Manual de Convivencia CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ | FUNZA CIUDAD EFICIENTE

Manual de Convivencia

CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ | FUNZA CIUDAD EFICIENTE

Conjunto Residencial Cerrado Bajo Régimen de Propiedad Horizontal

El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos de todos los residentes del Conjunto Residencial Ciudadela Altos Del Gualí

Funza Ciudad Eficiente, Etapas 1, 2 y 3, a la luz de las normas reguladoras del comportamiento, la convivencia en comunidad y de la disciplina social.

El Manual de Convivencia es un instrumento para propiciar la sana convivencia y la armonía de los habitantes del conjunto.

Contenido

INTRODUCCION 2

CAPITULO I. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES 3

CAPÍTULO II. DE LOS PARQUEADEROS Y BICICLETEROS 4

CAPITULO III. DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS 6

CAPÍTULO IV. DE LAS REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES 7

CAPÍTULO V. ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES 8

CAPÍTULO VI. ANIMALES DOMÉSTICOS 8

CAPITULO VII. PROHIBICIONES 10

CAPITULO VIII. EN CUANTO A REPARACONES LOCATIVAS Y OBRAS MODIFICATORIAS O DE AMPLIACIÓN. 11

CAPÍTULO IX. DEL SALÓN COMUNAL SOCIAL 12

CAPITULO X. DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD 12

CAPITULO XI. DE LOS DEUDORES MOROSOS 14

CAPITULO XII. DE LAS FALTAS 15

CAPITULO XIII. SOBRE LAS SANCIONES 16

CAPITULO XIV. COMITÉ DE CONVIVENCIA 17

RECAPITULACIÓN. ALGUNAS PROHIBICIONES COMUNES 17

GLOSARIO. 19

INTRODUCCION

Los derechos y los deberes de cualquier ciudadano, y en este caso de cualquier copropietario, están íntimamente ligados, puesto que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechos ajenos. Esta premisa, tan sencilla, es la que con frecuencia solemos olvidar.

Los principales derechos en la Propiedad Horizontal, además de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien privado, (apartamento o casa) y de todas las áreas comunales de la copropiedad. Los derechos y los deberes están contemplados en el "Reglamento de Propiedad Horizontal" de cada una de las copropiedades, y en las leyes que regulan la materia. Ley 675 de 2001.

Cada propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo, por lo que puede vender, enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad privada (Apartamento o Casa.) a cualquier título, siempre y cuando hayan transcurrido cinco (5) años después de la fecha de escrituración a su favor, tal como lo determina la Ley 3 de 1991 en su Artículo 8.

Existen, sin embargo, límites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos, especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo" para el que fue construido el inmueble. De esta forma, un apartamento o una casa dentro del conjunto residencial, no puede ser destinado a oficina, local comercial u otro fin.

Los propietarios tienen derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunales, (jardines, parques, salón comunal social, pasillos, escaleras, zonas verdes, etc.) siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios. Por esa razón, no pueden utilizarse los pasillos como lugar de juegos, o para estacionar bicicletas, motos o vehículos, ni se pueden usar los parqueaderos como depósito de materiales, muebles y cachivaches.

Los propietarios y la comunidad en general tienen derecho a vivir en un ambiente amable, limpio, higiénico, saludable, ordenado y estético. Por esa razón se exige el cumplimiento de las más elementales normas de educación, y se sancionará a aquellos individuos incivilizados que arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que utilizan las zonas comunales o públicas cono "sanitario" de sus mascotas. Igualmente a quienes tienen malas costumbres como utilizar las ventanas o escaleras para colocar a secar la ropa, los tapetes o las alfombras, con lo cual se presenta un patético aspecto de desorden y mala imagen de la copropiedad.

La comunidad deben comprender que las normas de convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de salubridad, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos, garantizan la valorización de la propiedad, y generan un adecuado ambiente para el crecimiento de la familia.

CAPITULO I. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES

Artículo 1: Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios son todos los enunciados en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en las disposiciones legales vigentes sobre la materia.

Artículo 2: Éste Manual de Convivencia se aplica a todos los propietarios, arrendatarios (cuando hayan transcurrido más de cinco años de acuerdo con la Ley 3 de 1991) y demás personas que usan, gozan y visitan la copropiedad.

Artículo 3: El propietario, quien lo represente o sustituya, podrá usar o disponer de su unidad con las personas que desee siempre y cuando éstas no sean de mala conducta o de vida disoluta, o que subviertan el orden, o que perturben la tranquilidad y escandalicen con sus malos hábitos, comportamientos y costumbres a los demás habitantes de la copropiedad y en especial a los niños, niñas y adolescentes.

Artículo 4: Las unidades de la copropiedad se destinarán única y exclusivamente para uso residencial como vivienda familiar y los parqueaderos comunales para estacionamiento de automotores al servicio de los propietarios, tenedores o usuarios y ninguna de las unidades podrán destinarse para usos distintos, de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal, los planos, la licencia de construcción y el presente Manual de Convivencia.

Parágrafo: Queda prohibido el establecimiento de cualquier tipo de negocio o actividad de comercio, venta de productos, producción industrial o semi-industrial, y de procesamiento de alimentos o procesamiento de materias primas al interior de las unidades que conforman la copropiedad. Para tal fin se ha establecido el Mini mercado que funciona al interior del conjunto residencial.

Artículo 5: Los propietarios y/o usuarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado, responderán hasta por la culpa leve en el ejercicio de los derechos.

