BORRADOR PROY LEY N° ___ 2025 CÁMARA “Por medio de la cual se establecen condiciones especiales de densificación, cesiones urbanísticas, provisión de servicios y exenciones tributarias con el fin de garantizar la viabilidad financiera y habitacional de la Vivienda de Interés Social y, en particular, de la Vivienda de Interés Prioritario, y se dictan otras disposiciones.”
CONGRESO
DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA
CÁMARA
DE REPRESENTANTES
BORRADOR
DE PROYECTO DE LEY N° ___ DE 2025 CÁMARA
“Por medio de la cual se establecen condiciones
especiales de densificación, cesiones urbanísticas, provisión de servicios y
exenciones tributarias con el fin de garantizar la viabilidad financiera y
habitacional de la Vivienda de Interés Social y, en particular, de la Vivienda
de Interés Prioritario, y se dictan otras disposiciones.”
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El presente proyecto de ley tiene como finalidad
garantizar la viabilidad financiera, habitacional y social de los proyectos de
Vivienda de Interés Social (VIS) y, en particular, de la Vivienda de Interés
Prioritario (VIP). Este se fundamenta en los artículos 51 y 58 de la
Constitución Política de Colombia, que consagran el derecho a la vivienda digna
y la función social y ecológica de la propiedad. Asimismo, se apoya en las
disposiciones contenidas en la Ley 388 de 1997, la Ley 1537 de 2012 y el Decreto
1077 de 2015.
1)
Fundamentación
constitucional y legal
El presente Proyecto de Ley
se fundamenta en los siguientes principios constitucionales y estatales
aplicables
- Artículo 51 de la Constitución Política: el Estado garantizará a todos los colombianos el derecho a una
vivienda digna. El derecho a una
vivienda digna y la protección estatal al acceso a la vivienda pueden
interpretarse como un límite a que los POT establezcan barreras excesivas
para vivienda social.
- Artículo 58 de la Constitución Política: la propiedad cumple una función social y ecológica. La función social de la propiedad
obliga a que el uso del suelo cumpla fines sociales, como la vivienda, y
no sea impedido por normas locales arbitrarias.
- En materia de jerarquía normativa, las disposiciones de orden
público y las leyes nacionales imperan sobre normas municipales que les sean
contrarias.
Y pretende desarrollar los
principios establecidos en las siguientes leyes :
- Ley 3 de 1991 creó el Sistema
Nacional de VIS, estableciendo su planeación, ejecución y control, con
participación de entidades municipales en su desarrollo conforme a las
políticas nacionales.
- Ley 388 de 1997 regula el
ordenamiento territorial, promoviendo el uso racional del suelo, el acceso
a infraestructura y la localización de terrenos para VIS, sin
restricciones que limiten su desarrollo. Además, su artículo 18 establece
que los programas de ejecución de los POT deben incluir acciones para la
demanda de VIS. En su artículo 92 dispone que los municipios y distritos
“determinarán sus necesidades en materia de vivienda de interés social,
tanto nueva como objeto de mejoramiento integral” y que “al incorporar suelo
de expansión urbana, los planes de ordenamiento y los instrumentos que los
desarrollen determinarán porcentajes del nuevo suelo que deberán
destinarse al desarrollo de programas de vivienda de interés social.” Esto implica una exigencia normativa
para que los POT incluyan suelo para la vivienda social, lo que restringe
que un POT excluya esa destinación o la limite arbitrariamente. Además,
los POT deben incluir “instrumentos de gestión del suelo” que faciliten el
cumplimiento de los objetivos de política social y urbana.
- Ley 1537 de 2012 establece
directrices para el desarrollo urbano y el acceso a la vivienda,
incluyendo estímulos, habilitación de terrenos y financiación de proyectos
VIS. También permite la transferencia gratuita de inmuebles públicos para
estos proyectos y establece la obligación de los entes territoriales de
reportar lotes urbanizables y destinar un mínimo del 20% del área útil
residencial para Vivienda de Interés Prioritario (VIP).
- Ley 1796 de 2016 Establece
medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento
de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función
pública que ejercen los curadores urbanos, se asignan unas funciones a la
superintendencia de notariado y registro y se dictan otras disposiciones.
- Ley 1848 de 2017 Expide
normas en materia de formalización, titulación y reconocimiento de las
edificaciones de los asentamientos humanos, de predios urbanos y otras
disposiciones.
- Ley 2044 de 2020 Dicta
normas para el Saneamiento de Predios Ocupados por Asentamientos Humanos
Ilegales y otras disposiciones.
- Ley 2079 de 2021 define la
política de vivienda y hábitat como un derecho fundamental, con enfoque
diferencial y territorial, promoviendo acceso equitativo, sostenibilidad y
ordenamiento del suelo en armonía con el medio ambiente.
- Ley 2172 de 2021 Dicta
medidas de acceso prioritario a los programas de vivienda digna a las
mujeres víctimas de violencia de genero extrema y otras disposiciones.
- Ley 2202 de 2022 Establece
oportunidades de acceso a la vivienda para colombianos en el exterior, a
través del envío de remesas
- Ley 2294 de 2023 ratifica
la definición de VIS, establece valores máximos ajustables según
condiciones territoriales y contempla beneficios tributarios, recursos
para subsidios y mecanismos para la restitución de viviendas asignadas
irregularmente.
- Otras leyes como la Ley 49 de 1990, Ley 708 de 2001, etc., suelen
enfocarse en subsidios, crédito habitacional, mecanismos financieros de
vivienda social, más que en ordenamiento territorial.
La combinación de estas
normas define un marco jurídico imperativo: los POT y demás instrumentos
urbanísticos no pueden contener disposiciones que restrinjan, directa o
indirectamente, la viabilidad de la vivienda social y prioritaria.
2)
Vacíos o limitaciones en las leyes antiguas, interpretación práctica y
jurisprudencia potencial
En las leyes antes mencionadas
(Ley 9 de 1989, Ley 49 de 1990, Ley 3 de 1991, Ley 9 de 1991, Ley 136 de 1994,
Ley 152 de 1994, Ley 177 de 1994, Ley 546 de 1999, Ley 617 de 2000, Ley 708 de
2001, Ley 715 de 2001, Ley 1450 de 2011, Ley 1469 de 2011) no se encuentran disposiciones
que eliminen las restricciones para la vivienda social.
Estas leyes tratan temas de
subsidios, financiamiento, suelo urbano, mecanismos de vivienda social, pero no
necesariamente regulan directamente la restricción normativa de los POT sobre
vivienda social.
- Si un POT establece densidades bajas o reglas que hacen
prácticamente imposible cumplir las obligaciones de suelo para vivienda
VIP / VIS de la Ley 1537 y el Decreto reglamentario 1077 de 2015, eso
puede considerarse una norma local incompatible con las obligaciones
superiores.
- Las autoridades de control (Procuraduría, Defensoría del Pueblo,
jueces administrativos) podrían declarar la ilegalidad de esas normas
municipales que atenten contra el mandato de vivienda social.
3)
Antecedentes normativos,
Artículo 46 de la Ley 1537 de 2012
Esta norma regula la destinación
obligatoria de suelo para Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en los
procesos de urbanización y desarrollo urbano.
Artículo 46. DESTINACIÓN DE SUELO PARA VIS Y VIP. En
los planes parciales con tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de
expansión urbana o en las normas urbanísticas que reglamenten la urbanización
de suelos urbanos sin plan parcial, salvo cuando se trate de usos industriales,
dotacionales o institucionales, se determinarán los porcentajes de suelos que
deben destinarse al desarrollo de Programas de Vivienda de Interés Prioritario
(VIP). Los planes de ordenamiento territorial o los instrumentos que los
desarrollen o complementen, de los municipios o distritos con población urbana
superior a 100.000 habitantes y municipios localizados en el área de influencia
de los municipios y distritos con población urbana superior a 500.000
habitantes, conforme los criterios previstos en el parágrafo 10. del artículo
91 de la Ley 388 de 1997; deberán determinar dichos porcentajes, calculados
sobre el área útil residencial del plan parcial o del proyecto urbanístico,
tanto en suelo de expansión urbana como en suelo urbanizable en el perímetro
urbano, y en ningún caso podrán ser inferiores a los siguientes:
Tipo de Porcentaje mínimo de suelo vivienda sobre área
útil residencial del plan parcial o del proyecto urbanístico en predios con
tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de expansión urbana: 20% VIP.
El reglamento del Gobierno Nacional determinará las
condiciones en que deberá cumplirse esta disposición, así como las condiciones
para la localización de estos suelos en otras zonas de la ciudad, o para su
compensación a través de los bancos inmobiliarios, patrimonios autónomos o
fondos que creen los municipios y distritos con destino al desarrollo de
programas de vivienda de interés socia! o de interés prioritario. Cuando el
suelo destinado para el desarrollo de proyectos VIP se encuentre en el mismo proyecto,
deberá quedar expresamente señalado y determinado en la Escritura Pública de
constitución de la urbanización, la cual deberá inscribirse en el folio de
matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles. Si el suelo destinado para
el desarrollo de proyectos VIP se localiza en otra zona de la ciudad, esta
situación deberá inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno
de los inmuebles.
En todo caso, las áreas correspondientes sólo padrón
ser destinadas a este tipo de vivienda y deberán desarrollarse de conformidad
con ese uso por sus propietarios, o por ¡as entidades públicas competentes en
los casos en los que se hubiera determinado la utilidad pública
correspondiente.
PARÁGRAFO. El porcentaje mínimo de que trata este
artículo, aun cuando no se haya incorporado en los planes de ordenamiento o en
los instrumentos que los desarrollen o complementen es de obligatorio
cumplimiento y se aplicará a las nuevas solicitudes de planes parciales o de
licencias de urbanización radicadas en legal y debida forma a partir de la
entrada en vigencia de la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno
Nacional.
3.1.
Objeto de la norma
El artículo busca
garantizar que en los procesos de urbanización de suelo urbano y de expansión
urbana se reserve un porcentaje mínimo de áreas para el desarrollo de vivienda
de interés prioritario (VIP). Con ello se busca equilibrar el mercado del
suelo, combatir la segregación urbana y asegurar suelo habilitado para
población de menores ingresos.
3.2.
Alcance y ámbito de
aplicación
- Planes parciales con tratamiento de desarrollo: cuando se urbanicen predios de suelo urbano o de expansión urbana,
se deben fijar porcentajes obligatorios para VIP.
- Normas urbanísticas sin plan parcial: también aplica cuando la urbanización se tramite directamente por
licencias, salvo para usos industriales, dotacionales o institucionales.
- Cobertura territorial:
- Municipios con población urbana superior a
100.000 habitantes.
- Municipios ubicados en el área de influencia de
municipios/distritos con población mayor a 500.000 habitantes (según
criterios del parágrafo 10, art. 91 Ley 388 de 1997).
3.3.
Porcentaje mínimo exigido
- 20% del área útil residencial
debe destinarse obligatoriamente a proyectos de VIP en los planes
parciales o licencias de urbanización.
- Este porcentaje mínimo aplica incluso si no ha sido incorporado aún
en los POT o sus instrumentos complementarios (según el parágrafo).
3.4.
Mecanismos de cumplimiento
El reglamento nacional
(Gobierno Nacional) definirá condiciones específicas:
- Posibilidad de localizar el suelo VIP en otras zonas de la
ciudad.
- Compensación mediante:
- Bancos inmobiliarios.
- Patrimonios autónomos.
- Fondos municipales o distritales destinados a programas de VIS o VIP.
3.5.
Formalización e inscripción
registral
- Si el suelo VIP está dentro del mismo proyecto urbanístico: debe
constar en la escritura pública de constitución de la urbanización
e inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria.
- Si el suelo VIP se localiza en otra zona: también debe quedar
inscrito en los folios de matrícula de los inmuebles.
- Esta inscripción es esencial para blindar jurídicamente la
destinación exclusiva del suelo.
3.6.
Uso restringido y utilidad
pública
- El suelo destinado a VIP sólo podrá utilizarse para este fin.
- Si no lo desarrollan los privados, las entidades públicas
competentes pueden intervenir, previa declaratoria de utilidad
pública.
3.7.
Naturaleza de la obligación
- Se trata de una obligación urbanística de carácter imperativo.
- Tiene efectos de orden público, ya que busca materializar el
derecho a la vivienda digna (art. 51 de la Constitución).
- Se aplica automáticamente a partir de la vigencia de la
reglamentación nacional, incluso si los POT no lo han incorporado
expresamente.
3.8.
Implicaciones jurídicas y
urbanísticas
- Para alcaldías y curadurías urbanas: no pueden aprobar planes parciales ni licencias de urbanización
que no contemplen el porcentaje mínimo de 20% VIP.
- Para desarrolladores inmobiliarios: deben prever en sus proyectos esta obligación, incorporándola en
escrituras e inscripciones registrales.
- Para las autoridades de control (Procuraduría, Contraloría,
Personerías): constituye un parámetro de fiscalización sobre
licencias y planes parciales.
- Para la ciudadanía y veedurías: es
una herramienta de control social frente a la especulación del suelo y la
exclusión de la vivienda social.
El parágrafo del Artículo
46 de la Ley 1537 de 2012 es uno de los apartados más importantes, porque
define el alcance jurídico y temporal de la obligación del 20% VIP.
3.9.
Naturaleza del parágrafo
El parágrafo establece que
el porcentaje mínimo del 20% para VIP es de obligatorio cumplimiento,
aun cuando:
- No esté explícitamente incorporado en los Planes de Ordenamiento
Territorial (POT),
- Ni en los instrumentos que los desarrollen o complementen
(planes parciales, normas específicas de urbanización, etc.).
Esto significa que la
obligación no depende de la planeación territorial local, sino que tiene
un efecto directo, imperativo y autónomo por mandato legal.
3.10.
Principio de aplicación
directa
El legislador introdujo un principio
de autoejecutabilidad:
- El mandato del 20% VIP es inmediatamente vinculante, sin que
se requiera esperar reformas de los POT o acuerdos municipales.
- Los municipios no pueden alegar “vacío normativo” o falta de
incorporación en sus planes para evadir la aplicación.
3.11.
Condicionalidad temporal
El parágrafo delimita la
aplicación a:
- Nuevas solicitudes de planes parciales o licencias de urbanización.
- Radicadas en legal y debida forma,
es decir, con todos los requisitos formales cumplidos.
- A partir de la entrada en vigor de la reglamentación nacional que expida el Gobierno.
Esto genera una doble
condición:
- El Gobierno Nacional debía expedir una reglamentación (acto
administrativo reglamentario).
- Desde ese momento, todas las solicitudes nuevas deben cumplir la
obligación.
3.12.
Efectos sobre los planes y
licencias
- Planes parciales y licencias radicadas antes de la reglamentación: no están obligados, salvo que el POT local ya lo hubiera previsto.
- Planes parciales y licencias radicadas después de la
reglamentación: tienen obligación inmediata e ineludible de
incluir el 20% VIP.
3.13.
Implicaciones jurídicas
- Carácter de orden público: al ser
una norma de interés general y de derecho público, su cumplimiento es
irrenunciable.
- Control sobre curadurías urbanas y oficinas de planeación: no pueden expedir licencias de urbanización que no contemplen esta
destinación.
- Responsabilidad disciplinaria y fiscal: funcionarios que otorguen licencias desconociendo la norma pueden
incurrir en faltas disciplinarias y generar detrimento patrimonial
(ejemplo: pérdida de suelo habilitado para VIP).
- Acción ciudadana: la
ciudadanía puede impugnar licencias otorgadas sin aplicar este mandato,
vía acciones populares, nulidad de actos administrativos o derechos
de petición y control disciplinario.
3.14.
Importancia estratégica del
parágrafo
- Cierra la puerta a la dilación municipal: evita que los alcaldes o concejos retrasen indefinidamente la
aplicación alegando que el POT no lo ha incorporado.
- Centraliza la decisión en el Gobierno Nacional: es la reglamentación nacional la que activa la plena vigencia.
- Protege la política de vivienda social: asegura que desde la reglamentación haya un mínimo garantizado de
suelo para VIP en todo el país.
3.15.
Puntos críticos de
interpretación
- ¿Qué ocurre si un municipio no actualizó su POT pero sigue
recibiendo solicitudes de urbanización? → Debe aplicar la obligación
directamente, con base en la Ley y la reglamentación nacional.
- ¿Qué pasa si el Gobierno Nacional demora en expedir la
reglamentación? → El mandato legal existe, pero su aplicación práctica
depende del reglamento; esto puede abrir una ventana de vacíos normativos
y posibles litigios.
- ¿Podría un desarrollador alegar derechos adquiridos? → Solo si la
solicitud se radicó antes de la vigencia de la reglamentación.
3.16.
En conclusión:
El parágrafo convierte la
destinación del 20% VIP en una obligación nacional, inmediata y prevalente,
que no requiere ajustes locales para aplicarse. Desde la expedición de la
reglamentación nacional, ninguna licencia de urbanización ni plan parcial puede
aprobarse sin garantizar esta reserva mínima de suelo. Su incumplimiento genera
nulidad de licencias, responsabilidades disciplinarias y posibilidad de
acciones populares.
4)
Problema identificado, punto
de partida: el costo del suelo como variable crítica
En municipios de alta presión inmobiliaria como los de la Sabana de
Bogotá y los que hacen parte de las áreas metropolitanas en el resto del país,
el costo del suelo es tan elevado que densidades inferiores a 240 Viv/ha
no permiten distribuir adecuadamente ese costo entre las unidades de vivienda.
En consecuencia:
- Los proyectos con
baja densidad (120–200 Viv/ha) excluyen de facto la VIP, pues
elevan el valor final por encima de los topes de precio regulados.
- Esto constituye una restricción
indirecta a la vivienda social y contradice la finalidad de las normas
nacionales (Ley 388/97 y Ley 1537/2012).
En municipios de alto costo del suelo, como los vecinos a las grandes
ciudades capitales, los POT han fijado densidades mínimas de 120–140 Viv/ha
o hasta 200 Viv/ha, lo cual:
- Hace inviable financieramente la VIP, pues el suelo encarece
cada unidad por encima de los topes establecidos.
- Contradice el mandato de la Ley 1537/2012 (art. 46) que
exige un mínimo del 20% de VIP en todo plan parcial o licencia de
urbanización.
- Genera segregación socioespacial, pues desplaza a las
familias más vulnerables a zonas periféricas sin acceso a empleo ni
servicios.
En la práctica, estas
densidades bajas constituyen una restricción directa a la vivienda
social.
