Estas cifras muestran un mercado potencial compuesto por 335 municipios que nunca han tramitado proyectos más 96 que no han logrado que sus proyectos sean elegibles, es decir que podemos atender a 431 municipios que representan el 39.2% de los municipios del país, aunado al 81% del total de proyectos en Municipios del país que son de iniciativa distinta al Alcalde Municipal o Gobernador. Creando así un potencial muy grande de gestión.
Este potencial se evidencia aún más cuando analizamos el tipo de oferente de los proyectos habitacionales, pues es viable realizar alianzas como consorcios o uniones temporales, o que el Municipio, Constructor o Caja de Compensación sea el oferente de proyectos donde el lote es de propiedad de los hogares.
Al analizar el Cuadro 2, que muestra el tipo de oferente, encontramos que son las ONG las que más proyectos presentan, un total de 873 (25%), seguidos de los Municipios con 725 proyectos (21%), las uniones temporales con 724 proyectos (21%) y en cuarto lugar los Constructores con 706 proyectos (20%). Es decir que del total de proyectos tramitados sólo una quinta parte son de los propios Municipios, se observa como los Departamentos sólo han presentado 5 proyectos de vivienda durante el actual Gobierno.
Cuadro 2. 
Es importante advertir el papel preponderante que juegan las Uniones Temporales y en especial el llamado de atención que debemos hacer, por cuento son estos tipos de proyectos los que mayores inconvenientes por incumplimientos e irregularidades presentan en todo el país, siendo deseable que la oferta de proyectos habitaciones se diversifique a favor de los entes territoriales y/o de las cajas de compensación familiar que tienen mayor capacidad de responder ante cualquier imprevisto o inconveniente, salvando de esta forma los escasos recursos aportados por lo hogares y mejorando la calidad de las viviendas por cuanto estas entidades no tienen ánimo de lucro, debe advertirse que tampoco tienen interés de pérdida lo cual hace que seamos mucho más cuidadosos y precavidos en la ejecución de los proyectos.
Cuando se revisan las cifras de los proyectos que NO logran ser elegibles, encontramos que son precisamente los proyectos de los Municipios los que mayor mortandad presentan, en total el 33% (242 proyectos), seguidos de las uniones temporales con 27% (198 proyectos). Pero cuando miramos en verdad los proyectos elegibles a los cuales llegan en definitiva los subsidios de vivienda encontramos que las cosas cambian, allí de un total de 2659 proyectos viabilizados, el 28% (755 proyectos) llegan a las ONGs, seguido por los Constructores privados con 22% (586 proyectos), en tercer lugar las Uniones temporales con 19% (510 proyectos) y de cuarto lugar los Municipios con el 17% (453 proyectos), es decir que en definitiva menos de una quinta parte de subsidios de vivienda del país llega a proyectos ofertados por los Municipios.
Ha sido precisamente esta la motivación para estructurar un proyecto que llegue directamente a los Municipios del país, sin intermediación alguna, para que los Alcaldes Municipales y los Gobernadores se animen a preparar proyectos de vivienda, con el acompañamiento técnico y asesoría de e-vivienda.
Esta gestión comercial ha sido encomendada a cada una de las jurisdicciones, siendo priorizada para buscar acercamientos con alcaldes municipales que cumplan las siguientes condiciones:
Primera, aquellos municipios que tengan aprobado y adoptado su Plan de Ordenamiento Territorial –POT-, o Plan Básico de Ordenamiento Territorial -PBOT-, o Esquema Básico de Ordenamiento Territorial –EOT, no hayan formulado proyectos de vivienda urbana o rural;
Segunda, aquellos municipios que cumplan la primera condición y que a pesar de contar con proyectos presentados ante Findeter o Banco Agrario no hayan obtenido asignación de subsidios familiares de vivienda;
Tercera, aquellos municipios que cumplan la primera condición y que a pesar de contar con proyectos presentados ante Findeter o Banco Agrario y haber obtenido asignación de subsidios familiares de vivienda, los municipios no hayan actuado como oferentes del proyecto.
