Plan de Negocios formulado para la creacion de Ebusiness Vivienda por su fundador Luis Alberto Vargas Ballén
eVivienda
LUIS ALBERTO VARGAS BALLEN
Universidad La Gran Colombia
Facultad de Ciencias Económicas y
Administrativas
Formulación
y Evaluación de Proyectos
Bogotá, D.C. Septiembre de 2005
Mostramos en este documento los que pensamos hace 11 años cuando avisoramos la creación de una empresa dedicada a gestionar vivienda de interés social orientada a los hogares de menores ingresos. Once años más tarde aun nos encontramos construyendo el Plan de Negocios pero con certeza nos damos cuenta que sirvió la academia para proyectar nuestra empresa.
Resumen del proyecto
Oportunidad de negocio
Actualmente la política de vivienda de interés social
viene siendo fortalecida en cuanto a la asignación de recursos para subsidios
de vivienda, pasando en el cuatrienio anterior de $150MM anuales a $410MM en el
presente período.
Además es evidente que esta política adolece de serias
dificultades, en el cumplimiento de sus metas, sea por los engorrosos trámites,
las dificultades en el acceso a los servicios, las diversas metodologías que
deben aplicarse, o por la corrupción de algunos oferentes, aunado a la ignorancia
de la comunidad, en fin, el sector es opaco en cuanto al flujo de
información.
Esa ausencia de asesoria directa e idónea que debe
brindarse a las familias y empresas dedicadas al sector de la Vivienda VIS y la
ausencia de una política de difusión por parte de los actores, constituyen una
oportunidad de negocio.
Esto se hace más atractivo cuando se evidencia el desconocimiento
de las metodologías y las formas de acceder a los recursos, pulula la presencia
de intermediarios no profesionales y políticos inescrupulosos, que abren un
espacio a una actuación ética y profesional de asesoría directa a las familias
y empresarios, que es la que pretendemos ofrecer.
Antecedentes
En la Conferencia de las
Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos, realizada en 1996 en Estambul, se
proclamo que “La vivienda y los servicios
adecuados constituyen un derecho humano básico que impone a los gobiernos la
obligación de asegurar su obtención por todos los habitantes, comenzando por la
asistencia directa a las clases más desfavorecidas mediante la orientación de
programas de autoayuda y de acción comunitaria…”.
El país se comprometió a
cumplir las Metas del Milenio, para ello presentó un Plan Regional de Acción y
ha incluido en los dos Planes Nacionales de Desarrollo, los capítulos “Por un
País de Propietarios” y “Ciudades Amables”, en los cuales se establece la meta
de aumentar las soluciones habitacionales, especialmente aquellas destinadas a
las familias de bajos ingresos, para
evitar que el déficit cuantitativo continúe aumentando, a la vez que la
Política Nacional Urbana, de Vivienda y Medio Ambiente, pretende asegurar a
todos los sectores el acceso a los servicios urbanos básicos y provocar un
desarrollo sustentable de los asentamientos humanos.
En este sentido, se
pretende con este proyecto atender las necesidades de los actores del sector
habitacional, aportando a la especialización del trabajo, la gestión
profesional en trámites y administración documental, para que las entidades del
gobierno gestionen sus funciones, los constructores construyan, las fiduciarias
administren los recursos, los aseguradores se ocupen de la administración de
los riesgos, etc. De tal forma que se puedan sintonizar las políticas y
acciones de los empresarios con las acciones del Gobierno Nacional y los Entes
Territoriales en materia habitacional para dar cumplimiento a las metas y
compromisos de Colombia, que por ser parte de las Naciones Unidas, propugna por
alcanzar los Objetivos de Desarrollo del Milenio adoptados por todos los
Estados miembros de la ONU en el año
2000.
Descripción de la actividad y del servicio
eVivienda, es una
empresa que basada en la tecnológica (e-comercio) se dedicará a:
1 Brindar
a los clientes a un Sistema de Información Robusto que les de asistencia oportuna
y asesoría remota
2 Asesorar
en Formulación de Proyectos VIS y Evaluación de Riesgo a las siguientes
entidades: Cajas de Compensación Familiar (52 a nivel nacional), empresas de seguros (3 en
el sector), fiduciarias (4 en el sector), y otras entidades, como los entes
territoriales, instituciones del Gobierno Nacional como el MAVDT, Fonade y
Acción Social.