Siendo un punto crítico
en la política de vivienda VIS/VIP: la relación entre el índice de
edificabilidad (densidad mínima de viviendas por hectárea bruta) fijado en los
POT y la viabilidad real de producir Vivienda de Interés Prioritario
(VIP).
- Los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) suelen fijar densidades
mínimas de vivienda por hectárea bruta urbanizable (ej. Funza: 120 Viv/ha;
Cota: 140 Viv/ha).
- Esta densidad se convierte en una condición obligatoria para
aprobar planes parciales o licencias de urbanización.
- La Ley 388 de 1997 y la Ley 1537 de 2012 (art. 46)
obligan a que un mínimo del 20% del área útil residencial de cada
desarrollo se destine a VIP.
Restricciones
derivadas de bajas densidades, cuando los POT
fijan densidades bajas (>120–140 Viv/ha), aparecen varios problemas
para la VIP:
- Insuficiencia de escala económica
- La vivienda VIP requiere altas densidades
para que los costos del suelo, urbanismo y servicios públicos puedan
distribuirse en más unidades.
- Con 120–140 Viv/ha, los proyectos quedan en un
rango de densidad baja, lo cual limita la posibilidad de ofrecer VIP en
tipologías verticales (torres de 5–10 pisos) que son las más económicas
por m².
- Encarecimiento del suelo habilitado
- Al exigir menos unidades por hectárea, el costo
del suelo por vivienda aumenta, afectando la viabilidad financiera de
VIP.
- El suelo que debería ser asequible termina
absorbiendo plusvalías sin cumplir la función social.
- Discriminación indirecta contra la VIP
- Aunque el POT no prohíbe la VIP, la baja
densidad se convierte en una restricción indirecta, pues las
constructoras prefieren destinar esos suelos a VIS media o estratos 4–6,
con mayor margen de utilidad.
- Esto puede configurar violación del principio
de progresividad en el derecho a la vivienda digna (art. 51 C.P.).
- Desajuste con el mandato legal del 20% VIP (Ley 1537/2012, art. 46)
- La Ley exige destinar áreas para VIP, pero si el
POT limita densidad, se genera un conflicto normativo: O se incumple la
densidad mínima (ilegal en el POT). O se incumple la obligación del 20%
VIP (ilegal en la Ley nacional).
- Tasas impositivas y cargas tributarios en la
producción de VIS/VIP
Se trata de cuantificar
y reducir la incidencia de impuestos, tasas, contribuciones y derechos (junto
con cargas parafiscales asociadas a las obras) sobre el costo total y el precio
unitario de la vivienda social.
En suelos de
alto valor, las cargas fijas por hectárea y por acto administrativo presionan
la viabilidad de la VIP cuando las densidades son bajas (120–140 Viv/ha).
El enfoque es
doble: (i) inventariar y transparentar el “coeficiente fiscal unitario” y (ii)
establecer reglas y alivios que mantengan la VIP dentro de los topes regulados.
- Inventario por fases, hecho generador y base
A)
Suelo y habilitación: Predial, participación en
plusvalía, contribución de valorización, GMF (4×1000) en giros fiduciarios,
derechos catastrales/registrales.
B)
Licenciamiento y urbanismo: Impuesto de Delineación
Urbana (base: presupuesto de obra sin AIU), derechos de curaduría, derechos de
conexión / costo de la disponibilidad (acueducto/alcantarillado/energía/gas/TIC),
tasas/compensaciones ambientales.
C)
Construcción: ICA sobre la actividad, parafiscales y
seguridad social asociados a nómina, tasas por ocupación temporal del espacio
público.
D)
Comercialización y escrituración: Derechos notariales,
impuesto y derechos de registro, estampillas territoriales, ICA por ingresos de
enajenación, GMF sobre dispersión de recursos.
E)
Operación y posventa: Predial de unidades (impacta
asequibilidad del hogar) e ICA sobre ingresos de servicios posventa si aplica.
- Mecanismo de incidencia
La mayoría de las cargas se calculan sobre presupuestos de obra,
ingresos de enajenación, mayor valor del suelo o actos jurídicos. En VIS/VIP,
el precio final está topeado; por tanto, las cargas no se trasladan plenamente
al hogar y terminan erosionando márgenes o expulsando la VIP. La densidad es
palanca de mitigación: al distribuir cargas fijas por más unidades, baja el
costo fiscal unitario; con 120–140 Viv/ha, el efecto es inverso.
8.
Metodología de cálculo
(coeficiente fiscal unitario)
CFU = (Tributos + Tasas + Derechos + Parafiscales) / Nº de unidades.
Se construye una matriz de cargas por concepto, base y tarifa; se
calcula por hectárea y por unidad en dos escenarios de densidad (140 y 400 Viv/ha);
y se separan tributos/tasas/derechos de cargas urbanísticas para evitar
solapes.
9.
Resultados del modelo de
referencia
|
Escenario |
Unidades |
Costo proyecto (COP) |
Cargas Totales (COP) |
Incidencia cargas / costo (%) |
|
Baja densidad 140 (sin Alivio) |
140 |
31.846.900.000 |
2.096.900.000 |
6.58 |
|
Alta
densidad 400 (con Alivio) |
400 |
54.770.600.000 |
2.270.600.000 |
4.15 |
Nota: los
porcentajes varían con el costo local del suelo y urbanismo, composición de
insumos y tarifas territoriales. El anexo permite editar supuestos y recalcular
por municipio.
- Desagregación del peso porcentual (típica)
o
Delineación + Curaduría: 1,3%–2,0% sin alivios;
0,7%–1,3% con alivios.
o
Derechos de conexión: 1,2%–2,0%.
o
Tasas/compensaciones ambientales: 1,5%–2,5% sin
alivios; ≈0,8%–1,3% con tabla diferencial.
o
Plusvalía: 1%–4% del costo total (0% si se compensa
con VIP efectiva).
o
ICA construcción/ventas: 1%–2,5% agregado sin
exenciones (0% con exención social).
o
Parafiscales (nómina de obra): 1,8%–3,0%.
o
Notaría/registro/estampillas/GMF: 0,8%–1,5% sin
alivios; ≈0% VIP y ≈0,15% VIS con alivios.
- Reglas y alivios propuestos (síntesis)
o
No regresividad fiscal para VIS/VIP.
o
No duplicidad plusvalía–valorización sobre mismo hecho
y periodo.
o
Compensación del 100% de plusvalía con producción
efectiva de VIP.
o
Tope nacional a delineación en VIS/VIP (base
depurada).
o
Exención de ICA en construcción/ventas para VIP y
descuento reforzado para VIS.
o
Cero o reducción fuerte en
notaría/registro/estampillas para VIS/VIP.
o
Exención de GMF en fiducias, créditos y escrituras
VIS/VIP.
o
Tabla ambiental diferencial (-30% a -70%) por
ecoeficiencia acreditada.
o
Tarifa social de curaduría facturada una sola vez por
expediente.
o
Reporte fiscal unitario y auditoría ex post.
5)
Casos encontrados
El estudio sobre "Densidad
de vivienda y población por hectárea - Observatorio de Hábitat", elaborado
por el Equipo técnico de la Subdirección de Información Sectorial (SIS)
de la Secretaría Distrital del Hábitat, presenta indicadores clave para la
planificación territorial en la región Bogotá-Cundinamarca, analizando los
datos del Censo Nacional de Población y Vivienda 2018 (CNPV 2018).
5.1.
Metodología y Objetivos del
Indicador
El análisis busca
contribuir en los diagnósticos relacionados con políticas públicas
territoriales (como transporte, infraestructura de servicios públicos, salud y
educación) y ofrecer una visión de la configuración de la ciudad y su
ordenación territorial.
- Definiciones Clave:
- La Densidad de Población se entiende como
el número de habitantes por hectárea.
- La Densidad de Vivienda se entiende como
el número de viviendas por hectárea.
- Densidad neta:
número de viviendas por hectárea útil residencial (descontando vías,
zonas verdes, equipamientos).
- Densidad bruta:
número de viviendas por hectárea de suelo total urbanizado (incluye áreas
para vías, equipamientos y espacio público).
- Los POT en Colombia suelen fijar densidad bruta.
- Relevancia para la Planificación: El
indicador de densidad permite aproximarse a la evolución física de la
ciudad, comprobar su grado de dispersión, y es fundamental para la planificación
ordenada y equilibrada de usos y funciones, previniendo la
proliferación de la "ciudad difusa".
- Propuesta Implícita de Modelo Urbano: El objetivo del indicador de densidad de vivienda es reconfigurar
el territorio en un tejido urbano compacto, con una cantidad adecuada
de viviendas por unidad de superficie, lo que favorece la construcción,
operación y mantenimiento de redes de servicios públicos, optimiza la
cobertura de equipamientos sociales y es compatible con un modelo de
movilidad sostenible.
5.2.
Análisis de Resultados para
2018 en Zonas Urbanas (Cabeceras)
Cifras de densidad
correspondientes al suelo urbano (o cabecera municipal) de las ciudades. Los
datos más detallados sobre densidades específicas en suelo urbano provienen del
análisis de la región de Bogotá-Cundinamarca y de estudios comparativos de
grandes aglomeraciones urbanas en Colombia. También se analizan densidades
en aglomeraciones clave de Latinoamérica.
5.3.
Densidades en el Área de
Bogotá-Cundinamarca (Cabeceras, 2018)
Para la región
Bogotá-Cundinamarca, la densidad poblacional promedio en las zonas urbanas
(cabeceras) fue de 102.7 habitantes por hectárea en 2018, con una
densidad de viviendas de 35 viviendas por hectárea.
|
Ciudad/Municipio
(Zona Urbana) |
Densidad de Población
(Hab/Ha) |
Densidad de Vivienda
(Viv/Ha) |
|
Soacha |
203.2 |
73.8 |
|
El Rosal |
198.6 |
61.5 |
|
Bogotá D.C. |
172.1 |
60.4 |
|
Facatativá |
161.7 |
51.8 |
|
Madrid |
135.0 |
47.8 |
|
Sibaté |
123.2 |
43.6 |
|
Gachancipá |
113.8 |
39.3 |
|
Funza |
108.0 |
38.8 |
|
Zipaquirá |
103.5 |
37.3 |
|
Cajicá |
94.1 |
28.5 |
|
La Calera |
92.0 |
33.6 |
|
Mosquera |
88.3 |
31.9 |
|
Fusagasugá |
87.1 |
35.5 |
|
Sopó |
78.5 |
22.2 |
|
Bojacá |
65.8 |
21.2 |
|
Cota |
64.7 |
21 |
|
Tabio |
63.8 |
21.5 |
|
Tenjo |
62.2 |
17.1 |
|
Chía |
54.5 |
18.1 |
|
Choachí |
35.6 |
14.3 |
Casos
Puntuales.
- Municipio de La Calera (Cundinamarca): En el POT de La Calera aparecen normas de
plusvalía, modalidades de transferencias de suelo y participación
municipal, así como zonificación regulada del suelo
urbano/expansión. El POT no indica
densidades residenciales específicas como “viviendas por hectárea”, pero
el plan limita usos y zonificaciones de forma que puede tener efectos
restrictivos. Por su ubicación dentro del área metropolitana de Bogotá,
es un municipio que suele enfrentar tensiones entre el crecimiento urbano
y la protección ambiental.
- Funza (Cundinamarca): Establece una densidad de apenas 120 Viv/ha es
más compatible con proyectos de baja altura (2–4 pisos). El 20% VIP se
vuelve inviable financieramente porque el costo del suelo por unidad VIP
excede los topes de precio.
- Cota (Cundinamarca): Aunque ligeramente mayor que Funza, establece
apenas 140 Viv/ha siendo baja para VIP. La tendencia es hacia conjuntos
cerrados de VIS media, donde la VIP queda marginada o solo se cumple
nominalmente con tipologías mínimas y alejadas de servicios urbanos.
- La fijación de densidades mínimas de 120–140 Viv/ha
en municipios como Funza y Cota restringe severamente la viabilidad de
la VIP, porque encarece el suelo por unidad y contradice el mandato
del 20% obligatorio de la Ley 1537 de 2012. Estas disposiciones pueden
considerarse ilegales o inconstitucionales por vulnerar el derecho a
la vivienda digna y la función social del suelo, abriendo espacio a
acciones ciudadanas y revisiones de legalidad de los POT.
- Municipios más densos: Soacha y
El Rosal registraron las mayores densidades poblacionales en sus zonas
urbanas. Soacha también presentó la mayor densidad de viviendas (73.8
Viv/Ha) en la región.
- Relación Densidad Población/Vivienda: Se observó una fuerte relación entre la densidad de viviendas y la
densidad de población en los municipios urbanos, siendo los más densos en
población también los más densos en vivienda.
5.4.
Densidades en otras
Aglomeraciones Grandes (Por Manzana/Área Residencial)
Un análisis comparativo de
la "Anatomía de la Densidad" que incluyó a Bogotá, Soacha, Cali,
Bucaramanga, Medellín y Pereira, arrojó las siguientes concentraciones en el
suelo urbano:
- Densidades Promedio Regionales: La
densidad poblacional promedio en las zonas urbanas de la región analizada
fue de 102.7 habitantes por hectárea. La densidad de viviendas
promedio alcanzó las 35 viviendas por hectárea.
- Soacha y Bogotá D.C.: Cuentan
con densidades urbanas muy altas: 199 Hab/Ha y 196 Hab/Ha,
respectivamente. La densidad de área residencial de Soacha es la
más intensa entre las ciudades colombianas, solo superada por Hong Kong a
nivel internacional.
- Densidades Poblacionales Más Altas (Hab/Ha): Soacha (203.2), El Rosal (198.6), Bogotá D.C. (172.1), Facatativá
(161.7) y Madrid (135).
- Densidades de Vivienda Más Altas (Viv/Ha): Soacha (73.8), El Rosal (61.5) y Bogotá D.C. (60.4). Facatativá:
Se estimó una densidad de 195 Hab/Ha para 2011.
- Densidad Residencial Promedio[1]
(por Manzana): Otras Capitales (Huella Urbana): La mayoría de las principales ciudades colombianas presentan una
densidad de Huella Urbana entre 126 habitantes por hectárea
(Barranquilla) y 169 habitantes por hectárea (Bogotá, en esta
medición comparativa).
- Relación Densidad: Se
observó una fuerte relación entre la densidad de viviendas y la
densidad de población en los municipios urbanos, donde aquellos con mayor
densidad de población también presentaron la mayor densidad de vivienda.
- Densidades Bajas (Urbanas): Choachí
(35.6 Hab/Ha y 14.3 Viv/Ha) y Tenjo (52.2 Hab/Ha y 17.1 Viv/Ha)
presentaron las densidades más bajas.
- Área Metropolitana del Valle de Aburrá (Medellín): Medellín y su área metropolitana fueron parte del estudio de la
Anatomía de la Densidad.
Medellín
(Densidad Residencial): Medellín presenta la mayor
densidad residencial promedio de las ciudades estudiadas en el modelo de
regresión, con 700 personas por hectárea en una manzana.
Contexto en el
AMVA (Densidades Suburbanas y Rurales):
- Itagüí registra
la densidad más alta en suelo clasificado como suburbano (aunque no posee
suelo suburbano clasificado en sus POT), con 7.9 viviendas por
hectárea (Viv/Ha). Esta densidad se considera la más alta a nivel
metropolitano para este uso.
- Medellín, Barbosa y Copacabana no definen una densidad para la parcelación de
vivienda campestre en sus planes de ordenamiento territorial.
- Medellín prohíbe
el uso de parcelación para vivienda en su suelo suburbano.
- Área Metropolitana de Bucaramanga: Bucaramanga fue incluida en el análisis comparativo de densidad.
Bucaramanga
(Densidad Residencial): La ciudad presenta una
densidad residencial promedio de 600 personas por hectárea en una
manzana.
Contexto del
AMB: La oferta de vivienda en el AMB se ha distribuido de
manera homogénea en los cuatro municipios. Bucaramanga presenta los precios de
suelo más altos concentrados en el centro del perímetro.
- Área Metropolitana de Barranquilla (AMB): Barranquilla y su aglomeración fueron estudiadas en el análisis de
la Huella Urbana y la Anatomía de la Densidad.
Barranquilla
(Densidad de la Huella Urbana): La
aglomeración de Barranquilla (AMB) registró una densidad de la Huella Urbana de
126 personas por hectárea en 2020. Esto representa un aumento desde las
120 personas por hectárea en 1990.
Contexto del
AMB: El crecimiento poblacional en el AMB fue superior al
crecimiento de la Huella Urbana (2.22% vs. 2.06%), lo que explica este aumento
en la densidad. Los municipios conurbados de Barranquilla tienen altas
vocaciones habitacionales.
- Cali: Cali fue incluida en el análisis comparativo de
densidad y en el modelo de regresión sobre contaminación.
Cali (Densidad
Residencial): Cali tiene una densidad residencial promedio de 400
personas por hectárea en una manzana. Cali también presenta los menores
niveles de densidad residencial entre las ciudades estudiadas en el modelo de
regresión.
Contexto
Urbano: Cali tiene un alto nivel de ocupación en suelo rural
y suburbano, incluso siendo 180% superior al crecimiento en suelo
urbano, gran parte de este crecimiento se dio a través de métodos de
construcción informales.
- Pereira: Pereira fue incluida en el estudio de la Anatomía
de la Densidad.
Densidad
General: Aunque Pereira fue parte del análisis de la Anatomía
de la Densidad, las fuentes proporcionadas no especifican un valor numérico
de densidad de población o vivienda (Hab/Ha o Viv/Ha) para el área urbana
central de Pereira, a diferencia de Cali, Bucaramanga y Medellín, que tienen
cifras de densidad residencial por manzana.
Contexto
Urbano/Suburbano: En Pereira, el 15% de la huella urbana se
encuentra en suelo rural. El POT de 2000 permitía una densificación en
suelo suburbano entre 4 a 8 viviendas por hectárea.
Dosquebradas
(Risaralda): En el diagnóstico del POT de Dosquebradas se menciona
que, debido a restricciones ambientales y disponibilidad de suelo, solo es
posible alcanzar densidades muy bajas, del orden de 55–60 viviendas por
hectárea en algunos sectores. Este dato
es útil como ejemplo de cómo factores ambientales (pendientes, restricciones)
pueden limitar densidad. Pero precisamente muestra lo contrario de lo que
buscamos: una densidad muy inferior a la viable para vivienda social
prioritaria.
