LAS REFORMAS EN VIVIENDA QUE NECESITA COLOMBIA
Propuesta para una Política Integral de Hábitat, que mediante la profundización de la Descentralización logre el Fortalecimiento de las Regiones y Entidades Territoriales.
Reforma del Sistema del Subsidio Familiar de Vivienda, Optimización de los Recursos del Sistema General de Participaciones y Rediseño de las Instituciones del Sector Financiero Público.
La Ciudad es la Gente, Sófocles
Resumen
En Colombia el déficit habitacional afecta aproximadamente a 2.685.834 hogares, se incrementa a un ritmo superior a la cantidad de viviendas que se construyen anualmente en el país, calculado a razón de 200.000 hogares por año, las cifras difieren de acuerdo con los cálculos que realizan el DNP o los centros de investigación como el CENAC y UN Hábitat de Naciones Unidas.
Es decir que si nos proyectamos al 2016, tendríamos un escenario de déficit por atender aproximado a 4,6 millones de unidades de vivienda, las cuales se aproximan a 5 millones al año 2019.
Los compromisos del país con las Metas del Milenio.
En la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos, realizada en 1996 en Estambul, se proclamo que “La vivienda y los servicios adecuados constituyen un derecho humano básico que impone a los gobiernos la obligación de asegurar su obtención por todos los habitantes, comenzando por la asistencia directa a las clases más desfavorecidas mediante la orientación de programas de autoayuda y de acción comunitaria…
Igualmente los países latinoamericanos presentaron un Plan Regional de Acción en el que se establece la meta de aumentar las soluciones habitacionales, especialmente aquellas destinadas a las familias de bajos ingresos, para evitar que el déficit cuantitativo continúe aumentando, a la vez que las políticas nacionales urbanas, de vivienda y medio ambiente, deben asegurar a todos los sectores el acceso a los servicios urbanos básicos y provocar un desarrollo sustentable de los asentamientos humanos.
En este mismo sentido el compromiso de las Naciones Unidas para alcanzar los Objetivos de Desarrollo del Milenio adoptados por los Estados miembros de la ONU en el año 2000, en la medida en que contemplan la disminución de la pobreza y sus efectos sobre la vida de las personas, es un compromiso con las familias más pobres; con su cumplimiento, los territorios del mundo pueden mejorar las condiciones de vida de los habitantes en asentamientos humanos precarios.
Nuestra Propuesta para Atender el Déficit Habitacional en Colombia.
Es por estas razones y frente al desafío de utilizar en forma optima los recursos públicos y privados destinados a la vivienda social, que se presenta la siguiente propuesta de reformas para lograr el fortalecimiento de las entidades territoriales, en el entendido que es su responsabilidad Constitucional procurar por la generación de un hábitat y entorno adecuado para sus ciudadanos.
Aquí abordamos la evaluación de las políticas en materia de vivienda social tomando en cuenta sus deficiencias y logros, pero incluimos una nueva visión de desarrollo descentralizada que parte de la necesidad de hacer que el Gobierno Nacional deje de ser ejecutor y sólo se dedique a fijar las políticas y directrices que la ejecución descentralizada y logro de las metas requiera, garantizando los recursos y ejerciendo la vigilancia y supervisión que los actores del sector requieren y que por el contrario sean los propios entes territoriales (hablamos de las regiones, provincias, distritos, áreas metropolitanas, municipios, entidades indígenas, corregimientos y localidades), quienes como directos responsables ejecuten las políticas en materia de hábitat, incluyendo sus propias condiciones culturales y aprendizajes; así mismo se plantean una serie de ajustes institucionales que permitan la canalización de recursos para subsidios y para créditos, además de la reducción de los costos transaccionales y de legalización de las viviendas sociales, todo visto bajo una concepción integral de hábitat, que también involucra el entorno y la productividad.
El principal objetivo de nuestras propuestas, es que todos los proyectos habitacionales deban incluir en sus diseños y ejecución, además de las viviendas, los servicios de agua potable, electricidad y evacuación de aguas residuales con disponibilidad inmediata y de buena calidad; además de áreas y zonas verdes, juegos infantiles y zonas de esparcimiento terminadas; y sus habitantes cuenten con acceso garantizado a la infraestructura educativa y de salud; con movilidad y transporte a los nuevos barrios; y acceso a los mercados básicos.
