Crónica de una política de vivienda en picada y sin piloto automático: Quimbaya, Ziruma-Armenia, El Tolra y Villa Laura-Salento bajo la lupa de la Contraloría

Crónica de una política de vivienda en picada y sin piloto automático: Quimbaya, Ziruma, El Tolra y Villa Laura bajo la lupa de la Contraloría

Por Luis Alberto Vargas Ballén.

En el Quindío se instaló una peligrosa costumbre: hablar de vivienda social como si fuera un eslogan bonito, mientras por debajo se repite el mismo libreto de improvisación, convenios opacos y proyectos que envejecen más rápido en los informes de la Contraloría que en el territorio. Hoy los nombres propios son Quimbaya, Ziruma, El Tolra y Villa Laura; mañana podrán ser otros. El patrón, sin embargo, es el mismo.

En el centro de esa trama aparece una protagonista insistente: la antigua Promotora de Vivienda del Quindío, rebautizada como PROYECTA. En los papeles se presenta como “brazo técnico especializado” en VIS y VIP. En la realidad, vista desde los expedientes, aparece demasiado cerca del corazón y como principal responsable del problema.

1. La vitrina: El Tolra y el relato del “brazo técnico”

En los estudios previos que el Departamento usa para convencer a los municipios de entregar sus lotes a PROYECTA, hay una vitrina impecable: se enumeran proyectos como El Tolra, Ziruma, Villa Laura, Camino Real, Los Geranios, Apropijao, como si se tratara de una galería de éxitos. El mensaje implícito es claro:

“No se preocupen, alcaldes. Ustedes pongan el lote; nosotros ya sabemos hacer esto”.

El problema es que, cuando uno cruza esa vitrina con los hallazgos de la Contraloría y las investigaciones puntuales, el brillo se apaga. Detrás del listado de proyectos hay una cadena de irregularidades como:

Proyectos inconclusos, hemos a medias y sin legalizar.
Planeación desarticulada entre metas, presupuesto y proyectos reales.
Uso indebido de vigencias futuras donde correspondían reservas.
Viáticos sin reglamentar, estudios de sector reciclados, sobrecostos sospechosos, reservas legales mal tratadas.
Planes de mejoramiento que no mejoran nada, al punto de que la propia Contraloría pide procesos sancionatorios por su incumplimiento.

El Tolra (de 49 viviendas sólo entregaron 22 y se gastaron más del doble del presupuesto) queda así convertido en lo que es: una pieza de exhibición en un portafolio que, contablemente y jurídicamente, tiene demasiadas grietas como para ser mostrado sin advertencias.

2. Ziruma: el proyecto siniestrado que nadie quiere recordar

Si hubiera que escoger un símbolo de cómo se puede desbaratar un proyecto de vivienda con socio público “especializado”, ese sería Ziruma, en Armenia.

En el papel, Ziruma debía ser una operación seria entre una empresa privada (ISSA) y la Promotora. En la práctica, terminó como un proyecto siniestrado: torre a medio terminar, licencias vencidas, activos deteriorándose y un estudio de escenarios que, hace años, ya decía lo que nadie quiso oír:

No es recomendable seguir con ese socio.
Hay que valorar aportes, calcular pérdidas y preparar la liquidación.

La Contraloría, más tarde, pondría cifras a esa sensación de desastre:

Intereses pagados por un crédito que casi no se usó.
Ingresos por expropiación que no se incorporaron al presupuesto.
Y un daño fiscal que no es un error contable aislado, sino el resultado de una manera de gestionar la vivienda pública como si el dinero fuera infinito y el tiempo de las familias no valiera nada.

Ziruma es la cara B de ese “brazo técnico”. Mientras PROYECTA lo usa como experiencia en sus presentaciones, los informes oficiales lo sostienen como ejemplo de gestión antieconómica, ineficiente, riesgosa y corrupta.

3. Quimbaya: 20 viviendas en el papel y el fantasma de la Urbanización El Café

En Quimbaya, la historia oficial habla de metas modestas pero “cumplibles”: el municipio promete 20 viviendas en cuatro años, con un rubro específico de más de $418 millones del 5% del impuesto predial para VIS, y se felicita porque ya entregó ocho viviendas gratuitas y espera entregar otras cuatro en 2025.

SSIQ122- 2025. Sobre el papel, el relato es redondo: plan de desarrollo vigente, meta clara, rubro presupuestal bonito y un discurso lleno de “gestión progresiva” y “compromiso con la reubicación”.

El problema aparece cuando se levanta la alfombra y entra en escena el Proyecto / Urbanización El Café. En la respuesta oficial al derecho de petición, la Alcaldía reconoce que, en el periodo 2016–2024, el único proyecto de vivienda en estado siniestrado, inconcluso o con problemas de ejecución es justamente el proyecto del café, previsto en la administración 2020–2023, sobre el Lote A1 (Calle 19 con carreras 9A y 9BIS), matrícula 280-241158, con 2.514,66 m² en plena área urbana.

Es decir: no estamos hablando de un lote residual, sino de un suelo estratégico que debía convertirse en un proyecto de vivienda emblemático… y hoy es, oficialmente, un proyecto abortado.

Más grave aún: el municipio confiesa que el Proyecto El Café “se pretendía iniciar”, pero nunca explica por qué no se inició, cuántas viviendas estaban previstas, qué pasó con la estructuración, qué convenios se firmaron, qué recursos se comprometieron, ni qué responsabilidades tienen los socios que se habían mencionado en otras gestiones de vivienda.

El único dato sólido es que el lote existe, tiene ficha catastral, está en suelo urbano y el proyecto está en el cajón de las cosas que salieron mal. Todo lo demás –plata, decisiones, responsables– queda sepultado bajo la fórmula burocrática “se anexará Excel” o “se detalla en anexos”.

La misma respuesta reconoce, con toda frescura, que Quimbaya no tiene una política municipal propia de vivienda social: no hay acuerdos ni decretos que regulen de manera específica el tema; todo se hace a punta de PBOT del año 2000 y “coordinación” con normas nacionales.

Es decir, se pretendía levantar la Urbanización El Café sobre un marco normativo envejecido, sin política local, sin planes parciales y sin una ruta clara para el suelo y la titulación. Luego, cuando el proyecto naufraga, el municipio solo aporta una línea perdida en una respuesta oficial: “tenemos un proyecto siniestrado”.