- Popayán (Cauca): En el POT
de Popayán se indica que en períodos históricos la densidad poblacional
frente al área urbanizada ha variado entre ~128 hab/ha hasta ~182 hab/ha
en distintas etapas de crecimiento urbano. Aunque “habitantes por
hectárea” no es exactamente “viviendas por hectárea”, sirve para ver
niveles urbanos reales en ciudades intermedias. Esa escala sugiere que
muchas ciudades no están proyectando densidades elevadas, lo que puede
limitar la viabilidad de VIP en esas ciudades bajo los estándares que
propones.
- San José de Cúcuta (Norte de Santander): En el POT de San José de Cúcuta se describen “índices máximos de
construcción” con valores utilizados en sus normas técnicas. Por ejemplo,
en ciertos sectores se establece un índice de construcción de 0,4 y otros
parámetros de ocupación del 30%. No define un dato claro de viviendas por
hectárea, pero estos índices permiten deducir restricciones urbanísticas
que podrían limitar densidad. Este es un municipio relevante para estudiar
porque tiene alta presión urbana en la frontera con Venezuela.
- Manizales y Valledupar: Las
fuentes consultadas no contienen datos específicos de Densidad de Vivienda
por Hectárea (Viv/Ha) ni de Población por Hectárea (Hab/Ha) para las zonas
urbanas o cabeceras municipales.
Manizales: La ciudad es mencionada en el contexto de estudios sobre el espacio
periurbano y la periferia, pero no se aportan las cifras de densidad urbana
solicitadas.
Valledupar: La ciudad no se menciona en los contextos de densidad urbana detallados
en las fuentes.
Resumen de
Densidades Residenciales Urbanas (Habitantes por Hectárea en Manzana
Residencial)
Para las ciudades donde se
proporcionó este dato de intensidad residencial:
|
Ciudad |
Tipo de
Densidad Urbana |
Cifra
(Habitantes/Ha) |
|
Medellín (Valle
de Aburrá) |
Densidad
Residencial Promedio (por Manzana) |
700 personas por hectárea |
|
Bucaramanga (AMB) |
Densidad Residencial Promedio (por Manzana) |
600 personas por hectárea |
|
Cali |
Densidad
Residencial Promedio (por Manzana) |
400 personas por hectárea |
|
Barranquilla (AMB) |
Densidad de la Huella Urbana (2020) |
126 personas por hectárea |
5.5.
Rangos de referencia
internacional, Densidades en Otras Regiones
Las fuentes consultadas se
enfocan en el concepto de suburbanización en América Latina (fuera de Colombia)
y Norteamérica, pero no proporcionan cifras específicas de densidad (Hab/Ha o
Viv/Ha) para el suelo urbano central de ciudades grandes o medianas
fuera de Colombia (como Ciudad de México, Rosario, o las ciudades de Estados
Unidos mencionadas).
- Modelos de Densidad
(Conceptuales):
- Estados
Unidos: La
suburbanización se caracteriza por desarrollos residenciales continuos,
influyéndose por el mercado y resultando en una estructura menos densa
en la periferia.
- Barcelona
(España): El
desarrollo residencial basado en altas densidades de vivienda se
ve positivamente afectado por la infraestructura antigua (ferrocarriles),
mientras que el desarrollo basado en bajas densidades ocurre lejos
de dicha infraestructura.
- Quito
(Ecuador) / Rosario (Argentina): Estos casos mencionan procesos de
crecimiento horizontal, lotización y urbanizaciones de muy baja
densidad en las áreas periféricas.
6)
Consideraciones sobre el
Crecimiento y la Densidad Urbana
La densidad urbana es un
factor crucial para la sostenibilidad, ya que se relaciona inversamente con la
contaminación: a mayor densidad poblacional, generalmente menores niveles de
contaminación (especialmente material particulado PM10).
- Densificación y Renovación Urbana: El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá ha sido objeto
de críticas por fomentar una "hiper-densificación" que
"cuadruplicará la densidad existente en la ciudad". Esto es
notable ya que gran parte del crecimiento en Colombia se ha dado por
expansión horizontal (el 59% del crecimiento entre 1990 y 2020 se
hizo a través de nuevos desarrollos, y solo el 41% por densificación).
- Oportunidades de Densificación:
Los menores valores de densidad en las ciudades colombianas se encontraron
en la altura de las construcciones, lo que representa una oportunidad para
el aumento de las densidades urbanas, lo cual podría garantizar la
accesibilidad a vivienda cerca de los centros de empleo para la población
de bajos ingresos.
6.1.
Conclusiones y Propuestas
(Implicaciones)
El análisis en el marco de
la Batería de Indicadores Regionales destaca varias implicaciones para la
gestión territorial:
- Indicador de Desequilibrio: Los
resultados del indicador de densidad de vivienda son útiles para entender
si las viviendas cuentan con suficientes soportes en el territorio para
complementar la función habitacional. Menor densidad de vivienda indica
una oportunidad para mejorar el acceso a bienes y servicios urbanos y
sociales, mientras que mayor densidad podría indicar posibles
desequilibrios territoriales.
- Desagregación Necesaria: El equipo
concluye que el indicador de densidad presentado para los centros poblados
es agregado, lo cual no permite realizar una diferenciación entre
los niveles de las densidades urbanas dentro de cada centro poblado.
- Referencia Global: Se
menciona que una densidad urbana mínima debería ser de 120
habitantes/ha.
La planificación de la
densidad en el suelo urbano se aborda desde las fuentes no tanto con
límites máximos estrictos (como en el suelo suburbano), sino a través de propuestas
y lineamientos estratégicos que buscan la compactación territorial
para lograr la sostenibilidad, mejorar la eficiencia en la prestación de
servicios y mitigar los impactos ambientales.
El Equipo Técnico de la
Subdirección de Información Sectorial y otros análisis proponen un modelo que
prioriza la densificación en las áreas urbanas consolidadas y en expansión,
contrastando fuertemente con la política de baja densidad aplicada en el suelo
rural/suburbano.
6.2.
El Objetivo Central: La
Ciudad Compacta y Eficiente
- La principal propuesta conceptual es reconfigurar el territorio
en un tejido urbano compacto. Este modelo se promueve porque las
ciudades con densidades bajas tienden a tener costos per cápita más altos
en soportes urbanos que las ciudades con densidades altas.
- Las propuestas buscan que la densificación urbana:
- Favorezca la sostenibilidad y eficiencia: La densidad es reconocida como una métrica
fundamental para la planificación de ciudades. Una ciudad más densa
implica menores desplazamientos, menores tiempos de recorrido, un menor
gasto energético y menores emisiones de Gases de Efecto Invernadero (GEI).
- Optimice los servicios: La compactación favorece la construcción,
operación y mantenimiento de redes de servicios públicos, y optimiza la
cobertura de los equipamientos sociales, siendo compatible con un modelo
de movilidad sostenible.
- Asegure la asequibilidad: La habilitación de espacio para el crecimiento
urbano es fundamental para generar una oferta de suelo urbanizable que
permita construir una ciudad asequible para toda la población, en
especial para los grupos de menores ingresos.
6.3.
Metas Cuantitativas y
Referencias de Densidad
- Aunque las fuentes no establecen una densidad máxima legal para la
vivienda urbana, sí proporcionan métricas y objetivos que orientan la
densificación:
- Umbral Mínimo Poblacional: A nivel
global, se menciona que una densidad urbana mínima debería ser de 120
habitantes/ha [de contexto en análisis de SDHT-SIS].
- Objetivos de Reducción de Emisiones: Se propone que la planeación busque lograr un incremento anual del
1% en la densidad poblacional de una ciudad (como Cali), lo cual
puede reducir entre el 66.3% y el 84.2% las emisiones de CO2 por
conmutación en las nuevas zonas urbanizadas para el año 2035. Esto implica
un objetivo claro de crecimiento de la densidad.
- Análisis Descriptivo de Densidades Actuales: El análisis de la Batería de Indicadores Regionales muestra las bajas
densidades existentes en cabeceras municipales:
- Soacha: 73.8 viviendas por hectárea.
- Bogotá D.C.: 60.4 viviendas por hectárea.
6.4.
Mecanismos para la
Densificación Estratégica
- Para lograr un crecimiento urbano compacto y sostenible, se
sugieren varios mecanismos en la planificación:
- Aprovechamiento de la Altura: El
análisis de la "Anatomía de la Densidad" encontró que la altura
de las construcciones es el componente que menos determina la densidad
actual de las ciudades colombianas, lo que representa una oportunidad
para el aumento de las densidades y para garantizar la accesibilidad a
vivienda para la población de menores ingresos, especialmente cerca de los
centros de empleo.
- Priorización de Suelo Habilitado: Se
recomienda la densificación urbana controlada antes que la
ocupación suburbana y rural. Las estrategias deben enfocarse en aumentar
las densidades urbanas de manera sostenible, tanto en la ciudad
consolidada (renovación) como en los nuevos desarrollos urbanos
(expansión).
- Modelo de Ocupación con Simulación: En el contexto de la planeación de Cundinamarca (ONF 2016), la
metodología partió de la simulación de la posible ocupación de población
del suelo urbano y de expansión, asumiendo que el suelo urbano de cada
municipio se ocupará hasta alcanzar una densificación que reciba el
crecimiento poblacional proyectado.
6.5.
Advertencias y Desafíos de
la Densificación
- Las fuentes también debaten la necesidad de equilibrar la
densificación para evitar la "hiper-densificación" y el
deterioro de la calidad de vida:
- Riesgos de la Hiper-densificación: Cuando las densidades son muy altas, el costo del suelo suele
aumentar, elevando el costo de la infraestructura e incluso su
mantenimiento debido al uso intensivo. La densidad en municipios
como Soacha puede indicar posibles desequilibrios territoriales y
deficiencias en materia medioambiental y de servicios.
- Déficit de Espacio Público: Una
crítica al nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá es que
el aumento de la edificabilidad (densificación) propuesto en el
tratamiento de renovación urbana no se acompaña de la generación de
suficiente espacio público. Se señala que el objetivo de cesión
propuesto (2 m² por habitante) está muy lejos del estándar internacional
de 10 m² por habitante.
- Necesidad de Soportes: La
propuesta de densificación debe ser balanceada con proyectos de consumo de
suelo sostenibles. Los indicadores de densidad de vivienda son útiles para
entender si las viviendas cuentan con suficientes soportes en el
territorio para complementar la función habitacional.
- Uso Mixto y Proximidad: La
planeación urbana debe trascender la discusión de la densidad para
enfocarse en la asequibilidad de servicios, promoviendo un modelo
de "ciudades de 15 minutos" con usos mixtos y servicios en
proximidad (no superior a 30 minutos).
- Escasez de suelo urbano en los POT con densidades bajas visibles: son muy pocos los POT expresamente fijan densidades residenciales
elevadas (más de 200 Viv/ha) para suelos de expansión. Muchos POT aún operan con densidades
moderadas o restrictivas, lo cual respalda la tesis de que los municipios
no favorecen densificaciones suficientes para desarrollar VIP.
- Importancia de revisar los “Instrumentos urbanísticos
complementarios” (planes parciales, normas urbanísticas locales): muchas veces no aparece la densidad en el POT general, sino en los
esquemas posteriores. Para cada municipio de interés (como los municipios
de la Sabana de Bogotá: Mosquera, Madrid, Chía, Zipaquirá, Tenjo, Tabio,
etc.).
- Uso de índices de construcción y ocupación como proxy: en municipios como Cúcuta se usa “índice de construcción 0,4” u
“ocupación 30%” – esos cálculos sirven para estimar densidad máxima
permisible si se combinan con alturas permitidas y número de pisos.
6.6.
Implicaciones urbanísticas
y sociales
- Segregación socioespacial: al no ser
viable la VIP dentro de estos POT, se desplaza a la periferia o a
municipios menos atractivos o distantes.
- Incumplimiento de la función social y ecológica de la propiedad
(art. 58 C.P.): el suelo urbanizable no se destina efectivamente
a población vulnerable.
- Inequidad territorial: se
privilegia vivienda de mayores ingresos en municipios con mejor
localización (Sabana occidente de Bogotá), y se expulsa a hogares VIP
hacia zonas con menor acceso a empleo, transporte y servicios.
6.7.
Restricciones jurídicas
- El artículo 46 de la Ley 1537 de 2012 tiene prelación
normativa sobre disposiciones locales.
- Si un POT fija densidades que hacen inviable cumplir el 20% VIP, podría
argumentarse:
- Nulidad por ilegalidad de la norma urbanística
municipal, al contradecir mandato nacional de orden
público.
- Acción popular
por vulnerar derechos colectivos al acceso a vivienda digna.
- Control preferente de la Procuraduría o el Minvivienda sobre los POT que desnaturalicen la destinación
obligatoria de suelo para VIP.
7)
Alternativas de política
A continuación, se debaten
las principales propuestas y conceptos sobre la densidad para el suelo urbano:
ü Aumentar densidades mínimas en POT (360–480 Viv/ha): para permitir tipologías de mayor altura que hagan viable la VIP.
ü Mecanismos de compensación: bancos
inmobiliarios o patrimonios autónomos que reciban aportes de suelo en lugar de
localización directa.
ü Zonificación diferenciada: permitir que
las áreas de VIP dentro del 20% tengan densidades superiores, aunque el resto
del proyecto mantenga 240–360 Viv/ha.
ü Revisión excepcional de POT: vía
determinantes superiores del Mi Vivienda o CAR, priorizando función social de
la propiedad.
7.1.
Densidades
- Baja densidad (<100 Viv/ha bruta): corresponde a viviendas unifamiliares y bifamiliares, con grandes
consumos de suelo. Económicamente poco viable para VIP óptimo para NO VIS.
- Densidad media (120–200 Viv/ha bruta): corresponde a conjuntos de 3–5 pisos sin ascensor, con mezcla de
VIS sin VIP. Es un rango eficiente y compatible con calidad de vida.
- Densidad alta (200–350 Viv/ha bruta): corresponde a bloques de 5–8 pisos, con zonas verdes compartidas.
Suele ser el rango óptimo para proyectos de VIP en suelo urbano escaso.
- Densidad muy alta (>400 Viv/ha bruta): corresponde a torres de más de 10 pisos, usualmente con presión
sobre espacio público y movilidad si no se acompaña de equipamientos
adecuados.
Cuadro 1.
Comparación de escenarios de densidad
|
Escenario |
Densidad (Viv/ha) |
Impacto
financiero |
Impacto
urbanístico |
Impacto
social |
|
Baja |
<240 |
Inviable VIP:
alto costo de suelo por unidad |
Uso ineficiente
del suelo |
Segregación
socioespacial |
|
Óptima |
360–480 |
Viabilidad económica con subsidios |
Tipologías verticales + cesiones |
Mezcla social, convivencia adecuada |
|
Excesiva |
>480 |
Costos bajos
por unidad |
Riesgo de
déficit de espacio público y movilidad |
Hacinamiento,
conflictos sociales |
7.2.
Rango óptimo densidades
apropiadas propuesta: 360–480 Viv/ha bruta
Para lograr la viabilidad
financiera y garantizar la convivencia:
- Rango óptimo: 360–480 Viv/ha →
punto de equilibrio entre economía de escala y calidad de vida. Este rango
de densidad es el que permite una verdadera viabilidad financiera
de la VIP y VIS, porque maximiza el aprovechamiento del suelo sin
sacrificar totalmente la calidad urbana.
- Corresponde a proyectos de edificios de 6–12 pisos o más,
con espacio público colectivo y equipamientos básicos. Garantiza que los
desarrolladores puedan cumplir con la obligación de destinar mínimo 20%
del área útil residencial a VIP sin que los costos hagan imposible su
comercialización.
- Densidad mínima: 240 Viv/ha.
- Límite máximo: 480 Viv/ha → por
encima de este umbral se compromete la habitabilidad y la sostenibilidad
urbana.
7.3.
Ventajas del rango 360–480 Viv/ha
- Económicas: Se distribuye mejor el
costo del suelo y los proyectos VIP alcanzan sostenibilidad financiera con
subsidios y créditos.
- Urbanísticas: Permite tipologías
verticales que liberan áreas para zonas verdes, equipamientos y vías.
Facilita cumplir estándares de espacio público si se acompaña de buena
planificación.
- Sociales: Posibilita la mezcla
VIS–VIP dentro del mismo proyecto, reduciendo segregación. Mantiene un
umbral de convivencia manejable, siempre que se integre diseño
participativo, áreas comunes de calidad y accesibilidad a servicios.
- El punto de equilibrio está en densidades medias-altas, acompañadas
de espacio público y equipamientos.
7.4.
Restricciones de
habitabilidad
- Densidades superiores a 480 Viv/ha generan una presión crítica sobre la convivencia y la
sostenibilidad ambiental:
- Déficit de espacio público.
- Saturación de servicios públicos domiciliarios.
- Problemas de movilidad y congestión.
- Riesgo de hacinamiento y deterioro social.
- Por ello, el rango de 360–480 Viv/ha marca el límite entre
la densificación positiva y la sobre densificación conflictiva.
7.5.
Implicaciones normativas
- Los POT que fijen densidades mínimas en rangos bajos (120–140 Viv/ha)
generan una incompatibilidad con la realidad del mercado del suelo
y, en la práctica, impiden el desarrollo de VIP.
- Conforme al art. 46 Ley 1537 de 2012, la destinación del 20%
a VIP es de orden público, y las densidades locales no pueden ser un
obstáculo para su cumplimiento.
- Por tanto, los POT deben ajustarse para permitir densidades del
rango 360–480 Viv/ha en proyectos de VIS y VIP, garantizando que el
suelo efectivamente cumpla la función social y ecológica prevista en el
art. 58 de la Constitución.
7.6.
Variables complementarias para
proyectos VIS/VIP
La densidad por sí sola no
garantiza habitabilidad. Se deben considerar:
- Provisión de equipamientos colectivos: colegios, jardines, salud, comercio de barrio.
- Espacio público efectivo: mínimo de
15 m²/habitante (OMS).
- Movilidad sostenible: cercanía
a transporte público y redes peatonales/seguras.
- Servicios públicos adecuados:
acueducto, alcantarillado, energía y conectividad TIC.
7.7.
Áreas de cesión para
equipamientos colectivos
- Provisión obligatoria: mínimo 10%
a 15% del área neta urbanizable.
- Destino: colegios, jardines infantiles, servicios de
salud primaria, y comercio de barrio.
- Excepción: cuando el municipio
ya cuente con estos equipamientos en la zona de influencia inmediata, el
porcentaje de cesión puede ser 0%, siempre que se demuestre la
suficiencia y accesibilidad de los servicios.
- Criterio técnico: el área
debe ser continua, urbanísticamente integrada y apta para el uso
dotacional, no remanentes ni franjas residuales.
7.8.
