A continuación veremos el caso de las Reclamaciones que los Compradores
de Vivienda presentan ante las autoridades distritales, cuya competencia está
establecida desde la Ley 66 de 1968 y por los Decretos Leyes 2610 de 1979
(Reforma parcial) y 078 de 1987, que asigna estas funciones a los Entes
Territoriales.
En el Distrito Capital, las funciones están contempladas en el Decreto
2391 de 1989 y la Resolución 044 de 1990.
De igual forma en el Artículo 71 de la Ley 962 de 2005 y el Decreto
Reglamentario 2180 de 2006 (Requisitos Radicación Documento de Ventas), en el
Acuerdo 079/03 Código de Policía de Bogotá D.C. – Autoridad administrativa
especial de policía.
Estas normas establecen las Funciones del
Subsecretario de Control de Vivienda, en materia de Inspección, Vigilancia y
Control a Personas Naturales y Jurídicas dedicadas a las siguientes
actividades:
1. Enajenación de Inmuebles destinados a Vivienda.
1. Planes y Programas de Vivienda por el Sistema de Autoconstrucción.
2. Arrendamiento de Inmuebles destinados a Vivienda.
3. Adelantar Actuaciones Administrativas
Pertinentes.
4. Enajenación Ilegal de Inmuebles destinados a
Vivienda.
5. Fallas en la Calidad de los Mismos.
6. Impartir Órdenes y Requerimientos como Medidas
Preventivas e imponer las correspondientes sanciones.
Obligaciones del Enajenador.
•
Reparar las deficiencias de construcción de las viviendas enajenadas y cumplir con las condiciones de calidad
generalmente aceptadas, adoptando las medidas técnicas previstas en las normas
ambientales vigentes y las condiciones ofrecidas en la venta; Art. 23 Numeral
12 del Acuerdo 079 de 2003.
•
Cumplir con lo dispuesto en las normas especiales sobre la materia y garantizar la seguridad y calidad
de las construcciones. Art. 114 Acuerdo 079 de 2003
ENTREGA DE AREAS COMUNES: Artículo 24 de la Ley 675
de 2001. La entrega deberá
incluir: Garantías (ascensores, bombas y demás equipos) y los Planos
correspondientes (redes eléctricas, hidrosanitarias y en General de los
Servicios Públicos Domiciliarios).
DOTACION DE SERVICIOS
PUBLICOS: Dar cumplimiento al artículo 10 de la Ley 66 de 1968,
referente a la obligatoriedad de dotar las unidades de vivienda con los
servicios públicos básicos definitivos (con medidores).
DAR CUMPLIMIENTO A
LAS NORMAS CONSTRUCTIVAS TALES COMO:
CODIGO DE LA
CONSTRUCCION: Acuerdo 20 de 1995. Conjunto de normas básicas para la
realización, alteración y uso de las edificaciones y estructuras ubicadas en el
Distrito Capital, de manera que garanticen su estabilidad y resistencia, y
preserven la seguridad, la salubridad y el bienestar de la comunidad. Este código debe aplicarse para las
actividades de diseño y ejecución de construcción, modificación, reparación y
demolición de edificaciones y equipos incorporados a ellas.
OBRAS DE MITIGACION –
POT: Los
proyectos que están localizados en zonas de riesgo medio o alto, deben elaborar
un estudio detallado de amenaza por fenómeno de remoción en masa e implementar
las respectivas obras de mitigación.
Igualmente cumplir
las demás normas a las que están sometidos y que rigen su actividad. Canales y bajantes, cerramientos
parqueaderos. Etc.
Pero en esta actividad constructora se presentan
muchas fallas, las cuales son sujeto de reclamaciones e investigaciones, veamos
su clasificación.
DESMEJORAMIENTO ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
•
Es una afectación presentada en los bienes privados o de dominio
particular o en los bienes comunes
•
incumplimiento de las normas o reglamentos
•
Persona Natural o Jurídica que
•
Desarrolle Actividades
•
Construcción o Enajenación
•
Inmuebles Destinados a Vivienda.
