Ilegalidad en la modificación del POT de Armenia y 2da escena del volteo de tierras más grande del País.
Doctor
JAMES PADILLA GARCÍA
Alcalde
Señores Miembros
CONCEJO MUNICIPAL
MUNICIPIO DE ARMENIA
ESD
Por
Luis Alberto Vargas Ballén[1].
SINOPSIS.
La ponencia aborda la controversia en torno a la
convocatoria del Cabildo Abierto para discutir la modificación excepcional del
Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio de Armenia. Se mencionan los antecedentes legislativos
relacionados con el POT, desde acuerdos municipales anteriores hasta el POT vigente.
Se argumenta que la propuesta actual de
modificación no cumple con las expectativas de la ciudadanía, ya que se percibe
como favorecedora para los desarrolladores y constructores en detrimento del
interés general.
Se critica la falta de disposiciones que beneficien
a la comunidad, como la creación de áreas verdes, espacios deportivos y cupos
de estacionamiento, así como la ausencia de exigencias ambientales y sociales a
los constructores. Se sostiene que al corregir la mayoría de los contenidos del
proyecto, este podría ser una oportunidad para abordar el déficit habitacional
y reubicar hogares en zonas de riesgo, además de fortalecer las finanzas
públicas y preservar el entorno cultural y ambiental.
Se destaca la importancia de gestionar recursos a
través de la participación en la plusvalía, con cifras significativas de
posibles ingresos. Se critica que la propuesta actual permitiría un gran desarrollo
urbanístico sin imponer requisitos a los desarrolladores. Se enfatiza que el
POT debería incluir medidas para abordar el riesgo en la ubicación de
asentamientos humanos, la reubicación de poblaciones en áreas de peligro y el
uso de instrumentos financieros para lograrlo.
Se plantea la necesidad de resolver el déficit
habitacional y la reubicación de hogares en zonas de riesgo, proponiendo
subsidios municipales y la obligación de destinar un porcentaje del suelo
residencial para viviendas de interés prioritario. Se sugiere imponer cargas
adicionales a los desarrolladores, como la provisión de tierras para la
reubicación de hogares en áreas de riesgo. En resumen, la ponencia aboga por
una modificación del POT que priorice el interés público y aborde las
necesidades de la comunidad de manera integral.
DESARROLLO
Consideramos que la forma de convocar
el Cabildo Abierto[2] no cumple con las disposiciones
legales, referencia sentencia del Consejo de Estado 25269-33-33-001-2019-00014-01.
Como antecedentes del POT de Armenia que se pretende modificar se tienen:
·
Acuerdo 013 de 1993, por
medio del cual se expidió el “Código de Urbanismo, Construcción y Usos del suelo
del Municipio de Armenia, Quindío”
·
Acuerdo 011 de 1994,
·
Acuerdo 034 de 1994, define
el Suelo Urbano.
·
Acuerdo 062 de 1995, adopta
el Plan Vial del Municipio de Armenia.
·
Acuerdo 007 de 1997, División
territorial.
·
Acuerdo 001 de 1999, por
medio del cual se adopta el POT de Armenia 1999-2006
·
Acuerdo 006 de 2004, Normas
Urbanísticas Generales
·
En 2006 se adoptó el único Plan Parcial llamado San Juan que habilitó 111,5
Ha de suelo en el sector de la Avenida Centenario, concertado ambientalmente con
la CRQ mediante Resolución 075 del 31 de enero de 2006.
·
Acuerdo 019 de 2009 que adopta el Plan de Ordenamiento
Territorial de Armenia 2009 - 2023 "Ciudad de oportunidades para la vida".
Procedimentalmente no compartimos
la propuesta de modificación excepcional de normas urbanísticas del POT del municipio
de Armenia contenida en el proyecto de acuerdo 001 de 2024, porque la ciudad ya
requiere que se formule y adopte un nuevo POT[3].
Cuando
esperábamos normas que beneficien al ciudadano y a la sociedad en general, con
más parques, senderos peatonales, zonas deportivas, más cupos de
estacionamiento, zonas de cesión completamente dotadas, la imposición de cargas
urbanísticas y la obligación de construir las PTARs y centros de desarrollo
comunitario, lo que vemos son mayores beneficios para los desarrolladores en
desmedro del interés general y a cero costos.
No obstante, si se corrigen
aspectos fundamentales del texto, el proyecto puede ser visto como la gran oportunidad
para desarrollar la Vivienda de Interés Prioritaria como forma para resolver el
gran déficit habitacional y reubicar a los hogares de menores ingresos de las
zonas de alto riesgo y como herramienta para fortalecer las finanzas públicas territoriales
y preservar el Paisaje Cultural Cafetero, desarrollando la agroindustria
de la Guadua, generar miles de empleos formales y devolverle a la ciudad todo lo
que le nos brinda a quienes aquí habitamos.
Se trata nada más y nada menos de la
gran oportunidad de gestionar y rescatar recursos vía participación en la Plusvalía[4] que pueden
oscilar entre los COL $ 1,59 y $3,58 Billones de pesos, con recaudos anuales entre
COL $54,8 y $239,0 mil millones de pesos, en un marco de tiempo de doce a quince
años (con precios de $500 mil a $1.25 millones de pesos por m2) . Sin contar los ingresos por las mayores edificabilidades
que el proyecto permite y los cambios en los usos del suelo que ya se encuentran
dentro del perímetro urbano.
Tal como está redactado el proyecto de
acuerdo permitirá en caso de ser aprobado el desarrollo de 1.066 cuadras de tierras
en suelos de expansión urbana a través de Planes PARCIALES y de 1.795 cuadras en
Suelos SUB URBANOS, en adición a las 845,8 Ha incorporadas en el año 2009, sin
exigir nada a cambio.
El proyecto de acuerdo no
puede ni debe ser visto como el instrumento que les permita seguir evadiendo las
responsabilidades fiscales, urbanísticas, ambientales y sociales a los constructores
acostumbrados a captar las rentas y beneficios en un solo sentido -el de sus
propios bolsillos- enriqueciendo y generando riqueza para la “Gente de Bien”
en contra de toda la sociedad y transfiriéndole las cargas, los pasivos
ambientales y responsabilidades al ente territorial.
Hoy en día es el municipio
el que se tiene que encargar de instalar todas las redes de servicios públicos y
descontaminar las aguas residuales de las nuevas urbanizaciones, además de pavimentar
calles y avenidas, brindarles seguridad, limpieza y garantizarles que no existan
trancones ni huecos en las calles, por poner sólo algunos ejemplos, además de
estarles subsidiando los servicios públicos y dejando que paguen prediales como
si aún fueran fincas.
Los planes de ordenamiento territorial deberán incluir
lo siguiente por mandato de los Artículos 12,
13,14 y 15 de Ley 388 de 1997.
·
El inventario de las zonas que presenten alto riesgo para la localización
de asentamientos humanos, por amenazas naturales o por condiciones de insalubridad.
·
Señalamiento, delimitación y tratamiento
de las zonas expuestas a amenazas, incluidos los mecanismos de reubicación de asentamientos.
·
La transformación del uso asignado
a tales zonas para evitar reasentamientos en alto riesgo.
·
La constitución de reservas de tierras para hacer posible tales
reasentamientos, y la utilización de los instrumentos jurídicos de adquisición
y expropiación de inmuebles que sean necesarios para la reubicación de poblaciones
en alto riesgo.
Para desarrollar estos proyectos la misma ley estableció los instrumentos financieros para
lograrlos, siendo ellos el reparto equitativo de cargas y beneficios,
desarrollo prioritario de unidades de actuación urbanística, reajuste o
integración de tierras, cooperación entre partícipes, compensación en
tratamientos de conservación, fondos de compensación, índices de edificabilidad,
desarrollo y construcción prioritaria, procesos de enajenación forzosa, la
participación en la plusvalía por cambios en el uso del suelo, la participación
en plusvalía por ejecución de obras públicas, entre otros.
Incluyendo las multas
por sanciones urbanísticas que deben destinarse a la reubicación y se
destinará a la financiación de programas de reubicación de los habitantes en
zonas de alto riesgo.
En Armenia se requiere resolver el
déficit habitacional de vivienda social VIP que llega a las 9.200 unidades y la
necesidad de reubicar hogares en las zonas de alto riesgo que albergan
aproximadamente a 4.500 familias.
Otorgar subsidios municipales de
vivienda de 30 smmlv para 9.200 hogares tiene un costo de COL$358 mil millones
de pesos en un período de tiempo de 6 a 8 años, pero la reubicación de las
4.500 vivienda en zonas de riesgo tendría un costo de entre COL$410 y $520 mil
millones de pesos y se podrían desarrollar en un plazo de 4 a 7 años, a un
ritmo promedio de 750 unidades por año.