Se propone adoptar la perspectiva de proyectos habitacionales integrales, que facilitan el desarrollo armónico y sustentable de los asentamientos humanos del país en sus diversas y por ello mismo, muy ricas regiones; a la vez que entregan la posibilidad de un real mejoramiento en la calidad de vida de las familias de bajos ingresos que serán las beneficiarias de este tipo de planes de vivienda, disminuyendo así radicalmente los niveles de pobreza y optimizando la inversión de los recursos públicos. Esta concepción incluye la reestructuración a los sectores del Sistema General de Participaciones, tema que trataremos más adelante.
Se advierte que esta propuesta pretende ir mucho más haya de las disposiciones mínimas actualmente establecidas en materia de inversión de los recursos del Sistema General de Participaciones, especialmente las que se surten en los procesos de gestión de programas habitaciones para poblaciones vulnerables.
La vivienda nueva y los subsidios directos a la demanda son apenas un programa y un instrumento de la política urbana y de vivienda que requiere ser evaluado y ajustado. La singularidad que ocasiona restringir o enfatizar la acción del Estado a estos aspectos, genera vulnerabilidad en la política y en el sector habitacional y de la construcción.
1. Antecedentes
1.1. Situación del sector vivienda en Colombia
Los gobiernos de Colombia sin excepción han enfrentado los efectos económicos y sociales de un estancamiento prolongado y un importante desbalance fiscal, ambos en el contexto del escalamiento del conflicto armado. En respuesta a estos desafíos, cada nuevo gobierno ha definido un plan de reformas coyunturales tendientes a controlar el déficit y dinamizar la economía y cada Presidente ha definido una estrategia alternativa con respecto al conflicto. Desde el Gobierno de Misael Pastrana, no se establece una política habital de impacto y largo aliento. Estas políticas no han pasado de ser soluciones coyunturales a problemas estructurales, dando preferencia a sectores que si bien son prioritarios no resuelven la situación de la gran mayoría de Colombianos que viven en la pobreza y la miseria.
La construcción es uno de los sectores con mayor potencial de crecimiento, sobre todo después de haber mostrado una significativa contracción desde 1999 (24,5% en 1999 y 0,9% en 2000). En la actualidad las actividades del sector se concentran principalmente en las edificaciones y vivienda de estratos medios y altos, como resultado de la fuerte disminución en la construcción de obras públicas. Es importante destacar que la reciente contracción del sector ha tenido efectos negativos en el crecimiento de otros sectores como son la producción de materiales e insumos y en el mercado laboral, especialmente de la mano de obra no calificada y por ende en la producción de vivienda de interés social.
El Gobierno Colombiano se propuso como meta para el cuatrienio 2002-2006 la construcción de 400.000 nuevas viviendas, de las cuales según cifras del SIGOB a junio de 2005, lleva ejecutadas 250.783, es decir el 62,7% del total, de este número se deben restar las casi 28000 asignadas a Findeter, pues esta entidad sólo ha colocado 1500 créditos. Así mismo se ha propuesto en el documento Visión Colombia II Centenario: 2019 , el objetivo de construir en el mediano plazo más de 3.9 millones de nuevas viviendas, de las cuales 2.2 millones serán VIS, con estas metas no sería posible alcanzar la meta de frenar el crecimiento del déficit. Estas metas implican la generación anual en promedio de 278.500 viviendas nuevas, 157.000 VIS y 121.500 No VIS, además de 57.500 mejoramientos de vivienda, para un total de 336.000 unidades.
Cuadro 1. STOCK DE VIVIENDA EN COLOMBIA
En la presente década el CENAC estima que el volumen de construcción de nuevas viviendas debe ser de por lo menos 471.000 unidades, de las cuales 171.000 viviendas en promedio por año, para atender el déficit cuantitativo en 15 años, y de 300.000 mejoramientos anuales para atender el déficit cualitativo en 5 años. Por lo tanto, se hace necesario casi quintuplicar el número de viviendas producidas anualmente para evitar que el déficit siga incrementándose.