Una de las instrucciones impartidas es dar especial prioridad a los Municipios ubicados en Departamentos en donde muy pocos proyectos se han tramitado como puede observarse en el gráfico siguiente, y a Municipios en donde se encuentre un mayor número de trabajadores afiliados a cajas de compensación.
Gráfico 1.
En el anterior gráfico se observa cómo del total de 2659 proyectos elegibles, existen departamentos como Cesar, Quindío, Caquetá, Meta, Putumayo, Arauca, La Guajira y Casanáre que tienen apenas el 1% de participación, y otros departamentos como Guaviare, Guainía, Vichada, Amazonas, Vaupés y San Andrés que participan con el 0% del total.
La mayor parte de los proyectos se concentra en los departamentos de Cundinamarca, Antioquia, Valle del Cauca y Bogotá, D.C., pero cuando se revisan en detalle los Municipios se evidencia que los subsidios se concentran en las siguientes regiones, la Ciudad Región compuesta por Bogotá, Facatativa, Mosquera, Madrid, Zipaquira, Soacha y Funza concentra un total de 345 proyectos (13%) del total del país, así mismo el Área Metropolitana de Cali, Palmira, Jamundí, El Cerrito, Yumbo y Florida (Valle del Cauca), concentra un total de 202 proyectos (8%) del total del país, le siguen Área Metropolitana del Valle de Aburra con Medellín, La Ceja, Bello, Rionegro, Guarne y Marinilla con 141 proyectos (5%), así mismo se destacan ciudades como Neiva (1.9%), Ibagué (1.3%)y Pasto (1.2%) con más de 30 proyectos por ciudad.
En la muestra de 30 municipios que se presentan en el siguiente gráfico se evidencia que concentran el 37% del total de la oferta de proyectos elegibles del país con 977 proyectos. Por el contrario existen 214 municipios del país que apenas contribuyen al total de la oferta de proyectos elegibles con el 8% del total. Es a estos municipios a los que se quiere llegar con los servicios del gestor.
Gráfico 2.
Recomendadas para que los MUNICIPIOS y los DEPARTAMENTOS interesados en Gestionar Proyectos de Vivienda participen de la Política nacional de vivienda "por un País de Propietarios"
Para garantizar una efectividad en la gestión y ejecución de los proyectos, ha establecido las siguientes condiciones a los entes territoriales, soportados en exigencias que están directamente relacionadas con la experiencia alcanzada por entidades como Inurbe y Findeter en la evaluación de proyectos de vivienda de interés social en todo el país, y con base en la experiencia de más de 10 años y los análisis de riesgo de proyectos habitacionales realizado por asesores con base en información de entidades como Fiduprevisora S.A. (FOREC), Findeter, FNA y CPV.; los cuales pretenden evitar que dichos problemas prevenibles todos, afecten en el futuro los proyectos gestionados por los Municipios con quienes se firmen convenios.
1. El Alcalde Municipal ó el Gobernador, debe comparecer a la firma y perfeccionamiento de un Contrato de Fiducia Mercantil ó de Encargo Fiduciario, el cual tiene como finalidad garantizar la adecuada y transparente administración de los recursos del (los) proyecto(s) y programas habitacionales que son objeto de este convenio.
El Municipio debe constituir un Fideicomiso de Administración Inmobiliaria de Proyectos de Construcción, preferiblemente mediante un contrato de Fiducia Mercantil, constituyendo un Patrimonio Autónomo –PA-, con una sociedad fiduciaria legalmente establecida en el país y autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia. El contrato de fiducia mercantil se denominará FIDUCIARIA XXXXX S.A., PATRIMONIO AUTÓNOMO PROGRAMA HABITAT MUNICIPIO.