El resultado es demoledor: un lote urbano estratégico inmovilizado, una oportunidad perdida para aliviar el déficit de vivienda y una administración que, mientras presume la entrega de ocho casas gratuitas y la promesa de otras cuatro, guarda silencio sobre el verdadero elefante en la sala: por qué la Urbanización El Café nunca pasó de promesa a realidad, quién falló en la estructuración, qué pasó con los estudios, con los convenios y con los recursos. Quimbaya se queda así con una vitrina de 20 viviendas en el discurso… y un proyecto clave convertido en ruina anticipada, sin que nadie –todavía– asuma en serio la responsabilidad política y técnica de ese fracaso.

4. Salento: cuando la vivienda se construye sobre bienes en vilo

El caso de Salento completa el cuadro, y lo hace de manera incómoda. Allí, las denuncias por los lotes de Villa Laura y de la PTAR La Calzada muestran algo todavía más grave: una cultura instalada de tratar los bienes fiscales y de uso público como si fueran fichas disponibles para entregar a discreción.

En Villa Laura se construyeron viviendas VIP en convenio con la Promotora. Se levantaron muros, se hicieron actos de entrega, se tomaron fotos con las familias. Lo que no se hizo fue lo esencial: cerrar la titulación. Años después, las propias certificaciones de la Alcaldía reconocen que las familias son, en la práctica, ocupantes de hecho de bienes fiscales. No dueños. No titulares. No sujetos plenos de derecho, sino habitantes de una zona gris jurídica donde cualquier cosa puede pasar.

En el lote de la PTAR, el guión es igual de escandaloso: un bien de uso público entregado a un particular sin acuerdo del Concejo, vulnerando principios básicos de protección del patrimonio público. El derecho administrativo lo resume en una frase: eso se llama peculado y otros delitos contra la administración.

¿Qué tiene que ver PROYECTA con esto? Mucho más de lo que le gustaría admitir:

No es un notario que pasa por ahí: es parte de los convenios de vivienda en Villa Laura.
Tenía la obligación técnica de exigir legalidad plena sobre el suelo y el esquema de entrega.
Debió amarrar su participación a la titulación efectiva, no solo a la construcción, pero omitió todo lo que exige el due diligence.

Si una entidad “especializada” en vivienda se presta para proyectos donde la obra física se entrega, pero el derecho de propiedad se congela, entonces no está garantizando vivienda digna: está participando en la fabricación institucional de nuevos asentamientos precarios, pero con fachada de VIS.

5. El hilo conductor: las advertencias de la Contraloría

Ziruma, El Tolra, Quimbaya, Villa Laura… podrían parecer historias separadas. No lo son. Están unidas por un hilo que la Contraloría ha venido señalando año tras año:

Falta de coherencia entre planes, presupuestos y proyectos.
Manejo creativo de las normas fiscales (vigencias futuras, reservas, endeudamiento).
Contratación con estudios de sector débiles o reciclados.
Débil manejo de convenios y cuentas por cobrar con municipios.
Y planes de mejoramiento convertidos en ritual burocrático, tantas veces incumplidos que ya dan lugar a solicitudes de sanción.

Cada vez que un informe no fenece la cuenta de PROYECTA, lo que se está escribiendo, en el fondo, es el prólogo del siguiente problema: otro proyecto “emblemático” que termina siniestrado; otra urbanización con casas pero sin títulos; otro convenio que naufraga entre cofinanciaciones que no llegan y documentos que nadie quiere mostrar completo.

6. Dejar de cambiar el logo y empezar a cambiar el modelo

La moraleja es incómoda, pero necesaria: no basta con rebautizar a la Promotora como PROYECTA ni con seguir exhibiendo El Tolra en los estudios previos. Si el modelo no cambia, seguirán apareciendo nuevos Ziruma, nuevos Villa Laura, nuevos convenios en Quimbaya que envejecen antes de cuajar, nuevas observaciones de la Contraloría que se acumulan como estratos geológicos de una misma negligencia.

Hace falta, como mínimo:

Municipios con políticas propias de vivienda, claras y actualizadas, que no dependan de la creatividad de cada convenio que trae PROYECTA.
Un operador departamental que deje de jugar a la vitrina y asuma su papel de garante: sin titulación no hay proyecto cerrado; sin legalidad del suelo no hay convenio; sin transparencia en cifras y riesgos no hay “experiencia” que valga.
Ciudadanías y veedurías que entiendan que cada hallazgo de la Contraloría no es un tecnicismo: es una alerta directa sobre el riesgo de que su casa, su lote, su escritura prometida, terminen perdidos entre tomos de expedientes y silencios oficiales.

Porque, en el fondo, de eso se trata: de decidir si la vivienda social en el Quindío será un derecho garantizado con rigor técnico y jurídico, o seguirá siendo lo que hoy dejan ver Ziruma, El Tolra, Quimbaya y Salento: una suma de proyectos a medias, convenios a medias y hogares atrapados a medias entre la ilusión de una vivienda digna y la realidad de una institucionalidad que no termina nunca de hacerse cargo.

Capítulo 1.

El Proyecto de Vivienda ZIRUMA en Armenia.

A la luz del estudio de escenarios elaborado por Ebusiness Vivienda en abril de 2013, la crónica detallada de cómo un negocio que pudo ser rentable y socialmente útil terminó convertido en un activo siniestrado, con alto riesgo de pérdida patrimonial para una entidad pública y para su socio privado.

Bonus URBANIZACIÓN EL TOLRA en Buenavista y Proyectos en SALENTO y QUIMBAYA.

1. Un proyecto técnicamente estructurado… pero politiqueramente saboteado

El análisis parte de una constatación demoledora: a esa fecha, el Proyecto Ziruma —con una inversión global estimada en $1.373.058.409— se encontraba en un punto de inflexión donde la pregunta ya no es cómo desarrollarlo mejor, sino si tiene sentido seguir insistiendo o proceder con una liquidación ordenada.

La relación entre los actores (una empresa privada de servicios –ISSA S.A., ejecutora de parte de la edificación– y Proviquindío / Gobernación del Quindío como propietaria del lote y socio público-promotor) se ha degradado al punto de que el consultor lo dice sin rodeos:

“NO es recomendable continuar un proyecto con un socio sujeto a imprevisiones, que desconoce el sector, altamente corrupto y con alto riesgo político por los cambios constantes en sus directivos y directrices”.

