LA VIABILIDAD FINANCIERA DE LOS PROYECTOS QUE CONCURSAN EN CONVIVE[1]
Luis Alberto Vargas Ballén[2]
RESUMEN
Se sugiere a los futuros profesionales investigar en la zona del proyecto, evaluar la disponibilidad financiera de los promotores de los proyectos de vivienda social y especialmente de los hogares, para que al momento de realizar los estudios y diseños, las propuestas se adecuen a las expectativas de la gente, pero principalmente al recurso económico y aportes comunitarios. No significa esto que por ser familias pobres los diseños también lo sean. Los arquitect@s del futuro debe ser capaz de transferir su conocimiento, haciendo un esfuerzo para entregar riqueza conceptual mediante diseños y proyectos de calidad para familias que merecen vivir con dignidad.
Concurso ConvivE-4.
Desde el Convive-3 se viene incluyendo en los términos de referencia del concurso, la exigencia para los participantes de proponer proyectos que sean viables económica y financieramente, de tal forma que se aproximen a la realidad y que la comunidad pueda en determinado caso, si así lo considera, ejecutarlos, en la medida que lo propuesto en el papel sea acorde con la realidad de la comunidad y especialmente con el acceso a materiales adecuados y especialmente a su capacidad financiera.
Diseñar para plasmar una obra de arte en el papel, diríamos que es perder el tiempo, el reto del futuro profesional de la arquitectura, están en tener la capacidad de volver realidad sus ideas en el terreno, y en el Concurso lo que se aspira es que esas viviendas se puedan construir para que los millones de hogares Colombianos que adolecen de una vivienda adecuada la puedan obtener. Ese es el reto!
Los jurados han sido conscientes de la necesidad de valorar el aspecto financiero y este criterio ha sido considerado para determinar los ganadores y las menciones que se han otorgado en los Convive 3 y 4.
Lo económico.
El asunto económico es fundamental para el futuro desempeño profesional de los/las arquitect@s, en dos aspectos que considero fundamentales, la acertada concordancia entre los diseños propuestos y la capacidad de ser construidos porque sean viables financieramente y la consideración que los arquitect@s debe tener al momento de diseñar teniendo en cuenta las restricciones económicas de los hogares a quienes se dirige el concurso; por algo el concurso se llama de vivienda económica.
Estos aspectos, dependiendo de la forma como se afronten en la vida profesional, impactarán decididamente en las finanzas de cualquier proyecto de construcción, pero tendrán mayor impacto en aquellos proyectos de mayor sensibilidad, como lo son los proyectos de vivienda de interés social, por el bajo nivel de utilidad que arrojan y la poca capacidad o margen de maniobra para ser reajustados cuando se llegue a requerir. Debe tenerse en consideración que la capacidad financiera de estos hogares en poca y precisamente en la mayoría de ocasiones debe acudir a un subsidio del gobierno a fin de completar el cierre financiero.
Para determinar que un proyecto es viable financieramente, se parte de estudiar la propuesta arquitectónica, las especificaciones técnicas, las cantidades de obra y los materiales a emplear, determinando claramente el valor de cada componente para construir un análisis de precios unitarios que nos permita construir el presupuesto por unidad de vivienda y el costo de las obras de urbanismo. Pero aquí no termina todo, parte bien importante es determinar los costos y gastos indirectos, que en la mayoría de ocasiones se consumen una porción amplia del presupuesto total, los seguros, los gastos de permisos y licencias, escrituras, trámites y otros serán vitales para legalizar las viviendas y liquidar el proyecto.
[1] Este artículo se escribe a manera de anexo al acta de los jurados del concurso.
[2] El autor es el Director de la firma eBusiness Vivienda, ha sido Asesor Financiero de los Concursos ConvivE 2, 3 y 4.