Para lograr esto es indispensable contar con la plusvalía y obligar al
cumplimiento de destinar el 20% del suelo residencial para Viviendas VIP,
además de usar los miles de bienes fiscales del municipio.
Por ello es importante que el Concejo Municipal, además de la
participación de la plusvalía (del CUARENTA POR CIENTO (40%)) les imponga
cargas a los desarrolladores como por ejemplo, por cada vivienda campestre con un
precio superior a US$ 0,5 millones, se deba aportar la tierra para reubicar al
menos 20 viviendas para igual numero de hogares en asentamientos en alto
riesgo.
Para los otros tipos de vivienda se propone que se aporte el suelo según
la siguiente tabla.
|
CARGAS |
VALOR DE LA VIVIENDA |
PREDIOS |
VR SUELO |
% |
CANTIDAD DE VIP |
|
US $1 |
$ 4.250.000.000 |
20 |
$ 234.000.000 |
5,51% |
36,3 |
|
$1.000 a US$1 |
$
2.125.000.000 |
10 |
$ 117.000.000 |
5,51% |
18,2 |
|
$500 a $1000 |
$ 1.000.000.000 |
4 |
$ 46.800.000 |
4,68% |
8,5 |
|
$250 a $500 |
$ 500.000.000 |
2 |
$ 23.400.000 |
4,68% |
4,3 |
|
1 VIS |
$ 175.500.000 |
0,5 |
$ 5.850.000 |
3,33% |
1,5 |
La Plusvalía
establecida por la Ley 388 de 1997, en concordancia con el Artículo 82 de la
Constitución Política, se base en hechos generadores como la incorporación de
suelo rural a expansión urbana, cambios en el uso del suelo y mayor
aprovechamiento de este. Además, se
describe el proceso para calcular el efecto de la Plusvalía y las formas de
pago, que incluyen dinero efectivo, transferencia de terrenos o reconocimiento
de valor accionario a entidades territoriales. Se especifica que estos recursos
deben destinarse a diversos fines, como subsidios de vivienda, reubicación de
familias en alto riesgo, infraestructura vial y de servicios, desarrollo urbano
y preservación del patrimonio cultural.
La Plusvalía fue creada por la Ley 388 de 1997 y reglamenta el
Art-82 de la Constitución Política.
ART-73[5].
Noción. De conformidad con lo
dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones
urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano
incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las
entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas
acciones. Esta participación se destinará
a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones
encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo
urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la
calidad urbanística del territorio municipal o distrital.
Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de
carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la
plusvalía en sus respectivos territorios.”
ART-74. Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía (…),
las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo
establecido en el artículo 8 de esta Ley, y que autorizan específicamente ya
sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el
aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con
lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los
instrumentos que lo desarrollen.
Son hechos generadores los siguientes:
1.
La incorporación de
suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo
rural como suburbano.
2.
El establecimiento o modificación
del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3.
La autorización de un mayor
aprovechamiento del suelo en edificación bien sea elevando el índice de
ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que
lo desarrollen, se especificarán y delimitarán las zonas o subzonas
beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este
artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por
separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales
de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso.
¿Cómo se calcula el efecto Plusvalía?
Al i) incorporar suelo rural al de expansión urbana, o ii) clasificar
parte del suelo rural como suburbano, o iii) al autorizar el cambio de uso a
uno más rentable, o iv) al autorizar un mayor aprovechamiento del suelo, el
efecto plusvalía se estimará con el siguiente procedimiento:
1.
Se establece el precio comercial de los terrenos en las zonas
beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción
urbanística generadora de la plusvalía. Esto se debe hacer una vez se expida el
acto administrativo que define la nueva clasificación del suelo.
2.
Una vez aprobado el plan parcial o las normas específicas de las zonas
beneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y
zonificación, se determinará el nuevo precio comercial de los terrenos como
equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características
similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este precio
se denominará nuevo precio de referencia.
3.
El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la
diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de
la acción urbanística. El efecto total de la plusvalía, para cada predio
individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el
total de la superficie objeto de la participación en la plusvalía.
El total de metros cuadrados que se considerará como objeto de la
participación en la plusvalía será en cada inmueble, igual al área total del
mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie
correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público
de la ciudad, así como el área de eventuales afectaciones sobre el inmueble en
razón del plan vial u otras obras públicas, las cuales deben estar contempladas
en el plan de ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen.
Exigibilidad y cobro de la
participación.
La participación en la plusvalía sólo será exigible en el momento en que
se presente para el propietario o poseedor del inmueble respecto del cual se
haya declarado un efecto de plusvalía, una cualquiera de las siguientes
situaciones:
1.
Solicitud de licencia de
urbanización o construcción.
2.
Cambio efectivo de uso del inmueble. Acuerdo 018 (27 Ago 2012) a Acuerdo 229 (13
Dic 2021)
3.
Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble.
4.
Mediante la adquisición de títulos valores representativos de los
derechos adicionales de construcción y desarrollo.
Formas de pago de la participación en la plusvalía:
1.
En dinero efectivo.
2.
Transfiriendo a la entidad territorial o a una de sus entidades
descentralizadas, una porción del predio objeto de esta, del valor equivalente
a su monto. Las áreas transferidas se
destinarán a fines urbanísticos, directamente o mediante la realización de
programas o proyectos en asociación con el mismo propietario o con otros.
3.
La transferencia de una porción del terreno podrá canjearse por terrenos
localizados en otras zonas de área urbana, haciendo los cálculos de
equivalencia de valores correspondientes.
4.
Reconociendo formalmente a la entidad territorial o a una de sus
entidades descentralizadas un valor accionario o un interés social equivalente
a la participación, a fin de que la entidad pública adelante conjuntamente con
el propietario o poseedor un programa o proyecto de construcción o urbanización
determinado sobre el predio respectivo.
5.
Mediante la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios
públicos, domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales, para la
adecuación de asentamientos urbanos en áreas de desarrollo incompleto o
inadecuado, cuya inversión sea equivalente al monto de la plusvalía, previo
acuerdo con la administración municipal o distrital acerca de los términos de
ejecución y equivalencia de las obras proyectadas.
6.
Mediante la adquisición anticipada de títulos valores representativos de
la participación en la plusvalía liquidada, en los términos previstos en el
artículo 88 y siguientes.
¿En qué se deben invertir estos
recursos?
·
Otorgamiento de subsidios municipales de vivienda, adquisición de
inmuebles y adecuación de bienes fiscales para desarrollar proyectos de
vivienda de interés prioritario y reubicación de los hogares en los
asentamientos de alto riesgo.
·
Construcción y mejoramiento de la infraestructura vial, de servicios
públicos domiciliarios, construcción de las PTAR, áreas de recreación y
equipamientos deportivos en asentamientos de desarrollo incompleto.
·
Ejecución de obras de recreación, parques y zonas verdes, expansión,
recuperación y equipamiento del espacio público.
·
Financiamiento de infraestructura vial y del sistema de transporte
masivo.
·
Desarrollos urbanísticos de renovación urbana.
·
Fomento de la creación cultural y mantenimiento del patrimonio cultural,
restauración de bienes inmuebles patrimoniales y preservación del Paisaje
Cultural Cafetero.
El cálculo del recaudo esperado por la PARTICIPACION
EN PLUSVALÍA es el siguiente:
|
Área Bruta / Neta |
VR FINCA |
VR m2 Rural |
VR m2 URBANO |
VR CUADRA URBANA |
Incremento Precio No. Veces |
|
6.400 |
$ 150.000.000 |
$ 23.438 |
$ 500.000 |
$ 2.080.000.000 |
14 |
|
4160 |
$ 200.000.000 |
$ 31.250 |
$ 1.250.000 |
$ 5.200.000.000 |
26 |
|
EFECTO PLUSVALÍA CUADRA |
PLUSVALIA POR CUADRA DE TIERRA Y POR M2 |
||
|
50% |
40% |
30% |
|
|
$ 1.930.000.000 |
$ 965.000.000 |
$ 772.000.000 |
$ 579.000.000 |
|
$ 5.000.000.000 |
$ 2.500.000.000 |
$ 2.000.000.000 |
$ 1.500.000.000 |
|
EFECTO PLUSVALIA POR M2 |
50% |
40% |
30% |
|
$ 463.942 |
$ 231.971 |
$ 185.577 |
$ 139.183 |
|
$ 1.201.923 |
$ 600.962 |
$ 480.769 |
$ 360.577 |
|
RECAUDOS ESPERADOS |
HA |
CUADRAS |
|
|
P PARCIALES |
681,91 |
1065,5 |
|
|
S SUB URBANOS |
1148,7 |
1794,8 |
|
|
50% |
40% |
30% |
ANUAL |
|
$ 2.663.710.937.500 |
$ 2.130.968.750.000 |
$ 1.598.226.562.500 |
$ 54.836.929.167 |
|
$ 474.140.546.875 |
$ 379.312.437.500 |
$ 284.484.328.125 |
$ 177.580.729.167 |
|
$ 4.487.109.375.000 |
$ 3.589.687.500.000 |
$ 2.692.265.625.000 |
$ 239.312.500.000 |
Cálculos Evivienda.