LABORES DE MANTENIMIENTO
•
Labores necesarias para garantizar la debida conservación de las
condiciones de uso, seguridad, salubridad y habitabilidad del inmueble
•
conforme a las recomendaciones impartidas por el enajenador o las
contempladas en los manuales entregados
•
No impliquen la realización de
obras adicionales que inicialmente debieron ser implementadas por parte del
constructor o enajenador.
AFECTACIONES LEVES
•
Son las deficiencias constructivas o el desmejoramiento de las
especificaciones técnicas:
•
Se presentan dentro del término de garantía
•
defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo
•
No afectan la habitabilidad de la construcción.
DEFICIENCIA CONSTRUCTIVA
•
Es una afectación presentada en los bienes privados o de dominio
particular o en los bienes comunes
•
incumplimiento de las normas o reglamentos
•
Persona natural o
jurídica que desarrolle las actividades de construcción o enajenación de
inmuebles destinados a vivienda
AFECTACIONES GRAVES
•
Son las deficiencias constructivas o el desmejoramiento de las
especificaciones técnicas:
•
Afectan las condiciones de habitabilidad:
•
Bienes privados y comunes.
•
No implican daño estructural en el inmueble.
PUEDEN PRESENTARSE ENTRE OTRAS
•
En Bienes Privados, en
Acabados, Humedades y Otros hechos que afecten la habitabilidad de los
inmuebles, No implique daño estructural de las viviendas
•
En Bienes Comunes,
Hundimiento -Superficies de Circulación -Cerramientos - Cuartos de Basura -
Acabados – Humedades - Canales y Bajantes - Equipos Especiales - Cualquier
hecho que Afecte la Utilización y Disposición de las Zonas Comunes.
CLASIFICACION DE HUMEDADES
Su existencia se puede atribuir a una falencia de tipo constructivo por
calidad de materiales y/o mano de obra.
Se presentan varios tipos de humedad:
·
Por cubiertas.
·
Por fachadas (Incluye
vanos de ventanas).
·
Por zonas húmedas de
pisos superiores y aledaños.
·
Por placas de primer
piso (Plataformas).
·
Por juntas constructivas
o dilataciones.
·
Por muros de contención.
·
Por capilaridad del
subsuelo a la cimentación.
·
Por condensación (Se
considera el número de casos en una misma urbanización y los factores propios
del uso del inmueble por parte de los residentes).
AFECTACIONES GRAVISIMAS
·
Son las deficiencias constructivas o el desmejoramiento de las
especificaciones técnicas:
·
afectan las condiciones estructurales
·
Bienes privados y comunes.
FUNCIONES DE INSPECCION VIGILANCIA Y CONTROL
Adelantar actuaciones administrativas de investigación y sanción cuando
existan indicios y pruebas de incumplimiento a las normas sobre arrendamiento y
enajenación de inmuebles destinados a vivienda en la jurisdicción del Distrito
Capital.
ATENCION DE QUEJAS.
•
Evaluación, verificación
y emisión de conceptos técnicos sobre las quejas presentadas por
desmejoramiento de las especificaciones o inadecuada aplicación de mano de obra en ejecución de proyectos de vivienda por los
vigilados. Igualmente, por enajenación de inmuebles sin sujetarse a la normatividad (Registro y Radicación de
Documentos).
•
Atención de quejas por
incumplimiento de normas de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en
el Distrito Capital (Matrícula de arrendador, cobro de depósitos, entrega
contratos, regulación del canon, etc.).
QUEJA: Manifestación por
medio de la cual se ponen en conocimiento de la Subsecretaría de Inspección,
Vigilancia y Control de Vivienda los hechos o situaciones presuntamente
constitutivas de infracción de las obligaciones a cargo de los constructores,
enajenadores o arrendadores de vivienda.
