Por considerarlo de Interés, presentamos la Propuesta enviada al Fondo Nacional de Ahorro
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Documento preparado para la Presidencia del FNA
Atención a los
Dr. Ricardo Arias Mora
Arq. Jesús Antonio Niño Sánchez
Bogotá, D.C. Enero de 2011
Ebusiness Vivienda pretende
con la presente propuesta asesorar la implementación en el Fondo Nacional de Ahorro – FNA, los Nuevos Productos TACS “Tasa y
Ahorro Construyendo Sociedad”, que involucran además del Crédito Individual que
tradicionalmente el FNA ha promovido desde su creación en 1968, la financiación
de proyectos habitacionales mediante el Crédito
Constructor, las Alianzas
Estratégicas y la Concesión para
Vivienda Social.
La norma
que permite la Implementación de estos Nuevos Productos es el Decreto 3951 / 2009, que reglamenta la Ley 432 / 1998 que le permite
al FNA desarrollar programas bajo la modalidad de Alianzas Estratégicas, mediante convenios entre el FNA y las Cajas
de Compensación Familiar.
El
Crédito Constructor tal como funciona en los BECH debe contar con autorización
expresa del Gobierno Nacional por lo cual se propone incluirla en los Decretos
de la Emergencia Social y Económica.
Para
lograr la puesta en marcha de los TACS, se pretende la vinculación de
empresas constructoras (oferentes) dedicadas al desarrollo de edificaciones y
obras de infraestructura para Vivienda Social y la Asesoría y Asistencia
Técnica Directa a los Entes Territoriales (Departamentos y Municipios) priorizados
en la Política Nacional de Vivienda para que generen sus propios Proyectos de
Vivienda:
Las modalidades a
financiar:
·
Construcción de vivienda nueva,
nucleada o dispersa;
·
Leasing habitacional y
construcción de vivienda para arrendamiento;
·
Vivienda en proyectos de Renovación
y Re-densificación urbana,
·
Y otras iniciativas más
innovadoras como la Construcción de Viviendas en Concesión, entre otras
modalidades.
De acuerdo con las prioridades el Gobierno Nacional
expresadas en el Proyecto de Plan Nacional de Desarrollo, la mayor demanda de
vivienda nueva, cercana a las 790.103 unidades de vivienda, se encuentra focalizada en 19
Regiones y141 Municipios conurbados y/o con población superior a 100.000
habitantes, que son los siguientes.
Armenia: 5 municipios
Barranquilla: 13 municipios
Bucaramanga: 5 municipios
Cali: 13 municipios
Cartagena: 5 municipios
Cúcuta: 7 municipios
Ibagué: 5 municipios
Manizales: 5 municipios
Montería: 6 municipios
Neiva: 3 municipios
Pasto: 6 municipios
Pereira: 6 municipios
Popayán: 5 municipios
Sabana: 19 municipios
Santa Marta: 4 municipios
Tunja: 6 municipios
Valle de Aburra: 18 municipios
Valledupar: 4 municipios
Villavicencio: 6 municipios
Fuente: MAVDT 2010.
Para
implementar los TACS, el Fondo Nacional de Ahorro – FNA, debe ser competitivo
frente a las condiciones actuales del mercado que lideran Bancolombia y
Davivienda, para lo cual debe ser atractivo en los siguientes aspectos:
·
Evaluación
Crediticia.
·
Mecanismos
e Instrumentos para el Desembolso.
·
Tasas y
plazos
·
Garantías
Para implementar los TACS se propone la
convocatoria, organización y coordinación de una serie de VITRINAS
INMOBILIARIAS a realizarse en 5 grandes ciudades, a las cuales confluyan los
siguientes actores:
·
Los propietarios de la Tierra, de origen privado y
público.
·
Los entes territoriales.
·
Los constructores.
·
Los gestores habitacionales, cajas de compensación
familiar, ONGs, asociaciones de vivienda, profesionales etc.
·
Los inversionistas.
En estas vitrinas inmobiliarias, con unas reglas de
juego previamente establecidas se pretende lograr la estructuración inicial de
los futuros proyectos de vivienda a financiar con los productos TACS. De esta forma el FNA logrará liderar la política habitacional para trascender de la
simple financiación individual de compra de viviendas a la gestión integral y financiación
de proyectos habitacionales.
En
cuanto a los procedimientos de desembolso se plantean los siguientes esquemas
básicos, de acuerdo con la capacidad y confiabilidad de los constructores:
1. Patrimonios
Autónomos para Constructores Medianos y Pequeños.
Este
mecanismo garantiza y genera la confianza necesaria para que se gesten y
ejecuten los proyectos de vivienda, de tal forma que la totalidad de los
recursos estén orientados a la construcción y entrega de los proyectos, los
pasos serán:
1.1.1.
Suscripción
del acuerdo de negocios entre los actores y suscripción del Contrato de Fiducia
Mercantil del subtipo de Administración Inmobiliaria. Transferencia de los Inmuebles y aporte de
los recursos propios del Constructor.
1.1.2.
Formulación
del proyecto, elaboración de estudios diseños y obtención de permisos y
licencias. La viabilización puede
encargarse a Findeter mediante Convenio Interadministrativo previo ajuste de
los procedimientos y criterios de evaluación.
1.1.3. Aprobación
del proyecto, presupuestos y flujos netos de caja, salida a Ventas y logro del
Punto de Equilibrio.
1.1.4.
Suscripción
de los seguros de cumplimiento.
