa de
manera simultánea con la entrega de los bienes privados.
Artículo 102. CLÁUSULA TRANSITORIA ESPECIAL. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras
el órgano competente no elija al administrador del Conjunto, ejercerá como tal Amarilo
S.A. bien directamente, bien por conducto de quien ésta indique, que, en esa
condición, podrá elaborar un presupuesto de gastos, el cual tendrá vigencia
durante la administración provisional. Una vez se haya construido y enajenado
un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por
ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del
propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que
se ha hecho referencia, el propietario inicial, o su delegado, deberá informarlo por escrito a todos
los propietarios del Conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a
nombrar al administrador dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De
no hacerlo, el propietario inicial, o su delegado, nombrará al administrador
definitivo, que a partir de este nombramiento queda desligado de toda
responsabilidad con la
Administración del Conjunto.
Parágrafo Primero. Es entendido
que el presupuesto de gastos y expensas comunes a que se refiere el presente
artículo tendrá fuerza obligatoria para los futuros adquirientes de unidades
privadas del Conjunto, a partir de la fecha en que se les vaya haciendo entrega
material de sus respectivos inmuebles, o de la fecha fijada para ello.
Parágrafo Segundo. No podrán
decretarse por la asamblea expensas extraordinarias para mejoras en el Conjunto
hasta tanto el propietario inicial no haya hecho entrega del ciento por ciento
(100%) de los inmuebles que lo conforman.
Parágrafo Tercero. Conforme
quedó dicho en el artículo anterior, para el período comprendido entre la fecha
de esta escritura pública y aquella en que la Asamblea General
Parágrafo Cuarto. El
administrador provisional está autorizado para cobrar una sanción por demora en
el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias a cargo de los
propietarios, que se causen durante su administración provisional y hasta tanto
se reúna la primera asamblea de propietarios. El valor de la sanción no deberá
sobrepasar una y media veces del interés bancario corriente sobre la suma en mora.
Parágrafo Quinto. Para el
cobro judicial de las expensas ordinarias y extraordinarias y de la sanción por
demora en su pago durante este período de transición, constituirá título
ejecutivo la copia auténtica de los presupuestos de gastos e ingresos necesarios
elaborados por el administrador provisional
del Conjunto, y copia de la parte pertinente del Reglamento en donde aparezca
el coeficiente de copropiedad de cada unidad privada y el certificado del
Administrador Provisional sobre el monto de la deuda.
Artículo 103.
INVENTARIOS Y BALANCES. El 31 de diciembre de cada año el
Administrador cortará las cuentas de dicho año y elaborará el inventario y
balance general correspondiente los cuales presentará, por conducto del Consejo
de Administración, a la consideración de la asamblea general ordinaria de
propietarios.
Artículo 104. SERVIDUMBRES Y AUTORIZACIONES. Las empresas
de servicios públicos domiciliarios tendrán libre acceso a los bienes de uso
común y privados del Conjunto para la revisión, modificación o reparación de
sus ductos o redes y quedan autorizadas a perpetuidad para hacer en tales
bienes las obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento de dichas
redes o ductos. Los propietarios y/o usuarios de las unidades privadas están
obligados a soportar las servidumbres que las afecten y se deriven de la
conformación física del inmueble o de su construcción.
Artículo 105. CORRECCIONES AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La compareciente, o quien represente sus derechos, se reserva el derecho
a corregir errores del presente Reglamento de Propiedad Horizontal, de hacer
las aclaraciones que considere necesarias, modificaciones de tipo técnico o
jurídico al proyecto inicial, lo cual incluye, sin limitarse, la autorización
plena para acudir ante la Oficina Asesora de Planeación de la Alcaldía de Funza
con el fin de solicitar las correcciones, ampliaciones del plazo, modificaciones,
aclaraciones del caso ya sea a licencias, aprobaciones de propiedad horizontal,
planos y/o cuadros de áreas, así como el otorgamiento de escrituras públicas
adicionales con el fin de formalizar las aclaraciones, correcciones o
modificaciones al presente Reglamento de Propiedad Horizontal o a las adiciones
al mismo, si a ello hubiere lugar.
Asimismo, la compareciente, o quienes represente sus derechos, se
encuentra plenamente autorizada para gestionar y tramitar ante las respectivas
autoridades municipales, o ante la Oficina Asesora de Planeación de la Alcaldía de
Funza, según corresponda, las respectivas aprobaciones, autorizaciones y
licencias que las circunstancias aconsejen para formalizar las correcciones al
presente Reglamento de Propiedad Horizontal.
