CONGRESO DE LA REPÚBLICA | COMISIONES SÉPTIMAS DE SENADO Y CÁMARA DE REPRESENTANTES Audiencia Pública al Proyecto de Ley 208/2010 Senado – 182/2011 Cámara
CONGRESO DE LA REPÚBLICA | COMISIÓNES SÉPTIMAS DE SENADO Y CÁMARA DE REPRESENTANTES Audiencia Pública al Proyecto de Ley 208/2010 Senado – 182/2011 Cámara
“Oferta de Suelo Urbanizable – Macroproyectos de 2da Generación”.
Salón Boyacá 24-Marzo-2011
Intervención de LUIS ALBERTO VARGAS BALLÉN, GERENTE DE EVIVIENDA:
LAVB. Muy buenos días, nosotros creemos que es indispensable incluir en este proyecto como lo expresó el Senador Lozano, algunos aspectos contundentes para poder generar suelo, que no podrían esperar la discusión de ese gran proyecto de ley de más de setecientos artículos que compila varios de ellos; se han identificado algunos elementos estructurales además de el de generar norma, que es el que plantea el proyecto, que nosotros identificamos como el de la 1) localización, el tema de 2) la tradición y la adquisición de los predios, 3) la generación de la norma, la 4) obtención de licencias, 5) la dotación de servicios públicos y uno muy importante que es el 6) del control urbano.
En la localización es importante que se haga gestión de riesgos geológicos, hidrogeológicos y antropogénicos, estos últimos son los riesgos que genera la intervención del hombre, para prohibir legalmente y penalizar tanto a quien ocupa como al que permite ocupar zonas de medio y alto riesgo, que son las que precisamente se han venido afectando por la emergencia ambiental, por la emergencia invernal y por todo el tipo de emergencias que suceden en el país; es importante que se escriba un capítulo y un artículo donde se prohíba y se penalice esa permisibilidad de ocupar zonas de riesgo y proponemos que los macroproyectos cuenten con un concepto previo ambiental emitido bien sea por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o por las Corporaciones Autónomas Regionales, sin que se trate de obtener licencia ambiental, pero si creemos que se necesita un concepto previo.
En cuanto a la tradición y adquisición, es indispensable que se permita y agilice a los municipios, a los entes territoriales y también algunos particulares, como lo propone el Gobierno, la posibilidad de hacerse participe en los procesos de enajenación voluntaria u obligatoria o de expropiación administrativa o en los procesos de extinción de dominio, o en los procesos de compensación y cesiones y en los temas de integración predial; es necesario profundizar el decreto de la Emergencia Económica, que ya plantea unos tiempos muy ágiles para eso, pero hacerlo obligatorio de tal forma que en grandes porciones de terreno o en pequeñas unidades de vivienda, que interfieren con el desarrollo de grandes proyectos, por ejemplo de renovación urbana, se obligue a esos propietarios cuando se ha tomado la decisión por parte de la ciudad, de hacer un gran proyecto de renovación urbana, se obligue a que en el corto tiempo entreguen esos predios, previos unos avalúos, en ese tema se debe modificar los decretos donde se establecen las metodologías de los avalúos, eso le corresponde al IGAC, de tal forma que esta metodología nueva involucre por lo menos una información de los últimos diez años, sobre la cual el propietario ha pagado el impuesto predial, hoy los avalúos establecen un valor comercial y sobre ese valor se hacen los pagos o las indemnizaciones, pero durante los últimos diez años o veinte años, ese propietario ni siquiera ha pagado impuestos por una décima parte de lo que se le va a indemnizar; entonces deberían las entidades territoriales incluso también la DIAN, poder descontar hacia atrás los impuestos que ese porcentaje dejo de pagarle, porque simplemente tenía un lote de engorde; igual deben hacerse unos adecuados repartos de cargas y beneficios y permitir a los municipios comprar o indemnizar la adquisición de esos predios, utilizando la figura de la Ley 9ª de los pagarés y bonos de reforma urbana, pero ampliando el plazo a unos veinte años; un municipio pequeño del país, no es capaz de pagar un lote para construir vivienda o esos bonos en ocho años, como lo establece esa ley, y que esa sea la forma única mediante la cual los municipios paguen la tierra; es decir, en esos procesos de enajenación o de expropiación, el señor que no quiso vender, tendrá que esperarse entonces que le paguen con bonos a 20 años, porque él lo que ha hecho es entorpecer el desarrollo de las ciudades.