Artículo 6: Todo residente se hará responsable por los daños que cause él o sus dependientes, o invitados a los bienes comunes y demás bienes de la copropiedad; o a las demás unidades que la confirman; estos daños serán valorados y facturados por la Administración al residente, previa notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al presente manual.

Artículo 7: La Administración publicará el presente Manual de Convivencia en un sitio visible de la copropiedad y le hará entrega a cada propietario, de lo cual se deja constancia escrita del recibo del mismo con los documentos de la transferencia de dominio y escrituras públicas. Para el caso de los arrendatarios (cuando transcurran cinco años) cada copropietario se hará responsable de la entrega del manual, ya sea directamente o a través de quien haga sus veces.

CAPÍTULO II. DE LOS PARQUEADEROS Y BICICLETEROS

Artículo 1: En la copropiedad existen cuatro tipos de parqueaderos cuya administración, regulación, cuidado y control estará a cargo de manera exclusiva de la Administración. Han sido dispuestos para servir a: 1) vehículos automotores de uso familiar, 2) parqueaderos exclusivos para vehículos automotores para personas discapacitadas, 3) vehículos tipo motocicletas de dos llantas, y para 4) bicicletas o triciclos de uso infantil.

Artículo 2: Los parqueaderos son bienes comunes no esenciales para el uso de toda la copropiedad, en ningún caso podrán ser asignados para el uso exclusivo y permanente de una unidad, por lo tanto estarán disponibles para el uso de todos los propietarios, tenedores, residentes o usuarios de las unidades privadas a quienes se les otorgue su uso temporal por el término de tres (3) meses en calidad de arrendatarios mediante previo sorteo y suscripción del contrato respectivo.

Artículo 3: Para el uso de cualquiera de los tipos de parqueaderos comunes no esenciales, salvo las bicicletas y triciclos para niños y niñas; la administración dispondrá la asignación temporal por espacio de tres (3) meses a los interesados mediante el arrendamiento y cobro de un canon mensual que constituirá ingreso para toda la copropiedad. Este cobro se realizará en el mismo documento o extracto de cobro de la cuenta por concepto de cuota de aporte a expensas comunes

Parágrafo: Las unidades que se encuentren en mora con la copropiedad por concepto de obligaciones pecuniarias o no pecuniarias no podrán alquilar parqueaderos ni participar en los sorteos.

Artículo 4: Los residentes interesados a quienes se les asignarán mediante la participación en sorteos que se realizarán en forma trimestral, dando prioridad en cada caso a quienes en el período anterior no hubiesen gozado de este beneficio y buscando que todos los propietarios hagan uso rotativo de los mismos. Tendrán prioridad en los sorteos los residentes propietarios que certifiquen discapacidad y su vehículo esté debidamente registrado ante la autoridad de tránsito con esta distinción.

Artículo 5. La administración será la única autorizada para arrendar a usuarios ajenos a la copropiedad parqueaderos de uso común sólo cuando sobren o no estén siendo usados algunos de ellos por parte de los propios residentes de la copropiedad. El administrador dispondrá de un parqueadero para el uso de la copropiedad y de la administración.

Artículo 6: Cada uno de los arrendatarios debe ocupar el puesto correspondiente asignado. El portero jamás permitirá la utilización de parqueaderos sin la autorización del arrendatario del mismo. En todo caso y sin excepción alguna, las zonas de parqueo no podrán tener otro destino en cuanto a su uso. Se prohíbe utilizar las zonas de parqueos como zonas de juego infantil (bicicletas, patines, juegos de balón y/o de grupo, etc.).

Artículo 7: El residente a quien se le asigne en el sorteo respectivo el uso de un parqueadero cualquiera sea su tipo debe demostrar la propiedad o debida posesión del respectivo vehículo, y debe informar por escrito a la Administración todo cambio de vehículo autorizado para ingresar a la zona de parqueo asignado, precisando su número de placa, marca y color. De no hacerlo, se podrán aplicar las sanciones contempladas en este Manual de Convivencia.

Artículo 8: Todo vehículo deberá permanecer cerrado con llave y alarma graduada para soportar las vibraciones causadas por los vuelos que aterrizan en el Aeropuerto El Dorado, no dejando paquetes a la vista en su interior.

Artículo 8: Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos deberá ser reportado inmediatamente a la Administración, quien según las circunstancias procurará la conciliación en primera instancia y de no llegarse a un acuerdo inmediato dará aviso a las autoridades de tránsito.

Artículo 9: Los parqueaderos para visitantes pagarán una tarifa por hora o fracción acorde con las que rijan en el Municipio de Funza o con las que determine el Administrador previa autorización de la Asamblea de Copropietarios.

Artículo 10: PROHIBICIONES. Quedan prohibidos los siguientes actos, situaciones y comportamientos.

Se prohíbe a los arrendatarios de parqueaderos comunes el subarriendo o cesión de éstos a otros residentes o personas ajenas a la copropiedad.

Está prohibido el empleo del parqueadero tomado en arrendamiento para depositar en forma permanente un vehículo o cualquier tipo de elemento, en cuyo caso la Administración podrá retirar previo aviso, mediante el empleo de grúas o cualquier otro medio a su disposición el vehículo o elemento(s) y hará su entrega en depósito a los patios de la autoridad de tránsito informando sobre su abandono.

Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular y en áreas que determinen la administración con excepción de fuerza mayor o un caso fortuito. En todo caso se debe evitar invadir así sea parcialmente, las zonas verdes, las zonas de parqueo vecinas y las áreas de circulación.