3 Brindar
servicios de out sourcing a los actores del sistema habitacional en todos los
procesos antes mencionados.
4 Asesorar
a las personas naturales, de la economía formal e independientes, así como a
emprendedores, para que logren con nuestra asesoría y acompañamiento acceder a
las herramientas que la permitan adquirir Viviendas Saludables y Productivas;
para ello se pretende combinar las diversas herramientas creadas por el
Gobierno, con los esfuerzos propios de ahorro programado, los subsidios de
vivienda y créditos que ofrece el mercado. Desde el inicio del trámite hasta su
legalización, incluyendo reclamaciones y acompañamiento y asesoría en demandas.
5 Realizar
eventos de capacitación.
6 Asesorar
en SGC a los oferentes y organizaciones que promueven proyectos VIS.
7 Asesorar
oferentes de proyectos VIS, desde los estudios de viabilidad, la formulación
del proyecto, la búsqueda de financiación, hasta la ejecución y su terminación,
incluyendo seguimiento, evaluación y supervisión.
8 En
el mediano plazo desarrollar proyectos inmobiliarios de renovación y
redensificación urbana.
Actividad
eVIVIENDA, es una empresa de base tecnológica,
administrada por conocedores del sector, que se dedicará a desarrollar todas
las actividades comerciales y empresariales de consultoría, construcción,
proveeduría y comercialización de planes, programas y proyectos habitacionales,
comerciales y/o institucionales, así como la asesoría, diseño, formulación,
promoción, ejecución, desarrollo, gerencia, construcción, interventoría,
control, supervisión, evaluación y demás actividades relacionadas con proyectos
de inversión y proyectos de construcción en todas sus modalidades, con énfasis
en la Vivienda de Interés Social.
Así mismo
realizar actividades de promoción y desarrollo de sistemas integrales para
planes, programas y proyectos de vivienda NO VIS y VIS, y todas las actividades
referidas a la capacitación, enseñanza, transferencia de tecnología y
conocimiento en esta materia. Desarrollo
y venta de productos y servicios a través de cualquier sistema autorizado y especialmente
a través de la Internet, para lo cual utilizará el nombre e-vivienda.com, o
cualquier terminación: (.net, .org, etc.) |
Descripción del producto y/o servicio
Sistema de
Información Robusto
Vía Internet, blogg, mail, formularios en línea y otros
modos de comunicación; ofrecer acceso al sistema y una serie de servicios
asociados, como la digitación de formularios a las bases de datos del sistema
habitacional, digitalización de documentos (escaneo), auditoria, acceso remoto
a la información, archivo, bodegaje, administración y custodia de documentos
soportes, validación y cruces de la información, etc.
En los procesos de
postulación y hasta la legalización (promesas de compraventa, autorizaciones de
desembolso, escrituración, etc.). Este
producto será brindado tanto a las personas naturales, como a las CCF, el
Gobierno y los oferentes.
Formulación de
Proyectos VIS y Evaluación de Riesgo
El producto
principal para éstas será la evaluación, diagnóstico y asesoría para la
formulación adecuada de esquemas financieros de gestión de proyectos VIS; la
asesoría para la mitigación de riesgos asociados a los proyectos VIS; la
evaluación (scoring) de los clientes y/o proyectos antes del otorgamiento de
los productos financieros y en el posterior seguimiento al desenlace de los
proyectos.
Asesorar en Formulación de Proyectos VIS y
Evaluación de Riesgo a las siguientes entidades: Cajas de Compensación Familiar
(52 a
nivel nacional), empresas de seguros (3 en el sector), fiduciarias (4 en el
sector), y otras entidades, como los entes territoriales, instituciones del
Gobierno Nacional como el MAVDT, Fonade y Acción Social.