Gráfico 1. Ciclo de Vida de los Proyectos. [1]
Estos valores no se encuentran tan fácilmente como resultaría consultar la última versión de la Revista Construdata o en Camacol, salvo que el proyecto estuviese ubicado en una de las cuatro o trece ciudades que allí se informan. No, la mayoría de las veces los precios se construyen a partir de la investigación de campo que debemos realizar en la zona del proyecto, acudiendo a los centros de acopio, ferreterías, bodegas, almacenes, averiguando con los proveedores de materiales pétreos y especialmente con los transportadores, un alto impacto en los costos se lo llevan los fletes, igualmente la investigación para construir nuestros análisis unitarios pasa por indagar en las notarías sobre los costos de las escrituras, en las oficinas de planeación los impuestos, tasas y contribuciones que el proyecto debe asumir para obtener permisos y licencias, con las empresas de servicios públicos para determinar los sistemas empleados en la zona y los costos asociados a las matriculas y conexiones, sin olvidar la primera de todas las cuestiones, determinar el valor de la tierra.
El Valor de la Tierra.
Determinar el valor de la tierra, aunque suele mostrarse como un proceso muy complejo, sujeto a especulaciones y acaparamiento por parte de los terratenientes (que históricamente podríamos calificar como los sátrapas de las diferentes sociedades desde sus inicios y en los diferentes modos de producción), puede resolverse de varias maneras, muchas de ellas pasan por la gestión que deben realizar los Alcaldes Municipales a quienes la Ley 388 de 1997 entregó innumerables instrumentos de gestión, los cuales en un 90% no se han estrenado en ninguna ciudad o municipio del país y que al ser implementados nos permitirían contar con cantidad inconmensurable de hectáreas con vocación del suelo para la construcción de vivienda social.
De otro lado, es importante determinar este precio, ya que es una de las variables independientes en la ecuación para determinar el valor final de las viviendas, al igual que las variables independientes que corresponden a los costos directos e indirectos de urbanismo y los demás costos y gastos indirectos de administración, quedando una sola variable dependiente, el costo directo de construcción, es decir el número de metros cuadrados que le podemos entregar a un hogar.
La relación entre metros cuadrados es inversamente proporcional al valor de la tierra y a la óptima gestión administrativa del proyecto, entre más gastemos en estos dos ítems menos cantidad de metros cuadrados puede disfrutar una familia, menos cantidad de obra podemos ejecutar y menos espacios podremos diseñar. Véase entonces la importancia de conocer los precios, costos y gastos asociados a la vivienda social que son determinantes directas al momento de diseñar nuestra propuesta arquitectónica, que aunque parezca imposible con tanto detalle es factible realizar, el consejo es indagar bien y regatear, saber negociar el valor de la tierra para que nunca pese más del 10% del valor del proyecto.
Gráfico 2. Estructura Financiera de una Vivienda Social, de 44,8 SMMLV de 2010.
El asunto Social.
Otro determinante en el costo de producción de la vivienda social, es lo concerniente al manejo social de los hogares, su participación en el proyecto es vital, no es casualidad que ellos sean los propietarios de las viviendas, lo que en muchas ocasiones, diría yo, en la mayoría se desconoce. Tenerlos en cuenta es importante incluso desde el inicio de los diseños, los arquitect@s debe ser consciente que estas familias permanecerán en las viviendas el resto de sus vidas, por ello la distribución de los espacios, las áreas y dimensiones, la ubicación de las dotaciones y servicios deben ser consultados para tener en cuenta sus tradiciones culturales y sus gustos.
Diseñar de espaldas a la gente trae posteriores dificultades al momento de la entrega, legalización y futuras reclamaciones, los índices de siniestralidad y de reclamaciones por calidad de las obras derivan de una actitud inconsulta con los hogares.