Espacio público efectivo
(cesiones tipo B)
- Estándar ONU-Hábitat: mínimo 15
m² de espacio público efectivo por habitante (zonas verdes, parques,
plazas, senderos).
- Condición: debe ser de acceso
libre, no áreas privadas de uso común (piscinas, gimnasios, clubes
sociales).
- Instrumento: contabilizado dentro
de las cesiones obligatorias, no como áreas adicionales voluntarias.
7.9.
Vías públicas y movilidad
sostenible
- Entrega de áreas para vías locales, colectoras y principales conforme al jerarquizado vial del POT.
- Conectividad: garantizar que el
proyecto quede a menos de 500 metros de paraderos o estaciones de
transporte público masivo o colectivo.
- Red peatonal y ciclorrutas: diseño
obligatorio de andenes de mínimo 1,80 metros de ancho y ciclorrutas
internas o conectadas con la red municipal.
7.10.
Dotación de servicios
públicos domiciliarios
- Cesión de franjas técnicas y servidumbres para redes de:
- Acueducto
(incluyendo tanques y bombeo si es requerido).
- Alcantarillado sanitario y pluvial, con sistemas de manejo de aguas lluvias
(SUDS).
- Energía eléctrica y alumbrado público.
- Conectividad TIC: canalizaciones obligatorias para fibra óptica
y 5G, asegurando cobertura digital desde el inicio del proyecto.
- Condición de habilitación de suelo: ningún proyecto podrá obtener licencia si no garantiza la
factibilidad técnica de estos servicios desde la fase de diseño.
7.11.
Síntesis cuantitativa
|
Variable |
Requerimiento
propuesto |
Observaciones |
|
Cesión para
equipamientos colectivos |
10–15% área
neta (0% si ya existe cobertura suficiente) |
Para colegios,
salud, comercio de barrio |
|
Espacio público efectivo (cesión tipo B) |
≥15 m²/habitante |
Estándar ONU, de acceso libre |
|
Vías y
movilidad |
Áreas para red
vial, andenes ≥1,80 m, acceso a transporte público ≤500 m |
Garantizar
redes peatonales y ciclorrutas |
|
Servicios públicos |
Franjas y servidumbres para acueducto, alcantarillado, energía y TIC |
Requisito previo a licencia |
7.12.
Matriz Normativa–Técnica
para Proyectos de Vivienda Social (VIS/VIP)
|
Variable
complementaria |
Requerimiento
técnico propuesto |
Soporte
normativo |
Interpretación
/ Exigencia en POT y licencias |
|
Cesión para
equipamientos colectivos (educación, salud, comercio de barrio) |
10–15% del área
neta urbanizable. Puede ser 0% si el municipio demuestra cobertura suficiente
en el área de influencia. |
- Ley
388/97, arts. 37, 38 y 92: obligación de destinar suelo a equipamientos
colectivos. |
Ningún POT
puede exonerar estas cesiones. Si no hay
equipamientos cercanos, el mínimo del 10–15% es exigible. Debe entregarse
suelo apto, no residual para colegios, salud, comercio de barrio. |
|
Espacio público efectivo (cesiones tipo B) |
Mínimo 15 m²/habitante (estándar ONU-Hábitat). De acceso libre, no
clubes privados. |
- Ley 388/97, arts. 35 y 36: obligación de garantizar espacio
público. |
Los POT no pueden reducir este estándar. Si no se cumple, la licencia es nula por violar orden público
urbanístico. No sustituible por áreas privadas de uso común. |
|
Vías y
movilidad |
Áreas para vías
locales y colectoras, andenes ≥1,80 m, acceso a transporte público ≤500 m,
red de ciclorrutas. |
- Ley
388/97, art. 6 (determinantes de ordenación) y art. 15 (estructura
funcional del territorio). |
Todo plan
parcial debe articularse con el sistema vial municipal. La falta de conexión
al transporte público es causal de improcedencia de licencia. Obligación de
conexión al sistema vial y transporte público. |
|
Servicios públicos domiciliarios (acueducto,
alcantarillado, energía, TIC) |
Franjas técnicas y servidumbres para garantizar factibilidad de
acueducto, alcantarillado, energía y conectividad TIC. |
- Ley 388/97, arts. 8, 12 y 34: el POT debe articularse con
planes de servicios públicos. |
Sin certificación de factibilidad de servicios, no se puede aprobar
urbanización. La omisión genera responsabilidad disciplinaria del curador o
autoridad municipal. No se aprueban licencias sin certificación de
factibilidad. |
Esta matriz muestra que las
cesiones, el espacio público, la movilidad y los servicios no son
simples recomendaciones técnicas, sino obligaciones legales de orden público
respaldadas en la Ley 388/97, la Ley 1537/12 y el Decreto 1077/15.
Por tanto, los POT no
pueden establecer densidades, cesiones o condiciones que restrinjan la
construcción de vivienda social o que reduzcan los estándares mínimos de
espacio público y equipamientos. Hacerlo sería ilegal y susceptible de acciones
populares, nulidad de actos urbanísticos y control disciplinario.
El desarrollo de vivienda
social a densidades de 360–480 Viv/ha solo es sostenible si se acompaña
de un paquete integral de variables complementarias. Con 10–15% de
cesión para equipamientos, 15 m²/hab de espacio público, provisión
de vías conectadas a transporte público y franjas para servicios
públicos y TIC, se asegura que los proyectos cumplan la función social
del suelo (art. 58 C.P.) y eviten reproducir guetos de pobreza o
hacinamiento.
8)
Áreas Mínimas y Precios
Máximos de las viviendas en SMLMV[2]
- VIP (90 SMLMV): $128.115.000
- VIS (135 SMLMV):
$192.172.500
La exigencia propuesta en
cuanto al área privada mínima para VIP = 48 m².
8.1.
Supuestos de cálculo
- Costo de construcción promedio (2025): $2,0 – $2,3 millones/m² (incluye obra, urbanismo, cesiones y
costos indirectos).
- Costo del suelo en Sabana de Bogotá: entre $700.000 y $1.200.000/m² vendible, dependiendo de densidad.
- Densidad recomendada: 360–480 Viv/ha
→ lo que permite repartir el costo del suelo en más unidades.
8.2.
Cálculo para VIP
- Área mínima propuesta: 48 m²
construidos privados.
- Costo construcción (48 × $2,2 M/m²): ≈ $105,6 millones.
- Margen para costo de suelo + gestión + utilidad: ≈ $22,5 millones.
- Precio total estimado: ≈ $128,1
millones → justo en el tope VIP.
Esto demuestra que sí es
viable exigir 48 m² de área privada mínima en proyectos con densidades de
360–480 Viv/ha y con las exenciones tributarias propuestas.
8.3.
Cálculo para VIS
- Área viable esperada: 60–65 m²
construidos privados.
- Ejemplo con 62 m² (62 × $2,2 M/m²): ≈ $136,4 millones.
- Margen para suelo y utilidad: ≈
$55,8 millones.
- Precio total estimado: ≈ $192,2
millones → se ajusta al tope VIS.
En VIS se logra mayor
flexibilidad, con viviendas de 60–65 m², manteniendo viabilidad financiera.
8.4.
Propuesta normativa
- VIP: área construida privada mínima obligatoria = 48
m². Tipología estándar: 2 habitaciones, 1 baño, sala-comedor, cocina.
Alternativa para hogares ≥5 personas: puede llegar a 52-54 m² (3
habitaciones).
- VIS: área construida privada mínima obligatoria = 60
m², con óptimo de 62–65 m².
8.5.
Propuesta de incluir una
tipología VIP especial para hogares unipersonales o parejas recién casadas, con
un tope de 70 SMLMV. Marco de cálculo
- SMLMV 2025 = $1.423.500
- 70 SMLMV = $99.645.000 (tope de
precio).
Ya definimos que:
- 90 SMLMV → 48 m² privados (VIP familiar).
- 135 SMLMV → 60 m² privados (VIS).
8.6.
Tipología sugerida para VIP
Unipersonales
- VIP 70 SMLMV – 37 m² privados
- 1 habitación
- 1 baño
- Espacio múltiple (sala-comedor-cocina integrada)
- Ideal para hogares unipersonales o parejas
jóvenes sin hijos.
Con posibilidad de
ampliación progresiva en algunos diseños (ej. crecer a 45 m²).
8.7.
Conclusión
Con SMLMV 2025 en
$1.423.500:
- VIP: se debe exigir 48 m² de área privada mínima
(con tipologías hasta 52-54 m² para familias numerosas).
- VIS: se debe exigir 60 m² de área privada mínima
(óptimo 62–65 m²).
De esta forma, se garantiza
una vivienda digna y financieramente viable, compatible con el marco
legal nacional y con los compromisos internacionales de habitabilidad.
8.8.
Beneficios de esta
regulación e Impacto esperado
La aprobación de esta ley
permitirá:
- Aumentar la oferta real de VIP en
municipios donde hoy es inviable.
- Disminuir entre un 8% y 12% los costos de los proyectos, gracias a las exenciones.
- Reducir la segregación socioespacial, garantizando mezcla de VIS y VIP en suelos urbanos bien
localizados.
- Cumplir con compromisos internacionales de la ONU-Hábitat en materia de espacio público y vivienda
asequible.
- Cumple con el derecho a vivienda digna: se evita el riesgo de “micro viviendas” (25–35 m²).
- Se ajusta al tope en SMLMV: 48 m²
para VIP encaja exactamente en el precio máximo de $128,1 millones.
- Asegura habitabilidad real: espacio
suficiente para familias de 3–4 personas, acorde con el estándar
ONU-Hábitat (≥12 m² por persona).
- Viabilidad financiera: posible
gracias a densidades 360–480 Viv/ha y las exenciones tributarias del
proyecto de ley.
Este proyecto de ley
articula en un solo marco normativo las condiciones de densidad, cesiones,
espacio público, servicios públicos, incentivos tributarios y exenciones
notariales que hacen posible la construcción masiva de Vivienda de
Interés Prioritario en Colombia, bajo criterios de sostenibilidad,
inclusión social y viabilidad económica.
9)
Habitabilidad y Convivencia
en Proyectos de Vivienda VIS/VIP.
9.1.
Introducción
La
vivienda de interés social y prioritario (VIS/VIP) en Colombia enfrenta el
desafío de trascender el simple acceso a una unidad habitacional. Es imperativo
asegurar condiciones de habitabilidad, convivencia y sostenibilidad que
permitan a las comunidades desarrollarse en entornos saludables, seguros e
incluyentes.
Este ensayo sistematiza
propuestas técnicas que buscan elevar los estándares de los conjuntos
residenciales, garantizando bienestar integral y reduciendo problemáticas
sociales, ambientales y de salud pública.
9.2.
Equipamientos comunales y
especificaciones técnicas
Para mejorar la calidad de
vida y la interacción comunitaria, los proyectos deben contar con equipamientos
comunales robustos:
- Altura mínima de 2,60 m entre placas en áreas comunales.
- Oficinas administrativas y cuartos de vigilancia con sistemas de monitoreo, integrados a los centros de control de
seguridad del nivel local y municipal.
- Zonas comerciales internas
(minimercado, panadería, fruver, cafetería, miscelánea), con acceso tanto
desde la calle como desde el interior del conjunto.
- Espacios multifuncionales: salones
de coworking, gimnasios, guarderías, piscinas recreativas y zonas de
bienestar (juegos, sauna, jacuzzi, turco).
- Cuartos de basuras adecuados para reciclaje y reúso de residuos,
técnicamente diseñados para la clasificación, almacenamiento y manejo de
residuos sólidos urbanos (RSU), dotados con contenedores diferenciados,
ventilación, sistemas de higiene y rutas de recolección. Con ello se
fomenta la cultura de reciclaje y la sostenibilidad ambiental.
- Lavanderías comunales adecuadamente dotadas con lavadoras,
secadoras y zonas de planchado de uso colectivo, que permiten optimizar
recursos como agua y energía, reducen costos individuales y promueven la
economía compartida, además de generar espacios de interacción
comunitaria.
9.3.
Infraestructura técnica
para agua
- Tanques subterráneos de almacenamiento de agua potable para
garantizar la continuidad del suministro en caso de fallas del acueducto.
- Sistemas hidroneumáticos que aseguren presión constante en las
redes internas de cada vivienda.
- Sistemas de recolección de aguas lluvias, con infraestructura para
su filtrado, potabilización y posterior uso en actividades domésticas
(lavado, sanitarios, riego de zonas verde.
9.4.
Infraestructura técnica
para energía y telecomunicaciones
- Subestación eléctrica total que garantice la estabilidad del
servicio en todo el conjunto.
- Cuartos técnicos TIC para redes de internet, telefonía y TV
satelital.
- Energías renovables: como paneles solares fotovoltaicos y térmicos,
energía eólica a pequeña escala, según condiciones del entorno, energía
geotérmica de baja entalpía para climatización eficiente, y sistemas
híbridos que combinen varias fuentes para garantizar autonomía energética.
Estos estándares deben
concebirse como condiciones mínimas para la habitabilidad en VIS/VIP, y no como
“extras” opcionales.
9.5.
Corrección de fallas en
proyectos anteriores
Los antecedentes muestran
deficiencias graves en seguridad, servicios y sostenibilidad. Para superarlas,
se recomienda:
- Convenios con compañías de seguridad para implementar sistemas biométricos, CCTV y control automatizado
de accesos.
- Acceso a TICs comunitarias mediante
internet, telefonía local y citofonía integral.
- Estandarización de cocinas con gas
natural, mesones de acero inoxidable y estufas de cuatro puestos.
- Convenios con entidades financieras y solidarias para el recaudo eficiente de expensas y cuotas.
- Acompañamiento social y deportivo en
alianza con Cajas de Compensación Familiar y entidades locales.
9.6.
Sostenibilidad ambiental y
reducción de huella de carbono
La sostenibilidad debe ser
un eje central:
- Nuevos estándares para la recolección y reúso de aguas lluvias.
- Incorporación de energías alternativas (solar en equipamientos).
- Cero basuras mediante reciclaje,
compostaje y compactación de residuos sólidos.
- Uso de gas natural y combustibles limpios.
- Siembra de árboles frutales y especies antimosquitos en zonas verdes.
Se plantea el diseño y
construcción de ecoparques lúdicos saludables, que integren
equipamientos Biosaludables, parques infantiles, gimnasios urbanos y zonas para
mascotas, garantizando espacios de convivencia, recreación e inclusión
intergeneracional.
9.7.
Gestión integral de
residuos sólidos urbanos (RSU)
Para la sostenibilidad y
generación de ingresos, los conjuntos deben implementar un kit de manejo
integral de RSU con:
- Cajas estacionarias de acero para recolección mecanizada.
- Contenedores plásticos con sistemas de pedal.
- Embaladoras para compactación de reciclables (cartón, PET,
aluminio, icopor, etc.).
- Cuartos de residuos ordenados que permitan la venta de materiales
reciclados.
9.8.
Movilidad, accesibilidad y
espacio público
La habitabilidad requiere
integración con la ciudad:
- Parqueaderos diferenciados: 1 por
cada 4 viviendas, 1 por cada 12 visitantes, 1 por cada 15 para
discapacitados, y 2 por cada 4 para motocicletas.
- Bicicleteros suficientes (mínimo
uno por vivienda).
- Circulaciones peatonales amplias
con andenes pavimentados y senderos de trote.
- Ubicación estratégica:
conjuntos a máximo 500 metros de paraderos de transporte público.
9.9.
Habitabilidad saludable y
prevención en salud pública
La vivienda debe ser un
espacio que contribuya activamente a la prevención de eventos de interés en
salud pública (EISP), como los reportados en SIVIGILA. Las estrategias
incluyen:
- Diseño universal para accesibilidad de personas con discapacidad.
- Espacios y programas contra la violencia de género e intrafamiliar.
- Control de vectores y animales agresivos.
- Prevención de infecciones respiratorias y exposición a partículas.
- Estrategias para evitar consumo de SPA y tentativas de suicidio.
A ello se suma el programa
de acompañamiento social “Comunidad Construye Comunidad”, enfocado en
empoderamiento social, integración cultural, acompañamiento psicosocial y
alertas tempranas frente a la violencia.
9.10.
Convivencia comunitaria y
cohesión social
La habitabilidad trasciende
lo físico e incluye la convivencia pacífica:
- Salones comunales transformados en espacios de coworking y
educación (“hagamos la tarea”).
- Actividades culturales, deportivas y educativas permanentes para fomentar ciudadanía activa.
- Programas de inclusión y puntos de encuentro para diversas
generaciones y culturas.
9.11.
Conclusiones
La vivienda VIS/VIP debe
evolucionar hacia un modelo que garantice habitabilidad integral,
convivencia pacífica y sostenibilidad ambiental. Las propuestas aquí
recogidas permiten superar fallas históricas de proyectos sociales en Colombia,
ofreciendo una hoja de ruta técnica y social para que los conjuntos
residenciales sean verdaderos espacios de vida digna, salud pública, equidad y
comunidad.
10)
Incentivos tributarios
Propuesta de Exenciones Tributarias para Proyectos 100% Sociales (VIS–VIP)
Para garantizar la
viabilidad financiera de proyectos 100% Sociales (VIS–VIP, con mínimo 80%
VIP), se establecen las siguientes exenciones:
- Impuesto Predial: exención
del 100% durante 5 años.
- Delineación urbana: exención
del 100%.
- ICA: exención del 100% en etapa de construcción y del
50% en los primeros 3 años de venta.
- Registro y timbre departamentales: reducción del 50% y exención total, respectivamente.
- Plusvalía y sobretasa ambiental:
exención durante 5 años, con compromisos de ecoeficiencia.
10.1.
Condición general de acceso
a beneficios
- Los incentivos tributarios se aplicarán exclusivamente a
proyectos donde:
- 100% de las unidades sean VIS.
- Al menos el 80% correspondan a VIP.
- En caso de incumplimiento, los tributos deberán liquidarse y
cobrarse al 100% de la tarifa ordinaria, sin ningún beneficio.
10.2.
Exenciones en trámites y
costos administrativos
- Curadores urbanos: cobrarán
únicamente el 10% de la tarifa real vigente en estos proyectos.
- Patrimonios autónomos: las
exenciones aplican aun cuando los predios estén transferidos a
fiduciarias.
- Notarías (copias autenticadas):
costo limitado al valor del papel + 30%.
- Notarías (escrituras): en actos
de constitución de propiedad horizontal, adquisición, leasing con opción
de compra, hipoteca, afectación a vivienda familiar o constitución de
patrimonio de familia sobre VIP, no se causarán derechos notariales.
10.3.
