Compilado por Luis Alberto Vargas Ballén, Gerente eVivienda.
I.
COMPORTAMIENTO DE LA ECONOMÍA COLOMBIANA
Para conocer el sector Constructor, debemos primero asomarnos
al desempeño de toda la economía Colombiana y ver dentro del mismo, el aporte de
la Construcción al crecimiento de la economía, este estudio de la Superintendencia
de Sociedades nos permite revisar dichas cifras de una manera sencilla y breve.
Lamentablemente los últimos informes disponibles son para
el año 2.017. Sin embargo es el primer
informe que permite comparar las cifras de las empresas con base en las nuevas
normas NIIF.
Durante 2017, el PIB de Colombia registró un crecimiento
del 1,8% respecto a 2016. El crecimiento
del PIB colombiano fue mayor al de países como México (1,5%) y menor que el de países
como Perú (2,2%).
Gráfica 1. Evolución anual del producto interno bruto Tasas
anuales de crecimiento porcentual.
a)
PIB por ramas de actividad
En 2017, el PIB de cinco de las nueve ramas de actividad
económica crecieron y tres de ellas estuvieron por encima del promedio. Las actividades
con mayor crecimiento fueron: (i) agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca
(4,9%); (ii) servicios financieros e inmobiliarios (3,8%); y (iii) servicios sociales,
comunales y personales (3,4%).
La rama de agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca
explica su crecimiento principalmente por la variación positiva en las actividades
de cultivo de otros productos agrícolas (8,1%) y producción pecuaria y caza (4,1%).
La rama de servicios financieros e inmobiliarios explica
su evolución principalmente por el aumento del 6,7% en los servicios de intermediación
financiera. En la rama de servicios sociales se destaca el crecimiento de las siguientes
actividades: administración pública y de defensa; seguridad social de afiliación
obligatoria y educación de mercado (4,1%).
De las cuatro ramas que mostraron una variación negativa
se destacan la de explotación de minas y canteras (-3,6%) y la de industrias manufactureras
(-1,0%).
En la rama de explotación de minas y canteras la variación
negativa está explicada principalmente por la actividad extracción de minerales
metalíferos, que tuvo una disminución de 16,0%.
Las industrias manufactureras mostraron por su parte una
variación negativa en la actividad de fabricación de productos metalúrgicos básicos,
que presentó una disminución de 10,4%.
La rama de comercio explica su variación positiva principalmente
en el crecimiento de la actividad mantenimiento y reparación de vehículos automotores;
reparación de efectos personales y enseres domésticos (2,1%).
La rama de construcción presenta una variación negativa que
se explica principalmente por las actividades de construcción de edificaciones completas
y de partes de edificaciones y de acondicionamiento de edificaciones (-10,4%).
Gráfica No. 2. Variación porcentual anual del PIB por grandes
ramas de actividad económica 2016P / 2017Pr
(enero-diciembre)
b)
Resultados de las 1.000 Empresas Más Grandes Por Ingresos
Operacionales, Bajo Norma Internacional.
La Superintendencia de Sociedades efectuó un análisis del
desempeño financiero de las 1.000 empresas más grandes por ingresos operacionales5
a partir de la información reportada por las empresas que prepararon su contabilidad,
con corte a 31 de diciembre del 2017, de acuerdo con las normas internacionales
de información financiera (NIIF).
Se incluyen las empresas que reportaron información financiera
a las diferentes autoridades de supervisión, así:
1.
Datos
generales de las empresas.
Las 1.000 empresas más grandes presentaron un crecimiento
del 5,98% en sus ingresos operacionales en 2017, en comparación con lo acontecido
en 2016.
En lo concerniente a las ganancias o pérdidas, se aprecia
un incremento del 14,36% en el período analizado, explicado principalmente por las
utilidades generadas en el sector de minería e hidrocarburos.
Por su parte, la rentabilidad del patrimonio fue de 8,56%
en 2017, lo que significó un ascenso de 0,3 puntos porcentuales frente al año inmediatamente
anterior. Este resultado fue ocasionado por el aumento en el margen neto, debido
al incremento en las utilidades netas.
2.
Resultados
por sector económico.
A continuación se analiza el comportamiento financiero de
los sectores agropecuario, comercio, construcción, manufactura, minero e hidrocarburos
y servicios, de las 1.000 empresas más grandes para el 2017.
El sector que registró un mayor crecimiento en ingresos operacionales
entre 2016 y 2017 fue el sector minero e hidrocarburos con una variación del 21,85%,
seguido del sector comercio con una variación del 5,59%. El sector de manufactura
decreció un 0,96%, entre 2016 y 2017.
Para el año 2017 todos los sectores presentaron ganancias
netas, y el sector que más creció en ganancias fue el de minería e hidrocarburos
con un incremento del 261,46%.
Por su parte, el total de los ingresos operacionales del
año 2017 para las empresas analizadas, se distribuyó así: el sector servicios representó
25,91%, manufactura 24,20%, comercio 22,90%, minero e hidrocarburos 22,52%, construcción
2,88% y agropecuario 1,58%.
3.
Resultados
año 2017 por regiones.
A continuación se analiza el comportamiento de las regiones
del territorio colombiano a las que pertenecen las 1.000 empresas más grandes, objeto
de este acápite, discriminadas de la siguiente manera: Bogotá- Cundinamarca, Eje
Cafetero, Antioquia, Centro–Oriente y Otros. Dentro de este último se incluyen las
regiones Caribe, Centro–Sur, Llanos Orientales y Pacífica.
Conforme se señala en la gráfica No. 4, la región Bogotá-Cundinamarca
concentra el 54,10% del total de las empresas más grandes, seguida por “Otras” que
representa el 22,40%. Por su parte las regiones Antioquia, Eje Cafetero y Centro
oriente agrupan conjuntamente el 23,50%.