Se prohíbe dejar en los parqueaderos y zonas de circulación elementos tales como muebles, electrodomésticos, maquinaria, repuestos, llantas, colchones, escombros, juguetes, etc., en especial materiales inflamables y explosivos y en general cualquier tipo de objeto diferente al vehículo autorizado a estacionar en el sitio respectivo.

Queda prohibido realizar el lavado de los vehículos dentro de la copropiedad.

Queda prohibido sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear, por lo que se deben respetar las líneas de demarcación establecidas.

Queda prohibido realizar mantenimiento alguno a los vehículos, que no sea el necesario para desvarar los automotores dentro de la copropiedad, cualquiera que sea el medio que se emplee.

Queda prohibido el ingreso y estacionamiento dentro de la copropiedad de cualquier otro tipo de vehículo, como los de tracción animal, triciclos de carga liviana, buses, busetas, busetones, colectivos, camionetas, camiones, furgones, tractores o similares, y demás vehículos cuyo peso sea superior a una (1.0) tonelada, excepto los vehículos de los servicios de emergencia. Igualmente, en la zona de parqueo no podrán acceder vehículos que excedan dos con veinte (2.20) metros de altura.

Se prohíbe el uso temporal o permanente de los parqueaderos de los visitantes como parqueaderos de residentes o la asignación de los mismos sin la debida aprobación por parte de la Administración. En caso de requerirse un parqueadero adicional por alguno de los residentes, este deberá hacer la gestión de arrendar algún parqueadero que tenga disponible la administración para tal propósito. Se aplicará sanción a quien no cumpla esta disposición.

Artículo 11: Se amonestará por primera vez dejando constancia en la hoja de vida de la unidad privada a los propietarios de los vehículos automotores y motocicletas que incumplan cualquiera de las anteriores prohibiciones, o que no tengan silenciador, a los que no guarden respeto por los vecinos y hagan uso con radio a alto volumen, pito excesivo, corneta o similares, así como los vehículos que en áreas comunes superen los 10 kilómetros por hora al transitar. En caso de reincidencia se aplicarán las sanciones estipuladas en el presente manual de convivencia y en el reglamento de propiedad horizontal. Y en caso de no acatamiento se prohibirá el ingreso en forma definitiva del vehículo sujeto de amonestación.

Artículo 12: El mismo sistema anterior se aplicará a los propietarios cuyos vehículos se encuentren en estado de desaseo, presenten fuga de aceites o líquidos que deterioren el área de parqueo, o partículas o emisiones que atenten contra el aseo, la higiene, la salud de los residentes y la buena presentación de copropiedad.

CAPITULO III. DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS

Artículo 1: Por ser este un Proyecto de Vivienda de Interés Social y Prioritario y existir la prohibición legal para los propietarios de las unidades privadas de enajenar, arrendar, o dejar de residir en las unidades privadas que conforman la copropiedad antes de haber transcurrido cinco (5) años, en dicho lapso de tiempo no se permitirán trasteos, salvo que se presenten las autorizaciones que otorguen las entidades otorgantes de los subsidios familiares de vivienda.

Artículo 2. Sin excepción, todo propietario y arrendatario (cuando hayan transcurrido cinco años) que desee cambiar de residencia, para poder realizar la mudanza tanto para ingresar como para salir, deberá estar a paz y salvo por todo concepto con la Administración, en cuotas ordinarias, extraordinarias, cánones de arrendamientos de parqueos o alquileres de salones y multas.

Artículo 3: Todo trasteo deberá comunicarse a la Administración por escrito con una antelación de tres (3) días hábiles y presentar antes de efectuarlo un paz y salvo expedido por la Administración.

Artículo 4: La entrada y salida del trasteo solo se podrá hacer en el horario establecido de 8:00 AM a 5:30 PM de lunes a sábados. No se permiten hacer trasteos los días domingo o festivos.

Artículo 5: Al realizar el trasteo, la persona que lo efectúe, sea propietario o arrendatario, será responsable de los daños que genere en bienes comunes o privados y depositará previamente al mismo en la Administración una suma equivalente a medio salario mínimo legal mensual vigente, que garantizará la reparación de cualquier daño ocasionado por el trasteo a los bienes y áreas comunes, depósito que será reembolsado en caso de no requerirse ninguna reparación, previa revisión del recorrido por el Administrador o quién este delegue.

CAPÍTULO IV. DE LAS REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES

Artículo 1: Para realizar cualquier tipo de actividad o reunión en las áreas comunes de la copropiedad, sean sociales, culturales, comunitarias, bazares, de integración, deportivas, recreativas, didácticas, lúdicas, religiosas, y en general en aquellas que pueda y deba participar toda la comunidad residente en la copropiedad se debe contar con un permiso previo solicitado con quince (15) días hábiles de anticipación el cual será expedido por la Administración, en dicho permiso se establecerán las condiciones para la realización del evento, los horarios y demás requerimientos para garantizar que la copropiedad no sufra ningún detrimento en su estado de conservación y mantenimiento.

Artículo 2: La Administración como ejercicio de sus funciones podrá adelantar actividades o reuniones en las áreas comunes de la copropiedad, sean sociales, culturales, comunitarias, bazares, de integración, deportivas, recreativas, didácticas, lúdicas, religiosas, y en general en aquellas que pueda y deba participar toda la comunidad residente en la copropiedad, las cuales se informarán con un mes de anticipación y se publicarán en la cartelera.

Artículo 3: Todos los Residentes y visitantes, especialmente los adolescentes y jóvenes deben tener y conservar un comportamiento intachable en todas las áreas comunes y sitios de la copropiedad.