El Oferente de los Proyectos ante las entidades evaluadoras podrá ser el Patrimonio Autónomo –PA- Al PA deben entrar todos los recursos y bienes que en el proceso de la intervención sean adquiridos o intervenidos, o los recursos de diversas fuentes como: los créditos, subsidios, ahorro programado y cuotas iniciales de los hogares, los aportes del presupuesto municipal/departamental, la devolución del IVA por adquisición de materiales de construcción, y los demás recursos que el MUNICIPIO se obliga a transferir y que se detallan en los numerales 3 a 7 siguientes.
El Fideicomiso se constituirá con un patrimonio y recursos redundantes, conformado principalmente por:
a.) Los predios y bienes inmuebles escogidos para ser desarrollados.
b.) Los predios comerciales resultantes de la construcción de las urbanizaciones / ciudadelas.
c.) Los recursos provenientes del presupuesto municipal /departamental y/o de los demás entes descentralizados y/o de las Empresas de Servicios Públicos.
d.) Los Recursos propios de los constructores.
e.) Los créditos del MUNICIPIO (directos o de redescuento).
f.) Las cuotas iniciales, el ahorro programado, los subsidios familiares de vivienda y/o los créditos de los beneficiarios.
g.) Los demás recursos que sean requeridos y que serán con cargo al MUNICIPIO, y
h.) Los rendimientos financieros del fideicomiso.
El PA tendrá como instrucción inicial irrevocable que todos los recursos del PA estarán afectos al cumplimiento del objeto del contrato de fiducia mercantil y serán invertidos en el(los) proyecto(s) hasta su terminación.
Los Fideicomitentes serán el Municipio por intermedio de sus representantes legales o delegados autorizados ante la sociedad fiduciaria, en virtud del presente convenio de asociación. Como fiduciario: La Sociedad Fiduciaria autorizada por la SFC. Los Beneficiarios: serán los compradores (beneficiarios) de las unidades resultantes: de vivienda, locales comerciales y otros predios con vocación productiva; los propietarios de terrenos o bienes inmuebles intervenidos en cuanto al valor pactado al inicio del proyecto, cuando sea requerido; los constructores, contratistas o administrador delegado en el valor equivalente a la remuneración definida en los contratos respectivos y/o en la porción de recursos aportados y de los excedentes del negocio cuando así sean pactados; el gestor en el valor de la remuneración por la Gerencia del Proyecto equivalente al porcentaje pactado sobre el valor total del proyecto; el Interventor en el valor de los honorarios pactados.
El PA tendrá como órganos de dirección:
Un Comité Fiduciario, conformado por el Alcalde Municipal, o su delegado quien lo presidirá, el Director del ente gestor o su delegado como suplente del presidente, el Interventor de los Proyectos, y un representante de la Fiduciaria, como Secretario del Comité (sin derecho a voto), además se conformará un
Comité de Técnico, conformado por delegados del gestor y del Municipio, de las dependencias de planeación, obras públicas y de la Fiduciaria, que entre sus funciones tendrá la de definir el proyecto o proyectos a desarrollar, los programas de ejecución, la aprobación de las etapas de preobra, construcción y liquidación.
El Interventor del Proyecto, será designado por la Fiduciaria de ternas presentadas por el gestor, de acuerdo con la Resolución 966 de 2004 MAVDT. Además el Fideicomiso tendrá una supervisión administrativa y financiera, que será realizada por la Oficina o la dependencia que designe el gestor y la dependencia delegada por el Municipio.
2. Aportar los recursos en la cantidad y forma establecidas en el presente convenio.
3. Aportar los Terrenos de su Propiedad, para lo cual el MUNICIPIO tramitará y transferirá al Patrimonio Autónomo que se constituya para el efecto de este convenio, con base en este Convenio y previa solicitud del gestor, los terrenos de su propiedad con vocación para vivienda de interés social. SANEAMIENTO DE LOS BIENES INMUEBLES. El MUNICIPIO al momento de transferir los bienes inmuebles al Patrimonio Autónomo se obligará irrevocablemente a declarar lo siguiente:
a.) Que el(los) inmueble(s) que transfiera son de su entera propiedad.