Tabla de contenido
ANEXO
01. INSUFICIENCIAS DEL TEXTO DEL PROYECTO DE ACUERDO 01 DE 2024.
ANEXO 02. POBLACIÓN Y
DÉFICIT HABITACIONAL.
ANEXO 03.
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA COMO FORMA DE FRENAR EL DESARROLLO DE LA
CIUDAD.
ANEXO 05. CÁLCULO DE
LAS PÉRDIDAS POR PLUSVALÍA.
ANEXO 06. CÁLCULO DE
LAS PÉRDIDAS POR IMPUESTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
ANEXO 07. CÁLCULO DE
LAS PÉRDIDAS POR COMPENSACIONES URBANÍSTICAS.
ANEXO 08. LAS ESTAFAS
A LOS COMPRADORES DE VIVIENDA Y A LA CIUDAD.
ANEXO 09. EL CAPÍTULO
SIN LEER DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS DE DESARROLLO INCOMPLETO.
Bondades de la
construcción de Viviendas VIP.
El Paisaje Cultural
Cafetero de Colombia.
CAMBIOS INJUSTIFICADOS
EN LOS USOS DEL SUELO SUBURBANO Y ÁREAS PARA VIVIENDA CAMPESTRE.
CAMBIOS INJUSTIFICADOS
EN LOS SUELOS DE EXPANSIÓN URBANA Y MODIFICACIÓN DE LOS PLANES PARCIALES.
NO CONCERTACIÓN DE LOS
PLANES PARCIALES.
Programa de Gobierno,
ARMENIA CON OPORTUNIDADES
Agradecemos su amable atención y sin otro particular nos suscribimos,
Atentamente,
LUIS ALBERTO
VARGAS BALLEN
CC 18.490.889
CEL. 314.2105325
Miembro del Consejo de Cuenca del Pomca del Río La Vieja
2020-2024 - Premio Nacional 2022 por Veeduría Ciudadana “Alfonso Palacio Rudas”
otorgado por la Contraloría General de la República.
Nuestras publicaciones se encuentran en:
·
https://www.facebook.com/evivienda2020
·
http://evivienda.blogspot.com
[1] Desde julio de 1990, se completan
34 años estudiando la vivienda prioritaria y haciendo realidad el sueño de miles
de hogares de tener vivienda digna y propia, en Cincuenta y Cinco proyectos en municipios
donde se ejecutaron más de Once mil unidades VIP con equipamientos comunales construidos,
en proyectos que se han convertido en ejemplo a seguir en la región y el país. En el Quindío no se permite desarrollar
este tipo de proyectos precisamente porque esta metodología es una amenaza para
quienes piensan sólo en su lucro empresarial y no les importa nada más, como por
ejemplo proponer en este proyecto reducir las viviendas prioritarias a sólo 35 m2.
[2] Dejamos sentados los siguientes
asuntos con relación a la forma de convocatoria del cabildo abierto esperando que
la mesa directiva lo cite cumpliendo todas las normas vigentes.
El Cabildo Abierto citado para
tratar el Proyecto de Acuerdo "Por medio del cual se adopta una modificación
al acuerdo 019 de 2009 Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Armenia,
para el período 2009 – 2023, Armenia, ciudad de oportunidades para la vida”, incumple
el ordenamiento jurídico y lo dispuesto en el Artículo 2 de la Ley 507 de 1999, las disposiciones de los Artículos
22 y ss. de la Ley 1757 de 2015, que claramente establecen que la iniciativa
del mismo debe ser de un número no inferior al cinco por mil de los ciudadanos del
censo electoral del respectivo municipio, para el caso de la ciudad
debieron presentarse firmas de al menos 1.366 ciudadanos.
El Cabildo Abierto citado para
el 19 de febrero de 2024 carecerá de legitimidad al realizarse sin cumplir la Resolución
6917 de 2016 "Por el cual se reglamenta el trámite ante la Registraduría Nacional
del Estado Civil para la recolección de firmas del cabildo abierto Ley 1757 del
2015", y el Artículo 108 de la Ley 134 de 1994, por omitirse la previa
inscripción de los promotores de la Recolección de Apoyos para la realización del
Cabildo Abierto ante el Concejo Municipal de Armenia como se ordena allí y para
ello la norma ha establecido un Formulario de recolección de firmas, las cuales
debieron ser presentadas ante la respectiva corporación con no menos de quince días
de anticipación a la fecha de iniciación del período de sesiones.
[3] El POT de la Ciudad de Armenia, adoptado
por el Acuerdo 019 de 2009 llegó al límite de su vigencia (Pasados 15 años). En virtud de lo indicado por los Artículos 9 a
23 de la Ley 388 de 1997, lo que procede es la FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN de un Nuevo
Plan de Ordenamiento Territorial con una Vigencia de 12 Años.
1)
El
POT de la Ciudad de Armenia no puede MODIFICARSE ni adoptarse uno nuevo al carecer
de los ESTUDIOS BÁSICOS DE GESTIÓN DEL RIESGO DE DESASTRES POR FENÓMENOS DE MOVIMIENTOS
DE REMOCIÓN EN MASA, INUNDACIONES Y AVENIDAS TORRENCIALES que ordenan el Parágrafo
1, artículo 2.2.2.1.3.1.3 del Decreto 1077 de 2015 y el Artículo 3 del Decreto 1807
de 2014. Los cuales fueron contratados por
el Departamento del Quindío a las empresas ALFA Y OMEGA SAS, de los cuales se desconoce
si han sido ENTREGADOS A SATISFACCIÓN del ente contratante y de la autoridad ambiental
que los debe revisar y validar previamente.
2)
El
POT de la Ciudad de Armenia no puede MODIFICARSE ni adoptarse uno nuevo al carecer
de los ESTUDIOS DE GENERACIÓN DE INSTRUMENTOS DE VALORACIÓN DE LA AMENAZA SÍSMICA
PARA EL DESARROLLO DE PROCESOS DE REDUCCIÓN DEL RIESGO EN EL DEPARTAMENTO
DEL QUINDÍO. Los cuales fueron contratados
por el Departamento del Quindío a la UNIVERSIDAD DEL QUINDÍO con Interventoría de
la firma CONSULTORES EN INGENIERÍA Y MEDIO AMBIENTE CI AMBIENTAL SA, de los cuales
se desconoce si han sido ENTREGADOS A SATISFACCIÓN del ente contratante y de la
autoridad ambiental que los debe revisar y validar previamente.
3)
El
Proyecto de Acuerdo en trámite no cumple con la Ley 388 de 1997 en su Artículo 24.3., sobre Instancias de concertación y consulta, por cuanto durante
la formulación del proyecto que modifica el plan de Ordenamiento Territorial y en
cuanto al deber de haberlo sometido a consideración del Consejo Territorial de
Planeación, dicha instancia carece de legalidad por sustracción de materia y no
tiene la capacidad para rendir su concepto y formular recomendaciones, ya que
este consejo está integrado por sólo cinco miembros y su composición legal es de
VEINTIDÓS (22) consejeros como lo establece el Acuerdo 007 de abril 29 de 2013 y
sus decisiones no cumplen con lo dispuesto en su propio Reglamento Interno aprobado
mediante acta 30 de septiembre 11 de 2018.
4)
El
Proyecto de Acuerdo debe esperar recibir los documentos que determina la Ley
2323 de 2023 "Por medio del cual se enaltece el Paisaje Cultural Cafetero de
Colombia (FCCC), se articula con los planes de desarrollo departamentales y municipales,
y se dictan otras disposiciones". Y que deben incorporarse a los Planes
de Desarrollo y de Ordenamiento Territorial como también lo ordenan las Leyes 1913
de 2018 y 2057 de 2020, por corresponder a determinantes y atributos de superior
jerarquía en el ordenamiento territorial de la ciudad.
[4] Plusvalía, incremento del valor de un bien por causas extrínsecas
a él.
[5] Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional, mediante Sentencia C-517 de 2007
Abordaremos las múltiples deficiencias y omisiones
encontradas en el Proyecto de Acuerdo relacionado con el ordenamiento urbano de
la ciudad. Señalando falencias como la falta de descripción del uso actual del
suelo urbano y las áreas de expansión, así como la ausencia de previsiones para
el crecimiento futuro de la ciudad y las necesidades de vivienda prioritaria.