Artículo 4: PROHIBICIONES. Quedan prohibidos los siguientes actos, situaciones y comportamientos.

Se prohíbe a todos los residentes y visitantes ingerir licor y cualquier otro tipo de sustancia psicoactiva en las áreas comunes y demás sitios de la copropiedad.

Se prohíbe fumar en las áreas comunes cerradas tales como portería, salón comunal social y zonas de acceso a las torres y los demás espacios que sean señalizados con esta finalidad.

Se prohíbe circular o permanecer en estado de embriaguez o bajo el efecto de sustancias psicoactivas en todas las áreas comunes de la copropiedad.

Quedan prohibidas cualquier tipo de reuniones sociales particulares en los parqueaderos, zonas verdes, pasillos y escaleras de la copropiedad.

CAPÍTULO V. ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES

Artículo 1: Cada unidad es responsable de mantener el aseo que la Administración adelante en la copropiedad, evitando el ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos, fachadas, cubiertas, escaleras, parqueaderos y áreas verdes o jardines; de igual manera se prohíbe arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia la calle o dentro del conjunto y áreas comunes de la copropiedad.

Artículo 2: Las basuras y residuos sólidos deben reciclarse e introducirse debidamente seleccionadas de acuerdo con el tipo de residuo en bolsas medianas de polietileno del color indicado por la Empresa de Acueducto, Alcantarillado y Aseo de Funza - EMAAF, debidamente cerradas, depositadas en el shut o cuarto de basuras. No se deben dejar cajas, bolsas u objetos de vidrio y cualquier residuo peligroso frente a cada unidad privada o en las áreas comunes, ni arrojarlas en las zonas circulación o zonas verdes. Estos materiales se deberán dejar en frente del cuarto de basuras.

Artículo 3: No se permite dar uso diferente a las zonas comunes del establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

Artículo 4: El mantenimiento de las zonas comunes (jardines y zonas verdes, circulaciones peatonales, equipos de subestación eléctrica, motobombas, juegos infantiles, y en general de las áreas comunales, etc.) es de cargo de la Administración existiendo el compromiso y la responsabilidad de todo residente y visitante de no arrojar basuras en dichas áreas.

Artículo 5: PROHIBICIONES. Quedan prohibidos los siguientes actos, situaciones y comportamientos.

Queda prohibido colgar prendas de vestir u otros elementos como sábanas, trapos, cobijas y demás en las ventanas principales, balcones u otros sitios, o pegar cualquier tipo de afiche o aviso, estas conductas van en detrimento de la buena imagen de la copropiedad.

Así mismo se prohíbe colocar avisos o letreros en las puertas y/o ventanas de los inmuebles en las unidades privadas, puertas o paredes de acceso a las torres, fachadas o en las carteleras comunes, sin cumplir con los procedimientos establecidos para tal efecto en el régimen de propiedad horizontal.

Queda prohibido de manera expresa dejar bolsas o cajas de basuras en el hall o los pasillos.

Queda prohibido utilizar las áreas y zonas comunes para guardar material inflamable, sustancias peligrosas, desperdicios sólidos, químicos tóxicos, estupefacientes, sustancias ilegales, bienes de procedencia ilícita, armas o materiales explosivos, animales, productos alimenticios perecederos, desperdicios y basuras o cualquier otra mercancía que pueda causar daños o poner en peligro las instalaciones físicas de la copropiedad o la seguridad de las personas que habitan en ella.

CAPÍTULO VI. ANIMALES DOMÉSTICOS

Artículo 1: La tenencia de animales domésticos estará regulada y en concordancia con el Código Nacional y Municipal de Policía. La falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos y otros animales en áreas comunes, ladridos y ruidos que interrumpan la tranquilidad y seguridad, serán objeto de sanciones por parte de la Administración, los cuales inician con llamados de atención, posteriormente multas y finalmente la obligación de prescindir de la mascota. En caso de molestias reportadas a la Administración y/o reincidencia es deber de la Administración entablar las acciones establecidas en el reglamento o las legales y de policía pertinentes.

Parágrafo 1: Todo propietario de animal doméstico se hace responsable de todo daño o lesión que ocasione el mismo. Por otra parte se comprometen a llevar su mascota con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades distritales o administrativas competentes, existiendo el compromiso de aportar a la Administración el correspondiente certificado de sanidad.

Artículo 2: Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente consideradas como animales domésticos o de aquellos que en alguna medida puedan colocar en peligro la integridad de los residentes o visitantes. Las mascotas permitidas para permanecer en las unidades privadas de la copropiedad serán autorizadas por escrito por las Secretaría de Gobierno y Salud del Municipio de Funza.

Artículo 3: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben utilizar siempre correa, bozal y permiso, en ningún caso pueden estar sueltos. Todo de conformidad con lo establecido en la ley 746 de 2002 en su Artículo 108 B y demás normas legales vigentes, cuando se desplacen por las áreas comunes.

Artículo 4: Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de las mascotas en las zonas verdes, vías, parques o demás lugares de la copropiedad, incluso en las vías colindantes y aledañas. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto se destine.

Parágrafo Primero. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares señalados en el inciso anterior, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sanción respectiva.

Parágrafo Segundo. La Administración reportara estas conductas a las autoridades municipales sin perjuicio de las sanciones que se establecen en el presenta Manual de Convivencia.

Artículo 5: En ningún caso los animales domésticos o mascotas podrán realizar sus necesidades fisiológicas en las zonas comunes. En caso de registrarse algún incidente de esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá limpiar y lavar la zona afectada, inclusive si es orina.