Es interesante notar que la región que requiere mayores esfuerzos de aumento en su producción anual de soluciones habitacionales es la Ciudad Región: Bogotá, D.C. y sus municipios vecinos que deben pasar de una producción promedio de 34.000 viviendas anuales a un volumen superior a las 140.000 viviendas por año, es decir, debe producir casi cuatro veces lo que ha venido produciendo en los últimos años.
En las regiones del Caribe, Pacífica y Centro se requiere incrementar la producción desde 47.000 viviendas por año a 200.000. Es importante advertir que estas nuevas soluciones habitaciones no requieren ser construidas en las grandes ciudades, es importante por ello promover la vivienda en municipios y ciudades intermedias que por su posición geográfica y facilidades de transporte pueden beneficiarse de los servicios de las grandes metrópolis.
Una de las principales y grandes reformas que planteamos al sector es que precisamente la vivienda social preferiblemente se construya en zonas rurales o en los municipios de menor población , en donde las condiciones de vida, acceso a servicios públicos, educación y salud resulta económicamente sostenible, la calidad de vida alcanza mejores estándares y especialmente el desarrollo de la democracia se desenvuelve en mejores condiciones de participación y veeduría ciudadana.
En el cuadro 1 se muestra la forma como anualmente se incrementa el inventario de viviendas, cabe advertir que entre un 50% a 70% de estas viviendas son producidas de manera informal muchas de ellas por urbanizadores piratas y al margen de todas las recomendaciones técnicas de sismoresistencia y prevención de riesgos por causas naturales.
Nosotros estamos de acuerdo con las cifras reportadas por UN Hábitat y consideramos que los esfuerzos del país deben apuntar a la construcción de aproximadamente 500.000 unidades anuales de vivienda, constituyéndose este programa en la principal estrategia de crecimiento y desarrollo económico en la próxima década, y de generación de empleos; de alguna manera podríamos paliar la crisis irremediable que afectará al resto de la economía la entrada en vigencia del TLC .
Generación de Empleo.
En materia de generación de empleo, este programa de construcción de vivienda social, de acuerdo con estimaciones de DNP, generaría 2 millones de empleos directos y 2.2. millones de empleos indirectos. Ver Tabla 1.
Tabla 1. Empleo generado por el sector de la edificación en Colombia
Destino Indicador Entidad Número de empleos
Directos Indirectos Administrativos Total
Vivienda nueva Mil m2 de construcción CENAC 20.5 21.9 1.85 44.3
Una VIS nueva DNP 4.0 4.8 - 8.8
Mejoramiento de vivienda Una solución de vivienda INURBE/
FEDEVIVIENDA 3.0 10.0 - 13.0
Fuente: CENAC, DNP, INURBE, FEDEVIVIENDA. Estudio CENAC para Asocajas Abril de 2.004.
1.2. El mercado de vivienda social en Colombia – principales características
Urbanización y déficit habitacional
En el año 2006 la población colombiana alcanzaría 47 millones de habitantes, cifra aún no determinada si se tienen en cuenta datos preliminares del Censo realizado por el DANE en donde encontramos municipios que han decrecido en población contrario a las proyecciones estadísticas, del total de la población se estima que más del 75% residirá en áreas urbanas. Con esta base poblacional y una tasa anual de crecimiento demográfico de 1,8%, se calcula que cada año se conforman aproximadamente 200.000 nuevos hogares en el país (150.000 en áreas urbanas), lo cual representa una buena aproximación a la demanda anual por vivienda nueva. En comparación, de acuerdo a cifras del Departamento Nacional de Planeación (DNP), durante los últimos cinco años el promedio anual de nuevas soluciones de vivienda construidas en Colombia – incluyendo construcción formal e informal – alcanzó un promedio de 130.000 unidades, arrojando una brecha de 70.000 en la oferta anual de nuevo stock de vivienda.