Y finalmente ahí se necesita que todos los actos relacionados con esos procesos transaccionales y de legalización, se consideren actos sin cuantía, de tal forma que los costos de escrituración, notariado y registro, sean mínimos, impacten en manera mínima el costo de las viviendas, hoy más o menos el 20% del valor de una vivienda se va en costos indirectos y costos transaccionales, que nada le aportan en metros cuadrados a la solución y se debe profundizar también el sistema de ventanilla única; de tal forma que el constructor o el gestor o el promotor inmobiliario, tenga que relacionarse solamente con el Notario, en todo el proceso de legalización de la cadena de valor relacionada con la adquisición, enajenación, desenglobes, constitución de patrimonios autónomos, etc., para que se agilice ese proceso.
La generación de la norma que es el proyecto de ley que se está discutiendo, sobre el cual tenemos muchas observaciones pero al cual no hacemos referencia en esta audiencia.
En cuanto al tema de las licencias, creemos que es importante que se descentralice la figura de los curadores urbanos, las oficinas de Planeación Municipal, en la mayoría de municipios del país son muy débiles y cuentan con poca o nula capacidad técnica y operativa para expedir esas licencias, y se han convertido en muchos casos también en focos de corrupción; nuestra propuesta es que los curadores urbanos de las grandes ciudades, tengan competencia también para expedir las licencias urbanísticas y de construcción en los municipios aledaños, o en los municipios conurbados; ejemplo, en la ciudad de Armenia, que los curadores de Armenia, tengan la capacidad de dar licencias en todos los 12 municipios del Quindío; de esa manera agilizaríamos los tiempos y los costos de las expedición de esas licencias.
En cuanto a los servicios públicos es indispensable que sea con cargo a las empresas prestadoras de servicios públicos, que se ejecute todo el proceso de redes de servicios públicos, hoy los pobres son los que tienen que pagar los costos de urbanismo y los costos de la tierra, la ejecución de las redes matrices de servicios públicos, las redes secundaria y todo eso va con cargo al valor de la vivienda y las empresas simplemente reciben esa infraestructura a cero costo, la explotan y ni siquiera le reducen la tarifa del cobro mensual a los hogares ese costo, no les tienen en cuenta la infraestructura que ellos fueron los que compraron y ejecutaron. Deberíamos ser capaces de orientar los recursos de las empresas de servicios públicos para garantizar que se cuente siempre con disponibilidad inmediata de servicios.
Es indispensable ahí, ajustar la estratificación socio-económica, para esos hogares que se van a vivir a una vivienda nueva en los macroproyectos, esos hogares no están acostumbrados en la mayoría de casos a pagar la cantidad de servicios públicos que consumen, porque viven en inquilinatos o porque viven en zonas de invasión o porque simplemente no los pagan; cuando ellos se pasan a vivir a una vivienda nueva, por el solo hecho de tener unas condiciones urbanísticas y de especificaciones de construcción diferentes, automáticamente el estrato socio económico se les sube a dos o tres, eso implica un sobre costo en el pago de los servicios; debemos mantener el estrato socioeconómico de esas familias del nivel que traían que son cero o uno, para que durante un periodo por lo menos de cinco años, sigan pagando los servicios con ese estrato uno; luego de eso sí deberán aplicarse los instrumentos de la estratificación socioeconómica para decidir cuál es el valor del estrato en el cual van a quedar; eso permite que haya una sostenibilidad futura de los hogares en cuanto al tema del pago de los servicios públicos.