Las Regiones fueron definidas internamente por la Superintendencia
de Sociedades para este análisis de la siguiente manera: Bogotá – Cundinamarca;
Antioquía, Eje Cafetero (Caldas, Quindío y Risaralda), Centro Oriente (Boyacá, Norte
De Santander y Santander); Otros: Caribe ( Atlántico, Bolívar, Cesar, Córdoba, La
Guajira, Magdalena, San Andres y Providencia y Sucre), Llanos (Arauca, Casanare,
Guainía, Guaviare, Meta, Vaupés y Vichada), Centro-Sur (Amazonas, Caquetá, Huila,
Putumayo y Tolima), Pacifico (Cauca, Choco, Nariño y Valle).
En relación a los ingresos operacionales, en 2016 la región
Bogotá Cundinamarca presentó el mayor crecimiento frente al año anterior, con un
8,43%, le siguen la región Eje Cafetero y Centro Oriente con un crecimiento del
7,20% y 7,02% respectivamente.
En relación a las ganancias, las cifras muestran ganancias
en el año 2017 para todas las regiones analizadas.
En materia de participación en ingresos operacionales de
las empresas analizadas, en el año 2017 la región Bogotá-Cundinamarca concentró
el 61,74% de los ingresos operacionales, seguido de “Otras” regiones. En cuanto
a la participación de la utilidad neta la región Bogotá Cundinamarca ocupó el primer
lugar con 69,4%, seguido de Antioquia con 22,33%.
4.
Conclusiones.
En relación con las empresas que presentaron su información
financiera, podemos concluir lo siguiente:
• Es la primera vez que se puede hacer un estudio comparativo
de la información financiera bajo el nuevo régimen contable (NIIF). Esto permite medir con criterios homogéneos las
variaciones en patrimonio, ingresos, activos y utilidad.
En términos generales, se tiene que el proceso de convergencia
a NIIF ha sido exitoso desde el punto de vista de los supervisores y de los preparadores
de la información.
• Los ingresos operacionales presentaron un crecimiento del
5,98% y las ganancias tuvieron un incremento del 14,36% en el período analizado.
Dichos resultados se explican principalmente por las utilidades
generadas en el sector de minería e hidrocarburos.
• Los sectores que registraron mayor crecimiento de los ingresos
operacionales fueron: Minero (21,85%), Comercio (5,59%), y Servicios (2,3%).
• Las regiones que registraron el mayor crecimiento en ingresos
operacionales fueron: Bogotá-Cundinamarca, con un 8,43%, Eje Cafetero, con un 7,20%,
y Centro Oriente, con un 7,02%.
II.
CARACTERIZACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
DE LA CONSTRUCCIÓN.
a)
Estructura del Sector.
Antes de iniciar el análisis de desempeño financiero, es
importante aclarar el rol que juegan cada uno de los tipos de actores principales
en este sector.
CONSULTORES. Según
la CCI quienes se identifican como CONSULTORES, son diferentes empresas dedicadas
a la actividad de la consultoría, las cuales son fundamentales en la realización
de las obras de ingeniería, ya que son los que ofrecen el conocimiento profesional
especializado y técnico, de la mano del juicio independiente y de experiencia que
permite garantizar objetividad en el análisis y la toma de decisiones, dichos participantes
en este rol son catalogados como la industria del conocimiento dentro del sector.
Es así, que una de las características fundamentales de estas
empresas es que cumplen sus funciones en pro del bienestar de la obra, alejados
de factores ajenos, comerciales, políticos o institucionales, que puedan interferir
en su independencia; los CONSULTORES son responsables de apoyar en la toma de decisiones
para realizar una adecuada ejecución del proyecto, lo que lo cataloga como el garante
de la calidad de una obra de ingeniería.
“La Consultoría es un servicio de alto valor agregado, que
no cuesta mucho con respecto al costo total de la obra, y que ayuda a ahorrar recursos,
problemas, demoras, sobrecostos e incertidumbres”.
CONSTRUCTORES. De
acuerdo con la definición de la Cámara Colombiana de Infraestructura (CCI) después
de realizar los estudios correspondientes para identificar el funcionamiento del
sector, se puede decir que los CONSTRUCTORES ejecutan sus proyectos basados en un
contrato de obra pública o bajo el modelo de participación público privada (APP)
en el cual se acuerda y se define la construcción de infraestructura civil de gran
envergadura; estos contratos normalmente se adjudican a través el mecanismo de licitación
pública, permitiendo que existan varias ofertas y así, escoger la mejor propuesta
en cuanto a calidad y precio.
El sector de la construcción no es la excepción, entre los
objetivos principales de Estadísticas de Edificación Licencias de Construcción realizadas
por esta entidad se encuentra: “Establecer el metraje aprobado para la construcción
de vivienda, separando detalladamente lo que corresponde a vivienda de interés social
(VIS) y vivienda diferente a VIS”
Para un mayor entendimiento de los términos utilizados en
el análisis de este sector, es necesario describir el significado y la composición
de los indicadores que miden el comportamiento del sector de la construcción.
Gráfico
3.1. Composición del sector de la construcción
Gráfico
3.2. Estructura del sector de la construcción
en Colombia.
En primer lugar se encuentra el denominado PIB de la construcción
que no es más que el valor de la producción de un país representado en casas, edificios,
estadios, construcción de obras de ingeniería, presas, pozos petroleros, entre otros,
durante un determinado periodo de tiempo, generalmente un año, restando el consumo
de materiales de construcción y el valor de los terrenos en las que estas obras
se realizaron (costo imputado).
Cuadro 3.1. Términos
básicos relacionados con el sector vivienda.
En el Cuadro 3.2 muestra la composición en grupos y sub grupos
del ICCV y el peso otorgado en la ponderación a la hora de hacer el cálculo del
índice.