Acumulativamente, el déficit habitacional cuantitativo -- midiendo la diferencia entre el stock total de viviendas en el país y el número total de hogares – alcanzó 1.600.000 unidades en el año 2004, en las zonas urbanas del país . A lo anterior se necesita sumar el déficit cualitativo de vivienda, es decir, las viviendas que requieren mejoramiento por defectos físicos o insuficiente dotación de infraestructura básica – típicamente de construcción informal e ilegal. Con base en datos censales, el déficit cualitativo se estimó en 921.000 viviendas adicionales para el año 2004, arrojando un déficit acumulado total –cuantitativo y cualitativo – de más de dos millones quinientas mil unidades, equivalente al 26% de hogares del país.
De otra parte deben contabilizarse el número de viviendas que anualmente deben ser reemplazadas por los efectos de la violencia –atentados terroristas a municipios- y por desastres naturales. En este aspecto, durante los últimos cuatro años la Red de Solidaridad Social ha reconstruido 5.831 viviendas, a las cuales deben sumarse las 2.419 viviendas reconstruidas en el año 2002, sin contar las 25.000 nuevas viviendas construidas en la Reconstrucción del Eje Cafetero y las que en la actualidad están amenazas por la probable erupción del Volcán Galeras.
Si por ejemplo en las cifras del Distrito Capital incluyéramos las 60.000 nuevas viviendas que se requiere construir por la necesidad de reubicar los hogares que habitan en las proximidades al Aeropuerto El Dorado, las cifras aumentan significativamente.
En este aspecto es importante advertir que antes que establecer una cifra arbitraria de nuevas viviendas como la propuesta por el actual gobierno de 400.000 viviendas, cuando en realidad los gobiernos debieran de comprometerse con producir este mismo número de viviendas pero cada año.
2. Reformas
2.1. Ajustes al Mercado de Crédito y a la Banca Pública.
Si bien los bancos que integran el sector financiero formal, incluidas las cajas de vivienda especializadas, el sector solidario a través de las cooperativas de ahorro y crédito, los fondos de empleados y las organizaciones no gubernamentales están participando de alguna manera en la concesión de préstamos para vivienda social, se suelen limitar los préstamos que otorgan a personas cuyos ingresos equivalen aproximadamente a tres salarios mínimos o más. En Colombia existen muchas entidades que conocen a fondo el sector y tienen una amplia experiencia, sin embargo no disponen de recursos para fondear sus operaciones de crédito.
Existe una renuencia en la mayoría del sector financiero formal a otorgar hipotecas para viviendas cuyo valor es inferior a 70 salarios mínimos (COL$26,7 Millones) o préstamos por montos inferiores a 10 salarios mínimos (COL$3,8 Millones) a raíz del riesgo percibido. Los costos administrativos, vale decir, suscripción de títulos valores y garantías, administración del préstamo, recaudo de la cartera, cobro jurídico, etc., son elevados en comparación con el valor de una hipoteca normal. Por otra parte, el valor de la garantía es muy bajo porque el valor de reventa es limitado, y la ejecución de la garantía es costosa y toma tiempo (tres a cuatro años para ejecutar una garantía). Desde el Congreso Nacional tuvimos la oportunidad de generar una nueva legislación aprobada en 2003 que esperamos reduzca ligeramente esos costos y retrasos.
Algunas pocas instituciones financieras formales han hecho el intento de ofrecer préstamos para vivienda a microempresarios con fines de ampliación o rehabilitación de hogares existentes, ya que la vivienda suele ser también el lugar de trabajo. Estos préstamos se otorgan a un grupo selecto de prestatarios a tasas de interés de mercado (no sujetas al tope impuesto por la Corte Constitucional a las tasas hipotecarias) , por un máximo de cinco años. Hasta hace poco el tamaño de este mercado era bastante reducido debido al riesgo jurídico percibido. Sin embargo, a raíz de la reciente promulgación de la ley de financiamiento al microcrédito (Ley 795), y con la reformas que planteamos es de esperar que crezca.
