Recomendaciones para que los Entes Territoriales Implementen una Política de Administración y Adopten un Manual de Gestión del Riesgo para la Ejecución de Proyectos Habitacionales.
Texto de la Ponencia presentada el miércoles 20 de octubre en el IX Seminario de Investigación Urbano Regional organizado por la ACIUR (Asociación Colombiana de Investigadores Urbano Regionales) y la Maestría en Gestión Urbana de la Universidad Piloto de Colombia.
La tesis del autor es que planificar, diseñar, financiar y construir viviendas para pobres no implica diseñarlas y ejecutarlas pobremente. Se sugiere un alto grado de responsabilidad social de los Entes Territoriales (Alcaldes y Gobernadores), de los Gestores Habitacionales y los profesionales que participan en la planificación, diseño y construcción de la Vivienda de Interés Social y de su hábitat; la cual implica, además, de la transferencia de su conocimiento, un esfuerzo en la redistribución de la riqueza social, que puede expresarse en diseños y proyectos de calidad para grupos familiares de escasos recursos que merecen vivir con dignidad.
PRESENTACION
Sin querer ocupar el campo de acción de un estudio actuarial, con este documento se pretende lograr con base en evidencia empírica, una adecuada identificación y ponderación de los riesgos operativos a los cuales se encuentran expuestos los Entes Territoriales en el proceso de planificación, diseño, estructuración, financiación, comercialización y construcción de Proyectos de Vivienda de Interés Social.
Esta ponencia trata de llamar la atención de los Alcaldes, Gobernadores, Gestores Habitacionales y profesionales que trabajan en el campo de la Vivienda de Interés Social, en dos aspectos que considero fundamentales, la ética y la gestión del riesgo; de tal forma que el país logre encontrar nuevamente la senda de progreso en cuanto a la producción de vivienda social se refiere.
Uno u otro aspecto, dependiendo de la forma como se afronten en la vida profesional, impactarán decididamente en las finanzas de cualquier proyecto de construcción, pero tendrá mayor impacto en aquellos de mayor sensibilidad, por el bajo nivel de utilidad que arrojan, como lo son los proyectos de vivienda de interés social y de esta forma terminará por afectar a las familias más pobres del país.
De igual forma se hacen recomendaciones que le permitan a los Entes Territoriales (representados en sus Alcaldes y Gobernadores), con la asesoría de los estructuradores de los proyectos, plantear las principales políticas y acciones que se requieren implementar durante el proceso de planificación, diseño, estructuración, financiación, comercialización y construcción de los proyectos, así como en la focalización y selección de los oferentes (beneficiarios), para lograr la minimización y mitigación del impacto de la ocurrencia de los riesgos, de tal forma que las pérdidas (que siempre se presentan en este tipo de proyectos) se encuentren, dentro de los parámetros previamente calculados, previstos y asignados.
Agradezco a la Asociación de Investigadores Urbano Regionales ACIUR, entidad que en Colombia reúne a los investigadores sobre temas territoriales desde 1993 y a la Maestría en Gestión Urbana de la Universidad Piloto de Colombia por aceptar mi propuesta de ponencia para participar en el evento más importante de la asociación, como lo es el Seminario de Investigación Urbana y Regional en el que nos encontramos.
Luis Alberto Vargas Ballén
PRIMER ASPECTO: LOS PRINCIPIOS ÉTICOS.
Este primer aspecto se refiere a la imperiosa necesidad de actuar con ética, en función de valores y principios que dignifiquen la profesión del gestor y constructor de vivienda, a la sociedad y a los hogares más vulnerables de nuestra sociedad.
Hacemos un llamado y recomendamos por ello estudiar, repasar, interiorizar y trabajar diariamente basados en los Códigos de Ética de cada una de las Profesiones. Actuando con responsabilidad, honestidad y compromiso sería suficiente para lograr buenos resultados profesionales y hacer un gran aporte al progreso de la sociedad en general. Para ello proponemos unos principios y valores que se contrapongan a los riesgos y nos permitan sortearlos con idoneidad.
Gráfico 1. Riesgos Vs. Apuesta de Valor.
Resulta obvio que la responsabilidad no es solo de los profesionales que participan en la construcción y la generación de espacios dignos para el hábitat de los colombianos, al igual que los técnicos, y en general todas las personas que trabajan en el sector; sino que en el mismo proceso son responsables los usuarios y beneficiarios, por cuanto una vez reciben las viviendas comienzan una serie de intervenciones sin ningún criterio técnico afectando estructuralmente y arquitectónicamente lo construido, a ellos también les hacemos un llamado para actuar responsablemente en el desarrollo progresivo de sus viviendas.
Administrar, planificar, ejecutar y controlar cualquier proyecto constructivo, basado en principios éticos, nos sensibiliza para visualizar, gestionar y mitigar los riesgos inherentes a la actividad profesional orientada a los sectores más deprimidos de la sociedad.
SEGUNDO ASPECTO: LA GESTION DEL RIESGO.
Es necesario advertir a los Gobernadores, Alcaldes, Gestores Habitacionales y profesionales sobre la necesidad de estudiar, evaluar, cuantificar, gestionar y administrar los riesgos que están implícitos en la gestión de la producción de vivienda social y el hábitat.
En este aspecto lo primero que se debe evaluar, desde el punto de vista ambiental, es la amenaza y vulnerabilidad de los terrenos en donde se pretendan adelantar los proyectos habitacionales, para advertir todas aquellas posibles deficiencias que puedan, en determinado momento, materializarse en riesgos que generen la pérdida de vidas humanas y de recursos que siempre serán escasos. Estos son los considerados riesgos naturales, catastróficos o "actos de Dios" (geológicos e hidrometeorológicos) y riesgos causales, accidentales, súbitos y antropogénicos.
Gráfico 2. Identificación y Gestión de Riesgos
El análisis de riesgos sobre el cual quiero llamar la atención, es el que procede de fallas, errores, omisiones, imprevisión, falta de planificación, desconocimiento, ignorancia y en general aquellas actitudes y circunstancias que derivan en perdidas o demandan mayores recursos a la empresa y afectan de manera ostensible la profesión y credibilidad del profesional, y posteriormente tienen un alto impacto negativo en el patrimonio de las familias más pobres y en los presupuestos gubernamentales .
La anticipación, el análisis y la gestión nos permitirán enfrentarnos con algún grado de profesionalismo a los denominados riesgos legales o políticos, de mercado, de contraparte, de liquidez, financiero y operativo que más afectan a los proyectos habitacionales.
Gráfico 3. Modelo de Gestión del Riesgo
El arquitecto y el ingeniero civil deben oponerse a desarrollar cualquier tipo de diseño y construcción de proyecto alguno en un terreno que presente debilidades y amenazas que no puedan ser mitigadas técnicamente para garantizar la estabilidad y seguridad de las construcciones y salvaguardar la vida y la integridad de las personas que en ellas habiten.
La administración moderna, especialmente en el sistema financiero ha establecido modelos que posibilitan hacer una proyección, con base en la cual los profesionales podrían anticiparse a la ocurrencia de cualquiera de los tipos de riesgo antes mencionados; los Acuerdos de Basilea (1999) son un buen ejemplo, en este análisis nos hemos apoyado en ellos para proponer una debida administración y gestión de los riesgos inherentes al sector de la construcción de la vivienda de interés social y prioritario como se ha dado en llamarla en el último gobierno.
La gestión del riesgo no debe ser vista como algo complejo, es evidente que el profesional a cargo que involucre en cada uno de sus proyectos los principios de la dirección de proyectos, estará en alguna medida mejor preparado para afrontar o anticiparse a los riesgos, que aquel que simplemente actúa por instinto, con improvisación y sin mayor planificación.
Es muy importante conocer y administrar todo el ciclo de vida del proyecto, esto resulta indispensable para garantizar la sustentabilidad de cualquier obra, especialmente cuando se trata de urbanizaciones de vivienda de interés social: el arquitecto no puede simplemente entregar sus diseños y desprenderse de la ejecución y posterior uso del proyecto; al igual que el ingeniero civil que sencillamente interviene en la obra y no se fija en la calidad de los materiales sin en la forma como se emplean. Estos son ejemplos de actuaciones indebidas.
Gráfico 4. La gerencia del proyecto.
Como ejemplo de profesionalismo, los Arquitectos Rogelio Salmona, Germán Samper, y muchos otros, pensaron antes que en los diseños, en el futuro de las personas que se gozarían y crecerían en esos espacios, en su sostenibilidad, su crecimiento, su relación con el ambiente, la seguridad y desarrollo de los niños y niñas, y con los demás espacios de la ciudad, es decir, que además de involucrase con sus diseños se comprometieron con el futuro del proyecto y con su actitud nos legaron una ciudad moderna e incluyente. Por esa razón han transcendido y hoy son paradigmas, su ejemplo aplicado a la realidad debe ser lo mínimo que los Colombianos debemos esperar de nuestros futuros profesionales.
Qué mayor satisfacción para un profesional sentir y evidenciar que por sus proyectos la sociedad pudo crecer, generó progreso para todos y aportó a la justicia social.
1. LA POLITICA NACIONAL DE VIVIENDA SOCIAL
La política de vivienda de interés social es una de las herramientas de equidad a las cuales el Gobierno Nacional mayor impulso le ha dado en los últimos años, en temas presupuestales incremento su participación en 273%, pasando de una asignación anual en 2002 de $150 mil millones a $410 millones en 2010 (sólo para los subsidios que otorga el Gobierno Nacional); en el caso de las Cajas de Compensación Familiar, su presupuesto anual promedio es constante aproximado a los $350.000 millones. Adicionalmente el Gobierno Nacional trabaja en la creación del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial y en el Congreso fue presentado por el Partido de la U, el proyecto de ley de Código Único de Vivienda para unificar la normatividad y ofrecer seguridad jurídica al sector, adicionalmente se impulsa la financiación de vivienda a través del Fondo Nacional de Ahorro, la Caja Promotora de la Vivienda Militar y de Policía, el Banco Agrario de Colombia y los Macro proyectos de Vivienda y se comprometió en la construcción de un millón de viviendas en el actual periodo de gobierno.
Debemos destacar la creciente participación de los entes territoriales que se han preocupado por promover la vivienda social en sus regiones, aunque unas son las metas y otras las resultas de la gestión. En este documento no evaluaremos la ejecución de los planes de desarrollo sino que abordaremos las fallas en que se ha incurrido y por las cuales se ha vuelto difícil y complejo gestionar vivienda social en el país.
Tenemos los casos del Distrito Capital que se propuso la construcción de 100.920 viviendas en 4 años, con una inversión proyectada de 431.484 millones para el período de gobierno; la Ciudad de Medellín presupuestó en su plan de desarrollo $294.121 millones de pesos para financiar su política habitacional; en Cali se han anunciado compromisos con la ejecución de 12.752 viviendas en el proyecto Cali Renueva y 3.000 unidades adicionales en el proyecto Navarro nueva eco-ciudad, con un presupuesto de $78.070 millones; y para el caso de Barranquilla se comprometieron con 33.000 postulaciones al subsidio de vivienda y el desarrollo de los macro proyectos Juan Mina y Renovación Urbana, pero su gran proyecto es el mejoramiento integral de barrios, su presupuesto anunciado contando todas la fuentes es de $487.200 millones de pesos para cuatro años.
En cuanto a los departamentos, la Gobernación de Antioquia que en el período de gobierno anterior promovió más de 110.000 nuevas soluciones de vivienda y para este período, su gobernador anunció recursos por valor de $934.648 millones. En el caso de la Gobernación de Cundinamarca en su plan departamental de desarrollo se comprometió a desarrollar 15.000 mejoramientos de vivienda, construir 30.000 nuevas viviendas y ejecutar dos macro proyectos, para esto presupuestó invertir $196.000 millones de pesos. La Gobernación del Valle del Cauca, de igual forma se comprometió con la construcción de 28.000 viviendas nuevas urbanas y rurales en este período de gobierno.