Parágrafo Primero. El Conjunto
autoriza desde ahora al promotor para que, si lo estima conveniente, instale
vallas anunciando el producto e instale las barreras necesarias que
independicen en un momento determinado la obra de las viviendas ya habitadas y
entregadas a sus propietarios.
Parágrafo Segundo. Los
propietarios iniciales no intervendrán en el desarrollo de las actividades de
la promotora del proyecto referidos específicamente a la libre entrega de las
unidades privadas (trasteos, mudanzas de nuevos copropietarios y otras
actividades similares). Los propietarios autorizan desde ahora el libre
desarrollo de la obra sin ninguna intervención en estas actividades.
Artículo 106.
CONVENIO DE COOPERACIÓN Y COORDINACIÓN TÉCNICA CON CODENSA E.S.P. Bienes comunes esenciales. Se
consideran bienes comunes esenciales,
las instalaciones generales de energía eléctrica internas existentes desde el
punto de derivación de acometidas de
baja tensión ubicado en la caja con bornera para acometida aérea; en los
barrajes preformados de las cámaras de inspección para acometida subterránea o
en los armarios de medidores (incluido el armario), hasta cada uno de los
inmuebles que conforman la propiedad horizontal, incluido el alumbrado de vías
peatonales o comunal.
Artículo 107.
PROPIEDAD DE LA
INFRAESTRUCTURA ELÉCTRICA Y
Teniendo en cuenta que parte
de la infraestructura eléctrica y obras civiles asociadas, mencionadas anteriormente
en la cláusula de Propiedad no están en vía pública, la copropiedad del
Conjunto Residencial entrega los dominios y servidumbres constituidas a
favor de CODENSA S.A. ESP, según lo establece la Resolución CREG
070 de 1998 en su numeral 9.4 Venta de Activos. Por lo anterior, CODENSA S.A.
ESP tendrá libre acceso a las áreas comunes del conjunto en dónde esté ubicada
la infraestructura eléctrica, para efectuar la revisión, operación,
mantenimiento, reparación, reposición y modificación de los elementos y/o
equipos instalados.
Para el bienestar y seguridad
de las personas, las áreas donde quede instalada la infraestructura eléctrica
interna pública enunciada, quedarán de uso exclusivo de CODENSA S.A. ESP,
únicamente con el propósito de instalar los equipos necesarios para la
prestación del servicio de energía con carácter de uso general. Se aclara que
si bien CODENSA S.A. ESP, es propietaria de la infraestructura eléctrica y
contenido técnico de esta, no lo es del terreno sobre el cual se ubica la misma;
éste sigue siendo parte de los bienes comunes del Conjunto Residencial. La
servidumbre a favor de CODENSA S.A. ESP sobre estas áreas es a perpetuidad y en
forma gratuita.
Artículo 108. CONVENIO
CON LA
EMPRESA DE TELECOMUNICACIONES DE BOGOTÁ S.A. ESP (ETB). Sobre un área según se identifica en el plano que
se protocoliza, recae una servidumbre de uso exclusivo y a perpetuidad a favor
de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá S.A. ESP, en adelante ETB,
espacio que será ocupado con los equipos de propiedad de aquélla, los cuales
permiten la prestación de servicios de telecomunicaciones tanto al Conjunto Residencial Ciudadela Altos del
Gualí (Funza Ciudad Eficiente) Etapa 1, como a los conjuntos residenciales Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad
Eficiente) Etapa 2 y Etapa 3. ETB tendrá libre acceso las 24 horas del día,
los 7 días de la semana, a las áreas comunes del conjunto en donde estén
ubicados los equipos para efectuar la revisión, operación, mantenimiento,
reparación y modificación de los elementos y/o equipos instalados. ETB queda
autorizada a perpetuidad para desarrollar las obras de mantenimiento y
reposición que sean necesarias para la adecuada operación de los elementos y
equipos allí instalados, de tal forma que se garantice la prestación del servicio,
no solo a los habitantes del Conjunto, sino también podrán prestársele a
aquellos usuarios de la comunidad que estarían conectados a dichos equipos. ETB
pagará el consumo de energía de los equipos de telecomunicaciones a CODENSA,
mediante una cuenta única No 17866980, haciendo la conexión antes de contadores
para no afectar el consumo del Conjunto Residencial. Para los efectos de la
servidumbre, las áreas en donde quede instalada la infraestructura son de uso
exclusivo de ETB.