Servicios
de out sourcing
Incluye:
* Trámite del Pago de SFV (FNV + CCF’s)
* Fideicomisos Administración de SFV + Plus:
Etapa Preobra: Análisis Riesgo Proyectos - Análisis Viabilidad Financiera,
proyección y evaluación del Punto de Equilibrio - Diagnóstico Mercado -
Avalúos, Selección de Alternativas de Terrenos
* Tramite Licencias + Elegibilidades +
Preventas + Postulaciones SFV + Movilización Ahorro Programado (F.C.Especial) +
Cierres Financieros (Créditos)
* Etapa Construcción: Seguros
Cumplimiento y Todo Riesgo + Cobro SFV +
Tesorería + Contratación Obras + Insumos + Contratación Administración Delegada
y Gerencia de Proyectos
* Interventorías S.C.A.
* Tramite Devolución de IVA
* Escrituración
* Administración de Preventas + Inversión
Excedentes Financieros + Créditos Tesorería + Tramites ante Curadurias,
Alcaldías, Findeter, CCF, Fonvivienda, etc.
* Etapa Liquidación.
A todos los actores del sistema habitacional
en los procesos antes mencionados.
Asesorar
a las personas naturales, de la economía formal e independientes, así como a
emprendedores,
Para que logren con
nuestra asesoría y acompañamiento acceder a las herramientas que la permitan
adquirir Viviendas Saludables y Productivas; para ello se pretende combinar las
diversas herramientas creadas por el Gobierno, con los esfuerzos propios de
ahorro programado, los subsidios de vivienda y créditos que ofrece el mercado.
Desde el inicio del trámite hasta su legalización, incluyendo reclamaciones y
acompañamiento y asesoría en demandas.
Desde el inicio del
trámite hasta su legalización, incluyendo reclamaciones.
Realizar
eventos de capacitación. Ofrecimiento de
módulos de capacitación a través de seminarios, talleres y diplomados.
Asesorar
en SGC a los oferentes y
organizaciones que promueven proyectos VIS. Asesorar en SGC a los oferentes y organizaciones
que promueven proyectos VIS.
Asesorar
oferentes
de proyectos VIS Desde los estudios
de viabilidad, la formulación del proyecto, la búsqueda de financiación, hasta
la ejecución y su terminación, incluyendo seguimiento, evaluación y
supervisión. Promoción y venta de proyectos de Vivienda.
Asesoria en reclamaciones y/o siniestros.
En el mediano plazo
desarrollar proyectos inmobiliarios de renovación
y redensificación urbana.
Necesidades
Déficit Habitacional
En Colombia el déficit
habitacional afecta aproximadamente a 2.685.834 hogares[1], que se incrementa a un ritmo superior a la
cantidad de viviendas que se construyen anualmente en el país, calculado a
razón de 200.000 hogares por año, las cifras difieren de acuerdo con los
cálculos que realizan el DNP o los centros de investigación como el CENAC
y UN
Hábitat de Naciones Unidas.
El Gobierno Colombiano se propuso como meta para el cuatrienio 2002-2006
la construcción de 400.000 nuevas viviendas, de las cuales según cifras del
SIGOB a agosto de 2007, llevaba asignados 395.000, es decir el 98,7% del total;
así mismo se ha propuesto en el documento Visión
Colombia II Centenario: 2019,
el objetivo de construir en el mediano plazo más de 3.9 millones de nuevas
viviendas, de las cuales 2.2 millones serán VIS, con estas metas no sería posible alcanzar la meta de frenar el
crecimiento del déficit. Estas metas
implican la generación anual en promedio de 278.500 viviendas nuevas, 157.000
VIS y 121.500 No VIS, además de 57.500 mejoramientos de vivienda, para un total
de 336.000 unidades.
De acuerdo con nuestros propios cálculos, si nos
proyectamos al 2016, tendríamos un escenario de déficit por atender aproximado
a 4,6 millones de unidades de vivienda, las cuales se aproximan a 5 millones al
2019.
Cuadro 1. STOCK DE VIVIENDA EN
COLOMBIA
 |
En la presente década el CENAC[2] estima que el volumen de construcción de nuevas viviendas debe ser de
por lo menos 471.000 unidades, de
las cuales 171.000 viviendas en promedio por año, para atender el déficit
cuantitativo en 15 años, y de 300.000 mejoramientos anuales para atender el
déficit cualitativo en 5 años. Por lo
tanto, se hace necesario casi quintuplicar el número de viviendas producidas
anualmente para evitar que el déficit siga incrementándose.