Como se observa existe un marcado interés de los Entes Territoriales en promover proyectos de vivienda VIS (vivienda de interés social).
Para la posterior valoración del mercado y consecuentemente del Riesgo, en el Cuadro 1.1. Se muestran las metas en otorgamiento de Subsidios Familiares de Vivienda –SFV- y los presupuestos con que contaban, tanto el Gobierno Nacional como los entes territoriales mencionados y las Cajas de Compensación Familiar, en el período 2007-2010.
Nota: En ausencia de unas metas claras y específicas y de montos presupuestales definidos no podemos referirnos en este documento a los planes del Gobierno del Presidente Santos.
En este cuadro se muestra el valor de los SFV presupuestados por año desde 2007 a 2010, para el 2007 se tuvo en cuenta el valor pendiente de cobrar de SFV período 2003-2007, cabe mencionar que los subsidios se asignan en una vigencia presupuestal, pero normalmente se cobran en las siguientes vigencias adicionales. De acuerdo con informes de CAVIS UT, entidad que representa a las Cajas de Compensación Familiar que intervienen en el proceso de cobro, más del 60% de los SFV asignados tardan más de un año para legalizarse.
El valor presupuestado de los subsidios para el 2008, de acuerdo con el Ministro de Ambiente y Vivienda ascendió a $1,4 billones de pesos. Para el período de Gobierno Uribe II, el valor total ascendió a $7,4 billones de pesos, incluyendo los Macro proyectos de Vivienda, para un total de 835.892 unidades, de las cuales no se llego siquiera a la mitad.
En 2008 considerado año típico se detalla la participación de las Cajas de Compensación Familiar, que representan el 25,7% del total y que superan a los subsidios otorgados por Fonvivienda, igual aparecen el Banco Agrario de Colombia, y las bolsas especiales para Desplazados y los proyectos que se ejecutarán en el Valle del Cauca con el producto de las “escondrijos o caletas” incautadas a la mafia, los cuales hoy no han iniciado obras.
Se evidencia con estas cifras, el fortalecimiento que esta política de vivienda viene recibiendo del Gobierno Nacional, por ello se constituye en una oportunidad de negocio participar en ella, pero no de cualquier forma.
Tamaño y Distribución del Mercado de SFV.
De acuerdo con nuestros cálculos sobre el tamaño del mercado en cuanto a los presupuestos para asignación de SFV, y teniendo en cuenta las noticias del Gobierno Nacional sobre el fortalecimiento y optimización del proceso de asignación de SFV para Vivienda Social, se ha calculado el tamaño del mercado objetivo.
En el Cuadro 1.2. hacemos una clasificación de los oferentes de vivienda social que previamente han sido calificados por su tamaño en el mercado, la cantidad de proyectos elegibles y número de viviendas ofertadas, con base en la información del Sistema de Información de Vivienda Social –SIVIS- de Findeter período 2002-2008.
Este cálculo se ha realizado para seleccionar del total de oferentes, a los más grandes e idóneos y luego de determinar su participación, calculamos el peso específico en cada caso, para luego determinar cuál sería su peso en el total.
A manera de ejemplo y para ver la concentración del negocio por tipo de oferentes tomamos, los Constructores Privados Personas Jurídicas, cuyos proyectos de vivienda representan el 17,9% del total que han sido aprobados y son Elegibles por parte de Findeter con 25.671 viviendas declaradas elegibles. Luego al evaluar cada tipo de oferente, encontramos que al calificarlos uno a uno, determinamos que el 46,1% de estos constructores tienen una calificación individual que supera el promedio del total, es decir que pueden ser considerados buenos oferentes y allí se encuentran también los constructores que más proyectos y viviendas ejecutan. Finalmente al aplicar este porcentaje (46,1%) al 17,9% de participación, equivale al 8,3% de los grandes oferentes del sector, al sumar todas estas equivalencias, encontramos que del total de oferentes de vivienda, el 59,84% pueden ser considerados como los grandes y mejores oferentes. La columna de ajustados con el 5,5% resulta cuando se excluyen las zonas más corruptas del país. Es decir que el 40,16% del resto de oferentes son catalogados como no idóneos y generadores de riesgo y corrupción.
En el mercado asegurador se encuentran actualmente las compañías de seguros Estado, Cóndor y Agrícola, que acaba de salir debido a la compra que de esta compañía hiciera Suramericana de Seguros, en los últimos meses entraron al mercado Aseguradora Solidaria y Seguros Condor.
En el Gráfico 1.1. se muestran los diferentes tipos de oferentes y el volumen promedio anual de proyectos que desarrollan.
Gráfico 1.1. Participación en el mercado de SFV por tipo de Oferente.
En el Gráfico 1.2. Se muestra la Tercerización de Actividades en el Ciclo de los Proyectos de la Política de Vivienda actual, la multiplicidad de los actores que intervienen en la cadena.
Gráfico 1.2. Múltiples actores en el sistema nacional de vivienda.
En los últimos ocho años el desarrollo de la red funciona alrededor de los procesos de elegibilidad, de postulación, pre-calificación, asignación de subsidios, desembolso, interventoría, supervisión y control y legalización, no obstante los resultados son lamentables como lo veremos más adelante en cuanto a la siniestralidad del modelo.
2. FALLAS EN LOS PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
Para conocer mejor el sector habitacional, sus comportamientos históricos y con el propósito de bregar a construir una serie histórica, se presentan en este capítulo algunos análisis sobre las políticas de vivienda de los anteriores gobiernos y se trata de realizar una aproximación a las causas de los siniestros y la posible materialización de los riesgos y ocurrencia de siniestros que se presentan en el desarrollo y ejecución de los proyectos de vivienda de interés social.
Se parte de la premisa que el riesgo de las entidades participantes se materializa cuando un Plan de Vivienda, por diversas causas se siniestra, es decir que incumple con las condiciones establecidas, generando perjuicios directos a los beneficiarios adquirentes de las viviendas y pérdidas para los responsables, con las posteriores acciones de reclamación de la entidad otorgante contra las garantías de seguros ofrecidas por el oferente y la repetición de la compañía de seguros contra el tomador.
Debemos advertir que si bien se hace esta aproximación a las posibles pérdidas para medir el posible impacto de los riesgos, una vez se declara el siniestro en la mayoría de las veces es el propio estado el que debe salir a reponer los subsidios y resarcir a los hogares, sin que posteriormente se haya subrogado los derechos del oferente para recuperar su pérdida ni haya demandado ni sancionado a los responsables.
Resultados de la Evaluación – Documento Conpes 3178, sobre la Política VIS Inurbe, Período 1999 a 2002.
De los $589 mil millones ejecutados por el INURBE durante el periodo 1999-2002, el 31% corresponden a recursos provenientes del crédito BID-889, un compromiso del Gobierno Nacional fue adelantar una evaluación física y de impacto del Programa. Para cumplir dicho propósito, se realizó un monitoreo posterior a la escrituración de los inmuebles, aplicando una Encuesta de Caracterización Socioeconómica – ECSE , a los hogares beneficiarios del INURBE, para este cálculo se tomó como referencia los resultados arrojados por la evaluación del Programa de Subsidio Familiar de Vivienda ejecutado por el INURBE, expresados en el documento CONPES 3178 de 2002, determinando tres fuentes posibles de causas que generan fallas o siniestros en los Planes de Vivienda.
Los resultados relevantes de este estudio para el análisis, son los siguientes: el 37.5% de los hogares habitaba la vivienda objeto del subsidio, el 37,1% de las viviendas se encontraron vacantes, el 14,6% de las viviendas estaban arrendadas a hogares no beneficiarios del SFV y el complemento 10.9% se encontró en otro tipo de situación. Con respecto a la evaluación física de las viviendas, el resultado se muestra en el Cuadro 2.1.
En el caso del Inurbe el porcentaje que tomaremos como de incumplimiento es de 37.1%.
En el Cuadro 2.2. Se muestran los resultados observados por el DANE (Factor A) en la investigación realizada para el Gobierno Nacional y que se encuentran en el Documento Conpes 3178 de 2002 y las observaciones del Inurbe (Factor B) sobre esta misma evaluación, en la cual se concluye que el 50% de las fallas observadas en las viviendas es de carácter técnico, un 25% son externalidades y el restante 25% son de tipo jurídico.
Sobre las causas Externas es difícil establecer un porcentaje o valor de incumplimiento sobre el presupuesto de un proyecto, por esa razón no se tienen en cuenta en el cálculo de las pérdidas. Mientras que las causas Jurídicas, Técnicas y Financieras son calculadas con base en su participación porcentual en la estructura de los Costos del Presupuesto.
Política VIS Fonvivienda – Cajas, Período 2002 a 2010.
Para el cálculo del valor de los riesgos por el incumplimiento en la ejecución de los proyectos es importante advertir que de acuerdo con Asocajas y Fedecajas, los gremios que agrupan a las Cajas de Compensación Familiar, del 100% de los subsidios asignados por éstas, sólo el 2% de los SFV tuvo algún inconveniente por causa del incumplimiento de los oferentes, los cuales fueron resueltos con la reclamación oportuna de las pólizas de cumplimiento y de buen manejo del anticipo.
Para efectos del análisis sobre los Valores de Subsidios y de las Viviendas financiadas por la Política de Vivienda de Interés Social en los dos períodos del Gobierno del Presidente Uribe, en el Cuadro 2.3. Se muestra la información de la incidencia de las principales Causas de Objeción y de No Elegibilidad de proyectos obtenidas por un análisis estadístico realizado por autor de la información extractada del Sistema de Información de Vivienda –SIVIS- de FINDETER, para calcular las posibles pérdidas por cada uno de los Centros de Costos.
Como se observa, la mayor incidencia de causas de falla corresponde a los aspectos técnicos con el 53,43%, las causas financieras el 26,7% y las razones jurídicas equivalen al 19,87%.
De otro lado, para verificar el adecuado proceso de evaluación para la elegibilidad de proyectos de vivienda, en el cuadro 2.4. Se refleja la tercera fuente de fallas que ha sido obtenida de un análisis estadístico realizado por autor sobre los resultados de la Evaluación Ex-post realizada por FINDETER.
Para efectos de profundizar el análisis sobre la incidencia de las principales Causas de Falla en los procesos de evaluación para la elegibilidad de proyectos habitacionales, se incluye en este documento, en los Cuadros 2.4. y 2.5.
El resultado de la primera y segunda Evaluación Ex-post realizada por FINDETER en junio de 2003 y noviembre de 2004 a 60 y 22 proyectos seleccionados por muestreo aleatorio simple, para tener un resultado con un Nivel de Confianza mayor al 90% y un error estimado menor al 5%, sobre un total de 1513 proyectos Elegibles radicados en Findeter entre noviembre de 2002 y septiembre de 2004.
Con base en los datos arrojados por los análisis anteriores se elaboró una Matriz de Correlación de fallas contrastada con el Presupuesto por Centro de Costos de un Plan de Vivienda, esta matriz, dependiente el responsable nos arroja un porcentaje de posibilidad de falla para cada Centro de Costos. En ella es posible determinar la pérdida en que incurre cualquiera de los agentes que participan en los Planes de Vivienda y puede también determinar la incidencia de pérdida para cualquiera de los actores del sistema.
Esta matriz debe ir relacionada con los porcentajes de responsabilidad de los actores que se calculan en el siguiente literal de este capítulo.