Además criticamos la falta de consideración hacia la infraestructura vial y de
transporte, la intercomunicación entre secciones urbanas separadas y la
capacidad actual de los servicios públicos. Destacamos la ausencia de
estrategias para el desarrollo de vivienda prioritaria, el mejoramiento de
barrios y reubicación de asentamientos en zonas de riesgo, así como la falta de
instrumentos de gestión y financiación adecuados. Se resalta el riesgo de
favorecer a los constructores en detrimento de los ciudadanos más vulnerables y
se cuestiona la creación de nuevas competencias urbanísticas para Planeación
Municipal sin sustento legal.
El contenido del Proyecto de Acuerdo presenta gravísimas
irregularidades e indelicadezas con el ordenamiento de la Ciudad, en los siguientes aspectos:
ü No indica ni describe el uso y la ocupación actual del
suelo urbano ni de las áreas de expansión, ni argumenta ni se ocupa de las previsiones
sobre el crecimiento espacial futuro de la ciudad, no existen cifras ni cálculos
del crecimiento urbanístico proyectado a doce años ni las necesidades de construcción
de vivienda social y prioritaria.
ü No localiza ni dimensiona la infraestructura para el
sistema vial de transporte intermunicipal ni regional, no menciona el relacionamiento
de las vías urbanas con la Autopista del Café y/o con el proyecto IP Conexión Centro.
ü No resuelve ni propone la forma de resolver la intercomunicación
de las diferentes secciones del área urbana separadas por quebradas y las proyecciones
viales en las áreas de expansión.
ü No define el nuevo programa de ejecución con
carácter obligatorio, que debe incluir las actuaciones sobre el territorio
previstas en el POT, que serán ejecutadas durante el período de la
correspondiente administración municipal de acuerdo con lo definido en el
correspondiente Plan de Desarrollo, no señala las prioridades, la programación
de actividades, ni las entidades responsables y tampoco los recursos
respectivos.
ü No informa ni presenta análisis sobre la capacidad y
la disponibilidad (escasez de agua, colmatación del Relleno Sanitario Andalucía,
inexistencia de PTARs, etc.) de las redes primarias y secundarias de los servicios
públicos a corto y mediano plazo.
ü Adolece de indicar los equipamientos colectivos y espacios
libres para parques y zonas verdes públicas de escala urbana y zonal.
ü No señala los requerimientos de la calidad de los predios
en donde se deben entregar las cesiones urbanísticas gratuitas.
ü No delimita las áreas de conservación y protección de
los recursos naturales, paisajísticos y de conjuntos urbanos, históricos y culturales,
así como de las áreas expuestas a amenazas y riesgos naturales.
ü No incorpora las determinantes y atributos de la declaratoria
del PCCC.
ü La determinación en el suelo urbano y de expansión urbana
de las Áreas objeto de los diferentes tratamientos y actuaciones urbanísticas no
es clara, no se conoce la cartografía y queda sujeta a criterios de Planeación Municipal.
ü Adolece totalmente de una estrategia de mediano plazo
para el desarrollo de programas de vivienda de interés social y prioritario.
ü No hace referencia en lo absoluto al mejoramiento integral
de barrios.
ü No incluye ni define las directrices y parámetros para
la localización en los suelos urbanos y de expansión urbana de los terrenos necesarios
para atender la demanda de vivienda de interés social y prioritaria.
ü Omite totalmente la indicación de los instrumentos de
gestión (como por ejemplo no menciona la forma del recaudo de la participación en
la Plusvalía)
ü Omite totalmente indicar los mecanismos para la reubicación
de los asentamientos humanos localizados en zonas de alto riesgo para la salud e
integridad de sus habitantes, incluyendo la estrategia para su transformación y
para evitar su nueva ocupación.
ü No indica la estrategia de crecimiento y reordenamiento
de la ciudad.
ü No define las prioridades, criterios, directrices y
parámetros para la identificación y declaración de los inmuebles y terrenos de desarrollo
o construcción prioritaria.
ü En muy laxo en cuanto a la determinación de las características
de las unidades de actuación urbanística en suelo urbano y suelos de expansión,
al señalar criterios y procedimientos para facilitar la incorporación de suelos
al perímetro urbano, por ejemplo disminuyendo de 96 Ha a 10 Ha y omitiendo exigir
Plan Parcial a predios menores de 10 Ha.
ü No especifica los macroproyectos urbanos cuya promoción
y ejecución se debe contemplar a corto o mediano plazo.
ü En cuanto a la adopción de directrices y parámetros
para la formulación de planes parciales, no es claro en la definición de las acciones
urbanísticas, instrumentos de financiación y otros procedimientos aplicables en
las áreas sujetas a urbanización u operaciones urbanas por medio de dichos planes,
pero en cambio permite que pasen de cinco PP en la actualidad con áreas de entre
96 a 158 Ha a más de sesenta que tendrán áreas aproximadas a las 10 Ha lo cual terminará
por atomizar la ciudad y hacer más crítica la movilidad y aumentar los trancones
entre desarrollos urbanísticos.
ü No incluye la adopción de los instrumentos para financiar
el desarrollo urbano, tales como la participación municipal en la plusvalía, la
emisión de títulos de derechos adicionales de construcción y desarrollo y los demás
contemplados en la Ley 9 de 1989.
ü Se corre el riesgo de estar aprobando un segundo VOLTEO
DE TIERRAS al permitir que 1.830,68 hectáreas con VOCACIÓN RURAL, conformadas por
681,98 hectáreas de SUELOS de EXPANSIÓN URBANA y otras 1.148,70 hectáreas de SUELOS
SUBURBANOS pasen al PERÍMETRO URBANO, al reducir los PLANES PARCIALES a tan sólo
10 Ha, aumentando la edificabilidad al máximo sin exigir a cambio las cargas urbanísticas
y regalando de nuevo varios billones pesos de plusvalía a los particulares.
ü Favorece todos los predios del Plan de Ordenamiento
Zonal (POZ) de la Avenida Centenario al exonerarlos de formular Planes Parciales.
ü El proyecto de acuerdo es rico en concesiones para los
CONSTRUCTORES y en cambio no establece NI UNA SOLA INICIATIVA EN FAVOR de los MILES
DE HOGARES HUMILDES que viven en cambuches en zonas de alto riesgo y tampoco para
quienes residen en los miles de conjuntos residenciales donde escasean los estacionamientos.
ü El proyecto crea las ZONAS DE EXPANSIÓN CONTENEDORAS
figura que no existe en el ordenamiento jurídico del país, al igual que los famosos
PLANES DE IMPLANTACIÓN y PLANES DE REGULARIZACIÓN como instrumentos de planificación
inexistentes en las normas sobre ordenamiento territorial y le crea competencias
y procedimientos a cargo de Planeación Municipal, más allá del componente normativo
permitiendo que se generen interpretaciones subjetivas y corrupción al interior
de dicho despacho.
ü Mientras en Ciudades de categorías especial, primera
y segunda se establecen áreas mayores para la vivienda prioritaria VIP, en Armenia
este proyecto las reduce a apenas 35 m2[1].
ü El proyecto de acuerdo introduce cambios en la CLASIFICACIÓN
DE LAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS, aumentos en la EDIFICABILIDAD, en la CATEGORIZACIÓN
de los USOS Y DESTINACIÓN sin exigir el pago de compensaciones urbanísticas, ni
el cobro de la participación en la plusvalía, ni el establecimiento de cargas. Las modificaciones no pueden ser diseñadas pensando
en favorecer al sector constructor y en detrimento del erario y de los hogares que
viven en cambuches e invasiones.
La
Ciudad de Armenia en su POT del 2009 definió como Suelos de Expansión Urbana 681,98
Ha:
·
SEU
La Maravilla I, con 90,08
Ha
·
SUE
La Maravilla II, con 99,02
Ha
·
SUE
La Marina-Puerto Espejo, con 156,36 Ha
·
SUE
Paraíso, con
142,47 Ha, y
·
SUE
El Caimo II (Industrial), con 143,28 Ha
Que
sumados a los Suelos Suburbanos con 1148,70 Ha
·
Corredor
Suburbano Pantanillo 134,16 Ha
·
Corredor
Suburbano Murillo 355,16 Ha
·
Corredor
Suburbano El Edén 12,03 Ha
·
Corredor
Suburbano Granada 75,60 Ha
·
Corredor
Suburbano El Caimo 271,95 Ha
Esta suma de suelos (1.830,68 Ha) se convertirán fácilmente
en URBANOS de aprobarse el proyecto de acuerdo en discusión, y se amenazan los SUELOS
RURALES PARA PRODUCCIÓN AGROPECUARIA que suman 5.898,44 hectáreas discriminadas
así:
·
Zona
de producción agropecuaria Hojas Anchas: Veredas Hojas Anchas, la Patria y el Mesón:381.38
Ha.