Impuesto Predial Unificado
Exención del 100% durante 5
años contados a partir de la expedición de la licencia de construcción. Beneficia
tanto a los propietarios del suelo habilitado como a los adquirentes de las
viviendas VIP.
10.4.
Impuesto de Delineación
Urbana.
Exención total
(100%) en la expedición de licencias de construcción para
proyectos con al menos 80% VIP que cumplan las condiciones. Justificación:
eliminar un costo inicial que en proyectos VIP afecta la viabilidad financiera.
10.5.
Impuesto de Industria y
Comercio (ICA)
Exención del 100% durante
la etapa de construcción y ventas. Exención del 50% durante 3 años de
escrituración y venta.
10.6.
Impuestos departamentales
(registro e instrumentos notariales)
Reducción del 100%
en derechos de registro departamentales para las
escrituras de compraventa de las unidades VIP. Exención total del impuesto
de timbre departamental en los actos notariales de adquisición de estas
viviendas.
10.7.
Sobretasas y contribuciones
municipales
Exención de la
contribución por plusvalía (Ley 388/97, art. 74), siempre que al menos el 80% sea VIP. Exención de sobretasa
ambiental municipal por 5 años, condicionada a que el proyecto incorpore
medidas de ecoeficiencia (techos verdes, reúso de aguas lluvias, eficiencia
energética).
10.8.
Tarifa de Curadores Urbanos
Las curadurías urbanas
cobrarán solo el 10% de la tarifa real vigente en proyectos con mínimo
de 80% de viviendas VIP.
10.9.
Patrimonios Autónomos
Las exenciones
tributarias aplicarán también cuando los predios o proyectos hayan sido
transferidos a un Patrimonio Autónomo constituido para la gestión,
financiación o desarrollo del proyecto de vivienda social. Esto garantiza que
la figura fiduciaria no sea un obstáculo para acceder a los beneficios.
10.10.
Tarifas en Notarías y
Oficinas de Registro
Las notarías estarán
obligadas a cobrar el costo de las copias autenticadas de escrituras y
documentos relacionados con proyectos VIS–VIP por el valor equivalente al costo
del papel notarial incrementado en un 15% únicamente.
Queda prohibido aplicar
tarifas notariales ordinarias para estos actos, en garantía del acceso
económico a la formalización de la propiedad.
10.11.
Mecanismos de control
- El desarrollador debe suscribir un acuerdo de compromiso con
las Secretarías de Planeación y Hacienda Municipal, donde se certifique
que el proyecto cumple con los porcentajes (mínimo 80% viviendas VIP) y
con las condiciones establecidas para este tipo de proyectos.
- La secretaría de planeación verificará la destinación en los folios
de matrícula inmobiliaria y las licencias urbanísticas.
- Si se detecta incumplimiento parcial o general (ej. cambio de
destinación o de precio de las unidades), el municipio procederá a revocar
las exenciones y beneficios y hará la reliquidación de tributos y cobrará
las tarifas al 100%, con sanciones e intereses desde la fecha de
aprobación de las licencias.
- Las escrituras públicas y folios de matrícula inmobiliaria deberán
reflejar la destinación social del proyecto.
10.12.
Conclusión
Con estas medidas, los
proyectos 100% sociales (VIS–VIP, 80% VIP) se vuelven mucho más viables
financieramente, al reducir costos en impuestos, curadurías y notarías, y
al garantizar que los beneficios aplican también bajo esquemas fiduciarios.
Este modelo asegura que los
incentivos lleguen únicamente a quienes realmente desarrollan vivienda
social prioritaria, blindando a los municipios frente a posibles abusos y
fomentando la función social del suelo.
Con este esquema, los
beneficios fiscales se convierten en un incentivo exclusivo para verdaderos
proyectos de vivienda social prioritaria, blindando al municipio contra
abusos y asegurando que las exenciones no sean aprovechadas por desarrolladores
de VIS media o vivienda comercial.
El impacto económico puede reducir hasta un 10% del costo total del proyecto,
haciendo viable el desarrollo de VIP a densidades de 360–480 Viv/ha en
municipios con suelo costoso, sin sacrificar la sostenibilidad fiscal local.
11)
El laberinto del comprador
de vivienda en Colombia: derechos, opciones y múltiples instancias / Rutas de
Reclamo del Comprador de Vivienda en Colombia
1. Introducción
El acceso a una vivienda
propia, especialmente en el marco de proyectos VIS/VIP o en el mercado privado,
no solo es un derecho económico y social, sino también un escenario de
múltiples riesgos derivados de incumplimientos constructivos, publicidad engañosa
o fraudes inmobiliarios. La respuesta emitida por la Superintendencia de
Industria y Comercio (SIC) a ciudadanos quejosos, ilustra de manera precisa
las rutas legales y administrativas que un comprador debe recorrer para
defender sus derechos, destacando a la vez la dispersión institucional y la
complejidad procesal que caracterizan la protección al consumidor en el sector
de la vivienda.
2. Facultades
de la SIC: entre lo administrativo y lo jurisdiccional
El Decreto 4886 de 2011
y la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) establecen que la SIC
cumple funciones administrativas y jurisdiccionales:
- Facultad jurisdiccional: permite
al comprador presentar una demanda de protección al consumidor
cuando se vulneren sus derechos en materia de calidad, idoneidad, garantía
de los inmuebles o publicidad engañosa. Este mecanismo requiere agotar
previamente la reclamación directa ante el constructor o proveedor
y esperar quince (15) días hábiles por respuesta. En caso de silencio o
negativa, procede la demanda.
- Facultad administrativa: permite a
la SIC investigar y sancionar a los constructores por prácticas que
afecten el interés general, como la publicidad engañosa o el
incumplimiento sistemático de normas de calidad, sin que ello implique
necesariamente una reparación económica directa al comprador.
3. Opciones
jurídicas del comprador
La respuesta de la SIC deja
claro que el ciudadano tiene varias opciones frente a incumplimientos:
- Reclamación directa ante el constructor responsable, en la que debe narrar hechos, pretensiones y anexar
pruebas.
- Acción de protección al consumidor ante la SIC, con plazos de decisión de hasta un (1) año y medio, que busca
reparación individual: garantía, devolución de dinero, indemnización de
perjuicios o cumplimiento del contrato.
- Demanda ante la jurisdicción ordinaria civil (jueces municipales o de circuito, según la cuantía), en ejercicio
de la llamada competencia a prevención, donde el comprador puede
elegir entre SIC o jueces civiles, pero no en forma simultánea.
- Denuncia administrativa ante la SIC, cuando se trate de proteger el interés general de los
consumidores, más allá del caso particular.
- Traslado a autoridades locales:
en los casos estudiados, la SIC remite las peticiones a las Alcaldías, por
ser las entidades competentes para expedir certificados de existencia y
legalidad del proyecto.
4. Requisitos y
cargas del ciudadano
El comprador debe asumir
una carga probatoria y procedimental significativa:
- Redactar reclamaciones y demandas ajustadas a la Ley 1480 de 2011 y
al Código General del Proceso (art. 82).
- Adjuntar pruebas documentales (contratos, recibos de pago,
publicidad ofrecida, certificaciones).
- En caso de demanda, cumplir requisitos formales estrictos de
radicación en línea, evitando errores de formato o contenido.
- Asumir eventuales costas procesales si la sentencia le resulta
desfavorable.
Esto revela que el
ciudadano, en muchos casos sin formación jurídica, enfrenta un escenario
desigual frente a constructoras con equipos legales especializados.
5.
Multiplicidad de entidades y fragmentación institucional
El caso también evidencia
la dispersión institucional que caracteriza el sector vivienda:
- SIC: protección al consumidor y prácticas
comerciales.
- Jueces civiles: vía judicial
ordinaria.
- Alcaldías municipales:
certificación de legalidad de proyectos.
- Curadurías urbanas: licencias
de construcción.
- Superintendencia de Notariado y Registro: registro de escrituras y folios de matrícula inmobiliaria.
- Superintendencia Financiera:
vigilancia de fiduciarias y créditos hipotecarios.
- Personerías y Procuraduría: defensa
del interés público y disciplinario.
El ciudadano, ante el más
mínimo incumplimiento, debe recorrer un “laberinto institucional” que diluye la
protección real de sus derechos.
Documento
comparativo: Entidades, competencias, tiempos y resultados
|
Entidad |
¿Qué puede
reclamar el comprador? |
Tiempos
estimados de respuesta |
Resultados
esperables |
|
Superintendencia
de Industria y Comercio (SIC) – Facultad jurisdiccional |
Acción de
protección al consumidor: incumplimiento de contrato, garantías, devolución
de dinero, indemnización de perjuicios, publicidad engañosa. |
Trámite de la
demanda: hasta 1 año, prorrogable a 18 meses (art. 121 CGP). |
Sentencia
favorable con orden de devolución de dinero, cumplimiento del contrato,
reparación o indemnización. Posibilidad de costas si la decisión es
desfavorable. |
|
Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) –
Facultad administrativa |
Denuncia por interés general: prácticas sistemáticas de
incumplimiento, publicidad engañosa, afectaciones colectivas. |
Variable: según carga de trabajo de la Delegatura. No hay término
perentorio. |
Imposición de multas y sanciones a constructores. No garantiza
reparación económica directa al comprador, pero protege a la colectividad. |
|
Jurisdicción
ordinaria civil (Jueces municipales o de circuito) |
Demandas
contractuales: incumplimiento de promesas de compraventa, nulidad de
contratos, indemnización de perjuicios. |
Procesos
ordinarios: entre 2 y 4 años en promedio, dependiendo de la carga
judicial. |
Fallo judicial
con fuerza ejecutoria que puede ordenar devolución de dineros, cumplimiento
de contrato o indemnización. Posibilidad de apelaciones. |
|
Alcaldías municipales |
Certificación de legalidad del proyecto (licencias urbanísticas,
radicación de proyecto, cumplimiento de requisitos locales). |
Entre 15 a 30 días hábiles según Ley 1755/2015 (derecho de
petición). |
Entrega de certificaciones y documentos oficiales sobre licencias y
permisos. En caso de irregularidades, pueden iniciar investigaciones
urbanísticas. |
|
Curadurías
urbanas |
Verificación de
licencias de construcción, modificaciones y vigencia de los permisos
urbanísticos. |
Según
procedimiento, entre 15 y 30 días hábiles. |
Certificados
sobre la validez de licencias, suspensiones o sanciones en caso de falsedad o
incumplimiento. |
|
Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) |
Información sobre matrícula inmobiliaria, titularidad de predios,
embargos o gravámenes sobre el inmueble. |
Consulta inmediata en línea o respuesta en 10 a 15 días hábiles
por derecho de petición. |
Certificados de tradición y libertad que evidencian la situación
jurídica del inmueble. |
|
Superintendencia
Financiera de Colombia |
Reclamos sobre
créditos hipotecarios, fiducias inmobiliarias y recursos captados para
construcción de proyectos. |
Trámite de
quejas: entre 15 y 45 días hábiles según la complejidad. |
Respuestas con
carácter administrativo y sancionatorio. No otorga indemnización directa,
pero puede sancionar fiduciarias y entidades financieras. |
|
Personerías municipales y Procuraduría General de la
Nación |
Defensa de derechos colectivos y disciplinarios frente a actuaciones
de funcionarios en proyectos de vivienda. |
Variable: desde 30 días hasta varios meses. |
Apertura de procesos disciplinarios contra funcionarios, emisión de
medidas preventivas o remisión a otras entidades competentes. |
Conclusión
comparativa
- SIC (jurisdiccional):
principal vía para obtener reparación individual, aunque lenta y con
formalismos procesales.
- SIC (administrativa): útil
para sancionar prácticas colectivas, sin reparación directa al comprador.
- Jueces civiles: ruta alternativa,
más lenta, pero con mayor fuerza en decisiones contractuales.
- Alcaldías y curadurías: primeras
instancias para verificar la legalidad del proyecto.
- SNR y Superfinanciera:
entidades de soporte documental y financiero.
- Ministerio Público (Personerías/Procuraduría): defensa de interés colectivo y control de funcionarios.
6. Vacíos y
riesgos del modelo actual
Aunque la Ley 1480 de 2011
y la SIC ofrecen herramientas claras, existen vacíos y riesgos:
- Demoras procesales: hasta 18
meses para una sentencia.
- Falta de orientación unificada: el
comprador recibe respuestas fragmentadas según la entidad consultada.
- Ausencia de reparación integral en vía administrativa: las sanciones de la SIC no garantizan indemnización al afectado.
- Sobrecarga probatoria del ciudadano: se le exige recopilar y presentar pruebas que muchas veces están
en poder exclusivo de las constructoras o fiduciarias.
7. Conclusiones
y recomendaciones
El caso demuestra que el
comprador de vivienda en Colombia cuenta con múltiples opciones para reclamar,
pero estas se convierten en un camino complejo y desgastante, donde los
tiempos, los requisitos técnicos y la fragmentación institucional reducen la
eficacia de la protección al consumidor.
Se requieren medidas
adicionales, tales como:
- Ventanillas únicas de atención al comprador de vivienda, que integren a alcaldías, curadurías, fiduciarias y SIC.
- Mayor educación jurídica y técnica al consumidor, mediante guías claras y accesibles.
- Plazos más cortos y procesos sumarios en casos de incumplimientos graves de constructores.
- Fortalecimiento de la inspección y vigilancia preventiva, evitando que los problemas se trasladen siempre al comprador.
En síntesis, el ciudadano
colombiano comprador de vivienda tiene derechos reconocidos, pero el acceso
real a la justicia y a la reparación exige recorrer un entramado de trámites
que, más que protegerlo, suele convertirse en un obstáculo adicional en su aspiración
legítima de adquirir un hogar digno.
12)
Medidas para la protección efectiva del comprador de vivienda en
Colombia
La experiencia cotidiana de
los consumidores de vivienda en Colombia muestra que, pese a la existencia del Estatuto
del Consumidor (Ley 1480 de 2011), la Ley 675 de 2001 (propiedad
horizontal) y la regulación urbanística derivada de la Ley 388 de 1997,
persiste una fragmentación institucional que obliga al comprador a acudir a
múltiples entidades para reclamar frente a incumplimientos. Ello debilita la
eficacia del derecho constitucional a la vivienda digna (art. 51 C.P.) y
la protección del consumidor (art. 78 C.P.), además de afectar el
principio de eficiencia de la administración pública (art. 209 C.P.).
Para superar este
escenario, se proponen las siguientes medidas:
1. Ventanillas
únicas de atención al comprador de vivienda
Crear ventanillas únicas
de atención, físicas y virtuales, que integren la gestión de entidades como
las alcaldías, curadurías urbanas, fiduciarias, la SIC y las personerías,
de manera que el comprador radique una sola reclamación y reciba una respuesta
integral.
Justificación
constitucional:
- Se materializa el derecho de petición (art. 23 C.P.),
evitando la dispersión de respuestas.
- Se refuerza el principio de eficiencia administrativa (art.
209 C.P.), al centralizar competencias.
- Se garantiza el derecho a la vivienda digna (art. 51 C.P.),
pues se simplifica el acceso a remedios frente a incumplimientos.
- Se respalda el mandato de protección especial al consumidor
(art. 78 C.P.), asegurando atención ágil y unificada.
2. Mayor
educación jurídica y técnica al consumidor
Elaborar guías jurídicas
y técnicas de fácil comprensión, disponibles en medios digitales y físicos,
que expliquen a los compradores sus derechos, los pasos para reclamar y las
instancias competentes, con ejemplos prácticos y modelos de reclamación.
Justificación
constitucional:
- Se fortalece el derecho fundamental a la información veraz y
suficiente (art. 20 C.P.).
- Se cumple con el deber estatal de educar al consumidor (art.
78 C.P.), facilitando que actúe con conocimiento frente a constructores y
fiduciarias.
- Se asegura la igualdad material (art. 13 C.P.), al reducir
la asimetría entre compradores inexpertos y empresas con asesoría legal.
3. Plazos más
cortos y procesos sumarios en casos de incumplimientos graves
Establecer procesos
sumarios y plazos abreviados para resolver reclamaciones de compradores
frente a incumplimientos graves de constructores, como la no entrega de
vivienda, defectos estructurales o publicidad engañosa. La SIC y los jueces
civiles deberían fallar en un máximo de 6 meses.
Justificación
constitucional:
- Se garantiza el derecho al debido proceso y a la tutela judicial
efectiva (art. 29 C.P.), evitando demoras que hacen nugatoria la
justicia.
- Se respalda el principio de prevalencia del interés general
(art. 1 y 2 C.P.), pues el acceso a vivienda digna no puede postergarse
indefinidamente.
- Se da cumplimiento al principio de celeridad y eficacia de
la administración de justicia (art. 228 C.P.).
4.
Fortalecimiento de la inspección y vigilancia preventiva
Trasladar parte de la carga
de control desde el consumidor hacia el Estado y las entidades vigilantes. Ello
implica:
- Controles previos y permanentes de alcaldías y curadurías
sobre licencias y avances de obra.
- Vigilancia ex ante de las fiduciarias, obligándolas a
certificar el cumplimiento de hitos constructivos antes de liberar
recursos.
- Mayor capacidad sancionatoria de la SIC en fase preventiva, con
inspecciones aleatorias a constructoras.
Justificación
constitucional:
- Se fortalece el deber del Estado de proteger a los compradores
frente a prácticas abusivas (art. 78 C.P.).
- Se cumple con el principio de prevención del daño (art. 2
C.P., fines esenciales del Estado), evitando que las familias asuman
pérdidas irreparables.
- Se asegura la función social de la propiedad (art. 58 C.P.),
obligando a constructores y fiduciarias a actuar con responsabilidad
colectiva.
- Se concreta el mandato de desburocratización y reducción de
trámites (art. 209 C.P.), al disminuir las cargas repetitivas que hoy
recaen en el comprador.
Conclusión
Estas medidas adicionales
—ventanillas únicas, educación jurídica al consumidor, plazos sumarios y
vigilancia preventiva— buscan reducir la fragmentación institucional y
reforzar la protección del comprador de vivienda. Su implementación no solo
responde a exigencias prácticas de eficiencia, sino que está plenamente
justificada en el marco constitucional colombiano, al armonizar los derechos a
la vivienda digna, al debido proceso, a la información y a la protección al
consumidor, con los principios de eficiencia, celeridad, igualdad
material y función social de la propiedad.
13)
Licenciamiento y registro
obligatorio de proyectos en la Superintendencia de Notariado y Registro
Se plantea que todos los curadores
urbanos y secretarios de planeación deban inscribir, de manera obligatoria,
las licencias de urbanismo y de construcción que expidan ante un módulo de
registro dispuesto en la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), a
cargo de la Delegada para las Curadurías Urbanas.