Es decir, el principal “incumplimiento” no es solo jurídico o financiero, sino de gobierno corporativo: un socio público que cambia de rumbo según la coyuntura política, que no honra la lógica empresarial de un proyecto de vivienda y que termina convirtiéndose en un factor de riesgo en sí mismo.

2. Fechas y decisiones críticas: el reloj corriendo en contra

El análisis se elabora en abril de 2013, en un contexto en el que:

Las licencias urbanísticas estaban próximas a vencer, lo que obligaba a tramitar de inmediato su ampliación por 12 meses, cualquiera que sea la decisión (continuar o liquidar).
La Torre 2 inconclusa y se calculaba requería $184 millones adicionales para terminarla, legalizarla (reglamento de PH, trámites pendientes) y poder sacarla a ventas.

Cada mes de inacción incrementa el costo hundido:

Se siguen pagando vigilancia, mantenimiento y asesoría jurídica sobre un activo que no produce ingresos.
Se expone la obra al deterioro físico, con el consecuente detrimento patrimonial para ambas partes.

Lo que el análisis evidencia es que, al momento del estudio, el proyecto ya había superado el punto razonable de espera: no tomar decisiones es, en sí mismo, una forma de incumplimiento y de negligencia administrativa.

3. Incumplimientos cruzados y necesidad de valorar aportes a valor presente

El documento es claro en que cualquier salida —especialmente la liquidación— exige:

“Valorar minuciosamente los aportes, obligaciones y lo ejecutado por cada una de las partes, para determinar a ciencia cierta qué le corresponde a cada una. Para valorar los aportes se debe recabar en el incumplimiento de las partes.”

Esto supone que:

Ambas partes han incumplido obligaciones: ya sea en aportes comprometidos, en tiempos de ejecución, en decisiones de inversión o en deberes de gestión.
La discusión central en una eventual conciliación debe girar en torno a:
1. Cómo se valoran y devuelven los aportes de cada parte, a valor presente neto (VPN), y
2. Cómo se reparte la responsabilidad frente a la continuidad o no del proyecto.

El estudio cuantifica:

Aporte de ISSA S.A.: $570.393.475 a VPN, actualizado por IPC a $588.939.434.
Aporte de Proviquindío / Gobernación del Quindío: $750 millones a VPN, que hoy son aproximadamente $784.118.975 con IPC.

Estos valores representan el núcleo duro del capital en riesgo: si la liquidación se hace mal, si se subvaloran o se desconocen, se materializa un detrimento patrimonial cuantificable para una u otra parte.

4. Escenarios de negociación: entre el mal negocio y la salida responsable

El estudio de escenarios plantea dos caminos estratégicos, ambos con alternativas:

Opción 1: Continuar el convenio

Supone:

Renovar licencias.
Reactivar la obra y ejecutar las inversiones necesarias para terminar la Torre 2 y eventualmente construir las tres torres adicionales.

Aquí se examinan varias opciones:

Que ISSA asuma los $184 millones para terminar la Torre 2, lo que le daría mayor participación en el proyecto.
Que Proviquindío asuma esa inversión.
Que los recursos se aporten en partes iguales.

La recomendación es terminante:

“NO es recomendable asumir estas inversiones con este socio.”

¿Por qué? Porque implicaría exponer más recursos en un proyecto que ya es considerado “siniestrado” por la entidad pública y que carece de un entorno de gobernanza estable. En otras palabras: seguir “echándole plata buena a un negocio malo”.

Opción 2: No continuar el convenio y liquidarlo

Aquí se distinguen:

Liquidar por mutuo acuerdo
- Es “lo más recomendable” para la entidad pública, pues le permite resolver los múltiples requerimientos de los órganos de control que tiene en trámite.
- Se plantean varias fórmulas:
  - Proviquindío paga a ISSA el VPN de su aporte en efectivo.
  - Proviquindío paga con unidades construidas (apartamentos), opción inviable sin redes y condiciones que permitan recuperar la inversión.
  - ISSA paga a Proviquindío el valor de su aporte con un plan de pagos sujeto a ventas, garantizado con fiducia, hipoteca, carta de crédito o póliza de cumplimiento.
Liquidar en desacuerdo / esperar orden judicial
- Es “lo menos deseable”, pues:
  - Alarga el proceso entre 2 y 3 años,
  - Obliga a ISSA a seguir asumiendo los costos de vigilancia, mantenimiento y asesoría,
  - Expone a Proviquindío al deterioro progresivo y al aumento del detrimento patrimonial de la construcción.

El estudio concluye, con sentido práctico, que al final siempre se llegará a la liquidación; la pregunta es si se hace a tiempo, por mutuo acuerdo y con criterios de equidad, o a destiempo, forzada por un juez y con pérdidas mayores para todos.

5. Valores en riesgo y pérdidas potenciales

El documento cuantifica de forma explícita los valores en riesgo:

Capital invertido acumulado: $1.373 millones aprox.
Aportes individuales de cada parte (ISSA y Proviquindío) a valor presente.
Nueva inversión mínima para no perder totalmente el activo construido: $184 millones para terminar la Torre 2 y poderla comercializar.

A eso se suman las pérdidas “no siempre visibles”:

Costos de oportunidad: el lote y la obra inconclusa podrían estar generando rentas o resolviendo necesidades de vivienda, pero se encuentran inmovilizados.
Costos de transacción y reputacionales:
- Para ISSA: cargar con un proyecto fallido en su balance y en sus indicadores de gestión.
- Para Proviquindío/Gobernación: responder ante órganos de control por la ineficiencia en la gestión de recursos de vivienda.

El texto lo resume con una frase coloquial pero precisa:

“Al final de todos modos se debe llegar a la liquidación de este convenio. Lo que suceda en este tiempo más lo que dure la continuidad del proyecto son materia de preocupación”.

Es decir, la mayor pérdida no es solo lo ya invertido; es lo que se seguirá perdiendo si no se toma la decisión de cerrar el proyecto con rigor técnico y jurídico.