Artículo
109. INSTALACIONES DE GAS. La red general de gas se deja a la entrada
de cada vivienda hasta los sitios previstos para los contadores. Cada
propietario debe ponerse en contacto con Gas Natural ESP para la conexión de
los gasodomésticos alimentados por gas natural. Aunque los aparatos no están
incluidos dentro del inmueble, es exigencia de la Empresa de Gas Natural
solicitarle asesoría al momento de la instalación de estos gasodomésticos.
Debido a las mismas exigencias, no está permitido taponar u obstruir de alguna
manera las entradas disponibles para la circulación del aire.
Las
instalaciones internas de gas construidas en las unidades de vivienda que hacen
parte del Conjunto, prevén la posibilidad de instalar en el patio un calentador
de gas de paso de tiro natural
6.0 lts, potencia =10.5 Kw/h, potencia 35831 Btu/h y ducto de desfogue de
diámetro 5” .
No está prevista técnicamente la instalación de otro tipo de calentadores, toda
vez que tendría que ser instalado por el propietario o por la copropiedad, bajo
la supervisión y cumpliendo todas las normas que exijan Gas Natural ESP y las
autoridades competentes.
Parágrafo.
Conforme quedó dicho en el literal a) del numeral 19 del artículo 41 del
presente Reglamento, los propietarios y/o tendedores de las viviendas no
podrán, por razones de orden técnico y de seguridad de sus habitantes, instalar
duchas eléctricas.
Artículo 110. RECOMENDACIONES PARA GARANTIZAR LA SEGURIDAD DE LOS
- No se podrán obstruir,
tapar, eliminar o afectar las rejillas para renovaciones de aire diseñadas
e instaladas en la cocina y en la zona de lavandería de los inmuebles.
- Cuando el
usuario con posterioridad al recibo de su inmueble tenga interés en
modificar las instalaciones de gas o las ventilaciones entregadas por la
constructora, deberá obtener previamente de Gas Natural ESP y de los
fabricantes de los artefactos el visto bueno correspondiente.
- Efectuar de
manera trimestral a través de una firma especializada y avalada por
Gas Natural ESP. la revisión, calibración y mantenimiento preventivo de
las instalaciones de gas.
- Las conexiones
de gasodomesticos en caso de mantenimiento deberán ser ejecutadas
por una firma idónea y avalada por Gas Natural ESP., siguiendo las
recomendaciones de los fabricantes.
- Prohibir a
menores de edad la manipulación de los registros de gas y de los
gasodomésticos.
Parágrafo. En caso de
que el usuario no siga las recomendaciones mencionadas en el presente artículo,
el promotor, el vendedor y el constructor del Conjunto quedarán exonerados de cualquier
responsabilidad derivada de un mal funcionamiento de los artefactos de gas.
Artículo
111. SISTEMA DE VENTILACIÓN PARA EVITAR CONDENSACIONES EN LOS INMUEBLES.
RECOMENDACIONES. En consideración a que la humedad relativa del aire puede
llegar a ser moderadamente alta, se recomienda que se generen hábitos adecuados
para la ventilación de las viviendas y se prevenga la aparición de mohos y
hongos, particularmente en aquellos sitios oscuros que alberguen elementos que
puedan contener algo de humedad, tales como zapatos, ropa recién lavada,
paraguas, frutas, verduras, entre otros. A manera de ejemplo, algunas acciones
preventivas muy fáciles de seguir son: a) Mantener frecuentemente las ventanas abiertas
para facilitar la circulación del aire a través de su vivienda. b) Mantener la
rutina de abrir y cerrar las puertas de closets y muebles para permitir su
ventilación. c) Impedir que se sellen las rejillas de ventilación de gas
instaladas en las zonas de cocina o ropas. d) Ventilar los espacios generadores
de humedad como la cocina y los baños. e) Evitar la utilización excesiva de
agua durante la limpieza de baños, cocinas y terrazas. f) Ventilar en un sitio
apropiado las prendas o zapatos recién usados o lavados, y g) Permitir la
entrada de luz natural a las viviendas para prevenir la formación de hongos en
lugares oscuros.
Artículo
112. TELECOMUNICACIONES. USO Y
ADMINISTRACIÓN DE LA
RED TELEFÓNICA. Es obligación de cada propietario solicitar a una empresa
de servicios públicos de telecomunicaciones la asignación de la línea
telefónica, sin que sea de su ámbito la instalación de la misma. Los derechos de
conexión o activación de las líneas telefónicas aprobadas deberán pagarlos cada
propietario de acuerdo con la facturación que emita esa Empresa.