Cuadro 3.2. Composición del ICCV GRUPO SUBGRUPO Ponderación
El PIB de la construcción, está compuesto por dos subsectores
denominados edificaciones y obras civiles.
La actividad edificadora se mide con unos indicadores llamados
área iniciada (nueva) y área licenciada (área aprobada por licencias de construcción)
por ciertos periodos de tiempo.
El sector edificador a su vez se divide en vivienda (casas
y apartamentos), que se analiza por medio de diferentes indicadores como por ejemplo:
el IPVN (índice de precios de vivienda nueva) y el ICCV (índice de costos de construcción
de vivienda).
La VIVIENDA está clasificada en Vivienda de Interés Social
(VIS) y Vivienda diferentes de Interés Social (No VIS) y Edificaciones cuyos usos
son diferentes al habitacional.
Finalmente, se encuentran las OBRAS CIVILES, medidas a través
de indicador IIOC (Indicador de Inversión en Obras Civiles).
Dentro de la vivienda VIS se encuentra la Vivienda de Interés
Prioritario (VIP).
A manera de ilustración se definen los términos básicos más
importantes relacionados con el sector en el siguiente Cuadro.
III.
EL SECTOR DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.
El sector de construcción edificaciones
venía creciendo en los últimos 10 años en promedio 7%, sin embargo, para el año
2017 presentó un ajuste debido a la desaceleración de la economía. A través del presente informe de la Superintendencia
de Sociedades se da a conocer la situación económica y financiera de las empresas[1] (Nota 1) pertenecientes a este
sector, que desarrollan su actividad en el país, por medio del análisis comparativo
de los dos últimos años.
Los estados financieros reportados por
las empresas supervisadas por la Superintendencia de Sociedades[2] (Nota 2), preparados bajo norma
internacional de información financiera (NIIF), constituyen la principal fuente
de información para la elaboración de este informe. Adicionalmente, se consultaron datos publicados
por el Departamento Nacional de Estadística (DANE), el Banco de la República y la
Cámara Colombiana de la Construcción, entre otros.
La muestra general para este informe está
conformada por 1071 empresas. Sin embargo,
teniendo en cuenta que algunas empresas reportaron información bajo NIIF plenas
grupo 1 y otras bajo NIIF pymes grupo 2, el análisis incluyó, de manera independiente,
los dos grupos de empresas, así:
1.
NIIF plenas grupo 1: se estudió la situación
financiera, para los años 2016 y 2017, de una muestra de 152 empresas con diferente
naturaleza jurídica, tamaño y operación.
Dicha información se clasificó en 2 subsectores, teniendo cuenta el tipo
de negocio: (i) construcción de obras residenciales (CIIU: F4111versión 4. A.C.) con 135 empresas y (ii) construcción de
obras no residenciales (CIIU: F4112, versión 4.
A.C.) con 17 empresas.
2.
NIIF pymes grupo 2: se trabajó con información
financiera, para los años 2016 y 2017, de una muestra de 919 empresas con diferente
naturaleza jurídica, tamaño y operación.
La información se clasificó en 2 subsectores, teniendo cuenta el tipo de
negocio: (i) construcción de obras residenciales 5 con 795 empresas y (ii) construcción
de obras no residenciales 6 con 124 empresas.
Es importante aclarar que la información
analizada en este informe corresponde a los estados financieros individuales o separados
de cada empresa y no a los estados financieros consolidados o de sus matrices.
Por otro lado, cuando en el estudio se
hace referencia a “ingresos operacionales”, se entiende por éstos, la sumatoria
de los siguientes rubros: ingresos de actividades ordinarias, otros ingresos, la
participación en las ganancias de subsidiarias, asociadas y negocios conjuntos que
se contabilicen utilizando el método de la participación.
Para mayor precisión, en este estudio,
el subsector de construcción de obras residenciales comprende las empresas que se
dedican a la construcción de vivienda de interés social (VIS) y vivienda diferente
de interés social (NO VIS). A su turno, el
subsector de construcción de obras no residenciales comprende las empresas enfocadas
en la edificación de centros comerciales, hospitales, oficinas y bodegas, entre
otros.
a)
Estructura del Estudio
Este estudio está organizado de la siguiente
forma:
Descripción de las principales variables
del sector de construcción de edificaciones, y el desarrollo de las mismas.
Descripción de aspectos microeconómicos
del sector para el año 2017, tales como el tamaño de las empresas, naturaleza jurídica
y departamento.
Análisis de desempeño de las empresas
que reportaron estados financieros de forma continua, durante el periodo 2016-2017
bajo de norma internacional.
Conclusiones del estudio.
b)
Cifras de desempeño del Sector Construcción.
1.
Producto
Interno Bruto - PIB
Durante el año 2017, la economía colombiana
creció 1,8% respecto al año 2016, impulsado principalmente por las ramas de agricultura,
ganadería, caza, silvicultura y pesca, así como de establecimientos financieros, seguros, actividades
inmobiliarias y servicios a las empresas.
El valor agregado de la rama de construcción
disminuyó 0,7%, producto de la caída en la construcción de edificaciones en 10,4%
mientras que en obras civiles aumentó en 7,1%, tal como se observa en la siguiente
gráfica:
Fuente: DANE.
El comportamiento del sector de construcción
de edificaciones obedece tanto a la disminución en la construcción de no residenciales
en 16,2%, como a la de residenciales en 6,2%.
Para el año 2017, dicho sector aportó
al PIB, a precios constantes, un valor de 16,1 billones de pesos (cifras preliminares).
Fuente: DANE.
El PIB de construcción está reportado
en precios constantes y serie desestacionalizada. Pr: Cifras preliminares; P: Cifras provisionales
2.
Licencias
de construcción
Para el año 2017, los metros cuadrados
de construcción aprobados fueron de 20.098.870 m2, lo que representó una disminución
de 8,8% respecto al área acumulada en el año 2016.