Por otro lado y al margen del sector financiero, existen una serie de cooperativas o asociaciones de crédito que participan en el mercado de vivienda, algunas en calidad de entidades especializadas en el financiamiento de vivienda, las cuales frecuentemente están vinculadas a las organizaciones populares de vivienda que construyen viviendas de manera colectiva. Ese tipo de instituciones están más dispuestas a trabajar con familias cuyos ingresos son inferiores a dos salarios mínimos, ofreciéndoles préstamos para vivienda nueva o para rehabilitación. Estas son las entidades con las que podríamos atender a cualquier hogar que requiera acceder al financiamiento de una vivienda.
En este aspecto se propone la unificación de la banca de segundo piso o de fomento en una nueva entidad denominada FONDO NACIONAL HIPOTECARIO –FNH- que surgiría de reunir en una sola entidad los fondos o créditos de redescuento destinados a vivienda social que actualmente administran BANCOLDEX (con su línea de crédito de vivienda para pequeños y micro empresarios), FINAGRO (para pequeños y medianos productores) y FINDETER (para construcción de vivienda VIS), sobra la base de la reestructuración del FONDO NACIONAL DE AHORRO –FNA-, entidad que cuenta con una basta experiencia de casi 40 años en la colocación de crédito hipotecario a bajas tasas de interés y dispone actualmente de un Patrimonio superior a los COL$1.2 Billones de pesos. Adicionalmente el FNH recibiría como fuente de fondeo inversiones en títulos emitidos por FONPET, FONPEP y todos los Fondos Públicos constituidos para la administración de los recursos pensionales, incluyendo inversiones obligatorias de los Fondos Privados de Pensiones y Cesantías, como fuente alterna de recursos el FNH contaría con recursos canalizados por la proporción de inversiones forzosas de las entidades financieras que actualmente recibe FINAGRO y los recursos provenientes de una disminución del encaje bancario que actualmente administra el Banco de la República, garantizando así un constante flujo de recursos con vencimientos de mediano y largo plazo que permitan la adecuada transformación de plazos y evitar así posibles descalces.
Esta sumatoria de esfuerzos permitiría canalizar recursos de crédito multilateral en una relación de 1 a 10 con respecto al patrimonio, por un monto cercano a los COL$15 Billones de pesos requeridos para financiar con microcrédito aproximadamente a 1.500.000 hogares.
2.2. Régimen especial de inversiones del FNH.
El FNH tendría un régimen especial de inversiones cuya principal característica sería la prohibición de invertir recursos en TES sin importar que sean emitidos por cualquier entidad gubernamental.
Como parte de esta estrategia las entidades habilitadas para redescontar recursos de este nuevo Fondo Nacional Hipotecario serían además de las entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria, todas las entidades del sector solidario (cooperativas, fondos de empleados, ONGs) y por supuesto los Institutos Financieros Departamentales y Municipales. Los entes territoriales podrían redescontar recursos a través de sus entidades descentralizadas siempre y cuando la originación, administración y recaudo se realice con terceros profesionales expertos en estas actividades.
En este nuevo esquema una familia sin importar si es o no afiliada a una Caja de Compensación Familiar que recurra al subsidio para vivienda y disponga de un mínimo historial de ahorros y un ingreso comprobado, no encarará mayor dificultad para obtener una hipoteca.
Este esquema pretende atender a aquellos hogares que trabajan en el sector informal o por cuenta propia, que el sector financiero formal no considera elegibles o que por lo general suele exigirles ingresos más elevados (cuatro salarios mínimos) a efectos de que cumplan los requisitos establecidos en las normas de suscripción de valores, por cuanto a estas personas les resulta más difícil comprobar su historial de ingresos y sus ingresos suelen ser más inestables. De igual manera se pretende llegar a todos los rincones de Colombia a través de todas estas entidades las cuales tendrían una única entidad de vigilancia y control que surja de la unión de esfuerzos y experiencia entre la nueva Superintendencia Financiera de Colombia, la Superintendencia del Subsidio Familiar y la Superintendencia de la Economía Solidaria, esta última requeriría de una seria transformación y fortalecimiento para atender al denominado tercer sector o de las ONGs.