Artículo 6: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas permitidos en la copropiedad, deben vacunarlos según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación antirrábica, sin el cual no podrán permanecer dentro de la copropiedad.

Artículo 7: Las mascotas no deben entrar al salón social de la copropiedad, exceptuando las personas incapacitadas cuyo estado requiera de dicha mascota.

Artículo 8: Las mascotas no podrán ser dejadas sueltas o solas en zonas comunes bajo ninguna circunstancia.

Artículo 9: Las mascotas no podrán hacer uso de las zonas comunes destinadas a juegos infantiles.

CAPITULO VII. PROHIBICIONES

Artículo 1: Queda prohibida la entrada de vehículos de servicio público como taxis a la copropiedad, excepto en caso de personas discapacitadas o en post operatorio inmediato.

Artículo 2: Queda prohibida la fijación y distribución de propaganda de todo tipo de avisos o vallas, así como el empleo de cualquier otro medio publicitario dentro de la copropiedad.

Artículo 3: Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad para el personal que se dedique a ventas ambulantes.

Artículo 4: Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y percusión, deberán ser siempre graduados en consideración al decoro y la prudencia, con educación y respeto a copropietarios, vecinos y amigos. Cualquier interrupción abusiva de la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del horario permitido, que rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el procedimiento de infracción al Manual de Convivencia. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables, es deber de la Administración dar curso a la acción o querella policiva respectiva. Se entenderá que hay interrupción abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando de tres o más apartamentos reporten el incidente.

Artículo 5: Queda prohibido el juego con balones u otros elementos que puedan poner en peligro la integridad de los residentes o con los que se pueda ocasionar daños a las unidades privadas y zonas comunes; en tales eventos se autoriza a los celadores, administración y miembros del consejo a retener y depositar en la oficina de administración los implementos de uso restringido en las áreas comunes (Ej. Balones, bicicletas, monopatines, etc.).

Artículo 6: Se autoriza el ingreso de servicios a domicilio siempre y cuando utilicen la entrada peatonal, se anuncie previamente indicando el sitio de donde viene y, deje un documento con foto en portería (Ej. Licencia de conducción). Si no presenta un documento no será autorizado su ingreso y el residente deberá bajar a la portería a recibir su domicilio. Queda prohibido que las personas de servicio a domicilio repartan propaganda dentro de la copropiedad. En caso de omisión a esta norma se le prohibirá el ingreso.

CAPITULO VIII. EN CUANTO A REPARACONES LOCATIVAS Y OBRAS MODIFICATORIAS O DE AMPLIACIÓN.

Artículo 1: El interesado en practicar la reparación locativa deberá informar previamente con una antelación de tres días a la Administración y será responsable de la conducta y actos de las personas por él autorizadas.

Artículo 2: El horario para adelantar reparaciones locativas. Será de 8:30 am. a 4:30 pm. de lunes a viernes y de 9:00 am. a 1:00 pm. los sábados, no las podrán hacer los domingos y festivos.

Parágrafo Primero: Para realizar obras locativas se requiere de una comunicación escrita a la Administración informando la clase de reparación, duración de la misma y datos personales de los obreros.

Parágrafo Segundo: Los desperdicios de obra deberán recogerse en bolsas y bajarse al depósito de basuras.

Parágrafo Tercero: El residente es responsable de utilizar la debida protección para evitar el daño de las zonas comunes, verdes y escaleras al igual que de su limpieza.

Artículo 3: La persona que efectúe la obra constituirá a la iniciación de la misma, un depósito en la administración de medio salario mínimo mensual vigente, suma que garantizará la reparación de cualquier daño ocasionado por la obra y cuya devolución se efectuará por parte de la Administración, una vez finalizada la misma y previa deducción del valor de reparación de los daños causados, si los hubiere.

Artículo 4: Cuando las obras impliquen modificaciones significativas se debe contar con permiso y aprobación previa de la Administración de la Copropiedad y cuando sea requerido por la Oficina de Planeación Municipal. Sin la presentación de dichos permisos no se permitirá el adelantamiento de ninguna obra, modificación, refacción, intervención o remodelación al interior de las unidades privadas.

Artículo 5: Cuando se requiera el ingreso de materiales de construcción y la disposición de sobrantes de obras en el interior de las unidades privadas de la copropiedad, se deberán disponer al interior de la unidad privada y una vez concluida la obra se deben disponer en el cuarto de basuras de la copropiedad,

Artículo 6: Queda prohibido realizar cualquier tipo de intervención o modificación a las estructuras consideradas principales en cualquiera de las unidades de la copropiedad. Todas las refacciones, remodelaciones, ampliaciones o demás obras deben ajustarse en todo al Manual de Uso de cada unidad el cual fue entregado por los Constructores.

CAPÍTULO IX. DEL SALÓN COMUNAL SOCIAL

Artículo 1: El Salón Comunal Social podrá ser alquilado a cualquier propietario o residente de la copropiedad, previa solicitud escrita con quince (15) días hábiles de anterioridad a la fecha en que se vaya a realizar el evento social, cultural o académico.

Parágrafo: Las unidades que se encuentren en mora con la copropiedad por concepto de obligaciones pecuniarias o no pecuniarias no podrán alquilar el salón comunal social. En caso de haber varios propietarios interesados en la misma fecha y horario, la asignación se hará por orden de solicitud.