El área aprobada para vivienda decreció
7,9% y para otros destinos en 11,5%.
Fuente: DANE – Sección Construcción
c)
Aspectos Microeconómicos
Esta sección contiene el análisis microeconómico
de las 1071 empresas del sector de construcción de edificaciones que remitieron
estados financieros de forma continua para los años 2016 y 2017 bajo norma internacional,
de las cuales 152 reportaron NIIF plenas grupo 1 y 919 NIIF pymes grupo 2. Así mismo, se presenta el análisis divido en los
subsectores construcción residencial y no residencial.
3.
Clasificación
por Tamaño[3] (Nota 3) para el año 2017
De acuerdo con la clasificación establecida
en el artículo 2° de la Ley 905 de 2004, de las 152 empresas que reportaron NIIF
plenas grupo 1, el 63,82% corresponde a grandes empresas y el 36,18% a pymes (medianas
32,89% y pequeñas 3,29%).
En la siguiente tabla se observa que las
97 empresas catalogadas como grandes, tuvieron una participación del 97,67% sobre
el total de los ingresos operacionales generados por estas empresas en el 2017,
mientras que las medianas tuvieron una participación del 2,27% y las pequeñas, el
0,06% restante.
Por su parte la tabla 3, refleja la información de las empresas
que reportaron NIIF pymes grupo 2. Se evidencia
que las 338 empresas identificadas como grandes, tuvieron una participación del
65,40% sobre el total de los ingresos operacionales percibidos en el 2017, mientras
que las empresas catalogadas como medianas tuvieron una participación del 31,70%.
Fuente: Supersociedades
- Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros.
4.
Naturaleza
jurídica de las entidades en la muestra
De las empresas de
toda la muestra, 726 son sociedades por acciones simplificadas (S.A.S.), 235 sociedades
anónimas, 66 sociedades de responsabilidad limitada, 30 son sociedades en comandita
por acciones, 7 son sociedades en comandita simple, 5 son sucursales de sociedades
extranjeras y 2 empresa unipersonal (ver gráfica 4).
Por su parte, para el subsector residencial
se evidencia una tendencia creciente de los ingresos operacionales en cada uno de
los tipos societarios, a excepción de las empresas que son sucursales de sociedades
extranjeras y unipersonales.
Fuente: Supersociedades – Cálculos Grupo
de Estudios Económicos y Financieros.
Para el subsector no residencial se evidencia
una tendencia creciente de los ingresos operacionales en cada uno de los tipos societarios,
con excepción de las empresas limitada y unipersonal.
5.
Clasificación
por Departamento
Conforme se observa
en la gráfica No. 5, la región con mayor
participación de empresas para el año 2017 es Bogotá D.C., seguido de Antioquia
y Valle.
d)
Análisis de Desempeño Grupo 1 NIIF Plenas
A continuación se
analiza el desempeño financiero de las 152 empresas que reportaron su información
bajo normas internacionales plenas grupo 1, según el subsector al que pertenecen:
(i) construcción de obras residenciales y (ii) construcción de obras no residenciales.
6.
Construcción
de Obras Residenciales
6.1. Estados Financieros
Durante el año 2017,
el subsector de construcción de obras residenciales, integrado por 135 empresas
de la muestra, presentó una continuación de la tendencia creciente de los activos,
pasivos y patrimonio. El activo aumentó el
13,23%, al incrementarse en $2.6 billones del año 2016 al 2017. El pasivo tuvo una variación del 11,67% frente
al año 2016, es decir, de $1.6 billones en el periodo mencionado. Por su parte, el patrimonio creció en 17,03%,
al pasar de $5.7 billones en 2016 a $6.7 billones en 2017.
Como se observa en
la tabla 7, las cuentas principales del estado de resultado integral presentaron
incrementos para el año 2017, excepto los “otros gastos”, que disminuyeron en 34,48%. Los ingresos operacionales aumentaron en 6,27%,
los costos de ventas en 7,03% y los gastos de administración en 6,68%.
En la gráfica 7 se
muestra el valor de las ganancias (pérdidas) generadas en cada año. Para el año 2017 se observa un crecimiento de
las ganancias en 19,8%.
6.2. Análisis financiero
Como se puede observar
en la gráfica 8, existe una brecha significativa entre el margen bruto y los márgenes
operacionales, antes de impuesto y neto, lo que indica que los costos de venta representan
un alto porcentaje de las ventas. Adicionalmente,
un margen neto positivo nos indica que a pesar del aumento en los gastos de ventas,
administración y otros gastos, las ventas crecieron lo suficiente para asumir dicho
aumento.
Nota: Margen bruto=
Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) bruta;
Margen Operacional= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) por actividades
de operación; Margen utilidad antes de impuestos= Ingreso operacional / Ganancia
(pérdida) antes de impuestos; Margen neto= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida).
En el año 2017, las
empresas de este subsector presentaron resultados positivos. Tanto la rentabilidad del patrimonio como la rentabilidad
del activo presentaron leves disminuciones, producto de la menor rotación de los
activos.
Nota: Rotación de
activos totales= Ingreso operacional / Activo total; Apalancamiento= Total Activo
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del patrimonio = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del Activo = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Activos.
7.
Construcción
de Obras No Residenciales
7.1. Estados Financieros
El subsector de construcción
de obras no residenciales, integrado por 17 empresas de la muestra, durante el año
2017 presentó incrementos en los activos, pasivos y patrimonio. El activo subió el 11,39%, al aumentarse en $287.372
millones del año 2016 al 2017. En cuanto
al pasivo, se observa un incremento del 13,35%, es decir, de $164.718 millones en
el periodo mencionado. Por su parte, el patrimonio
creció en 9,51%, al pasar de $1.3 billones en 2016 a $1.4 billones en 2017.
Como se observa en
la tabla 9, los ingresos operacionales presentaron un incremento entre los años
2016 y 2017.