ENAJENADOR: Persona natural o jurídica que Adelanta las actividades
señaladas artículo 2º del Decreto Ley 2610 de 1979 y demás normas que la
complementen o adicionen.
REQUERIMIENTO PREVIO
·
El quejoso no acreditado antecedentes de queja o inconformidad al
enajenador
·
Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda correrá traslado de la queja al enajenador
·
El constructor dentro los cinco (5) días hábiles siguientes a su recibo
·
Se manifiesta sobre los hechos, indicando de manera puntual si dará
solución a los mismos señalando el término dentro del cual los solucionará.
·
Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda,
·
considere Término propuesto es excesivo
·
Se continuará con la actuación administrativa realizando la visita
técnica
VERIFICACION DE LOS HECHOS
•
Previo análisis de los
hechos, circunstancias y naturaleza de la queja.
•
Se practicará visita
técnica al inmueble para verificar los hechos denunciados.
•
Cuando? Dentro del mes
siguiente a fecha de la queja o vencimiento plazo propuesto por el enajenador
realizar las intervenciones o dentro del mes siguiente, si el plazo señalado es
excesivo .Se comunica con 5 días de antelación (Día y Hora para realizarla)
•
Concurrir a la
diligencia personalmente o a través de su representante o apoderado
•
Imposibilidad de
realizar la visita por Inasistencia del quejoso Se requerirá para que
justifique su inasistencia (no
justifica dentro 2 meses = desiste
queja).
•
No asiste el querellado se deja constancia y se practica la visita.
•
La visita de
verificación se llevará a cabo aún cuando no concurra la persona contra la cual
se presentó la queja, caso en el cual se dejará constancia de su inasistencia
en el acta de la diligencia.
•
ACTA DE VISITA : Se
consignan los hallazgos encontrados
•
INFOREME TECNICO
ELABORADO 10 DIAS SIGUIENTES A LA VISITA
INVESTIGACION ADMINISTRATIVA
•
AUTO DE APERTURA O AUTO DE
ABSTENCIÓN
•
TRASLADO AL INVESTIGADO CON LA
QUEJA E INFORME TÉCNICO Y 10 DIAS PARA DESCARGOS. SOLICITAR O ANEXAR
PRUEBAS
•
AUDIENCIA DE INTERMEDIACION (2 meses siguientes al Auto Apertura)
•
acuerdos y cronograma de obras.
•
Si no asiste (n) se deja constancia y debe justificar en los 5 días
siguientes se reprograma por una vez dentro del siguiente mes
•
AUDIENCIA DE INTERMEDIACION (2 meses siguientes al Auto Apertura)
•
acuerdos y cronograma de obras.
•
Se suscribe acta por los asistentes y constancia de todas las actuaciones
•
Cumplimiento del acuerdo – Actas de recibo a satisfacción
•
Práctica de pruebas de oficio o a petición de parte.
DECISIÓN INVESTIGACIÓN
•
DECISIÓN DE FONDO
•
30 Días después (Etapa probatoria,
Audiencia Intermediación, Cumplimiento del plazo acordado.
SANCIONES DESMEJORAMIENTO ESPEFICICACIONES O DEFICIENCIAS CONSTRUCTIVAS
•
Afectaciones Leves: Dentro del año siguiente a la entrega del inmueble o
de las reparaciones efectuadas
• Afectaciones Graves: Dentro de los 3 años siguientes a la entrega del
inmueble o de las reparaciones efectuadas o dentro del año siguiente a las
reparaciones efectuadas
•
Afectaciones Gravísimas: Dentro de los 10 años siguientes a la entrega
del inmueble o de las reparaciones efectuadas o dentro de los 2 años siguiente
a las reparaciones efectuadas
SANCION PECUNIARIA- ORDEN DE
SUBSANAR LA DEFICIENCIA CONSTRUCTIVA