6. Crítica de fondo: lo que Ziruma enseña sobre alianzas público–privadas mal gobernadas

Más allá de las cifras, el Estudio de Escenarios del Proyecto Ziruma es un acto de denuncia técnica contra una forma de hacer proyectos de vivienda donde:

El socio público entra sin comprensión real del negocio, corrupto, con alta rotación de directivos y decisiones contradictorias.
No se respetan los tiempos ni las reglas de un proyecto inmobiliario (licencias, preventas, cierre financiero, velocidad de ventas).
La incertidumbre política se traslada al proyecto, que queda atrapado entre cambios de gobierno, criterios del momento y falta de voluntad para asumir las decisiones difíciles (terminar, capitalizar, liquidar).

El mensaje que deja el análisis es contundente:

Continuar el proyecto, sin corregir esas fallas de gobernanza, sería un acto de irresponsabilidad con los recursos públicos y con el socio privado.
La única salida responsable es aceptar la pérdida parcial, liquidar de común acuerdo, documentar los incumplimientos y las lecciones aprendidas, y garantizar que en futuros proyectos de vivienda social no se repita el mismo esquema de improvisación y riesgo político.

7. Conclusión: Ziruma como advertencia para Armenia y para el Quindío

El Proyecto Ziruma no es solo un problema de una empresa privada de instalación de gas o de una promotora departamental: es un caso de estudio sobre lo que le puede ocurrir a cualquier municipio o entidad que:

Se asocia en proyectos de vivienda sin blindajes contractuales,
Depende de socios que “no creen” en el proyecto o no dominan el sector,
Permite que la política coyuntural se imponga sobre el rigor técnico.

El estudio por escenarios deja claro que, en Armenia, el precio de esa improvisación se mide en:

Miles de millones de pesos en riesgo,
Años de obra paralizada,
Desconfianza ciudadana en la capacidad del Estado para hacer vivienda digna,
Y la necesidad de que, en adelante, todo proyecto se estructure con matrices de riesgo, reglas claras de salida, mecanismos de liquidación y garantías patrimoniales efectivas desde el día uno.

Ziruma, leído críticamente, es menos un proyecto de vivienda y más una advertencia temprana de lo que no se debe hacer si de verdad se quiere proteger el patrimonio público y el derecho a la vivienda de las familias del Quindío.

Capítulo 2.

PROYECTO DE VIVIENDA EL TOLRA EN BUENAVISTA.

Entre los años 2002 y 2020, se presentaron tan solo dos (2) proyectos de Vivienda de Interés Social con un promedio de 31 unidades, estos proyectos contemplaban la construcción de 62 unidades de vivienda, sin embargo, en el último proyecto El Tolra de las 49 unidades sólo se ejecutaron 22, este proyecto que presentó innumerables problemas técnicos, jurídicos y financieros cuya experiencia no se puede repetir en el Quindío.

Cuadro 1. Proyectos de Vivienda presentados a Findeter.

Fuente SIVIS Findeter.

Los proyectos resaltados en rojo fueron declarados no elegibles por estar mal formulados.

Siendo Calarcá el municipio más grande apenas se han desarrollado 404 unidades de vivienda social con recursos de subsidios del gobierno nacional. Los municipios vecinos han desarrollado en este tiempo 154 unidades de vivienda en Génova, Pijao y Córdoba, en los proyectos que se relacionan en este informe de Findeter.

Las Administraciones Municipales de Buenavista en los períodos 2012 -2015 y 2016-2019 no ejecutaron Proyectos de Vivienda de Interés Prioritario y Social, ni de ninguna otra clase, presentándose una nula actividad en el sector inmobiliario a nivel territorial.

Aspectos de la Urbanización El Tolra.

Los dos únicos proyectos presentados ante Findeter para el Municipio de Buenavista, bajo la modalidad de Adquisición de Vivienda que fueron aprobados, fueron los siguientes y fue el Tolra el que más problemas presentó.

Cuadro 2. Proyectos de Vivienda presentados por el Municipio de Buenavista a Findeter.

Nombre del proyecto	Fecha Radicación	Tipo de Proyecto	Cantidad Vivienda	Valor del proyecto	Nombre del Oferente
MIRADOR DEL QUINDÍO	20/05/2004	Construcción en sitio propio disperso	13	$117.677.616,00	MUNICIPIO DE BUENAVISTA (QUINDIO)
URB EL TOLRA	3/08/2009	Adquisición de vivienda	49	$1.139.331.183,00	PROMOTORA DE VIVIENDA DEL QUINDIO.

Fuente SIVIS Findeter.

Capítulo 3.

Las fallas de PROYECTA (antes Promotora) en Salento: Villa Laura, la PTAR y el abandono de los bienes fiscales

Existen denuncias sobre los proyectos de vivienda Villa Laura y el lote de la PTAR de Salento, dibujan un patrón muy claro: en ese municipio se normalizó la entrega y ocupación irregular de bienes fiscales y de uso público, sin el debido control del Concejo y la Alcaldía Municipal, sin blindajes jurídicos y sin protección efectiva del patrimonio.

En ese contexto, la Promotora de Vivienda y Desarrollo del Quindío (hoy PROYECTA) no puede presentarse como un actor externo, neutro o “solo técnico”. En el caso de la Urbanización Villa Laura hubo convenio interadministrativo directo con la Promotora para desarrollar vivienda VIS/VIP, y sin embargo el resultado real, años después de entregadas las casas, es demoledor: las familias siguen siendo “ocupantes de hecho de bienes fiscales”, sin títulos, sin propiedad formal y con altísimo riesgo jurídico.

Lo que muestran estos casos es que, más allá de la responsabilidad penal de los alcaldes, hubo fallas graves de diseño, acompañamiento y control por parte de la entidad departamental de vivienda, que dejó hacer –y dejó pasar– prácticas que son exactamente lo contrario de lo que debería garantizar un operador público “especializado”.

Es importante recordar que la estructuradora del proyecto Villa Laura es la misma que hoy se presenta liderando el programa de vivienda de la Gobernación del Quindío para 737 viviendas y el Alcalde de Salento de la época es el actual Gobernador del Quindío.