Por otro lado, el
crecimiento de los costos de ventas fue de 9,34% para el año 2017, al igual que
los gastos de administración y otros gastos que aumentaron en 30,64% y 83,51%, respectivamente
frente al 2017.
En la gráfica 10
se observa un incremento significativo al pasar de $7.818 millones de pesos en pérdida
a $63.490 millones de pesos de ganancia.
7.2. Análisis financiero
Para el año 2017
las brechas presentadas entre los márgenes fueron leves, mientras que para el año
2016 la brecha fue significativa entre el margen bruto y los márgenes operacionales,
antes de impuesto y neto, lo que indica que los costos de venta y gastos representan
un alto porcentaje de las ventas.
Nota: Margen bruto=
Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) bruta;
Margen Operacional= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) por actividades
de operación; Margen utilidad antes de impuestos= Ingreso operacional / Ganancia
(pérdida) antes de impuestos; Margen neto= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida).
En el año 2017, las
empresas de este subsector presentaron incrementos en los principales indicadores. Tanto la rentabilidad del patrimonio como la rentabilidad
del activo se vieron beneficiados por el aumento en el margen antes de impuestos.
Nota: Rotación de
activos totales= Ingreso operacional / Activo total; Apalancamiento= Total Activo
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del patrimonio = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del Activo = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Activos.
e)
Análisis de Desempeño Grupo 2 NIIF Pymes
A continuación se
analiza el desempeño financiero de las 919 empresas que reportaron su información
bajo normas internacionales pymes grupo 2, según el subsector al que pertenecen:
(i) construcción de obras residenciales y (ii) construcción de obras no residenciales.
Para el efecto, se
utilizaron los estados financieros comparativos con corte a 31 de diciembre de 2017,
reportados a la Superintendencia de Sociedades.
8.
Construcción
de Obras Residenciales
8.1. Estados Financieros
Durante el año 2017,
el subsector de construcción de obras residenciales, integrado por 795 empresas
de la muestra, presentó una continuación de la tendencia creciente de los activos,
pasivos y patrimonio. El activo aumentó el
8,21%, al incrementarse en $1.8 billones del año 2016 al 2017. El pasivo tuvo una variación del 7,02% frente
al año 2017, es decir, de $1 billón en el periodo mencionado. Por su parte, el patrimonio creció en 11,01%,
al pasar de $6.5 billones en 2016 a $7.3 billones en 2017.
Como se observa en
la tabla 11, las cuentas principales del estado de resultado integral presentaron
incrementos. Los ingresos operacionales aumentaron
en 6,80%, los costos de ventas en 36,26%, los gastos de administración en 11,77%
y otros gastos en 0,79%.
En la gráfica 13
se muestra el valor de las ganancias (pérdidas) generadas en cada año. Para el año 2017 se observa un decrecimiento de
las ganancias netas en 17,5%.
8.2. Análisis financiero
Como se puede observar
en la gráfica 14, existe una brecha significativa entre el margen bruto y los márgenes
operacionales, antes de impuesto y neto, lo que indica que los costos de venta representan
un alto porcentaje de las ventas. Adicionalmente,
un margen neto positivo nos indica que a pesar del aumento en los gastos de ventas,
administración y otros gastos, las ventas crecieron lo suficiente para asumir dicho
aumento.
Fuente: Supersociedades. Cálculos Grupo Estudios Económicos y Financieros
Nota: Margen bruto=
Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) bruta;
Margen Operacional= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) por actividades
de operación; Margen utilidad antes de impuestos= Ingreso operacional / Ganancia
(pérdida) antes de impuestos; Margen neto= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida).
En el año 2017, las
empresas de este subsector presentaron resultados positivos. La rentabilidad del patrimonio y la rentabilidad
del activo presentaron una leve disminución, producto principal del decrecimiento
en el margen UAI.
Nota: Rotación de
activos totales= Ingreso operacional /Activo total; Apalancamiento= Total Activo
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del patrimonio = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del Activo = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Activos.
9.
Construcción
de Obras No Residenciales
9.1.
Estados
Financieros
El subsector de construcción
de obras no residenciales, integrado por 124 empresas de la muestra, durante el
año 2017 presentó variaciones de los activos, pasivos y patrimonio. El activo aumentó el 1,94%, al incrementarse en
$50.379 millones del año 2016 al 2017. En
cuanto al pasivo decreció en 2,25%, es decir, de $38.617 millones en el periodo
mencionado. Por su parte, el patrimonio creció
en 10,16%, al pasar de $876.152 millones en 2016 a $965.148 millones en 2017.
Como se observa en
la tabla 13, los ingresos operacionales presentaron una caída entre los años 2016 y 2017. Así mismo, el decrecimiento de los costos de ventas
fue de 0,50% para el año 2017, al igual que los gastos de administración en 8,91%.
Los otros gastos
aumentaron en 39,20% frente al 2016.
En la gráfica 16
se muestra el valor de las ganancias (pérdidas) generadas en cada año. Para el año 2016 se observa un leve crecimiento
de las ganancias (pérdidas) en 0,5%.
9.2. Análisis financiero
Como se puede observar
en la gráfica 17, existe una brecha importante entre el margen bruto y los márgenes
operacionales, antes de impuesto y neto, lo que indica que los costos de venta representan
un alto porcentaje de las ventas. Adicionalmente,
un margen neto positivo nos indica que a pesar del aumento en los gastos de ventas,
administración y otros gastos, las ventas crecieron lo suficiente para asumir dicho
aumento.
Fuente: Supersociedades. Cálculos Grupo Estudios Económicos y Financieros.
Nota: Margen bruto=
Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) bruta;
Margen Operacional= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida) por actividades
de operación; Margen utilidad antes de impuestos= Ingreso operacional / Ganancia
(pérdida) antes de impuestos; Margen neto= Ingreso operacional / Ganancia (pérdida)
En el año 2017, las
empresas de este subsector presentaron resultados positivos. La rentabilidad del patrimonio y del activo presentó
disminuciones frente al año 2016, principalmente por la disminución en la rotación
de activos.