Y en el control urbano que es nuestra última observación, es necesario perseguir la urbanización informal, controlar y apoyar también, la gestión que hacen las organizaciones de vivienda, verificar que la norma se cumpla, hoy los curadores urbanos expiden una norma, una licencia y cuando van a ver que se construyó ven que se hizo otra cosa y ellos simplemente no tienen herramientas para verificar o tomar decisiones contra eso que se hizo diferente a la norma; se requiere legalizar los desarrollos sin licencia y cobrar los impuestos municipales dejados de pagar, para ello proponemos entonces que se piense como estaba planteado hace algunos años, en la creación de una Superintendencia del Sector Inmobiliario, que regule la materia; crear una función de policía urbana, para verificar que las licencias se cumplan; para perseguir los desarrollos ilegales o informales, o para perseguir la construcción sin permisos, ya hablamos de las curadurías provinciales y finalmente hacer tránsito a un proceso de elegibilidad de segunda generación; hoy en el país aproximadamente el 22 al 27% de los proyectos en los cuales se aplican subsidios de FONVIVIENDA, se encuentran siniestrados; porque fueron asignados a oferentes que no cumplían los requisitos, ni tenían la capacidad técnica, operativa, ni financiera para ejecutarlos, lo cual no se verificó oportunamente y llevó a la siniestralidad esos subsidios.
Se veía en el foro del Diario La República, de hace dos o tres semanas, que más o menos se han presentado reclamos por doscientos mil millones de pesos, es decir que se perdieron doscientos mil millones de pesos, pero el Gobierno le pagó a FONADE, a FINDETER, a los interventores, una suma similar, entonces ese control en últimas diríamos que se perdió, pagamos unos supercontroles para que no se robaran la plata y se la robaron, entonces es importante que esa elegibilidad de segunda generación verifique las condiciones de esos oferentes, no se le puede seguir asignando subsidios o recursos para ejecutar proyectos de vivienda a oferentes que no tienen la capacidad para hacerlo, que simplemente buscan subsidios por todo el país, hacen consorcios, uniones temporales y alianzas por fuera de la Ley 80, prometen subsidios, regalan diseños, le dan plata a los Alcaldes y en últimas no hacen nada. Muchas gracias.
PRESIDENTA, H.S. DILIAN FRANCISCA TORO TORRES: Gracias Doctor Vargas muy interesante su intervención.
“Oferta de Suelo Urbanizable – Macroproyectos de 2da Generación”.
Salón Boyacá 24-Marzo-2011
Intervención de LUIS ALBERTO VARGAS BALLÉN, GERENTE DE EVIVIENDA:
LAVB. Muy buenos días, nosotros creemos que es indispensable incluir en este proyecto como lo expresó el Senador Lozano, algunos aspectos contundentes para poder generar suelo, que no podrían esperar la discusión de ese gran proyecto de ley de más de setecientos artículos que compila varios de ellos; se han identificado algunos elementos estructurales además de el de generar norma, que es el que plantea el proyecto, que nosotros identificamos como el de la 1) localización, el tema de 2) la tradición y la adquisición de los predios, 3) la generación de la norma, la 4) obtención de licencias, 5) la dotación de servicios públicos y uno muy importante que es el 6) del control urbano.
En la localización es importante que se haga gestión de riesgos geológicos, hidrogeológicos y antropogénicos, estos últimos son los riesgos que genera la intervención del hombre, para prohibir legalmente y penalizar tanto a quien ocupa como al que permite ocupar zonas de medio y alto riesgo, que son las que precisamente se han venido afectando por la emergencia ambiental, por la emergencia invernal y por todo el tipo de emergencias que suceden en el país; es importante que se escriba un capítulo y un artículo donde se prohíba y se penalice esa permisibilidad de ocupar zonas de riesgo y proponemos que los macroproyectos cuenten con un concepto previo ambiental emitido bien sea por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o por las Corporaciones Autónomas Regionales, sin que se trate de obtener licencia ambiental, pero si creemos que se necesita un concepto previo.