1. Caso Villa Laura: viviendas entregadas, propiedad congelada

Sobre el Lote Urbano Villa Laura se presentar los siguientes hechos claros y documentados:

Existía un Acuerdo 008 de 2017 del Concejo de Salento, que facultaba al alcalde para adelantar el proceso de titulación y legalización de las unidades de vivienda del proyecto Urbanización Villa Laura hasta el 30 de diciembre de 2019.
No obstante, en lugar de culminar un proceso integral y ordenado de titulación, el alcalde procedió a entregar físicamente las viviendas a particulares mediante dos actas:
- Acta del 10 de diciembre de 2018: entrega de 10 viviendas bifamiliares en los lotes 2, 3, 4, 5 y 6 de la Urbanización Villa Laura.
- Acta del 27 de diciembre de 2019: entrega de 6 viviendas bifamiliares en los lotes 1, 7 y 8.
Al 2 de agosto de 2022, la propia Alcaldía reconoció que:
- Las viviendas fueron entregadas materialmente en 2018 y 2019 sin título legal alguno.
- El proceso de titulación “se encuentra en trámite”, es decir, tras casi 6 años las familias siguen sin títulos, ocupando bienes fiscales de propiedad del municipio.

Existen denuncias penales, que hablan de posible peculado y otros delitos contra la administración pública por entrega de bienes fiscales sin el lleno de requisitos legales. Pero desde la perspectiva de fallas de PROYECTA/Promotora, el cuadro es igual de grave:

En los anexos de la propia denuncia se adjuntan los documentos del convenio interadministrativo suscrito con la Promotora de Vivienda y Desarrollo del Quindío para la construcción del proyecto Urbanización Villa Laura.
Es decir, este no es un proyecto improvisado por el municipio: está co–estructurado, co–financiado y co–administrado con la entidad departamental que hoy se presenta como PROYECTA.

Fallas atribuibles a PROYECTA/Promotora en Villa Laura

Ausencia de un diseño integral que vincule construcción y titulación
PROYECTA/Promotora fue parte del convenio para construir vivienda VIS/VIP, pero el diseño institucional permitió que se llegara al absurdo de entregar casas sin garantizar el cierre jurídico de propiedad dentro del plazo de facultades dado por el Concejo.
- Un verdadero operador especializado no puede limitarse a “construir casas” dejando para después –y al vaivén político del alcalde de turno– algo tan esencial como la titulación.
Falta de mecanismos contractuales de exigencia y “no cierre”
El convenio con la Promotora debió incluir cláusulas y hitos claros:
- No se entregan viviendas sin estructura de titulación definida (minutas, reglamento de P.H., escrituras matrices y sub–divisiones registradas).
- No se considera cumplido el proyecto hasta legalizar y escriturar a favor de los beneficiarios.
  El hecho de que hoy las familias sigan siendo ocupantes de hecho de bienes fiscales muestra que esos blindajes no existieron o no se aplicaron.
Tolerancia frente a la ocupación irregular de bienes fiscales
La denuncia recuerda el principio básico: los bienes fiscales son parte del patrimonio público, imprescriptibles e inajenables sin las formalidades legales, y la entrega sin autorización adecuada constituye delito.
- Si la Promotora/PROYECTA es socio institucional del proyecto, no puede alegar que esto es “solo responsabilidad del alcalde”. Debió advertir, documentar y, en su caso, abstenerse de avalar un esquema que termina normalizando la ocupación informal de bienes fiscales con el sello de un convenio de vivienda.
Débil seguimiento post–entrega y ausencia de defensa técnica del proyecto
A pesar de que han pasado años desde la entrega física de las viviendas, no hay evidencia en la sinopsis de una gestión activa de PROYECTA para:
- Presionar el cierre jurídico.
- Reestructurar el convenio.
- O, al menos, dejar constancia formal de los incumplimientos y de su desacuerdo con el uso irregular del lote.

En síntesis: Villa Laura es el ejemplo de un proyecto donde PROYECTA/Promotora participa en la foto de la construcción, pero se pierde en el momento de garantizar el derecho de propiedad y la protección del bien fiscal, dejando a las familias a mitad de camino y al municipio expuesto a responsabilidades penales y fiscales.

2. Caso PTAR Salento: la cultura del bien público “entregable”

La segunda denuncia se refiere al Lote de la PTAR – Planta de Tratamiento de Aguas Residuales La Calzada, y centra la responsabilidad en el exalcalde (2008–2011).

Hechos clave:

El predio identificado como Lote 1 – PTAR Salento (uso público dotacional) fue objeto de entrega individual al señor Sigifredo Castellanos Rico mediante Acta No. 3 del 27 de diciembre de 2010, suscrita por el alcalde.
La certificación del Concejo Municipal (CMSQ-193 de 10 de agosto de 2022) es categórica:

no existe acuerdo mediante el cual se haya autorizado el cambio de destinación del predio de uso público de la PTAR para entregarlo a dicho particular.
Se recalca, de nuevo, el principio de imprescriptibilidad e inalienabilidad de los bienes de uso público, y plantea que la entrega sin autorización del Concejo se configura como delito contra la administración pública.

En este caso, a diferencia de Villa Laura, no hay un convenio específico con la Promotora/PROYECTA en el lote PTAR. Pero la falla sistémica del municipio es evidente:

El municipio de Salento ha manejado sus bienes públicos –lote PTAR, lotes Villa Laura– como si fueran “bienes disponibles” para ser entregados discrecionalmente a particulares, sin suficiente control político ni técnico.
Para una entidad que se presenta como operador departamental de vivienda e infraestructura en los municipios (Promotora/PROYECTA), ese contexto debió encender todas las alarmas al momento de asociarse con Salento en proyectos como Villa Laura:
- ¿Qué garantías tenía de que el suelo aportado por el municipio no estaba ya comprometido o irregularmente ocupado?
- ¿Qué exigencias hizo sobre la historia y naturaleza jurídica de los lotes?
- ¿Qué hizo, después, para evitar que la misma cultura de entrega irregular se replicara en el proyecto de vivienda?

3. Patrón de fallas de PROYECTA/Promotora en Salento

Al poner juntas las dos denuncias, emerge un patrón de fallas atribuible a PROYECTA/Promotora en su rol de actor especializado:

3.1 Falta de debida diligencia sobre la naturaleza y destino de los lotes

En un municipio donde:

Un lote de uso público dotacional (PTAR) fue entregado sin acuerdo del Concejo a un particular.
Y donde lotes fiscales destinados a vivienda (Villa Laura) terminan ocupados por familias sin título durante años.

Un operador serio debe hacer debida diligencia reforzada sobre:

El título y naturaleza de los bienes.
Los acuerdos municipales que autorizan cambios de destinación.
Las restricciones por ser bienes fiscales o de uso público.