Nota: Rotación de
activos totales= Ingreso operacional /Activo total; Apalancamiento= Total Activo
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del patrimonio = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Patrimonio; Rentabilidad del Activo = Ganancia (pérdida) antes de impuestos
/ Total Activos.
IV.
PROCESOS DE COMPETENCIA EN EL SECTOR DE
LA CONSTRUCCIÓN.
La ausencia de una entidad controladora de la competencia
en un mercado que tiene gran importancia en el desarrollo económico nacional, no
se configura como un abandono del Estado a este sector, sin embargo si se requiere
que el sector sea controlado y vigilado por una superintendencia especializada en
sector inmobiliario.
La construcción es uno de los principales motores de la economía
nacional siempre que esta representa importantes variaciones del PIB, el comportamiento
del Gobierno frente a este mercado es alentador, como se expondrá más adelante en
el documento, su activa presencia a través de otorgamiento de licencias de construcción,
variaciones en las tasas de interés, implementación de subsidios hipotecarios y
la reciente incorporación de planes de vivienda gratis para las poblaciones menos
favorecidas, se configuran como un instrumento, a través del cual, la nación interfiere
en la dinámica de la oferta y la demanda del mercado, favoreciendo la libre competencia
y en muchos casos garantizando el acceso al mercado, de muchas personas y sociedades
que en otro escenario no estarían en capacidad de ser partícipes del mismo.
Según la teoría económica sobre la competencia, el sector
de la construcción, ha sido señalado como uno que presenta características particularmente
sensibles para crear las condiciones propicias para la formación de acuerdos colusorios
o carteles, particularmente en procesos de licitaciones del sector público.
Como ya se mencionó, a partir de 2.013, con el establecimiento
de ley 1340, la Superintendencia de Industria y Comercio pasó a ser establecida
como la autoridad única de competencia en el país, dentro de las labores atribuidas
a esta entidad se encuentra la realización de investigaciones tendientes a esclarecer
las posibles actuaciones colusorias, prácticas restrictivas a la competencia y el
análisis del efecto de las integraciones empresariales que presenten ante estas
las empresas.
La SIC ha sido clave en la protección de los derechos de
libre competencia de todos los ciudadanos haciendo presencia constante en el mercado,
mediante un gran número de investigaciones.
V.
DETERMINANTES DEL AUMENTO DE PRECIOS EN
LA VIVIENDA NUEVA.
a)
Coyuntura de los Terrenos para Construcción.
De acuerdo con el estudio de precios de suelo de Bogotá de
la Subdirección Económica del Departamento Administrativo de Planeación Distrital
el precio del suelo es consecuencia de su ubicación y por tal razón la determinación
de un precio alrededor de un punto de interés conlleva a obtener el valor producto
de la locación espacial del mismo. En el
Gráfico 6.1 se aprecia la valoración del suelo en Bogotá alrededor de un punto de
interés con alto valor del suelo.
Como se puede observar en el gráfico, el precio tiende a
decrecer a medida que se realiza un alejamiento del punto de interés hasta llegar
a un precio mínimo del valor del suelo.
“Para la economías
de Sraffa no existen bienes de “capital” que sean distintas del resto, sino mercancías
– hoy diríamos bienes y servicios- que son consumidas directamente o utilizadas
para producir otras mercancías” (Mora, 2007, p.1).
Bajo este punto de vista el precio del suelo es considerado
como un producto de la latitud y longitud de ubicación de un inmueble y a su vez
es considerado como una mercancía utilizada para producir un bien inmueble que,
para el caso de estudio es una vivienda nueva o una edificación.
Gráfico 6.1. Estructura
del valor del suelo bajo el esquema de Sraffa
El anterior es solo uno de múltiples razonamientos que apuntan
a mostrar la dificultad de fijación de un precio del suelo en la ciudad. Conociendo este razonamiento es lógico pensar
que la capacidad de establecer el precio del suelo en una localidad, en un estrato
o en una zona no es simple, razón por la cual no se encuentran datos que apunten
a mostrar la evolución de estos precios a nivel de estratos. En la actualidad la Lonja de Bogotá desarrolla
un estudio del precio del suelo mediante el cual establece un índice de esta variable
en la ciudad, cuya máxima desagregación es a diferentes zonas de la ciudad, zonas
con diferentes tipos de uso del suelo y estratos lo cual no permite realizar en
análisis por estratos. No obstante, el índice
si establece un total para el precio de suelo de la vivienda en el total de la ciudad.
Gráfico 6.2. Valor
del avalúo en Municipios de Cundinamarca.
De acuerdo con la información aportada por la Lonja de Bogotá
y Fedelonjas las tierras libres disponibles para construcción en Bogotá son muy
escasas y por esta razón están a unos precios muy elevados.
Con el pasar del tiempo y el uso de la misma se está incentivando
la escasez del suelo situación que está llevando a precios históricamente altos
este importante insumo de la construcción.
En el Gráfico 19 se puede apreciar la tendencia creciente
que ha experimentado el suelo en la última década, el cuál como se expresó anteriormente
está sufriendo de un fenómeno inflacionario importante a partir del año 2002.
Según Fedelonjas el incremento en el precio de las tierras
desde el año 2.015 ha sido entre 80% y 100% en los estratos 2, 3 y 6, lo cual es
perjudicial para los consumidores pues, pues para ser competitivos en el mercado
a los constructores se les hace necesario evaluar la posibilidad de reducir la calidad
en los acabados, disminuir el área construida o incrementar los precios, disyuntiva
que de ninguna forma beneficia a los compradores.