En conclusión, cuando se formula un proyecto de vivienda, la probabilidad de fallos metodológicos es del 12,1%, técnicos es del 55,2%, jurídicos 12,2% y financieros 20,5%. Razón por la cual es muy importante saber en cuales aspectos de ellos se deben fortalecer los controles y verificaciones.
Cuadro 2.6. Matriz de correlación fallas vs. Presupuesto de obra.
Aproximación al cálculo de la Responsabilidad de los Agentes Profesionales que intervienen en los Proyectos de Vivienda.
Como son las personas desde sus distintos ámbitos profesionales quienes intervienen en los proyectos habitacionales y es su omisión o acción la que causa las fallas que pueden materializarse en siniestros, también se han estudiado las responsabilidades de cada uno de los profesionales o agentes técnicos que participan en el desarrollo de los Proyectos, desde su formulación, diseño, cálculos, trámite de permisos y licencias, obtención de la elegibilidad, desarrollo y ejecución de las obras, supervisión e interventoría, control y hasta su culminación, estableciendo la posible responsabilidad legal y calculando con base en las expensas / honorarios percibidos e inversión realizada sobre la posible pérdida a causa de la responsabilidad para cada uno de los que intervienen.
Para realizar este cálculo partimos del supuesto básico, con base en las Tarifas autorizadas por norma, el valor de los honorarios de cada uno de los profesionales que intervienen en un Proyecto desde su diseño hasta su ejecución y control.
En el gráfico 2.1, con base en los honorarios que por norma puede percibir cada uno de los profesionales o entidades que participan o intervienen directa e indirectamente en la ejecución de un Proyecto de Vivienda, se determina la participación porcentual de su responsabilidad en la ejecución del proyecto, esta participación se deriva de la responsabilidad misma de las actividades que desarrolla directamente, bien sea como diseñador, ejecutor o interventor, o indirectamente como el curador urbano al momento de expedir las licencias o FINDETER al momento de otorgar la Elegibilidad.
Gráfico 2.1. Distribución Porcentual Responsabilidad Profesional
Como se observa la mayor responsabilidad por el éxito de los Proyectos de Vivienda es del Constructor – Ejecutor de la Obra, es decir del Oferente, luego le siguen en importancia el Diseñador y el Interventor, en menor magnitud de responsabilidad se encuentran el Curador Urbano o Jefe de Planeación que emite las Licencias, el profesional que elabora el Estudio de Suelos y el que calcula el Presupuesto, finalmente se encuentra FINDETER al otorgar la Elegibilidad.
Las compañías de seguros afianzan la actividad del constructor y de quienes participan en la formulación del proyecto, que sumados representan el 87,18% del total, la interventoría tiene un seguro de cumplimiento aparte del constructor y las expensas del curador urbano y de Findeter son independientes de la ejecución del proyecto por ser requisitos previos.
La siniestralidad (%) de los proyectos de vivienda (Fonvivienda y Cajas de Compensación Familiar –CCF).
No fue factible acceder a la información sobre proyectos siniestrados en las Cajas de Compensación Familiar, no se obtuvo respuesta de estas entidades, no obstante por el conocimiento del sector e informes de Asocajas, se estima que tan sólo el 2,5% de estos proyectos presentan problemas. Es decir que para las Cajas trabajaremos con un estimado de siniestralidad del 2,0%, como ya lo explicamos en el literal a) de este capítulo.
Para los siniestros de los subsidios con el Gobierno Nacional, otorgados por Fonvivienda a través de las Cajas de Compensación, se tiene la información que se muestra en el Cuadro 2.5. Con base en la cual vamos a calcular la siniestralidad, se presenta el estado de los proyectos con reclamación de las pólizas por parte del Minambiente y Vivienda y su estado, organizados por fiduciaria y compañía de seguros. Al final calcularemos la siniestralidad.
De acuerdo con la información del MAVDT, las reclamaciones por siniestros se presentaron para 92 proyectos de vivienda, de un gran total de 1.089, es decir sobre el 8,45%.
Estos 92 proyectos involucran un total de 5.682 viviendas, valorados en $42.615 millones de pesos. No obstante al revisar el detalle el estado de los proyectos encontramos reportes del Ministerio y de los Interventores donde se clasifica el estado de cada reclamación, encontrando que hay proyectos ya terminados, algunos aceptables que terminaron pero tienen trámites documentales pendientes pero las obras fueron concluidas y otros proyectos en estado crítico salvable.
Al valorar dichos estados se logra evidenciar que algunos proyectos, pese a las reclamaciones han sido concluidos por los oferentes, lo cual disminuye el valor de las reclamaciones.
De lo anterior se concluye, que pese a que el Ministerio de Ambiente y Vivienda presentó reclamaciones sobre 92 proyectos por un valor total de subsidios de $42.615 millones de pesos, al realizarse los ajustes por las partes, revisar los saldos en las fiducias y valorar los daños, las perdidas ascenderían a $4.000 millones de pesos, no obstante el valor final de las perdidas no se puede tasar hasta el mismo momento en que se encuentren firmados la totalidad de acuerdos de pago con las aseguradoras o con los oferentes.
Para el Cálculo de los Siniestros de todos los Subsidios Familiares de Vivienda, tomaremos el valor y número de los subsidios cobrados en Fonvivienda, Cajas de Compensación Familiar.
En este sentido, como se muestra en el cuadro 5 se calcula el porcentaje de siniestralidad para los SFV otorgados por Fonvivienda, el cual equivale al 13,5%, y se promedia este valor con los estimativos de siniestralidad de las Cajas de Compensación Familiar y de los subsidios rurales, respectivamente del 2% y 8%, lo cual nos arroja un promedio de siniestralidad del 7,8% para el año 2.008.
Resumen de Probabilidad de Siniestro de Proyectos según Política.
De acuerdo con estos y otros estudios y análisis hemos derivado los porcentajes de la probabilidad de riesgo de las diferentes políticas de vivienda implementadas en el país desde el año 1990.
En promedio se espera que el 12,8% de los proyectos de vivienda que se formulen y ejecuten en el país con las políticas actuales tengan un alto riesgo de ser siniestrados, incumplir la oferta y obtener grandes pérdidas.
Los riesgos provendrán de fallos metodológicos en la formulación con 12,1% de probabilidad, de fallos técnicos en el diseño con una probabilidad de 55,2%, de problemas jurídicos con un 12,2% y deficiencias financieras con una probabilidad del 20,5%.
Razón por la cual la gestión y administración del riesgo recobra importancia para lograr que los proyectos de vivienda lleguen a concluir con éxito.
La probabilidad de pérdida esperada razonable debe ser inferior al 4% o 5% del valor de los proyectos, que corresponde al porcentaje estimado de imprevistos que pueden ser cubiertos con las utilidades esperadas, que una vez cubiertos por el Constructor para garantizar la entrega en debida forma de los proyectos, no le generan pérdidas.
3. RIESGOS DE LOS PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
Regulación Jurídica.
La Constitución Política; el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública -Ley 80 de 1993 y la Ley 1150 de 2007 y sus Decretos reglamentarios-, obligan a los Entes Territoriales a abrir procesos licitatorios para la selección objetiva y transparente de los Constructores de los Proyectos de Vivienda Social.
La Ley 3ª de 1991 creó el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social como mecanismo permanente de coordinación, planeación, ejecución, seguimiento y evaluación, está integrado, entre otros, por los organismos municipales que cumplan funciones conducentes a la financiación, construcción, mejoramiento, reubicación, habilitación y legalización de títulos de vivienda de esta naturaleza, que deben actuar de conformidad con las políticas y planes generales que adopte el gobierno nacional.
El artículo 76 de la Ley 715 de 2001 establece en su numeral 76.2.2, que es competencia de los municipios, directa o indirectamente, con recursos propios, del Sistema General de Participaciones u otros recursos, promover y apoyar programas o proyectos de vivienda de interés social, otorgando subsidios para dicho objeto, de conformidad con los criterios de focalización nacionales.
El artículo 36 de la Ley 388 de 1997, establece que en el evento de programas, proyectos y obras que deban ejecutar las entidades públicas, como consecuencia de actuaciones urbanísticas que le sean previstas en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen, las entidades municipales y distritales competentes sin perjuicio de su realización material por particulares, podrán crear entidades especiales de carácter público o mixto para la ejecución de tales actuaciones, de conformidad con las normas legales generales y con las especiales contenidas en la presente Ley y en la Ley 142 de 1994.
Igualmente las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5º del artículo 32 de la Ley 80 de 1993.
El Decreto 2190 de 2009 reglamenta parcialmente las Leyes 49 - 1990, 3 - 1991, 388 - 1997, 546 - 1999, 789 - 2002 y 812 - 2003 en relación con el Subsidio Familiar de Vivienda de Interés Social; en su artículo 2.9., define como esfuerzo territorial, el aporte que realizan los municipios o departamentos en recursos complementarios para facilitar el acceso a una solución habitacional para las familias de más bajos ingresos. De igual forma en los artículos 2.7. del Decreto 2190 de 2009 y 4.5 del Decreto 973 de 2005, en relación con el Subsidio Familiar de Vivienda de Interés Social Urbano y Rural, establecen que pueden ser oferentes de Planes de Vivienda: las personas naturales o jurídicas, las entidades territoriales, o Patrimonio Autónomo administrado por una sociedad fiduciaria, legalmente habilitado para establecer el vínculo jurídico directo con los familias postulantes del Subsidio Familiar de Vivienda, de igual forma establece que las labores de promoción o gestión de planes o programas podrán ser desarrolladas directamente por el oferente, o por terceros que desempeñen el rol de operadores o gestores del plan.
Con base en todo lo anterior las Asambleas Departamentales y los Concejos Municipales deben expedir las Ordenanzas y Acuerdos que autoricen el otorgamiento de los SUBSIDIOS FAMILIARES DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL DEPARTAMENTAL Y/O MUNICIPAL, y reglamentar la forma de asignarlos.
Con la expedición por parte del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial de las Resoluciones 966 de agosto 17 de 2004 y 1554 del 20 de octubre de 2005, se definen entre otros aspectos, la Póliza de cumplimiento en la aplicación del subsidio familiar de vivienda girado con anterioridad a la escrituración de la solución de vivienda, los Encargos Fiduciarios y la Interventoría y Supervisión de los proyectos, para la ejecución de los mismos.
Adicionalmente por ley, en los procesos contractuales se deben llevar a cabo Audiencias Públicas de Distribución de Riesgos, las cuales tienen por objeto revisar tanto por los posibles oferentes como por los Entes Territoriales la asignación de los riesgos con el fin de establecer su distribución definitiva en los Pliegos de Condiciones. De estas Audiencias se levantarán Actas, las cuales contendrán los temas y acuerdos tratados por los asistentes, la cual será debidamente publicada. La tipificación, estimación y asignación de riesgos previstos en la citada Audiencia de Distribución de Riesgos se incorporara en el Pliego de Condiciones Definitivo.
Para avanzar en la metodología de tipificación, estimación y asignación de los riesgos y facilitar este proceso a las administraciones territoriales, se presenta este acápite.
El concepto de riesgo
Riesgo es la contingencia de un daño. Contingencia significa que el daño en cualquier momento puede materializarse o no hacerlo nunca.
Cualquier cosa que pueda provocar daños, cualquier tipo de daño, es un riesgo.
Riesgo:
• Contingencia o proximidad de un daño; estar una cosa expuesta a perderse o a no verificarse.
• La probabilidad de falla de un sistema ocasionada por todas las causas posibles.
• La magnitud de una situación de falla, usualmente expresada en términos económicos.
• La conjunción de las amenazas y las vulnerabilidades de un sistema.
• La probabilidad de que una amenaza se convierta en un siniestro.