La existencia de un convenio con la Promotora en Villa Laura muestra que esa debida diligencia no se hizo con la rigurosidad exigible, pues el resultado es un proyecto alojado sobre un patrimonio público que sigue sin transferencia formal y con serios cuestionamientos penales.

3.2 Colaboración técnica sin exigencia de legalidad plena

En ambos casos, se recuerda que la entrega de bienes del Estado sin autorización del Concejo es constitutiva de delito contra la administración pública y no prescribe, precisamente por afectar el patrimonio público.

La pregunta inevitable es:

¿Cómo es posible que la Promotora/PROYECTA haya avanzado en un convenio de vivienda en Salento sin amarrar todos los asuntos de legalidad y legitimidad sobre el suelo y la forma de entrega?

La falla no está solo en lo que hace el alcalde; está en que la entidad “técnica” no pone condiciones mínimas de legalidad para asociarse ni para desarrollar proyectos de vivienda sobre suelo público.

3.3 Desconexión entre ejecución física y cierre jurídico-social

El sello más evidente de la falla de PROYECTA/Promotora en Salento es la desconexión entre la obra construida y el derecho efectivo de las familias:

Se construyen 16 viviendas en Villa Laura, se entregan con actas firmadas por el alcalde, se publicitan como solución de vivienda…
Pero no se cierra la titulación en el plazo de las facultades y las familias siguen, años después, en situación de mera ocupación de hecho sobre bien fiscal.

Que eso ocurra en un proyecto con convenio con la Promotora compromete directamente su responsabilidad técnica:

No basta con levantar muros y techos: la función de un operador público de vivienda es asegurar que la solución sea jurídicamente sólida, socialmente estable y financieramente clara.
Si PROYECTA/Promotora no ató su propia participación al cumplimiento de esas condiciones, entonces falló en su rol de garante.

3.4 Ausencia de reacción frente a un contexto de posible peculado

Ambas sinopsis califican los comportamientos como posibles casos de peculado y otros delitos contra la administración pública, por entrega y disposición ilegal de bienes fiscales y de uso público.

La pregunta de fondo es:

¿Qué hizo PROYECTA/Promotora cuando se evidenció que el municipio había entregado bienes de uso público (PTAR) sin acuerdo del Concejo?
¿Revisó todos sus convenios con Salento?
¿Revisó el esquema del proyecto Villa Laura?
¿O simplemente continuó operando como si se tratara de un asunto ajeno?

El silencio y la inercia, en este contexto, también son una forma de falla institucional.

4. Conclusión: Salento como espejo del problema PROYECTA

Los dos casos muestran que Salento es un “caso de estudio” perfecto de cómo una entidad departamental de vivienda puede involucrarse en un territorio sin leer a fondo sus riesgos, sin blindarse y sin blindar a la comunidad:

En Villa Laura, PROYECTA/Promotora aparece como socia en un proyecto donde se entregan viviendas sin título, sobre bien fiscal, dejando a las familias en un limbo jurídico prolongado.
En la PTAR, se evidencia una cultura local de entrega irregular de bienes de uso público que cualquier socio serio debió considerar señal de alerta roja antes de firmar convenios de suelo y vivienda.

Las fallas de PROYECTA/Promotora en Salento no se limitan a un error puntual: son fallas de misión:

No exigir legalidad plena sobre el suelo.
No diseñar proyectos atados a la titulación efectiva.
No reaccionar ante denuncias de peculado que afectan directamente el tipo de bienes con los que trabaja (lotes, infraestructura, vivienda).

En otras palabras, PROYECTA no puede seguir presentándose como un simple “brazo técnico” cuando la evidencia muestra que, en casos como Salento, ha sido un brazo que no sostiene, no corrige y no protege ni el patrimonio público ni el derecho a la vivienda de las familias que dice servir.

Capítulo 4.

A continuación se presenta un informe sobre los proyectos de vivienda en Quimbaya y la responsabilidad de PROYECTA.

1. Antecedentes: una petición ciudadana que obligó a hablar de vivienda

El punto de partida una petición ciudadana radicada en abril de 2025, solicitando información completa sobre programas de vivienda social, proyectos inconclusos, convenios, recursos y titulación en Quimbaya.

Se cuenta con estos documentos:

Oficio OAJ 042 de 29 de abril de 2025, de la Oficina Asesora Jurídica, respondiendo punto por punto el derecho de petición.
Oficio SSIQ122-2025 de 7 de julio de 2025, de la Subsecretaría de Obras Públicas y Planeación, consolidando información sobre metas, presupuesto y avances en vivienda.

2. Panorama de los proyectos de vivienda en Quimbaya (2016–2025)

2.1 Proyectos ejecutados y en curso: información fragmentada

La Alcaldía reconoce que, entre 2016 y 2024, se han desarrollado algunos proyectos de vivienda nueva, construcción en sitio propio y mejoramientos en zonas urbana y rural, ANEXO 1.

Tipo De Proyecto	Barrio /Vereda	Localizac.	Descripción Del Proyecto	Cantidad	Valor Solución Vivienda	Valor Total Del Proyecto	Valor Catastral Del Predio	Propietario Del Predio	Entidades Participantes En El Proyecto
Mejoramiento	Sectores Municipio	Urbano Y Rural	Mejoras Locativas	40 VIP	$5,000,000	$ 206,000,000	0	Otros	Alcaldía Municipal Quimbaya -Promotora De Vivienda Del Quindío
				60 VIS	$5.000.000	$ 300.000.000	0	Otros Y/O Privados	Alcaldía Municipal Quimbaya -Promotora De Vivienda Del Quindío
				40 VIS	Vr Máx. $8.000.000	$ 280.000.000	0	Otros Y/O Privados	Alcaldía Municipal Y Proyecta
Vivienda De Interés Social	Barrio Pueblo Nuevo	Urbano	8 Torres De 5 Pisos Cada Una ,Unidad Cerrada Con Zonas Comunes ,Estacionamiento Vehicular Salón Social ,Tanques De Reserva, Zona Infanil,Area Técnica De Basuras	160 Atos VIS			$330.496.200	Municipio De Quimbaya	Alcaldía Municipal Quimbaya -Constructora Poporo
Obra Nueva	Vía A Panaca	Urbano	Construcción De Vivienda	34 VIS				Municipio De Quimbaya	Alcaldía De Quimbaya Y Otros