b.) Que no lo(s) ha enajenado con anterioridad.
c.) Que sobre los inmuebles ha ejercido una posesión en forma quieta y pacífica e ininterrumpida;
d.) Que están libres de todo gravamen, servidumbre, limitaciones al dominio, condición resolutoria, censo, arrendamiento, anticresis, posesión, tenencia, comodatos, usufructos, embargo, pleito pendiente, registro por demanda civil y que sobre su dominio no pesa condición resolutoria, ni patrimonio inembargable;
e.) Que no obstante la anterior declaración, se obliga a salir al saneamiento para el caso de evicción y vicios redhibitorios en los términos de la ley respecto del inmueble o inmuebles materia de los proyectos habitacionales frente a la misma fiduciaria, terceros y demás beneficiarios del proyecto.
f.) Que tal responsabilidad la asume ante la FIDUCIARIA, el(los) FIDEICOMITENTE(S), los beneficiarios del contrato de fiducia y los terceros eventualmente afectados, facultándolos, por consiguiente, para obligarlo en dichos términos frente a la(s) persona(s) a quien transfiera la propiedad del inmueble y las mejoras construidas sobre él (soluciones de vivienda); en consecuencia, el gestor y la fiduciaria quedan relevadas expresamente de la obligación de responder por evicción o vicios redhibitorios ante terceros al proceder a la enajenación y perfeccionamiento de las transferencias que derivan del proyecto.
El MUNICIPIO hace suyas todas las obligaciones que por dicho concepto se deriven y así se hace constar en escritura pública respectiva.
ASPECTOS TRIBUTARIOS.
El MUNICIPIO garantiza que los inmuebles están a paz y salvo por todo concepto de impuestos, valorizaciones, tasas o contribuciones y manifiesta igualmente que son de su cargo los impuestos de renta y complementarios, así como los que recaigan o puedan recaer sobre el inmueble hasta la fecha de suscripción del documento mediante el cual se transfieran al Patrimonio Autónomo, obligándose a pagarlos oportunamente; sin embargo, todos los impuestos, gastos, servicios, tasas, etc. que se causen o se presenten con posterioridad a la suscripción del presente documento serán a cargo del proyecto.
Si no hubiese recursos en el fideicomiso, el MUNICIPIO los asumirá de su propio patrimonio y, por ende, estará en la obligación de entregar oportunamente los recursos a la FIDUCIARIA para que ella efectúe el respectivo pago ante las autoridades fiscales.
Queda claramente entendido que ni el gestor ni la FIDUCIARIA serán responsables, ni adquieren compromiso alguno para con las partes en relación con los impuestos de renta y complementarios, ni respecto de la presentación de las declaraciones y asesoría de cualquier índole y que estas obligaciones estarán a cargo del MUNICIPIO.
4. Aportar los demás recursos que sean de su Propiedad, para lo cual el MUNICIPIO tramitará y transferirá al Patrimonio Autónomo que se constituya para el efecto, los siguientes recursos que sean de su propiedad o los recursos apropiados con cargo al presupuesto municipal o permitirá el acceso, uso y aplicación de: los materiales de construcción y demás insumos de que disponga en sus inventarios y bodegas; la disponibilidad de la maquinaria y equipos de su propiedad o en alquiler para que ejecuten las obras requeridas en los proyectos, incluyendo su mantenimiento e insumos para su funcionamiento; los recursos del Sistema General de Participaciones que apropie para los programas, así como los recursos de la sobretasa a la gasolina que apropie para vías vehiculares, peatonales, andenes, sardineles, zonas de parqueo, alamedas y demás equipamiento urbano; los recursos de regalías que apropie para saneamiento básico y vivienda saludable; y los recursos propios que puedan y requieran ser invertidos en la construcción de la infraestructura de servicios públicos y del equipamiento comunitario; así como los estudios, diseños, planos, permisos, licencias y demás recursos de que disponga y que sean requeridos para la ejecución de los programas de vivienda.