Como podemos apreciar hay varias definiciones del concepto de "riesgo" pero la gran mayoría concurre en hacerlo equivalente a incertidumbre. Más específicamente nuestra representación más inmediata del riesgo es la incertidumbre respecto de un evento desfavorable para nuestra actividad o para nuestros proyectos.
Esencialmente, hay riesgo en cuanto a un determinado evento cuando no sabemos o no podemos determinar alguna, o varias, de las siguientes cuestiones:
• Si puede ocurrir en absoluto (incertidumbre de factibilidad)
• Cuando ocurrirá (incertidumbre de tiempo)
• Dónde ocurrirá (incertidumbre de lugar)
• Cómo ocurrirá (incertidumbre de modo)
• Cuantas veces en una determinada unidad de tiempo ocurrirá (incertidumbre de frecuencia)
• Cuánto daño producirá (incertidumbre de severidad)
Para que se materialice el Riesgo deben existir una Amenaza y una Vulnerabilidad.
Amenaza.
Advertencia o anuncio de algo malo o desagradable que va a ocurrir en un futuro próximo.
Es todo aquello que tenga una posibilidad o probabilidad de ocurrir, como causante de daño.
La caracterización de un evento que desencadena la ocurrencia de una falla o un desastre.
Vulnerabilidad.
Que puede ser herido, o recibir lesión física o moral.
La debilidad inherente para enfrentar con éxito cualquier amenaza.
Grado de exposición de un cierto valor económico o social ante un evento específico.
Un ejemplo de una distinción entre amenaza y riesgo es la preparación de EEUU ante el ataque a las torres gemelas. A pesar de que la CIA había advertido de un "peligro claro y presente" de que fueran usados aviones como armas, esto se consideraba una amenaza y no un riesgo. Por ello no se había preparado ningún escenario de probabilidades y contramedidas
Desde un punto de vista probabilístico frecuencial, una amenaza no puede ser considerada un riesgo sin al menos un incidente específico donde la amenaza se haya concretado.
En términos particulares, una amenaza es todo aquello que tenga una posibilidad o probabilidad de ocurrir, como causante de daño. Y el riesgo es el producto de la ocurrencia de la amenaza y su consecuencia. Sin la ocurrencia de amenazas el riesgo sería cero.
Tipificación, Estimación, Distribución y Asignación de Riesgos Previsibles. (Audiencia de Distribución de Riesgos).
La gestión y administración del riesgo, es la prevención y mitigación en la ocurrencia y comienza por:
• Conocer cuáles son las amenazas y riesgos a los que estamos expuestos en nuestra empresa, sector y comunidad.
• Reunirse con socios, empleados, trabajadores, proveedores y terceros, y hacer planes para reducir esas amenazas y riesgos o evitar que nos hagan daño.
• Realizar lo que planeamos, verificarlo y tomar acciones preventivas y correctivas para reducir nuestra vulnerabilidad.
• No es suficiente hablar sobre el asunto, hay que tomar acciones y tener muy claro las probabilidades de ocurrencia.
Como se puede observar en el desarrollo de este capítulo, los riesgos que amenazan a los proyectos de vivienda son significativos y hemos logrado derivar los porcentajes de probabilidad de las fallas que los amenazan, por ello se hace indispensable que se tomen medidas para mitigarlos, entendiendo que de esta manera se preservan las condiciones que aseguran y minimizan el riesgo de los Entes Territoriales como oferentes y primeros responsables del éxito o fracaso de los proyectos.
Aproximación a los Riesgos de los Proyectos de Vivienda.
La siguiente es una aproximación a la definición técnica de los riesgos que se han identificado en el desarrollo de los Proyectos Habitacionales, estos riesgos pueden ser de origen externo e interno, en el literal siguiente se amplía el concepto y se proponen mecanismos para mitigarlos los cuales deben hacer parte del proceso de discusión en la Audiencia de Distribución de Riesgos.
En el gráfico 3.1. se muestra un ejercicio sencillo de la forma como se pueden identificar peligros o amenazas.
Gráfico 3.1.
Riesgo de Liquidez.
Es la posibilidad de que el oferente no cuente con recursos suficientes (restricciones en el flujo de caja) por concepto de retardos en el giro de los subsidios, el trámite oportuno de los créditos y/o la entrega efectiva de los aportes de los beneficiarios, que no le permitan mantener el proceso constructivo y que le pueden llegar a impedir cumplir los compromisos en la ejecución del Proyecto.
Actualmente existen demoras en el trámite de los subsidios (de 6 a 18 meses) y de los créditos individuales que inciden en la financiación de la construcción, debido a que el Oferente confunde la forma de financiar los proyectos y en muchos casos no cuenta con recursos propios que le permitan financiar la operación y por ello opta por el cobro anticipado que debe ser garantizado con una póliza de cumplimiento.
Un oferente sin capacidad financiera propia es multiplicador del riesgo para el sector por la incapacidad de soportar las restricciones presupuestales.
Riesgo Financiero.
Surge como la sumatoria de la valoración de los riesgos del Proyecto de Vivienda y que se materializa en la posibilidad de que EL OFERENTE no pueda cumplir con las obligaciones de pago en la fecha de cancelación de los compromisos, o por la ocurrencia de imprevistos, aumento en los precios de los materiales e insumos o posibles siniestros que ocurran y por los cuales sea presuntamente responsable y que podrían afectar principalmente los activos e imagen de la entidad y/o la empresa.
Estos riesgos pueden materializarse por los retrasos en los trámites y cobros de las ventas, o por un aumento inesperado o imprevisto en los costos de los materiales e insumos, inadecuado control de los costos y del programa de obra que hacen aumentar los imprevistos.
Riesgo Legal.
Es la contingencia de pérdida derivada de situaciones de orden legal, que puedan afectar los proyectos declarados elegibles, o los procesos desarrollados al interior de la empresa por causas atribuibles a empleados o contratistas vinculados al proyecto, o por cambios en las exigencias urbanísticas por parte de los entes territoriales o de las empresas de servicios públicos.
Este riesgo puede también presentarse debido a la tendencia del Ministerio de expedir continuamente normas para modificar los procesos, lo cual implica un riesgo por inseguridad jurídica que puede imponer obligaciones adicionales no previstas al inicio de los proyectos.
Riesgo Operativo.
Es la posibilidad de pérdida como resultado de deficiencias a causa de fallas en los sistemas de información, deficiente diseño y presupuestación, fallas en los procesos, deficiente control de atribuciones en tiempo real, errores humanos, mala fe de los empleados y fallas en el control gerencial y la ausencia de una política de calidad. Un gerente o director de proyecto inexperto puede ser el artífice principal de este riesgo.
Riesgo de Mercado.
El riesgo de mercado o precio es la contingencia de pérdida o ganancia de parte del oferente, como resultado de un cambio en los costos financieros por la volatilidad de las tasas de interés, aumento de los índices de precios, que pueda presentarse como resultado de una pérdida de imagen o de confianza en el proceso o en el oferente por causa de la ocurrencia de algún siniestro derivado del proceso constructivo y/o de la gestión de los proyectos habitacionales.
Riesgo de Contraparte.
Es la posibilidad de incumplimiento de las obligaciones contractuales de los oferentes de proyectos, de los entes territoriales, las entidades otorgantes de los subsidios y/o de los créditos y de los beneficiarios. Se genera entre otros por incumplimiento en la entrega de documentos, ignorancia de los acuerdos y problemas operativos o no resolución oportuna de los mismos.
Nota: En este documento no estudiaremos ni evaluaremos los Riesgos riesgos naturales, catastróficos o "actos de Dios" (geológicos e hidrometeoro lógicos) y riesgos causales, accidentales, súbitos, antropogénicos que pueden afectar un proyecto determinado, independiente de la voluntad del hombre, también pueden incidir en el éxito o fracaso de los proyectos, principalmente por la gran cantidad de personas y daños materiales que generalmente involucran. Sin embargo, no constituyen riesgos operativos propiamente dichos, aunque deben ser previstos por los profesionales que estudian topográficamente el terreno, que estudian sus suelos y geotecnia y que diseñan sobre el mismo.
El Riesgo Técnico de los Proyectos VIS.
El concepto de elegibilidad está sustentado fundamentalmente en la veracidad de la información de los documentos presentados por el oferente de proyectos habitacionales ante una entidad evaluadora, que puede ser Findeter o un Banco.
Gráfico 3.2.
Sobre los diseños del proyecto, corresponde al Curador Urbano o el Jefe de la Oficina de Planeación Municipal al momento de expedir las licencias verificar el cumplimiento del proyecto frente a los requisitos de sismo resistencia y las normas urbanísticas aplicables, derivadas del Plan de Ordenamiento Territorial, PBOT o EOT según el caso, para esto dispone de las memorias de cálculo, de los diseños, planos arquitectónicos y urbanísticos y demás documentos.
Es preocupante la limitada capacidad técnica de muchas Oficinas de Planeación Municipal, tal como lo evidencia la forma como son expedidas muchas de las licencias de construcción que respaldan la ejecución de los proyectos radicados en Findeter y que generan un riesgo adicional.
A su vez, la aprobación de los diseños y planos de redes de servicios públicos, es responsabilidad de las entidades prestadoras del servicio respectivo e implica que el diseño de las obras cumple con las especificaciones y normas técnicas que le permiten ser integradas a las redes colectivas de servicios.
Es evidente el riesgo de que al llegarse a presentar deficiencias en la estabilidad de las obras y de la construcción de las mismas, estas sean atribuidas por los hogares perjudicados a los Otorgantes de los Créditos, cuando la verdadera responsabilidad técnica recae en el Constructor que llevó a cabo las obras y luego en el Consultor que realizó el estudio de suelos, en el profesional calculista de la estructura y diseñador del proyecto, también en el interventor que se ocupó del control de calidad de la ejecución de las mismas, y aún más en las autoridades competentes que impartieron las licencias y permisos necesarios.
La viabilidad financiera en la mayoría de los proyectos es muy frágil, teniendo en cuenta que la ejecución de los proyectos depende de la asignación y del flujo de los subsidios que el oferente pretende aplicar y del ahorro programado que el hogar beneficiado trae consigo. En este caso puede un proyecto fracasar por la asignación de subsidios a un número de viviendas por debajo del Punto de Equilibrio Financiero del proyecto, esto conduce a que la mayoría de los proyectos se van ejecutando en la medida que se van asignando y desembolsando los subsidios aplicables, razón por la cual los Entes Territoriales deben insistir ante los proponentes que la ejecución de las obras de urbanismo y de las viviendas no dependa del flujo del subsidio ni del ahorro previo de los hogares sino de sus propios recursos o del crédito constructor.
Todas estas circunstancias representan riesgos altos de ocurrencia de deficiencias en la calidad de las obras, que en caso de reclamaciones pueden terminar involucrando a la entidad, teniendo en cuenta que ante los oferentes y demás partes interesadas es la responsable del proyecto.
Conjunción de los Riesgos que Afectan los Proyectos VIS.
La concentración de actividades, que se pueden presentar sin dudas en casos excepcionales, pero frecuentes en cuanto a proyectos de vivienda de interés social se trata, puede tener un alto riesgo para la entidad territorial, ya que en algún momento puede llegar a suceder que el proyecto no culmine o el constructor (oferente) no cumpla lo prometido y el Ente Territorial se vea envuelto en un conflicto con los hogares y luego con la Compañía de Seguros, cuyo resultado puede ser la indemnización por la pérdida de los recursos del fondeo de los proyectos la cual en la mayoría de los casos es insuficiente.