·
Zona
de producción agropecuaria Puerto Espejo: Veredas Pantanillo, La India, La Revancha,
Zulaybar, Aguacatal, Murillo, Puerto Espejo y Santa Ana: 3.131,1 Ha.
·
Zona
de producción agropecuaria Cristales: Veredas Golconda, Cristales y El Caimo: 2.385,96
Ha.
Adicionalmente
se clasifican otras dos zonas para producción agropecuaria con vocación para establecimiento
de vivienda campestre, que corresponden a las zonas de vivienda campestre
·
Hojas
Anchas Alto Vereda Mesopotamia: 160,27 Ha.
·
Marmato:
Veredas Golconda, Marmato, El Rhin y San Pedro: 1.140,35 Ha.
ANEXO 02. POBLACIÓN Y DÉFICIT HABITACIONAL.
El DANE para el año 2018 informo que Armenia tenía 295.208 habitantes, para
2024 estima que la población será de 321.186 habitantes, en los últimos 6 años ha
crecido 8,8%[2],
y se estima que al 2035 sean casi 350 mil habitantes.
Cuadro 01. Población
de la Ciudad de Armenia, 2018 a 2035.
|
POBLACIÓN |
2018 |
% |
2024 |
% |
2035 |
% |
|
Cabecera Municipal |
287.245 |
97,3% |
313.132 |
97,5% |
338.803 |
96,98% |
|
Centros Poblados
y Rural Disperso |
7.963 |
2,7% |
8.054 |
2,5% |
10.559 |
3,02% |
|
Total |
295.208 |
100,0% |
321.186 |
100,0% |
349.362 |
100,0% |
Fuente
Censo DANE, Cálculos Evivienda.
Armenia
cuenta con el 54,87% del total de la población de los doce municipios, sus problemáticas
presionan el crecimiento de la capital por cuanto aquí se concentra la oferta más
amplia de bienes, servicios y puestos de trabajo. El Quindío al 2035 tendrá 649.326 habitantes,
un 20,3% de los que tenía en 2018 (539.904).
Cuadro 02. Déficit
Habitacional en los municipios del Quindío al 2018.
Fuente
Censo DANE, Cálculos Evivienda.
El déficit habitacional se ha incrementado exponencialmente en Armenia y
el Quindío, por cuanto aquí no se desarrollan proyectos de vivienda de interés social
ni prioritaria.
ARMENIA según el DANE en junio de 2018 contaba un déficit habitacional de
12.994 hogares, 3.638 hogares requerían contar con una vivienda nueva y 9.356 hogares
necesitan mejoras en sus viviendas y en el hábitat próximo, afectados por la cohabitación,
la inadecuada prestación de servicios públicos domiciliarios, materiales provisionales
de construcción de las viviendas, sin incluir los miles de hogares que habitan las
zonas de invasión.
Anualmente en Armenia se conforman en
promedio 1.437 nuevos hogares, con 4.330 personas que requieren nuevas viviendas,
gracias al crecimiento vegetativo de la población el déficit habitacional que en
2018 era de 3.638 unidades ha aumentado en otras 8.624 unidades de vivienda, para
llegar a las 12.262 viviendas nuevas faltantes en 2024.
Aunque aquí se construye vivienda los compradores en más del 95% son residentes
de otras ciudades que se han querido trasladar al eje aguacatero, por lo tanto el
sector constructor no está resolviendo el déficit habitacional a los hogares de
menores ingresos que requieren viviendas VIP y VIS.
De allí que los hogares humildes e informales se vean obligados a
residir en las quebradas en cambuches y asentamientos ilegales que se hinchan
día a día sin control alguno hasta que en algún momento la naturaleza pasa
factura y se materializan los riesgos por fenómenos naturales previsibles que
cobran cientos de vidas año por año ante la vista indolente de toda la
sociedad. (Ver Capítulo de los ADHI).
En los últimos 19 años en Armenia
sólo se han licenciado 3.834 viviendas VIP con una participación del 8,5% del
total de las 44.974 unidades desarrolladas, cuando se deberían haber ejecutado
al menos 8.995 unidades, es decir el 20%.
Esto es un indicador de que la vivienda económica NO LES importa a los
constructores.
Cuadro 03. Construcción
de Vivienda en ARMENIA desde 2005 a noviembre de 2023.
|
ARMENIA |
NO VIS |
VIP |
VIS |
TOTAL |
||||
|
Suma de área |
Suma de unidades |
Suma de área |
Suma de unidades |
Suma de área |
Suma de unidades |
Total Suma de
área |
Total Suma de
unidades |
|
|
2.594.485 |
21.899 |
195.537 |
3.834 |
1.278.643 |
19.241 |
4.068.665 |
44.974 |
|
|
2005 |
117.544 |
1.302 |
20.324 |
423 |
137.868 |
1.725 |
||
|
2006 |
123.051 |
1.004 |
9.345 |
222 |
132.396 |
1.226 |
||
|
2007 |
74.527 |
586 |
26.354 |
527 |
100.881 |
1.113 |
||
|
2008 |
62.835 |
476 |
23.967 |
368 |
86.802 |
844 |
||
|
2009 |
63.728 |
388 |
48.977 |
805 |
112.705 |
1.193 |
||
|
2010 |
59.283 |
497 |
69.986 |
1.022 |
129.269 |
1.519 |
||
|
2011 |
118.236 |
1.041 |
70.035 |
909 |
188.271 |
1.950 |
||
|
2012 |
166.720 |
1.407 |
91.807 |
1.427 |
258.527 |
2.834 |
||
|
2013 |
263.646 |
2.325 |
24.724 |
480 |
169.126 |
2.405 |
457.496 |
5.210 |
|
2014 |
80.111 |
468 |
119.476 |
2.200 |
118.578 |
2.031 |
318.165 |
4.699 |
|
2015 |
221.225 |
2.022 |
16.999 |
325 |
51.482 |
793 |
289.706 |
3.140 |
|
2016 |
130.485 |
1.094 |
50.353 |
714 |
180.838 |
1.808 |
||
|
2017 |
290.209 |
2.080 |
749 |
24 |
122.347 |
1.718 |
413.305 |
3.822 |
|
2018 |
240.100 |
2.212 |
126.084 |
1.634 |
366.184 |
3.846 |
||
|
2019 |
166.343 |
1.416 |
200 |
5 |
104.759 |
1.640 |
271.302 |
3.061 |
|
2020 |
112.883 |
991 |
29.066 |
706 |
86.132 |
1.157 |
228.081 |
2.854 |
|
2021 |
155.722 |
1.309 |
2.892 |
68 |
17.130 |
295 |
175.744 |
1.672 |
|
2022 |
93.051 |
811 |
297 |
7 |
33.054 |
473 |
126.402 |
1.291 |
|
2023 |
54.786 |
470 |
1.134 |
19 |
38.803 |
678 |
94.723 |
1.167 |
|
QUINDÍO |
3.638.292 |
31.575 |
257.796 |
5.040 |
1.425.190 |
21.852 |
5.321.278 |
58.467 |
|
54% |
9% |
37% |
100% |
|||||
Fuente
Censo DANE, Cálculos Evivienda.
Y es que el Quindío y principalmente en Armenia no se cumple la ley 1537
de 2012, que obliga a desarrollar al menos el 20% de los suelos con usos residenciales
con viviendas VIP, los Curadores Urbanos acolitando a los constructores se han inventado
la forma de dejar remanentes de suelos al borde de las quebradas en donde se deja
el porcentaje del suelo pero donde nunca se podrán construir las viviendas para
los hogares más humildes de la Ciudad.
El déficit de vivienda nueva en Armenia puede estarse aproximando a las 11.500 unidades, de las cuales al menos el 80% deben
ser viviendas nuevas prioritarias VIP, es decir que la meta de construcción de este
tipo de vivienda debe ser de al menos de 9.200 Unidades.
Como puede observarse en las cifras la construcción de vivienda social no
puede seguir estando restringida a la iniciativa del sector constructor que argumenta
falta de suelo urbano y aumento de los costos y poco margen de utilidad, en los
municipios del Quindío no se ejecutan proyectos de vivienda de envergadura ni se
cumple la norma que obliga a desarrollar el 20% en usos VIP.
Fuente
Censo DANE, Cálculos Evivienda.
Por lo tanto los programas de vivienda prioritaria deben ser asumidos por
el ente territorial directamente y financiada precisamente con recursos de la plusvalía. Aunque la experiencia del Fondo Municipal de Vivienda
no permite que una meta como estas se pueda llegar a lograr si dicha entidad sigue
haciendo siempre lo mismo, fracasando en todos los proyectos en que se mete. Por lo cual esta empresa debería ser fusionada
con Amable y con la EDUA para crear un ente más robusto y eficaz.