A medida que la escasez se hace más severa, esta situación
de incremento en los precios del suelo se traslada al precio final de los bienes
inmuebles, perjudicando a los consumidores y así mismo al sector, pues de seguir
esta situación se llegará a un punto en el que se desestimule la compra de propiedad
por los altos precios de vivienda nueva lo cual induce una reducción en el margen
de ganancia de las compañías edificadoras.
Gracias a la falta de planes de desarrollo urbano y de expansión,
implementados y socializados por la Secretaría de Planeación Distrital, los precios
de los pocos terrenos disponibles para la construcción se han incrementado, el no
contar con una disposición por parte de este ente para proveer de nuevos predios
edificables, ocasiona que a medida que se utilicen los ya disponibles se genere
escasez y se aumenten los precios de los mismos.
Lo anterior se suma al momento de auge económico que está
presentando el País, que brinda mayores oportunidades de compra para los ciudadanos,
a través de la mayor capacidad de consumo y de endeudamiento y a la labor del Gobierno
de estimular la construcción mediante bajas tasas de interés, todo lo anterior aumentando
la demanda de vivienda y a su vez de nuevos suelos para edificar.
b)
Condiciones que influyen en los precios.
En la mayoría de mercados los precios reflejan las presiones
de oferta y demanda que se dan en su interior; y la vivienda no es la excepción.
A continuación se mencionan algunos aspectos que afectan
las fuerzas del mercado y que se deben tener en cuenta a la hora de analizar la
dinámica y salud del sector edificador del país.
Desde el lado de la demanda, el primer factor está relacionado
con el aumento del poder de compra de los hogares en el país. Entre 2000 y 2.013, el PIB per cápita aumentó
en 28% en términos reales, el ingreso disponible aumentó en 30%, y el subtotal de
la cuenta de los hogares de este último indicador creció en 19% el mismo periodo.
Gráfico 6.3. PIB per cápita e Ingreso disponible per cápita
Otro factor que generó un cambio en precio de la vivienda
es el cambio que está sufriendo la pirámide poblacional y el menor tamaño de los
hogares.
Como se observa en el Gráfico 6.4, en la última década la
población mayor de 25 años, la cual tiene mayor demanda potencial de vivienda se
ha incrementado pasando de 40% en el año 2000 a 43% en 2.011.
Gráfico 6.4. Distribución de la población por rango de edad
Así mismo, de acuerdo a las cifras publicadas por el DANE
el promedio de la cantidad de personas que viven en cada hogar en el país, pasó
de 4,2 personas por hogar en 1997 a 3,7 en 2.014, y el aumento de la migración proveniente
de las zonas rurales con destino a las cabeceras municipales acentúan un fenómeno
de variaciones demográficos que presiona la demanda por vivienda.
Como ya se mencionó previamente en el documento, la escasez
del precio del suelo, asociado al aumento de sus precios, y el aumento generalizado
de los demás insumos utilizados en la edificación se establecen como los principales
factores que contraen la oferta de vivienda NO VIS en la ciudad o crean presiones
hacia el alza en los precios de venta del inmueble finalizado.
Para la vivienda de interés prioritario, la ausencia de suelo
de bajo costo agrava el problema. Según cálculos
de Metrovivienda, para el desarrollo de vivienda VIP el valor del suelo urbanizado
no puede superar $40.000 por m², y según la última actualización catastral, no existe
suelo en la ciudad a esos precios.
El alto precio del suelo disminuye la actividad constructora
del país, a pesar de esto, de acuerdo a CAMACOL mediante los Planes de Ordenamiento
Territoriales (POT) se están desarrollando nuevas estrategias para proveer de nuevas
tierras disponibles para construcción al sector, especialmente para construcción
de mega proyectos, no obstante, revela la agremiación, se hace necesaria la agilización
en la producción y socialización de estas políticas con el fin de crear un mayor
dinamismo en el mercado que ayude a disminuir el precio del suelo.
Con el Decreto 879 de 1998 se estableció la obligatoriedad
de la implementación de los POT.
La tendencia creciente que el IPVN y el Índice de Precios
de Suelo (IPS) sufren, como consecuencia del incremento en el otorgamiento de licencias
de construcción tendientes a representar el área de suelo que se dispuso para fines
de construcción de vivienda.
Conociendo estas presiones que influyen desde el lado de
la demanda y de la oferta a una inflación en el sector se genera la duda sobre una
posible existencia de una burbuja inmobiliaria en la ciudad. Teniendo en cuenta la teoría económica, según
la cual, dado que “el incremento en los precios se da porque los agentes esperan
un comportamiento determinado de los ingresos futuros. Si sus expectativas son acertadas, entonces el
incremento en los precios habrá respondido a un cambio en los fundamentales que
lo determinan. De lo contrario, la subida
es una desviación del valor determinado por los fundamentales, que es lo que se
conoce comúnmente como una burbuja en los precios de los activos.”
Para el caso en estudio, asumir que la llegada de los precios
a niveles históricamente altos, se constituye en una burbuja es apresurado.
Una vez identificados los factores anteriormente nombrados
de coyuntura económica favorable y cambio en la composición poblacional del país,
los cuales presionan el aumento de la demanda y así mismo de los precios; y la escasez
del suelo y la inflación en los costos del suelo, factores que contraen o fijan
la oferta, existe evidencia para suponer la no existencia de una burbuja inmobiliaria.
Al respecto, Entes especializados como FEDESARROLLO, CAMACOL
y TITULARIZADORA COLOMBIANA han elaborado sus propios análisis que confirman lo
anterior.