Este registro deberá contener, como mínimo: Los datos completos del
proyecto urbanístico o de construcción, la información del constructor o
enajenador responsable, los datos de los profesionales a cargo de diseño, cálculos,
peritos, supervisión e interventoría, identificación de propietarios de
predios, sociedades fiduciarias y financiadores y los documentos soporte de la
licencia (planos aprobados, estudios técnicos, resoluciones, disponibilidades,
etc.).
Complemento
clave: en adelante, la radicación de documentos operará
directamente ante este módulo de registro, en el cual constructores y
enajenadores deberán inscribir todos los documentos antes de iniciar la
comercialización y venta de los proyectos de vivienda.
Además, estarán obligados a
registrar las características completas del proyecto, incluyendo número
de unidades, tipologías, precios, áreas, especificaciones técnicas y demás
información comercial. Este sistema deberá integrarse con el actual registro
de proyectos de vivienda del Ministerio de Vivienda, creando una plataforma
unificada y confiable.
El módulo contará con un espacio
de consulta pública en línea, en el que los ciudadanos podrán acceder a la
información digitando criterios como departamento, municipio, barrio o vereda,
y obtener la lista de proyectos licenciados con sus características básicas.
Justificación
constitucional:
- Garantiza el derecho a la información clara y veraz (art. 20
y 78 C.P.), reduciendo asimetrías entre compradores y constructores.
- Fortalece el principio de publicidad y transparencia de los
actos administrativos (art. 209 C.P.), al poner a disposición pública la
información de licencias y proyectos.
- Contribuye al cumplimiento del derecho a la vivienda digna
(art. 51 C.P.), pues los ciudadanos pueden verificar previamente la
legalidad y condiciones de los proyectos antes de invertir sus recursos.
- Refuerza el control preventivo y ciudadano, en línea con los fines
esenciales del Estado (art. 2 C.P.), que incluyen proteger a todas las
personas en su vida, honra y bienes.
Impacto
esperado:
- Reducción de riesgos de fraude inmobiliario y estafas en la venta
de proyectos inexistentes o sin licencias.
- Mayor trazabilidad y control sobre el cumplimiento de requisitos
legales y técnicos.
- Fortalecimiento de la confianza del comprador y del sistema
inmobiliario en general.
- Integración de bases de datos que hoy están dispersas entre
curadurías, municipios, el Ministerio de Vivienda y la SIC.
6. Publicidad
veraz, difusión responsable y garantía de cumplimiento
Con el fin de evitar la publicidad
engañosa en la comercialización de proyectos de vivienda y fortalecer la
protección al consumidor, se establece que a partir de la entrada en vigor de
la nueva ley:
- Responsabilidad profesional en la elaboración de material gráfico y
publicitario
- Todos los profesionales que diseñen renders,
maquetas, planos, brochures, cotizadores, salas de ventas y demás
material gráfico deberán incluir en cada pieza su nombre y
apellidos, número de matrícula profesional y datos de contacto.
- Esta disposición permitirá que exista
trazabilidad y responsabilidad individual sobre el contenido divulgado.
- Requisitos de identificación de proyectos en la publicidad
- Toda pieza gráfica, digital o impresa, así como
la difundida a través de páginas web, redes sociales (Facebook,
Instagram, TikTok, LinkedIn, WhatsApp, newsletters, correos masivos,
etc.), deberá contener de forma visible y verificable:
a) Número de radicación de documentos del proyecto ante el municipio o distrito, con fecha, barrio, sector o vereda donde se localiza.
b) Número de las licencias de urbanismo y de construcción, la autoridad que las expidió y la fecha de expedición.
c) Número de registro del proyecto inmobiliario ante la Ventanilla Única de la Superintendencia de Notariado y Registro. - Protección al consumidor financiero y mecanismos de reclamo
- En los casos en que el proyecto cuente con encargo
fiduciario o crédito constructor, se deberá incluir en las piezas
gráficas el correo electrónico y los datos de contacto del Defensor
del Consumidor Financiero de la fiduciaria o entidad crediticia
respectiva.
- Cada pieza deberá contener una sección de “Ruta
de Protección de Derechos del Comprador”, donde se indiquen
claramente los pasos para presentar reclamaciones, quejas y denuncias
ante el constructor, la fiduciaria, la SIC o las autoridades locales, de
manera que el comprador sepa de antemano cómo ejercer sus derechos.
Justificación
constitucional:
- Fortalece el derecho a recibir información clara, veraz y
suficiente (art. 20 y 78 de la Constitución).
- Concreta la protección del consumidor en materia de publicidad
engañosa (Ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor).
- Garantiza el derecho a la vivienda digna (art. 51 C.P.), al
asegurar que las decisiones de compra se basen en información fidedigna y
verificable.
- Refuerza el principio de responsabilidad profesional y social
(art. 26 C.P.), al obligar a arquitectos, diseñadores y demás
profesionales a identificar sus obras publicitarias.
- Contribuye al principio de transparencia en la función pública y
en la economía (arts. 209 y 333 C.P.), al hacer pública la información
sobre licencias y registros.
Impacto
esperado:
- Reducción de la publicidad engañosa y de prácticas abusivas en la
comercialización de vivienda.
- Mayor confianza y seguridad jurídica para los compradores, al poder
verificar en línea la veracidad de los proyectos.
- Responsabilidad directa y trazable de los profesionales y
constructores en la información que entregan al mercado.
- Integración efectiva entre el sistema publicitario y el módulo
de registro de proyectos inmobiliarios (SNR y Minvivienda).
- Empoderamiento del comprador, que contará con herramientas claras
para ejercer sus derechos desde el primer contacto con la publicidad.
14)
Control de Idoneidad en
Servicios Públicos y Trámites de Soporte
Se propone establecer un control
integral y obligatorio de idoneidad en todos los trámites de
disponibilidades, permisos, licencias y movimientos de tierras durante el
desarrollo de proyectos VIS y VIP.
- Validación por parte de las Corporaciones Autónomas Regionales
(CAR):
- Verificar la capacidad real de los sistemas
de acueducto para soportar la demanda adicional de cada proyecto.
- Validar que los sistemas de alcantarillado
cumplen las normas del Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y
Saneamiento Básico (RAS), y que estén conectados a sistemas de
tratamiento de aguas residuales.
- Confirmar la idoneidad de las soluciones de energías
alternativas contempladas por los proyectos, ajustadas a la
normatividad ambiental y técnica vigente.
- Registro nacional de disponibilidades en la Superintendencia de
Servicios Públicos (SSPD):
- La SSPD deberá habilitar en su página web un registro
nacional único con todas las disponibilidades de acueducto,
alcantarillado, energía, gas natural y TIC otorgadas por las empresas de
servicios públicos.
- Este registro será la única fuente válida
para validar la viabilidad de servicios públicos y deberá estar
disponible para consulta ciudadana en tiempo real.
- Restricciones para actores no autorizados:
- Queda prohibido que juntas comunales,
asociaciones de usuarios o acueductos veredales expidan
disponibilidades sin autorización expresa de la SSPD y de la CAR de la
jurisdicción.
- Solo serán válidas aquellas disponibilidades que
acrediten:
a) Conexión efectiva a las redes principales.
b) Que el agua suministrada es apta para consumo humano.
c) Existencia de sistemas de tratamiento y disposición adecuada de vertimientos. - Control sanitario sobre la calidad del agua:
- Las Secretarías de Salud municipales y
departamentales, junto con el Instituto Nacional de Salud (INS),
deberán realizar controles bimestrales de verificación de la calidad
del agua suministrada en los proyectos de vivienda.
- Estos informes deberán alimentar en tiempo real
la plataforma de la Ventanilla Única, integrándose a los sistemas
nacionales de vigilancia como SIVIGILA y SIVICAP, de modo
que la comunidad conozca la calidad del agua de manera transparente.
- Obligación de construir infraestructura sanitaria cuando sea
necesario:
- Las Alcaldías, las Secretarías de
Salud, la CAR y la SSPD, de manera individual o
conjunta, estarán facultadas para exigir al prestador de servicios
públicos y principalmente al constructor responsable del proyecto la
construcción de todos los elementos técnicos necesarios para garantizar:
a) El suministro efectivo de agua potable, incluyendo plantas de filtrado, tratamiento y potabilización.
b) La recolección, conducción y tratamiento de aguas residuales, mediante colectores y plantas de tratamiento adecuadas. - Ningún proyecto podrá desarrollarse ni avanzar
en etapa de construcción si no se han ejecutado estas obras
complementarias, incluso si existe una disponibilidad o factibilidad
otorgada por la empresa de servicios públicos.
- Obligación de verificación de infraestructura en energías
alternativas y elementos eco amigables
- Las Corporaciones Autónomas Regionales (CAR)
tendrán la obligación de verificar, avalar y certificar previamente la
idoneidad de toda infraestructura asociada a:
·
Energías alternativas (solar, eólica, geotérmica, biomasa, híbridos).
·
Elementos eco amigables incorporados al proyecto (materiales sostenibles, sistemas de reúso de
aguas lluvias, techos verdes, fachadas bioclimáticas, etc.).
·
Medidas de reducción de la
huella de carbono, incluyendo tecnologías de eficiencia energética y
sistemas de mitigación de emisiones contaminantes.
- La verificación deberá realizarse dentro de un
plazo improrrogable de quince (15) días hábiles contados a partir de la
radicación completa de la solicitud por parte del constructor o
enajenador.
- El aval emitido por la CAR será requisito
indispensable para que el proyecto pueda:
1.
Continuar con la ejecución de obras que incorporen
estas tecnologías.
2.
Obtener desembolsos de créditos de construcción o
liberaciones fiduciarias relacionadas con dichas instalaciones.
3.
Ser registrado en la Ventanilla Única de la
Superintendencia de Notariado y Registro como proyecto ecoeficiente y
sostenible.
15)
Control sobre
certificaciones ambientales privadas (LEED y similares):
En ningún caso las
certificaciones de sostenibilidad privadas, tales como las del sistema LEED o
las expedidas por el Consejo Colombiano de la Construcción Sostenible, podrán
considerarse como prueba suficiente de que un proyecto cumple efectivamente con
las medidas de reducción de huella de carbono o con la mitigación de emisiones
de gases de efecto invernadero. Estas certificaciones podrán ser presentadas
como insumos o referencias, pero será obligatorio que la autoridad ambiental
competente (CAR) realice la verificación material en campo para constatar que
las tecnologías, infraestructuras y prácticas anunciadas realmente existen y
operan en los proyectos inmobiliarios.
De esta forma se evita el
riesgo de simulaciones documentales o de “greenwashing”, asegurando que las
medidas de sostenibilidad sean reales, auditables y comprobables, en beneficio
de los compradores de vivienda, de las comunidades y del ambiente.
Justificación
constitucional:
- Art. 49 C.P. (salud pública):
asegura que los futuros residentes reciban agua apta para consumo humano y
cuenten con sistemas adecuados de saneamiento.
- Art. 51 C.P. (vivienda digna):
vincula la vivienda al acceso a servicios básicos seguros y sostenibles.
- Art. 78 C.P. (protección al consumidor): protege a los compradores frente a proyectos que, aunque
licenciados, no garanticen servicios efectivos.
- Art. 79 C.P. (derecho a un ambiente sano): asegura que las medidas eco amigables sean efectivas y no
meramente declarativas.
- Art. 80 C.P. (protección ambiental): obliga a implementar sistemas de tratamiento de aguas residuales,
evitando contaminación de fuentes hídricas.
- Art. 209 C.P. (función administrativa): fortalece la coordinación interinstitucional entre salud, ambiente
y servicios públicos.
- Art. 334 C.P. (intervención del Estado en la economía): avala la obligación de asegurar que el mercado inmobiliario
incorpore medidas de sostenibilidad verificadas.
Impacto
esperado:
- Se eliminarán proyectos de vivienda con viabilidades aparentes
que en realidad carezcan de soporte técnico para prestar servicios
públicos adecuados.
- Los constructores deberán asumir la carga de proveer
infraestructura sanitaria cuando el sistema público existente no tenga
capacidad.
- Reducción de riesgos de urbanizaciones sin agua potable o con
vertimientos contaminantes.
- Mayor confianza ciudadana, al saber
que ninguna obra podrá avanzar sin infraestructura sanitaria suficiente y
certificada.
- Disminución de conflictos entre comunidades y desarrolladores, al
obligar la entrega de soluciones integrales desde la planeación.
- Evitar la simulación o “maquillaje verde” en proyectos
inmobiliarios (greenwashing).
- Garantizar que las tecnologías eco amigables instaladas sean
funcionales, certificadas y eficientes.
- Generar confianza ciudadana en la transición hacia proyectos de
vivienda VIS/VIP ambientalmente sostenibles.
- Alinear el sector vivienda con los compromisos nacionales de reducción
de emisiones y adaptación al cambio climático.
Tabla de Responsabilidades Interinstitucionales en
Control de Idoneidad
|
Entidad |
Responsabilidades |
Plazos |
Productos
Exigidos |
|
Corporaciones
Autónomas Regionales (CAR) |
Validar capacidad de acueductos y alcantarillados. |
Previo a la expedición de licencias y durante el desarrollo del
proyecto. |
Certificados de capacidad técnica de redes y cumplimiento del RAS. |
|
Superintendencia de Servicios Públicos (SSPD) |
Llevar registro nacional de disponibilidades en su página web. |
Registro inmediato al otorgar disponibilidad. |
Registro público oficial en línea. |
|
Secretarías de Salud Municipales y Departamentales |
Realizar controles bimestrales de la calidad del agua. |
Cada 2 meses (bimestral). |
Informes técnicos de calidad del agua. |
|
Instituto Nacional de Salud (INS) |
Consolidar y auditar informes de calidad del agua a nivel nacional. |
Consolidación bimestral y reportes nacionales continuos. |
Reportes consolidados de calidad de agua. |
|
Municipios / Oficinas de Planeación y Control Urbano |
Exigir cumplimiento de viabilidades y licencias. |
Supervisión permanente. |
Actas de inspección y control. |
|
Constructores
y Enajenadores |
Registrar proyectos y características completas en la Ventanilla
Única. |
Antes de comercializar y durante toda la ejecución del proyecto. |
Documentación técnica del proyecto. |
16)
Supervisión, interventoría
y control de la ejecución de proyectos inmobiliarios
Se propone que todos los
profesionales encargados de la supervisión técnica independiente y la
interventoría de proyectos de vivienda tengan la obligación de publicar, de
manera periódica, los informes de avance de obra en dos canales de acceso
público:
- La página web del proyecto inmobiliario administrada por el constructor o enajenador.
- El módulo de avances de obra de la Ventanilla Única de la
Superintendencia de Notariado y Registro,
bajo la Delegada de Curadurías Urbanas.
Contenido de
los informes:
- Estado actualizado de las licencias urbanísticas y de
construcción.
- Permisos y disponibilidades de servicios públicos domiciliarios.
- Cálculos estructurales y revisiones periódicas.
- Ensayos y verificaciones de calidad de los materiales.
- Porcentajes de avance de obra, discriminados por capítulos:
preliminares, movimiento de tierras, cimentaciones, estructuras,
cubiertas, instalaciones, acabados.
- Estado de entregas y de la posventa.
- Cartas de responsabilidad de los profesionales y certificados de habitabilidad expedidos durante el
proceso.
Periodicidad
Bimestral:
- Informes detallados por parte de los supervisores e
interventores.
- Informes de gestión por parte del constructor / enajenador.
Acceso y
consulta:
El módulo será de acceso
libre para cualquier ciudadano y para entidades públicas o privadas
relacionadas con la financiación o subsidios de vivienda:
- Entidades otorgantes de subsidios familiares de vivienda.
- Bancos que desembolsen créditos de construcción o créditos
hipotecarios individuales.
- Fiduciarias encargadas de liberar recursos a los constructores.
- Organismos de control y de IVCS.
La regla será que no
podrá autorizarse desembolso alguno de recursos por parte de fiduciarias o
entidades financieras, si los informes no están debidamente publicados.
Control
institucional:
Las secretarías de
planeación, de control urbanístico o direcciones de control urbano deberán
basarse en esta información para realizar las labores de inspección,
vigilancia, control y sanción.
El incumplimiento de
estas funciones de control por parte de los alcaldes o funcionarios competentes
será causal de falta disciplinaria grave, en aplicación de la Ley 1151 de
2007 (Plan Nacional de Desarrollo) y demás normas urbanísticas que obligan al
seguimiento al desarrollo inmobiliario.
Justificación
constitucional:
- Refuerza el derecho a la información pública y veraz (art.
74 y 78 C.P.) al poner en línea información técnica de obra.
- Asegura el derecho a la vivienda digna (art. 51 C.P.), pues
garantiza calidad constructiva, seguridad estructural y habitabilidad.
- Fortalece el principio de transparencia y responsabilidad de los
profesionales (art. 26 C.P.) en materia de ingeniería, arquitectura e
interventoría.
- Concreta los fines esenciales del Estado (art. 2 C.P.) en materia
de protección de los bienes de los ciudadanos frente a riesgos de fraude y
mala calidad en la construcción.
- Refuerza el deber de las autoridades territoriales de ejercer control
urbanístico efectivo (art. 311 C.P.), vinculando el incumplimiento con
responsabilidad disciplinaria.
Impacto
esperado:
- Prevención de colapsos, fallas estructurales y defraudaciones
masivas en proyectos de vivienda.
- Garantía de que los desembolsos de créditos y fiducias se realicen
únicamente sobre proyectos técnicamente supervisados y verificados.
- Empoderamiento del comprador, que podrá consultar de forma directa
el avance real de la obra y la calidad de los materiales.
- Mayor eficiencia en la labor de control de las alcaldías, que
contarán con información técnica consolidada y trazable.
- Reducción de la discrecionalidad de los constructores y
fortalecimiento de la confianza en el mercado inmobiliario.
17)
Control ciudadano, alertas
tempranas y control social
Se plantea la creación de
un módulo de control ciudadano y alertas tempranas, integrado a la
Ventanilla Única de la Superintendencia de Notariado y Registro. Este módulo
será de acceso libre para cualquier persona: ciudadanos, compradores, veedores,
asociaciones de consumidores, interventores, fiduciarias y autoridades.
A través de este espacio,
los usuarios podrán registrar avisos, reclamos, alertas tempranas y
denuncias relacionadas con proyectos de vivienda. La información cargada
deberá ser interoperable y estar disponible en tiempo real para todas las
partes vinculadas al desarrollo inmobiliario: constructores, enajenadores,
supervisores, interventores, fiduciarias, entidades financieras, oficinas de
planeación y control urbano, y procuradores provinciales.