Es interesante notar que la región que
requiere mayores esfuerzos de aumento en su producción anual de soluciones
habitacionales es la Ciudad Región: Bogotá, D.C. y sus municipios vecinos que
deben pasar de una producción promedio de 34.000 viviendas anuales a un volumen
superior a las 140.000 viviendas por año, es decir, debe producir casi cuatro
veces lo que ha venido produciendo en los últimos años.
En las regiones del Caribe, Pacífica y Centro
se requiere incrementar la producción desde 47.000 viviendas por año a
200.000. Es importante advertir que
estas nuevas soluciones habitaciones no requieren ser construidas en las
grandes ciudades, es importante por ello promover la vivienda en municipios y
ciudades intermedias que por su posición geográfica y facilidades de transporte
pueden beneficiarse de los servicios de las grandes metrópolis.
Nosotros estamos de acuerdo con las cifras
reportadas por UN Hábitat y consideramos que los esfuerzos del país deben
apuntar a la construcción de aproximadamente 500.000 unidades anuales de vivienda,
constituyéndose este programa en la principal estrategia de crecimiento y
desarrollo económico en la próxima década, y de generación de empleos; de
alguna manera podríamos paliar la crisis irremediable que afectará al resto de
la economía la entrada en vigencia del TLC.
En el siguiente cuadro se hace una
aproximación al déficit habitacional de Bogotá.
Situación actual de acceso a la política de vivienda de los
hogares ubicados en Municipios y Departamentos.
En la
actualidad, con base en la información de proyectos de vivienda presentados
ante FINDETER, con fecha de corte al 31 de enero de 2007, que es la entidad
evaluadora que mayor número de elegibilidades otorga en todo el país, y con
base en información de la Dirección de Desarrollo Territorial del MAVDT, se
tiene que de un total de 1099 municipios, al mes de diciembre de
2006, 59 municipios (5,4%) no han adoptado sus POT razón por la cual no pueden
presentar ni tramitar proyectos de vivienda, de los restantes 1040 municipios
(94,6%), sólo 658 municipios (59,9%) han presentado proyectos de vivienda y 382
municipios (34,8%) no han presentado un solo proyecto habitacional.
Sin embargo de los 658 municipios que han tramitado proyectos
habitacionales solamente 562 han logrado que sus proyectos sean declarados
elegibles, es decir el 51.1% del total de municipios y existen 96 municipios
que han realizado todos los trámites de sus proyectos es decir el 8,7%, pero no
han contado con la capacidad técnica para que sean declarados viables dichos
proyectos por parte de Findeter.
Así las cosas a la fecha 478 municipios del país no
cuentan con proyectos VIS elegibles, es decir el 43,5%.
El Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial según
cifras publicadas en su página Web a diciembre de 2006 asignó subsidios en 755
municipios del país, lo que significa que en la actualidad hay 193 municipios
que cuentan con subsidios asignados pero sin proyectos elegibles, lo que
significa que estos hogares que pese a tener un subsidio asignado no lo pueden
aplicar en su propio municipio por cuanto no tienen un proyecto elegible que
les permita acceder a una vivienda.
Cuadro 1. Proyectos
de Vivienda presentados a Findeter por Tipo de Oferente.
Ahora bien, si revisamos en detalle quienes son los oferentes de los
proyectos, determinado por la propiedad del terreno en el cual se pretende
construir el proyecto de vivienda, encontramos que de un total de 3470
proyectos presentados durante el actual gobierno ante Findeter, solamente 2659
han sido declarados elegibles (76,7%), pero de estos proyectos solamente el 19%,
es decir 517 proyectos han sido presentados por los Municipios, tan solo 9
proyectos de estos, son ofertados por los departamentos. Cuando se revisan los
724 proyectos que han sido presentados pero no han sido declarados elegibles
por estar mal formulados o no cumplir los requisitos para la viabilidad,
encontramos que el mayor número, 235 proyectos (32%) son de los Municipios y 4
(1%) son formulados por los Departamentos.