1.1.5. Desembolso
de los recursos mediante instalamentos acordes a los avances en la ejecución de
las obras.
1.1.6.
Supervisión,
seguimiento y control en la ejecución.
1.1.7.
Terminación,
entrega de las viviendas y subrogación de los créditos.
1.1.8.
Legalización.
2. Garantías
y Contragarantías para Constructores Medianos y Grandes.
Los
mismos procesos del numeral anterior, solo que para efectos prácticos los
recursos se transfieren directamente a los Medianos y Grandes Constructores,
previa evaluación de su capacidad técnica, de organización, financiera y de
contratación y la suscripción de garantías como: Pagarés, Contragarantías,
avales bancarios, suscripción de hipotecas sobre activos fijos, codeudores,
etc.
3. Supervisión
y Garantías.
En este
aspecto, uno de los principales en la gestión y suscripción del riesgo
creditico y operativo que garantice el éxito de las operaciones activas de
crédito constructor, se plantean los siguientes aspectos.
3.1. La
idoneidad de las Sociedades Fiduciarias, garantizada con pólizas de
cumplimiento que aseguren sus obligaciones.
Se plantea la suscripción de un Convenio Interadministrativo con
Fiduprevisora S.A.
3.2. La
adecuada selección y contratación de los Supervisores e Interventores de las
Obras.
3.3. El
seguimiento y adecuado control mediante visitas periódicas a los proyectos por
parte de los inspectores del FNA.
3.4. Suscripción
de las Pólizas y Garantías de Seguros de Cumplimiento, con los siguientes
amparos:
3.4.1.
Cumplimiento
3.4.2.
Buen
manejo y correcta inversión del anticipo y/o de los pagos anticipados.
3.4.3.
Salarios
y prestaciones sociales.
3.4.4.
Calidad
y estabilidad de la obra.
3.4.5.
Responsabilidad
civil extracontractual.
3.4.6.
Todo
riesgo contratista.
3.5.
Implementación
de un sistema de alertas tempranas, en el cual participan la propia comunidad,
los beneficiarios organizados en veedurías, los alcaldes y personeros
municipales, contando con el apoyo de los curas párrocos, comandantes de
policía, etc.
4. Condiciones
de los Créditos Constructor (TACS).
En
cuanto a las condiciones de los créditos para hacer atractivos los productos
del FNA por parte de los constructores, se deben establecer condiciones
favorables en términos de tasas de interés (La tasa máxima en el Mercado es
UVR+11% para VIS y UVR+13.59% para NO VIS); plazos que deben ser iguales al
término de duración de la obra y 3 o 4 meses para su legalización y
liquidación; la definición amplia de las actividades a financiar, por ejemplo
el pago de las cuotas pactadas de los predios a desarrollar; y la forma de pago
de los créditos y la subrogación.
5. Operativización.
Se
plantea realizar la convocatoria inmediata de los interesados en participar en
la Vitrina Inmobiliaria y las posteriores ruedas de negocios, para los
siguientes aspectos:
·
Oferta de Terrenos aptos para Desarrollar Proyectos de
Vivienda, presentada por los Propietarios (exclusivamente), que deben aportar
documentos básicos como:
o
Certificaciones
emitidas por las CAR, IGAC o Ideam, de que los predios no se encuentran en
Zonas de Alto Riesgo ni son susceptibles de ser afectados por Riesgos
Geológicos y Antropogénicos.
o
Oferta.
o
Demarcación
informativa en cuanto a normas urbanísticas.
o
Títulos
de propiedad.
·
Constructores, que deben aportar documentos básicos como:
o
Certificaciones
de existencia y representación legal.
o
RUP
o
Hoja de
Vida Institucional y descripción de los proyectos habitacionales ejecutados.
o
Estados
financieros y sus notas contables para las vigencias 2008, 2009 y 2010.
o
Referencias
comerciales de Cajas de Compensación Familiar, Entidades Financieras y Grandes
Proveedores de Materiales.
o
Oferta.
o
Demarcación
informativa en cuanto a normas urbanísticas.
·
Proveedores de Materiales e Insumos de Construcción. Presentando la oferta de
sus productos e insumos.
·
Gestores Habitacionales, como cajas de compensación familiar, ONGs,
asociaciones de vivienda, etc. Deben
presentar los mismos documentos que los
constructores.
·
Profesionales diseñadores, calculistas, supervisores, interventores, etc. Presentando
la oferta de sus servicios.
Como
resultado de las Ruedas de Negocios en las Vitrinas Inmobiliarias deben salir
los futuros proyectos a financiar y desarrollar.
Para
implementar los TACS, el Fondo Nacional de Ahorro – FNA, debe surtir los
siguientes procesos:
1.
Determinar
la NORMA con la cual procederá a promover sus productos TACS y la creación y
puesta en funcionamiento del Área de Vivienda.
2.
Suscribir
los Convenios con las entidades aliadas, como las Cajas de Compensación
Familiar, Findeter, la Sociedad Fiduciaria, CISA, DNE, INCODER.
3.
Realizar
las convocatorias a los actores mencionados, propietarios de la tierra,
constructores, gestores habitacionales, proveedores de materiales y
profesionales del sector.
4.
Suscribir
los Convenios Interadministrativos con los Entes Territoriales de las regiones
y municipios donde se desarrollarán los proyectos de vivienda, con la finalidad
que éstos aporten los predios y las obras que permitan dotarlos de servicios
públicos domiciliarios.
Presentado por Luis Alberto Vargas Ballén, Gerente de eVivienda.