5. Aportar o asumir el costo, para lo cual el MUNICIPIO tramitará y transferirá al Patrimonio Autónomo los recursos necesarios para sufragar los costos de los aspectos referentes a la materialización de las ideas urbanísticas en el ámbito municipal, para el desarrollo de los programas habitacionales determinados, con énfasis en VIS, como la elaboración de los estudios preliminares de prefactibilidad y factibilidad, asesoría en la formulación y adopción de los planes parciales requeridos, la realización de los concursos de anteproyectos de diseño urbanístico, paisajístico y arquitectónico para la selección de los consultores y de los demás estudios técnicos y diseños definitivos de los proyectos y programas habitacionales preferiblemente de vivienda de interés social, la materialización de los proyectos arquitectónicos, la realización de los cálculos y diseños estructurales, los diseños eléctricos, hidráulicos, sanitarios y de aparatos y/o equipos especiales, los demás estudios especiales requeridos, de costos y presupuestos, así como de programación de obra, hasta el trámite de permisos, licencias y elegibilidades, incluyendo el control de obra y supervisión de la construcción.
6. El MUNICIPIO tramitará ante las Empresas de Servicios Públicos, las disponibilidades inmediatas e incondicionales, incluyendo la apropiación de recursos con cargo a los recursos de inversión para ampliación de cobertura para la ejecución de las inversiones en la Construcción de las Redes primarias y secundarias de Acueducto, Alcantarillado, Energía, Telefonía y Gas (estos dos últimos servicios cuando se disponga de acceso a ellos), así como las acometidas, conexiones, instalaciones y medidores o contadores o su financiamiento a mediano y largo plazo a favor de los adjudicatarios.
7. El MUNICIPIO tramitará ante el Departamento el otorgamiento de recursos para inversión en los programas habitacionales, sea mediante subsidios, financiación de obras de infraestructura o financiamiento a los beneficiarios de los proyectos; ante la Nación la gestión de los Subsidios de Bolsa Ordinaria, Esfuerzo Territorial, Subsidio en Especie y/o Ley de Tierras, Lotes de la Nación y Baldíos, los Subsidios del Banco Agrario y de las Cajas de Compensación Familiar, para lo cual contará con la asesoría y acompañamiento del gestor.
8. El MUNICIPIO tramitará ante los gremios de la construcción locales, inversionistas, ferreteros, propietarios de tierra, propietarios de maquinaria y equipo pesado, así como ingenieros, las inversiones requeridas durante la etapa de construcción, en algunos casos como accionistas para los proyectos destinados a VIS tipos 2 a 4.
9. El MUNICIPIO tramitará ante las comunidades organizadas, el aporte de sus terrenos propios o de asociaciones de vivienda, así como las gestiones para que la comunidad transfiera al patrimonio autónomo los recursos disponibles en sus cuentas de ahorro programado, o las cesantías y/o créditos, al momento de hacer la separación de sus viviendas y en todo caso antes de la firma de las promesas de compraventa respectivas. Así mismo coordinará a través de FONVIS[1] DEL MUNICIPIO o la dependencia municipal designada, que los beneficiarios que deban aportar Mano de Obra cumplan con los programas de trabajo asignados por la Gerencia del Proyecto.
10. El MUNICIPIO tramitará ante las Entidades Financieras respectivas, los recursos de créditos requeridos para la financiación de todas las obras que conformen el Esfuerzo Territorial que será asignado a los beneficiarios mediante subsidios municipales, y que será determinado en la formulación de los proyectos ante las entidades evaluadoras como requisito previo al trámite de la elegibilidad y que se describen en los numerales 1 a 7 anteriores; así como los recursos que sean destinados a financiar a los compradores de las viviendas, cuando lo determine conveniente y previo análisis que realizarán en conjunto el gestor y el MUNICIPIO.