En cuanto a la tradición y adquisición, es indispensable que se permita y agilice a los municipios, a los entes territoriales y también algunos particulares, como lo propone el Gobierno, la posibilidad de hacerse participe en los procesos de enajenación voluntaria u obligatoria o de expropiación administrativa o en los procesos de extinción de dominio, o en los procesos de compensación y cesiones y en los temas de integración predial; es necesario profundizar el decreto de la Emergencia Económica, que ya plantea unos tiempos muy ágiles para eso, pero hacerlo obligatorio de tal forma que en grandes porciones de terreno o en pequeñas unidades de vivienda, que interfieren con el desarrollo de grandes proyectos, por ejemplo de renovación urbana, se obligue a esos propietarios cuando se ha tomado la decisión por parte de la ciudad, de hacer un gran proyecto de renovación urbana, se obligue a que en el corto tiempo entreguen esos predios, previos unos avalúos, en ese tema se debe modificar los decretos donde se establecen las metodologías de los avalúos, eso le corresponde al IGAC, de tal forma que esta metodología nueva involucre por lo menos una información de los últimos diez años, sobre la cual el propietario ha pagado el impuesto predial, hoy los avalúos establecen un valor comercial y sobre ese valor se hacen los pagos o las indemnizaciones, pero durante los últimos diez años o veinte años, ese propietario ni siquiera ha pagado impuestos por una décima parte de lo que se le va a indemnizar; entonces deberían las entidades territoriales incluso también la DIAN, poder descontar hacia atrás los impuestos que ese porcentaje dejo de pagarle, porque simplemente tenía un lote de engorde; igual deben hacerse unos adecuados repartos de cargas y beneficios y permitir a los municipios comprar o indemnizar la adquisición de esos predios, utilizando la figura de la Ley 9ª de los pagarés y bonos de reforma urbana, pero ampliando el plazo a unos veinte años; un municipio pequeño del país, no es capaz de pagar un lote para construir vivienda o esos bonos en ocho años, como lo establece esa ley, y que esa sea la forma única mediante la cual los municipios paguen la tierra; es decir, en esos procesos de enajenación o de expropiación, el señor que no quiso vender, tendrá que esperarse entonces que le paguen con bonos a 20 años, porque él lo que ha hecho es entorpecer el desarrollo de las ciudades.
Y finalmente ahí se necesita que todos los actos relacionados con esos procesos transaccionales y de legalización, se consideren actos sin cuantía, de tal forma que los costos de escrituración, notariado y registro, sean mínimos, impacten en manera mínima el costo de las viviendas, hoy más o menos el 20% del valor de una vivienda se va en costos indirectos y costos transaccionales, que nada le aportan en metros cuadrados a la solución y se debe profundizar también el sistema de ventanilla única; de tal forma que el constructor o el gestor o el promotor inmobiliario, tenga que relacionarse solamente con el Notario, en todo el proceso de legalización de la cadena de valor relacionada con la adquisición, enajenación, desenglobes, constitución de patrimonios autónomos, etc., para que se agilice ese proceso.
La generación de la norma que es el proyecto de ley que se está discutiendo, sobre el cual tenemos muchas observaciones pero al cual no hacemos referencia en esta audiencia.
En cuanto al tema de las licencias, creemos que es importante que se descentralice la figura de los curadores urbanos, las oficinas de Planeación Municipal, en la mayoría de municipios del país son muy débiles y cuentan con poca o nula capacidad técnica y operativa para expedir esas licencias, y se han convertido en muchos casos también en focos de corrupción; nuestra propuesta es que los curadores urbanos de las grandes ciudades, tengan competencia también para expedir las licencias urbanísticas y de construcción en los municipios aledaños, o en los municipios conurbados; ejemplo, en la ciudad de Armenia, que los curadores de Armenia, tengan la capacidad de dar licencias en todos los 12 municipios del Quindío; de esa manera agilizaríamos los tiempos y los costos de las expedición de esas licencias.