[1] Ni en Bogotá que tiene el costo del suelo más alto de
la región central se permiten dichas áreas, y se ha establecido un ÁREA mínima Construida
de 42 m2 y un estándar de al menos 18 m2 construidos por habitación.
[2] El crecimiento
promedio anual es de 1,42%, mientras que el departamento del Quindío crece al 1,35%.
ANEXO 03. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA COMO FORMA DE FRENAR EL
DESARROLLO DE LA CIUDAD.
Desde el año 2005 hasta noviembre de
2023 se han licenciado y construido un total de 7.466 unidades de vivienda NO VIS
que fueron clasificadas indolentemente por los desarrolladores en estratos 1, 2
y 3, lo que significa que el 16,6% del total de estas nuevas viviendas son habitadas
por hogares pudientes pero reciben subsidios de la ciudad en los recibos de los
servicios públicos.
Esto significa que al menos el 6,47%
del total de usuarios del Acueducto de EPA que al mes de agosto de 2022 eran 115.438
suscriptores, está recibiendo subsidios a los que no tendría derecho.
Cuadro 04. Construcción
de Vivienda en ARMENIA por Estrato Socioeconómico y Tipo desde 2005 a noviembre
de 2023.
|
|
Estrato 1 |
Estrato 2 |
Estrato 3 |
Estrato 4 |
Estrato 5 |
Estrato 6 |
Total general |
|||||||||||
|
|
No VIS |
VIP |
VIS |
No VIS |
VIP |
VIS |
No VIS |
VIP |
VIS |
No VIS |
VIP |
VIS |
No VIS |
VIP |
VIS |
No VIS |
VIS |
|
|
Armenia |
677 |
647 |
1.873 |
2.573 |
2.395 |
5.003 |
4.216 |
749 |
9.231 |
3.745 |
19 |
2.598 |
8.664 |
24 |
517 |
2.024 |
19 |
44.974 |
|
2005 |
20 |
296 |
781 |
12 |
139 |
115 |
38 |
286 |
38 |
1.725 |
||||||||
|
2006 |
27 |
54 |
205 |
233 |
17 |
103 |
570 |
17 |
1.226 |
|||||||||
|
2007 |
38 |
20 |
41 |
211 |
105 |
141 |
58 |
155 |
342 |
2 |
1.113 |
|||||||
|
2008 |
28 |
1 |
31 |
19 |
114 |
348 |
65 |
186 |
52 |
844 |
||||||||
|
2009 |
20 |
81 |
41 |
658 |
71 |
66 |
81 |
79 |
96 |
1.193 |
||||||||
|
2010 |
26 |
209 |
39 |
228 |
85 |
357 |
174 |
228 |
149 |
24 |
1.519 |
|||||||
|
2011 |
43 |
12 |
84 |
245 |
90 |
356 |
188 |
296 |
536 |
100 |
1.950 |
|||||||
|
2012 |
38 |
6 |
70 |
188 |
174 |
1.223 |
190 |
10 |
923 |
12 |
2.834 |
|||||||
|
2013 |
51 |
313 |
74 |
80 |
173 |
111 |
400 |
1.919 |
281 |
1.294 |
514 |
5.210 |
||||||
|
2014 |
33 |
6 |
74 |
2.200 |
1.926 |
106 |
9 |
43 |
90 |
195 |
17 |
4.699 |
||||||
|
2015 |
40 |
19 |
93 |
1 |
52 |
636 |
324 |
438 |
550 |
276 |
674 |
8 |
29 |
3.140 |
||||
|
2016 |
61 |
5 |
151 |
2 |
178 |
521 |
139 |
155 |
525 |
31 |
40 |
1.808 |
||||||
|
2017 |
81 |
186 |
132 |
31 |
580 |
774 |
854 |
686 |
313 |
24 |
41 |
120 |
3.822 |
|||||
|
2018 |
57 |
196 |
148 |
150 |
586 |
852 |
278 |
3 |
1.081 |
433 |
62 |
3.846 |
||||||
|
2019 |
23 |
69 |
90 |
102 |
368 |
5 |
811 |
274 |
654 |
650 |
4 |
11 |
3.061 |
|||||
|
2020 |
21 |
640 |
6 |
298 |
46 |
62 |
91 |
20 |
1.070 |
24 |
427 |
130 |
19 |
2.854 |
||||
|
2021 |
22 |
11 |
114 |
68 |
264 |
245 |
20 |
175 |
339 |
414 |
1.672 |
|||||||
|
2022 |
29 |
7 |
9 |
201 |
456 |
134 |
8 |
213 |
48 |
186 |
1.291 |
|||||||
|
2023 |
19 |
428 |
57 |
19 |
170 |
186 |
17 |
19 |
45 |
47 |
160 |
1.167 |
||||||
|
Quindío |
1.147 |
990 |
2.290 |
5.519 |
3.258 |
7.111 |
8.063 |
749 |
9.315 |
5.835 |
19 |
2.600 |
8.909 |
24 |
517 |
2.102 |
19 |
58.467 |
Fuente
Censo DANE, Cálculos Evivienda.
Otras 3.177 unidades de vivienda que
se licenciaron como de interés prioritario VIP o de interés social VIS, se construyeron
en predios de estratos 4, 5 y 6, lo que indica que sus precios aunque ajustados
a los topes legales en realidad corresponden a desarrollos inmobiliarios para hogares
pudientes, esto es el 7,06% del total de las viviendas ejecutadas y representa el
82,85% del total de las viviendas clasificadas en VIP, lo cual es un indicador del
desarrollo de lo que se ha denominado “la falsa VIS”.
Nótese como se construyen viviendas NO VIS en estratos 1, 2 y 3, y se
construyen viviendas VIS en estratos 4 a 6, para de esta forma esquilmarle la
fuente de recursos a las empresas públicas de armenia, obligándola a prestar un
servicio a bajo precio a quienes tienen las rentas más altas de la ciudad.
74%, En promedio el estrato 1 es el 21,7%,
el estrato 2, el 25,2% y el estrato 3 el 27,7%. Los estratos 4 con 10%, el estrato
5 el 10,7% y el estrato 6 con 1,4%.
Muchos conjuntos residenciales que pertenecen a hogares de los estratos 5
y 6 están colados en los estratos 1,2, 3 y 4, lo cual debe corregirse.
Al revisar el estrato socioeconómico de la zona donde se construyen las viviendas
en Armenia, las cifras cambian, en estrato 1 se construye solo el 3%, en estrato
2, el 4% y en estrato 3 el 22%, que suman el 27%, pero en los estratos 4, 5 y 6
se construye el 73% de las viviendas, por lo cual no se entiende cómo se les asignan
estratificaciones en los niveles 1 a 3.
Anexo 04. El PORTE de Armenia aprobado en 1999 definía MUY BIEN el
Cobro de la Participación en la Plusvalía.
ANEXO 05. CÁLCULO DE LAS PÉRDIDAS
POR PLUSVALÍA.
El POT de Armenia de 1999 definía el
Cobro de la Participación en la Plusvalía, pero llego una Gente sin amor por la
Ciudad con mucho gusto por el Dinero y derogo la norma en el 2009 con el Acuerdo
019 y empobrecieron la Ciudad y hoy miles de niños y niñas viven en la Miseria en
Cambuches.
Las pérdidas estimadas oscilan entre
$765,2 mil millones y $1,02 Billones de pesos.
Fuente
Gaceta 185 de diciembre de 2009, Acuerdo 019.
De esta pésima y enredada forma de redacción, los secretarios de Hacienda
y los directores de Planeación y por supuesto los constructores se han pegado para
nunca haber cobrado los unos ni contribuido los otros por este concepto a favor
de la ciudad.
El Código de Rentas ACUERDO 17 de 2012, “POR MEDIO DEL CUAL SE ADOPTA EL
CODIGO DE RENTAS DEL MUNICIPIO DE ARMENIA” establecía en el Art-114 una Tarifa
del 40% de Participación en la Plusvalía.
“TARIFA: La participación del municipio en la Plusvalía generada por las
acciones urbanísticas en virtud al artículo 79 de la Ley 388, será del 40%.
(Art. 241 del Acuerdo 019 de 2009)”.
Pero muy hábilmente en el Acuerdo 229 de 2021 que expide el Estatuto
Tributario Municipal, el Artículo 191, numeral 4, que refiere a la Tarifa lo
remite al Acuerdo del POT de donde ya se había derogado y no define la tarifa
para cobrar la plusvalía.
El Acuerdo 09 de 2009 hizo que la ciudad de Armenia creciera su perímetro
Urbano en el 143,2%, agregando 810,3 Ha para tener un tamaño de 3.175,9 Ha en 2009
sin ninguna justificación.