En el estudio elaborado por el Centro de Investigación Económico
y Social, Fedesarrollo (Salazar y Steiner, 2.015), formularon las posibles explicaciones
acerca de la desalineación de precios de vivienda en Colombia. Al respecto el estudio estableció que el precio
de la vivienda actualmente se encuentran efectivamente en niveles históricos y en
un ciclo de alza, pero también se encontró que “no hay desalineamiento de los precios
si se incluye como fundamental el precio del suelo” en cuanto a los demás costos
del ICCV el estudio concluyó que el crecimiento del IPVN es mayor que este. Finalmente al analizar la coyuntura económica
frente a los precios de la vivienda, Fedesarrollo encontró que el crecimiento en
el ingreso de los hogares, el cual muestra su capacidad de compra y se manifiesta
como un factor que genera un aumento de la demanda, está teniendo una tendencia
al alza mayor.
Mientras tanto, la sociedad Titularizadora Colombiana, realiza
sus propias conclusiones respecto a la posible existencia de una burbuja de precios
de la vivienda en Colombia y particularmente en la ciudad de Bogotá:
Gráfico
6.6. Gráfico de dispersión IPS vs IPVN
En el Gráfico 6.6 se muestra la dispersión para estas dos
variables y se muestra la relación directa, al igual que en el caso de los demás
costos de la construcción se configura a partir de la barrera presupuestal que estos
costos infunden a los proyectos, determinando así el precio final al que se debe
vender el inmueble para recuperar la inversión realizada y lograr obtener así algún
lucro de la actividad económica.
El crecimiento de los precios de la vivienda en Colombia
está implantado en el comportamiento de los fundamentales del sector: fortalecimiento
de la demanda, restricciones de oferta y un modelo de negocio seguro. Estos factores descartan la existencia de una
burbuja y vuelven improbable la reversión en los precios del activo en cuestión.
Finalmente, como lo mencionaron las demás entidades realizadoras
de estudios sobre la existencia de la burbuja inmobiliaria, (estudios elaborados
por FEDESARROLLO, CAMACOL y Titularizadora Colombiana, 2.015), el precio del suelo
se puede tomar como el principal determinante del precio de la vivienda nueva en
la región capital del país.
c)
Hallazgos estadísticos.
En su estudio, el Centro de Investigación Económico y Social
de Fedesarrollo encontró que existe relación entre el precio de la vivienda actual
y las variables usadas, y que aunque el precio de la vivienda actualmente se encuentra
en niveles históricos, y han crecido más que algunas de estas variables, siguen
presentando un incremento inferior al presentado por el ingreso de los hogares y
el valor del suelo.
Con el análisis realizado en este documento la Superintendencia
de Industria y Comercio obtiene resultados que fortalecen estas conclusiones.
Incluso, gracias a los datos estudiados se encuentra que
la relación entre las variables fundamentales, especialmente el precio del suelo,
y los precios de la vivienda nueva en Bogotá es fuerte, con lo cual se puede suponer
que las variaciones que se presentan en los precios de venta de estas nuevas construcciones
obedecen a cambios de la economía y no a variaciones generadas por agentes especuladores
que dentro de la economía generen una sensación de inflación en este sector.
Teniendo en cuenta que gracias a la actual situación económica,
la cual muestra signos de mejora, y aumenta las expectativas de las personas y su
confianza en la economía, se incentiva la compra de bienes inmuebles.
Adicionalmente la escasez de suelo disponible para la construcción
de nuevos proyectos está incrementando el precio del suelo, principal determinante
de la variable en estudio.
Esto, sumado al aumento en los costos de construcción como
el cemento y el hierro, entre otros, está influenciando este fenómeno inflacionario
en la vivienda nueva de Bogotá y Cundinamarca.
Bibliografía.
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en la recopilación de información y estudios de diversas fuentes públicas, con
fundamento en la información entregada por dichas entidades. Por lo anterior, no será responsable de
cualquier perjuicio que pudiera surgir a partir de la utilización de la
información acá contenida.
· Estudio de precios de suelo
de Bogotá, Subdirección Económica del Departamento Administrativo de Planeación
Distrital, Bogotá DC, 2015.
· Informe Comportamiento de
las 1.000 Empresas Más Grandes del Sector Real,
Por Ingresos Operacionales, Bogotá DC, Superintendencia de Sociedades,
Delegatura de Asuntos Económicos y Contables Grupo de Estudios Económicos y
Financieros, mayo de 2018.
· Informe Desempeño del
Sector Construcción Edificaciones, Bogotá DC, Superintendencia de Sociedades,
Delegatura de Asuntos Económicos y Contables Grupo de Estudios Económicos y
Financieros, agosto de 2018.
· Estudio
del sector de la construcción de la Superintendencia de Industria y Comercio, Julio Andrés Moya Moreno,
Martín Román Segura y David Eduardo Durán Preciado, de la Delegatura de
Protección de la Competencia. 2.015.
· Análisis
del sector de la Construcción de la Superintendencia de Sociedades, Maria
Teresa Camacho Ríos Coordinadora Grupo Estudios Económicos y Financieros y
Beatriz Carolina Ramírez Gómez Analista Grupo Estudios Económicos y Financieros de la Delegada de Asuntos Económicos y Contables. 2.018.
[1]
Nota 1 Para efectos de este estudio,
el término “empresas” incluye de manera genérica a las sociedades comerciales, a
las empresas unipersonales y a las sucursales de sociedades extranjeras.
[2]
Nota 2 Solamente se tomó en cuenta
la información financiera reportada por estas entidades a la Superintendencia de
Sociedades hasta el 5 de junio de 2018.
[3]
(Nota 3) De acuerdo con la Ley 905
de 2004, por microempresa se entiende la que cuenta con planta de personal no superior
a los 10 trabajadores y activos totales excluida la vivienda por valor inferior
a 500 SMMLV. Por pequeña empresa se entiende
la que cuenta con planta de personal entre 11 y 50 trabajadores y activos totales
por valor entre 501 y menos de 5.000 SMMLV.
Por mediana empresa, la que cuenta con planta de personal entre 51 y 200
trabajadores y activos totales por valor entre 5.001 y 30.000 SMMLV.