Artículo 2: El propietario o tenedor o usuario se hace responsable por el uso que se haga del mismo, tanto él como sus invitados y por los daños o faltantes que puedan generarse con respecto al inventario que se elaborara por la Administración al entregar el salón.

Artículo 3: El horario de uso del Salón Social será el siguiente: De lunes a jueves de 10:00 am. a 10:00 pm., viernes y sábados de 10:00 am. a 12:00 am y domingos y festivos de 10:00 am. a 6:00 pm.

Artículo 4: Para hacer uso del salón Social se deberá cancelar ante la Administración con la misma anticipación de la reserva, el monto correspondiente que por este concepto establezca la Administración.

Artículo 5: No se autorizara el alquiler del Salón Social para eventos de contribución.

CAPITULO X. DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD

Artículo 1: El personal de vigilancia y aseo o servicios generales que preste sus servicios en la copropiedad, así como todos los usuarios y visitantes, deberán observar las siguientes normas de seguridad:

• Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son los propietarios o tenedores de unidades, y sus familiares y dependientes, de acuerdo con el registro de propietarios y/o tenedores que se lleva por la Administración, y el cual debe ser notificado al personal de vigilancia.

• Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad visitada.

• Los hijos de los propietarios no podrán sacar ningún elemento como televisores, equipos, y otros sin autorización escrita permanente o temporal por sus padres.

• Las empleadas de servicio no podrán salir con paquetes sin ser autorizadas por los propietarios y deben ser requisadas el día de salida (bolsos y paquetes).

• Las empleadas domesticas o niñeras no podrán salir con niños menores de edad salvo previa autorización escrita del residente.

• Queda prohibido al personal de vigilancia y oficios varios suministrar información de propietarios, tenedores o usuarios mientras no sean autorizados por los propietarios o residentes.

• El comportamiento del personal de vigilancia y oficios varios para con todos los residentes de la copropiedad debe ser de atención, respeto, cortesía, comprensión, honestidad y colaboración. De igual manera los propietarios o residentes y visitantes de unidades privadas, deben atender con igual respeto al citado personal.

• El personal de vigilancia no puede abandonar su sitio de trabajo, excepto en casos de extrema necesidad, siempre y cuando esté al frente del servicio de vigilancia al menos un funcionario. Toda ausencia del servicio debe ser notificada y aceptada por la Administración.

• El personal de vigilancia no podrá llevar objetos, paquetes, mercados, etc., a los apartamentos o casas.

• El personal de vigilancia que tiene a su cargo la recepción de toda correspondencia, dispondrá su colocación en primera instancia en el casillero correspondiente a cada inmueble para posteriormente disponer su entrega al destinatario que deberá recogerla personalmente en la recepción.

• Queda prohibido a los vigilantes guardar en la portería armas, joyas, llaves, dinero, encomiendas o mensajes y en general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios de los bienes privados y si ello ocurriese será de estricta responsabilidad del propietario o usuario de la unidad privada.

• En caso de alguna reparación locativa en áreas comunes, el personal de vigilancia ejercerá estricto control y efectuará requisa al personal que vaya a salir de la copropiedad (técnicos, operarios, obreros, etc.).

• El personal de vigilancia deberá dar aviso inmediato a la Administración de todo daño, anomalía, comportamiento inadecuado o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus funciones.

• Queda expresamente prohibido al personal de vigilancia y servicios generales solicitar dinero prestado o servir como garante a la copropiedad o a los integrantes de la misma, como a los órganos de Administración.

• El personal de vigilancia cuenta con autorización amplia y concreta en el sentido de llamar la atención de toda persona que juegue en las áreas comunes que están vedadas para tal efecto, o que ejerza alguna actividad expresamente prohibida.

• El personal de vigilancia para permitir el ingreso o salida de trasteos debe verificar que cuente con el respectivo paz y salvo emitido por la Administración de la copropiedad y no permitirá que se efectúe en horario diferente a los establecidos.

• El personal de vigilancia no permitirá la salida del conjunto de niños menores de 12 años sin la compañía de un adulto responsable.

Artículo 2: Para toda persona que llegue a la copropiedad, el portero no abrirá la puerta principal del CONJUNTO hasta cuando el visitante sea identificado plenamente y haya sido autorizado su ingreso. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de personas extrañas sin ser identificadas previamente y autorizadas por un copropietario. En situaciones de racionamiento o corte de energía o cuando por cualquier circunstancia el citófono no funcione, no se permitirá la entrada del visitante, salvo que previamente este autorizado o que el residente lo reciba personalmente en la portería.

Artículo 3: Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que lleguen a la copropiedad, el portero deberá exigir la identificación respectiva y confirmar su veracidad antes de permitir el acceso al CONJUNTO.

Artículo 4: Para el ingreso de los vehículos de propietarios al parqueadero, el propietario deberá en la entrada al parqueadero recibir la ficha con el número de su parqueadero y a la salida entregarla al personal de vigilancia. Los propietarios y residentes se obligan a cumplir con las reglas de acceso establecidas para acceder el parqueadero.

Artículo 5: Para el ingreso de los vehículos de visitantes al parqueadero. El visitante debe primero anunciarse en la portería y cuando el visitante sea identificado plenamente y haya sido autorizado su ingreso, deberá entregar un documento con nombre y recibirá una ficha que le permitirá ingresar su vehículo al parqueadero de visitantes y pagar la primera hora por concepto de estacionamiento, una vez salga se le liquidará y deberá pagar la tarifa correspondiente al tiempo que permaneció estacionado en la copropiedad.

Artículo 6: El personal de vigilancia revisará todo vehículo de visitantes que ingrese al edificio y se cerciorará que ingrese con radio, espejos y farolas.