Adicionalmente, la participación de la gente también afecta el precio final de las viviendas, cobrar los subsidios es costoso, entre un 10% a 15% del valor del aporte del gobierno se gasta en trámites para cobrarlos, pólizas, interventorías, encargos fiduciarios, visitas y demás afectan el presupuesto de la obra, hacer estos trámites sin la ayuda de la comunidad por no tenerla en cuenta cuesta más, cuando en un proyecto de vivienda la gente participa decididamente desde el comienzo el costo económico de estos trámites se reduce.
Gráfico 3. Ciclo de Participación de los Hogares en los Programas de Vivienda.
Los hogares se motivan, creen un sentido de pertenencia y se comprometen con el proyecto, defendiéndolo con sus propias vidas. Las economías se reflejan hasta en la vigilancia de la obra, cuando la comunidad asume este y otros ítems dentro del proyecto, participando, asistiendo a convites, realizando obras preliminares, de aseo y de embellecimiento de la urbanización.
Dejar que la gente participe en todas las fases del proyecto es tomar un seguro todo riesgo, es garantizar que la obra concluya adecuadamente y asegurar la tranquilidad futura de los diseñadores y constructores.
Para concluir.
El concurso ConvivE, es un espacio que busca permitirles a nuestros futuros arquitect@s, enfrentarse con un mayor grado de profesionalismo a su primer proyecto de vivienda social, sólo esperamos que lo hagan con un profundo sentido ético y con mucha responsabilidad. Qué mayor satisfacción para un profesional sentir y evidenciar que por sus proyectos la sociedad pudo crecer, generó progreso para todos y aportó a la justicia social.
Nuestro compromiso es que esta gran cantidad de ideas de proyectos que se han presentado en el Convive puedan convertirse en proyectos de vivienda en la realidad, esperamos que los sueños plasmados por los futuros arquitect@s en los diseños se materialicen y enriquezcan a las familias más pobres del país, así no podamos entregarles muchos metros cuadrados construidos por razones financieras, por lo menos podamos entregarles diseños que valoricen el que será tal vez el único patrimonio en la vida de esos hogares.
[1] Las Etapas en un Proyecto de Vivienda pasan por la Pre-obra, Obra y Liquidación y se desarrollan por fases: Fase I: PREINVERSION: Definición del Proyecto: Perfil, Pre - Factibilidad, Factibilidad: 1) Identificación de las Necesidades, 2) Identificación de Alternativas, 3) Evaluación Cualitativa y Cuantitativa, 4) Selección de la Mejor Alternativa, 5) Análisis Técnico Conceptual, 6) Estimación de Costos, 7) Fuentes de Recursos, 8) Perfil, 9) Pre factibilidad – Viabilidad Financiera, Técnica y Social. Fase II: INVERSION: Diseño, Planeación y Gerencia: 1) Estudio de Mercadeo: Socio-Economico de Familias, 2) Estudio Jurídico de Terrenos, 3) Diseños Urbanísticos y Arquitectónicos, 4) Diseños Técnicos y Especificaciones, 5) Cantidades de Obra, 6) Presupuestos, Programación y Flujo de Caja, 7) Licencias y Permisos, 8) Obtención de Elegibilidad y Postulación a los Subsidios, 9) Tramite Fiducia y Pólizas, 10) Contratación Interventoría, 11) Tramite Anticipo de Subsidios. Fase III: INVERSION: Construcción: 1) Compra de Materiales, 2) Adquisición o Alquiler de Equipos, 3) Contratos, 4) Cumplimiento de Especificaciones, 5) Control Presupuestal, 6) Trámite y Colocación Servicios Públicos, 7) Tramite de Recursos, 8) Trabajo Social Familias, 9) Interventoría. Fase IV: OPERACIÓN: Entrega y Legalización: 1) Entrega de las Viviendas, 2) Manual del Usuario, 3) Reglas de Convivencia, 4) Acta de Entrega, 5) Inventarios, 6) Paz y Salvos, 7) Post-ventas, 8) Escrituración y Legalización, 9) Cobro Final de Subsidios, 10) Evaluación Ex Post.