Al analizar el Cuadro 1,
que muestra el tipo de oferente, encontramos que son las ONG las que más
proyectos presentan, un total de 873 (25%), seguidos de los Municipios con 725
proyectos (21%), las uniones temporales con 724 proyectos (21%) y en cuarto
lugar los Constructores con 706 proyectos (20%). Es decir que del total de proyectos tramitados
sólo una quinta parte son de los propios Municipios, se observa como los
Departamentos sólo han presentado 5 proyectos de vivienda durante el actual
Gobierno.
Cuando se revisan las
cifras de los proyectos que NO logran ser elegibles, encontramos que son
precisamente los proyectos de los Municipios los que mayor mortandad presentan,
en total el 33% (242 proyectos), seguidos de las uniones temporales con 27%
(198 proyectos). Pero cuando miramos en
verdad los proyectos elegibles a los cuales llegan en definitiva los subsidios
de vivienda encontramos que las cosas cambian, allí de un total de 2659
proyectos viabilizados, el 28% (755 proyectos) llegan a las ONGs, seguido por
los Constructores privados con 22% (586 proyectos), en tercer lugar las Uniones
temporales con 19% (510 proyectos) y de cuarto lugar los Municipios con el 17%
(453 proyectos), es decir que en definitiva menos de una quinta parte de
subsidios de vivienda del país llega a proyectos ofertados por los Municipios.
Gráfico 1. Ranking
de Departamentos por Proyectos de
Vivienda presentados.
Ha sido precisamente esta
la motivación para estructurar un proyecto que llegue directamente a los oferentes
de proyectos y a los beneficiarios, sin intermediación alguna.
En el gráfico 1 se observa cómo del total de 2659 proyectos elegibles,
existen departamentos como Cesar, Quindío, Caquetá, Meta, Putumayo, Arauca, La
Guajira y Casanare que tienen apenas el 1% de participación, y otros
departamentos como Guaviare, Guainía, Vichada, Amazonas, Vaupés y San Andrés
que participan con el 0% del total. La
mayor parte de los proyectos se concentra en los departamentos de Cundinamarca,
Antioquia, Valle del Cauca y Bogotá, D.C.
Al revisar en detalle los Municipios se evidencia que los subsidios se
concentran en las siguientes regiones, la Ciudad Región compuesta por Bogotá,
Facatativa, Mosquera, Madrid, Zipaquira, Soacha y Funza concentra un total de
345 proyectos (13%) del total del país, así mismo el Área Metropolitana de
Cali, Palmira, Jamundí, El Cerrito, Yumbo y Florida (Valle del Cauca),
concentra un total de 202 proyectos (8%) del total del país, le siguen el Área
Metropolitana del Valle de Aburra con Medellín, La Ceja, Bello, Rionegro, Guarne
y Marinilla con 141 proyectos (5%), así mismo se destacan ciudades como Neiva
(1.9%), Ibagué (1.3%) y Pasto (1.2%) con más de 30 proyectos por ciudad. En la muestra de 30 municipios que se
presentan en el siguiente gráfico se evidencia que concentran el 37% del total
de la oferta de proyectos elegibles del país con 977 proyectos. Por el contrario existen 214 municipios del
país que apenas contribuyen al total de la oferta de proyectos elegibles con el
8% del total. Es a estos municipios y a
los que nunca han presentado un proyecto habitacional a los que se quiere
llegar con los servicios de la Gerencia de Proyectos.
Gráfico 2. Ranking
de Municipios por Proyectos de Vivienda presentados.
Aspectos diferenciales
Nuevos productos y/o servicios
Al evidenciar las grandes falencias que tienen los
Municipios y Departamentos apartados del país, se pretende aprovechar la
experiencia y contactos para proponer negocios de asesoramiento en los diversos
procesos del ciclo de los proyectos de vivienda de interés social: en la
formulación, evaluación, elegibilidad, incluso en la promoción, construcción y
oferta de proyectos, así como en los diversos procesos para el trámite y
otorgamiento de los subsidios familiares de vivienda; para realizar una gestión
que le permita mostrar un buen balance social en estas regiones y percibir
ingresos por esta gestión.