Cantidad	Razón Social Del Contratista	Razón Social Del Interventor	Razón Social De Estructurador	Fecha De Inicio	Fecha De Terminación	Número De Licencias De Urbanismo Y Construcción	Garantías De Cumplimiento Del Contrato	Estado Actual Del Proyecto
40 VIP	80100483-0	890000613-4	80100483-0	4/11/2016	31/12/2016	No Aplica	Exclusión De Garantías Del Convenio	Terminado
60 VIS	80100483-0	890000613-4	80100483-0	2/10/2017	1/12/2017	No Aplica		Terminado
40 VIS	801004883-0	890000613-4	801004883-0	27/06/2023	26/11/2023	No Aplica
160 Atos VIS	Constructora Poporo SAS NIT	900802961						Terminado
34 VIS								Terminado

2.2 Proyectos siniestrados e inconclusos

En materia de proyectos problemáticos, la administración reconoce al menos uno:

“Proyecto del Café”, inconcluso, previsto en la administración 2020–2023, sobre el lote A1 (2.514,66 m²) en suelo urbano de Quimbaya, identificado con con la matricula inmobiliaria No. 280-241158 y ficha catastral 63-594-010001120001000 (PARTE) en área urbana del municipio de Quimbaya, con una extensión de DOS MIL QUINIENTOS CATORCE CON SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (2.514, 66M2).

No se conocen las causas reales de la inconclusión (diseño deficiente, problemas de licenciamiento, fallas en la estructuración financiera, incumplimiento del constructor, cofinanciación no aportada, incapacidad para contratar un encargo fiduciario, etc.), ni se describen responsabilidades ni acciones de recuperación de recursos o sanción de contratistas.

2.3 Reconstrucción, reasentamientos y titulación pendiente

En los barrios de la reconstrucción (Mirador de Quimbaya, Ciudadela El Sueño y otros), la administración admite que:

Al inicio del periodo 2024–2027 no existía archivo físico ni trazabilidad de la documentación necesaria para la titulación, lo que obligó –según ellos– a “empezar desde cero”.
Se han adelantado trámites bajo el Decreto 523 de 2021 y se han radicado 22 inmuebles de Ciudadela El Sueño I etapa en la Oficina de Registro, para efecto de su inscripción en el certificado de tradición.

Lo crítico aquí es que, 25 años después del terremoto del Eje Cafetero y de los programas de reconstrucción, todavía haya hogares reubicados viviendo con incertidumbre jurídica sobre sus viviendas, con trámites que “apenas” en 2024 empiezan a tomar forma por falta de archivos y empalmes adecuados.

En julio del 2024 el Concejo Municipal aprobó el Acuerdo 006 por medio del cual se facultó al Alcalde del municipio para hacer transferencia a título gratuito de los bienes fiscales el cual fue demandado por la Gobernación del Quindío y la sentencia del Tribunal Administrativo del Quindío a favor del municipio salió en noviembre del 2024.

Han radicado ante la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos los siguientes Inmuebles ubicados en la Ciudadela en sueño I etapa, con el fin de que se proceda su inscripción al Certificado de Tradición. 280-139921, 280-139906, 280-139912, 280-139938, 280-139948, 280-139957, 280-139942, 280-139931, 280-139944, 280-139936, 280-139955, 280-139803, 280-139937, 280-97043, 280-182216, 280-182214, 280-182215, 280-182217, 280-182220, 280-182218, 280-182219, 280-182221.

3. Falencias normativas y de planeación urbana

La respuesta oficial admite expresamente que Quimbaya no cuenta con acuerdos ni decretos municipales que regulen de forma específica y autónoma la vivienda social. Todo se supedita al PBOT adoptado en el año 2000 (Acuerdo 013), es decir, un instrumento con más de dos décadas de atraso frente a la realidad habitacional actual.

Consecuencias críticas:

No hay política municipal de vivienda social propia, integral y actualizada.
La identificación de suelos, densidades, alturas, cesiones y normativas para VIS/VIP está en construcción apenas ahora: la respuesta indica que varias dependencias están “adelantando los estudios e inventario de lotes aptos”, sin resultados concretos todavía.
El suelo de expansión (58,5 ha) está delimitado, pero no se reportan planes parciales ni proyectos urbanísticos concretos, ni una estrategia clara para mezclar vivienda social con equipamientos, espacio público y movilidad.

En resumen, Quimbaya gestiona proyectos de vivienda sin un marco local sólido, actuando caso a caso, a punta de convenios y proyectos dispersos, lo que incrementa el riesgo de improvisación, de sobrecostos y de captura del suelo urbanizable por intereses particulares.

4. Metas, presupuesto y brecha entre discurso y realidad

El oficio SSIQ122-2025 informa que el Plan de Desarrollo Municipal vigente solo contempla la entrega de 20 viviendas gratuitas en cuatro años; a la fecha se han entregado 8, y se proyectan 4 más para 2025.

Al mismo tiempo, se reporta un rubro presupuestal específico:

Rubro 2.3.2.02.02.005.4001042.2024635940115.54112_99.9
- Denominado: “Servicios generales de construcción de complejos habitacionales, edificios de viviendas – Viviendas de interés social construidas – Construcción y gestión de vivienda de interés social en la zona rural y/o urbana del Municipio de Quimbaya”.
- Con una apropiación de $418.963.216 financiados por el Fondo de Vivienda – 5% del impuesto predial.

Para un municipio con un déficit habitacional derivado de programas de reconstrucción inconclusos, reasentamientos sin titular, proyectos fallidos e informalidad creciente, destinar 20 viviendas en cuatro años es, en la práctica, simbólico e insuficiente. No hay en la respuesta:

Estudio del déficit cuantitativo y cualitativo.
Proyección de cuántos hogares podrían ser atendidos con ese rubro.
Relación entre el censo de reubicación, los programas de vivienda nueva y los mejoramientos.

La planeación se reduce a enunciar metas numéricas sin sustento técnico claro y sin indicadores robustos.

5. Articulación con el Departamento del Quindío y responsabilidad de PROYECTA

5.1 PROYECTA como “brazo técnico” departamental de vivienda

En los Estudios Previos de los convenios de vivienda, el mismo Departamento del Quindío reconoce que la Empresa para el Desarrollo Territorial – PROYECTA es el “brazo técnico” de la política de vivienda VIS/VIP, encargada de la formulación, estructuración, gerencia y ejecución de proyectos de vivienda y mejoramiento, así como de la canalización de subsidios.