El volteo de tierras sucedido en Armenia en el año 2.009 -cuando no se conocía
este concepto a nivel nacional- fue por el equivalente a 845,8 Hectáreas de Suelo que sin
ser de Expansión Urbana ni Suburbana aparecieron milagrosamente de la noche a la
mañana como SUELOS URBANOS y los suelos de Expansión Urbana crecieron en un 114,6%,
llegando a 631,2 Ha cuando estaban en 595,7 Ha.
Esto hizo que desde 1999 al 2009 el área Rural disminuyera el 16%, perdiendo
un total de 919,8 Ha, sin contar que ya en el 2006 se habían incorporado 147,6 Ha
al Suelo Urbano.
Las zonas Sub Urbanas en el mismo periodo crecieron en 114,6%, siendo ya
848,9 Ha. Y se presenta una diferencia de
mala fe en las cantidades de las áreas entre el acuerdo del 2009 y los planos de
la cartografía publicada, que indican que el suelo de Expansión es en realidad de
642,2 Ha y el Suburbano es de 1.114,9 Ha, lo cual les ha permitido a los beneficiarios
del volteo de tierras tener más m2 para desarrollar.
En el siguiente cuadro se muestra la evolución de las diferentes clases de
suelo en la Ciudad de Armenia, desde 1999 cuando se adoptó el primer POT denominado
en esa época como el PORTE y los ajustes realizados en los años 2004, 2006 y 2009.
En Armenia se presentó la modalidad de volteo de tierras más agresivo que
en otras partes del país como la sabana de Cundinamarca, el oriente antioqueño,
la meseta de Bucaramanga y otras regiones del país. Consiste en que además de cambiarle el uso del
suelo de rural a urbano NO se les cobra un sólo peso por participación en Plusvalía,
no se les exigen cargas ni compensaciones urbanísticas, los costos de tramitar las
licencias son los más bajos del país y los constructores no contribuyen ni con plantas
de tratamiento de agua potable y mucho menos con plantas de tratamiento de aguas
residuales, y por supuesto que ni siquiera pavimentan las vías que alimentan
sus proyectos.
Cuadro 05. Detalle
en el cambio del uso del Suelo de Armenia en 1999, 2004, 2006 y 2009.
Fuente
Acuerdo 019 de 2009, cálculos Evivienda.
Los desarrolladores le dejan todos los pasivos ambientales y tributarios
a la ciudad, que con el poco presupuesto que le queda no alcanza a sostener la carga
de todos los problemas que la aquejan.
Todos estos cambios del uso del suelo paradójicamente no le han producido
NI UN SOLO PESO al erario de la Ciudad de Armenia, como se puede observar en la
forma desleal como redactaron el artículo 241 referido a la Plusvalía, que no permite
su cobro ni se entiende, acomodado para beneficiar al gremio constructor únicamente
en detrimento de toda la sociedad.
En Armenia desde el 2009 a noviembre
de 2023, se han licenciado y construido un total de 41.171 unidades de vivienda
que suman 3.610.718 m2, pero en el mismo período sólo 3.834 unidades fueron viviendas
VIP con un área promedio de 47,00 m2. 18.531
fueron viviendas NO VIS con área promedio de 154,0 m2 con el mayor porcentaje (45,0%)
y la Vivienda Vis participó con (46,0%) con 18.875 unidades con un área promedio
de 59,0 m2.
En este mismo período de tiempo el municipio de Armenia NO ha recaudado NUNCA
ni un peso por concepto de Plusvalía fue de cero pesos COL $0,00 y ningún constructor
ha pagado un sólo peso por dicho concepto, aunque el plusvalor
de la tierra si se presentó, fueron los particulares los que se apropiaron de dicha
renta.
Cuando una cuadra de tierra paso de valer entre $50
a $150 millones de pesos, a venderse por metros cuadrados sobre la Avenida Centenario
que oscilan entre $750 mil pesos hasta en $2,0 millones de pesos e incluso más,
incrementando su valor hasta en 80 veces su valor original.
Se calcula que por concepto de plusvalía la Ciudad
de Armenia debió recibir en los últimos 14 años, una suma cercana a los $652 mil
millones de pesos, tiempo durante el cual se han construido un total de 4.346.780
metros cuadrados con diferentes usos y destinos según cifras del DANE de las ESTADÍSTICAS
DE EDIFICACIÓN LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN – ELIC, Series históricas por municipios
Cobertura Nacional.
Fuente
Acuerdo 019 de 2009, cálculos Evivienda.
ANEXO 06. CÁLCULO DE LAS PÉRDIDAS POR IMPUESTOS DE LA
CONSTRUCCIÓN.
Como efecto de esto, Armenia es uno de los más pobres del país, en relación
con el tamaño de su población y su categoría, en la medida que los recaudos de las
rentas municipales son los más bajos de entre 15 ciudades y municipios de su misma
categoría, y esto se debe a que pese a que existe una gran actividad económica las
rentas derivadas de la participación en la plusvalía, en los impuestos de delineación urbana y de recuperación de las compensaciones
urbanísticas son mínimas tendientes a cero.
Cuadro 06. Comparativo
Ingresos Corriente de Libre Destinación para 15 ciudades de primera categoría incluyendo
Armenia.
Fuente
CT01 - Categorización de Municipios por la Contaduría General de la Nación con información
del CGR.
Fuente
DANE - CUENTAS NACIONALES DEPARTAMENTALES, Producto Interno Bruto por departamento,
Base 2015. 12 agrupaciones - Secciones CIIU Rev. 4 A.C.
Desde el año 2009 con la aprobación
del POT el sector constructor y su derivado de las actividades inmobiliarias
han tenido ingresos por valor de COL $ 18,31 billones de pesos, con una
participación del 18,85% en el PIB total del Quindío de estos 14 años (2009 a
2022) que asciende a $97,1 billones de pesos.
El PIB promedio anual durante los
últimos diez años del sector constructor e inmobiliario es de $1,83 billones de
pesos.
Durante el mismo
período de tiempo el sector constructor ha contribuido con la Ciudad de Armenia
por concepto del Impuesto de Delineación Urbana por valor de $16,742 millones
de pesos y por concepto de Aprovechamiento Urbanístico Adicional la suma
de $9.309 millones de pesos, para un gran total de $26,051 millones de pesos,
con un promedio anual de $1.737 millones de pesos.
Al comparar las
contribuciones del sector constructor de los últimos 15 años que suman $26,051 millones
de pesos con el PIB de la Construcción durante el mismo tiempo que suma $18,308
billones, se deduce que el sector contribuye con apenas el 0,14% de lo que vende
a las rentas municipales.
La plusvalía que se calcula dejó de pagar el sector
constructor durante este mismo tiempo por $765 mil millones de pesos equivalen apenas
al 3,56% de las ventas.
Estas cifras demuestran y soportan la necesidad de
revivir la Plusvalía que deben pagarle los constructores a la ciudad, cuyas ventas
en promedio anual por valor de $674 mil millones de pesos y de las actividades
inmobiliarias por valor de $793 mil millones de pesos les permiten holgadamente
contribuirle a la ciudad con recursos por valor de $128 mil millones de pesos anuales
por lo más bajo.
ANEXO 07. CÁLCULO DE LAS PÉRDIDAS
POR COMPENSACIONES URBANÍSTICAS.
La mala conducta de los constructores con sus compradores, también se refleja
en el incumplimiento de las obligaciones urbanísticas con la ciudad.
Desde hace
ya varios años se generaron pérdidas a la CIUDAD DE ARMENIA por el indebido o nulo
cobro de los aprovechamientos
urbanísticos adicionales y las compensaciones urbanísticas, al ponerse de moda la
prescripción de los impuestos, práctica preferida por constructores agremiados en
contubernio con empleados que dejan pasar el tiempo y no ejercen sus obligaciones,
en este caso, dejan vencer los plazos para iniciar los procesos pre jurídicos y
jurídicos o no notificar en debida forma a los deudores.
Las pérdidas
iniciales que reportaba una de las dos curadurías ascendían a $11.482 millones de
pesos, faltando la información de la otra curaduría y de más licencias y faltando
los años 2018 a 2022, sin embargo cuando se analiza la información en forma detallada,
se encuentra lo siguiente:
De un total de 97 registros de licencias que deben pagar o compensar, 45 deben compensar
ÁREAS DE CESIÓNES medidas en metros cuadrados, 18 deben compensar cupos de PARQUEADEROS,
26 son de MAYOR EDIFICABILIDAD O ALTURA y otras 7 combinan CESIÓNES Y MAYORES EDIFICABILIDADES.
Al revisar
los precios a los cuales se tasan estas compensaciones, se encuentra que el metro
cuadrado de CESIÓNES se liquida entre $23.000 y $259.890 pesos, cuando en el comercio
el metro cuadrado en las zonas donde se construyen los proyectos es de al menos
$1 millón de pesos.