CAPITULO XI. DE LOS DEUDORES MOROSOS

Artículo 1: Los deudores morosos serán incluidos en listados que se fijarán al interior del Conjunto Residencial, en las circulares que se envíen a los copropietarios acorde con la Ley 675 de 2001. Se considerará moroso a quien acumule 2 o más cuotas de administración sin cancelar.

Artículo 2: Los deudores morosos no podrán hacer uso de las zonas comunes no esenciales como Parqueaderos, Salón Comunal Social y demás que encuentren en esta categoría de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Artículo 3: La Administración está facultada en concordancia con lo establecido en la Ley 675 de 2001 para iniciar inmediatamente el cobro de las deudas en mora por cualquiera de los medios a su disposición y sin previo aviso.

CAPITULO XII. DE LAS FALTAS

FALTAS CONTRA LOS BIENES COMUNES

Artículo 1: Dañar o sustraer elementos propios del sistema de alumbrado comunal, sistemas hidráulicos, eléctricos, de telecomunicaciones, de gas, de televisión, cuartos de basuras, cuartos técnicos, equipos, maquinaria, escaleras, zonas verdes, parques, bicicleteros, etc., de la copropiedad.

Artículo 2: Pisar, dañar y deteriorar los jardines y/o áreas verdes destinadas al embellecimiento de la copropiedad.

Artículo 3: Ingresar a la copropiedad o a las unidades por sitios diferentes a los destinados para tal fin.

Parágrafo: No se permite el acceso peatonal utilizando el acceso a los parqueaderos.

Artículo 4: Bajo ninguna circunstancia los residentes o copropietarios podrán realizar trabajos, actividades o modificación alguna a y en las áreas comunes.

Artículo 5: No dar aviso oportuno y en forma inmediata sobre cualquier daño en las áreas comunes y en las unidades privadas cuando se puedan afectar las demás áreas de la copropiedad.

FALTAS CONTRA LA SEGURIDAD

Artículo 6: Los propietarios y residentes se deben comprometer a no cometer ningún acto que atente contra la seguridad de la copropiedad de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Artículo 7: Ocasionar daños, sustraer o destruir citófonos, cámaras, micrófonos y demás aparatos destinados a la seguridad o servicio de la copropiedad.

Artículo 8: Encubrir o guardar información sobre los responsables de haber cometido cualquier delito o infracción respecto de los bienes privados o comunes de la copropiedad.

Artículo 9: Dar órdenes al personal de vigilancia y en general a todos los trabajadores de la Administración, o utilizarlos en los trasteos o para la realización de trabajos particulares o para llevar o sacar paquetes, mientras estos estén cumpliendo con su horario de trabajo o fuera de éste.

Artículo 10: No dar aviso oportuno cuando se esté cometiendo cualquier delito o contravención que atente contra cualquiera de los residentes o contra la misma copropiedad o sus unidades privadas cuando esto afecte a la copropiedad. Con el agravante cuando se trate de actos de violencia infantil o intrafamiliar.

Artículo 11: Cuando las conductas en cuanto a actos de violencia infantil o intrafamiliar sean reiteradas, esto es decir se presenten en más de una ocasión, la Administración y el Comité de Convivencia notificarán de forma inmediata a las autoridades municipales u nacionales para que se tomen las medidas y sanciones respectivas, esto es a la Policía Nacional, a la Comisaría de Familia, al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar y a la Fiscalia General de la Nación.

CAPITULO XIII. SOBRE LAS SANCIONES

Artículo 1: La infracción a cualquiera de las normas sobre propiedad horizontal, al reglamento y al presente manual merecerá los siguientes tipos de sanciones:

• Cuando se entre en mora en el pago de una mensualidad, se cobrarán intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida por la legislación vigente o aplicable en materia de propiedad horizontal.

• Multa por inasistencia a Asamblea General: la inasistencia a cualquier Asamblea General ordinaria o extraordinaria de propietarios conlleva la aplicación de una multa equivalente al cien por ciento 100% de la cuota de aportes a las expensas comunes que se encuentre vigente.

• Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables por estas vías

• Reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o no intencionalmente, o restablecimiento de derechos a terceros.

Artículo 2: Procedimiento a seguir en caso de infracción de alguna norma del Manual de Convivencia:

• Se envía una comunicación por cualquier medio, solicitando no se cometa la infracción.

• Si hace caso omiso, se enviara una segunda comunicación con copia al Comité de Convivencia, y se cobrará en la próxima mensualidad una sanción equivalente al c ien por ciento 100% de la cuota de aportes a las expensas comunes.

• Si se reincide se citará al propietario o residente infractor con el comité de convivencia y se aplicará una en la próxima mensualidad una sanción equivalente al ciento cincuenta por ciento 150% de la cuota de aportes a las expensas comunes.

• Si no atienden los últimos cuatro procedimientos, se interpondrá una querella policial al propietario o residente infractor y una sanción equivalente al doscientos por ciento 200% de la cuota de aportes a las expensas comunes.

Artículo 3: Para la aplicación de sanciones se seguirá el siguiente procedimiento:

• Comprobación de hecho mediante la práctica de cualquier medio probatorio legalmente aceptado.

• Se citará a descargos por parte del Comité de Convivencia al presunto infractor. La conclusión de la audiencia será comunicada a la Asamblea con las respectivas recomendaciones del Comité de Convivencia.

• El Comité de Convivencia con base en lo anterior y respetando el debido proceso impondrá la sanción respectiva.