Esto significa que:

PROYECTA no es un actor marginal: es la entidad pública especializada en vivienda para todos los municipios del Quindío.
Su intervención (o su ausencia) en Quimbaya no es neutra, sino un asunto de política pública departamental.

5.2 Convenios de PROYECTA con Quimbaya: 2019 y 2023

Los informes de auditoría de la Contraloría General del Quindío son claros:

Informe de 2019 sobre la Promotora de Vivienda (hoy PROYECTA)
- Dentro de la ejecución presupuestal 2019, en el rubro 0311 de gastos, se registra expresamente el “Convenio Nº 004 – Quimbaya 2019”, por valor de $288.944.936,85, como operación comercial de proyecto.
- La Contraloría denuncia incoherencia entre el plan de acción, el presupuesto y la rendición de cuentas, ya que oficialmente solo se reportó un gran proyecto global, mientras en la ejecución aparecen varios convenios específicos (incluido Quimbaya) no desagregados ni suficientemente transparentados.
Esto implica que Quimbaya fue objeto de al menos un convenio específico de vivienda con la Promotora/PROYECTA, cuyo desempeño quedó envuelto en una estructura presupuestal y contable poco clara.
Informe de auditoría AFGR 2024 sobre PROYECTA
- En la muestra de convenios revisados, se identificó el convenio #04-2023 con Quimbaya, del cual el municipio debía consignar $167.339.772 a PROYECTA.
- La Contraloría señala que ese valor no fue consignado y es objeto de acciones de cobro por parte de PROYECTA.
Es decir, hay por lo menos un convenio reciente (2023) entre PROYECTA y Quimbaya en el cual la cofinanciación municipal no se ha materializado, comprometiendo la ejecución integral del proyecto y abriendo un frente de conflicto financiero entre entidades públicas.

5.3 Silencio municipal sobre PROYECTA en la respuesta oficial

Cuando la veeduría pregunta expresamente por convenios con entidades departamentales o nacionales (Proviquindío, Fonvivienda, etc.), la Alcaldía responde listando tres procesos contractuales (CI001-2017, CI001-2023, CI007-2023) y remite documentos en un Drive, pero no menciona de manera explícita los convenios con PROYECTA ni los montos en discusión.

Mientras tanto, la Contraloría documenta:

Convenio 004-2019 Quimbaya – Promotora/PROYECTA.
Convenio 04-2023 Quimbaya – PROYECTA, con saldo en mora.

Este desfase entre lo que reconoce la Alcaldía y lo que reporta la Contraloría sobre PROYECTA y Quimbaya configura un serio problema de transparencia y articulación institucional.

5.4 Responsabilidades concretas de PROYECTA frente a Quimbaya

A partir de estos elementos, se derivan al menos cuatro responsabilidades claras de PROYECTA:

Transparencia y trazabilidad de los convenios
- PROYECTA debe explicar con detalle los objetivos, metas, número de viviendas, localización, estado de avance y situación financiera de los convenios 004-2019 y 04-2023 en Quimbaya, así como su impacto real en el déficit de vivienda del municipio.
Gestión de riesgo y protección de los hogares beneficiarios
- Si los convenios estructurados por PROYECTA dependen de cofinanciación municipal que no se consigna oportunamente (como en 2023), la entidad debe anticipar estos riesgos en la estructuración, para que no se comprometan proyectos, ni se generen falsas expectativas en la población.
Coherencia con los hallazgos de auditoría
- Los informes de la Contraloría han cuestionado la desarticulación entre plan de acción, presupuesto y proyectos reportados, así como la gestión de controversias y metas departamentales de vivienda. PROYECTA está obligada a ajustar sus prácticas para que los proyectos en municipios como Quimbaya no se conviertan en cajas negras financieras.
Acompañamiento real a la solución del déficit y la titulación
- Si, como afirma el Departamento PROYECTA es el “brazo técnico” para estructurar proyectos, depurar bases de déficit, aplicar filtros sobre predios municipales y acompañar procesos normativos, es razonable exigir que esa misma capacidad se demuestre con hechos para:
  - Aclarar el estado de Ciudadela El Sueño y Mirador de Quimbaya.
  - Apoyar una política municipal de vivienda social y una ruta clara de titulación.
  - Evitar otro “Proyecto del Café” inconcluso.

6. Conclusiones críticas

Quimbaya no tiene política de vivienda, es reactiva y sin marco normativo propio actualizado. Se opera sobre un PBOT del año 2000, sin acuerdos específicos de vivienda social, mientras se acumulan proyectos inconclusos y hogares sin título.
La información sobre proyectos y recursos es dispersa, parcial y poco amigable para el control ciudadano: la Alcaldía se escuda en anexos Excel y en tecnicismos para no narrar claramente cuántas viviendas, en dónde, con qué recursos, con qué contratistas y con qué resultados.
El déficit habitacional no está cuantificado ni priorizado con seriedad, mientras el plan de desarrollo se conforma con 20 viviendas gratuitas en cuatro años y una apropiación presupuestal modesta, sin estudiar la relación con las verdaderas necesidades locales.
La titulación en los barrios de la reconstrucción es un escándalo silencioso: décadas después, todavía se empieza “desde cero” porque no había archivos, y se avanza a cuentagotas en radicar algunos inmuebles en registro, dejando a muchos hogares en una especie de limbo jurídico.
PROYECTA no es ajena a esta historia:
- Ha tenido convenios específicos con Quimbaya (2019 y 2023) sobre los cuales la Contraloría ha señalado incoherencias y hasta saldos en mora.
- El propio Departamento la promociona como el “brazo técnico” de la vivienda en todo el Quindío, lo que hace aún más grave que no exista un relato claro y transparente de su intervención en el municipio.
Si se permiten nuevos convenios de vivienda entre el Departamento–PROYECTA y Quimbaya bajo las mismas lógicas opacas que se han detectado en Filandia y en las auditorías, el riesgo es evidente: más proyectos con metas grandilocuentes en el papel, más convenios con problemas de cofinanciación y, al final, más hogares atrapados entre la promesa de una vivienda digna y la realidad de expedientes incompletos, escrituras que no llegan y recursos que se diluyen.