Ahora bien, como la percepción generalizada en los administradores de riesgo crediticio es que el riesgo de incumplimiento es sumamente elevado, ya que hasta un 60% del ingreso de los hogares más pobres debe destinarse a pagos de hipoteca, servicios públicos y transporte, con lo que el excedente para alimentos, ropa y gastos imprevistos se reduciría al mínimo; se plantea la conformación de una única institución que otorgue garantías al sector financiero tradicional y al solidario, en este sentido nuestras reformas plantean la UNIFICACIÓN para optimizar recursos y desburocratizar el sistema, del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras –FOGAFIN- con el Fondo de Garantías del Sector Cooperativo –FOGACOP-, incluyendo en esta gran entidad al Fondo Nacional de Garantías –FNG- como un fondo cuenta que otorgue las garantías o seguros de crédito a las entidades operadoras de crédito hipotecario redescontados ante el FNH.
La reestructuración del Fondo Nacional de Ahorro plantea además de su transformación en Empresa Industrial y Comercial del Estado, la conformación de un Patrimonio Autónomo en el cual se continúe la administración de la actual cartera hipotecaria y la colocación de recursos en sus líneas de crédito tradicionales para sus actuales y potenciales afiliados, incluyendo en este esquema la obligación de canalizar recursos de crédito en condiciones similares o mejores para los miembros de las fuerzas armadas y de policía, que en la actualidad alcanzan una cifra aproximada a los 200.000 hogares que no alcanzan a ser atendidos por la Caja Promotora de la Vivienda Militar y de Policía.
Adicionalmente para fortalecer este nuevo esquema financiero, las entidades públicas de todo orden tendrían prohibido el otorgamiento de cualquier tipo de crédito a sus empleados o dependientes, los nuevos créditos deberían ser canalizados a través del FNH y de sus entidades operadoras, esto incluye la obligación que tendrían de ceder las carteras actuales al FNH para que continúe con su administración y recaudo hasta la finalización de los plazos pactados.
2.3. Hacia la construcción de una Nueva Política Integral de Hábitat
Entre los años 1939 y 1991, el Instituto de Crédito Territorial (ICT) fue el ente estatal encargado de atender las necesidades habitacionales de la población de bajos ingresos. El ICT desarrollaba directamente todas las acciones que conforman el ciclo de producir una vivienda, es decir, se encargaba de la planificación, diseño, construcción, asignación, y finalmente del financiamiento de largo plazo que requerían los beneficiarios, entregando créditos con tasas fuertemente subsidiadas.
Con el tiempo el ICT evidenció altos grados de ineficiencia administrativa y morosidad de su cartera hipotecaria. Esta, entre otras causas, llevaron a que el Gobierno Nacional decidiera, a comienzos de los años noventa, proceder a su liquidación y a redefinir la política y sistemas de subsidio para vivienda social, enmarcándolos dentro de un nuevo marco del gobierno como facilitador de oferta privada junto con el uso de subsidios directos a la demanda, haciendo de Colombia uno de los países pioneros en la implementación en su política de vivienda social de las directrices del Banco Interamericano de Desarrollo –BID-.
No obstante el esquema actual de subsidios no es sostenible en el tiempo, por esa razón proponemos que el SFV permanezca durante un plazo de 10 años o menos hasta que el país se ponga al día en la atención del déficit habitacional, a partir de dicho momento, la política debería fundamentarse en el otorgamiento de crédito en condiciones financieras adecuadas a los hogares colombianos, esquema que es mucho más sostenible en el largo plazo.
Luego a partir de la Ley 3 de 1991 se crea el INURBE, entidad que no merece ninguna reseña en este documento, por sus deficientes resultados, la corrupción que atrajo y la tugurización de las ciudades que generó.
2.3.1. El actual Sistema de Subsidio Familiar de Vivienda (SFV)
En el año 1991 se creó el sistema de SFV. Este consiste en un aporte del Estado o una Caja de Compensación Familiar a hogares de menores ingresos para que, junto con su ahorro previo y, si fuera el caso, un crédito complementario, pueda adquirir o construir una solución de vivienda directamente del mercado.