• Una vez notificado el residente, dispondrá de tres (3) días hábiles para interponer recurso de reposición. Interpuesto el recurso de reposición por parte del afectado, se dispondrá de ocho (8) días hábiles para resolver sobre la petición. Dicho recurso será resuelto por votación en la Asamblea por mayoría simple.

• Cuando la sanción consiste en multa y no sea cancelada por el infractor, se le factura en el próximo periodo junto con las demás deudas que este tenga para con la Administración. Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción, está se cobrará por los medios jurídicos a disposición.

• La imposición de toda sanción por parte del Comité de Convivencia deberá ser suficientemente motivada.

• Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la copropiedad serán dirimidos por el Comité de Convivencia.

CAPITULO XIV. COMITÉ DE CONVIVENCIA

Artículo 1: Anualmente en la reunión de la Asamblea General en la cual se designen los órganos de Administración, se elegirá los miembros del Comité de Convivencia que estará integrado por cinco personas. No podrá ser miembro del Comité de Convivencia quien se encuentre en mora por cualquier obligación de carácter pecuniario con la copropiedad; sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración; o en la cancelación de cualquier cuota extraordinaria impuesta por la Asamblea General, o sanciones pecuniarias que le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia para el desempeño del cargo ser ciudadano ejemplar, y persona cumplidora de sus obligaciones.

Artículo 2: El Comité de Convivencia tendrá a su cargo la imposición de las sanciones, cuando estás no hayan sido delegadas en el Administrador, atender conciliaciones, estudio de los hechos denunciados como generadores de perturbación y resolver sobre los mismos, contando con amplia facultad para promover fórmulas conciliatorias y sancionatorias.

RECAPITULACIÓN. ALGUNAS PROHIBICIONES COMUNES

Relacionamos ahora algunas de las principales Prohibiciones:

•  Está Prohibido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el reglamento o la asamblea. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico de la edificación.
• Está Prohibido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento. La Asamblea General dictarán las normas respectivas sobre contenido, estilo, tamaño, etcétera.
• Está Prohibido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prácticas producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se aplica lo referente a "dar a las áreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas".
• Está Prohibido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia esta prohibición, por los riesgos de accidente que puede causar.
• Está Prohibido usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables.
• Está prohibido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecánicas. Esto porque además de producir desaseo y contaminación, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de una batería, lo cual es diferente a convertir el parqueadero en taller.
• Está prohibido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las señales de televisión o radio pues se estaría atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse sanamente.
• Está prohibido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la contaminación sonora, y es un verdadero abuso obligar a toda la comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la música o el programa de TV que nosotros preferimos y a la hora que nosotros queramos. Esta mala costumbre es una de las quejas más frecuentes en las comunidades, y denota una pésima cultura y muy poca consideración y respeto por los demás. Por la misma razón, existen Salones Comunales, adaptados para que se puedan realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos. Pero recuerde, que incluso en ellos, se deben cumplir las normas para evitar niveles de ruido que perturben a los demás.

NOTA:

En cualquier tiempo la Asamblea de Copropietarios podrá modificar y reglamentar el presente Manual de Convivencia. Una vez expedidas las modificaciones o reglamentaciones deberá enviar copia de estas a los copropietarios indicando la fecha de su entrada en vigencia.

GLOSARIO.

CODIGO CIVIL ARTÍCULO 63. CULPA Y DOLO.

La ley distingue tres especies de culpa o descuido.

Culpa grave, negligencia grave, culpa lata, es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel cuidado que aun las personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios. Esta culpa en materias civiles equivale al dolo.

Culpa leve, descuido leve, descuido ligero, es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve. Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano. El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia, es responsable de esta especie de culpa.

Culpa o descuido levísimo es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en la administración de sus negocios importantes. Esta especie de culpa se opone a la suma diligencia o cuidado.

El dolo consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.

LEY 3 DE 1991.

ARTICULO 8. El Subsidio Familiar de Vivienda será restituible al Estado cuando el beneficiario transfiera el dominio de la solución de vivienda o deje de residir en ella antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de su asignación, sin mediar permiso específico fundamentado en razones de fuerza mayor definidas por el reglamento. También será restituible el subsidio si se comprueba que existió falsedad o imprecisión en los documentos presentados para acreditar los requisitos establecidos para la asignación del subsidio.

DECRETO 2190 DE 2009.

ARTÍCULO 63. Autorización para enajenación de viviendas de interés social adquiridas con subsidio. No habrá lugar a la restitución del subsidio cuando la entidad otorgante autorice la enajenación de una vivienda adquirida o construida con éste, en los términos del artículo 8 de la Ley 3 de 1991. Sin perjuicio de las solicitudes de autorización para enajenación de las soluciones de vivienda de que trata el presente artículo, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial determinará, mediante resolución, las situaciones en las cuales procederá la autorización de parte de la entidad otorgante para la enajenación de las soluciones de vivienda adquiridas, construidas o mejoradas, con el subsidio de vivienda, antes de transcurrido el término mencionado en el artículo 8 de la Ley 3° de 1991.

Parágrafo. Los registradores de instrumentos públicos que con ocasión de sus funciones tengan conocimiento de enajenaciones de viviendas obtenidas con el Subsidio Familiar de Vivienda dentro del término de que trata el artículo 8 de la Ley 3" de 1991, deberán poner tal situación en conocimiento de la respectiva entidad otorgante.

Elaboró: Luis Alberto Vargas Ballén, Ebusiness Vivienda, abril de 2011.