En cuanto a los servicios públicos es indispensable que sea con cargo a las empresas prestadoras de servicios públicos, que se ejecute todo el proceso de redes de servicios públicos, hoy los pobres son los que tienen que pagar los costos de urbanismo y los costos de la tierra, la ejecución de las redes matrices de servicios públicos, las redes secundaria y todo eso va con cargo al valor de la vivienda y las empresas simplemente reciben esa infraestructura a cero costo, la explotan y ni siquiera le reducen la tarifa del cobro mensual a los hogares ese costo, no les tienen en cuenta la infraestructura que ellos fueron los que compraron y ejecutaron. Deberíamos ser capaces de orientar los recursos de las empresas de servicios públicos para garantizar que se cuente siempre con disponibilidad inmediata de servicios.
Es indispensable ahí, ajustar la estratificación socio-económica, para esos hogares que se van a vivir a una vivienda nueva en los macroproyectos, esos hogares no están acostumbrados en la mayoría de casos a pagar la cantidad de servicios públicos que consumen, porque viven en inquilinatos o porque viven en zonas de invasión o porque simplemente no los pagan; cuando ellos se pasan a vivir a una vivienda nueva, por el solo hecho de tener unas condiciones urbanísticas y de especificaciones de construcción diferentes, automáticamente el estrato socio económico se les sube a dos o tres, eso implica un sobre costo en el pago de los servicios; debemos mantener el estrato socioeconómico de esas familias del nivel que traían que son cero o uno, para que durante un periodo por lo menos de cinco años, sigan pagando los servicios con ese estrato uno; luego de eso sí deberán aplicarse los instrumentos de la estratificación socioeconómica para decidir cuál es el valor del estrato en el cual van a quedar; eso permite que haya una sostenibilidad futura de los hogares en cuanto al tema del pago de los servicios públicos.
Y en el control urbano que es nuestra última observación, es necesario perseguir la urbanización informal, controlar y apoyar también, la gestión que hacen las organizaciones de vivienda, verificar que la norma se cumpla, hoy los curadores urbanos expiden una norma, una licencia y cuando van a ver que se construyó ven que se hizo otra cosa y ellos simplemente no tienen herramientas para verificar o tomar decisiones contra eso que se hizo diferente a la norma; se requiere legalizar los desarrollos sin licencia y cobrar los impuestos municipales dejados de pagar, para ello proponemos entonces que se piense como estaba planteado hace algunos años, en la creación de una Superintendencia del Sector Inmobiliario, que regule la materia; crear una función de policía urbana, para verificar que las licencias se cumplan; para perseguir los desarrollos ilegales o informales, o para perseguir la construcción sin permisos, ya hablamos de las curadurías provinciales y finalmente hacer tránsito a un proceso de elegibilidad de segunda generación; hoy en el país aproximadamente el 22 al 27% de los proyectos en los cuales se aplican subsidios de FONVIVIENDA, se encuentran siniestrados; porque fueron asignados a oferentes que no cumplían los requisitos, ni tenían la capacidad técnica, operativa, ni financiera para ejecutarlos, lo cual no se verificó oportunamente y llevó a la siniestralidad esos subsidios.
Se veía en el foro del Diario La República, de hace dos o tres semanas, que más o menos se han presentado reclamos por doscientos mil millones de pesos, es decir que se perdieron doscientos mil millones de pesos, pero el Gobierno le pagó a FONADE, a FINDETER, a los interventores, una suma similar, entonces ese control en últimas diríamos que se perdió, pagamos unos supercontroles para que no se robaran la plata y se la robaron, entonces es importante que esa elegibilidad de segunda generación verifique las condiciones de esos oferentes, no se le puede seguir asignando subsidios o recursos para ejecutar proyectos de vivienda a oferentes que no tienen la capacidad para hacerlo, que simplemente buscan subsidios por todo el país, hacen consorcios, uniones temporales y alianzas por fuera de la Ley 80, prometen subsidios, regalan diseños, le dan plata a los Alcaldes y en últimas no hacen nada. Muchas gracias.
PRESIDENTA, H.S. DILIAN FRANCISCA TORO TORRES: Gracias Doctor Vargas muy interesante su intervención.