Algo a favor es que los bancos han implementado sistemas modernos de medición de riesgo como resultado del aprendizaje de la crisis de la construcción de mediados de la década de los noventa, lo cual reduce el riesgo de financiar proyectos que no sean viables. Por ello una de las principales referencias que pueden verificarse a un oferente es su relación con los bancos, pero no por la simple apertura y manejo de cuentas corrientes o de ahorro, sino por la administración de sobregiros y créditos constructor relacionados con las demás obras del proponente.
El Principio de Selección Adversa para la escogencia de “Oferentes Responsables”
La selección adversa fue utilizada originalmente en el estudio de los seguros para describir una situación donde la gente que toma un seguro es más propensa a efectuar un cobro que la población objetivo que utiliza el asegurador para establecer sus primas.
Aplicado a los Proyectos de Vivienda Social, cuando se convocan constructores para otorgarles un contrato de construcción de vivienda social, la Entidad podría mirar la tasa de siniestralidad entre los oferentes que participan en el mercado de la vivienda social (prioritaria) en una entidad o convocatoria determinara (Ej. Banco Agrario, Findeter, Fonvivienda, Cajas de Compensación Familiar, Esfuerzo Territorial, Bolsa Única Nacional, Viviendas saludables, Metrovivienda, Caja de la Vivienda Popular, etc.) para con esta información seleccionarlos.
En el caso usual, un requisito clave para que exista selección adversa es una asimetría de información, los oferentes que participan en una convocatoria o una licitación saben si son o no “responsables”, mientras que la Entidad no lo sabe. Si la Entidad sabe quiénes son “responsables” y quienes no, podría establecer criterios distintos para evaluar cada grupo y no habría selección adversa.
Ante la dificultad que implica para esta selección, el hecho de que las autoridades nacionales no sancionan en debida forma a los oferentes “irresponsables”, cualquier oferente puede participar en dicha convocatoria, razón por la cual la Entidad debe extremar las medidas en la selección del Inversionista, Constructor y/o Gerente para lograr una selección que le garantice el éxito del proyecto.
Ahora, suponiendo que hay dos tipos de oferentes participando en el mercado de la vivienda de interés prioritario: los oferentes “responsables y los irresponsables”, y la Entidad no puede distinguir cuál es cuál, de tal forma que ambos oferentes terminan participando en la convocatoria.
Los “responsables” saben que ellos tienen menos probabilidades de fracasar en el desarrollo del proyecto que los otros oferentes y que al participar en la convocatoria están legitimando a los oferentes “irresponsables”, por lo tanto estarán renuentes a participar en este tipo de convocatorias o licitaciones, entre otras razones por la inseguridad jurídica que implica el sometimiento a las condiciones de contratación de un ente territorial, mientras que los oferentes “irresponsables” tendrán una mayor probabilidad de siniestrar los proyectos, pero ante la falta de sanción estarán más dispuestos a participar y ganar la convocatoria. La Entidad termina con oferentes con una tasa de siniestralidad más alta que la esperada al momento de hacer la convocatoria.
Por este motivo los criterios de selección objetiva cobran tal importancia que permiten excluir a los “irresponsables” y convocar solo a los “responsables”.
Recomendación.
Una recomendación final que los administradores de riesgo acostumbramos darle siempre a nuestros clientes es: "Nunca apueste más de lo que está dispuesto a perder".
Para los gestores habitacionales esta recomendación es exponencialmente válida. Los riesgos del médico los asume una sola persona: su paciente. Los del abogado los asume el cliente o la sociedad representada. Los del empresario los asume todo el personal de la empresa. Pero los riesgos del Gestor Habitacional los asumimos - queriéndolo o no - todas las miles de personas y familias que vivimos en un conjunto habitacional y en una ciudad que se construye día a día. Y, la verdad sea dicha: hay pocas actividades, con tanta responsabilidad, en dónde, como en la gestión habitacional, se sabe tan poco del riesgo y de la manera correcta de manejarlo.
4. PROPUESTA SOBRE LA ADMINISTRACION DEL RIESGO
Alcances de la Política de Administración del Riesgo
Toda actividad humana y de las organizaciones, independientemente de su naturaleza, tamaño y razón, está expuesta a una serie de amenazas cuya materialización generan riesgos y ponen en peligro a las instituciones mismas y sus recursos, incluidas las personas y, por tanto, el logro de sus objetivos organizacionales.
Con el concepto de ADMINISTRACION DEL RIESGO, se identifican y cuantifican éstos, además que se controlan, propendiendo porque el proceso y sus controles, garanticen de manera razonable la minimización de los mismos y el logro de los objetivos organizacionales además de la protección de los recursos.
Así las cosas, en la definición de la Política de Administración del Riesgo se deben tener en cuenta los siguientes siete elementos de control:
Contexto Estratégico: Es un análisis situacional que permite establecer los factores internos y externos que generan situaciones de riesgo.
Identificación de Riesgos: Definición de las causas y efectos de las situaciones de riesgo.
Análisis de Riesgo: Ejercicio matemático – estadístico que cuantifica la probabilidad de ocurrencia del siniestro.
Valoración del Riesgo: Ejercicio actuarial que mide la exposición de la entidad a los impactos del riesgo.
Formulación de Políticas y Manual Operativo de Administración de Riesgos: Documento que contiene un completo desarrollo para salvaguardar los recursos y el logro de los objetivos organizacionales para la administración del riesgo de los proyectos de vivienda.
Formulación Plan de Seguimiento y Evaluación de Administración de Riesgos para Proyectos de Vivienda Social”.
Capacitación a las personas encargadas de los proyectos sobre Administración de Riesgos en Proyectos de Vivienda Social.
Objetivo General.
El objetivo de la Política de Administración del Riesgo es que la Entidad Territorial desarrolle una herramienta de Administración de Riesgos para sus Proyectos de Vivienda Social que le permita identificar, evaluar y administrar los diferentes riesgos a que está sometida esta actividad y que hemos descrito en los literales anteriores a este capítulo.
Objetivos Específicos.
Los objetivos de dicha herramienta deben ser:
1. Realizar el análisis situacional que permita identificar los factores internos y externos de riesgo para Proyectos de Vivienda Social.
2. Identificar, analizar y valorar los diferentes riesgos y su impacto sobre la entidad.
3. Diseñar y formular los Manuales de Políticas y Operativo de Administración de Riesgos.
4. Diseñar el manual de Evaluación y Seguimiento de Administración de Riesgos.
Metodología propuesta.
Para el desarrollo de esta política se propone a los Entes Territoriales considerar metodológicamente los siguientes pasos:
- Diagnóstico y Recolección de Información.
- Realización de la Matriz de Análisis Situacional.
- Identificación y Definición de Riesgos:
a. Riesgo de Liquidez
b. Riesgo Financiero
c. Riesgo Legal
d. Riesgo Operativo
e. Riesgo de Mercado
f. Riesgo de Contraparte
4. Valoración de Riesgos.
5. Elaboración Matriz de Correlación.
6. Diseño Tablas de Salida como resultado del estudio.
Contenido de la Política de Administración del Riesgo
Establecimiento de Reglas de Filtro Inicial, para definir el Perfil de riesgo deseable. Se propone aceptar exclusivamente oferentes de vivienda, en todas sus posibilidades de constitución jurídica, previas las siguientes consideraciones:
Fase I: Recolección de información histórica de los resultados de proyectos realizados en el municipio con actualización mensual con los nuevos proyectos que se vayan ofertando.
Fase II: Diseño de las Políticas, Metodologías, supervisión in situ sobre procesos, estructura organizacional, y mercado objetivo.
Fase III: Cálculo de los riesgos esperados con base en las metodologías propias y desarrollo de sistemas informáticos y disponibilidad de recursos.
Fase IV: Implantación del proceso y puesta en marcha, que propone el diseño de la política de suscripción y del manual operativo. Calificación de los oferentes y recomendaciones para mitigar los riesgos.
Modelo de Administración del Riesgo.
El modelo que proponemos para la Administración del Riesgo se esquematiza en el gráfico 4.1., que comienza con un profundo conocimiento del Oferente y se retroalimenta con Auditorias oportunas, idóneas y proactivas, basadas en el seguimiento, control y retroalimentación del proceso.
Este modelo propuesto debe definir unas Políticas con tres elementos a definir: 1) la estructura organizacional dispuesta, 2) la definición de metodologías y procesos y 3) la definición de la infraestructura y del recurso humano que la ejecutará.
Posteriormente se desprenden a) la definición de criterios claros de otorgamiento de las garantías y b) los criterios para el seguimiento, control y recuperación, ello conducirá al final a la implementación de medidas que permitan mitigar los riesgos, de todas formas somos conscientes que por perfecto que sea el sistema ocurrirán siniestros, pero el propósito de todo este análisis es reducirlo a unos mínimos proporcionados que permitan que pese a su materialización el proyecto sea rentable.
Gráfico 4.1. Modelo de Administración del Riesgo.
Gráfico 4.2. Modelo del Esquema General de Trabajo Propuesto.
Por ello recomendamos adoptar unas políticas de suscripción del riesgo en el desarrollo del proyecto de vivienda, basadas en el uso de pilares que a continuación proponemos. No obstante por ser un sector tan dinámico deben estar en permanente observación, modelación y actualización.
Cuadro 4.1. Políticas de Suscripción del Riesgo.
Es importante en el desarrollo de este modelo, que sea armónico con el Sistema de Administración del Riesgo Operativo (SARO) que actualmente rige en las Compañías de Seguros y Sociedades Fiduciarias, para garantizar que la evaluación de factibilidad de los proyectos siendo estricta no sea tan inflexible que nos excluya del mercado.
Establecimiento de los Criterios de Evaluación de los Oferentes.
La principal recomendación es que la evaluación de los oferentes debe hacerse en términos generales a partir de parámetros que sean fáciles de evaluar, que requieran pocos documentos para su estudio inicial para el otorgamiento de una pre-aprobación, teniendo en cuenta que la realidad del mercado muestra la necesidad de brindarle al oferente una respuesta rápida.
Por lo anterior, se recomienda elaborar un formato sencillo de fácil diligenciamiento por parte de los oferentes que permita evaluarlo ágilmente y de acuerdo con una calificación cuyo resultado debe arrojar, como mínimo, un 50% del puntaje total de la calificación.
Los factores a calificar pueden resumirse en los siguientes, sin perjuicio de posteriores ajustes:
Aspectos del Mercado, el manual debe verificar lo siguiente:
• Antigüedad de la firma, trayectoria y experiencia: Tiempo de constitución de la sociedad, superior a 5 años. Para los casos de uniones temporales, consorcio y asociaciones, deben verificarse los procesos contractuales de selección objetiva y transparente. Experiencia en el desarrollo de proyectos, experiencia general como constructor, experiencia específica como constructor de Viviendas de Interés Social. Tiempo de experiencia en el negocio de la Vivienda Social, superior a 5 años.
• La Inscripción efectiva en el Registro Nacional de Oferentes de Vivienda de Interés Social, MAVDT.
• Condiciones técnicas y financieras: Hoja de Vida Institucional, Proyectos Ejecutados. Tecnología y sistemas constructivos empleados: Atención Postventa, garantías.
• Cumplimiento de contratos anteriores como firma y como asociado. Idoneidad – Probidad: Políticas de Buen Gobierno Corporativo e implementación de sistemas de gestión de calidad. Estado de otros contratos y su cumplimiento.
• Estudio de los socios o accionistas y su cumplimiento, a partir de sus propias manifestaciones declaradas en el formulario. Modelo de Gestión del Proyecto: Gerencia de Proyectos, Director de Obra.
• Estados Financieros y de Resultados de la firma o de la persona natural interesada. Contabilidad, revisoría fiscal: cumplimiento obligaciones.