ARTÍCULO
113. IDENTIFICACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS QUE HACEN PARTE DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ (FUNZA CIUDAD EFICIENTE). A continuación se describen por su ubicación, cabida
y linderos las unidades privadas que conforman el Conjunto Residencial Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente):
ESPECIFICACIONES Y MEMORIA DESCRIPTIVA
El proyecto está localizado en el
municipio de Funza, colinda por el costado sur con el humedal del Gualí, del
cual deriva su nombre, por el costado norte limita con amplias zonas verdes
donde se contempla entregar dos canchas múltiples y se encuentra proyectada la
futura carrera 2B. Esta zona se destaca por su tranquilidad en zona residencial
y el conjunto Senderos de Funza. Zona de valorización cercana gracias al
desarrollo residencial, dotacional y comercial del sector. La calle 15 como
acceso principal del eje municipal la cual comunica con la salida de Bogotá
calle 13 en el punto Tres Esquinas. Vías
y ciclo-rutas que complementan su funcionalidad y atractivo polo de desarrollo.
El colegio militar Coronel Juan José Rondón, el Coliseo, Polideportivo y Estadio
Municipal de Funza, se encuentran a pocas cuadras del proyecto. Su ubicación
estratégica cerca de la calle 15 y el servicio público de transporte
intermunicipal, permite que los residentes se movilicen fácilmente hacia los
municipios de Facatativá, Madrid, Mosquera y Bogotá, D.C..
Cerca del proyecto se puede
desfrutar de la riqueza ecológica del Humedal del Gualí y sus áreas de
conservación.
DESCRIPCIÓN UNIDADES DEL PROYECTO
En el proyecto a desarrollar se
contemplan 644 viviendas.
El Conjunto cuenta con Portería, Sala de
Espera, Salón Comunal Social, Minimercado, Tanque de Almacenamiento de agua,
bicicleteros y parqueaderos.
ESPECIFICACIONES GENERALES PROYECTO
El proyecto consta de portería de acceso
ubicada sobre la Calle 13, dotada con
baño y espacio para cocineta para portero, sala de espera, unidad técnica de basuras, espacio para
oficina de administración, Espacio para mini-market, bicicletero, baño
administración, edificación comunal en un solo piso, con salón social, baño
hombres, bajo mujeres, cuarto de bombas; 33 parqueaderos comunales para
vehículos y 11 cupos para visitantes, senderos peatonales con zonas verdes,
juego infantil, cerramiento en reja metálica perimetral.
Los anteriores conforman un hermoso complejo
residencial según planos urbanísticos aprobados por la autoridad competente,
construidos empleando materiales de primera calidad, con las condiciones de
luz, ventilación y demás condiciones de salubridad requeridas.
GENERALES
Las viviendas serán construidas con el
sistema de mampostería estructural, la fachada en bloque estructural a la
vista, paños arquitectónicos en fachada color, cubierta común en fibrocemento o
similar.
Cuenta con
los servicios públicos requeridos de acueducto, energía y gas,
instalados de acuerdo con los reglamentos de las respectivas empresas
suministradoras. La puesta en funcionamiento de línea telefónica y del servicio
de televisión por cable será a elección por parte del futuro propietario.
Las zonas comunes serán construidas con
muros en bloque y estructura en concreto convencional combinada con mampostería
estructural. Los parqueaderos se entregarán en adoquín y los senderos
peatonales en concreto o adoquín de arcilla según las zonas y diseño
arquitectónico. Se instalará prado en las zonas verdes y antejardines, y el
cerramiento será entregado en reja metálica, según diseño arquitectónico. No se
entrega sistema de citofonía, el propietario por común acuerdo podrá acceder al
servicio del sistema de citofonía a través de la línea telefónica.
Estrato socioeconómico: Uno (1).
CONDICIONES
DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD
La construcción de las unidades privadas se
desarrolla en ejecución de los planos arquitectónicos, estructurales y estudio
de cálculos aprobados por las autoridades competentes bajo la dirección de los
profesionales en dicha actividad y empleando materiales de primera calidad.
Cuenta con los servicios públicos esenciales requeridos para la idónea
habitabilidad e instalados con los reglamentos de la respectiva Empresas
suministradoras. Goza de luz y ventilación y demás condiciones de higiene
requeridas al respecto. Son pues óptimas sus características de salubridad,
seguridad y decoro acordes con su destinación, y cumple con las exigencias de
las normas técnicas.
En caso de ser necesario, la
constructora se reserva el derecho a modificar algunas referencias y/o proveedores,
sin disminuir la calidad ofrecida.