11. Pagar al gestor el porcentaje establecido sobre el valor total de las viviendas, que es el costo de la formulación de los proyectos a la firma del presente convenio y el porcentaje definido como remuneración por la Gerencia de(los) Proyecto(s), este último valor será con cargo al presupuesto de los proyectos realizados y en todo caso será incluido en capítulo del presupuesto correspondiente a los costos indirectos y/o gastos de administración.
12. Asumir y pagar el valor de las tarifas del trámite de la Elegibilidad de los proyectos ante Findeter y/o el Banco Agrario, y/o la entidad evaluadora respectiva.
13. Garantizar la organización comunitaria de los beneficiarios, un adecuado manejo social de capacitación, sensibilización y educación, verificando que la comunidad participe en el proyecto única y exclusivamente mediante una veeduría ciudadana debidamente constituida.
14. El MUNICIPIO se compromete a que los proyectos priorizados y que serán objeto de desarrollo mediante la ejecución del presente convenio, cumplan con las siguientes especificaciones técnicas recomendadas, en cada una de las Ciudadelas desarrolladas y para las Viviendas propiamente determinadas:
a.) Los terrenos a intervenir siempre deben estar localizadas en sitios adyacentes a las redes principales de servicios públicos, de tal forma que no requieran inversiones adicionales para su expansión / conexión inmediata.
b.) Las urbanizaciones / ciudadelas deben estas conformadas por un mínimo de 100 soluciones de vivienda.
c.) Las urbanizaciones / ciudadelas deben contar con un equipamiento comunitario mínimo, consistente en un salón comunal de uso múltiple (que sirva como hogar de bienestar, restaurante escolar, salón de reuniones de la comunidad, etc.).
d.) Anexo al equipamiento comunitario deben construirse como mínimo 4 o 5 locales comerciales.
e.) Deben estar dotadas por lo menos de un parque infantil, con elementos de recreación activa y pasiva.
f.) Las viviendas deben diseñarse con espacios productivos, por lo menos las cuatro viviendas esquineras de cada una de las manzanas del proyecto y una vivienda debe especialmente ser diseñada para que sirva como hogar de bienestar familiar a cargo de una madre comunitaria.
g.) Todas las viviendas deben ser Saludables, estar dotadas con los elementos recomendados por la OPS/OMS.
h.) Cumplir las especificaciones del POT del Municipio en cuanto a las obras de urbanismo o implementar acuerdos para su desarrollo progresivo futuro.
i.) La comunidad debe participar en el desarrollo del proyecto aportando recursos, mano de obra básica y participando a través de la junta comunal y de la veeduría ciudadana legalmente constituidas.
15. El Municipio se compromete a cumplir y hacer cumplir los siguientes aspectos:
a.) Tener aprobado y adoptado el correspondiente Plan Básico de Ordenamiento Territorial –PBOT.
b.) Cuando el Lote de Terreno se encuentre en Zona de Expansión Urbana, haber adoptado el respectivo Plan Parcial que permita la intervención en esta Zona, o disponer de los recursos para contratar su formulación con cargo al Convenio.
c.) Contar con autorización del Concejo Municipal para otorgar subsidios de vivienda y para suscribir convenios y contratos para este fin.
d.) Aportar el terreno (ubicado en zona urbana), o cuando sea del caso en Zona Rural (SFV Banco Agrario).
e.) Cuando se requiera adquirir un lote, el valor será pactado al inicio y pagado única y exclusivamente al final de proyecto.
f.) Garantizar la dotación y funcionamiento de los SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS.
g.) Garantizar la dotación y funcionabilidad de los componentes de equipamiento comunitario que lleguen a ser construidos.
h.) Disponer de recursos inmediatos para realizar la Preinversión (Diseños, Estudios, Formulación del Proyecto, Elegibilidad, etc.).
i.) Garantizar los recursos para construir la Vivienda Modelo, como ejemplo de progresividad.
j.) Garantizar que el estrato socioeconómico de las viviendas sea 1.