• Monto de patrimonio, Activos fijos que posea. Activos corrientes. Maquinaria propia. Pasivos. Fuente de Recursos: Créditos Proveedores, contra-garantías. Administración de Recursos: Manejo Fiduciario, Preventas, Aportes Gubernamentales, Manejo de los Recursos, Unidad de Caja (Política de administración del Flujo Neto de Caja Efectivo).
• Garantías ofrecidas: Respaldo Patrimonial, Garantes, Codeudores.
• Análisis de indicadores definidos en el Manual Operativo. Adecuada calificación de riesgo y óptima calificación en las centrales de riesgo.
• Capacidad de contratación. Solvencia - Liquidez – Solidez: K de contratación, inventarios, construcciones en curso. Tipo de Oferente: Suscripción de contratos, tipo U.T. – Consorcios – Convenios, cumplimiento Ley 1150 / 2007 (Antes L-80/93).
• Estado del Rut y del Registro Único de Proponentes.
• Conocimiento y relación comercial con Cajas de Compensación Familiar, Sociedades Fiduciarias y Entes Territoriales, capacidad de aportar recomendaciones escritas.
• Se propone realizar visitas previas de inspección a las oficinas del Oferente, a proyectos desarrollados y a las obras, y entrevistar al personal, verificar experiencia y calidad de las obras.
• Evaluar las relaciones anteriores con la interventoría técnica, administrativa y financiera y la experiencia con Veedurías ciudadanas.
A los anteriores índices, entre otros, se les otorga un porcentaje y como primer filtro deben cumplir el 50% de la calificación.
El concepto final sobre el oferente debe ser materia de verificación en el mercado, investigando, conforme a las fuentes vinculadas al medio, todos los aspectos relacionados con la capacidad de ejecución y la situación ética del constructor, su firma y sus socios.
Se debe tener en cuenta que hay firmas que son de tamaño y trayectoria aceptables, que no requieren de un análisis tan detallado; pero por lo general la situación del sector muestra que surgen nuevos oferentes que sí requieren ser objeto de una verificación y análisis más profundo.
Como ejemplo de los anteriores criterios, expondremos tres de ellos: El RUP, el NIT y el Personal Requerido.
Certificado de inscripción en el Registro Único de Proponentes (RUP).
Todas las personas que deseen participar en los procesos de Selección Objetiva, deberán estar inscritos y clasificados en el Registro Único de Proponentes (RUP) de la Cámara de Comercio de su jurisdicción, presentando el RUP con fecha de expedición no superior a treinta (30) días antes de la fecha de cierre de la convocatoria, del cual se tomará la información relacionada con la capacidad financiera y la experiencia probable.
En el RUP, el oferente deberá estar inscrito, clasificado, y calificado en todas o algunas de las siguientes actividades y especialidades, pero en todo caso debe aparecer inscrito en las actividades 01, especialidad 04 y grupos 02 y 05, especialidad 08 y grupo 02.
Actividad Especialidad Grupos
01 - Constructor 01 – Obras civiles hidráulicas. 07 - Conducción de aguas.
02 – Obras sanitarias y ambientales. 01 - Redes de distribución de agua potable
02 - Redes de distribución de aguas servidas
05 - Tanques de almacenamiento
08 – Empradización
03 - Sistemas de comunicación y obras complementarias. 01 – Centrales telefónicas.
04 - Edificaciones y obras de urbanismo. 02 - Edificaciones mayores de 500 m2 y de alturas mayores de 15 m.
05 - Parques, Obras de urbanismo, paisajismo y complementarias.
05 – Montajes electromecánicos y obras complementarias. 03 - Subestaciones de energía
06 - Líneas de transmisión y sub transmisión de energía
08 – Obras de transporte y complementarios. 01 - Vías de comunicación en superficie
03 - Pavimentos flexibles
02 - Consultor 08 - Desarrollo Urbano. 02 - Planeación, Diseños de Ingeniería y Aplicaciones en Proyectos de Vivienda.
03 - Servicios urbanos.
09 – Suministro de agua y saneamiento. 02 – Saneamiento
010 – Otros. 04 - Gestión de Proyectos
Para cada uno de los miembros del Consorcio o Unión Temporal se deberá aportar el certificado de inscripción en el RUP.
Registro Único Tributario (RUT).
Expedido por la Dirección General de Impuestos Nacionales, donde aparezca claramente el NIT del proponente y se verifique si se encuentra inscrito en el Régimen Común o Régimen Simplificado. En caso de Consorcios o Uniones Temporales, cada uno de los integrantes deberá aportar este documento.
En todo caso, el oferente (o al menos un integrante de la figura asociativa) deberá estar inscrito en dicho registro bajo las siguientes actividades o en una cualquiera de ellas:
Actividades Económicas Registradas en el RUT
4521
4530
7421
Equipo Técnico de Ejecución - Experiencia requerida del Grupo de Profesionales.
Acompañado de las correspondientes certificaciones expedidas por la entidad contratante, se deberá aportar la hoja de vida del Gerente - Director de obra del proyecto, del Ingeniero Residente de estructuras y del Residente administrativo, acompañada del currículo, los Certificados que acrediten sus estudios, experiencia general y específica, según la información solicitada en el Pliego de Condiciones y la carta de compromiso para hacer parte del equipo técnico durante la ejecución del proyecto.
GRUPO DE PROFESIONALES REQUERIDO
Gerente - Director de Obra: Disponibilidad del 100%
Un (1) Ingeniero Civil o Arquitecto debidamente titulado y matriculado, preferiblemente con maestría en estructuras o maestría en gerencia de proyectos de construcción, con mínimo de 7 a 15 años de experiencia profesional.
Debe acreditar experiencia específica en los últimos ocho (8) años a la fecha de cierre del presente proceso, en los cuales haya ejecutado la dirección y/o gerencia de obra de edificaciones nuevas para vivienda en más de tres (3) proyectos ejecutados o en ejecución (mayor al 70% de avance de obra).
Deberá certificar como mínimo la gerencia y/o dirección de obra de dos (2) o más proyectos ejecutados o en ejecución (mayor al 70% de avance de obra) de construcción de edificaciones nuevas con un sumatoria del área construida cubierta mínima sea igual al área construida del proyecto.
Residente de Estructuras: Disponibilidad del 100%
Un (1) Ingeniero Civil o Arquitecto, debidamente titulado y matriculado, preferiblemente con especialización en estructuras y/o ingeniería sísmica, como mínimo cinco (5) años de ejercicio profesional y mínimo tres (3) años de experiencia específica en la residencia de obras de edificaciones nuevas.
Deberá certificar como mínimo la residencia o dirección de obra de mínimo tres (3) proyectos ejecutados o en ejecución de construcción de edificaciones nuevas con un área construida cubierta mínima sea igual al 50% del área construida del proyecto, en los últimos cinco (5) años a la fecha de cierre del presente proceso.
Residente Administrativo: Disponibilidad del 100%
Un (1) Ingeniero Civil o Arquitecto debidamente titulado y matriculado, preferiblemente con especialización en gerencia de proyectos de construcción, como mínimo cinco (5) años de ejercicio profesional y mínimo tres (3) años de experiencia específica en la residencia administrativa o gerencia de obras de edificaciones nuevas.
Deberá certificar como mínimo la residencia administrativa, dirección de obra o gerencia de proyectos de mínimo tres (3) proyectos ejecutados o en ejecución (mayor al 70% de avance de obra) de construcción de edificaciones nuevas con un valor de ventas superior a una vez el valor del proyecto, en los últimos cinco (5) años a la fecha de cierre del presente proceso.
Profesional en Aseguramiento de la Calidad Disponibilidad del 100%
Un (1) Ingeniero Industrial, Ingeniero Civil o Arquitecto debidamente titulado y matriculado, preferiblemente especialista en Gestión de la Calidad, pero como mínimo debe estar Certificado como Auditor Interno de Calidad, como mínimo tres (3) años de ejercicio profesional y mínimo dos (2) años de experiencia específica en el aseguramiento de la calidad en proyectos de obras de edificaciones nuevas.
Deberá certificar como mínimo el aseguramiento de la calidad en un mínimo de cinco (5) proyectos ejecutados o en ejecución (mayor al 70% de avance de obra) de construcción de edificaciones nuevas con un valor de ventas superior a una vez el valor del proyecto, en los últimos cinco (5) años a la fecha de cierre del presente proceso.
Inspectores de Obra (2) Disponibilidad del 100%
Un (1) Ingeniero Civil y 1 (un) Arquitecto debidamente titulado y matriculado, como mínimo tres (3) años de ejercicio profesional en la inspección de obras de edificaciones nuevas, con experiencia como inspector de obra y/o auxiliar residente.
Establecimiento de los Criterios de Evaluación de los Proyectos.
La principal recomendación es que la evaluación de los proyectos debe hacerse en términos muy técnicos con respeto a su formulación y viabilidad, lo cual debe ser analizado teniendo en cuenta estos aspectos:
Aspectos técnicos, debe considerar el estudio y la valoración del proyecto formulado, a partir de estas variables:
• Topografía del terreno y Estudios de suelos, para verificar que el proyecto tenga estudios de calidad y éstos hayan sido considerados en el diseño y cálculo estructural.
• Estudio estructural de acuerdo con los requerimientos de la NSR-10. Verificación de los planos estructurales que cumplen con las normas de sismo-resistencia y con las recomendaciones del estudio de suelos.
• Proyectos arquitectónicos y estructurales aprobados.
• Verificar la existencia y vigencias de las licencias de urbanismo y construcción y el pago de derechos municipales. Verificar la existencia de las licencias de construcción y su concordancia con la normatividad vigente sobre usos de suelos (Planes de Ordenamiento Territorial).
• Verificar las disponibilidades de servicios públicos básicos, acueducto, alcantarillado, energía y gas natural.
• La presentación de los certificados de elegibilidad vigentes.
Aspectos Financieros, debe considerar el estudio y la valoración del proyecto formulado, a partir de los siguientes conceptos:
• Análisis de costos de mercado. Estudio y valoración de los presupuestos de obra y su pertinencia con el proyecto en cuanto a capítulos y actividades de obra.
• Análisis de estados financieros del oferente, de acuerdo con los parámetros que se establezcan conjuntamente con el área financiera de la entidad, más adelante proponemos unos índices.
• Forma de pago, subsidios involucrados y desembolsos programados.
• Cronograma de obra.
• Incorporación y seguimiento de criterios de valoración del riesgo y de su asignación entre las partes.
Capacidad Económica y Financiera. Índices.
Toda la información financiera deberá ser presentada en moneda legal Colombiana. Deberán anexarse los Estados Financieros Contables, Balance y los Estados de Resultados comparativos para los últimos dos años, firmados por Contador Público y debidamente dictaminados por Revisor Fiscal, si se está obligado a ello. Acompañados de las notas y revelaciones a los Estados Financieros conforme al Decreto 2649 de 1993 y el Código de Comercio y de la tarjeta profesional del Contador y/o Revisor Fiscal que suscriba el balance, así como del Certificado de Antecedentes Disciplinarios vigente del Contador y/o Revisor Fiscal, emitido por la Junta Central de Contadores.
La información requerida para evaluar los Ingresos Operacionales será tomada del estado de resultados comparativo para los últimos dos años.
La capacidad económica y financiera de los Proponentes se evaluará de acuerdo con la información de los Estados Financieros Comparativos del Último Ejercicio Contable, o con base en los datos financieros registrados en el RUP, el cual debe ser aportado conforme las reglas del Decreto 1464 de 2010 y demás normas que le modifican.
La capacidad económica y financiera deberá cumplir con los siguientes índices:
Patrimonio Líquido (PL= A – P).
El patrimonio líquido (PL) no podrá ser inferior a cero coma ochenta y dos (0.82) veces el Presupuesto Oficial (PO), preferible que sea igual a una (1) vez el (PO).