En la primera fase de aplicación del SFV, hasta 1998, el sistema pasó por una larga curva de aprendizaje, demorando en consolidarse lo suficiente para crear un clima de confianza por parte de beneficiarios y oferentes.
No obstante, el sistema comenzó a presentar aspectos problemáticos, tales como: (i) el bajo monto del subsidio, que cubría en promedio sólo un 30% del valor total de la vivienda, limitó fuertemente el acceso al sistema de familias con baja capacidad de ahorro y limitado acceso al sistema crediticio, lo que se agravó al eliminar el ahorro previo programado como requisito para optar al SFV; (ii) los mecanismos de asignación estuvieron permeados por intereses de carácter político, lo cual restó transparencia y credibilidad al sistema; (iii) las continuas variaciones en las reglas del sistema, particularmente respecto a los tipos de soluciones de vivienda elegibles y los montos asignados al sistema por el presupuesto nacional dificultaron la participación y credibilidad en el sistema por parte de oferentes del sector privado; y (iv) la mala calidad constructiva de las viviendas generada por la corrupción asociada al sistema.
2.4. Ajustes a la política de subsidios
Para atender estas falencias, proponemos una reforma estructural a la política de vivienda social, a raíz de lo cual el país debe comenzar, iniciando por los municipios a construir una POLITICA INTEGRAL DE HABITAT, realizando ajustes en la normatividad del sistema, los principales aspectos que propongo se refieren a: (i) definir un monto único del subsidio familiar de vivienda, aproximado a los 25 smldv, sin importar la fuente del recurso , para atender a todos los estratos socioeconómicos vulnerables y para cualquier tipo de vivienda, cubriendo como máximo un 50% del valor total de la vivienda; (ii) generalizar la aplicación del sistema de ahorro programado como requisito ineludible para optar al subsidio, logrando incrementos en el tiempo hasta llevarlo a un mínimo del 20% del valor de las viviendas; y (iii) lograr el mejoramiento de la eficacia y transparencia del sistema mediante la unificación de los procedimientos de elegibilidad, promoción, asignación y pago del subsidio a las familias.
Se propone que sean las Cajas de Compensación Familiar a través de la creación de un Fondo Nacional de Vivienda Único para las 52 CCF existentes que realice los trámites y el pago de los subsidios, incluyendo en este fondo los recursos que el Gobierno Nacional canaliza a través del Fondo Nacional de Vivienda, Banco Agrario, Red de Solidaridad Social y demás entidades del sector.
Para mejorar la estabilidad presupuestaria del sistema, mediante una reforma a la ley de vivienda debemos establecer que, durante un periodo de diez años a partir del año 2006, el Presupuesto Nacional deberá asignar, como mínimo, el equivalente a COL$950.000 millones, destinados a financiar los Subsidios de Vivienda VIS, sin contar los COL$540.000 millones que anualmente deberían destinar las Cajas de Compensación Familiar, ajustando los actuales montos destinados al Subsidio en dinero y al FONEDE o Subsidio al desempleo. En todo caso los costos administrativos de este esquema unificado de administración y asignación de subsidios no deben superar el 3% del valor total de los recursos.
2.5. Ajustes al Sistema General de Participaciones (SGP)
Se propone crear un nuevo sector denominado HABITAT, financiable con los recursos del SGP, con un 5% proveniente del Sector Educación y un 3% del Sector Salud, este 8% sería para que los entes territoriales realicen inversiones directas sea en subsidios o proyectos habitaciones. Se calcula que con los $15 billones de SGP para 2006 podríamos contar con $1.2 billones para vivienda social.
2.6. Reducción de Trámites, Burocracia y Costos Transaccionales
Se plantea disminuir costos transaccionales mediante curadores provinciales, eliminar la necesidad de licencias de construcción para obras menores a 300 m2, reducción de costos notariales y de registro, establecer controles al precio de la tierra y de los materiales básicos de construcción, disminución de tramites de postulación y legalización, etc.
En una próxima entrega ampliaremos este capítulo, quizas el más importante de todas las reformas que merece el sector.
Documento elaborado por LUIS ALBERTO VARGAS BALLEN
para e-vivienda