16. El MUNICIPIO además de las anteriores obligaciones, tendrá en particular las siguientes:
a.) Garantizar los recursos requeridos para que las obras de urbanismo y la infraestructura de servicios sean ejecutadas en su totalidad y garanticen la ejecución del proyecto, así: red de distribución de agua potable, red de alcantarillado y de aguas lluvias, red de distribución eléctrica, así como expedir la licencia de urbanismo y construcción.
b.) Adjudicar los subsidios municipales a cada uno de los beneficiarios del proyecto.
c.) Tramitar y solucionar las exigencias de las entidades y autoridades administrativas que se presenten en desarrollo de la obra con el objeto de entregar las viviendas con sus servicios definitivos.
d.) Responder ante los beneficiarios por los vicios redhibitorios u ocultos respecto de los lotes donde se construye el proyecto objeto del presente convenio.
17. El MUNICIPIO se obliga a presentar oportunamente las sugerencias y recomendaciones que sean necesarias respecto a la ejecución del presente convenio, y en especial a participar como miembro principal en el Comité Fiduciario establecido en este convenio.
18. Nombrar un interventor para el convenio.
CONDICIONAMIENTOS TECNICOS PARA LA EJECUCION DE LOS PROYECTOS El Gestor ha establecido las siguientes condiciones para la ejecución de los Proyectos:
En una primera etapa, el desarrollo del convenio contempla la realización de todas las actividades conducentes a generar y gestionar los instrumentos jurídicos y financieros que permitan la formulación y ejecución de la Política Habitacional Integral en EL MUNICIPIO y posterior a ello la identificación y ejecución de la oferta de Programas de Vivienda Integral dirigidos a atender la demanda efectiva de los habitantes del Municipio que sean focalizados por el FONVIS DEL MUNICIPIO y que puedan ser postulados a los Subsidios Familiares de Vivienda –SFV- otorgados por FONVIVIENDA o por los FOVIS de las CCF, en todos los casos las postulaciones se realizarán a través del gestor, excepto las que correspondan al Fovis de las demás CCF DEL DEPARTAMENTO .
La etapa siguiente involucrará el desarrollo e implementación de los componentes Técnicos, Financieros, Jurídicos y de Control para lograr la construcción de los proyectos de vivienda que se prioricen.
Las siguientes serán las líneas principales de acción que se desarrollarán como parte de estos Convenios, el gestor apoyará al MUNICIPIO para que el FONVIS DEL MUNICIPO si existiere, logre establecer y formular una Política Habitacional Integral para el Municipio y se puedan disponer los mejores medios para su ejecución, desarrollo y supervisión, teniendo como perspectiva el cumplimiento de las Metas del Milenio para erradicar las condiciones de extrema pobreza y así dar cumplimiento a las metas sociales del Plan Municipal de Desarrollo.
La Política Habitacional Integral, deberá incluir dentro de sus objetivos la definición de estrategias concretas para atender las necesidades cualitativas y cuantitativas del déficit habitacional en EL MUNICIPIO, como:
La gestión de suelo urbano (bancos de tierras), la Implementación de los instrumentos de Intervención (acciones urbanísticas L-388/1997), los Instrumentos de Gestión Financiera (subsidios estatales, ahorro de los hogares, acceso al crédito, cooperación internacional, etc.), la Investigación, implementación y mejora en el desarrollo de tecnologías autóctonas de intervención en vivienda, el Desarrollo de instrumentos de acceso a vivienda como: arrendamiento, mejoramiento, reasentamientos, VIS nueva y usada y otras, la Gestión de intervención de la oferta social del estado a través del ICBF, SENA, Cajas de Compensación, Secretarias de Salud y Educación, Fundaciones Sociales, entre otras entidades de servicio y proyección social.
Como principal mecanismo de equidad en los programas de vivienda se deben desarrollar instrumentos que permitan el acceso en igualdad de condiciones y de oportunidades para los beneficiarios, bajo criterios de transparencia, información veraz y libre acceso con perspectiva de género, además el gestor y el MUNICIPIO convienen en desarrollar gestiones mancomunadas ante las autoridades departamentales, municipales, gremios, organizaciones sociales e inversionistas para lograr una serie de alternativas funcionales que permitan dar soporte Jurídico y Financiero durante la implementación del Programa Integral de Vivienda de EL MUNICIPIO.