Al verificar
las sumas y multiplicaciones se encuentra que en realidad las liquidaciones se han
hecho con precios promedio de $4.562 pesos y con un promedio que no alcanza los
$160.000 mil pesos por metro cuadrado. Lo que significa que al valorar la totalidad
de los m2 que debieron compensarse en 45 licencias suman 310.037 m2, y el valor
que se liquidó fue de apenas $11.530 millones cuando en realidad esa cantidad de
tierra valdría $322.657 millones de pesos. Una diferencia de $311.126 millones en
desfavor de la ciudad.
Al revisar
las 26 licencias que debían compensar Mayores Alturas y más Edificabilidad, se encuentra
que debían compensar un total de 86.281 metros cuadrados, los cuales fueron liquidados
en favor de los constructores con precios entre $24.000 pesos y $2.400.000 pesos
el m2, pero al revisar las sumas y multiplicaciones la realidad es que se liquidaron
a precios desde $13.304 a $870.000 pesos, con un promedio de apenas $85.339 pesos
por cada m2.
Esto significa
que los 86.281 metros cuadrados cuyo valor de venta a precios comerciales es de
al menos $2 millones de pesos (aunque en la ciudad se encuentran m2 a $4 y $5 millones)
debería ser de al menos $173.835 MILLONES DE PESOS, se liquidó para ser cobrado
por la suma ridícula de $3.378 millones de pesos, abriendo otro boquete a las finanzas
del municipio por valor de $170.458 millones de pesos.
En cuanto
a la compensación de cupos de parqueaderos, al revisar las 18 licencias se encuentra
que debían compensar un total de 126 parqueaderos los cuales se informa que se liquidaron
con precios entre $2.500.000 y $16.500.000 pesos por unidad, pero al revisar el
valor realmente liquidado el valor apenas es de $3.062.500 pesos, cuando en el mercado
un cupo de estacionamiento se vende entre $25 y $35 millones de pesos, así las cosas
estos cupos que deberían haberle representado a la ciudad una compensación por valor
de $3.147,5 millones le generaron una pérdida de $1.936 millones, pues sólo se liquidó
para cobrar la suma de $1.211 millones de pesos.
Al sumar estos tres conceptos la ciudad debería haber
recibido por estas 97 licencias en total 396.318 metros cuadrados de compensaciones
por Cesiones no entregadas y 41.614 metros cuadrados por mayor edificabilidad, lo
que a precios del mercado representa (con precios comerciales) una suma de $496.492
millones de pesos, pero de los cuales apenas le liquidaron mal liquidados una suma
ridícula de $14.908 millones de pesos.
En total este detrimento alcanza la suma de $483.520
millones de pesos, incluyendo las unidades de parqueadero.
Si el valor
del metro cuadro en aras de la discusión fuese de apenas $500 mil pesos, el desfalco
sería de $241.760 millones de pesos, y si fuese de un cuarto de millón, es decir
de apenas $250.000 pesos el m2, la perdida sería de al menos $120.820 millones,
esta última cifra es diez veces superior a lo que les fue liquidado a los constructores
por los empleados de las curadurías urbanas y las dependencias de planeación y de
hacienda de la ciudad.
Al revisar lo que se liquidó y se cobró en estas 97
licencias la suma que es ridícula da apenas $16.705 millones, de los cuales los
señores constructores de acuerdo con estos cuadros han pagado sólo $9.309 millones
de pesos. Pero como el precio de la tierra en Armenia no
es de Un millón de pesos, la Fiscalía se encuentra calculando el verdadero impacto
en las finanzas municipales.
Cuadro 07. Constructores
de Armenia con NUNC en la fiscalía general de la Nación.
Dejo el
enlace para que consulten los NUNC. https://www.fiscalia.gov.co/colombia/servicios-de-informacion-al-ciudadano/consultas/denuncias-ley-906-de-2004/
ANEXO 08. LAS ESTAFAS A LOS COMPRADORES DE VIVIENDA Y A LA CIUDAD.
En Armenia desde el 2009 a noviembre
de 2023, se han licenciado y construido un total de 41.171 unidades de vivienda
que suman 3.610.718 m2, pero en el mismo período sólo 3.834 unidades fueron
viviendas VIP con un área promedio de 47,00 m2.
18.531 fueron viviendas NO VIS con área promedio de 154,0 m2 con el
mayor porcentaje (45,0%) y la Vivienda Vis participó con (46,0%) con 18.875
unidades con un área promedio de 59,0 m2.
De este gran total de unidades de vivienda licenciadas una gran mayoría se
encuentra en proyectos paralizados por estafas inmobiliarias y sólo 3.834 unidades
podrían haber disminuido el déficit habitacional. Aunque es claro que todo lo que se construye en
la ciudad se convierte en viviendas turísticas (60,80% están dedicadas a este uso
la mayoría son Apartamentos turísticos 62,3% y el 22,4% son Fincas turísticas).
Planeación Municipal de Armenia es una dependencia debilitada por la cantidad
de procesos y carga operativa que tiene, al mes de octubre de 2023 informaba mediante
radicado DP-POT-11730 que había intervenido cinco (05) empresas constructoras, se
encontraba en proceso de intervenir dos (02) más y que tenía abiertas Ochenta y
Nueve (89) investigaciones contra los constructores de la ciudad.
Tuvieron que transcurrir más de 10 años para que el Municipio de Armenia
se pronunciara y de forma incompleta en esta materia pues este problema compromete
por lo menos una treintena de enajenadores de vivienda y la jurisprudencia indica
que será el Municipio de Armenia con cargo al Presupuesto Municipal quien tendrá
que salir indemnizar a todos los compradores que fueron estafados por no haber realizado
en su debido momento (a sabiendas de las graves fallas e incumplimientos) su labor
de ejercer Inspección, Vigilancia y Control y esto se debe a que los responsables
se fugaron con los recursos.
Por su parte la Superintendencia de Industria y Comercio en el mes de noviembre
de 2023 con Radicado: 23-444644, contaba con Treinta (30) investigaciones contra
Catorce (14) constructoras de Armenia, tres de ellas con sanciones millonarias y
que daba apertura a Cuarenta y Dos (42) expediente por igual número de proyectos
inmobiliarios de Treinta y Ocho (38) constructoras, completando así un total de
Cincuenta y Dos (52) constructoras en investigación.
¿Dónde residen y dónde compraron los protagonistas de la estafa?
|
PAÍSDE RESIDENCIA |
% |
|
Ciudad dónde Hizo la Compra |
% |
|
Colombia |
70% |
|
Bogotá |
81% |
|
España |
15% |
|
España |
10% |
|
Estados Unidos |
7% |
|
Armenia |
5% |
|
Francia |
4% |
|
Francia |
3% |
|
Australia |
1% |
|
Pereira |
1% |
|
Argentina |
1% |
|
91% de los ESTAFADOS Compran SIN VER NI VISITAR los Lotes
NI Conocer las Obras, lo cual facilita la Estafa. |
|
|
Ecuador |
1% |
|
||
Los proyectos aprobados e incumplidos.
|
MENCIONE EL PROYECTO DONDE LE
PROMETIERON EL INMUEBLE Y NO LE CUMPLIERON. |
% |
|
Sevilla |
40% |
|
Oviedo Parque Residencial |
28% |
|
Malasaña |
11% |
|
Salou |
7% |
|
Málaga |
7% |
|
Cibeles |
5% |
|
El Raval |
3% |
Tiempo de Espera, Muchos compradores completan ya 10 años de haber sido estafados.
|
Año de compra e incumpliendo |
|
|
2014 |
4% |
|
2016 |
29% |
|
2017 |
25% |
|
2018 |
21% |
|
2019 |
12% |
|
2020 |
5% |
|
2021 |
3% |
|
2022 |
1% |
79% de las víctimas vienen de atrás, y a la fecha las administraciones NO
han tomado medidas al respecto.
Ante la ausencia de control y vigilancia de las autoridades estas empresas
continúan año tras año engañando a más personas. Actualmente se cuentan por varios miles los afectados.
Las pérdidas se estiman en US $ 60 millones de dólares, equivalentes a más
de una tercera parte de las exportaciones de café de toda la región.
No DEMANDAN No Reclaman
|
|
SI |
NO |
|
¿La Fiduciaria le hizo devolución del Dinero? |
21% |
79% |
|
¿Firmo el Otro Si que le propusieron? |
44% |
56% |
|
¿Tiene algún proceso Legal en contra? |
15% |
85% |
Atentamente,
LUIS ALBERTO
VARGAS BALLEN
CC 18.490.889
CEL. 314.2105325
Miembro del Consejo de Cuenca del Pomca del Río La
Vieja 2020-2024 - Premio Nacional 2022 por Veeduría Ciudadana “Alfonso Palacio
Rudas” otorgado por la Contraloría General de la República.
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