Teniendo en cuenta que a la fecha de inicio del
esquema el número de contratos a suscribir es indeterminado, se han efectuado
los cálculos sobre la base de la demanda actual, donde se observa que hay un
potencial de 454 municipios con Prioridades para ser atendidos, lo que
representa el 41% del total de municipios del país, de estos municipios encontramos que los departamentos que requieren un mayor apoyo del
Proyecto son Boyacá, Santander, Cundinamarca, Nariño, Cauca, Tolima, Meta,
Huila, Norte de Santander y Córdoba, lo que equivale al 60% de los municipios
priorizados, es decir 270 municipios.
Pero
igualmente se evidencia la necesidad de asesoría y asistencia técnica en los
Nuevos Departamentos (10 en total) que por razones de número de municipios y de
proyectos no muestran una estadística significativa pero si requieren proyectos
de vivienda.
Ámbito geográfico
Así mismo de
acuerdo con los rangos de población, se propone concentrarnos en aquellos
municipios ubicados en los rangos de población entre 5000 a 50.000 habitantes, donde
se encuentra el 72% de los municipios ubicados en la primera prioridad de
atención.
De acuerdo
con estas cifras la gestión comercial previa a la selección de los
clientes potenciales, implica el conocimiento de las condiciones de cada
municipio y departamento, se han establecido las siguientes
prioridades de atención,
PRIORIDAD 1,
que corresponde a Municipios Sin POT adoptado, que No han Presentado Proyectos
VIS o que sólo cuentan en estos cinco años con 1 proyecto presentado.
PRIORIDAD 2,
que corresponde a Municipios con POT adoptado, que a pesar de haber Presentado
Proyectos VIS solo tienen 1 Proyecto Elegible.
PRIORIDAD 3,
que corresponde a Municipios con POT adoptado, que a pesar de haber Presentado
Proyectos VIS Cuentan con máximo 2 Proyectos Elegibles.
SIN PRIORIDAD, que corresponde a Municipios con POT adoptado, que cuentan con 3 o más
Proyectos VIS Elegibles
EN BLANCO,
que corresponde a Municipios sin ninguna prioridad.
Esto demuestra que el potencial de
municipios a ser atendidos en grande y que acudiendo a sólo el 30% del total de
ellos estaríamos hablando de un potencial
de 290 convenios a suscribir en el mediano plazo, es decir entre 1 a 3 años.
Público objetivo
Cliente y consumidor
U. Piloto - U. Salle - UGC
Esap - Asocajas - Cavis U.T.
S.C.A.
Fiduprevisora
Correcol - Seg. Colpatria
Fonade - Riesgo Proy. VIS
Findeter - Eval. Expost
Senadores - Rep. Cam. Part. CR. Proy.
Regionales
Proy. VIS Iglesia C. Rodriguez de Castellanos
EDEQ. Gente y Proy. Energía
Situación del mercado
2.3.
Competencia Descripción de la competencia Comparación con la competencia
2.4. Precio Variables para la fijación del precio Determinación del precio
3. Producción y calidad
3.1. Prestación del servicio Proceso de prestación del servicio Tecnologías necesarias Gestión de stocks (inventarios) Costos
3.3. Equipos e infraestructura Equipos e infraestructura necesarios
3.4. Seguridad en el trabajo y medio
ambiente Normativa de prevención de riesgos Otras medidas Normativa ambiental Productos contaminantes
4.1. Planificación y temporalización Planificación de ventas Planificación de producción Planificación de personal Planificación de inversiones Sistema de evaluación de resultados
4.2.
Organización Equipo Organización del trabajo
5.1. Determinación de la forma jurídica, Determinación de la forma jurídica, Pasos para la tramitación de la forma
jurídica de tu empresa, Costo
Resumen de los datos financieros más
relevantes
Inversión
La inversión inicial es de financiada por recursos propios.
El plan financiero muestra todas las proyecciones a 3
años. Las proyecciones de ingresos para los 3 primeros años serán
de:
el primer año.
el segundo año.
el tercer año.
y las previsiones de beneficios/pérdidas serán de
el primer año.
el segundo año.
el tercer año.
El punto de equilibrio, considerando que la
retribución de la emprendedora es un gasto fijo, se alcanzaría con ...
Se calcula que la recuperación de la inversión se
producirá en años.
7.1. Análisis de puntos fuertes y débiles
Puntos fuertes
Puntos débiles
Oportunidades
Amenazas
Estrategia de desarrollo del proyecto