De manera automática, el
sistema generará reportes bimestrales consolidados que se remitirán a la
Superintendencia de Notariado y Registro, a la Superintendencia de Industria y
Comercio, a las secretarías de planeación y control urbanístico municipales,
así como a los órganos de control (personerías y procuradurías provinciales).
Estos reportes permitirán que las intervenciones se realicen en tiempo real,
antes de que los proyectos lleguen a situaciones irreversibles o siniestradas.
Con base en la gravedad de
los reportes, las autoridades competentes podrán adoptar medidas
preventivas, correctivas y de intervención inmediata, tales como
suspensiones temporales de venta, órdenes de corrección técnica, bloqueo de
desembolsos fiduciarios o financieros, e incluso la apertura de investigaciones
administrativas y disciplinarias contra funcionarios que no ejerzan control
efectivo.
Justificación
constitucional:
- Protección al consumidor (art. 78 C.P.): garantiza que los compradores y futuros compradores puedan
denunciar irregularidades y acceder a mecanismos efectivos de protección.
- Derecho a la vivienda digna (art. 51 C.P.): asegura que los recursos invertidos en vivienda estén
salvaguardados por sistemas de control oportuno.
- Principio de publicidad y acceso a la información (arts. 74 y 209
C.P.): toda denuncia se convierte en información
pública y verificable, fortaleciendo la transparencia.
- Fines esenciales del Estado (art. 2 C.P.): prevenir el daño y proteger la vida, honra y bienes de los
ciudadanos, mediante sistemas de alerta temprana.
- Responsabilidad de la administración territorial (art. 311 C.P.): obliga a los municipios a ejercer control sobre el desarrollo
urbano, estableciendo sanciones disciplinarias por omisión.
Impacto
esperado:
- Fortalecimiento del control social ciudadano, dándole voz y
herramientas a compradores y comunidades.
- Reducción de los tiempos de reacción de las autoridades, pasando de
controles ex post (cuando ya hay daños) a controles preventivos y
correctivos en tiempo real.
- Empoderamiento de los compradores de vivienda, que no tendrán que
esperar hasta el final del proyecto para denunciar irregularidades.
- Creación de una red de alertas interoperables que unifique
la acción de fiduciarias, constructores, interventores y autoridades
locales y nacionales.
- Mayor eficacia y eficiencia en el control urbanístico,
evitando fraudes, incumplimientos y pérdidas masivas de recursos de los
hogares.
PROYECTO DE LEY
El Congreso de Colombia
DECRETA:
Capítulo I – Disposiciones Generales
Artículo 1°.
Objeto de la ley.
La presente ley tiene por objeto establecer las
condiciones urbanísticas, técnicas y tributarias necesarias para garantizar la
viabilidad financiera y social de los proyectos de Vivienda de Interés Social
(VIS) y, en especial, de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), en cumplimiento
del derecho constitucional a una vivienda digna (art. 51 C.P.) y de la función
social y ecológica de la propiedad (art. 58 C.P.).
Artículo 2°. Ámbito de aplicación.
Las disposiciones de esta
ley serán de obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional para los
municipios, distritos y departamentos, así como para las curadurías urbanas,
notarías y patrimonios autónomos constituidos para el desarrollo de proyectos
VIS y VIP.
PARÁGRAFO. Estas
disposiciones, aun cuando no se hayan incorporado en los planes de ordenamiento
o en los instrumentos que los desarrollen o complementen serán de obligatorio
cumplimiento y se aplicarán a las nuevas solicitudes de planes parciales o de licencias
de urbanización radicadas en legal y debida forma a partir de su entrada en
vigor.
Capítulo II – Condiciones Urbanísticas y de Densificación
Artículo 3°. Densidades mínimas y máximas.
Con el fin de garantizar la
viabilidad técnica, financiera y socioeconómica de los proyectos de vivienda
social:
- La densidad mínima para proyectos de vivienda VIS será de 240
viviendas por hectárea bruta.
- La densidad para proyectos 100% de vivienda VIS con al menos el 80%
de viviendas VIP será de mínimo 360 viviendas y máximo 480 viviendas por
hectárea bruta.
- Se podrán autorizar densidades superiores a 480 viviendas por
hectárea bruta, sólo cuando se trate de proyectos de renovación urbana
integral aprobados mediante plan parcial con soporte técnico de
convivencia, espacio público y equipamientos garantizados.
Artículo 4°. Cesiones obligatorias para equipamientos colectivos.
Los proyectos de vivienda VIS–VIP
deberán destinar mínimo el 8% y máximo el 12% del área neta urbanizable a
equipamientos colectivos como educación, salud, deporte, recreación, jardines
infantiles y comercio de barrio.
Cuando el municipio
demuestre suficiencia de cobertura de equipamientos colectivos en el área de
influencia del proyecto, el porcentaje podrá reducirse hasta 0%.
Cuando los proyectos se
desarrollen sobre bienes fiscales la compensación de las áreas de cesión no
tendrán costo para el proyecto.
Artículo 5°. Espacio público efectivo (EPE).
Todo proyecto de vivienda VIS–VIP
deberá garantizar como mínimo nueve (9 m²) de espacio público efectivo por
habitante, conforme al estándar recomendado por la Organización Mundial de la
Salud (OMS) y cuando se trate de proyectos desarrollados mediante planes
parciales el mínimo será de quince (15 m²) de áreas verdes por habitante.
El Espacio Público Efectivo
(EPE) por habitante, incluye no solo áreas verdes, sino también plazas y otros
espacios públicos.
Artículo 6°. Vías, transporte y movilidad.
Los
proyectos de vivienda VIS–VIP deberán:
a)
Entregar las áreas necesarias para vías públicas,
locales y colectoras, conforme a la jerarquización vial del POT.
b)
Garantizar andenes con un ancho mínimo de 1,80 metros
y ciclorrutas internas o conectadas con la red municipal.
c)
Ubicarse a una distancia no mayor de 500 metros de
paraderos de transporte público.
d)
Incorporar bahías de estacionamiento de uso público y
comunal para vehículos, motocicletas y bicicletas, dimensionadas conforme a la
población proyectada, con un mínimo del 20% del número de unidades
habitacionales para estacionamientos comunales y un 5% adicional para
visitantes, 40% para motocicletas y 75% para bicicletas, distribuidas de manera
que faciliten la intermodalidad, el acceso universal y la seguridad vial.
Artículo 7°. Servicios públicos domiciliarios.
Ningún proyecto de Vivienda
de Interés Social (VIS) y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) podrá
obtener licencia de urbanización o construcción sin la certificación de
disponibilidad y factibilidad inmediata de los servicios de acueducto,
alcantarillado, energía y conectividad TIC, otorgadas en forma exclusiva por
empresas de servicios públicos legalmente constituidas, inscritas y vigiladas
por la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.
Los desarrolladores deberán
entregar a título gratuito al municipio las franjas y servidumbres necesarias
para las redes de servicios públicos, además deben garantizar la conexión y
asumir el costo de su ejecución. Se podrán
suscribir acuerdos con las empresas de servicios públicos para recuperar estos costos
sin que esto implique aumento de las tarifas para los usuarios.
Todos los proyectos que
superen las 120 unidades
de vivienda deberán contar con una planta propia para el tratamiento de las
aguas residuales, salvo que la conexión se realice a un colector de
alcantarillado que se encuentre conectado a una PTAR existente.
Todos los proyectos de
vivienda sin importar la cantidad de unidades deberán contar con una planta
propia para el tratamiento y potabilización del agua para el consumo humano,
con tanques redundantes de almacenamiento y sistemas automáticos de distribución,
salvo que la Secretaría de Salud, la ESP y la Corporación Autónoma Regional
certifiquen que el agua de la red pública cumple al 100% con los parámetros de
calidad establecidos en la norma RAS.
Las empresas de servicios
públicos deberán recibir y operar las PTAP y PTAR que sean construidas en
cumplimiento de esta disposición sin dilación alguna y mediante un acta en la
cual hará parte el constructor, la ESP y la corporación autónoma regional para
verificar que se entreguen operando satisfactoriamente. La obtención de las disponibilidades /
viabilidades no tendrá costo para el constructor.
MEDIDORES, DERECHOS DE CONEXIÓN, HOMOLGACIÓN, ETC. (EMAAF)
Artículo 8°. Estratificación socioeconómica progresiva para efecto del
cobro de los servicios públicos domiciliarios.
Los inmuebles de vivienda
de interés prioritario (VIP) y de interés social (VIS) que se desarrollen bajo
la presente ley estarán sujetos a un esquema de estratificación socioeconómica
progresiva para efectos de la facturación de los servicios públicos domiciliarios,
que se aplicará de la siguiente manera:
a) Durante los primeros
tres (3) años contados a partir de la entrega de la vivienda, los hogares se
clasificarán en estrato 1, accediendo a los subsidios plenos previstos en la
Ley 142 de 1994 y normas complementarias.
b) Entre el cuarto (4°) y
el sexto (6°) año, los hogares pasarán automáticamente a estrato 2, accediendo
a los subsidios parciales previstos para dicho nivel.
c) A partir del séptimo
(7°) año, los hogares serán clasificados en estrato 3, salvo que las
condiciones socioeconómicas del municipio o distrito permitan mantenerlos en
estrato 2 conforme a estudios técnicos de las empresas prestadoras de servicios
públicos.
d) Los proyectos VIS que
acrediten condiciones de sostenibilidad y mejoramiento urbano integral podrán
alcanzar estrato 4 únicamente después de los diez (10) años, previa evaluación
socioeconómica y de acuerdo con la normatividad vigente.
Parágrafo 1°. Este esquema
de progresividad no podrá ser alterado por los municipios, distritos ni
empresas de servicios públicos, salvo que se trate de aplicar condiciones más
favorables para los hogares beneficiarios de viviendas VIS y VIP.
Parágrafo 2°. Los comités
municipales de estratificación y/o las secretarias de planeación no podrán
certificar una estratificación socioeconómica inferior a estrato 3 a proyectos
de vivienda No Vis.
Artículo 9°. Áreas mínimas de vivienda de interés social y prioritaria.
En todo
el territorio nacional, las licencias de urbanización y construcción de
proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y de Vivienda de Interés
Prioritario (VIP) que se acojan a las disposiciones de esta ley, deberán
garantizar las siguientes áreas construidas privadas mínimas, sin perjuicio de
los estándares técnicos adicionales que fije el Gobierno Nacional:
a)
Vivienda de Interés Prioritario (VIP – modalidad
unipersonal o parejas): para proyectos cuyo valor no exceda los setenta (70)
salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), el área construida privada
mínima será de treinta y siete metros cuadrados (37 m²) por unidad
habitacional.
b)
Vivienda de Interés Prioritario (VIP – modalidad
familiar): para proyectos cuyo valor no exceda los noventa (90) SMLMV, el área
construida privada mínima será de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m²) por
unidad habitacional.
c)
Vivienda de Interés Social (VIS): para proyectos cuyo
valor no exceda los ciento treinta y cinco (135) SMLMV y de ciento cincuenta
(150) SMLMV en las grandes conurbaciones urbanas, el área construida privada
mínima será de sesenta metros cuadrados (60 m²) por unidad habitacional.
Parágrafo. Para efectos de
la presente ley, el área construida privada comprende el espacio útil exclusivo
de la unidad de vivienda, sin incluir áreas comunes de uso colectivo o comunal.
Capítulo III – Incentivos Tributarios y Para-Arancelarios
Artículo 10°. Condición de acceso a beneficios.
Los
beneficios y las exenciones previstas en esta ley aplicarán únicamente a
proyectos en los que al menos el 80% de las unidades correspondan a vivienda de
interés prioritario (VIP) y el 20% de las unidades sean de interés social (VIS).
En caso
de incumplimiento, los impuestos, tarifas y derechos se cobrarán al 100% de la
tarifa ordinaria.
Artículo 11°. Impuesto Predial Unificado.
Los Concejos Municipales
podrán conceder una exención del 100% del impuesto predial durante los primeros
tres (3) años a los predios destinados a proyectos VIS–VIP que cumplan con lo
establecido en el artículo 9.
Mientras se ejecuten los
proyectos de vivienda VIS y VIP y permanezcan en un Patrimonio Autónomo
constituido para su desarrollo los Concejos Municipales les podrán conceder una
exención del 100% del impuesto predial durante el tiempo de ejecución con un máximo
de tres (3) años.
Artículo 12°. Impuesto de Delineación Urbana.
Los Concejos Municipales
podrán conceder una exención del 100% del impuesto de delineación urbana a los proyectos
VIS–VIP que cumplan con lo dispuesto en el Capítulo II.
Artículo 13°. Impuesto de Industria y Comercio (ICA).
Los Concejos Municipales
podrán conceder las siguientes exenciones a los proyectos VIS–VIP así:
a)
Exención del 100% del ICA durante la etapa de
construcción y un máximo de dos (2) años.
b)
Exención del 50% durante el siguiente año de
escrituración y venta.
Artículo 14°. Impuestos Departamentales de Registro y Timbre.
Las
Asambleas Departamentales podrán conceder las siguientes exenciones a los
proyectos VIS–VIP así:
a)
El 100% el valor de los derechos de registro
departamental para las Viviendas VIP y del 70% para las Viviendas VIS.
b)
Una exención total del impuesto departamental de
timbre para las escrituras públicas de compraventa de unidades VIP y del 70%
para las viviendas VIS.
Artículo 15°. Plusvalía y sobretasa ambiental.
Los Concejos Municipales
podrán conceder las siguientes exenciones para los proyectos VIS–VIP, del 100%
de la contribución por plusvalía y de la sobretasa ambiental municipal durante
los primeros 5 años, siempre que acrediten medidas de ecoeficiencia.
Se entienden como medidas
de ecoeficiencia que las zonas comunales y equipamientos cuenten con sistemas
de energías alternativas, que se recolecten las aguas lluvias y se reúsen en la
urbanización, que se siembren al menos diez individuos arbóreos por cada
habitante, entre otros que establezca el reglamento que expida el Ministerio de
Ambiente y Desarrollo Sostenible.
Capítulo IV – Exenciones en Trámites y Costos Administrativos
Artículo 16°. Curadores urbanos.
Los curadores urbanos
cobrarán únicamente el 20% de la tarifa real vigente en los proyectos de
vivienda VIS–VIP que cumplan las condiciones del artículo 9.
Artículo 17°. Patrimonios autónomos.
Las exenciones establecidas
en esta ley aplicarán igualmente cuando los predios o proyectos se encuentren
transferidos a un patrimonio autónomo constituido para la gestión y desarrollo
de proyectos de vivienda social.
Artículo 18°. Notariado y Registro.
Además de las exenciones en
los costos y gastos de notariado y registro, ya vigentes; las notarías estarán
obligadas a reducir la cantidad de los anexos de protocolo y el costo de las primeras
y segundas copias auténticas de las escrituras relacionadas con proyectos de
vivienda VIS–VIP serán cobradas por el equivalente al costo del papel notarial incrementado
en un 25%, quedando prohibido cobrar tarifas ordinarias para estos actos los
cuales se entienden sin cuantía.
El registro de todas las
escrituras y actos relacionadas con proyectos de vivienda VIS–VIP no tendrá
costo y se hará entrega gratuita de los certificados de tradición y libertad
que se requieran para el comprador, el operador catastral y las entidades que
otorguen los subsidios familiares de vivienda y el crédito hipotecario.
El operador catastral
realizará la actualización catastral de las nuevas unidades inmobiliarias
estableciendo como valor catastral el de la adquisición del inmueble.
Estas disposiciones aplican
a los negocios jurídicos de constitución de propiedad horizontal, adquisición,
incluido el leasing habitacional, cuando se ejerza la opción de compra,
hipoteca, afectación a vivienda familiar y/o constitución de patrimonio de familia
de inmuebles definidos como vivienda VIP / VIS, de acuerdo con las normas
vigentes, independientemente de la naturaleza jurídica de las partes y para
ninguna de ellas se causarán derechos notariales y de registro siempre y cuando
se cumplan las disposiciones de esta ley, lo cual será certificado por el
alcalde municipal y el curador urbano o el secretario de planeación que expida
la licencia.
Capítulo V. Principio de no regresividad fiscal en Proyectos de
Vivienda VIS y VIP**
Artículo 1°.
Artículo X.
Principio de no regresividad fiscal en vivienda social.
En desarrollo del derecho a
la vivienda digna, los municipios, distritos y departamentos deberán
estructurar su tributación y parafiscalidad aplicable a VIS/VIP de forma que no
se incremente el costo fiscal unitario por vivienda hasta el punto de impedir
el cumplimiento de los topes de precio en SMLMV. Toda creación o aumento de
gravámenes que eleve tal costo por encima del umbral de viabilidad será
inoponible a los proyectos VIS/VIP.
Artículo X+1.
Concurrencia y no duplicidad de gravámenes.
No podrán concurrir, sobre
el mismo hecho generador y periodo base, la participación en plusvalía y la
contribución de valorización. Cuando ambas se originen en decisiones u obras
correlacionadas, prevalecerá la participación en plusvalía y se anulará la
valorización correlativa.
Artículo X+2.
Descuento de plusvalía por producción de VIP.
La obligación por
participación en plusvalía podrá compensarse hasta en el 100% con
la ejecución efectiva de suelo y unidades VIP dentro del mismo
proyecto o mediante aportes verificables a bancos inmobiliarios o patrimonios
autónomos destinados a VIP. El reglamento nacional definirá equivalencias (m²
útiles residenciales VIP ↔ valor descontable) y verificación
notarial/registral.
Artículo X+3.
Tope nacional al Impuesto de Delineación Urbana en VIS/VIP.
Para proyectos VIS, la
tarifa del Impuesto de Delineación Urbana no podrá exceder el 1,5%
de la base depurada del presupuesto de obra aprobada en licencia (sin incluir
AIU ni reajustes por prórrogas). Cualquier cobro adicional será ineficaz de
pleno derecho. Para la vivienda VIP estará exento en el 100%.
Artículo X+4.
Exención de ICA y alivios territoriales.
Los municipios y distritos exonerarán
del 100% de ICA la etapa de construcción y ventas de proyectos con ≥80%
VIP y aplicarán mínimo 50% de descuento para VIS. La exención se
supeditará al cumplimiento verificable de porcentajes y precios máximos y será
revocable ante incumplimiento.
Artículo X+5.
Alivios notariales y registrales para VIS/VIP.