Indicador de Endeudamiento ( IE = A.T. / P.T. x 100 ).
Se debe presentar como máximo, un índice de endeudamiento (IE) del setenta por ciento (70%).
Liquidez ( IL = A.C. / P.C. ).
En ningún caso el Índice de Liquidez (IL) podrá ser inferior a uno punto veinticinco (1.25).
Capital de Trabajo ( CT = AC – PC ).
En ningún caso el Capital de Trabajo (CT) podrá ser inferior a uno punto veinticinco (1.25) veces el P.O.
Índice de Operatividad ( IO = CT / P.O. ).
El Índice de Operatividad (IO) no podrá ser inferior a uno punto veinticinco (1.25).
Facturación. De igual forma, el oferente deberá acreditar una facturación de cualquier tipo de obra pública o privada ejecutada o en ejecución (con avance superior al 50%) para los dos años inmediatamente anteriores a la fecha del proceso, de al menos 0,82 veces el presupuesto oficial en SMMLV, para lo cual debe aportar la documentación que certifique dicha información.
Recursos Propios / Cartas de Crédito. De igual forma, el oferente deberá acreditar que dispone recursos propios verificables en sus estados financieros por al menos 0,82 veces el presupuesto oficial en SMMLV, en las cuentas del activo corriente, disponible, bancos o proveniente de créditos constructor expedidos para el proyecto por entidad financiera vigilada por la Superintendencia Financiera, o de cartas de crédito de proveedores de materiales expedidas para el proyecto directamente por los fabricantes de los materiales, para lo cual debe aportar la documentación que certifique dicha información.
El no cumplimiento de cualquiera de los anteriores índices debe generar el rechazo de la oferta.
Capacidad de Organización.
El oferente o cada uno de sus integrantes deberá demostrar en el RUP a la fecha de cierre del proceso de selección objetiva una Capacidad de Organización de:
CAPACIDAD DE ORGANIZACIÓN ( Co )
Constructor Mínima de 0,82 veces el Presupuesto Oficial en smmlv
Consultor Mínima de de 0,082 veces el Presupuesto Oficial en smmlv
Si la propuesta se presenta en Consorcio o Unión Temporal, cada uno de sus integrantes deberá cumplir como mínimo con el treinta por ciento (30%) de la Capacidad de Organización (Co).
Capacidad de Contratación.
El oferente deberá tener a la fecha de cierre de la convocatoria una Capacidad de Contratación de:
CAPACIDAD DE CONTRATACIÓN ( K )
Constructor Mínima de 6 veces la Capacidad de Organización como constructor en smmlv
Consultor Mínima de 10 veces la Capacidad de Organización como consultor en smmlv
Si la propuesta se presenta en Consorcio o Unión Temporal, cada uno de sus integrantes deberá estar inscrito, calificado y clasificado en el RUP, en todas las actividades, especialidades y grupos exigidos en este Pliego de Condiciones.
En caso de uniones temporales o consorcios, la capacidad de contratación (K) y la capacidad residual o disponible de contratación (Kr) se obtendrá de la suma de los correspondientes a cada uno de sus integrantes.
El oferente deberá acreditar conforme el RUP, la ejecución de un contrato cuyo valor no sea inferior al 75% del valor estimado del proyecto o presupuesto oficial.
Para el cálculo de la capacidad residual de contratación (Kr) se tendrá en cuenta la siguiente información:
a) El saldo, a la fecha de cierre de la convocatoria, del valor total de los contratos en ejecución o suspendidos, incluidas las adiciones.
b) El valor total de los contratos adjudicados y que aún no tienen orden de iniciación.
El oferente deberá tener a la fecha de cierre de la Selección Objetiva una Capacidad Residual de Contratación de:
CAPACIDAD RESIDUAL DE CONTRATACIÓN ( Kr )
Constructor Mínima de una (1) vez el presupuesto oficial en smmlv
Consultor Mínima de cero coma uno (0,1) vez el presupuesto oficial en smmlv
La capacidad residual de contratación (Kr) del proponente, de la persona jurídica, y de cada uno de los integrantes de un Consorcio o Unión Temporal, se determinará con la siguiente fórmula:
Kr = Ki – Kc
Donde,
Kr = Capacidad residual de contratación, a la fecha de cierre de la selección objetiva, en smmlv.
Ki = Capacidad de contratación inscrita como “Constructor”, según el Certificado de Inscripción en el RUP, en smmlv.
Kc = Capacidad de contratación comprometida, que corresponde a la sumatoria de los valores obtenidos en los literales a) y b), expresada en smmlv.
El no cumplimiento de cualquiera de los anteriores requisitos debe generar el Rechazo de la oferta.
Propuesta económica.
El proponente deberá diligenciar los formatos discriminando las unidades propuestas a vender por el valor unitario expresado en SMMLV. Anexando una carta suscrita por el Representante Legal del proponente con el siguiente detalle.
ENTIDAD TERRITORIAL
PROPUESTA ECONOMICA
Tipo de Vivienda Área Propuesta por Unidad Valor por Unidad en smmlv Valor por m2 Propuesto en Pesos Cantidad Unidades Propuestas Valor Total Propuesto en Pesos
( smmlv2010= $515.000,00 )
Casas Tipo 1 X2 m2 X X1 A = (X * A)* smmlv2010
Apartamentos Tipo 1 Y2 m2 Y Y1 B = (Y * B)* smmlv2010
Casas Tipo 2 Esquineras Z2 m2 Z Z1 C = (Z * C)* smmlv2010
Casas Tipo …. n n n n n
= (A+B+C) = ((X*A)+(Y*B)+(Z*C)) * smmlv2010
Valor Promedio Ponderado por m2 propuesto en Pesos. (X1*A) + (Y1*B) + (Z1*C) + n
= --------------------------------------------
(A+B+C + n)
Firma Proponente
Evaluación del Valor de la Propuesta (Máximo 600 puntos).
Para la asignación del puntaje se tendrán en cuenta como primer filtro las propuestas cuyo Valor Promedio Ponderado por m2 construido propuesto en Pesos corregido sea igual o mayor al noventa y siete por ciento (97%) de la media de los valores promedio ponderados por metro cuadrado construido propuestos en las diferentes propuestas recibidas y menor al 100% del P.O.; que para efectos de este cálculo corresponde al Valor Promedio Ponderado por m2 Presupuestado en Pesos; y a las demás se les asignará cero (0) puntos quedando inhabilitadas para seguir siendo evaluadas.
Obtendrá el mayor puntaje en este segundo filtro, el proponente que se acerque más por exceso o por defecto en valores absolutos a la media del valor total del proyecto calculada nuevamente pero sólo con los Valores Promedio Ponderados por m2 Propuestos en Pesos de las ofertas que cumplan con el primer filtro, las demás ofertas obtendrán su puntaje de la siguiente forma:
Puesto Puntaje Obtenido
1 600 puntos
2 550 puntos
3 500 puntos
4 450 puntos
5 400 puntos
6 350 puntos
n puesto menos 50 puntos cada vez que baje un puesto
Para evaluar las propuestas se deben previamente hacer las siguientes comprobaciones.
a) Verificar que el número de unidades propuestas cumpla con los índices y densidades que establece la norma urbanística en cuanto a tamaños mínimos de lotes, alturas máximas en pisos construidos, cesiones, retiros, índices de ocupación y de construcción. La propuesta que no cumpla esta verificación será excluida del proceso de evaluación.
b) Se toma a continuación el valor de las viviendas según el tipo (apartamentos o casas) propuestas por el oferente, determinando el valor total el cual debe incluir la totalidad de componentes del presupuesto (valor del terreno, costos directos de urbanismo, costos directos de edificación y costos y gastos indirectos y el AIU propuesto), dividiendo este valor en el número de metros cuadrados construidos propuestos para cada solución a fin de determinar el valor por metro cuadrado construido para cada tipo de solución. Para determinar el mejor valor por metro cuadrado construido se promediarán ponderados los valores resultantes por tipo de vivienda.
Evaluación Propuesta de Zonas Comunales Privadas Equipamiento Construido Adicional al mínimo requerido. (Máximo 200 puntos)
La norma urbanística establece un área mínima construida para ser destinada al uso comunal privado de cada agrupación de vivienda. En este aspecto se evaluará la mayor cantidad de m2 construidos de Zonas Comunales Privadas Construidas en Equipamiento destinado a Salón Comunal y Áreas Sociales por encima del área mínima exigida.
El puntaje para otorgar en este aspecto será de máximo doscientos puntos (200), los cuales serán asignados de la siguiente forma.
Por cada 20,00 m2 construidos adicionales de áreas dedicadas a Zonas Comunales Privadas en Equipamiento Construido destinado a Salón Comunal y Áreas Sociales se asignarán 10 puntos, hasta un tope máximo de 200 puntos.
Los proponentes que no cumplan con los m2 de áreas construidas mínimas destinadas para Zonas Comunales Privadas Construidas que define la norma urbanística no serán calificados.
Evaluación del Equipo Técnico de Ejecución (Máximo 200 puntos)
Se asignarán máximo doscientos (200) puntos al personal propuesto para equipo técnico de ejecución, que cumpla los requisitos mínimos exigidos.
Si los profesionales propuestos para estos cargos incumplen alguno de los requisitos anteriores se le asignarán cero (0) puntos. La experiencia en la cátedra universitaria, proyectos de investigación o asesorías de tesis para optar a títulos de educación superior no será considerada como experiencia específica.
Aspectos Jurídicos, el manual debe verificar lo siguiente:
• Estudio de la capacidad de ejercicio y representación legal, capacidad de contratación y de adquirir obligaciones de los representantes legales de los oferentes.
• Verificación de la capacidad del objeto social acorde con el proyecto a desarrollar.
• Verificación de la existencia de estudios de títulos sobre los inmuebles en los que se desarrollará el respectivo proyecto.
• Verificación del documento relativo al cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el control del lavado de activos.
• Verificación del otorgamiento de las contragarantías por parte del oferente (cliente), acorde con las políticas adoptadas.
Propuesta de Tabla de Análisis de Riesgo.
A continuación se plantea una tabla de evaluación y ponderación de los criterios antes mencionados, para la cual empleamos un ejemplo de la forma como las Compañías de Seguros asesoradas por el autor analizan a los oferentes
Cuadro 4.3. Tabla de Calificación de Análisis de Riesgo.
Distribución y Asignación de los Riesgos Previsibles:
De conformidad con lo previsto por la ley 1150 de 2007 y previas las anteriores consideraciones, el Municipio y/o Departamento como resultado del análisis previo debe determinar la distribución de los riesgos previsibles en una matriz del siguiente modelo.
Tipificación Descripción Municipio Constructor Evaluada Valorada
Jurídicos
Metodológicos
Financieros
Técnicos
Operativos
Regulatorios
Sociales
Ambientales
Laborales
Políticos
Naturales
En este cuadro se deben describir los riesgos previsibles, asignar su responsable, determinar su grado de probabilidad de ocurrencia y su impacto en el proyecto.
Garantía Única de Cumplimiento y Seguimiento al Riesgo Asegurado (Proyectos de Vivienda).
El Proponente favorecido con la adjudicación del contrato constituirá, a favor del Ente Territorial y/o Patrimonio Autónomo, una garantía única, otorgada por un banco o una compañía de seguros legalmente establecida en Colombia, con los siguientes amparos, cuantías y vigencias:
• Cumplimiento: por una cuantía equivalente al diez por ciento (10%) del valor total del contrato, y con una vigencia igual a su plazo y cuatro (4) meses más.
• Pago de salarios y prestaciones sociales, e indemnizaciones: por el equivalente al cinco por ciento (5%) del valor total del contrato, con una vigencia de tres (3) años a partir de la fecha de terminación del proyecto.