Cuando llegare a ser requerido el MUNICIPIO se compromete con el gestor a Instrumentar en el ámbito de normas municipales las diferentes herramientas de la Ley de Ordenamiento Territorial (L-388/1997), para con base en éstas gestionar los Proyectos Habitacionales, previo a la adecuación del PBOT y el desarrollo de los planes parciales de ser necesario.
Esto incluye la realización y entrega por parte del MUNICIPIO directamente o por intermedio de FONVIS DEL MUNICIPIO de un inventario de recursos disponibles como predios, redes de servicios, materiales, recursos públicos y privados e insumos básicos como el ahorro de los beneficiarios, que involucre la disponibilidad de servicios públicos y vocación de los usos del suelo y la disposición de compra de los beneficiarios, información requerida para adelantar los Proyectos Habitacionales que beneficien a toda la población sin distingo de clase social y con perspectiva de género pero focalizado en atender a los más vulnerables.
Cuando llegare a ser necesario y por solicitud del gestor o cualquiera de sus representantes, el MUNICIPIO debe comprometerse a Implementar los instrumentos de gestión municipal para el logro de los objetivos propuestos las diferentes actuaciones urbanísticas posibles, entre otras las siguientes:
El reparto equitativo de cargas y beneficios –RECB-, mediante el establecimiento de mecanismos, tales como las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.
La implementación de las Unidades de Actuación Urbanística – UAU, para el manejo de áreas conformadas por uno o varios inmuebles, para ser construida como unidad de planeamiento, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante RECB.
La ejecución de proyectos mediante el Reajuste de Tierras.
La compensación en tratamientos de Conservación y la Participación en Plusvalías.
Estas actuaciones se pueden desarrollar por propietarios individuales, en forma aislada, por un grupo de propietarios asociados voluntariamente o de manera obligatoria, a través de UAU, directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado.
Con base en el inventario de recursos disponibles determinar la procedencia para definir las Unidades de Actuación o si es necesario los Planes Parciales, como instrumentos mediante los cuales se desarrollen y complementen las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial –POT del Municipio, para áreas determinadas de suelos urbano y de suelos de expansión urbana, además de las que se deban desarrollar mediante UAU, como megaproyectos u otras operaciones urbanas especiales.
Si fuere conveniente para el desarrollo de los programas habitacionales, y por solicitud del gestor, el MUNICIPIO se compromete a gestionar la creación y a fortalecer la entidad que sea conveniente y práctica para la continuación de los programas habitacionales, todo lo anterior con base en el Artículo 36 (Ley 388 / 1997), que dispone que en el evento de programas, proyectos y obras que deban ejecutar las entidades públicas, como consecuencia de actuaciones urbanísticas que le sean previstas en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen, las entidades municipales y distritales competentes sin perjuicio de su realización material por particulares, podrán crear entidades especiales de carácter público o mixto para la ejecución de tales actuaciones. Igualmente las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial.
Deben formar parte integral del convenio todos aquellos estudios, de prefactibilidad, avalúos, los planos y diseños, estudios de suelos, especificaciones técnicas, presupuestos, programación de obra y demás documentos referentes al(los) proyecto(s) de que disponga el MUNICIPIO, incluidos los estudios y productos que sean entregados por los contratistas del MUNICIPIO en desarrollo de contratos que se encuentren en ejecución o aquellos que en el futuro se contrataren y que estén directa o indirectamente relacionados con los terrenos donde se pretenden desarrollar los programas habitacionales de que tratan los convenios.
Preparó.
Luis Alberto Vargas Ballén Asesor de Vivienda
[1] En algunos municipios existen los denominados Fondos de Vivienda de Interés Social –FONVIS-, otros municipios por efectos de la Ley 617 de 2000 han suprimido de sus estructuras municipales estos fondos.