Los actos de constitución
de PH, compraventa, leasing con opción de compra, hipoteca, afectación a
vivienda familiar y patrimonio de familia de VIP estarán exentos AL
100% para los derechos notariales y de registro; para vivienda VIS se aplicará
una reducción del 70%. Las Oficinas de Registro expedirán gratuitamente
los certificados de tradición y libertad requeridos para subsidios y créditos
sociales e inscribirán si costo todos los actos requeridos para el desarrollo
de estos proyectos.
Artículo X+6.
Exención del GMF en operaciones de VIS/VIP.
Estarán exentos del
Gravamen a los Movimientos Financieros los desembolsos, traslados fiduciarios y
pagos asociados a subsidios de vivienda, créditos hipotecarios sociales y
escrituraciones de primera adquisición de VIP y VIS dentro de los
topes vigentes, conforme lo reglamente el Gobierno Nacional.
Artículo X+7.
Tarifa social de curaduría única por expediente.
En proyectos VIS/VIP, las Curadurías Urbanas aplicarán una tarifa
social reducida, facturada una sola vez por expediente y sin
recargos por prórrogas de vigencia de licencias ni por ajustes técnicos menores
no sustanciales.
Artículo X+8.
Tabla ambiental diferencial para VIS/VIP ecoeficiente.
Las tasas, permisos y
compensaciones ambientales aplicables a VIS/VIP se reducirán al 70%
cuando el proyecto acredite: (i) PTAP/PTAR propias u optimización documentada
de redes existentes, (ii) recolección y reúso de lluvias, (iii) energías
renovables en comunales, (iv) estándar de arbolado efectivo por habitante y (v)
manejo integral de RSU. La CAR certificará el cumplimiento como condición para
el beneficio.
Artículo X+9.
Reporte fiscal unitario y control ex post.
El desarrollador
presentará, con la radicación de ventas y cierre del proyecto, un reporte
fiscal unitario que discrimine la incidencia de gravámenes por vivienda.
Planes de auditoría aleatoria por parte de haciendas territoriales y organismos
de control validarán la correcta aplicación de beneficios y la ausencia de
doble imposición.
Capítulo VI. De la Infraestructura Técnica, la Habitabilidad y los Servicios
Comunes en Proyectos de Vivienda VIS y VIP**
Artículo 1°.
Objeto.
El presente capítulo tiene
por objeto establecer las disposiciones técnicas mínimas para garantizar
condiciones de habitabilidad, convivencia, accesibilidad y sostenibilidad en
los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario
(VIP), con el fin de que trasciendan el simple acceso a una unidad habitacional
y se constituyan en entornos seguros, saludables e incluyentes.
Artículo 2°.
Equipamientos comunales obligatorios.
Todo proyecto VIS/VIP deberá contemplar, como mínimo, los siguientes
equipamientos comunales:
a) Altura mínima de 2,60 metros entre placas en áreas comunales.
b) Oficinas administrativas, cuartos de vigilancia y centros de monitoreo,
articulados con los sistemas de seguridad municipales y locales.
c) Zonas comerciales internas (minimercado, fruver, panadería, cafetería,
miscelánea), con acceso desde la vía pública y desde el interior del conjunto.
d) Espacios multifuncionales: salones de coworking, gimnasios, guarderías,
piscinas recreativas y zonas de bienestar (juegos, sauna, jacuzzi, baño turco).
e) Cuartos de basuras adecuados para reciclaje y reúso, con sistemas de
higiene, ventilación, clasificación y rutas de recolección selectiva.
f) Lavanderías comunales dotadas con lavadoras, secadoras y zonas de planchado
de uso compartido.
Artículo 3°.
Infraestructura técnica para agua.
Los proyectos VIS/VIP deberán contar con:
a) Tanques subterráneos de almacenamiento de agua potable con capacidad mínima
para tres (3) días de suministro continuo.
b) Sistemas hidroneumáticos que aseguren presión constante en las redes
internas.
c) Sistemas de recolección de aguas lluvias con infraestructura para su filtrado,
potabilización y reutilización en actividades domésticas, sanitarias y de
riego de zonas verdes.
Artículo 4°.
Infraestructura técnica para energía y telecomunicaciones.
En todos los proyectos VIS/VIP será obligatoria la inclusión de:
a) Subestación eléctrica total que garantice la estabilidad y seguridad del
servicio.
b) Cuartos técnicos de telecomunicaciones (TIC) para redes de internet,
telefonía y TV satelital.
c) Sistemas de energías renovables, tales como paneles solares fotovoltaicos y
térmicos, energía eólica a pequeña escala, energía geotérmica de baja entalpía
y soluciones híbridas que combinen varias fuentes.
c)
Todas las redes serán subterráneas.
Artículo 5°.
Corrección de fallas estructurales y operativas.
Los proyectos deberán establecer medidas correctivas y preventivas respecto de
deficiencias identificadas en desarrollos anteriores, incluyendo:
a) Convenios con compañías de seguridad para sistemas biométricos, CCTV y
control automatizado de accesos.
b) Acceso a TIC comunitarias mediante internet, telefonía local y citofonía
integral.
c) Estandarización de cocinas con gas natural, mesones de acero inoxidable y
estufas de cuatro puestos.
d) Convenios con entidades financieras y solidarias para el recaudo eficiente
de expensas.
e) Programas de acompañamiento social, cultural y deportivo en alianza con
Cajas de Compensación Familiar y entidades territoriales.
Artículo 6°.
Sostenibilidad ambiental.
La sostenibilidad será eje central de los proyectos VIS/VIP. Para ello deberán
contemplarse:
a) Estándares técnicos para la recolección, manejo y reúso de aguas lluvias.
b) Uso obligatorio de energías alternativas en equipamientos comunales.
c) Estrategias de cero basura, reciclaje, compostaje y compactación de
residuos.
d) Sustitución progresiva hacia gas natural y combustibles limpios.
e) Siembra de árboles frutales y especies antimosquitos en zonas comunes.
f) Diseño y construcción de ecoparques lúdicos saludables que integren
parques Biosaludables, gimnasios urbanos, zonas infantiles y espacios para
mascotas.
Artículo 7°.
Gestión integral de residuos sólidos urbanos (RSU).
Los proyectos VIS/VIP deberán implementar un sistema integral para la gestión
de RSU que contemple, como mínimo:
a) Cajas estacionarias de acero para recolección mecanizada.
b) Contenedores plásticos con tapa y sistema de pedal, diferenciados por tipo
de residuo.
c) Embaladoras para la compactación de reciclables (cartón, PET, aluminio,
icopor, entre otros).
d) Cuartos de residuos ordenados que permitan la venta de materiales reciclados
y la generación de ingresos comunitarios.
Artículo 8°.
Movilidad, accesibilidad y espacio público.
Con el fin de garantizar integración urbana y accesibilidad, todo proyecto
VIS/VIP deberá:
a) Disponer de parqueaderos diferenciados: uno (1) por cada cuatro (4)
viviendas, uno (1) por cada doce (12) visitantes, uno (1) por cada quince (15)
para personas con discapacidad, y dos (2) por cada cuatro (4) para
motocicletas.
b) Garantizar al menos un (1) bicicletero por vivienda.
c) Incorporar circulaciones peatonales pavimentadas con andenes de mínimo 1,80
metros y senderos de trote internos.
d) Localizarse a una distancia máxima de quinientos (500) metros de paraderos
de transporte público.
Artículo 9°.
Habitabilidad saludable y prevención en salud pública.
Los proyectos VIS/VIP deberán diseñarse y gestionarse como entornos protectores
de la salud pública, implementando:
a) Diseño universal y accesibilidad para personas con discapacidad.
b) Espacios y programas de prevención de la violencia de género e
intrafamiliar.
c) Estrategias de control de vectores y animales agresivos.
d) Medidas de prevención frente a infecciones respiratorias y exposición a
partículas.
e) Programas comunitarios para la prevención del consumo de sustancias
psicoactivas (SPA) y de tentativas de suicidio.
f) Implementación del programa “Comunidad Construye Comunidad” como modelo de
integración social y cultural, con alertas tempranas frente a la violencia.
Artículo 10°.
Convivencia comunitaria y cohesión social.
La gestión de los proyectos VIS/VIP deberá promover la cohesión comunitaria
mediante:
a) Transformación de salones comunales en espacios de coworking y educación.
b) Actividades culturales, deportivas y educativas permanentes.
c) Programas de inclusión intergeneracional e intercultural que fortalezcan la
convivencia pacífica.
Artículo 11°.
Administración y sostenibilidad de los servicios comunes.
La operación, mantenimiento y renovación de los equipamientos e
infraestructuras previstos en este capítulo será responsabilidad de la
copropiedad o de la entidad administradora, conforme al régimen de propiedad
horizontal, garantizando el cumplimiento de los estándares técnicos,
ambientales y sanitarios vigentes.
Capítulo I.
Disposiciones Generales
Artículo 1°.
Objeto.
La presente ley tiene como objeto garantizar condiciones mínimas de
habitabilidad, convivencia, sostenibilidad y protección integral al comprador
en los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés
Prioritario (VIP) en Colombia.
Artículo 2°.
Ámbito de aplicación.
Las disposiciones de esta ley son de obligatorio cumplimiento para todos los
constructores, enajenadores, fiduciarias, entidades financieras, interventores,
supervisores técnicos y autoridades urbanísticas que intervengan en el
desarrollo de proyectos VIS/VIP en el territorio nacional.
Capítulo II.
Equipamientos Comunales y Especificaciones Técnicas
Artículo 3°.
Altura mínima en áreas comunales.
Todos los equipamientos comunales deberán contar con altura libre mínima de
2,60 metros entre placas.
Artículo 4°.
Oficinas administrativas y seguridad.
Todo proyecto deberá incluir oficinas administrativas, cuartos de vigilancia y
centros de monitoreo conectados a los sistemas de seguridad municipal.
Artículo 5°.
Zonas comerciales internas.
Los conjuntos VIS/VIP deberán disponer de zonas comerciales internas
(minimercado, fruver, panadería, cafetería, miscelánea) con acceso desde la
calle y el interior del conjunto.
Artículo 6°.
Espacios multifuncionales.
Cada proyecto deberá incorporar espacios comunales de uso múltiple: coworking,
salones sociales, gimnasios, guarderías, piscinas recreativas y zonas de
bienestar (sauna, turco, jacuzzi).
Artículo 7°.
Manejo de basuras.
Los proyectos deberán incluir cuartos de basuras adecuados para separación,
clasificación y almacenamiento de residuos sólidos urbanos (RSU), con sistemas
de higiene, ventilación y rutas de recolección.
Artículo 8°.
Lavanderías comunales.
Todo proyecto deberá contar con lavanderías comunales dotadas con lavadoras,
secadoras y planchado de uso compartido, promoviendo economía colaborativa.
Capítulo III.
Infraestructura Técnica
Artículo 9°.
Infraestructura de agua.
Se deberán instalar:
a) Tanques subterráneos de agua potable con capacidad mínima para tres días de
suministro.
b) Sistemas hidroneumáticos para presión constante.
c) Sistemas de recolección de aguas lluvias con filtrado y potabilización.
Artículo 10°.
Infraestructura energética y TIC.
Se deberán incluir:
a) Subestaciones eléctricas totales.
b) Cuartos técnicos TIC para internet, telefonía y TV satelital.
c) Sistemas de energías renovables (solar, eólica, geotérmica o híbridos).
Capítulo IV.
Corrección de Fallas Históricas
Artículo 11°.
Convenios de seguridad.
Todo proyecto VIS/VIP deberá establecer convenios con compañías de seguridad
para instalar sistemas biométricos, CCTV y accesos automatizados.
Artículo 12°.
Acceso comunitario a TIC.
Los proyectos deberán garantizar internet comunitario, citofonía e
interconexión básica.
Artículo 13°.
Cocinas estandarizadas.
Las viviendas deberán entregarse con cocinas equipadas con gas natural, mesones
de acero inoxidable y estufas de cuatro hornillas.
Artículo 14°.
Recaudo eficiente de expensas.
Los constructores deberán suscribir convenios con fiduciarias o entidades
solidarias para garantizar el recaudo automático de expensas comunes.
Artículo 15°.
Programas sociales.
Los proyectos deberán incorporar programas de acompañamiento social, cultural y
deportivo en convenio con cajas de compensación y autoridades locales.
Capítulo V.
Sostenibilidad Ambiental
Artículo 16°.
Recolección y reúso de aguas lluvias.
Los proyectos deberán instalar sistemas de captación y reúso de aguas lluvias
en zonas comunes.
Artículo 17°.
Energías limpias en equipamientos.
Los equipamientos comunales deberán funcionar con sistemas de energía
alternativa.
Artículo 18°.
Política de cero basuras.
Se deberán implementar programas de reciclaje, compostaje y compactación.
Artículo 19°.
Uso de combustibles limpios.
Se promoverá el uso de gas natural y energías bajas en emisiones.
Artículo 20°.
Arborización.
Los conjuntos deberán sembrar árboles frutales y especies antimosquitos en
zonas verdes.
Artículo 21°.
Ecoparques lúdicos saludables.
Los proyectos deberán incorporar ecoparques con zonas Biosaludables,
infantiles, deportivas y de mascotas.
Capítulo VI.
Gestión de Residuos
Artículo 22°.
Kit integral de manejo de RSU.
Cada proyecto deberá incluir:
a) Cajas estacionarias de acero.
b) Contenedores plásticos con tapa y pedal.
c) Embaladoras para compactación.
d) Cuartos de residuos ordenados con acceso comercial al reciclaje.
Capítulo VII.
Movilidad y Espacio Público
Artículo 23°.
Parqueaderos diferenciados.
Se deberán habilitar parqueaderos conforme a:
1 por cada 4 viviendas, 1 por cada 12 visitantes, 1 por cada 15 personas con
discapacidad y 2 por cada 4 motocicletas.
Artículo 24°.
Bicicleteros.
Se deberá garantizar mínimo un bicicletero por vivienda.
Artículo 25°.
Circulaciones peatonales.
Se deberán construir andenes de mínimo 1,80 m y senderos de trote internos.
Artículo 26°.
Cercanía al transporte público.
Los proyectos deberán localizarse a máximo 500 metros de paraderos oficiales.
Capítulo VIII.
Habitabilidad Saludable
Artículo 27°.
Accesibilidad universal.
Todos los proyectos deberán cumplir principios de accesibilidad universal.
Artículo 28°.
Estrategias contra violencia de género.
Los conjuntos deberán implementar programas de prevención y atención inmediata
de violencia intrafamiliar y de género.
Artículo 29°.
Control de vectores.
Los proyectos deberán prever sistemas de control de animales agresivos y
transmisores de enfermedades.
Artículo 30°.
Prevención de enfermedades.
Los proyectos deberán contemplar medidas para reducir infecciones respiratorias
y exposición a partículas contaminantes.
Artículo 31°.
Prevención de SPA y suicidios.
Se deberán implementar programas comunitarios de prevención del consumo de
sustancias psicoactivas y tentativas de suicidio.
Capítulo IX.
Convivencia y Cohesión Social
Artículo 32°.
Uso multifuncional de salones.
Los salones comunales deberán habilitarse como coworking y espacios de
educación.
Artículo 33°.
Actividades comunitarias.
Los conjuntos deberán desarrollar actividades culturales, deportivas y
educativas permanentes.
Artículo 34°.
Inclusión intergeneracional.
Se fomentarán programas de integración de niños, jóvenes, adultos mayores y
personas en condición de discapacidad.
Capítulo X.
Protección al Comprador
Artículo 35°.
Derecho de reclamación directa.
Todo comprador deberá agotar reclamación directa ante el constructor antes de
acudir a la SIC.
Artículo 36°.
Acción de protección al consumidor.
El comprador podrá interponer demanda ante la SIC con plazo máximo de fallo en
18 meses.
Artículo 37°.
Jurisdicción civil ordinaria.
El comprador podrá acudir a jueces civiles municipales o de circuito bajo la
competencia a prevención.
Artículo 38°.
Denuncia administrativa.
Los ciudadanos podrán interponer denuncias por prácticas que afecten el interés
general de los consumidores.
Artículo 39°.
Información oficial.
Alcaldías, curadurías, SNR y fiduciarias deberán certificar la legalidad y
condiciones de cada proyecto cuando sean requeridas.
Artículo 40°.
Educación al comprador.
El Ministerio de Vivienda y la SIC deberán expedir guías prácticas para
orientar a los compradores sobre derechos, trámites y mecanismos de protección.
Capítulo XI.
Disposiciones Finales
Artículo 41°.
Finalidad.
La vivienda VIS/VIP en Colombia deberá evolucionar hacia un modelo de
habitabilidad integral, convivencia pacífica, sostenibilidad ambiental y
protección real del comprador.
📌 Este articulado tiene 41 artículos (uno por
cada propuesta base que teníamos en el ensayo).
¿Quieres que ahora te lo
prepare en formato Word con estilo de proyecto de ley oficial
(encabezado, numeración, márgenes, tipografía) para que quede listo para
radicar en un concejo municipal o en el Congreso?
Capítulo V – Mecanismos de Control
Artículo 19°. Verificación de cumplimiento.
Las secretarías de
planeación y de hacienda municipales y departamentales verificarán que los
proyectos de vivienda VIP y VIS beneficiarios de las disposiciones de esta ley cumplan
en su totalidad las condiciones establecidas para acceder a las exenciones de
impuestos y tarifas previstas.
En caso de incumplimiento,
se procederá a la revocatoria inmediata de los beneficios y a la reliquidación
de impuestos, tarifas y derechos con sanciones e intereses.
Supernotariado
Ventanilla única de
Reclamaciones en proyectos inmobiliarios.
Capítulo VI – Disposiciones Finales
Artículo 20°. Reglamentación.
El Gobierno Nacional -
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio reglamentará la presente ley dentro
de los seis (6) meses siguientes a su promulgación, salvo las disposiciones en
temas ambientales que serán reglamentadas por el Ministerio de Ambiente y
Desarrollo Sostenible.
Artículo 21°. Vigencia.
La presente ley rige a
partir de su promulgación y deroga todas las disposiciones que le sean
contrarias.
[1] La información
más detallada sobre la densidad urbana en estas ciudades se encuentra en los
estudios de "Anatomía de la Densidad" y el análisis de la Huella
Urbana. Es importante notar que, para Medellín, Cali y Bucaramanga, las fuentes
proporcionan la densidad residencial promedio por manzana, una medida de
alta intensidad dentro del tejido urbano, mientras que para Barranquilla se
proporciona la densidad de la Huella Urbana de la aglomeración.
[2] SMMLV 2025 = $1.423.500,00