• Calidad y Estabilidad de la obra: en una cuantía equivalente al diez por ciento (10%) del valor total del contrato, con una vigencia de cinco (5) años contados a partir de la fecha de recibo definitivo de los trabajos por parte del Ente Territorial.
El Contratista deberá reponer el monto de la garantía cada vez que, en razón de las multas o sanciones impuestas, el mismo se disminuyere o agotare. Si el Contratista se negare a constituir o a reponer la garantía exigida al Ente Territorial podrá dar por terminado el contrato en el estado en que se encuentre, sin que haya lugar a reconocer o pagar indemnización alguna.
• Póliza Anexa de Responsabilidad Civil Extracontractual: Por una cuantía equivalente al diez por ciento (10%) del valor total del contrato, con una vigencia igual a su plazo.
• Póliza de Todo Riesgo Contratista por el valor de las obras de urbanismo y de edificación del proyecto, por el término de duración de la ejecución del proyecto.
La Póliza Anexa de Responsabilidad Civil Extracontractual se aceptará como un anexo a la Póliza de Todo Riesgo Contratista en el caso que la compañía aseguradora así lo acepte
Establecimiento Condiciones de los Interventores y del Seguimiento a los Proyectos.
La principal recomendación es que la selección de los Interventores se realice de Listas de Profesionales por cada departamento y una más para Bogotá, D.C. integrada por no más de diez (10) profesionales, conformada por aquellos que cumplan los requisitos adelante señalados y las condiciones de idoneidad, probidad y experiencia mínima requeridos, la cual será solicitada a los presidentes o directivos de los siguientes gremios de profesionales o entidades que se indican a continuación:
Sociedad Colombiana de Arquitectos- SCA- y/o sus Seccionales, Sociedad Colombiana de Ingenieros -SCI- y/o sus Seccionales, Cámara Colombiana de la Construcción –CAMACOL- y/o sus Seccionales, FEDELONJAS o las Lonjas de Propiedad Raíz en cada Departamento, y/o en su defecto las siguientes entidades públicas: El Instituto Geográfico Agustín Codazzi y/o los Fondos Departamentales o Municipales de Vivienda o entidades que hagan sus veces en cada departamento.
Las interventorías se asignarán en el orden señalado en ellas, garantizando que haya una rotación de los profesionales. Cuando un profesional manifieste que no está en capacidad de realizar la labor o haya sido designado para otro proyecto se designará al siguiente en la lista y así sucesivamente.
Estas listas se actualizarán de manera periódica y por lo menos cada tres (3) meses, de tal forma que de ellas sean excluidos aquellos profesionales que no cumplan con las condiciones mínimas establecidas o que el resultado de las interventorías asignadas no colme las expectativas y se integrarán con profesionales recomendados por las entidades antes señaladas.
Además de esto, se debe realizar seguimiento bimensual al proyecto a través de los inspectores de riesgos y solicitar copias mensuales de los informes del interventor y del supervisor.
Requisitos y calidad del profesional Interventor.
La persona natural o jurídica que sea designada para efectuar la labor de interventoría de los proyectos de vivienda, deberá reunir los siguientes requisitos mínimos:
• Tener su domicilio principal o residir en el departamento en el cual se desarrollará la interventoría, con excepción de aquellas personas jurídicas de derecho público que lleguen a ser designadas para realizar estas actividades,
• Haber sido postulado o recomendado por las juntas directivas de los gremios de profesionales o entidades antes señaladas,
• Ser Ingeniero Civil o Arquitecto titulado y con matricula profesional vigente,
• Acreditar el Registro Único de Proponentes, RUP,
• Tener experiencia como mínimo de cinco (5) años en la ejecución o interventoría de proyectos de vivienda, desarrolladas en los últimos siete (7) años y certificada en el RUP, bien sea en tiempo o en puntos homologables a éste,
• Anexar copia de la cédula de ciudadanía,
• No estar incurso en inhabilidades de ley o haber sido sancionado por parte del Consejo Profesional Nacional de Ingenieria y Arquitectura en los últimos dos (2) años,
• Suscribir contrato de prestación de servicios profesionales con la Entidad Territorial y/o la Sociedad Fiduciaria y garantizarlo con una póliza única de cumplimiento que garantice la seriedad, idoneidad y cumplimiento de las obligaciones.
Seguimiento a los Riesgos Asegurados (Proyectos de Vivienda).
A continuación se plantea un esquema de seguimiento propuesto, el cual se observa en el gráfico 4.3. que debe estar a cargo del interventor del proyecto y de la compañía de seguros.
Gráfico 4.3. Alcance del seguimiento a los proyectos.
Una vez que la entidad territorial ha tomado la decisión de otorgar un contrato para construir un Proyecto de Vivienda donde se deba garantizar la inversión de los subsidios familiares de vivienda, como consecuencia de haber cumplido con los requisitos mínimos señalados en los literales anteriores de este capítulo, debe realizarse el seguimiento al proyecto.
El proceso de seguimiento se debe asumir en las etapas que lleven a una correcta mitigación del riesgo del proyecto:
SEGUIMIENTO SUSCRIPCION: Para realizar esta etapa del proceso se deben observar los siguientes pasos en forma cronológica:
Obtención de la Elegibilidad de Proyectos y Suscripción del Contrato de Fiducia. Para este efecto, el oferente entregará los siguientes documentos: a) Cronograma de obra y flujo de caja, b) Información sobre el plan de inversión del anticipo, especialmente en lo relacionado con el número de la cuenta corriente y control por parte de la interventoría, c) Análisis de precios unitarios y cantidades de obra a ejecutar, d) Acta de inicio del contrato / acta inicial de fiducia, e) Organización de los comités de obra con presencia preferiblemente de acuerdo al riesgo y tipo del proyecto de un representante de la aseguradora.
Para realizar el seguimiento del contrato el Ente Territorial debe contar con un delegado que asista a los comités de obra, en donde se verifiquen, entre otros aspectos, los siguientes aspectos que deberán ser plasmados en un informe semanal dirigido a la aseguradora que contenga: a) Fecha de inicio, b) Valores asegurados, c) Contratista, d) Contratante, e) Póliza, f) Amparos asegurados, g) Cronograma de ejecución, h) Flujo de fondos, i) Control del anticipo, j) Control de materiales certificados (concreto hierro etc.), k) Descripción del proyecto, l) Cantidad de viviendas, m) Costo unitario vivienda, n) Costo total, o) Informe y concepto del técnico, p) Conclusiones y recomendaciones.
Una vez realizada la visita respectiva, deberán plasmarse en el informe las conclusiones y recomendaciones sobre la situación del contrato de acuerdo con los parámetros anteriores.
SEGUIMIENTO ESPACIADO: Si el proyecto se está ejecutando y el avance de obra está dentro de los parámetros previstos en el cronograma, podrán distanciarse las visitas a criterio de la entidad. En este seguimiento el inspector verificará todas las circunstancias del avance del contrato y lo plasmará en un informe con sus recomendaciones.
SEGUIMIENTO ESPECIAL: Si el desarrollo del proyecto y la ejecución de la obra presentan retrasos y problemas técnicos o financieros, la entidad deberá incrementar las visitas y realizar reuniones con el oferente / afianzado y con la aseguradora, con el fin de implementar los correctivos requeridos.
Si el desarrollo del proyecto entra en crisis, la entidad y la aseguradora deberán con base en todos los informes y estudios anotados, entrar a analizar las alternativas a seguir entre las cuales están las siguientes:
SEGUIMIENTO/ FINANCIACION: Cuando se llega a una situación crítica de esta naturaleza es necesario llevar a cabo reunión con el oferente / afianzado cuyo objeto es definir los caminos a seguir. Lo anterior implica definir si financia el proyecto o por el contrario se declara el siniestro. Las posibilidades ante la situación, incluye: a) La posibilidad de financiación del proyecto mediante el endoso de subsidios, endoso de actas, pagaré y otras garantías reales, devolución del IVA, etc., b) No seguir con el seguimiento y entrar a siniestrar el proyecto y reclamar las pólizas.
La decisión que se tome en este momento se analizará conjuntamente entre los inspectores de riesgo, el interventor y supervisor mediante la presentación previa de un informe con el análisis del estado del proyecto y alternativas de propuestas.
SEGUIMIENTO CESION: Con el informe anterior de estado y diagnostico del proyecto, también se debe pensar en la posibilidad de la cesión del contrato a un tercero de común acuerdo con el oferente y contratista, lo que podría llevar a ajustar el siniestro de manera efectiva y positiva.
En este caso, lo que se pretende es evaluar y decidir si el camino correcto para minimizar el riesgo es intervenir el contrato mediante la cesión del mismo a un tercero, en el entendido que mantenga las garantías.
SEGUIMIENTO TERMINACION DEL PROYECTO: La situación de crisis en las que puede incurrir un proyecto, requiere la implementación de alternativas de control para reducir la ampliación de los daños y evitar que el deterioro de la situación avance con la consecuente generación de mayores pérdidas, caso en el cual está la posibilidad de concluir las obras directamente por parte de la aseguradora a través de otro contratista. Esto debe hacerse siempre y cuando existan elementos técnicos y financieros que permitan, en términos de costo-beneficio, tener relativa certeza de que con ello se está conjurando el riesgo de siniestro o de un siniestro mayor.
AJUSTE – SINIESTRO: Cuando se encuentren agotadas todas las posibilidades de terminar o financiar la obra, se procederá a realizar el ajuste desde el punto de vista de la liquidación técnica del siniestro, así como del jurídico, defendiendo a la entidad territorial dentro de los términos y con las herramientas legales que se encuentren al alcance.
RECOBRO: Si como consecuencia del siniestro declarado a través de un acto administrativo en firme emitido por la entidad territorial, la entidad otorgante de los subsidios o mediante reclamación formal, según el caso, sea necesario proceder al pago de la indemnización que afecte la póliza respectiva, se debe adelantar de inmediato la gestión del recobro tanto a nivel extrajudicial como judicial, con base en las contragarantías otorgadas por los oferentes – afianzados al momento de expedirse la póliza respectiva.
CONCLUSIONES
Este documento ha sido elaborado con base en evidencia empírica sobre el estudio de las distintas políticas públicas de gestión de vivienda social en las que ha participado el autor y otras que se han estudiado de manera especial como el Inurbe, lo cual nos ha permitido identificar y ponderar las amenazas que acechan los proyectos, la vulnerabilidad de los oferentes de vivienda y los riesgos que se han materializado en siniestros.
Por ello proponemos a los Entes Territoriales que incluyan la Gestión y Administración del Riesgo en los procesos de planificación, diseño, estructuración, financiación, comercialización y construcción de Proyectos de Vivienda de Interés Social, de tal forma que puedan minimizar las pérdidas y lograr el cumplimiento de las metas de gobierno en materia habitacional, además de garantizar la entrega de viviendas de calidad.
Reiteramos como fundamental, que el gestor habitacional actúe con criterios éticos y haga una adecuada gestión del riesgo; de tal forma que se logren avances en la producción de vivienda social de calidad.
Esperamos que estas recomendaciones le permitan a los Entes Territoriales (representados en sus Alcaldes y Gobernadores), con la asesoría de los estructuradores de los proyectos convocar procesos licitatorios para la selección objetiva y transparente de oferentes que garanticen una idónea gestión en la planificación, diseño, estructuración, financiación, comercialización y construcción de los proyectos, así como en la focalización y selección de los oferentes (beneficiarios) y de esta forma logren minimizar y mitigación del impacto de la ocurrencia de los riesgos, de tal forma que las pérdidas estén dentro de los parámetros razonables calculados, previstos y asignados.
lvargasb@cable.net.co
